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INUTA DA FUTURA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO(artigo 32, inciso “j” da lei 4.591/64)
“CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL
NEED
CAMPO
BELO”
João Álvares Soares 1.512 e 1.514 – Campo Belo - São Paulo/SP
Em obediência ao contido no artigo 9º, §3º da lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 é outorgada a convenção de condomínio a seguir, devendo a ela ficarem sujeitos os condôminos do dito condomínio, bem como quaisquer ocupantes e visitantes.
CAPÍTULO I
DA DISCRIMINAÇÃO DAS DFERENTES PARTES
Artigo 1º - O condomínio Residencial Need Campo Belo, regular-se-á pelas disposições da lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, pelo código civil (lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002) e especialmente pela presente convenção, e compreende duas partes distintas, a saber:
a) Partes de propriedade e uso comum ou partes de condomínio; e b) Partes de propriedade exclusiva ou unidades autônomas.
Parágrafo Único - As unidades autônomas mencionadas neste artigo acham-se caracterizadas no
incluso memorial de incorporação, representadas por quarenta apartamentos, numeradas de onze a oitenta e cinco, sendo o primeiro dígito referente ao andar, podendo ser um a oito e o segundo dígito referente ao final da unidade, podendo ser um, dois, três, quatro ou cinco.
CAPÍTULO II
DAS PARTES DE PROPRIEDADE E USO COMUM
Artigo 2º - As partes e coisas de propriedade e uso comum dos condôminos, constituindo condomínio de todos, são as referidas no artigo 3º da Lei 4.591/64 e são inalienáveis, indivisíveis, acessórias e indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas, constituindo-se de uso e propriedade comum dos condôminos, e são, além do terreno onde se assentam ditas partes do empreendimento, as seguintes: entrada de carros e pedestres, portaria, banheiro para guardas, medidores, gradil, via interna de circulação de veículos, piscina, salão de festas, sala de ginástica, vestiários feminino e masculino, quatro vagas para estacionamento de motocicletas, quarenta vagas para estacionamento de veículos, e uma vaga para estacionamento de veículo do zelador, e, enfim, tudo que, por sua natureza ou destino sirva às dependências comuns e seja de propriedade ou uso comum condominial, e, igualmente, as partes de propriedade e uso comum, que preencham essa finalidade e que não tenham sido especificadas como de propriedade autônoma exclusiva.
Parágrafo Primeiro – As partes e coisas referidas nesta cláusula, bem como aquelas que se relacionarem com o conjunto do condomínio residencial Need Campo Belo, não poderão ser alteradas, substituídas ou retiradas, sem o consentimento expresso da totalidade dos condôminos.
Parágrafo Segundo – As partes comuns, principalmente a entrada principal, corredores e escadas
de emergência, estarão sempre livres e desimpedidas, nada podendo nelas ser depositado, ainda que momentaneamente. Quaisquer objetos ali encontrados serão removidos sem responsabilidade do condomínio ou da administradora por eventuais estragos e somente entregues aos respectivos donos após o pagamento de multa prevista no artigo 12.
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Parágrafo Terceiro – Cada condômino terá direito a usar e fruir das utilidades próprias das partes,
dependências e instalações comuns, segundo sua destinação específica, desde que não prejudique igual direito dos demais ou as condições, renome e categoria do condomínio.
Parágrafo Quarto – O condomínio deverá conservar e fazer a manutenção adequada das áreas
comuns, de sorte a mantê-las sempre limpas e em plenas condições de uso, empregando materiais de limpeza e conservação de excelente qualidade, para preservar sempre a qualidade do empreendimento.
Parágrafo Quinto – O condomínio compromete-se a evitar que se jogue gorduras ou resíduos
sólidos nos ralos dos pisos, pias ou lavatórios das áreas comuns, bem como providenciar a limpeza semestral dos ralos, evitando entupimento e mau cheiro.
Parágrafo Sexto – Deverão ser feitos pelo condomínio contratos de manutenção para todos e
quaisquer equipamentos da áreas comuns, notadamente, bombas de água potável e águas pluviais, portão automático, elevadores, antena coletiva e interfones, aquecedores, luz de emergência, se houver.
Parágrafo Sétimo – O não cumprimento das disposições dos parágrafos quarto ao sexto acima
poderá resultar em danos a todos os condôminos, que serão de inteira responsabilidade do condomínio.
Parágrafo Oitavo – As obras de caráter coletivo, que interessarem a estrutura do condomínio e as
partes e coisas de propriedade comum, serão feitas com concurso pecuniário de todos os condôminos, na proporção de suas frações ideais de terreno.
Parágrafo Nono - Caso a construtora/incorporadora do empreendimento celebre termo de
compromisso ambiental que envolva manutenção de elementos arbóreos tanto na área interna do condomínio quanto na calçada o condomínio assumirá a plena e total responsabilidade pelas obrigações ali contidas.
Parágrafo Décimo - O condômino interessado no uso das vagas de uso comum para guarda de
motocicletas deverá pagar um valor a ser decidido pela assembléia do condomínio para este fim e havendo mais do que quatro interessados deverá ser elaborada lista de espera.
Parágrafo Décimo Primeiro - A falta do pagamento referente ao uso das vagas para guarda de
motocicletas ensejará na perda do direito de uso e o condômino próximo na lista de espera poderá dela utilizar-se após o respectivo pagamento pelo uso.
CAPÍTULO III
DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA
Artigo 3º - As unidades autônomas, constituídas pelos apartamentos, somente poderão ser utilizadas para fins residenciais, vedado expressamente o uso para quaisquer atividades profissionais, comerciais ou industriais. As vagas de garagem serão usadas apenas para o estacionamento de veículos de passeio.
