Membro titular do IBAPE-SP nº 1.145
eng.pauloronchi@gmail.com APR-2389
Referências: 2ª Vara Cível de Indaiatuba, cumprimento de sentença, nº 0005609-35.2019
Julho de 2020 21 páginas
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Antônio Paulo Ronchi
Resumo
or determinação Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Indaiatuba, é elaborada prova técnica no processo n 0005609-35.2019, de autoria de Con-domínio Edifício Swiss Ville contra Ryoji Nikkuni, para se apurar valor de aparta-mento de propriedade do requerido.
Para obtenção do valor adota-se procedimentos e metodologia preconizados por normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
O valor de mercado do imóvel é calculado em 200.000 reais, para referência de julho de 2020.
Índice
Preliminares
Solicitante 4
Objetivo 4
Finalidade 4
Identificação do bem avaliando 4
Documentação utilizada 4
Pressupostos, ressalvas e condições limitantes 5
Verificações Localização do imóvel 6 Características da região 6 Características do imóvel 7 Avaliação Referências normativas 16 Diagnóstico do mercado 16 Métodos utilizados 16 Valor de indenização 18 Conclusão 20 Encerramento 21 ANEXOS 1 – Dados de mercado 2 – Tratamento por fatores 3 – Especificação da avaliação
Preliminares
SOLICITANTE
Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Indaiatuba.
OBJETIVO
Encontrar o valor de mercado1 de um apartamento situado em zona urbana do
mu-nicípio de Campinas, SP.
FINALIDADE
Prova pericial para o processo nº 0005609-35.2019.8.26.0248.
IDENTIFICAÇÃO DO BEM AVALIANDO
Mediante registro “7” da matrícula 118312 do 3º RI (Registro de Imóveis) de Cam-pinas (fl. 249), trata-se de:“fração ideal de 70,8239 m2 ou 0,8533% do terreno, que
corresponderá ao ap. 61, do 6º andar, Bloco 01, do Condomínio Edifício Swiss
Ville”.
DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA
O perito observou especialmente documentos aderidos no processo: certidão da ma-trícula 118312 do 3º RI de Campinas (fls. 37-55); averbação de penhora (fl. 249);
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PRELIMINARES 5 cópia de laudo de avaliação (fls. 260-277).
PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E CONDIÇÕES LIMITANTES (2)
Os trabalhos de vistoria3, contatos, levantamento de dados e cálculos foram
realiza-dos entre junho e julho de 2020. Os darealiza-dos do mercado imobiliário foram obtirealiza-dos de imobiliárias e aceitos como válidos, corretos e fornecidos de boa-fé.
O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar seu valor, pressupondo-se que as respectivas medidas4 em documentos oficiais estejam
corretas.
O perito não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia fornecida pelo autor, exceto as necessárias para exercício de suas funções.
Não foram feitas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, in-vestigações de defeitos em eventuais títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, sobreposição de divisas e outros, por não se integrarem ao alvo desta avaliação. Também não foram consultados órgãos públicos sobre a situação legal e fiscal do imóvel.
A vistoria caracterizou-se por levantamentos visuais. Foram analisadas infor-mações complementares de apoio obtidas durante a vistoria ao imóvel e vizinhança, que serviram de base para cálculos e obtenção de valor. Todavia, não foram analisa-dos ativos e/ou passivos ambientais.
Esta avaliação é independente, livre de qualquer vantagem ou envolvimento pessoal. Por sua vez, no intuito de facilitar a leitura e a compreensão, eventualmente, textos de documentos foram editados e adaptados às regras atuais da língua portu-guesa.■
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2 Conforme NBR 14653-1:2019, item “6.9”.
3 O perito contou com apoio técnico do arquiteto e urbanista Thomás Paulo Ronchi. 4 Informadas pelo autor.
Verificações
LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel está localizado na Vila Ipê, zona urbana, município de Campinas, SP. Re-presenta-se a situação aproximada no retângulo em vermelho na figura 1, obtida de
Google Maps.
