Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro

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Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro

29 de junho de 2021

Hotel Radisson Pinheiros - São Paulo - SP

LUXO

SUPERIOR

MIDCLASS

ECONÔMICO

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2

_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

1. Introdução 3

2. Metodologia e responsabilidades 4

3. Tendências e perspectivas macroeconômicas 5

4. O Projeto Hoteleiro 8

5. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 11

6. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução 12

7. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 16

8. Projeção de receitas, despesas e resultado 18

9. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para um período de 10 anos 23

10. Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento e a de empreendimentos hoteleiros

semelhantes em operação no mercado 29

11. Conclusões 30

12. CoHotel – Principais informações 30

13. Condições restritivas 34

14.

Glossário 35

Análise de viabilidade do projeto hoteleiro

Agenda

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Introdução

• A CoHotel Consultoria Hoteleira é uma empresa especializada no setor hoteleiro, atuando nas áreas de desenvolvimento de

novos empreendimentos e Hotel Asset Management. Trabalhamos para diversas Cadeias Hoteleiras presentes no Brasil,

Investidores Imobiliários e Hotéis em operação

• A CoHotel Consultoria Hoteleira foi contratada pela You, Inc, através da SPE Stone YI Empreendimentos Imobiliário Ltda. para

executar a análise de viabilidade econômica do projeto hoteleiro Radisson Pinheiros -São Paulo – SP.

• Situado em terreno à Rua Cristiano Viana x Rua Artur Azevedo X Rua Alves Guimarães no Bairro de Pinheiros, São Paulo –

Capital e integrará um complexo MIXEDE USE com: Residencial - 287 Unidades, Centro Médico (Albert Einstein) - 2.728m² e

Salas Comerciais - 90 unidades e lojas

• Em setembro de 2018 a Cohotel realizou Análise da Viabilidade para este mesmo projeto, porém em função dos

acontecimentos decorrentes da Pandemia Covid19, que ainda repercutem na economia dos Países, o estudo de 20218 foi

amplamente modificado e, sendo assim, não pode mais ser considerada

• O objetivo geral do presente relatório é realizar uma análise de viabilidade econômico financeiro do empreendimento

hoteleiro com 152 quartos, (uhs), na cidade de São Paulo – SP. A avaliação do projeto em questão foi realizada utilizando os

indicadores mercadológicos e resultados operacionais informados no estudo de mercado elaborado pela CoHotel para os

incorporadores em junho de 2020

• Com base nessas informações, concluímos com o cálculo da Taxa Interna de Retorno para um horizonte de 10 (dez) anos,

apresentando um parecer acerca do tema central do estudo

São Paulo, 29 de junho de 2021

Responsável pelo relatório

Jorge Luiz C. Duarte – Sócio Diretor

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Introdução

Metodologia e responsabilidades

• O presente relatório considera como base as informações coletadas no estudo de mercado e estatísticas operacionais,

realizadas pela CoHotel em novembro de 2018 e junho de 2021, além de outras informações apresentadas pela

Incorporadora, administradora e coletadas de forma direta ou através de terceiros especializados

• As principais etapas para a realização desta análise são:

–

Análise econômica da região: Condições macroeconômicas, principais indiciadores sociais e econômicos e potenciais

geradores de demanda

–

Análise do empreendimento: Avaliação da localização e da formatação do projeto hoteleiro

–

Análise do mercado: Avaliação da oferta e demanda hoteleira atual e projeção desses indicadores para os próximos

anos

–

Análise do Fluxo de Caixa: Projeção dos principais indicadores operacionais

–

Análise do investimento: Cálculo da taxa de retorno para o investidor com base nos fluxos de caixa projetados

• Para o cálculo da taxa interna de retorno utilizamos o método da renda, a maneira mais utilizada para avaliação de imóveis

urbanos. O método da renda é aquele que apropria o valor do imóvel e de suas partes constitutivas, com base na

capitalização presente da sua renda líquida, seja ela real ou prevista

• Tanto este relatório, quanto os resultados apresentados no estudo de mercado e estatísticas operacionais, são meramente

informativos e não se constituem em promessa de resultado ou rentabilidade

• A CoHotel realizou está análise, na data que o consta, utilizando as metodologias mais precisas para uma análise de

viabilidade.

• Fatores externos poderão alterar os resultado aqui apresentados, e não implicarão em

responsabilidade da CoHotel e de seus Sócios

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Tendências e perspectivas macroeconômicas

Indicadores econômicos da cidade

• São Paulo é o principal município do Brasil, sendo

responsável em 2018 por cerca de 12% do PIB nacional, o

que faz da Capital Paulista a 10ª cidade mais rica do

mundo. Em 2019 a metrópole possuía cerca de 12,3

milhões de habitantes

• A cidade abriga 63% das sedes de grupos internacionais

instalados no país, oito das dez maiores corretoras de

valores e cinco das dez maiores empresas de seguros

• Nas últimas décadas, São Paulo tem passado por uma

profunda transformação em sua economia. Por um longo

período, a indústria constituiu uma atividade econômica

bastante presente no município. Porém, nas últimas três

décadas, São Paulo tem vivido uma mudança em seu

perfil econômico: De uma cidade com forte caráter

industrial para o principal polo de serviços e negócios do

país, hoje responsável por mais de 85% do seu PIB

• A economia de São Paulo apresentou um crescimento

moderado nos últimos anos, média de 1,42% em termos

reais, descontado a variação do IPCA.

• Os dados de PIB são fornecido pelo IBGE, e possuem

uma defasagem de 2 anos. Por conta disso não é possível

captar a desaceleração econômica ocorrida no país nos

últimos dois anos, especialmente em decorrência dos

efeitos da pandemia da COVID19 iniciada em março

2020, que perdura até os dias atuais.

Evolução do PIB

Em R$ bilhões

Fonte: IBGE últimos dados disponíveis

São Paulo

Ano PIB (MR$) Var. a.a. CAGR % Pais

2008 354.089.105 0% 11,39% 2009 389.816.220 10% 11,70% 2010 450.491.988 16% 11,59% 2011 501.964.421 11% 11,47% 2012 538.877.721 7% 11,19% 2013 582.079.726 8% 10,92% 2014 621.917.372 7% 10,76% 2015 653.646.991 5% 10,90% 2016 687.035.890 5% 10,96% 2017 699.288.352 2% 10,62% 2018 714.683.362 2% 7,28% 10,51% IPCA MEDIA 5,86% Crescimento Real 1,42%

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Crescimento anual médio: 1,37%

Tendências e perspectivas macroeconômicas

Indicadores econômicos da cidade

• Apesar do pequeno crescimento de PIB, a economia de São Paulo apresentou um bom desempenho no número de

empresas cadastradas no município cerca de 1,37% a.a. entre 2008 e 2018 tanto no número de empresas, quanto

de pessoas ocupadas, 2,10% de crescimento médio anual

• Os indicadores de número de empresas e número de pessoas ocupadas impactam diretamente no mercado

hoteleiro, já que grande parte da demanda que se hospeda na cidade é de turismo de negócios

