EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 32ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA CIDADE E ESTADO DE SÃO PAULO

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EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 32ª VARA CÍVEL DO FORO

CENTRAL DA COMARCA DA CIDADE E ESTADO DE SÃO PAULO

AUTOS Nº1013618-25.2019.8.26.0100

PAMELLA M. F. FERREIRA SIQUEIRA, arquiteta e urbanista,

Perita Judicial, CAU A 53213-4, em atenção à solicitação de V. Ex.ª,

nomeada nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL

– CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO promovida pelo

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MONTE CENIS em face de LOURIVAL

REIS JUNIOR, tendo procedido às diligências que se fizeram necessárias

vem, respeitosamente, apresentar à consideração de V. Ex.ª as

conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente

(2)

RESUMO

A signatária conclui o valor de venda de mercado do

apartamento nº 11

– B, localizado no 1º pavimento-tipo do Edifício

“Monte Cenis”, situado na Rua Conselheiro Ramalho, nº 600, no 17º

Subdistrito

– Bela Vista, no bairro Bela Vista, no município de São Paulo

– SP, registrada na matrícula n.º 97.182 do 4º Cartório de Registro de

Imóveis de São Paulo - SP.

Fachada do Edifício " Monte Cenis ", onde se localiza a unidade

avaliada.

VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO Nº 11-B

R$ 232.190,00

(duzentos e trinta e dois mil e cento e noventa reais)

Válido para setembro/2020

(3)

1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O presente laudo tem por objetivo a determinação do valor de

venda de mercado do imóvel situado na Rua Conselheiro Ramalho nº 600,

apartamento nº 11-B, localizado no 1º andar do pavimento

– tipo do

Edifício residencial

“Monte Cenis”, no bairro Bela Vista, no município de

São Paulo

– SP, válido para setembro de 2020.

Através da r. decisão de fl.146, a signatária foi nomeada para

realização da avaliação do referido imóvel.

A vistoria no imóvel foi realizada no dia 08 de setembro de 2020.

Para a realização da presente avaliação, foi considerado pela

signatária os seguintes documentos: Matrícula nº 97.182 do 4º Cartório

de Registro de Imóveis de São Paulo - SP (juntada às fls. 135/141 dos

autos), referente ao apartamento de nº 11 - B e documentos fornecidos

pela prefeitura de São Paulo/SP.

(4)

2. VISTORIA

2.1 CARACTERÍSTICAS GERAIS DA MICRO REGIÃO

2.1.1 LOCALIZAÇÃO

O imóvel, objeto da presente avaliação, situa-se Rua

Conselheiro Ramalho, nº600, bairro Bela Vista na cidade de São Paulo

–

SP, na quadra completada pelas vias: Rua Conselheiro Carrão, Rua Rui

Barbosa e Rua Manoel Dutra, conforme ilustra a reprodução a seguir:

IMAGEM 01:

Localização

(5)

IMAGEM 02:

Vista aérea

IMAGEM 03:Planta quadra extraída do site geosampa. Setor 009 - Quadra 006

AVALIANDO

(6)

(7)

2.1.2 ZONEAMENTO

De acordo com a Prefeitura Municipal de São Paulo

– SP, o

imóvel possui a seguinte situação:

ZONEAMENTO: Zona Zeis 3 : As ZEIS 3 se localizam

prioritariamente nas áreas centrais da cidade, principalmente nas

Macroáreas de Estruturação Metropolitana e de Qualificação da

Urbanização Consolidada. Nas ZEIS 3 deve-se, conforme o caso,

recuperar áreas urbanas deterioradas e aproveitar terrenos e edificações

não utilizadas ou subutilizadas para a construção de novos

empreendimentos com HIS, HMP ou atividades não residenciais.

IMAGEM 05: Dados do zoneamento emitidos pela Prefeitura Municipal de

São Paulo

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2.1.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS

O local é servido pelos seguintes melhoramentos públicos: rede

de água domiciliar, energia elétrica, telefone, iluminação pública,

captação de esgotos e águas pluviais, guias e sarjetas, correios, coleta de

lixo, limpeza e conservação viária.

2.1.4 ATRIBUTOS DO LOCAL

Trata-se de zona mista, possuindo infraestrutura completa, com

concentração de população de renda média e alta.