Parágrafo Primeiro – Todas as instalações das unidades autônomas serão reparadas por iniciativa
e conta exclusiva dos respectivos condôminos, assim como, pisos, esquadrias, janelas, venezianas, persianas, lustres, aparelhos sanitários, ramais de canalização de água, esgoto, luz e força, telefone e demais acessórios. Se tais reparos forem suscetíveis de afetar as partes comuns, somente poderão ser realizadas após o consentimento por escrito do síndico.
Parágrafo Segundo – Quando o estrago ocorrer em linha tronco, não tendo sido causado por
qualquer condômino, as despesas de reparo correrão por conta de todos os condôminos.
Parágrafo Terceiro – Os serviços de limpeza das unidades autônomas e de seus móveis não devem
prejudicar as partes comuns e os locais exclusivos dos demais condôminos. Incumbe a cada condômino manter limpa sua unidade, sobretudo as instalações sanitárias.
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Parágrafo Quarto – Os condôminos obrigam-se a permitir o livre ingresso nas suas unidades
autônomas, do síndico, administrador, zelador e funcionários de repartições ou empresa de serviços públicos, quando se fizer necessário para verificação ou reparos.
Parágrafo Quinto – Os condôminos poderão onerar ou alienar suas unidades autônomas,
independentemente de consulta ou preferência dos demais.
Parágrafo Sexto - Os condôminos terão o direito de usar, fruir, administrar e usufruir suas
unidades autônomas, segundo suas conveniências, desde que não prejudiquem igual direito dos demais, observando e fazendo observar, por quem fizer suas vezes na ocupação da sua unidade autônoma, os preceitos desta convenção e do regulamento interno que vier a ser aprovado. Os condôminos não poderão comprometer ou permitir que alguém por eles comprometa a segurança, categoria e nível do condomínio.
Parágrafo Sétimo – Em suas unidades autônomas, os condôminos comprometem-se a revisar
semestralmente o rejuntamento dos pisos cerâmicos, de pedra ou granito, bem como das paredes de azulejo, tendo especial atenção nos pontos de encontro entre as paredes e os pisos. Na lavagem das áreas acima só poderão ser empregados panos molhados com sabão neutro, sendo vedada a lavagem com mangueiras e baldes e a utilização de detergentes agressivos, ácidos ou soda cáustica. Não sendo cumpridas as recomendações acima poderá haver infiltrações e danos na impermeabilização ou deterioração acelerada dos revestimentos.
Parágrafo Oitavo – Os condôminos deverão conservar e fazer a manutenção adequada das
esquadrias de suas unidades autônomas, principalmente as de ferro e alumínio, através de aplicações periódicas de lubrificantes e impermeabilizantes, e as de madeira com aplicação periódica de tinta esmalte ou verniz.
Parágrafo Nono – Os condôminos comprometem-se a fazer a devida proteção aos pisos de
madeira de suas unidades autônomas, se houver, evitando a ação direta dos raios solares e tratando-os mensalmente com cera adequada, cuidando para que não fiquem escorregadios. Não sendo cumpridas estas recomendações, poderá ocorrer fissura nas juntas entre as tábuas.
Parágrafo Décimo – Os condôminos comprometem-se a não jogar gorduras ou resíduos sólidos
nos ralos dos pisos, pias ou lavatórios, vem como a limpar semestralmente os ralos de suas unidades autônomas, para evitar entupimento e mau cheiro.
Parágrafo Décimo Primeiro – Os condôminos deverão evitar que os marceneiros, por ocasião da
montagem dos armários e gabinetes, danifiquem ou retirem ou sifões e flexíveis das pias dos banheiros e cozinhas, ou ainda perfurem inadvertidamente parte da canalização elétrica ou hidráulica.
Parágrafo Décimo Segundo – O não cumprimento das disposições dos parágrafos sétimo ao
décimo primeiro acima, poderá causar danos, que serão de inteira responsabilidade dos condôminos.
CAPÍTULO IV
DAS PROIBIÇÕES
Artigo 4º - É expressamente vetado aos condôminos:
a) Mudar a forma ou aspecto externo do condomínio, desrespeitando o projeto arquitetônico;
b) Executar quaisquer obras adicionais, tais como grades, portões, etc., sem um devido e adequado projeto, que respeite o estilo do condomínio e seu projeto arquitetônico;
c) Mudar a forma ou o aspecto externo de sua unidade autônoma, salvo mediante permissão unânime de todos os condomínios;
4 de 15 d) Decorar ou pintar as paredes e esquadrias externas com cores de tonalidade diversas das empregadas no condomínio, devendo qualquer pintura ser feita com a autorização do síndico, após a deliberação dos condôminos;
e) Embaraçar ou embargar o uso das partes comuns ou lançar-lhes detritos, águas e impurezas;
f) Empregar qualquer processo de aquecimento suscetível de ameaçar a segurança do condomínio ou prejudicar-lhe a higiene e limpeza;
g) Instalar toldos ou outras coberturas nas partes externas do condomínio, afixar cartazes e anúncios, colocar inscrições ou sinais de qualquer natureza nas fachadas, vidros e afins;
h) Cuspir, atirar papéis, pontas de cigarros e detritos nas partes e coisas comuns;
i) Usar alto-falantes, instrumento ou aparelho de som que cause incômodo aos condôminos ou ocupantes das demais unidades autônomas;
j) Ter e usar objeto, instalações, material, aparelho ou substância tóxica, inflamável ou odorífera, suscetível de afetar a saúde dos demais condôminos e ocupantes das residências ou de que possa resultar o aumento do prêmio de seguro do condomínio;
k) Lançar lixo em local não apropriado ou não indicado pelo regulamento interno; l) Utilizar-se dos empregados do condomínio para serviços particulares;
m) Manter animais de grande porte e/ou ruidosos e/ou que causem periculosidade aos demais condôminos.
Parágrafo Único – Os condôminos deliberarão se será permitido o fechamento de vidro das
sacadas, varandas e áreas de servico, de cada unidade autônoma, cujo custo será arcado individualmente por cada condômino que assim desejar, desde que realizada por empresa capacitada além de que deverá ser obedecido o padrão aprovado pelo condomínio e que deverá seguir o padrão dos caixilhos utilizados no prédio.