Fonte: IBGE, últimos dados disponíveis

Número de empresas

2015 Em milhares de pessoas

Número de pessoas ocupadas

2015

Crescimento anual médio: 2,1%

Ano Empresas Var. a.a. CAGR

2008 493.960 0% 2009 517.711 5% 2010 548.047 6% 2011 554.344 1% 2012 567.772 2% 2013 586.289 3% 2014 565.893 -3% 2015 550.219 -3% 2016 537.224 -2% 2017 535.594 0% 2018 566.037 6% 1,37% São Paulo

Ano Pessoal Var. a.a. CAGR

2008 4.528.310 0% 2009 4.654.681 3% 2010 4.906.877 5% 2011 5.098.791 4% 2012 5.239.502 3% 2013 5.281.006 1% 2014 5.285.492 0% 2015 5.088.457 -4% 2016 4.896.632 -4% 2017 4.809.967 -2% 2018 5.571.893 16% 2,10% São Paulo

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Tendências e perspectivas macroeconômicas

Indicadores econômicos da cidade

• São Paulo possui os dois maiores aeroportos do Brasil, responsável por cerca de 20% do movimento de passageiros

do país em 2019.

• O volume de passageiros apresentou um forte crescimento de 4%a.a. entre 2008 a 2019, crescimento de cerca de

30% no período.

• A pandemia da COVID19 fez cair a demanda nos aeroportos de São Paulo em 58%, como quase em todo o mundo.

• É esperado que em 2022, com o aumento da vacinação e retorno do mercado nacional e internacional, a demanda

volte aos patamares de 2019.

Movimentação passageiros – GRU e CGH

Em milhões de passageiros ₂₀₂₀

Ano

Passageiros

Var. a.a.

CAGR

2012

49.553.000 0%

2013

53.100.000 7%

2014

57.670.000 9%

2015

58.270.000 1%

2016

57.420.000 -1%

2017

59.600.000 4%

2018

63.776.912 7%

2019

64.970.953 2%

3,95%

2020

27.286.910 -58%

-7,19%

São Paulo (GRU/CGH)

Fonte: Infraero e GRU Airport

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O Projeto Hoteleiro

A Administradora - Atlantica Hotels/ Hotéis Radisson no Brasil

Fundada em 1998, a Atlantica Hotels, sediada em São Paulo, é a maior administradora de hotéis de capital privado da América do Sul. A companhia detém alianças exclusivas com a Choice Hotels (dona das marcas Sleep Inn, Comfort, Comfort Suites, Quality e Clarion), com a Radisson Group (bandeira Radisson BLU, Radisson RED, Radisson e Park Inn by Radisson), com o Hilton Worldwide (bandeira Hilton Garden Inn) e mantém parceria estratégica com a Starwood para administração da marca Four Points by Sheraton, além contar com a marca própria Go Inn e oferecer a assinatura by Atlantica Hotels para hotéis independentes.

Em abril de 2018, a companhia firmou aliança estratégica com a Vert Hotéis, tornando-se o maior negócio multimarca e multissegmento da América Latina, consolidando-se com a representação de 19 marcas, mais de 20 mil apartamentos em 120 hotéis espalhados pelo País, cujos ativos imobiliários sob gestão chegam a mais de R$ 6 bilhões.

Todos os empreendimentos da companhia seguem padrões internacionais de excelência, com acomodações modernas e bem equipadas, infraestrutura completa, com serviços cortesia como conexão para internet wireless e café da manhã.

Referência de bons negócios para os investidores hoteleiros, com valores sólidos e estratégia diferenciada, a Atlantica tem garantido por meio de uma estrutura completa para a administração hoteleira, um crescimento contínuo e seguro, cujas receitas líquidas sob gestão ultrapassam R$ 1 bilhão.

Sua área de Vendas opera, em todo o Brasil, com a maior equipe da América Latina, reunindo mais de 190 executivos, altamente

qualificados, que atuam em parceria com escritórios comerciais nos cinco continentes e também com as maiores operadoras de turismo e negócios do Brasil e do mundo.

A companhia emprega aproximadamente 4.000 colaboradores, treinados e pautados profissionalmente para atender da melhor forma a todos os hóspedes por meio da cordialidade, simpatia e hospitalidade.

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O Projeto Hoteleiro

A Administradora - Atlantica Hotels/ Hotéis Radisson no Brasil

Administradora exclusiva da Marcas Radisson no Brasil

Sobre a bandeira Radisson Blu - Luxo Design

• Os hotéis dessa marca, que é a de maior prestigio da Carlson Rezidor Hotel Group, se destacam por sua arquitetura

icônica, decoração com estilo único e sofisticado priorizando uma experiência “First Class & Full Service.

Sobre a bandeira Radisson - Luxo

• Radisson é a bandeira de luxo da Atlantica Hotels e da Carlson Rezidor Hotel Group, presente em 86 países. É

considerada uma das líderes mundiais no segmento de hospedagem na categoria luxo e possui serviços

diferenciados e pioneiros, fornecendo uma experiência autêntica e vibrante a seus hóspedes.

Com as Marcas Radisson a Atlantica opera no Brasil 13 Hotéis: Aracaju, Belém, Belo Horizonte, Campinas, Curitiba, Porto

Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Alphaville, São Paulo- SP três Unidades e recente abertura em Goiânia

As Marcas Operadas pela Atlantica Hotels

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

O Projeto Hoteleiro

Principais características

• Previsão de inauguração: 2º semestre de 2022

• Bandeira: Radisson

• Padrão Hotel: luxo

• Unidades: 152 quartos unidades hoteleiras (uhs):

• Características: Café da manhã incluso na diária, acesso

WiFi gratuito, fitness, operação de restaurante realizada pela administradora - AHI

Imagens do projeto

Fonte: You Inc

LUXO

SUPERIOR

MIDCLASS

ECONÔMICO

BUDGET

Tipo Final Área (m²) QTD Fração ideal

Tipo 1 Final 1 e final 2 22,45 20 0,65%

Tipo 2 Final 3 23,15 11 0,67%

Tipo 3 Final 4 a final 10 22,09 77 0,64%

Tipo 4 Final 11 23,36 11 0,68%

Tipo 5 Final 12 23,05 11 0,67%

Tipo 6 Final 13 22,25 11 0,65%

Tipo 7 Final 14 26,27 11 0,76%

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

Fonte: Incorporador e CoHotel Consultoria

• O Bairro de Pinheiros é um dos mais antigos da cidade, surgiu em meados do século XVI. Após terem suas terras ocupadas pelos

portugueses, os índios tupis do campo deixaram Piratininga e estabeleceram uma nova aldeia onde atualmente fica o Largo da Batata (importante ponto comercial do bairro).

• Hoje Pinheiros é um dos lugares mais sofisticados de São Paulo. Reduto da classe média, possui uma rede comercial grande e

diversificada (roupas, sapatos, móveis, comidas e bebidas, bancos, etc) e uma intensa vida cultural (bibliotecas, livrarias, casas noturnas e bares, feira de artes e antiguidades, academias de dança, etc).

