J o s é G e r a l d o d a F o n s e c a *
I N T R O D U Ç Ã O
A s o l u ç ã o d e q u a l q u e r l i d e t r a b a l h i s t a d e d u z i d a e m f a c e d e u m c o n d o m í n i o e d i l í c i o f o r m a l 1m e s m o a q u e l a e m q u e s e p e d e o r e c o n h e c i m e n t o j u r í d i c o d a p r ó p r i a r e l a ç ã o d e e m p r e g o , n ã o o f e r e c e e m p e c i l h o s p o r q u e o s p ó l o s a t i v o e p a s s i v o d e s s a r e l a ç ã o p r o c e s s u a l e s t ã o d e a n t e m ã o b e m d e l i n e a d o s . A d i f i c u l d a d e r e s i d e n a q u e l e s c a s o s e m q u e h á u m c o n d o m í n i o d e f a t o , i s t o é , u m p u n h a d o d e c a s a s e d i f i c a d a s e m v i l a o u e m r u a s s e m s a í d a , s e m q u e h a j a , n e c e s s a r i a m e n t e , d i v i s ã o e n t r e p r o p r i e d a d e s a u t ô n o m a s e á r e a s d e u s o c o m u m , e m f a c e d o q u a l s e p r e t e n d e o r e c o n h e c i m e n t o d e r e l a ç ã o d e e m p r e g o - q u a s e s e m p r e d e v i g i a o u v i g i l a n t e - e a r e s p o n s a b i l i z a ç ã o p e c u n i á r i a p e l a e x e c u ç ã o o u i n e x e c u ç ã o d o c o n t r a t o d e t r a b a l h o .
D e c o s t u m e , e s s e s v i g i a s p r e s t a m s e r v i ç o s a g e n c i a d o s p o r u m t e r c e i r o , q u e o s m o r a d o r e s s e q u e r c o n h e c e m , e q u e e s t i p u l a v a l o r e s a t í t u l o d e s a l á r i o e l h e s f o r n e c e e q u i p a m e n t o s to s c o s , c o m o u m c o le t e , a p it o , u n i f o r m e , à s v e z e s r á d i o e , t a l v e z , a r m a s . O u , p o r o u t r a s , s ã o o s p r ó p r i o s c o m u n h e i r o s q u e s e o r g a n i z a m e d e c i d e m c o n t r a t a r o p r e s t a d o r d o s e r v iç o p a r a l h e s p r e s t a r s e g u r a n ç a o s t e n s i v a , m e d i a n t e c e r t a q u a n t i a e m d i n h e i r o e s t a b e l e c i d a e m c o m u m e r a t e a d a e n t r e o s m o r a d o r e s . P e r g u n t a - s e : - N e s s e s c a s o s , h á v í n c u l o d e e m p r e g o ? D e q u e t i p o ? Q u e m é o e f e t iv o e m p r e g a d o r ? C o m o c i t a r o s s e d i z e n t e s r é u s ? É e x i g í v e l a c i t a ç ã o p e s s o a l ? E a e d i t a l í c i a ? Q u e m d e v e s e r r e s p o n s a b i l i z a d o p e l a i n d e n i z a ç ã o d o s d i r e i t o s d o t r a b a l h a d o r ? Q u a l a r e s p o n s a b i l i d a d e d a q u e l e s q u e n ã o c o n c o r d a m c o m a c o n t r a t a ç ã o e n ã o p a r t i c i p a m d o r a t e i o ? O q u e f a z e r e m c a s o d e r e v e l i a d e u m o u d e v á r i o s m o r a d o r e s ? Q u e m r e p r e s e n t a a m a s s a c o n d o m i n i a l ? O s c o n d ô m i n o s p o d e m s e r t e s t e m u n h a s ?
E s s a s q u e s t õ e s t i r a m o s o s s e g o d o j u i z d o t r a b a l h o , e a s d e c i s õ e s , c o m o m o s t r a m o s r e p e r t ó r i o s d e j u r i s p r u d ê n c i a , n ã o t ê m q u a l q u e r u n i f o r m i d a d e . *
* J u i z d o T r a b a l h o ( 7 a T u r m a d o T R T / R J ) . A u t o r d o s l i v r o s “ r e d i g i r a p e t i ç ã o i n i c i a l d a A ç ã o T r a b a l h i s t a d e r i t o s u m a r í s s i m o ” ( F o r e n s e ) e “ V á p r o c u r a r s e u s d i r e i t o s ! — T u d o s o b r e e m p r e g a d o s d o m é s t i c o s ” ( F o r e n s e — G r y p h u s ) .
1 N a E x p o s i ç ã o d e M o t i v o s d o n o v o C ó d i g o C i v i l q u e f e z e m 1 6 d e j a n e i r o d e 1 9 7 5 a o e n t ã o M i n i s t r o d a J u s t i ç a A r m a n d o F a l c ã o , o P r o f . M i g u e l R e a l e , s u p e r v i s o r d a C o m i s s ã o R e v i s o r a e E l a b o r a d o r a d o C ó d i g o C i v i l , f e z q u e s t ã o d e r e m a r c a r q u e o c o n d o m í n i o h o r i z o n t a l o u e s p e c i a l o u e m e d i f í c i o s f o r a t r a t a d o n o C ó d i g o p e l o n o m e n j u r i s c o m q u e d e v i a s e r c h a m a d o s e g u n d o a s u a m a i s p u r a f o n t e l a t i n a - c o n d o m í n i o e d i l í c i o - , p o r q u e s e t r a t a v a d e u m c o n d o m í n i o q u e s e c o n s t i t u i , o b j e t i v a m e n t e , c o m o r e s u l t a d o d o a t o d e e d i f i c a ç ã o , s e n d o , p o r t a i s m o t i v o s , d e n o m i n a d o “ e d i l í c i o ” . T e v e o c u i d a d o d e e x p l i c a r q u e “ e d i l í c i o ” p r o v i n h a d e a e d i l i c i ( u m ) , q u e n ã o s e r e f e r i a a p e n a s a o e d i l , m a s i g u a l m e n t e à s s u a s a t r i b u i ç õ e s , d e n t r e a s q u a i s a d e f i s c a l i z a r a s c o n s t r u ç õ e s p ú b l i c a s e p a r t i c u l a r e s .
1 1 6 R ev. T S T , B ra sília , vol. 7 1 , n º 2 , m a i o / a g o 2 0 0 5
É d e s s a s i n q u i e t a ç õ e s t ã o c o m u n s n o d i a - a - d i a d o f o r o d e q u e a q u i s e o c u p a .
C O N C E I T O D E C O N D O M Í N I O
C o n d o m í n i o - d e c u m ( c o m , e m c o m p a n h i a d e , a o m e s m o t e m p o q u e ) + d o m i n i u m , i i ( p r o p r i e d a d e , d i r e i t o d e p r o p r i e d a d e ) , d e r i v a d o d e d o m i n u s ( s e n h o r d e , p r o p r i e t á r i o , p o s s u i d o r ) - s i g n i f i c a “d o m í n i o d e v á r i o s ” .2 O c o n d o m í n i o é u m a p e s s o a f o r m a l , i s t o é , n ã o é p e s s o a f í s i c a n e m a l e i l h e c o n f e r e p e r s o n a l i d a d e j u r í d i c a . C o n d o m í n i o , o u c o m p r o p r i e d a d e , é a p r o p r i e d a d e d e m a i s d e u m a p e s s o a s o b r e a m e s m a c o i s a , 3 c a b e n d o a c a d a u m a d e l a s i g u a l d i r e i t o , i d e a l m e n t e , s o b r e o t o d o e c a d a u m a d a s p a r t e s . 4 P o d e h a v e r c o n d o m í n i o s o b r e q u a l q u e r c o i s a m ó v e l , i m ó v e l o u s e m o v e n t e . A i d é i a d e u m p o d e r j u r í d i c o d i r e t o , s o b r e a p r o p r i e d a d e e x c l u s i v a ( p r o p r i e d a d e i n d i v i d u a l ) , e i n d i r e t o , s o b r e a s á r e a s c o m u n s ( p r o p r i e d a d e c o l e t i v a ) , é i n d i s s o c i á v e l d a i d é i a d e c o n d o m í n i o , d a í p o r q u e o t e r m o “ c o n d o m í n i o ” t r a z i m p l í c i t a a n o ç ã o d e “ c o m u n h ã o p e r m a n e n t e e p e r p é t u a , p o i s n ã o s e r á p o s s í v e l a c o n s e r v a ç ã o ú t i l d o c o m p l e x o j u r í d i c o n e m c o n c e b í v e l a f r u i ç ã o d a p a r t e e x c l u s i v a d e c a d a c o n d ô m i n o s e m a p e r m a n ê n c i a d o e s t a d o d e c o m u n h ã o . E m c o n s e q ü ê n c i a , e s s a é o b r i g a t o r i a m e n t e d u r a d o u r a , e m c o n t r a p o s i ç ã o à c o m u n h ã o c l á s s i c a , q u e a l e i q u e r t r a n s i t ó r i a ” .5 É o p e r m a n e n t e e s t a d o d e c o m u n h ã o d a c o i s a q u e l e g i t i m a o s c o n s ó c i o s a o e x e r c í c i o d o d i r e i t o s o b r e a p r o p r i e d a d e c o l e t i v a . A c o m p r o p r i e d a d e c o n s t i t u i - s e d e u m a p l u r a l i d a d e d e s u j e i t o s c o l i g a d o s p o r n e c e s s i d a d e s e f i n s c o m u n s , s o b u m m e s m o r e g r a m e n t o j u r í d i c o . N o c o n d o m í n i o , a i d é i a p r i n c i p a l “ e s t á n o e x e r c í c i o c o n j u n t o d a s f a c u l d a d e s i n e r e n t e s a o d o m í n i o p e l a p l u r a l i d a d e d e s u j e i t o s , p o r t a l a r t e q u e c a d a u m d e l e s t e n h a p o d e r j u r í d i c o s o b r e a c o i s a i n t e i r a , e m p r o j e ç ã o d e s u a q u o t a - i d e a l , s e m e x c l u i r i d ê n t i c o p o d e r n o s c o n s ó c i o s o u c o - p r o p r i e t á r i o s ” .6
C O N D O M Í N I O E D I L Í C I O
C o n q u a n t o a j u s t a p o s i ç ã o d e c a s a s a q u e h o j e s e c h a m a c o n d o m í n i o e d i l í c io o u h o r i z o n t a l f o s s e c o n h e c i d a e p r a t i c a d a e m R o m a , 7 o d i r e i t o a n t i g o r e p u d i a v a a d i v i s ã o d a c a s a p o r p l a n o s h o r i z o n t a i s p o r q u e a i d é i a d e d o i s o u m a i s p r o p r i e t á r i o s
2 P E R E I R A , C a i o M a r i o d a S i l v a . C o n d o m í n i o e i n c o r p o r a ç õ e s . 5 . e d . R i o d e J a n e i r o : F o r e n s e , 1 9 8 5 , p . 7 7 - 7 8 .
