Quais são as perspectivas dos gestores?
Maio de 2020
Qual a performance esperada do IFIX para 2020?
O Brasil e o mundo passam por uma crise de saúde pública e econômica sem precedentes que marcou o mês de abril com o aumento exponencial do número de casos diagnosticados com COVID-19. Mesmo após mais de um mês de medidas preventivas como quarentena e suspensão das atividades consideradas não-essenciais, ainda há muita incerteza sobre a retomada da economia.
Com o objetivo de obter suas perspectivas diante desse cenário de baixa visibilidade, realizamos uma nova edição da nossa pesquisa com os maiores gestores de fundos imobiliários do Brasil
expectativas mais cautelosas para os fundos imobiliários em comparação às respostas do começo do ano, mas ligeiramente mais otimistas comparado à pesquisa de fevereiro. Atualmente, 32% dos gestores acreditam em uma alta do IFIX em relação aos patamares de 2019 (vs. 20% no mês passado).
• Diante das incertezas dos impactos econômicos do COVID-19, não há um consenso claro entre os gestores quanto ao tempo de recuperação dos preços das cotas, assim que a crise seja superada.
41% dos gestores acreditam em uma recuperação rápida de menos 1 ano, enquanto outros 55%
acreditam que a recuperação virá entre 1 à 2 anos.
• Em relação a maior tendência de adoção do home office pelas empresas, a maioria dos gestores acredita que não haverá grandes impactos na locação de lajes corporativas devido ao maior uso do trabalho remoto pelas companhias, principalmente para os empreendimentos localizados nas principais áreas comerciais.
Após a forte performance dos fundos imobiliários em 2019, quando o IFIX apresentou forte alta de 37%, os gestores seguem mais conservadores em 2020. 23% dos gestores acreditam em quedas acima de 10% (vs. 25% no mês passado), 41% esperam que a performance dos fundos imobiliários fechem o ano com quedas entre -10 e 0% (vs.
40% no mês passado). Por outro lado, no território positivo, 32% dos gestores acreditam em alta dos fundos imobiliários em 2020 (vs. 20% no mês passado).
9%
20%
3%
51%
17%
25%
40%
15% 20%
0%
23%
41%
5%
32%
0% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
< -10% -10% a 0 0% 1% a 10% > 10%
Fev Mar Abr
Como estão os preços dos fundos imobiliários?
Após a forte correção nos preços dos fundos imobiliários em razão do movimento de aversão ao risco em decorrência da crise do coronavírus, a maioria dos gestores (64% dos entrevistados) acredita que os fundos imobiliários estão baratos. Ainda, somente 9% dos gestores acreditam que os fundos imobiliários estão caros (vs.
10% em março e 65% em fevereiro) e 27% que os preços estão em patamares justos (vs. 5% no mês passado).
Quais os maiores riscos para 2020?
Após a adoção de medidas preventivas do contágio do Coronavírus como o isolamento social, a preocupação dos gestores gira em torno, principalmente, dos impactos na economia e o tamanho da recessão econômica. Grande parte dos gestores (81%) vêm a desaceleração econômica como o maior risco para os fundos imobiliários em 2020 (vs. 75% no mês passado). Vale ressaltar que eventual mudança na tributação e aumento da taxa de juros perderam destaque após o início da pandemia.
65%
35%
0%
10% 5%
85%
9%
27%
64%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Caros Preços Justos Baratos
Fev Mar Abr
4% 4% 9%
48%
30%
4%
75%
10% 10%
0% 5% 0%
81%
5% 10%
0% 5% 0%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Desceleração
Economica Fatores Externos Instabilidade
Política Mudança na
tributação Aumento da taxa
de juros Aumento do desemprego Fev Mar Abr
17%
65%
13% 4%
15%
75%
10%
45% 41%
14%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Galpões Logísticos Lajes Corporativas Shopping Centers Outros
Quais as maiores oportunidades para 2020?
Na visão dos gestores, o maior propulsor para os fundos imobiliários esse ano será a aquisição de ativos (86% das respostas vs. 60% no mês passado). Em segundo lugar, a melhora dos indicadores operacionais como preço dos aluguéis, vacância e diminuição dos descontos vem perdendo força dado às incertezas macroeconômicas para os próximos meses.
Qual segmento deve apresentar maior crescimento dos alugueis em 2020?
45% dos gestores acreditam que o segmento de galpões logísticos apresentará maior crescimento de alugueis em 2020 (vs. 15% no mês passado). Enquanto, 41% vêm o segmento de lajes corporativas como o maior beneficiário dos aumentos de alugueis (vs. 75% no mês passado).
Em razão das incertezas do cenário macroeconômico em decorrência do aumento do contágio do coronavírus, acreditamos que muitas renegociações de aluguel e novas locações em lajes corporativas podem ser postergadas até que haja maior clareza do cenário. Em contraposição, houve aumento da demanda por galpões logísticos bem localizados e de alta qualidade pelas empresas com serviços em funcionamento como as companhias de ecommerce e supermercados.
