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A finalidade desse documento técnico é de auxiliar os engenheiros de avaliações no cálculo do valor de mercado correspondente a parcela de terreno de imóveis localizados na área insular da Cidade de Santos (SP), quando empregado na Avaliação o TRATAMENTO POR FATORES no ajuste dos dados comparativos de mercado.
A publicação desses fatores regionais pelo IBAPE/SP, através de seu núcleo regional da Baixada Santista, visa atender ao item 8.2.1.4.2 da NBR 14.653-2:2004, da ABNT, que delega as entidades técnicas regionais à publicação desses fatores de forma, observados os itens de fundamentação do tratamento por fatores, descritos no item 9.2.3, tabela 4, da referida Norma.
Essa publicação técnica substitui os itens 9.1 e 10.3.2 da Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, quando das Avaliações de Imóveis realizadas na Cidade de Santos (SP), área insular, obedecidos os demais preceitos da referida Norma.
Engenheiro Odevan Ruas de Mendonça Engenheiro Paulo Sérgio Rodrigues Dias
Coordenador do Trabalho Coordenador do Núcleo Regional do IBAPE/SP
TRATAMENTO POR FATORES DE FORMA
DA CIDADE DE SANTOS – SP
(Área insular)PROCEDIMENTOS
Coordenador: Odevan Ruas de Mendonça
Colaboradores: Antônio Guilherme de Menezes Braga Odair dos Santos Vinagreiro
Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Osório Occiolly Gatto
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Para a viabilidade desse documento técnico quanto a sua aplicável, deve-se observar as situações normais e típicas do mercado que visem à determinação de valores de imóveis urbanos, definidos no item 3 da Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, bem como as seguintes recomendações:
Caracterização completa do imóvel avaliando quanto a todas as variáveis analisadas, com fotos que permitam identificá-las, bem como visão geral do entorno;
Mínimo de 5 elementos amostrais efetivamente utilizados após a homogeneização;
Identificação dos elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal), com informações sobre as variáveis analisadas no modelo adotado e croqui de localização;
O valor homogeneizado de cada elemento após a aplicação do conjunto de fatores não resulte aquém da metade, ou além do dobro do valor de transação, ou após aplicação do fator oferta;
Os fatores utilizados devem ser validados em relação a sua condição de homogeneização;
As áreas do bem avaliando devem estar contidas nos intervalos característicos da tabela de Fatores de Ajuste – Santos/SP.
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Para a aplicação do método comparativo direto para a obtenção do valor de mercado do imóvel urbano, que utiliza o tratamento por fatores, deve-se observar o item 13.1.1 da Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, resumidamente:
Fatores na forma de somatórios;
Elementos com valores unitários entre a metade e o dobro;
Os fatores obrigatórios apresentados (localização, área, testada, profundidade, frentes múltiplas, padrão construtivo e depreciação) devem ser testados, nas tipologias pertinentes, e verificadas suas condições de serem homogeneizantes, comprovadas através da redução de coeficiente de variação. Não é objetivo obter o menor coeficiente de variação, mas sim o modelo que melhor represente o comportamento de mercado.O fator que, de “per si”, indicar a heterogeneização da amostra, só deve ser eliminado na aplicação conjunta de todos os fatores ;
Os fatores utilizados devem ser validados em relação a sua condição de homogeneização;
As áreas do bem avaliando devem estar contidas nos intervalos característicos da tabela de Fatores de Ajuste.
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Na Cidade de Santos os bairros possuem diversas características de diferenciação que foram classificadas em três grupos. Totalizam cinco zonas descritas a seguir. Os critérios e parâmetros descritos abaixo devem ser utilizados para enquadramento do elemento avaliando quanto à região geo-econômica a que pertence.
Esse item substitui os itens 9.1 e 10.3.2 da Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, obedecidos aos demais preceitos da referida Norma.
4.1 - Grupo I – Zonas de uso predominante residencial e ocupação horizontal
4.1.1 - 1ª Zona - Residencial Horizontal de Padrão Simples:
Encontrada na Zona dotada de infra-estrutura urbana, média densidade de ocupação e concentração de famílias de baixa e média renda e com presença de comércio local. Os lotes possuem dimensões em torno de 240m² e as edificações são de padrão simples, podendo ser térreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos acabamentos econômicos, porém de boa qualidade.