CAPÍTULO V
TÍTULO I–DA ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA
Artigo 5º - Anualmente será realizada a assembléia geral ordinária dos condôminos, a fim de deliberar sobre os seguintes assuntos:
a) Apreciação e aprovação do orçamento proposto pelo síndico; b) Eleição do síndico e do conselho consultivo
c) Apreciação e deliberação sobre as contas do síndico, relativas ao exercício findo;
d) Resolução sobre os demais assuntos de interesse geral dos condôminos que tenham constado do edital de convocação;
e) Indicação, quando necessário, dos condôminos que devem assinar os termos de abertura e encerramento do livro de atas das Assembléias dos Condôminos;
f) Imposição de multas ao condômino e apreciação de recursos por eles interpostos.
Parágrafo Primeiro – A assembléia será convocada pelo síndico por meio de cartas protocoladas
ou registradas, expedidas com antecedência mínima de dez dias; designando dia, hora e local, com menção da ordem do dia a ser votada. Na falta dessa convocação, qualquer condômino poderá convocar a assembléia.
Parágrafo Segundo – A assembleia instalar-se-á em primeira convocação, o quórum de
condôminos representantes de, no mínimo doze apartamentos ou, em seguida, 30 minutos após, com qualquer número, sendo, então, eleito um presidente para dirigir os trabalhos e um secretário para a lavratura da ata no livro próprio.
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Parágrafo Terceiro – As decisões serão tomadas por maioria de votos dos presentes, salvo
disposição de lei ou desta convenção em contrário, sendo obrigatória para os demais, ainda que ausentes.
Parágrafo Quarto - Locatários terão o direito de votar apenas nas decisões relativas às despesas
ordinárias e desde que o proprietário da unidade não comparece à assembléia.
TÍTULO II
DA ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
Artigo 6º - As assembléias gerais extraordinárias serão convocadas pelo síndico ou por condôminos representantes de, no mínimo doze unidades, sempre que necessário observado o processo estabelecido para a assembléia geral ordinária, salvo disposição de lei ou desta convenção em contrário.
Parágrafo Primeiro – Compete à assembléia geral extraordinária:
a) Decidir sobre qualquer assunto de interesse geral do condomínio;
b) Tomar conhecimento e resolver sobre recursos interpostos por condôminos sobre decisões do síndico ou sobre multa por este imposta;
c) Alterar a convenção de condomínio;
d) Aprovar e alterar o regulamento interno do condômino residencial; e) Destituir o síndico, quando tenha ocorrido falta grave.
Parágrafo Segundo – As decisões relativas às modificações da convenção de condomínio ou que
digam respeito às partes comuns e, bem como, as pertinentes à destituição do síndico, somente poderão ser aprovadas por representantes de dezoito apartamentos, ficando ressalvados os casos especiais e que exijam unanimidade de todos os condôminos.
CAPÍTULO VI
DOS ENCARGOS, CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS, EXTRAORDINÁRIAS E OPCIONAIS
Artigo 7º - Respeitada a igualdade de proporções, conforme previsão do artigo 1.336, inciso I do código civil, o condômino deverá concorrer para as seguintes despesas condominiais, que compõe o orçamento:
a) Os prêmios dos seguros (com exclusão do valor correspondente ao seguro facultativo que cada condômino queira fazer, além do obrigatório previsto no artigo 10);
b) Tributos e demais contribuições fiscais, lançados sobre as partes e coisas comuns do condomínio;
c) Parcelas de IPTU incidentes sobre o imóvel como um todo até que o imposto seja desmembrado pela municipalidade e cobrado individualmente de cada unidade autônoma;
d) Consumo de energia, água e esgoto, impulsos telefônicos e gás de uso comum;
e) Conservação, limpeza, reparações e manutenções do condomínio e de suas instalações e partes de uso comum, de seus serviços e correlatos;
f) Salário dos funcionários do condomínio, bem como os respectivos encargos sociais e trabalhistas;
g) Despesas com a administração do condomínio; h) Remuneração do síndico, quando houver;
i) Despesas relativas às obras que interessarem à estrutura integral do condomínio e às partes de propriedade e uso comum e o percentual do fundo de reserva e outros fundos que a assembléia geral venha a instituir, de acordo com os interesses do condomínio.
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Parágrafo Primeiro – Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio
isolado, contribuindo o condômino diretamente com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Parágrafo Segundo – O adquirente da unidade autônoma responde pelo débito do alienante em
relação ao condomínio, inclusive multas, a menos que, antes da transferência, obtenha do síndico ou do administrador declaração escrita da inexistência de débitos decorrentes de despesas de condomínio.
Parágrafo Terceiro – Os condôminos que aumentarem as despesas por suas conveniências
pagarão o excesso a que derem causa.
Parágrafo Quarto – Os condôminos suprirão o síndico das quotas com que tenham que concorrer
nas despesas comuns anuais, aprovadas pela assembléia geral ordinária, em prestações mensais, vencíveis conforme determinação desta mesma assembléia. Igual suprimento será feito pelos condôminos, no prazo determinado e nas quantias que tiverem sido autorizadas em assembléia geral extraordinária, para atender os gastos na previstos nos orçamentos condominiais.
Parágrafo Quinto – O condômino que deixar de pagar as suas contribuições para as despesas
comuns, nas datas previstas, conforme parágrafo anterior, ficará sujeito ao pagamento de juros de mora de um por cento ao mês, correção monetária conforme a lei, além da multa de dois por cento sobre o débito e, ainda, honorários advocatícios de dez por cento e despesas judiciais, se forem cobrados judicialmente. Sendo autorizado o protesto de débitos vencidos há mais de três meses.
Parágrafo Sexto – Não poderão votar nas assembléias Gerais os condôminos que estiverem em
débito com as despesas condominiais.