3 J . N a s c i m e n t o F r a n c o ; G O N D O , N i s s k e . C o n d o m í n i o e m e d i f í c i o s . 4 . e d . S ã o P a u l o : R T , 1 9 8 7 , p . 1 3 . 4 P E R E I R A , C a i o M a r i o d a S i l v a . I n s t i t u i ç õ e s . V . 4 , p . 1 6 0 , c i t a d o p o r D I N I Z , M a r i a H e l e n a , C ó d i g o
c i v i l a n o t a d o, S a r a i v a , 2 0 0 3 , p . 8 6 1 . 5 M A R I O , C a i o , o p . c i t . , p . 7 8 . 6 M A R I O , C a i o , o p . c i t . , p . 7 6 .
7 A d o u t r i n a r e g i s t r a q u e , n o B a i x o - I m p é r i o r o m a n o , a c o n c e n t r a ç ã o u r b a n a e s t i m u l o u o r e c o n h e c i m e n t o d e d i r e i t o s à p r o p r i e d a d e s u p e r p o s t a q u a n d o p e r m i t i u q u e o p r o p r i e t á r i o d e e s t r e i t a f a i x a d e t e r r a l a n ç a s s e s o b r e a c a s a a l h e i a ( c r y p t a ) u m a p e q u e n a e d i f i c a ç ã o ( i n s u l a ) , q u e l h e s e r v i a d e s e r v i d ã o d e p a s s a g e m . E s s a n o v a r e l a ç ã o j u r í d i c a n ã o e r a c o n c e b i d a c o m o c o n d o m i n i a l , m a s c o m o m e r a s e r v i d ã o ( c f . M A X I M I L I A N O , C a r l o s . C o n d o m í n i o , n . 7 5 - A , C a i o M a r i o . O p . c i t . , p . 6 1 . )
R e v . T S T , B r a s ília , v o l. 7 1 , n º 2 , m a io /a g o 2 0 0 5 1 1 7
d e u m m e s m o p e d a ç o d e c h ã o e r a c o n t r á r i a a o s p r i n c í p i o s r e i n a n t e s . P a r a o s r o m a n o s , a p r o p r i e d a d e i m o b i l i á r i a s e p r o j e t a v a d o s o l o p a r a o a l t o , e a t é o s c é u s - u s q u e a d c o e l u m - , e d o s o l o p a r a b a i x o , a t é o s i n f e r n o s - u s q u e a d i n f e r o s . 8 P e r t e n c i a a o d o n o d o s o l o t u d o o q u e e s t i v e s s e a c i m a o u a b a i x o d e l e ( “ a e d i f i c i u m s o l o c e d i t e t i u s s o l i s e q u i t u r ”). C o m o d i t o , o c o n d o m í n i o d e c a s a s , a p a r t a m e n t o s , e s c r i t ó r i o s , s a l a s , l o j a s , s o b r e l o j a s o u a b r i g o s p a r a v e í c u l o s e m e d i f í c i o s - g a r a g e m é t r a t a d o n o C ó d i g o C i v i l c o m o e d i l í c i o , 9 c o n q u a n t o s e j a c o m u m e n t e c o n h e c i d o c o m o c o n d o m í n i o h o r i z o n t a l . 10 É u m a f o r m a a t í p i c a d e d o m í n i o , 11 u m c o m p l e x o q u e a l b e r g a d o i s t i p o s d e d i r e i t o p a t r i m o n i a l : a p r o p r i e d a d e p l e n a e e x c l u s i v a , r e p r e s e n t a d a p e l a f r a ç ã o i d e a l d o t e r r e n o e e x e r c i d a s o b r e a u n i d a d e a u t ô n o m a , e o c o n d o m í n i o p e r m a n e n t e e i n d i v i s í v e l , q u e r e c a i s o b r e a s á r e a s d e u s o f o r ç o s a m e n t e c o m u m , e o t e r r e n o n o q u a l s e e d i f i c a a p r o p r i e d a d e . C o m o t o d o d i r e i t o d e p r o p r i e d a d e , o c o n d o m í n i o é u m d i r e i t o r e a l . I n s t i t u i - s e o c o n d o m í n i o e d i l í c i o p o r a t o e n t r e v i v o s o u t e s t a m e n t o , r e g i s t r a d o n o C a r t ó r i o d e R e g i s t r o d e I m ó v e i s . 12 É o b r i g a t ó r i a a s u b s c r i ç ã o d a c o n v e n ç ã o d o c o n d o m í n i o p e l o s t i t u l a r e s d e , n o m í n i m o , d o i s t e r ç o s d a s f r a ç õ e s i d e a i s d o te r r e n o . A c o n v e n ç ã o é a t o - r e g r a d a v i d a c o n d o m i n i a l e s u a s u b s c r i ç ã o a t o r n a o b r i g a t ó r i a p a r a to d o s o s t i t u l a r e s d e d i r e i t o s o b r e a s u n i d a d e s a u t ô n o m a s , o u p a r a q u e m s o b r e e l a s t i v e r p o s s e o u d e t e n ç ã o . 13 P a r a v a l e r c o n t r a t e r c e i r o s , a c o n v e n ç ã o t e m d e s e r r e g i s t r a d a n o C a r t ó r i o d e R e g i s t r o d e I m ó v e i s . 14
8 E m C a i o M a r i o ( o p . c i t . , p . 6 1 ) , l ê - s e , v e r b i s : “ M a s n ã o t o l e r a v a o d i r e i t o r o m a n o a d i v i s ã o d a c a s a p o r p l a n o s h o r i z o n t a i s , p o r l h e p a r e c e r c o n t r á r i a a o s p r i n c í p i o s d o m i n a n t e s . S e a p r o p r i e d a d e d o s o l o p r o j e t a - s e p a r a o a l t o e v a i a d a s t r a , e s e a p r o f u n d a c h ã o a d e n t r o a t é o i n f e r n o - a d i n f e r o s - , f a l t a v a j u s t i f i c a t i v a a l i p a r a a s e p a r a ç ã o e a u t o n o m i z a ç ã o d o s d i r e i t o s d e q u e m a c a s o v i v e s s e a c i m a d o p r o p r i e t á r i o d o s o l o , i n c o m p a t i b i l i d a d e t a n t o m a i s f l a g r a n t e q u a n t o m a i s a r r a i g a d a a c o n v i c ç ã o d e q u e s e s u b o r d i n a a o p r o p r i e t á r i o d o s o l o q u a l q u e r e d i f i c a ç ã o s o b r e e l e l e v a n t a d a : a e d i f i c i u m s o l o c e d i t e t i u s s o l i s e q u i t u r .
