RUBENS M. DABUL JR. Pericias judiciais, laudos técnicos, levantamento topográfico e avaliações.

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUÍZ, DE DIREITO DA 21ª VARA

CÍVEL DA COMARCA DE CURITIBA - PR

Autos nº

0025034-02.2013.8.16.0001

Requerente:

MUTUA

DE

ASSISTÊNCIA

DOS

PROFISSIONAIS DA ENGENHARIA, ARQUITETURA E

AGRONOMIA - CAIXA DE ASSISTÊNCIA DO PROFISSIONAIS

DO CREA/PR

.

Requerido:

CESAR AUGUSTO TRAVENSOLLI

AÇÃO: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

RUBENS MALUF DABUL Jr.,

Engenheiro

Civil,

inscrito

no

CREA-PR sob Nº 25.847/D, Perito

Judicial nomeado para os autos

supra, vem respeitosamente à

presença de Vossa Excelência,

apresentar o Laudo Pericial:

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LAUDO PERICIAL

Sumário

1. DO OBJETIVO DO LAUDO ... 3

2. DO OBJETO DO LAUDO ... 3

3. DAS NORMAS TÉCNICAS BRASILEIRAS E REGULAMENTADORAS ... 4

4. DOCUMENTOS ACOSTADOS ... 4

5. DA VISTORIA ... 4

6. DAS CONSTATAÇÕES DA VISTORIA ... 5

7. DOS VALORESDO IMÓVEL(mov. 181.1) ... 7

8. CONCLUSÃO ... 13

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1. DO OBJETIVO DO LAUDO

O presente Laudo Pericial tem por objetivo atender à decisão proferida pelo magistrado, no tocante às questões do âmbito da engenharia de perícias e avaliações de imóveis.

1.1 Da decisão judicial

 Do Movimento 181.1

O Meritíssimo Senhor Juiz de Direito da 21ª Vara Cível da Comarca de Curitiba, procedeu o seguinte despacho:

“...

1.De forma a permitir a avaliação do imóvel, nomeio o engenheiro RUBENS MALUF DABUL.

...”

2. DO OBJETO DO LAUDO

O objeto do presente Laudo Pericial se refere a um imóvel localizado à Rua Gentil Antunes Branco esquina com Rua Edson Campos Matesich, no bairro Santa Felicidade no Município de Curitiba – PR.

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3. DAS

NORMAS

TÉCNICAS

BRASILEIRAS

E

REGULAMENTADORAS

Para a elaboração deste trabalho foram consideradas as premissas das normas regulamentadoras elencadas a seguir:

 ABNT NBR 13.752: 1996 – Pericias de Engenharia na Construção Civil;

 ABNT NBR 14.653-2: 2011 - Avaliação de bens;

 ABNT NBR 12.721: 2006 - Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios e edifícios.

4. DOCUMENTOS ACOSTADOS

Os seguintes documentos foram utilizados para a elaboração do presente Laudo Pericial:

 Registro de Imóveis (mov. 84.2).

5. DA VISTORIA

A fim de efetuar a coleta de informações e verificar a situação do imóvel“ sub-judice”, procedeu-se a vistoria “in loco”.

A vistoria foi realizada no dia 07 de dezembro de 2.017, pela manhã, às 9:30h. Estavam presentes: este perito e a procuradora do Requerente. Nesta ocasião contou-se com a utilização de equipamento de fotografia para se efetuar os registros fotográficos e trena para aferir as benfeitorias. As fotos estão dispostas no relatório fotográfico, constante do Anexo I do presente.

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6. DAS CONSTATAÇÕES DA VISTORIA

6.1. Descrição do Imóvel vistoriado

O imóvel vistoriado trata-se do lote no_{04 da quadra n}o_{27 da} Planta Jardim Ipê, situado na esquina das Ruas Gentil Antunes Branco com Rua Edson Campos Matesich, no Município de Curitiba - PR., inscrito na 9a_. Circunscrição de Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba – PR., sob número de matrícula 52.674.