• Com a consolidação da cidade de São Paulo como maior centro econômico e financeiro do país, o distrito de Pinheiros teve algumas de

suas áreas escolhidas pela elite mais rica da cidade para fixar residência. Estas áreas são os atuais bairros do Jardim Europa, Jardim Paulista, Jardim América, e do Jardim Paulistano que formam a região conhecida como Jardins o reduto de boa parte da classe mais abastada da cidade.

• O Hotel será construído em terreno situado à Rua Cristiano Viana x Rua Artur Azevedo X Rua Alves Guimarães-Bairro de Pinheiros, São

Paulo – Capital e integrará um complexo MIXEDE USE com: Residencial - 287 Unidades, Centro Médico - 2.728m² e Salas Comerciais - 90 e lojas

• A Cohotel acredita que esta micro região do Bairro de Pinheiros, entre a Av. Rebouças / Rua Henrique Scaumann/ Marginal Pinheiros,

em funçao da intensa vida noturna e de vários empreendimentos comercias e turísticos de alto padrão previstos, será o novo destino hoteleiro da Cidade, rivalizando com Itaim, Jardins e Vila Olimpia

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução

Oferta e hoteleira

• A cidade de São Paulo possui o parque hoteleiro mais desenvolvido do país, com cerca de 210 propriedades. Esse levantamento levou

em conta os hotéis disponíveis no Guia 4 Rodas, edição 2015, além de pesquisa direta realizada pela CoHotel.

• Existe também uma grande oferta de hotéis, pensões e pousadas sem o mínimo de conforto e por isso não foram considerados neste

estudo

• Para a realização de um estudo é necessário definir um set competitivo para o hotel em análise

• Para o projeto em questão, definimos como hotéis de competição primária os hotéis situados na regiões dos Jardins/Itaim

Bibi/Pinheiros

• Sendo assim, esse set competitivo será composto por 93 propriedades, totalizando 14.533 quartos (uhs) disponíveis em 2016, 43% da

oferta listada abaixo

Fonte: CoHotel Consultoria e Guia 4 Rodas

Oferta Hoteleira por categoria

2015

Oferta Hoteleira por região

2015

dia ano Luxo 5 919 335.435 2,70% Muito confortável 20 5.570 2.033.050 16,35% Confortável 83 13.915 5.078.975 40,84% médio conforto 64 8.832 3.223.680 25,92% simples 38 4.839 1.766.235 14,20% Total 210 34.075 12.437.375 100,00% Distribuição Uhs disponíveis Hotéis

Categoria dia ano

jardins 63 9.766 3.564.590 28,66% Centro 43 5.060 1.846.900 14,85% itaim bibi 23 3.852 1.405.980 11,30% Santo Amaro 19 4.500 1.642.500 13,21% Vila Mariana 14 2.157 787.305 6,33% Moema 13 2.003 731.095 5,88% Barra Funda 8 1.953 712.845 5,73% Pinheiros 7 915 333.975 2,69% Campo Belo 6 1.400 511.000 4,11% Santana 6 826 301.490 2,42% Morumbi 3 944 344.560 2,77% Tatuapé 2 282 102.930 0,83% Liberdade 2 176 64.240 0,52% Butantã 1 241 87.965 0,71% Total 210 34.075 12.437.375 100,00%

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução

Estatísticas do FOHB - Fórum das Operadoras Hoteleiras

• A análise do FOHB - Fórum das Operadoras Hoteleiras contempla hotéis das grandes administradoras, totalizando 82 propriedades com,

aproximadamente, 17.000 quartos

• De acordo com dados do FOHB em 2019, São Paulo atingiu uma ocupação de 65%, com valores de diária média, sem café da manhã, de

R$ 325,16, com crescimento médio de 4% a.a de 2015 a 2019

• Em 2020, a pandemia da Covid19 reduziu drasticamente a demanda de negócios e eventos no Mundo, as ocupações e diárias médias

caíram 60% e 10% respectivamente

• A ampliação da utilização da vacina permitirá o retorno das empresas e eventos, empresarias esportivos e culturais, possibilitando que

ate 2023 ocorra a recuperação da ocupação e das tarifas praticadas em 2019

Ocupação média dos hotéis

Em % 12/2020 Em R$

Valor de diária média

12/2020

Fonte: Dados compilados pela Cohotel com base no FOHB

61,40% _59,93% 63,51% 65,87% 64,56% 22,72% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 R$276,99 R$262,82 R$264,55 R$286,72 R$325,16 R$290,98 2015 2016 2017 2018 2019 2020

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução

Histórico e Projeção da

Oferta

e Demanda com abertura de novos hotéis

• Apresentamos a histórico e projeção de ocupação do set

competitivo, que são os hotéis da Região dos

Jardins/Itaim e Pinheiros, com 14.533 Uhs, incluindo a

entradas e saídas até 2024

• Aplicamos as taxas de ocupação dos hotéis do FOHB,

até 2020, ajustadas considerando nova oferta

• De acordo com nossa pesquisa, no set competitivo, sete

novos hotéis, com 1.230 quartos, serão abertos nessa

Região até 2024

• Em toda Cidade foram, ou serão abertos, entre 2020 e

2024, mais 13 hotéis com 3.700 quartos, totalizando

4.930 quartos, 34% da oferta de 2016

• Estimamos que com essa nova oferta, alguns hotéis

deixarão de competir nesse set, em função dos efeitos da

Covid19 e da defasagem de produto. Esse número de

quartos foi estimado em 436, 30% das novas entradas

• Foi estimado uma recuperação a partir de 2021, com a

vacinação em massa, retorno da demanda de negócios e

eventos, sendo que somente em 2023, estima-se que a

demanda atinja os patamares de 2019

Oferta e demanda

06/2021

Fonte: CoHotel Consultoria e Hotéis do FOHB

Jardins / Itaim/ Pinheiros 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Oferta quartos dia 14.533 14.897 14.897 14.897 15.300 15.179 15.735 16.062 16.094 Oferta quartos ano 5.304.545 5.437.405 5.437.405 5.437.405 5.584.500 5.540.372 5.743.312 5.862.740 5.874.347 Entradas novos hotéis

Radissson Pinheiros - - - - - - 27.740 27.740

-Ibis Itaim 132.860

TRYP Paraíso 95.995

Canopy Hilton Jardins - - 51.100 - - -

-Hilton Garden Inn Rebouças - - - - 58.400 -

-Hotel Rubayt Paraiso - - - - 65.700 -

-Rosewood - - - - 51.100 -

-W JK - - - 108.770

-Fasano Itaim - - - 43.800

-Westin Itaim - - - 65.700

Entradas de novos hotéis - 132.860 - - 147.095 - 202.940 180.310 65.700

Saida de Hotéis 30% entradas - - - - - -44.129 - -60.882 -54.093

Nova Oferta de Quartos/Ano 5.304.545 5.437.405 5.437.405 5.437.405 5.584.500 5.540.372 5.743.312 5.862.740 5.874.347 Quartos ocupados mercado 2.851.193 3.453.227 3.581.465 3.527.063 1.318.899 2.320.883 3.420.827 3.518.208 3.590.546

Taxa de ocupação do mercado 54% 64% 66% 65% 24% 42% 60% 60% 61%

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

Estimativa da taxa de ocupação do hotel

• O hotel em estudo, com 152 unidades, totalizará 55.4800 diárias disponíveis por ano, 0,95% de toda oferta competitiva prevista para

julho de 2022, primeiro de operação. O set competitivo possuirá um total de 5.743.312 quartos disponíveis no ano

• Como a abertura do hotel está programada para julho de 2022, estimamos apenas 6 meses de operação para hotel nesse ano

• Estimamos que a participação do hotel na demanda será 5% inferior à sua participação na oferta (penetração no mercado), apenas no

primeiro ano de operação, segundo semestre de 2022.