9 C ó d i g o C i v i l , a r t . 1 . 3 3 2 .
1 0 C a i o M a r i o ( o p . c i t . , p . 6 7 ) d i z , c o m p r o p r i e d a d e , q u e “ E s t a d e n o m i n a ç ã o , a l i á s - p r o p r i e d a d e h o r i z o n t a l
—
, q u e n ã o e n c o n t r a j u s t i f i c a ç ã o h i s t ó r i c a , p o i s q u e a s f o n t e s s e l h e n ã o r e f e r e m , p r e n d e - s e a u m a i d é i a d e s i m e t r i a r a c i o n a l . P e l o f a t o d e n ã o s e r u s a d a p e l o s r o m a n o s a d i v i s ã o d o i m ó v e l , e e s p e c i a l m e n t e d o e d i f í c i o , s e n ã o p o r p l a n o s v e r t i c a i s , q u e p e r m i t i a m a p r o j e ç ã o e s p a c i a l d o d o m í n i o p a r a o a l t o , u s q u e a d c o e l u m , e p a r a b a i x o , u s q u e a d i n f e r o s , e d e s e n ã o t e r v u l g a r i z a d o , s e n ã o r e c e n t e m e n t e , a d i v i s ã o p o r p l a n o s h o r i z o n t a i s , a l g u n s e s c r i t o r e s c o m e ç a r a m a v e r a í u m a p r o p r i e d a d e h o r i z o n t a l m e n t e d i v i d i d a, o u , p o r c o n d e n s a ç ã o d e l i n g u a g e m , u m a p r o p r i e d a d e h o r i z o n t a l ” . O c o n d o m í n i o e d i l í c i o é t a m b é m c h a m a d o “ e s p e c i a l ” , “ r e l a t i v o ” ( C a r l o s M a x i m i l i a n o ) , “ d e e d i f í c i o s c o m a p a r t a m e n t o s a u t ô n o m o s ” ( E s p í n o l a ) ,
“ p o r a n d a r e s o u a p a r t a m e n t o s ” ( C a m p o s B a t a l h a ) , “ p r o p r i e d a d e e m p l a n o s h o r i z o n t a i s ” ( S e r p a L o p e s ) e
“ c o n d o m í n i o e i n c o r p o r a ç õ e s ” ( Z o l a F l o r e n z a n o ) . N a d o u t r i n a e s t r a n g e i r a , D o m e n i c o S i m o n c e l l i f a l a e m “ p r o p r i e d a d e s u p e r f i c i á r i a ” , H é b r a u d e m “ c o p r o p r i é t é p a r a p p a r t e m e n t s ” , R a c c i a t t i , e m “ p r o p i e d a d p o r p i s o s o p o r d e p a r t a m e n t o s ” e H a n r y S o l u s e m “ m a i s o n d i v i s é e p a r é t a g e s ” .
1 1 P o r q u e r e s u m e n u m a ú n i c a f i g u r a j u r i s d o i s d i r e i t o s : o e x c l u s i v o e d i r e t o , s o b r e a u n i d a d e a u t ô n o m a , e o c o l e t i v o e d i v i d i d o , s o b r e a s c o i s a s c o m u n s .
1 2 C ó d i g o C i v i l , a r t . 1 . 3 3 2 e L e i n 0 4 . 5 9 1 / 6 4 , a r t s . 2 8 ; 2 9 ; 3 2 , § 2 o ; e 3 5 c / c a L e i n 0 6 . 0 1 5 / 7 3 . 1 3 C ó d i g o C i v i l , a r t . 1 . 3 3 3 .
1 4 C ó d i g o C i v i l , a r t . 1 . 3 3 3 , p a r á g r a f o ú n i c o .
1 1 8 R e v . T S T , B r a s í l i a , v o l . 7 1 , n º 2 , m a i o / a g o 2 0 0 5
B L O C O S
N o s g r a n d e s c o n d o m í n i o s u r b a n o s , é c o m u m a d i v i s ã o d a s c a s a s o u a p a r t a m e n t o s , p o r b l o c o s , c o m e l e i ç ã o d e s u b s í n d i c o s e a d m i n i s t r a ç ã o d e s c e n t r a l i z a d a . T a i s d i v i s õ e s f a c i l i t a m a a d m i n i s t r a ç ã o d a v i d a c o n d o m i n i a l , m a s t ê m a p e n a s u t i l i d a d e d o m é s t i c a p o r q u e o a r t . 3 o d a L e i n ° 4 . 5 9 1 / 6 4 n ã o r e c o n h e c e a d i v i s ã o d o c o n d o m í n i o . N o s c o n d o m í n i o s c o m p o s t o s p o r d o i s o u m a i s b l o c o s d e a p a r t a m e n t o s o u c a s a s , a i n d a q u e a c o n v e n ç ã o o u o r e g i m e n t o i n t e r n o p e r m i t a m a c o n t r a t a ç ã o d e e m p r e g a d o s p o r b l o c o s , a r e s p o n s a b i l i d a d e p e l o s c o n t r a t o s d e t r a b a l h o é d o c o n d o m í n i o c o m o u m t o d o , e n ã o d e s t e o u d a q u e l e b l o c o . É d e s a r r a z o a d o s u p o r q u e s e p o s s a d e m a n d a r e m f a c e d e u m o u d e o u t r o b l o c o e n ã o d o c o n d o m í n i o e m s i . 15 A c o m p r o p r i e d a d e é , c o m o d it o , u m a u n i d a d e j u r í d i c a , 16 i s t o é , u m d i r e i t o c o m p l e x o q u e c o n s t i t u i “ u m a s ó r e l a ç ã o j u r í d i c a , d a q u a l é s u j e it o a t i v o o d o n o d o a p a r t a m e n t o ; s ã o s u j e i t o s p a s s i v o s t o d a s a s p e s s o a s ; o b je t o d e u m a c o m p l e x i d a d e d e b e n s e d i r e i t o s , e m q u e s e i n s c r e v e o a p a r t a m e n t o c o m o p a r t e s u b o r d i n a d a a u m p r i n c í p i o d e s u j e iç ã o i n d i v i d u a l e o s o l o e p a r t e s c o m u n s d e s u j e i ç ã o c o l e t i v a ” , 17 o n d e “ h á e m p r e g a d o s d e u m p a t r ã o c o l e t i v o q u e s ã o o s p r ó p r i o s c o n d ô m i n o s e m c o n j u n t o ” .
“ C O N D O M Í N I O D E F A T O ”
A L e i n ° 4 . 5 9 1 / 6 4 ( a r t . 1°) e n t e n d e p o r c o n d o m í n i o “ a s e d i f i c a ç õ e s o u c o n j u n t o s d e e d i f i c a ç õ e s , d e u m o u m a i s p a v i m e n t o s , c o n s t r u í d o s s o b a f o r m a d e u n i d a d e s i s o l a d a s e n t r e s i, d e s t i n a d a s a f i n s r e s i d e n c i a i s o u n ã o - r e s i d e n c i a i s ” , e v i n c u l a a u n i d a d e h a b i t a c i o n a l o u c o m e r c i a l , c o m o p r o p r i e d a d e a u t ô n o m a , a u m a
“ p a r t e i n s e p a r á v e l , u m a f r a ç ã o i d e a l d o t e r r e n o e c o i s a s c o m u n s ” ( a r t . 1°, § 2 ° ). N ã o b a s t a , p o i s , p a r a a c o n f i g u r a ç ã o d o c o n d o m í n i o e d i l í c i o , “ q u e n u m m e s m o t e r r e n o d u a s o u m a i s p e s s o a s c o n s t r u a m u n i d a d e s a u t ô n o m a s . É r e q u i s i t o f u n d a m e n t a l d e s u a c o n s t r u ç ã o , t a l c o m o r e s u l t a n t e d a l e i e a s s e n t a d o e m d o u t r i n a , q u e t a i s u n i d a d e s s e e n c o n t r e m r e u n i d a s e m e d i f í c i o o u c o n j u n t o d e e d i f i c a ç õ e s , e m q u e s e a s s o c i e m a s u n i d a d e s a u t ô n o m a s e p a r t e s c o m u n s , i n d i s s o c i á v e i s ” . 18 P a r a q u e h a j a c o n d o m í n i o e d i l í c i o f o r m a l , é p r e c i s o q u e o s p r o p r i e t á r i o s , p r o m i t e n t e s - c o m p r a d o r e s , c e s s i o n á r i o s o u p r o m i t e n t e s - c e s s i o n á r i o s d o s d i r e i t o s r e l a t i v o s à a q u i s i ç ã o d e u n i d a d e s a u t ô n o m a s , e m e d i f i c a ç õ e s a s e r e m c o n s t r u í d a s , e m c o n s t r u ç ã o o u j á c o n s t r u í d a s , e l a b o r e m , p o r e s c r i t o , c o n v e n ç ã o d e c o n d o m í n i o , q u e d e v e s e r a p r o v a d a p e l o m í n i m o d e 2 /3 d o s m o r a d o r e s ( a r t . 9 °, § 3 ° ) e , t a m b é m p o r c o n t r a t o o u d e l i b e r a ç ã o , e m a s s e m b l é i a , a p r o v e m o r e g i m e n t o i n t e r n o d a e d i f i c a ç ã o o u d o c o n j u n t o d e e d i f i c a ç õ e s “ ( a r t . 9 ° ), p r o m o v e n d o o s u b s e q ü e n t e r e g i s t r o n o R e g i s t r o d e I m ó v e i s . P o r f i m , o a r t . 3 ° d i z q u e o “ t e r r e n o e m q u e s e l e v a n t a m a e d i f i c a ç ã o o u c o n j u n t o d e e d i f i c a ç õ e s e s u a s
1 5 M A R I O , C a i o , o p . c i t . , p . 7 8 . 1 6 M A R I O , C a i o , o p . c i t . , p . 9 5 . 1 7 M A R I O , C a i o , o p . c i t . , p . 9 5 . 1 8 M A R I O , C a i o , o p . c i t . , p . 9 5 .