Parágrafo Sétimo – Com base nos artigos 1.336 e 1.337 do código civil será considerada conduta
reiterada o condômino que não pagar a sua cota condominial até o vencimento, pela quarta vez, consecutiva ou não, em um período de doze meses. Neste caso será aplicada uma multa de duas vezes o valor da cota condominial vigente. Uma vez aplicada esta multa, a contagem do prazo de doze meses será reiniciada de forma que em um período total de doze meses será possível a aplicação de até três multas pela inadimplência reiterada.
Parágrafo Oitavo - Os proprietários locadores serão solidariamente responsáveis pelas despesas
ordinárias que o locatário não adimplir bem como por eventuais danos causados por este ao condomínio, além das multas que eventualmente lhe forem impostas.
CAPÍTULO VII
DA ADMINISTRAÇÃO, DO SÍNDICO, DO SUB-SÍNDICO E DO CONSELHO CONSULTIVO
Artigo 8º - Compete aos condôminos, bienalmente, ou antes, em caso de vacância, eleger um síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, para exercer as funções previstas em lei e nesta convenção.
Parágrafo Primeiro – A escolha do síndico, no caso de condômino ou ocupante de unidade autônoma do condomínio, não poderá recair em quem tenha sido multado no último exercício ou esteja em débito quanto ao pagamento de suas contribuições.
Parágrafo Segundo – O síndico poderá ser reeleito.
Parágrafo Terceiro - Compete ao síndico, que poderá ou não ser remunerado, segundo o que for
decidido na assembléia que o eleger, as seguintes atribuições:
a) Exercer a administração interna do condomínio, no que diz respeito a vigilância, moralidade e segurança, bem como no que interessar a todos os moradores;
7 de 15 b) Representar o condomínio em juízo ou fora dele, ativa e passivamente, outorgando a advogados poderes para o foro em geral e poderes para transigir, desistir, receber e dar quitações, inclusive perante repartições e terceiros em geral;
c) Praticar os atos que lhe atribuem as leis, a convenção e o regulamento interno; d) Impor as multas estabelecidas na convenção ou no regulamento Interno;
e) Cumprir a convenção e o regulamento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações das assembléias gerais;
f) Prestar, anualmente, contas às assembléias dos condôminos;
g) Contratar e demitir empregados, fixando-lhes os vencimentos e as funções, de acordo com orçamento anual;
h) Receber as quotas de contribuição dos condôminos, dando-lhes a devida aplicação; i) Guardar, como depositário, o dinheiro recebido dos condôminos;
j) Ordenar obras de caráter urgente ou adquirir o que for necessário à conservação do condomínio, extra-orçamento, até o máximo de dez por cento sobre o orçamento do exercício corrente; para valores superiores, o síndico deverá convocar assembléia extraordinária, para deliberação;
k) Impedir a instalação no condomínio de qualquer móvel, aparelho, máquina ou utensílio, cujo funcionamento ou peso possa constituir perigo, sobrecarga ou aumento de prêmio de seguro; l) Elaborar a previsão orçamentária para cada exercício, que acompanhará o edital de convocação das assembléias gerais ordinárias, submetendo-a à deliberação dos condôminos; m) Fazer a escrituração em livro caixa e outros necessários, onde serão lançadas as entradas e saídas de dinheiro;
n) Manter em seu poder, como depositário, o livro de atas das assembléias e demais livros e documentos do condomínio, deixando-os sempre à disposição dos condôminos e fornecendo-lhes cópias autenticadas dos seus registros, quando solicitado;
o) Fazer cumprir as determinações das cláusulas previstas nesta convenção, especialmente as que se referem à conservação e manutenção das áreas comuns;
p) Zelar para que veículos não estacionem nas calçadas do condomínio, danificando-as.
Parágrafo Quarto – As funções administrativas do síndico poderão ser delegadas a pessoa física ou
jurídica, de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral.
Parágrafo Quinto – O síndico, assessorado pela administradora, se for o caso, determinará as
funções do zelador ou de outro funcionário responsável, observando as seguintes atribuições deste cargo:
a) Manter serviço permanente, ou não, de portaria, estabelecendo vigilância do condomínio; b) Manter em bom estado de conservação e asseio todas as partes comuns;
c) Receber a correspondência e encomendas endereçadas aos condôminos e ocupantes de suas unidades, entregando-as duas vezes por dia;
d) Acender e apagar as luzes das partes comuns, nas horas regulamentares; e) Cumprir as determinações do síndico, do regulamento interno e da convenção.
Parágrafo Sexto – A assembléia geral que eleger o síndico e os integrantes do conselho consultivo,
poderá eleger um sub-síndico, condômino, cuja função não será remunerada.
Artigo 9º - Compete ao conselho consultivo, constituído de três condôminos, cujas funções não são remuneradas, eleitos em assembléia geral, com mandato de dois anos, permitida a reeleição, assessorar o síndico na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio. Competirá, ainda, ao conselho consultivo:
8 de 15 b) Auxiliar o Síndico na elaboração da proposta da previsão orçamentária;
c) Elaborar e deliberar juntamente com o Síndico e o sub-síndico a minuta do regulamento interno, encaminhando-a a todos os condôminos, para posteriormente aprovação em assembléia geral, por maioria simples dos votos dos condôminos presentes; para posterior alteração, o mesmo quorum deverá ser observado.
CAPÍTULO VIII
DO SEGURO
Artigo 10º - É obrigatório o seguro das partes comuns do condomínio contra riscos de incêndio ou de outros sinistros que possam causar destruição no todo ou em parte das áreas comuns, como também contra acidentes de trabalho e responsabilidade civil, relacionado com o funcionamento das partes e coisas de propriedade comum.
Parágrafo único – Em caso de sinistro, proceder-se-á conforme o disposto na Lei 4.591/64.