• A partir de 2023, foi estimado que a sua participação na demanda fique igual a sua participação na oferta

• Estimamos que o crescimento da demanda será de 3% a.a. a partir de 2023

Fonte: CoHotel Consultoria

Desempenho Projetado

06/2021

Taxa de Ocupação

06/2021 27.740 55.480 55.480 55.480 55.480 15.696 33.293 33.911 34.928 35.976 57% 60% 61% 63% 65% 2022 2023 2024 2025 2026

Oferta de quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação

Desempenho Hotel em estudo 2022 2023 2024 2025 2026

Mercado concorrencial

Oferta de quartos (ano) 5.743.312 5.862.740 5.874.347 5.874.347 5.874.347 Demanda por quartos (ano) 3.420.827 3.518.208 3.590.546 3.698.262 3.809.210

Taxa de ocupação do mercado 60% 60% 61% 63% 65%

Radisson Pinheiros

Quartos disponíveis 27.740 55.480 55.480 55.480 55.480

Participação na oferta 0,48% 0,95% 0,94% 0,94% 0,94%

Quartos da demanda captada 15.696 33.293 33.911 34.928 35.976

Participação na demanda 0,46% 0,95% 0,94% 0,94% 0,94% Penetração do mercado 95,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

Cálculo da diária média

• Se o hotel já estivesse aberto em 2019, sua diária média nos dias de semana, seria de R$560,50. Esse valor representa a média dos

hotéis Radisson Vila Olimpia e Radisson Cidade Jardim e também está em linha com os hotéis dessa mesma categoria na região e na Cidade

• A crise de demanda em 2020 e 2021 fez cair o valor da diária media em mais de 40%, contudo estimamos que em 2022, mais tardar

2023, com a retomada da economia e eventos corporativos e dos negócios, a diária média volte aos patamares de 2019

• O valor da diária média com café da manhã para 2022, foi calculado em R$ 544,90:

– Valor da diária média nos dias de semana – R$ 561,00 com ocupação estimada de 70%

– Valor da diária média nos finais de semana – R$ 504,90 10% de desconto s obre a diária de dias de semana, com ocupação

estimada de 38%

Fonte: CoHotel Consultoria

Valor da diária nos dias de semana

06/2021

Cálculo da diária média - 2022

06/2021

Reajuste diária média2019 2020 2021 2022 2023

Diária média R$ 560,5 R$ 426,0 R$ 330,0 R$ 561,0 R$ 577,8

Reajsute 5% -24% -23% 70% 3%

Tipo de acomodação Dias da Semana Final de Semana Total

Quartos disponíveis - dia 152 152 152

Dias disponíveis no ano 105 78 183

Quartos disponíveis - ano 15.960 11.856 55.480

Taxa de ocupação Média

Taxa de Ocupação 70% 38% 28%

Quartos Ocupados 11.191 4.505 15.696

Diária Média

Diária média Bruta R$ 561,00 R$ 504,90 R$ 544,90 REVPAR R$ 393,37 R$ 191,86 R$ 154,16

(17)

17

_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Projeção de receitas, despesas e resultado

Dados operacionais

• Número de hóspede: 1,2 por quarto ocupado, ocupação média de hotéis com foco no turismo de negócios

• Valor de diária média para 2022: R$561, café da manhã incluído

• Crescimento da Diária média de 3% ao ano, a partir de 2022, reajuste que leva em conta a projeção de inflação para o período

• Para a elaboração dessas projeções, a Cohotel levou em consideração o atual momento econômico do país e estimou a recuperação da

demanda de hotéis a partir de 2022

Resumo das projeções operacionais

R$ Inflacionados

Fonte: CoHotel Hotelaria

2022 (6M)

2023

2024

2025

2026

Apartamentos Dia

152 Apartamentos disponíveis ano

55.480 Apartamentos ocupados

15.696

33.293

33.911

34.928

35.976 % de ocupação

56,58%

60,01%

61,12%

62,96%

64,84%

Total de hóspede por quarto ocupado

1,2x

18.836

39.952

40.693

41.914

43.171 Diária média bruta

R$ 561,0

R$ 577,8

R$ 595,2

R$ 613,0

R$ 631,4

Crescimento anual - 3% 3% 3% 3%

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Projeção de receitas, despesas e resultado

Demonstrativo de resultado consolidado

Resultado operacional Bruto

Em valores nominais - reajustado à inflação

Fonte: CoHotel

2022 (6M) 2023 2024 2025 2026

1. Receita Líquida 9.740.097 21.289.120 22.344.840 23.716.897 25.173.431

REVPAR (Receita Diárias/ Quarto Disponível) R$ 317,4 R$ 346,8 R$ 363,8 R$ 385,9 R$ 409,4 REVPOR (Receita Total/ Quarto Ocupado) R$ 620,5 R$ 639,4 R$ 658,9 R$ 679,0 R$ 699,7

1.1 Receita de Quartos 8.805.654 19.237.892 20.182.487 21.411.600 22.715.567

% de ocupação 57% 60% 61% 63% 65% Apartamentos ocupados 15.696 33.293 33.911 34.928 35.976 Diária média bruta R$ 561,0 R$ 577,8 R$ 595,2 R$ 613,0 R$ 631,4

1.2 Receita de Alimentos & Bebidas 1.232.792 2.693.305 2.825.548 2.997.624 3.180.179

% da receita quartos (valor por quarto) 14,0% R$ 78,5 R$ 80,9 R$ 83,3 R$ 85,8 R$ 88,4

1.3 Receita, Lavanderia e Garagem 251.142 559.328 598.186 646.938 699.663

Gastos por quarto por dia R$ 16,0 R$ 16,8 R$ 17,6 R$ 18,5 R$ 19,4

Crescimento 5% 5% 5% 5%

1.4 ISS sobre Diárias 5% 440.283 961.895 1.009.124 1.070.580 1.135.778

1.5 Impostos (989.773) (2.163.299) (2.270.505) (2.409.844) (2.557.757)

Pis e Cofins 3,65% (391.640) (856.013) (898.460) (953.626) (1.012.188)