R ev. T S T , B ra sília , vol. 7 1 , n º 2 , m a i o / a g o 2 0 0 5 1 1 9
i n s t a l a ç õ e s , b e m c o m o a s f u n d a ç õ e s , p a r e d e s e x t e r n a s , o t e t o , a s á r e a s i n t e r n a s d e v e n t i l a ç ã o , e t u d o o m a i s q u e s i r v a a q u a l q u e r d e p e n d ê n c i a d e u s o c o m u m d o s p r o p r i e t á r i o s o u t i t u l a r e s d e d i r e i t o à a q u i s i ç ã o d e u n i d a d e s o u o c u p a n t e s , c o n s t i t u i r ã o c o n d o m í n i o d e t o d o s , e s e r ã o i n s u s c e t í v e i s d e d i v i s ã o , o u d e a l i e n a ç ã o d e s t a c a d a d a r e s p e c t i v a u n i d a d e ” . I s s o f a z d o p a t r i m ô n i o c o n d o m i n i a l , e s p e c i a l m e n t e o d e f a t o , u m a u n i v e r s a l i d a d e m i s t a n e m u n i v e r s i t a t i s r e r u m ( u n i v e r s a l i d a d e d e c o i s a s ) n e m u n i v e r s i t a t i s j u r i s ( u n i v e r s a l i d a d e d e d i r e i t o ) , p o i s n ã o t e m p e r s o n a l i d a d e j u r í d i c a d i s t i n t a d a d e s e u t i t u l a r n e m e x i s t e u m a p e s s o a j u r í d i c a t i t u l a r d o p a t r i m ô n i o q u e r e s u l t a d a c o n j u n ç ã o d a s u n i d a d e s a u t ô n o m a s e á r e a s c o m u n s . 19
A e x p r e s s ã o c o n d o m í n i o d e f a t o é u m n e o l o g i s m o q u e e m b u t e u m a a p a r e n t e a n t i n o m i a , m a s e s s a d e l i b e r a d a c o n t r a d i ç ã o c o n c e i t u a l é , p o r m í n g u a d e o u t r a , a q u e m a i s s e a p r o x i m a d a q u e l a s i t u a ç ã o d e f a t o e n v o l v e n d o p e s s o a s e c o n t r a t o d e t r a b a l h o , e q u e i n t e r e s s a a o d i r e i t o , n o t a d a m e n t e a o d i r e i t o d o t r a b a l h o . A l o c u ç ã o
“ c o n d o m í n i o ” e v o c a i m e d i a t a m e n t e n o l e i t o r o c o n c e i t o j u r í d i c o d e g r u p a m e n t o o r g a n i z a d o s e g u n d o a l e i , “ c o m p l e x o d e d i r e i t o s , f a c u l d a d e s e d e v e r e s l i g a d o s a o e d if íc i o d e a p a r t a m e n t o s ” , 20 e e d i f í c i o r e p r e s e n t a u m a “ u n i d a d e j u r í d i c a ” 21 c o m p o s t a d e d i r e i t o s i n d i v i d u a i s e c o l e t i v o s . A p e n a s p o r a b s t r a ç ã o d o e s p í r i t o é p o s s í v e l c o n c e b e r o c o n d o m í n i o c o m o p r o p r i e d a d e i n d i v i d u a l e e x c l u s i v a r e l a t i v a à s u n i d a d e s a u t ô n o m a s d e h a b i t a ç ã o a p a r t a d a d a p r o p r i e d a d e p l u r a l e c o m u m , c o r r e s p o n d e n t e à s á r e a s d e u s o c o l e t i v o , e q u e p e r t e n c e m a t o d o s e a n i n g u é m , e s p e c i f i c a m e n t e . P o r i s s o m e s m o , a e x p r e s s ã o “ c o n d o m í n i o d e f a t o ” t e m o i n c o n v e n i e n t e d e a j u n t a r u m a n o ç ã o d e o r g a n i z a ç ã o j u r í d i c a ( c o n d o m í n i o ) a o u t r a ( d e f a t o ) , q u e i d e n t i f i c a o n ã o -
1 9 O a r t . 9 0 d o C ó d i g o C i v i l d i z c o n s t i t u i r u n i v e r s a l i d a d e d e f a t o a p l u r a l i d a d e d e b e n s s i n g u l a r e s r e l a t i v o s à m e s m a p e s s o a e q u e t e n h a m d e s t i n a ç ã o u n i t á r i a . J á o a r t . 9 1 , d o m e s m o á l b u m , d i z c o n s t i t u i r u n i v e r s a l i d a d e d e d i r e i t o o c o m p l e x o d e r e l a ç õ e s j u r í d i c a s , d e u m a p e s s o a , d o t a d a s d e v a l o r e c o n ô m i c o . P a r a o d i r e i t o , a s c o i s a s d i v i d e m - s e e m s i m p l e s , c o m p o s t a s , s i n g u l a r e s e c o l e t i v a s . A s s i m p l e s c o n s t i t u e m u m t o d o h o m o g ê n e o , o r g â n i c o o u a r t i f i c i a l ( e x . : u m a n i m a l , u m a á r v o r e , u m a r m á r i o ) . A s c o m p o s t a s t ê m u m n o m e c o l e t i v o e r e ú n e m u m p u n h a d o d e c o i s a s d i s t i n t a s e s e p a r a d a s , q u e , c o m a u n i ã o , f o r m a m u m t o d o ( e x . : u m a u t o m ó v e l , u m a c a s a ) . S i n g u l a r e s , s ã o a s c o i s a s q u e s e p o d e m c o n s i d e r a r e m s i m e s m a s , i s t o é , n a s u a i n d i v i d u a l i d a d e . C o l e t i v a s, s ã o a s c o i s a s c o m p o s t a s d e v á r i a s c o i s a s s i n g u l a r e s , e q u e , s e t o m a d a s e m c o n j u n t o , f o r m a m u m t o d o e c o n ô m i c o e s e d e s i g n a m p o r u m n o m e g e n é r i c o . O c o n d o m í n i o , c o m o d i t o , é u m a p e s s o a f o r m a l: n e m f í s i c a n e m j u r í d i c a . P a r a e x p l i c a r a o r i g e m e a s c o n s e q ü ê n c i a s d a s r e l a ç õ e s j u r í d i c a s s u r g i d a s n o c o n d o m í n i o , a d o u t r i n a à s v e z e s c o s t u m a d i z e r , p o r s i m p l e s a n a l o g i a , q u e o p a t r i m ô n i o d o c o n d o m í n i o é u m a u n i v e r s a l i d a d e d e f a t o o u q u e é u n i v e r s a l i d a d e d e d i r e i t o . E m v e r d a d e , o c o n d o m í n i o , e s p e c i a l m e n t e o d e f a t o , n ã o é u m a c o i s a n e m o u t r a . U n i v e r s a l i d a d e d e f a t o , o u d e c o i s a s ( u n i v e r s i t a t i s r e r u m ) “ é u m c o n j u n t o d e c o i s a s c o r p ó r e a s , c o m a s p e c t o r e a l , q u e e x i s t e m i n n a t u r a , e e m t a l f o r m a a p a r e c e m e x t e r i o r m e n t e , c o m o , p o r e x e m p l o : a b i b l i o t e c a , o r e b a n h o . A u n i v e r s a l i d a d e d e d i r e i t o c o n s i s t e e m u n i d a d e s a b s t r a t a s d e c o i s a s e d i r e i t o s , c o m o o p a t r i m ô n i o , a h e r a n ç a ” ( S A N T O S , J . M . C a r v a l h o . C ó d i g o c i v i l b r a s i l e i r o i n t e r p r e t a d o . 1 3 . e d . L i v r a r i a F r e i t a s B a s t o s , v . 2 , p . 5 0 - 5 3 ) . O r a , t o d o c o n d o m í n i o , e s p e c i a l m e n t e o d e f a t o , é , a o m e s m o t e m p o , u m c o n j u n t o d e c o i s a s c o r p ó r e a s ( u n i v e r s i t a t i s r e r u m ) e u m c o n j u n t o a b s t r a t o d e c o i s a s e d i r e i t o s , c o m o o d i r e i t o d e p r o p r i e d a d e , o d e i r e v i r , o d e u s a r e f r u i r d a s c o i s a s c o m u n s , o d e v o t a r e s e r v o t a d o , o d e t e r v o z e m a s s e m b l é i a s e t c . (u n i v e r s i t a t i s j u r i s ) .