Figura 1 – Situação do imóvel em relação ao centro da cidade.
CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
A Vila Ipê é caracterizada por média a alta densidade de ocupação e padrão econô-mico médio. Apresenta relevo ondulado, na maior parte, e ar aparentemente sem poluição. Os solos são argilosos e pouco profundos. Há algumas glebas ocupadas
VERIFICAÇÕES 7 por vegetação nativa, especialmente nas margens de cursos d’água ali existentes. Encontra-se a menos de 5,00 km do centro da cidade, e com acesso direto ao comér-cio ali existente.
Verifica-se ocupação heterogênea do solo: residencial, ocupado por vários lo-teamentos urbanos, especialmente de prédios de apartamentos, de padrão simples a fino; comercial, existente e de padrão médio; agrícola, utilizado para exploração de culturas perenes.
Pelo zoneamento municipal, conforme a lei complementar nº 207, de 20 de dezembro de 2018, a maior parte do bairro está situada em ZM2 (Zona Mista 2), com tendência de assim permanecer em curto prazo.
O bairro possui bom sistema viário, destacando-se, entre outras, as avenidas Washington Luiz, Baden Powell, São José dos Campos e Jorge Tibiriçá, além de diversas vias secundárias, algumas pavimentadas. Destaca-se também proximidade com a rodovia Francisco Von Ruben [que interliga Campinas a Valinhos] e a rodovia Anhanguera.
Apresenta ótima acessibilidade e intensidade baixa a média de tráfego. É ser-vido por transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica e telefone.
Em termos de atividades, constata-se no bairro bom comércio local, ao longo das avenidas e diversas ruas ali existentes, bem como serviços diversos. Nas imedi-ações verifica-se área militar, praças, áreas de lazer, escolas públicas e hospital mu-nicipal.
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
A situação do condomínio Edifício Swiss Ville é vista pela figura 2, imagem de satélite de 27 de abril último do freeware Google Earth Pro, na qual está estimado em polígono vermelho.
VERIFICAÇÕES 8 Figura 2 – Ocupação nas proximidades do imóvel
Pela figura 3, observa-se nas imediações do imóvel em tela ocupação média a alta. Essa ocupação trata de imóveis residenciais, na maior parte, de padrão simples a superior, destacando-se vários condomínios de apartamentos, e alguns imóveis co-merciais, especialmente ao longo das ditas avenidas. O imóvel está próximo de imó-veis residenciais e alguns terrenos vagos.
Nas imediações do imóvel em tela encontram-se: pavimentação, rede de
água, rede de esgotamento sanitário, tevê a cabo, rede de energia elétrica e ilu-minação pública e rede de telefone.
O imóvel constitui um condomínio de apartamentos e, pela legislação em vigor e características de seu entorno, é esta sua vocação.
Encontra-se em ZM2 (Zona Mista 2) pelo zoneamento municipal –
mencio-nada lei complementar nº 207, de 20 de dezembro de 2018. O posicionamento apro-ximado está em polígono vermelho na figura 3, obtida de planta oficial5 da Prefeitura
Municipal de Campinas.
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5 Endereço: https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/#.
22º56’50,64” S 47º02’31,63” O
VERIFICAÇÕES 9 Figura 3 – Imóvel pelo zoneamento municipal
Como se vê pela fotografia 1, o imóvel faz frente para a rua Bartirá, e
re-cebe o número 385. A pavimentação asfáltica termina junto à frente do imóvel. Em
seguida, o piso é de terra batida. Esta rua não possui rede de drenagem. Na parte frontal ao imóvel também não possui meio-fio.
Foto 1 – Vista parcial da frente do condomínio para a Bartirá
VERIFICAÇÕES 10 A maior parte do terreno possui fechamento em muro de alvenaria. O acesso é feito por intermédio de portões metálicos. Na frente encontra-se edificação que constitui portaria 24h. Melhor se mostra pela foto 2.