Na região constatou-se a predominância de prédios residenciais,

cujos padrões construtivos são baixos e médios na sua maioria antigos

(acima de 30 anos).

A ocupação comercial é bastante diversificada, observando-se:

bares, lanchonetes, restaurantes, imobiliárias, postos de serviços,

cabeleireiros, drogarias, agências bancárias, padarias, pizzarias,

supermercados, dentre outros, localizados ao longo dos logradouros

adjacentes.

2.2 DO EDIFÍCIO

Cabe ao apartamento a fração ideal de 1,35% da área total do

terreno e demais coisas comuns do condomínio.

Sobre o terreno descrito anteriormente, encontra-se erigido um

condomínio residencial, denominado "Monte Cenis", composto por 02

(9)

(dois) blocos, sem garagem e com pavimento térreo, cada bloco possui 9

(nove) pavimentos, sendo 8 (oito) pavimentos tipo, Bloco A com 03 (três)

unidade por andar e o Bloco B com 04 (quatro) apartamento por andar e

01 (um) pavimento térreo. As unidades não possuem vagas de garagem.

O Edifício "Monte Cenis é constituído por 01 (uma) portaria que

se dá pela Rua Conselheiro Ramalho, nº 600.

O prédio é servido de portão automático, interfone e

encontra-se recuado do alinhamento da via pública.

No andar térreo estão localizados: hall social / entrada e

elevadores social e de serviços, extintores, hidrante, escadaria com porta

– corta fogo e caixas de passagem.

Nos andares superiores estão localizados: hall de elevadores

(social e de serviços), extintores, hidrante, compartimento do registro de

caixa de passagem (TV a cabo), caixa de passagem (telefone e interfone),

luz de emergência e escadaria com porta corta

– fogo.

O edifício possui 02 (dois) elevadores da marca Atlas

–

Schindler, com capacidade máxima de 6 (oito) pessoas ou

420(quatrocentos e vinte) kg, sendo um social e um de serviço equipados

com câmera de monitoramento e interfone.

(10)

2.3 DA UNIDADE AVALIANDA

Preliminarmente, a signatária deve deixar consignado que,

atendendo ao disposto no artigo 431-A, do Código de Processo Civil, as

partes foram comunicadas sobre o dia e horário da vistoria a ser realizada

no local.

A Perita, com o intuito de coletar todos os subsídios necessários

na elaboração de seu laudo, realizou 01 (uma) diligência ao imóvel.

A diligência foi realizada as 14:00hs do dia 08.09.20 e a vistoria

foi acompanhada pela síndica Sra. Angelita Staub do Condomínio Monte

Cenis.

No dia da vistoria o proprietário não se encontrava no imóvel,

desta forma foi realizado a vistoria interna em uma outra unidade do

prédio. A unidade vistoriada nº 21 - B fica localizada na mesma prumada

do apartamento do executado.

Durante esta visita, a síndica informou que não conhece o

proprietário e que não sabe como se encontra o estado de conservação

da unidade avalianda.

Diante do exposto, a presente avaliação será baseada na vistoria

realizada na unidade de nº 21-B, no condomínio, e nas informações do

avaliando coletadas através da síndica do condomínio.

(11)

Com base na vistoria realizada no condomínio e nas informações

verificadas no local, o imóvel em questão pode classificar-se no padrão

“Apartamento simples – limite médio”, cuja idade é de 48 (quarenta e

oito) anos, enquadrando - se na referência F (necessitando de reparos

simples a importantes) de estado de conservação que, de acordo com o

Quadro A, do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” – 2002

do IBAPE/SP, é “Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com

pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas com

estabilização e ou recuperação localizada do sistema estrutural. As

instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a

revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas

naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos

revestimentos de pisos e paredes, de um ou de outro cômodo. Revisão

da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura”.

A unidade avalianda de nº 11-B, é composta internamente pelas

seguintes dependências: 01 (uma) área de serviços, 01 (uma) cozinha,

01 (uma) sala de jantar/estar, 01 (um) corredor de circulação, 01 (um)

banheiro social, 01 (um) dormitório, encerrando a área total construída

de 41,115 m², sendo 34,37m² de área útil e 6,74 m² de área comum.