CAPÍTULO IX
DO FUNDO DE RESERVA E MANUTENÇÃO
Artigo 11º - Para atender as despesas com as obras de atualização e reforma do condomínio, não previstas em orçamento, assim como, com as obras de conservação do condomínio como um todo (portões, jardins, impermeabilizações, fachadas, etc.), especialmente as que atenderem legislação municipal específica, em períodos nela determinados, cada condômino contribuirá para a formação do fundo de reserva e manutenção.
Parágrafo Primeiro – O capital do fundo de reserva será arrecadado juntamente com as quotas de
contribuição de cada condômino.
Parágrafo Segundo – O fundo de reserva e manutenção será constituído pela taxa adicional de dez
por cento sobre as contribuições dos condôminos e no ato delas, pelo rendimento de seu capital e pelo produto arrecadado com as multas impostas pelo síndico.
Parágrafo Terceiro – Nos casos de transferência de propriedade de unidade autônoma, a
respectiva quota no fundo de reserva passará automaticamente ao adquirente, independentemente de declaração expressa.
Parágrafo Quarto – Assim que a soma das importâncias existentes no fundo de reserva e
manutenção atingir o mínimo de quinze por cento do exercício em curso, o condomínio poderá reduzir a porcentagem prevista no parágrafo segundo, ou mesmo suspender a sua arrecadação, até tornar-se inferior àquele mínimo.
Parágrafo Quinto – A aplicação do fundo de reserva e manutenção será deliberada pela
assembléia geral.
Parágrafo Sexto – O fundo de reserva também será utilizado para decoração, mobiliários e
equipamentos das áreas de uso comum, tais como salão de festas, academia, saguões sociais e de serviço, uma vez que serão entregues pela construtora sem tais objetos.
Parágrafo Sétimo - As decisões para compra deste mobiliários, equipamentos e para a decoração
serão tomadas por maioria simples dos condôminos.
CAPÍTULO X
DAS PENALIDADES
Artigo 12º - A falta de cumprimento ou inobservância de quaisquer das estipulações desta convenção e do regulamento Interno, tornará o condômino infrator passível de advertência escrita
9 de 15 pelo síndico, que, se não atendida no prazo de três dias, será convertida em multa equivalente a dez por cento até a três vezes do valor da quota de despesas de condomínio vigente no mês em que ocorrerem as infrações, sem prejuízo da exigência do cumprimento compulsório da norma violada, e da responsabilidade e da reparação de todos os danos e prejuízos causados pela infração.
Parágrafo Primeiro – O valor da multa aplicada reverterá ao condomínio e será aplicada quantas
vezes quantas forem as infrações.
Parágrafo Segundo – Todas as multas têm o caráter de penalidade e o pagamento não libera o
infrator de reparar a falta cometida.
Parágrafo Terceiro – Das multas impostas pelo síndico, ou de quaisquer de suas decisões, cabe
recurso a ser interposto por escrito pelo condômino que se sentir prejudicado, e será encaminhado a assembléia geral, através do conselho consultivo, que dará ciência ao síndico, dentro do prazo de cinco dias, a contar da data em que tiver a respectiva comunicação ou conhecimento do fato.
Parágrafo Quarto – O recurso previsto no parágrafo anterior será julgado pela primeira assembléia
geral ordinária ou extraordinária que se reunir.
Parágrafo Quinto – O recurso terá efeito devolutivo da cobrança da multa ou da execução da
decisão do síndico.
CAPÍTULO XI
DOS SERVIÇOS BÁSICOS E OPCIONAIS
Artigo 13º - O Condomínio Need Campo Belo contará com sistema de prestação de serviços específicos, de utilização exclusiva dos condôminos, locatários, comodatários e dos que com eles residam ou que a qualquer título venham a ocupar regularmente os apartamentos que integrarão o condomínio. Esta prestação de serviços é instituída em prol da valorização econômica do condominio que consequentemente favorece todos aqueles que o ocupa regularmente e favorece inclusive os adquirentes das unidades autônomas que visam auferir renda das respectivas unidades.
Artigo 14º - Os serviços de que trata o item acima, conforme sua finalidade estão classificados em (i) serviços básicos e (ii) serviços de utilização facultativa ou “pay-per-use”, prestados sob a supervisão da administradora do condomínio. Os serviços básicos terão as suas despesas de custeio rateadas obrigatoriamente entre todos os condôminos, na divisão igualitária por unidade autônoma e estarão inclusos nas despesas condominiais. Já os serviços de utilização facultativa (“pay-per-use”) serão custeados exclusivamente pelos respectivos usuários quando utilizados pelos mesmos.
Artigo 15º - Os serviços básicos oferecidos pela administradora do condomínio são todos aqueles regularmente definidos no presente instrumento.
Artigo 16º - Os serviços de utilização facultativa (“pay-per-use”) serão opcionais aos condôminos, prestados por terceiros sob a supervisão da administradora do condomínio.
Parágrafo único – Os serviços de que trata o parágrafo acima, os quais serão pagos mediante
contratação individual do condômino consistirão em serviços que visam proporcionar comodidade e facilidade aos condôminos, sendo estes: limpeza e manutenção das residências, “concierge”, mensageiro, aluguel de bicicletas dentre outros que poderão ser oferecidos.
10 de 15 Artigo 17º - Os serviços de utilização facultativa (“pay-per-use”) serão opcionais aos condôminos, prestados por terceiros sob a supervisão da administradora do condomínio. Não será de responsabilidade da incorporadora ou construtora a eficiência, o funcionamento ou manutenção dos serviços sendo que esta apenas entregará o empreendimento em condições tais que permitem sua exploração pelos condôminos e/ou administradora e sob sua conta e risco.