Foto 2 – Vista da entrada do condomínio
Internamente, o condomínio apresenta duas torres de apartamentos, ambas com sete pavimentos contando o piso térreo. As vias e áreas de circulação internas são revestidas por pavimentação asfáltica, como se nota pela foto 3. Em parte, veri-fica-se meio-fio e calçadas. As vagas de garagem estão distribuídas em setores, e algumas são cobertas.
VERIFICAÇÕES 11 O condomínio é dotado de playground e campo de futebol, ambos com pisos guarnecidos por gramado.
As respectivas glebas desses itens estão guarnecidas por alambrado metálico sobre mourões de concreto. O alambrado do campo de futebol tem breve mureta de alvenaria na base. Melhor se mostra pelas fotografias 4 e 5.
Foto 4 – Vista parcial de playground Foto 5 – Vista parcial de campo de futebol
Verifica-se também no condomínio salão de festas, feito em alvenaria e co-berto com telhas de argila (fotografia 6), e edificação de apoio, também de alvenaria e laje de concreto (foto 7).
Foto 6 – Frente de salão de festas Foto 7 – Vista frontal de edificação de apoio
Atrás do salão de festas e do campo de futebol apresenta área de lazer que inclui arborização e itens de paisagismo. Aspectos pertinentes são permitidos pela fotografia 8.
VERIFICAÇÕES 12 Foto 8 – Vista parcial de área de lazer.
CARACTERÍSTICAS DO APARTAMENTO
Tomada em sentido contrário da foto 1, a fotografia 9 mostra parcialmente a torre que inclui o apartamento em tela.
Trata-se do Bloco 1 e o apartamento encontra-se no 6º andar descontado o piso térreo. Sob vista frontal do condomínio, esse bloco situa-se à esquerda. Há qua-tro apartamentos por andar, todos com dois quartos.
VERIFICAÇÕES 13 A foto 10 permite outra vista parcial e do acesso ao Bloco 01. O apartamento 61 encontra-se no sexto – e último – pavimento, do lado esquerdo, visto da frente.
Foto 10 – Vista parcial do Bloco A
O acesso aos pavimentos superiores é feito por intermédio de um elevador [social e de serviços], tema da fotografia 11, tomada do térreo. Mas também é per-mitido pelos lances de escada (foto 12). Os pisos dos acessos internos aos aparta-mentos e da escada são revestidos por pedras de ardósia.
Foto 11 – Porta do elevador do Bloco A Foto 12 – Vista parcial da escada
VERIFICAÇÕES 14 Embora a vistoria pericial tenha sido agendada oficialmente, o requerido não compareceu. A fotografia 13 mostra o hall de acesso em seguida ao elevador e a porta do apartamento nº 61 [à esquerda], que estava fechado.
Foto 13 – Vista do hall e porta do apartamento
O apartamento dispõe de uma vaga de garagem, descoberta, identificada com o número 61, que se mostra pela fotografia 14 e detalhe.
VERIFICAÇÕES 15 Considerando-se aspectos encontrados em outra unidade do condomínio vista pelo perito, admite-se que a unidade possua área útil de 55,00 m2, idade aparente de 15 anos e a seguinte composição: dois quartos, sala, cozinha acoplada com área de serviço, corredor de acesso, banheiro social e varanda.
Nesse ínterim, em linhas gerais, as características básicas da unidade em ava-liação seriam as seguintes:
• Esquadrias externas metálicas; • Esquadrias internas de madeira; • Forro em laje de concreto;
• Forro e paredes em reboco liso e pintura à látex;
• Pisos em peças cerâmicas comuns e rodapés do mesmo material;
• Cozinha com pia em granito e recobrimento parcial de paredes com peças cerâmicas comuns, peças e metais sanitários comuns;
• Área de serviço com revestimento parcial de paredes com peças cerâmicas comuns; pia em louça e peças e metais sanitários comuns;
• Banheiro com revestimento parcial de paredes com peças cerâmicas co-muns; pia em louça e peças e metais sanitários comuns. ■
Avaliação
REFERÊNCIAS NORMATIVAS
A avaliação tem por base as recomendações preconizadas pelas normas ABNT NBR
14.653-1 (2019): Procedimentos gerais e ABNT NBR 14.653-2 (2011): Imóveis
ur-banos.