2 0 M A R I O , C a i o , o p . c i t . , p . 6 8 . 2 1 M A R I O , C a i o , o p . c i t . , p . 9 5 .
1 2 0 R e v . T S T , B ra s ília , v o l. 7 1 , n º 2 , m a io /a g o 2 0 0 5
j u r í d i c o , e d e s d i z e x a t a m e n t e t u d o o q u e a o u t r a i n d u z i a a c r e r . E m d i r e i t o - c o m o d e r e s to , e m t u d o o m a i s - , u m a c o i s a n ã o p o d e s e r e n ã o s e r , a o m e s m o t e m p o . O u s e ja : u m c o n j u n t o e s p o n t â n e o d e c a s a s o u d e a p a r t a m e n t o s f i n c a d o n u m a v i e l a n ã o p o d e s e r u m “ c o n d o m í n i o ” ( q u e p r e s s u p õ e o r g a n i z a ç ã o e x l e g e ) e , a o m e s m o t e m p o , s e r “ d e f a t o ” , p o r q u e a e x p r e s s ã o “ d e f a t o ” r e t i r a à l o c u ç ã o “ c o n d o m í n i o ” t u d o o q u e e l a p o s s a t e r d e c o n t e ú d o j u r í d i c o c o m o s i n ô n i m o d e o r g a n i z a ç ã o .
P a r a o s f i n s d e s t e e s t u d o , e n t r e t a n t o , “ c o n d o m í n i o d e f a t o ” é t o d o g r u p a m e n t o e s p o n t â n e o d e c a s a s o u d e a p a r t a m e n t o s n ã o c o n s t i t u í d o s e g u n d o a f o r m a e s t a b e l e c i d a n o a r t . 7 º d a L e i n ° 4 . 5 9 1 / 6 4 22 e n o s a r t s . 1 .3 3 2 e s e g u i n t e s d o C ó d i g o C i v i l . 23 N ã o é a t o d e v o n t a d e d e l i b e r a d a d o s c o n s ó c i o s n e m i n s t i t u i ç ã o p o r te s t a m e n t o . O s c o n d o m í n i o s d e f a t o f o r m a m - s e , e m r e g r a , e s p o n t a n e a m e n t e , p o r a g l o m e r a d o s d e p r o p r i e d a d e s e m f o r m a d e v i l a s d e c a s a s o u e m r u a s s e m s a í d a , o n d e s e b o t a u m a c a n c e l a , u m a g u a r i t a , q u a s e s e m p r e à r e v e l i a d o P o d e r P ú b l i c o e , p o r c o m o d i d a d e , o s m o r a d o r e s d e c i d e m c o n t r a t a r e m c a r á t e r c o n t í n u o j a r d i n e i r o s , p e d r e i r o s d e m a n u t e n ç ã o , e l e t r i c i s t a s , g u a r d i ã o d e p i s c i n a e , p o r r a z õ e s d e s e g u r a n ç a - e c o m o a c o n t e c e c o m m a i s f r e q ü ê n c i a - v i g i a s d e r u a , c o m o u s e m a r m a s , p a r a f a z e r u m a e s p é c i e d e p o l i c i a m e n t o p r e v e n t i v o e o s t e n s i v o .
A o c o n t r á r i o d o q u e s e d á n o c o n d o m í n i o e d i l í c i o f o r m a d o d e a c o r d o c o m a L e i n ° 4 . 5 9 1 / 6 4 e a r t . 1 .3 3 2 d o C ó d i g o C i v i l , n o c o n d o m í n i o d e f a t o , a p l u r a l i d a d e d e s u j e i t o s ( c o m u n h e i r o s d e f a t o , i n q u i l i n o s o u p r o p r i e t á r i o s d o s i m ó v e i s ) a p e n a s o c a s i o n a l m e n t e s e c o l i g a p o r n e c e s s i d a d e s e f i n s c o m u n s e , t a m b é m a p e n a s p o r f i c ç ã o , p o d e d i z e r - s e q u e i s s o s e d ê p o r f o r ç a d e u m “ r e g r a m e n t o j u r í d i c o ” , e m r i g o r i n e x i s t e n t e , j á q u e a v i d a c o n d o m i n i a l s e a u t o d i s c i p l i n a p e l a s r e g r a s m í n i m a s d e r e s p e i t o m ú t u o , u r b a n i d a d e , c o n v i v ê n c i a e v i z i n h a n ç a . N o c o n d o m í n i o d e f a t o , o s c o m u n h e i r o s s e a j u n t a m p o r u m a c i r c u n s t â n c i a d e f a t o ( a a q u i s i ç ã o d a s f a t i a s d o t e r r e n o p r e v i a m e n t e d i v i d i d o e s e m n e n h u m a v i n c u l a ç ã o n e c e s s á r i a e n t r e s i) e s o m e n t e h á p r o p r i e d a d e p l e n a s o b r e a u n i d a d e a u t ô n o m a e o c o r r e s p o n d e n t e t e r r e n o o n d e s e a s s e n t a a c o n s t r u ç ã o , m a s n ã o h á , n e c e s s a r i a m e n t e , “ c o n d o m í n i o p e r m a n e n t e e i n d i v i s í v e l s o b r e a s á r e a s d e u s o c o m u m ” , e s p e c i a l m e n t e t r a t a n d o - s e d e u m p u n h a d o d e c a s a s e d i f i c a d a s e m r u a s e l o g r a d o u r o s p ú b l i c o s . E n q u a n t o a c o m u n h ã o d e f a t o n ã o s e r e g u l a r i z a - n o s c a s o s e m q u e i s s o é p o s s í v e l - , o c o n d o m í n i o e x i s t e c o m o p e s s o a f o r m a l , s u j e i t o d e d i r e i t o s e d e v e r e s , e a u t ê n t i c o e m p r e g a d o r , “ p a r a o s e f e i to s d a r e l a ç ã o d e e m p r e g o ” (C L T , a r t . 2 °, § 2 ° , p a r t e f i n a l , a n a l o g i c a m e n t e ) .
2 2 L e i n o 4 . 5 9 1 / 6 4 , a r t . 7 o O c o n d o m í n i o p o r u n i d a d e s a u t ô n o m a s i n s t i t u i r - s e - á p o r a t o e n t r e v i v o s o u p o r t e s t a m e n t o , c o m i n s c r i ç ã o o b r i g a t ó r i a n o R e g i s t r o d e I m ó v e i s , d e l e c o n s t a n d o : a i n d i v i d u a l i z a ç ã o d e c a d a u n i d a d e , s u a i d e n t i f i c a ç ã o e d i s c r i m i n a ç ã o , b e m c o m o a f r a ç ã o i d e a l s o b r e o t e r r e n o e p a r t e s c o m u n s , a t r i b u í d a a c a d a u n i d a d e , d i s p e n s a n d o - s e a d e s c r i ç ã o i n t e r n a d a u n i d a d e .
2 3 C ó d i g o C i v i l , a r t . 1 . 3 3 2 . I n s t i t u i - s e o c o n d o m í n i o e d i l í c i o p o r a t o e n t r e v i v o s o u t e s t a m e n t o , r e g i s t r a d o n o C a r t ó r i o d e R e g i s t r o d e I m ó v e i s , d e v e n d o c o n s t a r d a q u e l e a t o , a l é m d o d i s p o s t o e m l e i e s p e c i a l : I - a d i s c r i m i n a ç ã o e i n d i v i d u a l i z a ç ã o d a s u n i d a d e s d e p r o p r i e d a d e e x c l u s i v a , e s t r e m a d a s u m a d a s o u t r a s e d a s p a r t e s c o m u n s ; I I - a d e t e r m i n a ç ã o d a f r a ç ã o i d e a l a t r i b u í d a a c a d a u n i d a d e , r e l a t i v a m e n t e a o t e r r e n o e p a r t e s c o m u n s ; I I I - o f i m a q u e a s u n i d a d e s s e d e s t i n a m .