ISS 5% (474.854) (1.037.956) (1.089.490) (1.156.456) (1.227.550)

ICMS 10% (123.279) (269.330) (282.555) (299.762) (318.018)

2. Custos e Despesas operacionais 5.280.070 10.916.555 11.292.950 11.752.460 12.235.957

% da receita líquida 54,2% 51,3% 50,5% 49,6% 48,6%

2.1 Custos diretos 790.500 1.729.285 1.816.774 1.930.372 2.051.305

% da receita Líquida 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1%

2.2 Salários e Encargos Sociais 2.140.066 4.365.734 4.453.049 4.542.110 4.632.952

2.3 Outras despesas operacionais 2.349.504 4.821.535 5.023.127 5.279.977 5.551.699

3. Lucro Operacional Bruto (GOP) 4.460.027 10.372.565 11.051.890 11.964.438 12.937.474

% da receita líquida 45,8% 48,7% 49,5% 50,4% 51,4%

(19)

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Projeção de receitas, despesas e resultado

Demonstrativo de resultado consolidado

Gastos de Capital

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20

_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Projeção de receitas, despesas e resultado

Demonstrativo de resultado consolidado

Resultado final antes do IR

Fonte: CoHotel

2022 (6M) 2023 2024 2025 2026

Apartamentos Dia 152 Apartamentos disponíveis ano 55.480

Apartamentos ocupados 15.696 33.293 33.911 34.928 35.976 % de ocupação 56,58% 60,01% 61,12% 62,96% 64,84% Total de hóspede por quarto ocupado 1,2x 18.836 39.952 40.693 41.914 43.171 Diária média bruta R$ 561,0 R$ 577,8 R$ 595,2 R$ 613,0 R$ 631,4

Crescimento anual 0% - 3% 3% 3% 3%

1. Receita Líquida 9.740.097 21.289.120 22.344.840 23.716.897 25.173.431 2. Custos e Despesas operacionais 5.280.070 10.916.555 11.292.950 11.752.460 12.235.957

3. Lucro Operacional Bruto (GOP) 4.460.027 10.372.565 11.051.890 11.964.438 12.937.474

4. Gastos de Capital 1.154.057 2.684.918 3.053.404 3.496.495 3.981.523

5. Resultado líquido antes do IR 3.305.971 7.687.647 7.998.486 8.467.943 8.955.951

6. Indicadores

6.1 Resultado por unidade Tipo 1 R$ 21.520 R$ 50.043 R$ 52.066 R$ 55.122 R$ 58.299 6.2 Resultado por unidade Tipo 2 R$ 22.191 R$ 51.603 R$ 53.690 R$ 56.841 R$ 60.116 6.3 Resultado por unidade Tipo 3 R$ 21.175 R$ 49.240 R$ 51.231 R$ 54.238 R$ 57.364 6.4 Resultado por unidade Tipo 4 R$ 22.392 R$ 52.071 R$ 54.177 R$ 57.356 R$ 60.662 6.5 Resultado por unidade Tipo 5 R$ 22.095 R$ 51.380 R$ 53.458 R$ 56.595 R$ 59.857 6.6 Resultado por unidade Tipo 6 R$ 21.328 R$ 49.597 R$ 51.602 R$ 54.631 R$ 57.779 6.7 Resultado por unidade Tipo 7 R$ 25.182 R$ 58.558 R$ 60.925 R$ 64.501 R$ 68.219

(21)

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Projeção de receitas, despesas e resultado

Demonstrativo de resultado consolidado

Receitas Operacionais

Custos e Despesas Operacionais

• Hospedagem:

– Receita proveniente da venda de diárias – foi utilizado um

reajuste médio de 3% a.a. nos valores unitários

• Alimentos e Bebidas:

– Receitas com café da manhã, Frigobar, Coffee Shop e

restaurante - foi utilizado um percentual de 14% sobre a receita de quartos

• Outras receitas:

– Telefonia, lavanderia, garagem e outras - foi utilizado R4

16,00 /quarto ocupado com um reajuste médio de 5% a.a. nos valores

• Impostos incidentes sobre as receitas:

– ISS sobre a receita de hospedagem

– PIS e COFINS sobre a receita bruta

– ICMS sobre a receita de Alimento e Bebidas

• Custos diretos:

– Custo com insumos de Alimentos & Bebidas, insumos do

café da manhã e serviços terceirizados, como lavanderia, telefonia e garagem - foi utilizado um reajuste médio de 4% a.a. nos valores unitários

• Salários e encargos sociais:

– Gastos com os salários e encargos sociais dos

colaboradores dos hotéis - foi utilizado um reajuste médio de 2% a.a. nos valores

• Outras despesas operacionais:

– Todos os outros gastos operacionais com habitações,

Alimentos e bebidas, despesas administrativas, marketing e vendas, manutenção e utilidades - foi utilizado um reajuste médio de 2% a.a. nos valores fixos

Gastos de capital

• Taxa de administração da Administradora:

– Taxa de administração - 4,5% da Receita líquida total

– Taxa de performance – 10% do Lucro Operacional Bruto -GOP

• Reserva de reposição de ativos – 1% a 5% da Receita líquida total

• IPTU e seguros da propriedade

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento

Custos para aquisição de um imóvel

• A compra de um imóvel envolve uma série de trâmites burocráticos, que por sua vez dão origem a vários custos que elevam o val or

inicialmente estimado

• Esses custos são divididos em três principais itens: ITBI, Escritura e Registro do imóvel e serão pagos somente na entrega da s chaves, ou quando o proprietário passa a ter a posse do imóvel.

– ITBI - Pago pelo comprador do imóvel, o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado sempre que há transferência de propriedade. A taxa é definida pela prefeitura do município onde o bem está localizado. Na cidade de São Paulo a alíquota do ITBI corresponde a 3% do valor do imóvel – Escritura – Quando se compra um imóvel há sempre a necessidade da confecção de uma nova escritura. O valor é definido pelo Tabelionato de Notas e

varia conforme o preço final do bem. Para a presente análise estimamos um valor de emolumentos pra escritura de 0,5% do valor final do imóvel – Registro do imóvel - O registro é peça fundamental na compra de imóvel, já que é requisito para a confecção da escritura e varia também conforme o

preço total o imóvel. Para a presente análise estimamos um valor de emolumentos pra escritura de 0,4% do valor final do imóvel

Fonte: CoHotel, Prefeitura de São Paulo e Associação de registradores e imóveis de São Paulo

Tipo Final Área (m²) QTD Fração ideal Valor da unidade FF&E e Capital de Giro Valor Final ITBI Escritura Registro Custo final de aquisição