DIAGNÓSTICO DO MERCADO (6)
Atualmente, o desempenho de mercado é baixo, com volume de vendas insatisfató-rio. A absorção pelo mercado tem sido pequena, com prazo médio estimado de pelo menos seis meses a um ano entre exposição e transação.
O volume de ofertas é médio a alto. Há sem-número de apartamentos na re-gião, especialmente de dimensões maiores à do imóvel em pauta. No entanto, o nível da demanda é baixo, considerando a estagnação econômica do país. As informações atuais sugerem baixa liquidez do imóvel.
MÉTODO UTILIZADO
Para se identificar o valor de imóvel7, no caso, de apartamento emprega-se o método
comparativo direto de dados de mercado8, que “identifica o valor de mercado do
bem por meio de tratamento técnico dos elementos comparáveis constituintes da
amostra9”.
_____________
6 Conforme NBR 14653-1:2019, item “6.5”.
7 Conforme NBR 14653-1:2019, itens “6.6” e “7.2.1”.
8 Dado de mercado: elemento ou informação disponível em determinado mercado, com as suas
caracte-rísticas.
AVALIAÇÃO 17 Justifica-se10 a escolha deste método: atende às prescrições das referidas
nor-mas e é preferível. Além disso, há número suficiente de imóveis no mercado da re-gião para sua adequada aplicação. Nesse ínterim, é feito tratamento por fatores11
dos elementos comparáveis obtidos12.
Aplica-se tratamento prévio13 dos preços observados. Uma vez que todos os
dados de mercado são ofertas, é utilizado o fator de fonte14 de “0,90” de maneira
uniforme a todos, ou seja, um desconto de 10% no preço. Admite-se ausência de dados suficientes à determinação desse fator, e essa taxa de desconto é considerada pertinente ao mercado imobiliário local.
Adota-se como variável dependente15 o valor unitário de área útil (VU), em
reais por metro quadrado. Por sua vez, presume-se ter influência16 nos preços17 de
apartamentos os seguintes fatores:
• Área útil – em metros quadrados;
• Número de quartos, e
• Vagas de garagem.
Após a aplicação do fator de fonte, tem-se os preços unitários de cada ele-mento comparativo e a média inicial desses preços.
Adota-se nesta avaliação o grau de fundamentação III, ou seja, dentro dos seguintes limites de preços unitários: 0,80 = inferior e 1,25 = superior.
Dessa maneira, nenhum preço unitário de dado de mercado empregado é me-nor que o valor da média inicial multiplicado por 0,80 nem maior que essa média multiplicada por 1,25. _____________ 10 Conforme NBR 14653-2:2011, item “8.1.1”. 11 Conforme NBR 14653-2:2011, item “8.2.1.4.2”. 12 Conforme NBR 14653-1:2019, item “6.4”. 13 Conforme NBR 14653-2:2011, item “9.2.1.3”.
14 O fator de fonte – também conhecido como fator de oferta ou fator elasticidade de preços – tem a
fun-ção de descontar eventual especulafun-ção de mercado.