R e v . T S T , B ra s ília , v o l. 7 1 , n º2 , m a io /a g o 2 0 0 5 121
A Ç Ã O D E P R E S E N Ç A
S e a p r e s t a ç ã o d o t r a b a l h o d o v i g i a d e c o n d o m í n i o d e f a t o s e f i z e r n a f o r m a d o s a r t s . 3 ° d a C L T ( c o m p e s s o a l i d a d e , h a b i t u a l i d a d e , c o n t i n u i d a d e , s u b o r d i n a ç ã o j u r í d i c a e o n e r o s i d a d e ) e 1° d a L e i n ° 5 . 8 5 9 / 7 2 24 ( p a r a a p e s s o a o u p a r a a f a m í l i a ) , a a ç ã o d e p r e s e n ç a d o v i g i a é s u f i c i e n t e p a r a c o o b r i g a r a t o d o s o s q u e d e l a s e b e n e f i c i a r e m . P o r “ a ç ã o d e p r e s e n ç a ” , d e v e e n t e n d e r - s e q u e a s i m p l e s p r e s e n ç a d o p r e s t a d o r d o s s e r v i ç o s d e v i g i l â n c i a e m l o c a l r a z o a v e l m e n t e p r ó x i m o à s r e s i d ê n c i a s , u n i f o r m i z a d o o u n ã o , a r m a d o o u n ã o , p o d e s e r o s t e n s i v a m e n t e s e n t i d a e i n t e r p r e t a d a p e l o s m o r a d o r e s e t r a n s e u n t e s c o m o d e c o r r e n t e d e u m l i a m e e n t r e o v i g i a e o s c o n d ô m i n o s , n u m a a u t ê n t i c a r e l a ç ã o d e s u b o r d i n a ç ã o , d e t a l m a n e i r a q u e n ã o s e j a i r r a z o á v e l s u p o r q u e o v i g i a a l i e s t á a s e r v i ç o d a q u e l a c o m u n i d a d e d e p e s s o a s , c o m o o b j e t i v o e s p e c í f i c o d e z e l a r p e l o s e u s o s s e g o , s e g u r a n ç a e i n c o l u m i d a d e f í s i c a , e p e l a i n v i o l a b i l i d a d e d o s e u p a t r i m ô n i o . E s s e e l e m e n t o ( a ç ã o d e p r e s e n ç a ) , s o m a d o a o s o u t r o s ( p e s s o a l i d a d e , h a b i t u a l i d a d e , c o n t i n u i d a d e , s u b o r d i n a ç ã o j u r í d i c a e o n e r o s i d a d e ) , b a s t a p a r a c o n f i g u r a r r e l a ç ã o d e e m p r e g o d o m é s t i c o p o r q u e o v i g i a t e r á p r e s t a d o s e u s s e r v i ç o s à p e s s o a o u à f a m í l i a , d e s d e q u e e s t e j a a u s e n t e , p o r ó b v io , a f i n a l i d a d e l u c r a t i v a d e q u a l q u e r d o s t o m a d o r e s d o s e r v i ç o ( m o r a d o r e s ) .
V Í N C U L O D E E M P R E G O
O v í n c u l o d e e m p r e g o , n a s l i d e s e m q u e s ã o r é u s o s c o n d o m í n i o s d e f a t o , n ã o s e f o r m a c o m e s t e o u a q u e l e m o r a d o r , i n d i v i d u a l m e n t e c o n s i d e r a d o , m a s c o m t o d o s o s c o n d ô m i n o s q u e s e b e n e f i c i a r a m p o t e n c i a l m e n t e d a a ç ã o 2 d e 2 p r e s e n ç a d o v i g i l a n t e , a i n d a q u e n ã o o t e n h a m c o n t r a t a d o d i r e t a m e n t e o u s e q u e r c o n t r i b u í d o p a r a o r a t e i o d o s s e u s s a l á r i o s . C a r e c e d e f u n d a m e n t o j u r í d i c o a a l e g a ç ã o , t a n t a s v e z e s l i d a , d e q u e n ã o h á o n e r o s i d a d e n o p r e t e n d i d o c o n t r a t o d e t r a b a l h o d e v i g i a e m r e l a ç ã o a e s t e o u à q u e l e m o r a d o r , p e l o s ó - f a t o d e q u e e s s e c o n d ô m i n o n u n c a p a r t i c i p o u d o r a t e i o d a s d e s p e s a s c o m s a l á r i o . A s o n e g a ç ã o d a c o n t r i b u i ç ã o d e u m é c o m p e n s a d a p e l a c o n t r i b u i ç ã o v o l u n t á r i a d o s o u t r o s , e a r e l a ç ã o d e e m p r e g o , c o m o d i t o , é a f e r i d a e m f a c e d o c o n d o m í n i o d e f a t o , e n ã o d e s t e o u d a q u e l e c o m u n h e i r o . D a m e s m a f o r m a , n ã o t e m r e l e v â n c i a j u r í d i c a o f a t o d e u m m o r a d o r s e r e s p o n s a b i l i z a r p e l a a r r e c a d a ç ã o d o s v a l o r e s a s e r e m e n t r e g u e s a o v i g i a . I s s o s o m e n t e t e r á a l g u m a i m p o r t â n c i a c o m o c r i t é r i o d e a f e t a ç ã o d e r e s p o n s a b i l i d a d e n a f o r m a l i z a ç ã o d o c o n t r a t o n a c a r t e i r a d e t r a b a l h o d o e m p r e g a d o , p o r q u e o j u i z d o t r a b a l h o , à f a l t a d e o u t r o c r i t é r i o m a i s s e g u r o , p o d e r á s e n t e n c i a r d e t e r m i n a n d o q u e o c o n d ô m i n o d i r e t a m e n t e r e s p o n s á v e l p e l a c o n t r a t a ç ã o d o v i g i a , o u h a b i t u a l m e n t e e n c a r r e g a d o d a a r r e c a d a ç ã o d o d i n h e i r o n e c e s s á r i o a o p a g a m e n t o d o s s e u s s a l á r i o s , a n o t e o c o n t r a t o d e t r a b a l h o , c o n q u a n t o a r e s p o n s a b i l i d a d e p e l o s p a g a m e n t o s d a s i n d e n i z a ç õ e s l a b o r a i s , d a s o b r i g a ç õ e s s o c i a is , p r e v i d e n c i á r i a s e f i s c a i s c o n t i n u e s e n d o
2 4 L e i n º 5 . 8 5 9 , d e 1 1 . 1 2 . 1 9 7 2 , a r t . 1 o A o e m p r e g a d o d o m é s t i c o , a s s i m c o n s i d e r a d o a q u e l e q u e p r e s t a s e r v i ç o s d e n a t u r e z a c o n t í n u a e d e f i n a l i d a d e n ã o l u c r a t i v a à p e s s o a o u à f a m í l i a , n o â m b i t o r e s i d e n c i a l d e s t a s , a p l i c a - s e o d i s p o s t o n e s s a l e i .
1 2 2 Rev. T S T , B ra sília , vol. 7 1 , n º 2 , m a i o / ag o 2 0 0 5
d e t o d o s o s m o r a d o r e s . P o r a n a l o g i a , s e r v e à d i s c i p l i n a d e s s a s i t u a ç ã o j u r í d i c a o d i s p o s t o n o s a r t s . 1 .3 1 7 e 1 .3 1 8 d o C ó d i g o C i v i l , i s t o é , s e a d í v i d a t r a b a l h i s t a p a r a c o m o e m p r e g a d o , q u e r e s u l t a d a r e l a ç ã o d e e m p r e g o , h o u v e r s i d o c o n t r a í d a p o r t o d o s o s c o n d ô m i n o s , c a d a u m r e s p o n d e p o r e l a n a p r o p o r ç ã o d o s e u q u i n h ã o n a c o i s a c o m u m ( C C , a r t . 1 .3 1 7 ) . P o r o u t r o l a d o , s e a d í v i d a t r a b a l h i s t a f o i c o n t r a í d a p o r u m c o n d ô m i n o , e m n o m e d e t o d o s , o c o n t r a t a n t e r e s p o n d e p o r e l a f r e n t e a o c r e d o r t r a b a l h i s t a , m a s t e m a ç ã o r e g r e s s i v a c o n t r a o s d e m a i s ( C C , a r t . 1 .3 1 8 ) .
A r e l a ç ã o d e e m p r e g o t a m b é m n ã o s e m o d i f i c a s e o p r ó p r i o v i g i a f i x a o v a l o r d o s a l á r i o q u e q u e r r e c e b e r , s e g u n d o a p r a x e n a r e d o n d e z a . A n a t u r e z a b i l a t e r a l d o c o n t r a t o d e t r a b a l h o p e r m i t e e s s a e s t i p u l a ç ã o .
Q U E B R A D A P E S S O A L I D A D E
N ã o h a v e r á v í n c u l o d e e m p r e g o s e o e m p r e g a d o p u d e r s e f a z e r s u b s t i t u i r p o r o u t r o n o e x e r c í c i o d e s u a f u n ç ã o , i s t o é , s e p u d e r m a n d a r e m s e u l u g a r u m o u t r o c o l e g a , c o m o u s e m c o n s e n t i m e n t o d o s m o r a d o r e s , p o i s s e i s s o o c o r r e r f a l t a r á à t i p i f i c a ç ã o d o v í n c u l o d e e m p r e g o u m d o s s e u s p r e s s u p o s t o s f u n d a m e n t a i s : o c a r á t e r p e s s o a l d a p r e s t a ç ã o d o t r a b a l h o ( c a r á t e r i n t u i t u p e r s o n a e ) .