(12)

3. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

O presente laudo foi elaborado em conformidade à Norma

Brasileira NBR - 14.653-2

– Avaliação de Imóveis Urbanos, que é de uso

obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis

urbanos, e visa a complementar os conceitos, métodos e procedimentos

gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem

como a “NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP:

2011

”, e do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - SP –

versão 2002/2006/2017

”.

Na presente avaliação, adotou-se o Método Comparativo Direto

de Dados, que define o valor do imóvel de forma imediata através da

comparação direta com dados de elementos semelhantes,

constituindo-se em método básico.

Na aplicação do método comparativo direto para a obtenção do

valor de mercado, é recomendável o tratamento por fatores em amostras

homogêneas onde são observadas as condições de semelhança definidas

na coleta de dados.

No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos

amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando, em todas as suas

características, cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para

menos, são levadas em conta. É admitida, a priori, a existência de

relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os

respectivos preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor

(13)

original do elemento comparativo na forma de somatório. No valor original

do elemento devem ser considerados, quando aplicáveis:

- A elasticidade de preços representada pelo fator oferta

- A transformação de preços à vista e a prazo, e/ou conversões

de preços que sejam ofertados em outras moedas.

O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será

considerado como homogeneizante quando, após a aplicação dos

respectivos ajustes, verificar-se que o conjunto de novos valores

homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação dos dados que

o conjunto original. Devem refletir, em termos relativos, o

comportamento do mercado, numa determinada abrangência espacial e

temporal, com a consideração de localização e fatores de padrão

construtivo e depreciação.

Para a perfeita aplicação deste método, as características

básicas em que deve haver semelhança, basicamente, estão relacionadas

com os seguintes aspectos:

• Localização

• Tipo do Imóvel

• Dimensões

• Padrão Construtivo

• Idade

• Estado de conservação

(14)

Para a aplicação do Método Comparativo Direto, será adotado o

processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações

prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos, para

adequá-los às condições do imóvel avaliando.

Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização,

obedecendo aos seguintes fatores:

• Fator Oferta: Dedução de 10% (dez por cento) no preço das

ofertas, para cobrir risco de eventual super estimativa dos preços

(elasticidade dos negócios). No caso do imóvel já ter sido vendido, não

haverá o referido desconto.

• Fator Padrão Construtivo: A determinação do valor unitário da

participação das benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será

calculada através do estudo

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos

– 2002/2006/2017”. Conforme referido estudo, o imóvel em questão

enquadra-

se no item “1.3.2 – APARTAMENTO PADRÁO SIMPLES”,

adotando-se o valor unitário igual a 1,470 (com elevador).

(15)

Grupo Padrão Intervalo de Valores Mínimo Médio Máximo 1.1 – Barraco 1.1.1 – Padrão Rústico 0,060 0,090 0,120

1.1.2 – Padrão Simples 0,132 0,156 0,180 1.2 – Casa 1.2.1 – Padrão Rústico 0,409 0,481 0,553 1.2.2 – Padrão Proletário 0,624 0,734 0,844 1.2.3 – Padrão Econômico 0,919 1,07 1,221 1.2.4 – Padrão Simples 1,251 1,497 1,743 1.2.5 – Padrão Médio 1,903 2,154 2,355 1.2.6 – Padrão Superior 2,356 2,656 3,008 1.2.7 – Padrão Fino 3,331 3,865 4,399 1.2.8 – Padrão Luxo Acima de 4,843

1.3 – Apartamento

1.3.1 – Padrão Econômico 0,600 0,810 1,020 1.3.2 – Padrão Simples Sem Elevador 1,032 1,266 1,500 Com Elevador 1,260 1,470 1,680 1.3.3 – Padrão Médio Sem Elevador 1,512 1,746 1,980 Com Elevador 1,692 1,926 2,160 1.3.4 – Padrão Superior Sem Elevador 1,992 2,226 2,460 Com Elevador 2,172 2,406 2,640 1.3.5 – Padrão Fino 2,652 3,066 3,480 1.3.6 – Padrão Luxo Acima de 3,490