15 Conforme NBR 14653-2:2011, item “8.2.1.2.1”. 16 Conforme NBR 14653-2:2011, item “8.2.1.2.2”.
17 O preço unitário (R$/m2) de cada dado de mercado é obtido multiplicando-se o preço de oferta pelo
AVALIAÇÃO 18 Cada um dos fatores é obtido dividindo-se o coeficiente relativo ao imóvel em tela (CNI) pelo coeficiente do dado de mercado (CNDM): FN = CNI ÷ CNDM. Obtém-se uma variação [positiva ou negativa], em R$/m2, correspondente a cada fator, multi-plicando-se o fator obtido pelo preço unitário (PUDM) do dado de mercado corres-pondente e subtraindo-se o preço unitário: VN = (FN × PUDM) – PUDM.
Encontra-se o valor unitário homogeneizado de cada dado de mercado so-mando-se a seu preço unitário o somatório das variações de todos os fatores corres-pondentes empregados: VUDM = PUDM+ ∑VN.
O valor unitário médio (VUM), em R$/m2, constitui a média dos valores unitá-rios homogeneizados dos dados de mercado. Ficam estabelecidos limites inferior e superior de ±30% da média encontrada. São aceitos dados de mercado cujos valores unitários homogeneizados estejam dentro desses limites.
Calcula-se diretamente o valor do apartamento multiplicando-se o valor
unitário pela sua área útil.
VALOR DO IMÓVEL
Foram encontrados sete elementos comparativos – ou dados de mercado -, cujas informações relativas ao trabalho estão no anexo 1.
A homogeneização [tratamento dos preços observados pela aplicação de transformações matemáticas que expressam, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do imóvel avaliando] é apresentada como
anexo 2.
Com base nos parâmetros empregados na avaliação, obtém-se o grau de
fun-damentação II. Por sua vez, a especificação desta avaliação é apresentada no anexo 3; os itens que se enquadram ao caso em tela estão destacados em azul.
Empreendidos os cálculos, encontra-se a média final (µ) de R$ 3.658,06 por
AVALIAÇÃO 19 de R$ 2.560,64/m2. Nenhum dos elementos é considerado discrepante.
Para a verificação da amplitude relativa (AR) do intervalo de confiança, o co-eficiente de confiança de Student (tc) é de 1,440 - duas caudas e 80% de confiança para seis graus de liberdade (n – 1, isto é, número de dados de mercado utilizados menos um).
Encontrou-se um desvio-padrão (σ) de R$ 268,89/m2 (anexo 2). Assim, a am-plitude relativa é obtida da seguinte forma:
AR = [(tc× (σ ÷ (n-1)½)) ÷ µ] × 2
AR = [(1,440 × (268,89 ÷ 6½)) ÷ 3.658,06] × 2 AR = 8,00%
Neste caso, a amplitude encontrada é menor que 30%, portanto, é al-cançado o Grau de Precisão III.
Adota-se como valor unitário (VU) a média final encontrada. O valor do imó-vel (VI) é encontrado pela multiplicação desse unitário pela área útil do apartamento (AUA), da seguinte maneira:
VI = AUA × VU VI = 55,00 × 3.658,06 VTD = R$ 201.193,30.
Dessa forma, o valor de indenização calculado para o apartamento nº 61 do Bloco 01 do Condomínio Edifício Swiss Ville - registro “7” da matrícula 118.312 do 3º RI de Campinas -, com arredondamento18 para baixo, é de R$ 200.000,00
(du-zentos mil reais) e como referência: julho de 2020. ■
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Conclusão
mpregando-se a norma brasileira Abnt NBR 14.653, partes 1 e 2, na referência de julho de 2020, encontra-se 200.000 reais como valor de mercado calculado para o apartamento objeto do registro “7” da matrícula 118.312 do 3º RI de Campi-nas, situado no Condomínio Edifício Swiss Ville, em CampiCampi-nas, SP. ■
Encerramento
ste laudo de avaliação contém 21 páginas e três anexos. É datado e possui assinatura digital. ■
Indaiatuba, 30 de julho de 2020 Eng. Antônio Paulo Ronchi
CREA-SP 0601041072
Membro titular do IBAPE-SP nº 1.145 eng.pauloronchi@gmail.com
55 (15) 99778-2189