13%
78%
9%
60%
15%
25%
86%
9% 5%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Aquisição de ativos Melhora de indicadores operacionais Outros Fev Mar Abr
Qual segmento apresenta as maiores oportunidades com os preços nos patamares atuais?
Em meio a suspensão temporária do funcionamento dos shoppings como tentativa de conter o contágio do coronavírus e, consequentemente, forte correção nos preços dos fundos de shoppings, 59% dos gestores acreditam que o segmento é o que apresenta as maiores oportunidades com os preços nos patamares atuais, onde muitos estão negociando com desconto ao valor patrimonial.
Quanto tempo temos até vermos os fundos imobiliários nos patamares pré-crise?
Na visão dos gestores, assumindo que a pandemia seja controlada nos próximos meses, 41% dos gestores esperam que os fundos imobiliários voltem em patamares pré-crise do coronavírus em menos de 1 ano. 55% dos gestores acreditam que o processo pode levar entre 1 e 2 anos. Outros 5% acreditam que recuperação total deve demandar entre 2 e 3 anos.
60%
25%
15%
0%
59%
18%
9% 14%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Shopping Lajes Corporativas Galpões Logísticos Outros
Mar Abr
45% 45%
10%
55%
41%
5%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
1-2 anos Menos de 1 ano 2-3 anos
Mar Abr
Qual segmento deve voltar mais rapidamente após a crise?
O aumento do contágio do COVID-19 afetou os preços dos FIIs de forma generalizada já que é esperado choques em todos os segmentos (mesmo que em magnitudes diferentes). No entanto, gestores acreditam que os fundos de galpões logísticos devem recuperar mais rapidamente da crise (vs. 10% no mês passado) dado que a atividade logística manteve seu funcionamento durante o período de paralisação das atividades não-essenciais pela necessidade de abastecimento de bens essenciais. Fundos de CRIs seguem empatado na primeira posição. Os fundos de Lajes Corporativas e Shopping Centers seguem em terceiro lugar com 14% dos votos.
Dentre os fundos de “tijolo”, qual segmento deve apresentar menores impactos devido aos efeitos do coronavírus?
Na visão dos gestores, dentre os fundos de “tijolo”, os fundos de galpões logísticos devem apresentar menores impactos da crise do coronavírus dado a continuidade no funcionamento das atividade logística durante o período de isolamento social pela necessidade de abastecimento de bens essenciais e dado a maior adoção do varejo online, que vem reagindo positivamente. Adicionalmente, os fundos de galpões logísticos apresentam grande exposição aos contratos atípicos que garantem maior previsibilidade da receita de locação. O segmento de lajes corporativas seguiu em segunda colocação e, por fim, o segmento de renda urbana.
Lajes Corporativas 18%
Galpões logísticos Renda Urbana 77%
5%
32% 32%
14% 14%
10% 9%
35%
25%
10%
20%
0%
10%
20%
30%
40%
Galpões Logísticos Fundos de CRI Lajes Corporativas Shopping FoF Mar Abr
Qual sua opinião sobre as tendências de locação em razão da maior adoção do home office pelas empresas em lajes corporativas no médio e longo prazo?
A crise do coronavírus vírus culminou em medidas de prevenção como isolamento social, que levarem as empresas a adotarem o trabalho remoto(“home office”). Com isso, levantou-se muitas dúvidas sobre a tendência de adoção do home office e sobre os impactos nas locações de lajes corporativas no médio e longo prazo.
Por um lado, o aumento da adoção de trabalho remoto no dia-a-dia levaria as empresas a demandarem menos espaços físicos. Por outro lado, a maior adoção de medidas preventivas de segurança e saúde do funcionário implicaria em maior demanda de área dado a necessidade de distanciamento físico no local de trabalho como maiores distâncias entre as mesas de trabalho e funcionários.
Devido essa dicotomia dos efeitos, perguntamos aos entrevistados as tendências de locação em lajes corporativas:
Para os gestores, 50% acreditam que esses dois efeitos devem se balancear e não implicar em grandes mudanças na demanda, 23% vêm que a demanda deve se concentrar nos principais centros comerciais (como o eixo Faria Lima- Vila Olimpia e Paulista), 9% esperam que haverá menor demanda por espaço físico pelas empresas devido à maior tendência de adoção de trabalho remoto, 5% acreditam em aumento da demanda em razão das medidas preventivas de segurança ao colaborador e, finalmente, 14% ainda enxergam o cenário ainda com pouca visibilidade.
Os dois efeitos devem se balancear e não trazer grandes
mudanças na demanda 50%
A demanda deve se concentrar em núcleos comerciais, pressionando
áreas secundárias/periféricas.
23%
Cenário ainda com pouca visibilidade
14%
Menor demanda por adoção parcial do home office
9%
Maior demanda devido às medidas preventivas de segurança ao colaborador
5%
Pesquisa realizada com os gestores nos dias 13/05/2020 e 19/05/2020
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