A T I V I D A D E E C O N Ô M I C A
P o r o u t r a , s e e n t r e a s c a s a s v i g i a d a s h o u v e r u m a o u v á r i a s q u e e x p l o r e m a t i v i d a d e e c o n ô m i c a ( c o m o c l í n i c a s , a c a d e m i a s d e g i n á s t i c a , i m o b i l i á r i a s , e s c r i t ó r i o s d e a d v o c a c i a e t c . ) , o v í n c u l o j á n ã o s e r á d o m é s t i c o , m a s c o m e r c i á r i o ( v i g i a o u v i g i l a n t e ) . N e s s e c a s o , e m b o r a t o d o s o s c o n d ô m i n o s r e s p o n d a m s o l i d a r i a m e n t e p e l a s o b r i g a ç õ e s t r a b a l h i s t a s d e o r d e m p e c u n i á r i a , o v í n c u l o d e e m p r e g o s e f o r m a r á c o m e s s a a t i v i d a d e e c o n ô m i c a , q u e r e s p o n d e r á p e l a a n o t a ç ã o d o c o n t r a t o d e t r a b a l h o . 25
C O N T R A T O T Á C I T O
F o r m a - s e u m c o n t r a t o d e t r a b a l h o p e l o m o d o e x p r e s s o ( v e r b a l o u e s c r i t o ) , o u t á c i t o . 26 N o e x p r e s s o , a s p a r t e s e f e t i v a m e n t e d e s e j a m e n t a b u l a r a r e l a ç ã o d e s u b o r d i n a ç ã o e c o m b i n a m o s d e t a l h e s , v e r b a l m e n t e o u p o r e s c r i t o . N e s t e c a s o , a
2 5 S e r g i o P i n t o M a r t i n s ( M a n u a l d o t r a b a l h o d o m é s t i c o . 5 . e d . S ã o P a u l o : A t l a s , 2 0 0 0 , p . 4 6 ) , r e f e r i n d o - s e , e s p e c i f i c a m e n t e , a o t r a b a l h o d o m é s t i c o o n d e h á p a r t e d a c a s a e x p l o r a n d o a t i v i d a d e e c o n ô m i c a e n t e n d e q u e , p a r a s e s a b e r s e o e m p r e g a d o é o u n ã o d o m é s t i c o , s e d e v e i n v e s t i g a r q u a l a a t i v i d a d e p r e p o n d e r a n t e , s e o t r a b a l h o d o m é s t i c o e n ã o - l u c r a t i v o o u a a t i v i d a d e e c o n ô m i c a e x e r c i d a n a c a s a . J u l g a d o s i s o l a d o s t a m b é m s u s t e n t a m e s s a t e s e p a r a o c a s o d o s c o n d o m í n i o s d e f a t o e p r o p u g n a m q u e s e d e v e i n v e s t i g a r s e a v i g i l â n c i a e r a p r e s t a d a m a i s à s c a s a s o u m a i s à s e m p r e s a s . E s s e c r i t é r i o é e x t r e m a m e n t e s u b j e t i v o , d e d i f í c i l a p l i c a ç ã o p r á t i c a e s e m n e n h u m f u n d a m e n t o j u r í d i c o . N a s l i d e s e n v o l v e n d o c o n d o m í n i o s d e f a t o , a v i g i l â n c i a é p r e s t a d a a t o d o s o s c o n d ô m i n o s , i n d i s t i n t a m e n t e . N ã o é p o s s í v e l a f i r m a r , j u r i d i c a m e n t e , q u e a r e s i d ê n c i a t a l f o i m a i s o u m e n o s p r o t e g i d a q u e e s s a o u a q u e l a e m p r e s a .
2 6 C L T , a r t . 4 4 3 . O c o n t r a t o i n d i v i d u a l d e t r a b a l h o p o d e r á s e r a c o r d a d o t á c i t a o u e x p r e s s a m e n t e , v e r b a l m e n t e o u p o r e s c r i t o e p o r p r a z o d e t e r m i n a d o o u i n d e t e r m i n a d o .
R e v . T S T , B ra s ília , v o l. 7 1 , n º 2 , m a io /a g o 2 0 0 5 1 2 3
s u b o r d i n a ç ã o j u r í d i c a , q u e é s u b j a c e n t e a o c o n t r a t o d e t r a b a l h o , p õ e o p r e s t a d o r d o s e r v i ç o n a c o n d i ç ã o j u r í d i c a d e t e r d e o b s e r v a r a s o r d e n s d a d a s p e l o t o m a d o r , e o t o m a d o r , n a s i t u a ç ã o j u r í d i c a d e p o d e r d a r a s o r d e n s d e s e r v i ç o e d i s c i p l i n a e d e e s p e r a r d o p r e s t a d o r q u e a s a c e i t e e c u m p r a . N o t á c i t o , n e n h u m d o s d o i s d e s e j a p a c t u a r u m a r e l a ç ã o d e s u b o r d i n a ç ã o j u r í d i c a , m a s a m b o s s e c o n d u z e m d e t a l m o d o n o t r a t o d o s e u n e g ó c i o q u e o s i s t e m a d i z , a p r i o r i, q u e a q u e l e c o m p o r t a m e n t o t i p i f i c a r e l a ç ã o d e e m p r e g o .
N o c o n d o m í n i o d e f a t o , f o i d i t o , b a s t a a a ç ã o d e p r e s e n ç a d o p r e s t a d o r d o s s e r v i ç o s d e v i g i l â n c i a p a r a c o o b r i g a r a t o d o s o s c o n d ô m i n o s , p o r q u e s e a s i m p l e s p r e s e n ç a d o v i g i a n a s i m e d i a ç õ e s d a s r e s i d ê n c i a s é e l e m e n t o s u f i c i e n t e p a r a d a r a o t e r c e i r o a i m p r e s s ã o d e q u e a l i e s t á a s e r v iç o d a q u e l a s c a s a s , e c o m u m f i m e s p e c í f i c o , e n t ã o n ã o s e r á p o s s í v e l n e g a r q u e a s r e s i d ê n c i a s s e b e n e f i c i a m p o t e n c i a l m e n t e d a a ç ã o d e p r e s e n ç a d a q u e l e t r a b a l h a d o r . S e o s m o r a d o r e s c o n c o r d a m c o m a p r e s t a ç ã o d o s s e r v i ç o s d e v i g i a , o u m e s m o t o m a m a i n i c i a t i v a d e c o n t r a t á - l o , f i r m a m c o n t r a t o e x p r e s s o , q u e t a n t o p o d e s e r v e r b a l c o m o e s c r i t o . E m r e l a ç ã o à q u e l e s m o r a d o r e s q u e n ã o c o n c o r d a r a m c o m a c o n t r a t a ç ã o d o v i g i a , o u n ã o c o n t r i b u í r a m c o m o r a t e i o d o s s a l á r i o s , m a s a c e i t a r a m a v i g í l i a e m p o t e n c i a l , q u e d e c o r r e d a s i m p l e s a ç ã o d e p r e s e n ç a , h á u m c o n t r a t o t á c i t o d e t r a b a l h o , q u e o s c o o b r i g a e m r e l a ç ã o a o p r e s t a d o r d o s s e r v i ç o s d a m e s m a f o r m a q u e c o o b r i g a a o s q u e e f e t i v a m e n t e d e s e j a r a m a c o n t r a t a ç ã o e p a r t i c i p a r a m d a s d e s p e s a s , c o m o o s c o o b r i g a r i a d e i g u a l m o d o se a p e n a s u m d e l e s t i v e s s e t i d o a i n i c i a t i v a d e c o n t r a t a r o v i g i a e m b e n e f í c i o d e t o d o s o s c o m u n h e i r o s , e a t é m e s m o f o r m a l i z a d o e m s e u p r ó p r i o n o m e o c o n t r a t o d e t r a b a l h o n a c a r t e i r a p r o f i s s i o n a l d e s s e t r a b a l h a d o r . É q u e , s e g u n d o o a r t . 1 .3 1 8 d o C ó d i g o C i v i l , a s d í v i d a s c o n t r a í d a s p o r u m d o s c o n d ô m i n o s , e m p r o v e i t o d a c o m u n h ã o , e d u r a n t e e l a , o b r i g a m o c o n t r a t a n t e , m a s t e r á e s t e a ç ã o r e g r e s s i v a c o n t r a o s d e m a i s . N e s t e c a s o , o e m p r e g a d o p o d e d e m a n d a r a q u e l e q u e o c o n t r a t o u e m n o m e d o s c o m u n h e i r o s e d e l e p r e t e n d e r a s a t i s f a ç ã o d e t o d o s o s s e u s h a v e r e s r e s i l i t ó r i o s . O d e m a n d a d o é q u e t e r á , n o f o r o c o m u m , d e d e m a n d a r o s c o n s ó c i o s p a r a d e l e s r e a v e r o q u e p a g o u p o r e le s . E s t á n a le i , a i n d a , 27 q u e s e a d í v i d a t i v e r s i d o c o n t r a í d a p o r t o d o s o s c o n d ô m i n o s , s e m d i s c r i m i n a ç ã o d a p a r t e q u e t o c a a c a d a u m , n e m e s t i p u l a r s o l i d a r i e d a d e , c a d a u m s e o b r i g a n a p r o p o r ç ã o d e s u a p a r t i c i p a ç ã o n a c o i s a c o m u m . N e s t e c a s o , s e t o d o s , o u q u a s e t o d o s o s c o n d ô m i n o s c o n c o r d a r a m c o m a c o n t r a t a ç ã o d o v i g i a , t o d o s , i n c l u s i v e o s q u e c o m e l a n ã o c o n c o r d a r a m , o u n ã o c o n t r i b u í r a m p a r a o r a t e i o d a s d e s p e s a s r e s p o n d e m p e l o s c r é d i t o s d o e m p r e g a d o . P o r e v i d e n t e , o f r a c i o n a m e n t o d a o b r i g a ç ã o d o c o n d ô m i n o d e q u e t r a t a e s t e a r t i g o n ã o s e a p l i c a a o e m p r e g a d o , j á q u e c a d a c o n d ô m i n o é d e v e d o r d o e m p r e g a d o p e l a d í v i d a t o d a . É d e s c a b i d o p e n s a r q u e o e m p r e g a d o , d e t e n d o , p o r s e n t e n ç a , u m c r é d i t o e m r e l a ç ã o a u m c o n d o m í n i o d e f a t o c o m p o s t o p o r d e z u n i d a d e s r e s i d e n c i a i s , p o r e x e m p l o , d e v a f a t i a r o s s e u s h a v e r e s e m d e z p a r a c o b r a r d e z p o r c e n t o d o c r é d i t o d e c a d a c a s a .