Tipo 1 Final 1 e final 2 22,45 20 0,65% R$ 558.974,19 R$ 70.125,81 R$ 629.100,00 R$ 18.873,00 R$ 3.145,50 R$ 2.516,40 R$ 24.534,90 R$ 653.634,90 Tipo 2 Final 3 23,15 11 0,67% R$ 576.387,64 R$ 72.312,36 R$ 648.700,00 R$ 19.461,00 R$ 3.243,50 R$ 2.594,80 R$ 25.299,30 R$ 673.999,30 Tipo 3 Final 4 a final 10 22,09 77 0,64% R$ 549.998,70 R$ 69.001,30 R$ 619.000,00 R$ 18.570,00 R$ 3.095,00 R$ 2.476,00 R$ 24.141,00 R$ 643.141,00 Tipo 4 Final 11 23,36 11 0,68% R$ 581.631,67 R$ 72.968,33 R$ 654.600,00 R$ 19.638,00 R$ 3.273,00 R$ 2.618,40 R$ 25.529,40 R$ 680.129,40 Tipo 5 Final 12 23,05 11 0,67% R$ 573.900,00 R$ 72.000,00 R$ 645.900,00 R$ 19.377,00 R$ 3.229,50 R$ 2.583,60 R$ 25.190,10 R$ 671.090,10 Tipo 6 Final 13 22,25 11 0,65% R$ 553.998,92 R$ 69.501,08 R$ 623.500,00 R$ 18.705,00 R$ 3.117,50 R$ 2.494,00 R$ 24.316,50 R$ 647.816,50 Tipo 7 Final 14 26,27 11 0,76% R$ 654.141,87 R$ 82.058,13 R$ 736.200,00 R$ 22.086,00 R$ 3.681,00 R$ 2.944,80 R$ 28.711,80 R$ 764.911,80 Total 3.448,81 152 100% Custo de Aquisiçao Custos de aquisição

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento

Custos para aquisição de um imóvel

Fonte: CoHotel, Prefeitura de São Paulo e Associação de registradores e imóveis de São Paulo

Tipo Final Área (m²) QTD Fração ideal Valor da unidade FF&E e Capital de Giro Valor Final ITBI Escritura Registro Custo final de aquisição

Tipo 1 Final 1 e final 2 22,45 20 0,65% R$ 558.974,19 R$ 70.125,81 R$ 629.100,00 R$ 18.873,00 R$ 3.145,50 R$ 2.516,40 R$ 24.534,90 R$ 653.634,90 Tipo 2 Final 3 23,15 11 0,67% R$ 576.387,64 R$ 72.312,36 R$ 648.700,00 R$ 19.461,00 R$ 3.243,50 R$ 2.594,80 R$ 25.299,30 R$ 673.999,30 Tipo 3 Final 4 a final 10 22,09 77 0,64% R$ 549.998,70 R$ 69.001,30 R$ 619.000,00 R$ 18.570,00 R$ 3.095,00 R$ 2.476,00 R$ 24.141,00 R$ 643.141,00 Tipo 4 Final 11 23,36 11 0,68% R$ 581.631,67 R$ 72.968,33 R$ 654.600,00 R$ 19.638,00 R$ 3.273,00 R$ 2.618,40 R$ 25.529,40 R$ 680.129,40 Tipo 5 Final 12 23,05 11 0,67% R$ 573.900,00 R$ 72.000,00 R$ 645.900,00 R$ 19.377,00 R$ 3.229,50 R$ 2.583,60 R$ 25.190,10 R$ 671.090,10 Tipo 6 Final 13 22,25 11 0,65% R$ 553.998,92 R$ 69.501,08 R$ 623.500,00 R$ 18.705,00 R$ 3.117,50 R$ 2.494,00 R$ 24.316,50 R$ 647.816,50 Tipo 7 Final 14 26,27 11 0,76% R$ 654.141,87 R$ 82.058,13 R$ 736.200,00 R$ 22.086,00 R$ 3.681,00 R$ 2.944,80 R$ 28.711,80 R$ 764.911,80 Total 3.448,81 152 100% Custo de Aquisiçao Custos de aquisição

O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR (Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas:

Preço de venda final definido pelos incorporadores em janeiro de 2019, que contempla a unidade mobiliada e equipada, incluindo despesas de pré-abertura e capital de giro – valor à vista

Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação do hotel. A partir do 6º ano de operação, utilizamos um crescimento dos fluxo de 4% (levando em consideração apenas o reajuste da inflação), levando em consideração que o hotel já se encontrará no período de estabilidade (após o período de maturação, dificilmente o hotel deverá apresentar grandes variações de ocupação e valor de diária média que possam impactar no crescimento de seus resultados). O crescimento foi estimado pela CoHotel com base em dados coletados no mercado

Ao final do 10º ano de operação, foi calculado o valor da perpetuidade do investimento utilizando uma taxa de desconto de 7% a.a., totalizando um Cap Rate mensal aproximado de 0,58% a.m. (𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙(𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎 𝑝𝑒𝑟𝑝𝑒𝑡𝑢𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒) = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎 𝑠𝑒𝑟 𝑑𝑖𝑠𝑡𝑟𝑖𝑏𝑢í𝑑𝑜 𝑛𝑜 𝑎𝑛𝑜 𝑛+1

𝑡𝑎𝑥𝑎 𝑑𝑒 𝑑𝑒𝑠𝑐𝑜𝑛𝑡𝑜 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙 (𝐶𝑎𝑝 𝑟𝑎𝑡𝑒 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙) )

De acordo com o índice FipeZap, que informa o preço médio de aluguel e compra de apartamentos São Paulo- SP, a rentabilidade média obtida por proprietários de imóveis com aluguéis foi de 5,9% a.a. em abril de 2021

O cálculo leva em consideração a atualização anual de receitas e despesas pela inflação do período, tratando-se, portanto, de uma TIR em valores nominais

Cálculo do VPL – para o cálculo do valor presente líquido utilizamos como taxa de desconto o valor de 7%a.a., o que já considera um premio acima da taxa media de rentabilidade de 5,9% a.a. obtida por proprietários de imóveis com aluguéis em São Paulo-SP

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento

Rentabilidade do comprador da unidade

Fonte: CoHotel e incorporadores

Rentabilidade – Tipo 1

Rentabilidade – Tipo 2

Valor final à vista: R$ 653.635 Fração ideal: 0,651% Anos Capital Investido

/ Perpetuidade

Resultado

Hotel Fluxo de Caixa

2019 (629.100) - (629.100) 2020 - - -2021 (24.535) - (24.535) 2022 - 21.520 21.520 2023 - 50.043 50.043 2024 - 52.066 52.066 2025 - 55.122 55.122 2026 - 58.299 58.299 2027 - 60.048 60.048 2028 - 61.849 61.849 2029 - 63.705 63.705 2030 - 65.616 65.616 2031 1.126.403 67.584 1.193.987 Total 1.101.868 555.851 1.028.618 9,60% 5,60% R$ 774.013 TIR Real VPL @ 7%a.a. TIR Nominal

/ Perpetuidade

Resultado

2019 (648.700) - (648.700) 2020 - - -2021 (25.299) - (25.299) 2022 - 22.191 22.191 2023 - 51.603 51.603 2024 - 53.690 53.690 2025 - 56.841 56.841 2026 - 60.116 60.116 2027 - 61.920 61.920 2028 - 63.778 63.778 2029 - 65.691 65.691 2030 - 67.662 67.662 2031 1.161.524 69.691 1.231.216 Total 1.161.524 573.182 1.060.707 9,60% 5,60% R$ 798.147 TIR Nominal TIR Real VPL @ 7%a.a.