2.1 – Escritório

2.1.1 – Padrão Econômico 0,600 0,780 0,960 2.1.2 – Padrão Simples Sem Elevador 0,972 1,206 1,440 Com Elevador 1,200 1,410 1,620 2.1.3 – Padrão Médio Sem Elevador 1,452 1,656 1,860 Com Elevador 1,632 1,836 2,040 2.1.4 – Padrão Superior Sem Elevador 1,872 2,046 2,220 Com Elevador 2,052 2,286 2,520 2.1.6 – Padrão Luxo Acima de 3,610

2.2 – Galpão

2.2.1 – Padrão Econômico 0,518 0,609 0,700 2.2.2 – Padrão Simples 0,982 1,125 1,268 2.2.3 – Padrão Médio 1,368 1,659 1,871 2.2.4 – Padrão Superior Acima de 1,872 3.1 – Cobertura

3.1.1 – Padrão Simples 0,071 0,142 0,213 3.1.2 – Padrão Médio 0,229 0,293 0,357 3.1.3 – Padrão Superior 0,333 0,486 0,639

(16)

• Fator Depreciação (Idade real da construção e estado de

conservação):

O fator de depreciação será calculado por alguns

métodos, conforme se exemplificará a seguir:

O coeficiente de depreciação (Foc

– fator de adequação ao

obsoletismo e ao estado de conservação) é obtido através da seguinte

equação:

Foc = R + K * (1 - R), onde:

R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal,

sendo que, para o padrão da edificação, corresponde a 20% (0,200);

K = Coeficiente de Ross/Heidecke;

O estado de conservação da edificação será classificado segundo

a graduação constante a seguir:

REF.

ESTADO DA EDIFICAÇÃO

A

Novo

B

Entre Novo e Regular

C

Regular

D

Entre Regular e Necessitando de Reparos Simples

E

Necessitando de Reparos Simples

F

Necessitando de Reparos Simples a

Importantes

G

Necessitando de Reparos Importantes

H

Necessitando de Reparos Importantes a Edificação

sem Valor

(17)

O fator “K” é obtido da tabela de Estado de Conservação.

• Fator Transposição: Para a transposição de valores do local onde

se encontram os elementos comparativos para o local do imóvel, serão

utilizados índices determinados e aferidos no local, de acordo com a Planta

Genérica de Valores de São Paulo/ Sp.

(18)

4. AVALIAÇÃO

4.1 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

A tabela a seguir mostra o resumo dos valores obtidos após a

homogeneização e saneamento das amostras coletadas, cujas

informações detalhadas estão inseridas no anexo do presente laudo,

utilizados para a determinação do Valor Unitário Médio, em função dos

fatores acima mencionados e a situação paradigma (avaliando) da

unidade:

Paradigma (avaliando) – apartamento nº 11-B:

Área privativa total = 34,375m²

Padrão Construtivo = 1.3.2 – Apartamento Padrão Simples

Idade = 48 anos

Conservação = necessitando de reparos simples a importantes (F)

Andar = 1º andar

Índice Fiscal = R$2.138,00

Resumo dos elementos coletados após a homogeneização e saneamento

Elementos

Valor Unitário

1 R$ 6.695,74/m²

2 R$ 6.098,19/m²

3 R$ 6.525,39/m²

4 R$ 7.248,00/m²

(19)

6 R$7.073,91/m²

Número de elementos = 6

Média geral = R$ 6.754,47/m²

Limite inferior (-30%) = R$ 4.728,13/m²

Limite superior (+30%) = R$ 8.780,81 /m²

Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral,

através de fatores de fonte, fator localização, padrão construtivo e,

idade e conservação, obteve-se o seguinte valor unitário básico,

conforme planilha de homogeneização, em anexo.

Valor Unitário Médio

R$ 6.754,47/m²

Multiplicando-se

o

valor

anteriormente

calculado,

considerando os fatores provenientes da homogeneização temos, para

setembro de 2020, um Valor de Mercado:

VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO Nº 11-B

R$ 232.190,00

(duzentos e trinta e dois mil e cento e noventa reais)

Válido para setembro/2020

(20)

4.2 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

As especificações de uma avaliação estão relacionadas tanto

com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as

informações que dele possam ser extraídas.

Tanto o grau de precisão como o grau de fundamentação

podem ser classificados em Grau III, Grau II e Grau I.

O grau de precisão depende exclusivamente das características

do mercado e das amostras coletadas.