4.1.2 - 2ª Zona - Residencial Horizontal de Padrão Médio e Alto:
Zona com característica de ocupação horizontal, dotadas de infra-estrutura completa, com população concentrada em renda média/alta, com predominância de edificações horizontais de padrão médio a alto, podendo ser térreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas, com arquitetura das edificações diferenciada, geralmente com projetos personalizados; Além da presença de empreendimentos residenciais verticais e de comércio, atividades recreativas e turísticas.
4.2 - Grupo II – Zona de uso residencial ou comercial e ocupação vertical
(Incorporação)
4.2.1 - 3ª
Zona - Incorporação Prédios de Aptos. ou de Escritórios:
Zona dotada de infra-estrutura completa com concentração de população de renda média-alta. Para classificação nesta zona é necessário verificar a vocação legal e a predominância de ocupação que necessariamente tem que refletir verticalização, por meio de edifícios de apartamentos ou escritórios de padrão médio ou superior, atualmente com arquitetura diferenciada, projetos personalizados e de padrão elevado, destinadas à população de rendas mais altas.
4.3 - Grupo III – Zona de uso comercial ou de serviços, armazéns ou galpões
4.3.1 - 4ª Zona – Comércio ou Serviços:
É constatada a concentração de comércio e/ou prestação de serviços, definida pela legislação municipal Lei Complementar 312/98 e suas alterações, com restrições de usos específicos.
4.3.2 - 5ª Zona Armazéns e Galpões:
São identificadas pela presença de armazéns ou galpões, sem características industriais, podendo ser encontradas nos bairros e regiões cerealistas ou de comércio, definida pela legislação municipal Lei Complementar 312/98 e suas alterações, com restrições de usos específicos.
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A Tabela 1 abaixo apresenta para cada zona de avaliação estudada na Cidade de Santos, os intervalos dos expoentes p e f dos fatores de profundidade e testada, respectivamente, bem como os limites de influência desses fatores, além dos ajustes decorrentes das áreas e frentes múltiplas e/ou esquina.
Essa tabela substitui os itens 9.1 e 10.3.2 da Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, quando das Avaliações de Imóveis realizadas na Cidade de Santos (SP), área insular, obedecidos aos demais preceitos da referida Norma do IBAPE/SP.
Tabela 1 – Resumo dos fatores de ajuste
Fatores de Ajustes Características e Recomendações
Frente e Profundidade Referencias
Frente de
Referencia Mínima Prof.
Prof. Máxima Expoente do Fator Frente Expoente do Fator Profundidade Múltiplas frentes ou esquina
Área referencia Área de do lote Intervalo característico de áreas GRUPO ZONA Fr Pmi Pma "f" "p" Ce Ca (m2) (m2) Observações gerais 1a Zona Residencial Horizontal Simples 10 20 30 0,10 0,20 Não se aplica Não se aplica dentro do intervalo 240,00 120 a 400 I 2a Zona Residencial Horizontal Médio e Alto 10 25 40 0,10 0,25 Não se aplica Não se aplica dentro do intervalo 280,00 150 a 800
Para terrenos com áreas fora do intervalo definido, estudar a influencia da área.
(1) - Para este grupo, o intervalo varia de 480m2 ate um limite superior indefinido. II 3a Zona Incorporações Residenciais e de Comercio 12 mínimo Não se aplica Não se
aplica Não se aplicam 1,10
Não se aplica dentro do intervalo 480,00 mínimo (1)
Para terrenos com áreas fora do intervalo definido, estudar a influencia da área e analisar a eventual influencia da esquina ou frentes múltiplas. 4a Zona Comercio e Serviços 6 30 50 0,10 0,20 1,10 Não se aplica dentro do intervalo 400,00 200 a 800
Para terrenos com áreas fora do intervalo definido, estudar a influencia da área e analisar a eventual influencia da esquina ou frentes múltiplas. III 5a Zona Armazéns e Galpões Não se
aplica Não se aplica Não se aplica Não se aplicam Não se aplica
Não se aplica dentro do intervalo 200,00 200 a 4500
Para terrenos com áreas fora do intervalo definido, estudar a influencia da área.