2 7 C ó d i g o C i v i l , a r t . 1 . 3 1 7 . Q u a n d o a d í v i d a h o u v e r s i d o c o n t r a í d a p o r t o d o s o s c o n d ô m i n o s , s e m s e d i s c r i m i n a r a p a r t e d e c a d a u m n a o b r i g a ç ã o , n e m s e e s t i p u l a r s o l i d a r i e d a d e , e n t e n d e - s e q u e c a d a q u a l s e o b r i g o u p r o p o r c i o n a l m e n t e a o s e u q u i n h ã o n a c o i s a c o m u m .
1 2 4 R e v . T S T , B r a s í l i a , v o l . 7 1 , n º 2 , m a i o / a g o 2 0 0 5
C o m o s e t r a t a d e d í v i d a d a c o m u n h ã o , c a d a c o - p r o p r i e t á r i o r e s p o n d e p e l a s u a p a r t e e m r e l a ç ã o à m a s s a c o n d o m i n i a l , m a s p e l a d í v i d a i n t e i r a e m r e l a ç ã o a o e m p r e g a d o . A p l i c a - s e , e m r e g r a , a m e s m a d i s p o s i ç ã o d o a r t . 1 .3 1 8 d o C ó d i g o C i v i l : o c r e d o r t r a b a l h i s t a p o d e e l e g e r e n t r e o s r é u s o q u e t i v e r m a i o r s a ú d e p a t r i m o n i a l o u f i n a n c e i r a e d e l e e x i g i r o s e u c r é d i t o p o r i n t e i r o . O d e v e d o r é q u e p o d e r e a v e r o q u e p a g o u p e l o s o u t r o s c o m u n h e i r o s p o r m e i o d e a ç ã o r e g r e s s i v a , n o f o r o p r ó p r i o .
V I G I A D E R U A É D O M É S T I C O
N ã o h á l e i r e g u l a m e n t a n d o a p r o f i s s ã o d e s e g u r a n ç a p a r t i c u l a r . O s u j e i t o é v i g i a o u v i g i l a n t e . 28 O v i g i l a n t e f a z s e g u r a n ç a p r i v a d a , a s s i m e n t e n d i d a a v i g i l â n c i a p a t r i m o n i a l d e i n s t i t u i ç õ e s f i n a n c e i r a s e o u t r o s e s t a b e l e c i m e n t o s , p ú b l i c o s o u p r i v a d o s , s e g u r a n ç a d e p e s s o a s f í s i c a s , t r a n s p o r t e d e v a l o r e s o u g a r a n t i a d e t r a n s p o r t e d e o u t r a s c a r g a s . 29 E m p r e s a s e s p e c i a l i z a d a s e m s e r v i ç o s d e s e g u r a n ç a , v i g i l â n c i a e t r a n s p o r t e d e v a l o r e s t a m b é m p o d e m p r e s t a r s e r v i ç o s d e s e g u r a n ç a p r i v a d a a p e s s o a s , e s t a b e l e c i m e n t o s c o m e r c i a i s , i n d u s t r i a i s , e n t i d a d e s s e m f i n s l u c r a t i v o s , e m p r e s a s p ú b l i c a s , d e p r e s t a ç ã o d e s e r v i ç o s e r e s i d ê n c i a s . 30 V i g i a n ã o t e m le i p r ó p r i a . É e m p r e g a d o r e g i d o e x c l u s i v a m e n t e p e l a C L T . N o c a s o d e v i g i a s d e c o n d o m í n i o s d e f a t o , p e l a C L T e p e l a L e i n ° 5 . 8 5 9 / 7 2 . S u a f u n ç ã o c o n s i s t e n a o b s e r v a ç ã o e f i s c a l i z a ç ã o d e r e s i d ê n c i a s , e m p r e s a s , e s c o l a s , s e m o s r e q u i s i t o s d o v i g i l a n t e .
V i g i a d e c o n d o m í n i o d e f a t o o n d e n ã o h á e x p l o r a ç ã o e c o n ô m i c a é e m p r e g a d o d o m é s t i c o . O c o n d o m í n i o ( e d i l í c i o o u d e f a t o ) é p e s s o a f o r m a l e n ã o e m p r e s a ( e n t e n d i d o , o t e r m o , c o m o a t i v i d a d e d o e m p r e s á r i o ) . P a r a o s e f e i t o s d a r e l a ç ã o d e e m p r e g o , é t ã o e m p r e g a d o r q u a n t o q u a l q u e r o u t r o . C o m o e s s a c o m u n h ã o e s p o n t â n e a n ã o t e m a t i v i d a d e n e g o c i a l ( n ã o e x p l o r a a t i v i d a d e e c o n ô m i c a ) , e o e m p r e g a d o p r e s t a s e r v i ç o s d e v i g i l â n c i a d e n a t u r e z a c o n t í n u a e d e f i n a l i d a d e n ã o - l u c r a t i v a à p e s s o a o u à f a m í l i a , a r e l a ç ã o d e e m p r e g o s e r e g e p e l a L e i n ° 5 . 8 5 9 , d e 1 1 .1 2 .1 9 7 2 .
A c o n f i g u r a ç ã o d o v í n c u l o d o v i g i a d e r u a c o m o d o m é s t i c o n ã o é p a c í f i c a . A P rofª M ô n i c a G u s m ã o 31 s u s t e n t a q u e a a p l i c a ç ã o d o d i r e i t o d o t r a b a l h o j a m a i s se p o d e d a r e m p r e j u í z o d o p r e s t a d o r d o s e r v i ç o , p a r t e d é b i l d e q u a l q u e r r e l a ç ã o d e e m p r e g o e d e s t i n a t á r i o n a t u r a l d a l e i t r a b a l h i s t a . P a r a e l a , o e n q u a d r a m e n t o d o v i g i a d e r u a c o m o e m p r e g a d o d o m é s t i c o é u m a r r a n j o e q u í v o c o q u e , a p r e t e x t o d e c o r r i g i r u m a s i t u a ç ã o d e f a t o , p o s t a à m a r g e m d o d i r e i t o , f a z m a i s m a l d o q u e b e m . S e g u n d o e n s i n a , o e n q u a d r a m e n t o d o v i g i a d e r u a c o m o d o m é s t i c o r e s o l v e a p e n a s u m a p o n t a d a q u e s t ã o , q u e é a d e i d e n t i f i c a r q u e m t o m a a m ã o d e o b r a d o e m p r e g a d o . N e s s e c a s o , c o m o o c o n j u n t o d e c a s a s n ã o e x p l o r a a t i v i d a d e e c o n ô m i c a , f a z - s e u m p a r a l e l o e n t r e a s i t u a ç ã o j u r í d i c a d e s s a c o m p r o p r i e d a d e e o e m p r e g a d o r d o m é s t i c o , q u e i g u a l
2 8 L e i n º 7 . 1 0 2 / 8 3 , c o m a r e d a ç ã o d a L e i n º 8 . 8 6 3 / 9 4 e D e c r e t o n º 8 9 . 0 5 6 / 8 3 . 2 9 L e i n º 7 . 1 0 2 / 8 3 , a r t . 1 0 , I e I I .
3 0 L e i n º 7 . 1 0 2 / 8 3 , a r t . 1 0 , § 2 o .
3 1 P r o f e s s o r a d e D i r e i t o E m p r e s a r i a l d a A M P E R J , E M E R J e E M A T R A e a u t o r a d e v á r i o s l i v r o s n e s s a d i s c i p l i n a .
R ev. T S T , B ra sília , vol. 7 1 , n º 2 , m a i o / a g o 2 0 0 5 1 2 5