CAPÍTULO XII
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Artigo 18º - Incorporam-se também a esta convenção, os seguintes preceitos:
a) O condomínio conservará a denominação de Residencial Need Campo Belo, a qual não poderá ser substituída, a não ser pelo voto unânime de todos os condôminos, não só os presentes na Assembléia, excluídos os eventualmente inadimplentes;
b) Os condôminos obrigam-se por si, seus herdeiros e sucessores, ao fiel cumprimento de todos os artigos e condições da presente convenção e do regulamento interno que vier a ser aprovado.
c) Não será permitida a colocação de placa de "vende-se" ou "aluga-se" em qualquer lugar do condomínio, salvo em mural de comunicações especifico.
d) Fica resguardada à construtora/incorporadora o direito de manter placa na frente do condomínio, em lugar visível e com o tamanho máximo permitido pela legislação municipal enquanto esta tiver unidades disponíveis para venda ou locação, bem como corretor plantonista no local para acompanhar interessados.
Parágrafo Primeiro – Nos contratos de venda, promessa de venda, promessa de cessão, bem
como, locação ou empréstimo de uso de qualquer unidade autônoma a terceiros, o condômino, locador ou cedente, deverá fazer constar declaração expressa, pelo qual o comprador, compromissário comprador, promitente cessionário, locatário ou ocupante reconheça que tem pleno conhecimento dos termos desta convenção e do regulamento interno que vier a ser aprovado, e que se compromete por si, bem como, seus dependentes e sucessores, a cumpri-los fielmente.
Parágrafo Segundo – Os itens "c" e "d" acima somente poderão ser alterados por voto unânime de
todos os condôminos, não só dos eventualmente presentes em Assembléia.
Artigo 19º - Cada apartamento que comporá o referido empreendimento, Condomínio Residencial Need Campo Belo, terá o direito de uso de uma vaga de garagem, de uso comum, individual e indeterminada, localizada na garagem coletiva do condomínio para abrigo de automóveis para estacionamento de veículos de passeio, de uso exclusivo para os residentes do condomínio, consoante plantas aprovadas pela Prefeitura Municipal de São Paulo.
Artigo 20º - Tendo em vista a necessidade de assegurar-se ao condomínio um perfeito serviço administrativo, compatível com o padrão adotado para o conjunto, desde o início de sua vida operacional, que se iniciará no mês em que tiver expedido o auto de conclusão pela municipalidade, fica desde já pactuado que, a critério da incorporadora poderá ser contratada empresa idônea para administrar o condomínio, de acordo com os deveres e atribuições estabelecidos nesta convenção. Desta forma, a incorporadora como condição essencial deste instrumento e exclusivamente pelo fato de, na sua condição de incorporadora ter a incumbência de levar a cabo o empreendimento em sua concepção original, fica investida pelos condôminos de amplos e gerais poderes para (i) antes mesmo da “assembleia geral de instalação do condominio”
11 de 15 contratar, em nome deste, pelo prazo de até dois anos a contar da data da referida assembleia a empresa idônea e especializada na administração de condomínios que desejar, cabendo exclusivamente a esta empresa assistir, coordenar e supervisionar a implantação de todos os serviços de que está dotado o condomínio. Esta implantação deverá ser realizada pela administração contratada, bem como as empresas fornecedores de materiais e equipamentos, as prestadoras de serviços e arrendatários ou locatários de área. Fica também investida pelos condôminos de amplos e gerais poderes para (ii) assumir, se quiser, o cardo de síndico do condomínio pelo prazo de dois anos contados da referida assembleia de instalação do condomínio, ou indicar se quiser, terceiro por ela escolhido.
Parágrafo Primeiro – O síndico nomeado convocará assembléia geral extraordinária de instalação
do condomínio, que aprovará o orçamento do primeiro exercício, o regulamento interno e elegerá os membros do conselho consultivo.
Parágrafo Segundo - O rateio das despesas do condomínio será devido após a realização da
Assembléia Geral Extraordinária de instalação e implantação do condomínio, mesmo que eventualmente as unidades autônomas não tenham sido entregues ou concluídas.
Parágrafo Terceiro – A escolha da administradora justifica-se pela mera liberalidade de
implantação dos serviços inerentes ao condomínio sendo que a Assembleia deste poderá ser convocada para rescisão do contrato e contratação de uma nova administradora se assim desejam.
Parágrafo Quarto – A responsabilidade pela qualidade dos serviços prestados pela administradora
é exclusiva dela.
MINUTA DO FUTURO REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO
“CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL
NEED
CAMPO
BELO”
Rua João Álvares Soares 1.512 e 1.514 – Campo Belo São Paulo/SP
INTRODUÇÃO
O objetivo principal deste regulamento é assegurar a tranqüilidade no uso e gozo das partes comuns e das unidades autônomas do edifício, limitando os abusos que possam prejudicar o seu bom nome, asseio, higiene e conforto; assim sendo, todos os casos omissos serão resolvidos pelo síndico dentro dos critérios estabelecidos. Compete a todos os moradores fazer cumprir o presente regulamento, levando ao conhecimento do síndico qualquer transgressão ao mesmo. 1- ACESSO AO CONDOMÍNIO
1.1- Os portões do condomínio estarão permanentemente fechados, e a entrada de pessoas e veículos só será permitida após devida identificação.
1.2- O morador que tiver empregados domésticos que tenham livre acesso a sua unidade autônoma, deve registrar seus nomes no condomínio cuidando de cancelar tal registro, tão logo os empregados sejam demitidos.
1.3- Não será permitida a entrada de entregadores dentro do condomínio, devendo o morador buscar a encomenda na portaria.
12 de 15 1.4- O ingresso de visitantes só será permitido com a concordância do morador visitado, sendo que não há vagas para estacionamento de veículos de visitantes na área comum do condomínio. 1.5- Os moradores devem se conscientizar de que os porteiros são instruídos para cumprir as normas estabelecidas neste regulamento. A solicitação de identificação na portaria deve ser feita a todos e deve ser exigida, inclusive, pelos moradores, visando ajudar na manutenção da segurança do condomínio.