O referido imóvel possui área total de 640,00m2_{, de forma} regular, sendo: 16,00m de frente à Rua Gentil Antunes Branco fazendo esquina com a Rua Edson Campos Matesich para a qual mede 40,00m de extensão da frente aos fundos do lado esquerdo de quem da referida rua olha o imóvel onde confronta com o lote no_{15 e 16,00m de extensão da frente aos} fundos do lado direito de quem da referida rua olha o imóvel, onde confronta com o lote no_{12. O lote possui topografia plana e ainda está na linha do} greide da rua.

Ressalta-se que as ruas, possuem asfalto, galerias de águas pluviais, iluminação pública, rede de energia elétrica e telefonia. O referido lote é servido de água potável e esgoto pela companhia Sanepar.

Sobre o lote foi edificada uma benfeitoria em alvenaria com 3 pavimentos, com área total construída de 519,70m2_{, contendo os seguintes} ambientes:

 Pavimento subsolo: garagem;

 Pavimento Térreo: salão para cultos religiosos com sanitários e dependências para salão de beleza;

 Pavimento superior: dependências de residência com sala, cozinha =, dormitórios e banheiro.

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745 A referida benfeitoria possui 26 (vinte e seis) anos de idade. Ressalta-se que as benfeitorias mencionadas não estão regularizadas nos órgãos públicos e, conseqüentemente não estão averbadas no Registro de Imóveis.

O padrão das benfeitorias, conforme a análise do memorial de construção, enquadra-se no Padrão Normal da NBR 12.721/2006 – Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios e edifícios.

O referido imóvel está situado em um Zoneamento que permite o uso de:

 Habitações unifamiliares;  Habitações institucional;

 Comércio e serviço vicinal, de bairro e setorial com área máxima construída de 100,00m².

O referido imóvel está situado em um Zoneamento Residencial 2 (dois) – ZR-2 que tem os seguinte parâmetros de construção:

 Coeficiente de aproveitamento 1,0 para habitações unifamiliares;

 Taxa de ocupação de 50% para habitação unifamiliar;  Taxa de permeabilidade de 25%;

 Altura máxima de 2 pavimentos.

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6.2. Descrição da região onde se localiza o Imóvel vistoriado

A região possui os seguintes serviços comunitários:  Unidades de saúde;

 Escolas municipais e estaduais;  Igrejas;

 Parques;

 Rede de energia elétrica;  Rede de telecomunicações;  Rede de água potável e esgoto;

 Linha de ônibus com ligação à outros centros do Município;

7. DOS VALORESDO IMÓVEL

(mov. 181.1)

7.1 – CÁLCULO DAS BENFEITORIAS

Para o cálculo das benfeitorias, faz-se o uso do Método do Custo, segundo a ABNT NBR 14.653-2: 2011 - Avaliação de bens.

Este método é utilizado para a apuração do Custo de Reedição de benfeitorias, que deve ser apropriado pelo custo unitário de construção da região (CUB-PR) por meio do seu padrão construtivo1_{. Após a referida} apropriação, deve-se apurar a depreciação das benfeitorias comparada a porcentagem de vida útil média de construções.

Conforme anteriormente mencionado, sobre o terreno consta edificada uma benfeitoria, com área total de aproximadamente 519,70m2_.

De acordo com as descrições do memorial de construção, a benfeitoria se enquadram no Padrão Normal da NBR 12.721/2006.

1_{Pelas características do memorial descritivo apresentado, as benfeitorias se enquadram} com padrão baixo da ABNT NBR 12.721: 2006 - Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios e edifícios.

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745 CUB DESONERADO PADRÃO NORMAL R82_{(Fevereiro/2018)} = R$ 1.334,51/m2_.