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento

Rentabilidade do comprador da unidade

Fonte: CoHotel e incorporadores

Rentabilidade – Tipo 3

Rentabilidade – Tipo 4

/ Perpetuidade

Resultado

2019 (619.000) - (619.000) 2020 - - -2021 (24.141) - (24.141) 2022 - 21.175 21.175 2023 - 49.240 49.240 2024 - 51.231 51.231 2025 - 54.238 54.238 2026 - 57.364 57.364 2027 - 59.085 59.085 2028 - 60.857 60.857 2029 - 62.683 62.683 2030 - 64.563 64.563 2031 950.006 66.500 1.016.506 Total 950.006 546.937 853.802 8,64% 4,64% R$ 695.899 VPL @ 7%a.a. TIR Nominal TIR Real

/ Perpetuidade

Resultado

2019 (654.600) - (654.600) 2020 - - -2021 (25.529) - (25.529) 2022 - 22.392 22.392 2023 - 52.071 52.071 2024 - 54.177 54.177 2025 - 57.356 57.356 2026 - 60.662 60.662 2027 - 62.482 62.482 2028 - 64.356 64.356 2029 - 66.287 66.287 2030 - 68.275 68.275 2031 1.172.061 70.324 1.242.384 Total 1.172.061 578.382 1.070.313 9,60% 5,60% R$ 805.388 4,0% TIR Real Inflação LP (g) VPL @ 7%a.a. TIR Nominal

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Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento

Rentabilidade do comprador da unidade

Rentabilidade – Tipo 5

Rentabilidade – Tipo 6

/ Perpetuidade

Resultado

2019 (645.900) - (645.900) 2020 - - -2021 (25.190) - (25.190) 2022 - 22.095 22.095 2023 - 51.380 51.380 2024 - 53.458 53.458 2025 - 56.595 56.595 2026 - 59.857 59.857 2027 - 61.652 61.652 2028 - 63.502 63.502 2029 - 65.407 65.407 2030 - 67.369 67.369 2031 1.156.507 69.390 1.225.897 Total 1.156.507 570.706 1.056.123 9,60% 5,60% R$ 794.700 TIR Real TIR Nominal VPL @ 7%a.a.

/ Perpetuidade

Resultado

2019 (623.500) - (623.500) 2020 - - -2021 (24.317) - (24.317) 2022 - 21.328 21.328 2023 - 49.597 49.597 2024 - 51.602 51.602 2025 - 54.631 54.631 2026 - 57.779 57.779 2027 - 59.513 59.513 2028 - 61.298 61.298 2029 - 63.137 63.137 2030 - 65.031 65.031 2031 1.116.368 66.982 1.183.350 Total 1.116.368 550.899 1.019.450 TIR Nominal 9,60% TIR Real 5,60% R$ 767.118 VPL @ 7%a.a.

(27)

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Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento

Rentabilidade do comprador da unidade

Rentabilidade – Tipo 7

/ Perpetuidade

Resultado

2019 (736.200) - (736.200) 2020 - - -2021 (28.712) - (28.712) 2022 - 25.182 25.182 2023 - 58.558 58.558 2024 - 60.925 60.925 2025 - 64.501 64.501 2026 - 68.219 68.219 2027 - 70.265 70.265 2028 - 72.373 72.373 2029 - 74.544 74.544 2030 - 76.781 76.781 2031 1.318.067 79.084 1.397.151 Total 1.318.067 650.432 1.203.587 TIR Nominal 9,59% TIR Real 5,59% R$ 905.716 VPL @ 7%a.a.

(28)

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento

e a de empreendimentos hoteleiros semelhantes em operação no mercado

• Os hotéis que compõem o mercado são investimentos patrimoniais e não tiveram suas unidades vendidas no mercado imobiliário,

sendo assim não foi possível realizar uma análise comparativa de taxa de capitalização projetada para o empreendimento com empreendimentos similares em operação no mercado

• Como são propriedades privadas, e não dispõe de informações públicas, não foi possível evidenciar as duas variáveis necessárias para

calcular a taxa de capitalização dos empreendimentos similares no mercado; 1-valor da unidade e; 2- remuneração anual da unidade, já que os proprietários dos hotéis no mercado não se dispuseram a informar tais valores

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Conclusões

Parecer sobre a qualidade do projeto

• A qualidade de um empreendimento hoteleiro pode ser definida de acordo com as seguintes características:

Localização, bandeira e administradora hoteleira, formatação do produto e mercado

1. Localização:

– O hotel fará parte de um edifício multiuso, com salas comerciais e área para lojas, o que gerará grande imponência , visibilidade e demanda

par hotel

– Estará situado em um dos melhores bairros de São Paulo, Pinheiros, com alta concentração de empresas e fácil acesso a grandes avenidas

• Bandeira e Administradora

– O empreendimento será administrado pela Atlantica International, empresa com grande experiência no mercado nacional e comprovado

desempenho

– Os padrões e o desempenho comercial da marca são bastante adequados para manter taxas de ocupação e lucratividade ao hotel

• Formatação do produto

– O projeto foi formatado com conceitos “mix use”- hotel e escritórios e lojas, objetivando a maximização de rentabilidade dos investidores

finais.

– A Categoria do Hotel, o número de quartos e áreas sociais estão em linha com esse objetivo. Um hotel de outra categoria, com o número de

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

Conclusões

Parecer sobre a qualidade do projeto

• Mercado

– Até 2019 o mercado hoteleiro de São Paulo possuía bons índices de desempenho (taxas de ocupação e valor da diária média), que deverá ser

recuperado no médio prazo, assim como a economia e os eventos corporativos e sociais

– Com a alta visibilidade de São Paulo é possível que novos projetos hoteleiros, ainda não conhecidos, estejam sendo planejados para a cidade

e região, o que afetaria negativamente os resultados projetados

• Expectativa de rentabilidade

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

CoHotel - Principais Informações

Principais executivos responsáveis pelo estudo

▪

Possui mais de 40 anos de experiência exclusiva no mercado hoteleiro brasileiro

▪

Foi durante 15 anos o principal executivo da Soteconti Horwath & Horwath no Brasil, empresa

especialista e pioneira em auditoria e consultoria para hotéis no Brasil Entre 1981 e 1983,

gerenciou a área financeira de 3 Hotéis na Angola

▪

Entre 1989 e 1997 trabalhou como consultor independente para diversos projetos hoteleiros,

▪

Em 1998, se torna o diretor de desenvolvimento do Grupo Posadas / Caesar Park para Brasil.