1.6- O portão da garagem ficará sempre fechado. No caso da entrada de pedestres considerando a existência de portão duplo, o segundo portão só poderá ser aberto quando o primeiro estiver completamente fechado, tanto na entrada quanto na saída do condomínio.
1.7- O trânsito interno de veículos no condomínio respeitará o limite de velocidade de 5km/h. 2- USO DAS PARTES COMUNS
2.1- Os moradores poderão usar e gozar das partes comuns do condomínio desde que não impeçam idêntico uso ou gozo por parte dos demais moradores.
2.2- Os visitantes e convidados somente poderão usufruir das partes comuns do condomínio quando acompanhados por moradores. O morador assumirá, para todos os efeitos legais, a responsabilidade pela manutenção do respeito e das boas normas de conduta e convivência social, de seus visitantes e convidados, reprimindo abusos e excessos e afastando pessoas cuja presença seja considerada inconveniente.
2.3- É permitida a presença de animais no condomínio, desde que sempre esteja na coleira quando encontrar-se nas áreas comuns e sob os cuidados de seu dono.
2.4- Os moradores assim como os visitantes, convidados e menores sob sua responsabilidade, devem aos demais a obrigação de manutenção do respeito, urbanidade e das boas normas de conduta e convivência social, reprimindo abusos, excessos e agressões físicas e verbais atentatórias ao pudor, paz e a segurança.
2.5- Não é permitida a permanência de volumes de qualquer espécie nas áreas comuns.
2.6- Não é permitida a permanência de empregados domésticos nas áreas comuns, a menos quando estiverem em serviço.
2.7- É terminantemente vedada à colocação de placas, avisos ou letreiros de qualquer espécie na parte externa ou dependências internas do edifício, inclusive nos vidros das janelas, salvo quando digam respeito ao próprio condomínio. Anúncios de locação ou venda deverão ser afixados no mural de comunicações interno do condomínio, não sendo permitidas placas na área externa, salvo a ressalva à construtora/incorporadora, conforme o item "d" do artigo 14 da convenção de condomínio.
2.8- O condomínio não se responsabilizará por perda de objetos de valor nas suas dependências, bem como nas unidades autônomas e nos veículos, ainda que deixados sob responsabilidade de empregados.
2.9- Não é permitido o estacionamento de veículos nas áreas comuns do condomínio já que cada unidade autônoma tem seu próprio local reservado para tal.
2.10- Não é permitido usar a garagem para fazer reparos, a não ser em casos de emergência, unicamente para que o carro possa deslocar-se. Da mesma forma, é proibido testar buzinas, rádios e motores.
2.11- Qualquer dano causado por um veículo a outro será de inteira responsabilidade do proprietário do veículo causador do dano, devendo o mesmo ressarcir o prejuízo causado na melhor forma acordada entre os interessados, não cabendo ao condomínio, responsabilidade de qualquer espécie, quer na identificação do causador do dano ou no ressarcimento do prejuízo.
13 de 15 2.12- O condomínio não se responsabilizará por danos tais como: roubo ou furto do veículo ou de acessórios, incêndio dos mesmos e avarias, a menos daquelas causadas por desmoronamento de paredes e vazamento de tubulações.
2.13- Quando o número de convidados por unidade for superior a dez pessoas, o morador, pessoalmente e previamente, deverá apresentar na portaria uma lista nominal de seus convidados.
2.14- O acesso às vagas de garagem será garantido apenas aos veículos que forem previamente cadastrados e portarem identificação do condomínio.
2.15- As vagas de garagem não poderão ser utilizadas por visitantes, prestadores de serviço, ou qualquer outra pessoa que não for condômina.
2.16- Para o uso do elevador identificado como de serviço, para entrada de materiais de construção ou saída de entulhos deverá ser providenciada previamente pelo condomínio a proteção do piso e laterais com o intuito de se evitar que o elevador seja danificado pelo uso. 2.17- O uso da piscina é exclusivo aos condôminos.
2.18- A locação para uso do salão de festas deverá ser reservada com antecedência, sendo a reserva levada a registro em livro próprio.
2.19- O salão de festas não poderá ser utilizado em datas festivas tais como natal e réveillon. 2.20- Após o uso do salão de festas o condômino deverá deixá-lo limpo e nas mesmas condições que o encontrou.
3-DO USO DA GARAGEM
3.1- Cada apartamento terá direito ao uso de uma vaga de garagem, de uso comum, individual e indeterminada, localizada na garagem coletiva do condomínio.
3.2-Considerando serem as vagas de garagem de uso comum a Assembleia deverá disciplinar a contratação de manobristas para acomodação dos veículos nas vagas ou determinará a obrigatoriedade de se deixar as chaves dos veículos disponíveis junto a esse para que o próprio condômino possa manobras os veículos.
3.3- A cada ano haverá sorteio das vagas de uso comum. Os condôminos poderão optar, em assembleia geral, por alterar a periodicidade do sorteio das vagas ou mesmo o critério de utilização, ou qualquer outra regra que entendam mais conveniente para o bom funcionamento do condomínio, sempre resguardadas a proporção e a atribuição acima fixadas.
3.4- Caso haja portadores de necessidades especiais no condomínio estes terão preferência nas vagas individuais, ficando, portanto fora do sorteio.
3.5-As vagas para estacionamento de automóveis serão destinadas ao estacionamento de automóveis de passeio de tamanho compatível ao da correspondente vaga.
3.6- Na assembleia convocada para sorteio das vagas serão sorteadas as vagas do condominio entre os condôminos presentes. Assim sendo, o primeiro condômino/morador sorteado terá o privilégio de escolher a localização de sua vaga e assim por diante. Aos condôminos/moradores não presentes serão sorteadas as vagas restantes, as quais serão atribuídas em ordem decrescente do número da unidade. Desta maneira, a primeira vaga sorteada entre as restantes irá para a unidade de maior número até que a torre seja concluída.