ÁREA CONSTRUÍDA DAS BENFEITORIAS = 519,70m2

VALOR DA REEDIÇÃO DAS BENFEITORIAS = R$ 693.544,85

A fim de apurar a depreciação da referida benfeitoria faz-seuso do método de Ross-Heidecke3_{, que se utiliza de tabela com os percentuais} de depreciação em relação direta ao estado de conservação e a idade do imóvel.

CLASSIFICAÇÃO QUANTO AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Houve o enquadramento do seguinte estado de conservação: (E) – NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES

IDADE DA RESIDÊNCIA = 26 anos. CLASSE = RESIDENCIAL/COMERCIAL TIPO = CASA

PADRÃO = NORMAL VIDA ÚTIL (VU) = 60 anos VALOR RESIDUAL (R) = 20%

Segundo Ross:

A=(1/2).[(IR/VU)+(IR2_/VU2_{)] onde (1/2). [(26/60)+(26}2_/602_{)] = 0,3105}

2_{Para construção própria, utiliza-se o valor da CUB/m}2_{desonerada. A metodologia de cálculo}

do CUB/m2_{desonerado é a mesma do CUB/m}2_{e obedece ao disposto na Lei n}o_{. 4.591/64 e}

na ABNT 12721/2006. A diferença diz respeito apenas ao percentual de encargos sociais incidentes sobre a mão de obra. O cálculo do CUB/m2_{desonerado não considera a}

incidência dos 20% referentes a previdência social, assim como as suas reincidências. 3

Trata-se de um método misto, considerando idade real (estudo de Ross) e estado de conservação (Heidecke).

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745 Segundo Heidecke:

Tabela de depreciação de Heidecke segundo o estado de conservação: NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES (E)4_{= 18,10%}

Portanto, aplicando a formula de depreciação de Ross-Heidecke, obtem:

D = 1 – V Sendo V = [A + (1 – A) . (C/100)] . (1 – 0,20) = [0,3105 + (1 – 0,3105) . (18,10/100)] . 0,80 = 0,3482 Assim sendo: D = 1 – 0,3482 = 0,6518.

Portanto, o valor da benfeitoria depreciada é de R$

452.052,53(quatrocentos e cinquenta e dois mil, cinquenta e dois reais e

cinquenta e três centavos).

Para aprovação da referida benfeitoria aos órgão públicos, a fim de obter a Licença de Alvará de Construção e o devido CVCO5_{, e} conseqüentemente a averbação destas no Registro de imóveis, é necessário

4

REPAROS SIMPLES - Requer reparações simples. Requer intervenções em pontos localizados ou

em partes/componentes definidos para restauração de aspectos e/ou funcionalidades originais. Necessitam de serviços generalizados de manutenção e limpeza. Implicam a realização de serviços superficiais ou reparos de partes ou componentes definidos/localizados com mão de obra especializada. Não comprometem a operação e a funcionalidade. Reparos de fissuras superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.

5_{CVCO – Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras, emitido pela Prefeitura Municipal de} Curitiba.

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745 a realização de projetos e o pagamento de taxas, impostos, apresentados a seguir:

a) Execução de projeto arquitetônico com recolhimento de ART (Anotação de responsabilidade Técnica), apresentação da documentação a Prefeitura Municipal de Fazenda Rio Grande para emissão do Alvará de construção e posteriormente CVCO4_;

b) Recolhimento dos impostos de INSS referente a mão de obra utilizada para a construção das benfeitorias;

c) Recolhimento das taxas de cartório de Registro de Imóveis. Para o valor da execução de projeto arquitetônico, o Sindicato de Arquitetura do Estado do Paraná recomenda como honorários mínimos para habitação econômica unifamiliar, 1,1% da CUB/m2_{, obtendo assim um} valor para o projeto arquitetônico em R$ 7.630,00 (sete mil seiscentos e trinta reais).