Foi responsável pelo desenvolvimento dos cinco primeiros hotéis do grupo no país

▪

Entre 2002 e 2005 atuou como consultor para assuntos de investimento hoteleiro para

empresas como Colliers International e BSH

▪

Desde 2005 está a frente da CoHotel Consultoria Hoteleira

Jorge Luiz Duarte

▪

_{Formado em Administração de Empresas pela FGV-EAESP}

▪

Possui experiência no mercado financeiro, onde atuou como analista de empresas na corretora

Link Investimentos e no Banco de Investimento ABC

▪

Ingressou na CoHotel em 2012, sendo o sócio responsável pelo desenvolvimento dos estudos

de mercado e viabilidade econômica e estatísticas

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

CoHotel - Principais Informações

Estudos realizados nos últimos 3 anos

• Estudos de mercado e estatísticas operacionais realizados nos últimos 3 anos:

– Projeto hoteleiro em Botucatu

– Projeto hoteleiro em São José do Rio Preto

– Projeto hoteleiro Go Inn Aurora Upcon (CVM)

– Projeto hoteleiro Criciúma

– Projeto hoteleiro Chapecó

– Projeto hoteleiro Blumenau

– Projeto hoteleiro LED Águas Claras Intercity (CVM)

– Projeto hoteleiro em Cariacica

– Projeto hoteleiro Macaé

– Projeto hoteleiro Go Inn BH (CVM)

– Projeto hoteleiro Tulip Inn BH (CVM)

– Projeto hoteleiro Ibis Budget BH (CVM)

– Projeto hoteleiro Miguel Sutil – São Paulo

– Projeto hoteleiro Infinity Passo Fundo (CVM)

– Projeto hoteleiro em Campos dos Goytacazes

– Projeto hoteleiro em Santa Maria

– Projeto hoteleiro em Ribeirão Preto

– Projeto hoteleiro Ponta Grossa

– Projeto hoteleiro Sorocaba

– Projeto hoteleiro Botafogo, Rio de Janeiro (CVM)

– Projeto hoteleiro Guarapuava

– Projeto hoteleiro Petrolina

– Projeto hoteleiro Beach Park

– Projeto hoteleiro Campinas (CVM)

– Projeto hoteleiro Anápolis

– Projeto hoteleiro Goiânia (CVM)

– Projeto hoteleiro Fortaleza

– Projeto hoteleiro Curitiba (CVM)

– Projeto hoteleiro Florianópolis

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_{Hotel Radisson Pinheiros São Paulo - SP}

CoHotel - Principais Informações

Relacionamento com o ofertante

• A CoHotel, seus sócios, administradores e funcionários não são titulares ou possuem a intenção de adquirir o CIC hoteleiro objeto da

oferta.

• A CoHotel, seus sócios, administradores e funcionários não têm conflito de interesse que lhes diminua a independência necessária ao

desempenho de suas funções para a elaboração do presente estudo.

• A CoHotel recebeu a título de honorários para a realização do presente Estudo de viabilidade econômico financeira o valor de

R$12.000,00 exclusivamente como componente fixo, não possuindo nenhum contingente ou variável de sua remuneração.

• Além do valor acima mencionado, a CoHotel recebeu a título de honorários do ofertante ou das demais contrapartes dos contratos

envolvidos no CIC hoteleiro, o seguinte valor:

– Realização de estudo de mercado e viabilidade econômica do hotel Radisson Pinheiros, para a You, Inc, através da SPE Stone YI

Empreendimentos Imobiliário Ltda, na data de junho de 2018 – R$20.000,00

São Paulo, 29 de junho de 2021

Responsável pelo relatório Jorge Luiz C. Duarte – Sócio Diretor

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Condições restritivas

• Esta apresentação refere-se a um estudo de viabilidade para uma propriedade especifica e não representa um relatório de avaliação econômica.

• As informações contidas nesta apresentação são meramente informativas e não se constituem em qualquer tipo de oferta de investimentos, convite ou venda e nem aconselhamento ou sugestão de investimento. Os investidores devem buscar aconselhamento profissional com relação aos aspectos tributários, regulatório se outros que sejam relevantes à sua condição específica, sendo que o presente material não foi elaborado com esta finalidade.

• Por se tratar de um empreendimento hoteleiro ressaltamos que a viabilidade econômica e ou valor de mercado do mesmo tem uma relação direta com a qualidade da administração do hotel. Destacamos que as projeções financeiras apresentadas neste estudo baseiam-se em um desenvolvimento responsável e administração competente, e que qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados.

• As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste estudo estão baseadas nas condições econômicas da área de mercado analisada e foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso. No entanto potenciais investidores devem considerar que existem fatores de riscos que podem afetar de maneira adversa estas estimativas.

• Ressaltamos que: (i) os dados e informações aqui contidos não devem servir como base exclusiva para tomadas de decisões de investimento, que somente deverão ser executadas após a compreensão dos riscos envolvidos e da análise de seus objetivos pessoais, e (ii) os resultados e eventuais rentabilidades verificadas no passado para determinado produto, modalidade de investimento ou em algum segmento econômico não representam garantia de desempenho ou rentabilidade futura.

• Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário no relatório

• Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento, e que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento.

• Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídas para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local.

• Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos condições oi circunstancias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste estudo ou a data de inspeção da propriedade.

• A CoHotel, seus administradores e funcionários isentam-se de responsabilidade sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente das informações contidas nesta apresentação. As informações utilizadas para a elaboração deste relatório foram consideradas como de procedência idônea pela CoHotel, no entanto, esta não se responsabiliza por eventuais inexatidões, omissões ou erros cometidos por suas fontes. Esta apresentação não deverá ser reproduzida, distribuída ou publicada sob qualquer propósito e seu conteúdo pode ser revisto ou alterado pela CoHotel a qualquer tempo independente de notificação ou justificativa.

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Glossário

• A&B: Alimentos e Bebidas

• Hotel Asset Management: Gestão estratégica do ativo hoteleiro

• Cap Rate: Capitalization Rate - taxa de retorno = 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 𝑑𝑒 𝑢𝑚 𝑛𝑒𝑔ó𝑐𝑖𝑜_{𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜}

• DRE: Demonstração do Resultado do Exercício

• FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil

• GOP: Sigla em inglês para Gross Operational Profity – Lucro Bruto Operacional

• IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano

• Occ: Taxa de ocupação média do hotel

• PIB: Produto Interno Bruto

• Reserva de reposição de ativos: percentual da receita total do empreendimento hoteleiro, destinada à manutenção e renovação dos

ativos

• RevPAR: Sigla em inglês para Revenue per Avaiable Room – Receita por quarto disponível

• SWOT: Sigla em inglês para strengths, weaknesses, opportunities and threats – forças, fraquezas, oportunidades e ameaças

• TIR: Taxa Interna de Retorno

• Taxa de performance: Fonte de remuneração da administradora hoteleira, calculado como um percentual do GOP auferido pelo hotel

• UH: Unidade habitacional

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