4- SEGURANÇA E HIGIENE
4.1- Não é permitido guardar ou depositar em qualquer parte do edifício produtos explosivos, inflamáveis, ou quaisquer outros agentes químicos susceptíveis de afetar a saúde, segurança ou tranqüilidade dos moradores.
14 de 15 4.2- O síndico, pessoalmente ou por intermédio dos seus prepostos ou empregados do condomínio, comunicar-se-á com os moradores, a fim de dirimir dúvidas ou tomar providências que digam respeito à segurança do condomínio.
4.3- São proibidos jogos ou quaisquer atividades que possam causar danos, notadamente nas partes comuns.
4.4- É expressamente proibido a qualquer morador entrar em dependências reservadas aos equipamentos e instalações do condomínio, tais como: casas de bombas, compactador de lixo, medidores de luz, gás, hidrômetro, telhado, etc.
4.5- Visando a segurança geral e também a ordem, higiene e limpeza das partes comuns fica terminantemente proibido atirar fósforo, pontas de cigarro, cascas de frutas, detritos ou quaisquer outros objetos pelas varandas, janelas, portas, nas áreas de serviço, nos elevadores, corredores, escadas, e demais áreas comuns.
4.6- Não é permitido colocar no parapeito das varandas, nas janelas ou áreas de serviço, vasos, tapetes, varais de roupas ou quaisquer objetos que apresentem perigo de queda, ou que prejudiquem a estética do condomínio.
4.7- Somente empregados do condomínio podem prestar serviço nas partes de uso comum. Terceiros necessitarão de prévia autorização, por escrito, do síndico.
4.8- É vedado fumar nas áreas comuns do condomínio, sendo o infrator responsável pela penalização.
4.9- Poderá ser admitida, por medida de segurança, a instalação de rede protetora nas varandas dos apartamentos, mediante deliberação em assembleia a ser convocada pelo condomínio para definição dos padrões de especificações.
5- DISPOSIÇÕES GERAIS
5.1- No caso de locação do apartamento, fica o locador obrigado a comunicar ao locatário as obrigações do regulamento interno da convenção de condomínio, sendo sempre co-responsável pelos atos do locatário.
5.2- As unidades autônomas destinam-se exclusivamente ao uso residencial unifamiliar, devendo ser guardado recato e dignidade compatíveis com a moralidade e bom nome dos demais moradores.
5.3- O condomínio por dispositivo legal, é obrigado a manter sempre atualizadas as fichas de cadastro dos moradores, solicitando o preenchimento dos formulários próprios.
5.4- Os moradores que se ausentarem deverão indicar o endereço onde o síndico poderá dispor das chaves para ter acesso a sua respectiva unidade, em casos de urgência. Caso contrário o síndico está autorizado a tomar as devidas providências para ingressar na casa.
5.5- Os moradores devem permitir o ingresso nas suas unidades autônomas do síndico e de seus prepostos, quando tal se torne indispensável à inspeção ou realização de trabalhos relativos à estrutura geral do condomínio, sua segurança e solidez, ou a realização de reparos em instalação, serviços e tubulações nas unidades vizinhas.
5.6- Os moradores não poderão utilizar para seu uso particular dos serviços dos empregados do condomínio quando estes estiverem cumprindo o horário de trabalho, ficando o empregado infrator sujeito à advertência e, em caso de reincidência demissão por justa causa.
5.7- É proibido dar gorjetas aos funcionários do condomínio.
5.8- No período entre 22:00 horas e 07:00 horas, cumpre aos moradores guardar silêncio, evitando a produção de ruídos ou sons que possam perturbar o sossego e o bem estar dos demais moradores.
5.9- Em qualquer horário, o uso de ferramentas ou instrumentos musicais, deve ser feito de modo a não perturbar os vizinhos, observadas as disposições legais vigentes.
15 de 15 5.10- Atividades sociais tais como festas, reuniões e aniversários com duração prevista a ultrapassar às 22 horas deverão ser comunicadas com 24 horas de antecedência.
5.11- A troca ou raspagem de assoalhos, polimentos de mármores e demais obras nas casas que produzam ruídos susceptíveis de incomodar os vizinhos deverão ser previamente comunicados ao síndico e só serão permitidas se forem realizadas nos dias úteis das 08:00 horas às 17:00 horas, e nos sábados das 08:00 horas ao meio dia. Fora deste horário, só serão permitidas obras de emergência, após devida autorização do síndico.
5.12- Quando algum condômino realizar reformas em sua unidade autônoma deverá uma semana antes do início das obras comunicar ao condomínio a duração dos serviços e depositar em garantia o equivalente a duas quotas condominiais referente a eventuais danos porventura causados às partes comuns.
5.13- Caso não haja danos apurados quando do término da obra o condômino se compensará das parcelas pagas adiantadas. Caso haja danos apurados estes serão suportados pelo valor dado em garantia.
5.14- Se os danos forem superiores à garantia o excedente será cobrado do condômino e, se inferiores a diferença será devidamente compensada.
6- PENALIDADES
O disciplinamento estatutário é uma decorrência do interesse comum, que neste caso se sobrepõe ao particular, em tudo quanto não viole o direito básico da propriedade. Portanto, a administração tem não só a faculdade, como o dever de aplicar as sanções previstas na convenção, e as aplicará, com certeza, sem nenhum favorecimento, em prol dos interesses da comunidade.
Pela transgressão de normas ou pela falta de cumprimento de obrigações existentes neste regulamento, o responsável estará sujeito às multas previstas na convenção de condomínio. Além das multas os prejuízos causados ao condomínio por moradores serão ressarcidos pelos mesmos, de acordo com coleta de preços realizada pela administração entre firmas habilitadas. As execuções de serviços de reparo ou recomposição das instalações danificadas, também deverão ser imputadas aos moradores, cabendo recurso à assembléia geral do condomínio, após o pagamento.
Fica estabelecido para fins das penalidades, que os moradores responderão pelos atos dos visitantes, convidados e menores sob sua responsabilidade.