Após consulta a Prefeitura Municipal de Curitiba, os valores para as taxas de obtenção do alvará de construção, CVCO e ainda ISS das respectivas benfeitorias é aproximadamente R$ 23.500,00 (vinte e três mil, quinhentos reais).

O recolhimento dos impostos de INSS para regularização de obra de construção civil cujo o proprietário é pessoa física, corresponde aos valores em quadro abaixo:

Área faixa Custo Global (área x CUB/m2) % mão de obra Remuneração mão de obra Até 100,00m2_{100,00x1.446,90=144.690,00} _4% _5.787,60 Até 100,00m2_{100,00x1.446,90=144.690,00} _8% _11.575,20

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745 Até 100,00m2_{100,00x1.446,90=144.690,00} _14% _20.256,60 Até 188,30m2_{188,30x1.446,90=272.451,27} _20% _54.490,25

O valor de R$ 92.109,65 será a base de cálculo para a aplicação dos seguintes percentuais:

Patronal (INSS) 20% R$ 18.421,93

Segurados 8% R$ 7.368,77

RAT 3% R$ 2.763,29

Outras entidades 5,8% R$ 5.342,35

Total a recolher R$ 33.896,34

O recolhimento das taxas de Cartório de Registro de Imóveis conforme tabela do regimento de custas atualizada, estabelecido na Lei n° 6.149/70, é de R$ 1.675,00 (um mil, seiscentos e setenta e cinco reais).

Portanto, a soma dos valores para adequação da benfeitoria nos órgãos públicos é de R$ 66.700,00 (sessenta e seis mil setecentos reais) valores arredondados.

O valor da benfeitoria descontado o valor referente a ausência de regularização nos órgãos competentes é de R$ 385.000,00 (trezentos e oitenta e cinco mil reais) valores arredondados.

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745 7.3 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

A) METODOLOGIA EMPREGADA.

Para avaliar o valor de mercado do imóvel avaliando foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, descrito pela norma técnica ABNT NBR-14.653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas, nas suas partes 1 e 2.

B) DO CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL.

DA PESQUISA DE VALORES

Período da pesquisa: De 01-03-2.018 a 14-03-2.018.

O conjunto de dados amostrais está disposto no anexo II do presente Laudo Pericial.

DO TRATAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS

Os dados amostrais experimentaram tratamento científico, com a utilização da chamada Estatística Inferencial, fazendo-se a chamada Regressão com multi-variáveis, com apoio de programa computacional especializado.

Para o cálculo do valor unitário do lote de terreno urbano “sub-judice” foi definido o modelo estatístico, que se encontra no anexo III do presente Laudo Pericial.

C) DO CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO DO IMÓVEL

O valor unitário do imóvel avaliando apresenta, para as variáveis utilizadas no modelo, os seguintes valores:

Conforme pode ser observado no anexo III, obteve-se o valor unitário de VUmédio = R$ 900,09/m², podendo o mesmo variar, com um intervalo de confiança de 80%, de: VUmin= R$ 852,67/m² a VUmax= R$ 945,13/m². A amplitude relativa do intervalo de confiança é de 10,84%.

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Rua Padre GiácomoCusmano, 223 – sala 12, C. Siqueira, Fone: (41)3014.8745 D) DA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

Adotou como valor do imóvel “sub-judice” o valor médio unitário de R$ 900,09/m², desta forma o valor do imóvel com 640,00 m² arredondado é de R$ 576.000,00 (quinhentos e setenta e seis mil reais).

8. CONCLUSÃO

Dos cálculos apresentados anteriormente, obtém-se a avaliação do imóvel com as benfeitorias no valor de R$ 961.000,00 (novecentos e sessenta e um mil reais), sendo R$ 576.000,00 (quinhentos e setenta e seis mil) para o lote e R$ 385.000,00 (trezentos e oitenta e cinco mil) para as benfeitorais.

Curitiba, 17 de março de 2.018.

RUBENS MALUF DABUL JR. Engenheiro Civil – CREA 25.847/PR