O grau de fundamentação depende além das características do

mercado e das amostras coletadas, do empenho do engenheiro

avaliador.

Nas tabelas a seguir, serão demonstrados os graus de precisão

e fundamentação atingidos neste laudo.

4.2.1 GRAU DE PRECISÃO COM O USO DE TRATAMENTO DE

FATORES

Descrição

Grau

III

II

I

Amplitude do intervalo de

confiança de 80% em torno da

estimativa de tendência central

(21)

4.2.2 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO COM O USO DE TRATAMENTO DE

FATORES

Item

Descrição

Grau

III

II

I

1 Caracterização do

imóvel avaliando

Completa quanto

a todos os

fatores

analisados

Completa

quanto aos

fatores

utilizados no

tratamento

Adoção de

situação

paradigma

2 Quantidade

mínima de dados

de mercado,

efetivamente

utilizados

12

5

3

3 Identificação dos

dados de mercado

Apresentação de

informações

relativas a todas

as

características

dos dados

analisados, com

foto e

características

observadas pelo

autor do laudo

Apresentação

de informações

relativas a

todas as

características

dos dados

analisados

Apresentação de

informações

relativas a todas

as

características

dos dados

correspondentes

aos fatores

utilizados

4 Intervalo

admissível de

ajuste para o

conjunto de

fatores

0,80 a 1,25

0,50 a 2,00

0,40 a 2,50 *a

* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo

admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número

menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.

Graus

III

II

I

Pontos mínimos

10

6

4 Itens obrigatórios

Itens 2 e 4 no grau

III, com os

demais, no

mínimo, no grau II

Itens 2 e 4, no

mínimo, no grau

II e os demais,

no mínimo, no

grau I

Todos, no mínimo,

no grau I

(22)

5. CONCLUSÃO

Pelo que ficou exposto no presente laudo de avaliação, o valor

de venda de mercado válido para o imóvel situado na Rua Conselheiro

Ramalho, nº 600, apartamento nº 11-B, do edifício Monte Cenis, no

bairro da Bela Vista, no município de São Paulo

– SP, corresponde a:

VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO Nº 11 - B

R$ 232.190,00

(duzentos e trinta e dois mil e cento e noventa reais)

Válido para setembro/2020

(23)

6. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

As fotografias a seguir ilustram a diligência realizada no imóvel

da Rua Conselheiro Ramalho, nº 600, e os aspectos gerais do condomínio

“Edifício Monte Cenis” e da unidade avalianda durante a vistoria:

FOTO 01: Vista da Rua Conselheiro Ramalho, no trecho onde se situa o imóvel

avaliando.

(24)

FOTO 02: Identificação do Edifício

“Monte Cenis”, onde está a unidade

avalianda, tomada pela Rua Conselheiro Ramalho, nº 600.

FOTO 03: Vista do acesso ao Edifício

“Monte Cenis”, onde está a unidade

avalianda, tomada pela Rua Conselheiro Ramalho, nº 600.

(25)

FOTO 04: Vista da fachada do Edifício

“Monte Cenis”, onde está a unidade

avalianda, tomada pela Rua Conselheiro Ramalho, nº 600.

(26)

FOTO 05: Vista do hall de entrada do Edifício

“Monte Cenis”, onde está a

unidade avalianda, tomada pela Rua Conselheiro Ramalho, nº 600.

(27)

Unidade Avalianda

FOTO 06: Vista do hall social a onde esta localizado o apartamento nº 11-B,

localizado no Edifício

“Monte Cenis”.

(28)

Unidade Avalianda

FOTO 07: Vista da porta de acesso a unidade avalianda apartamento nº 11-B,

localizado no Edifício

“Monte Cenis”.

(29)

Unidade – apartamento nº 21 – B, localizado no Edifício “Monte Cenis”.

(30)

FOTO 09: Vista da sala da unidade nº 21- B.

(31)

(32)

FOTO 12: Vista do detalha das manchas de umidade no banheiro social da

unidade nº 21- B.

(33)

(34)

(35)

(36)

(37)

7. ENCERRAMENTO

Dando por terminado o seu trabalho, mandou digitar o presente

LAUDO, que se compõe de 45 (quarenta e cinco) folhas impressas de um

só lado, incluindo anexo, vindo as demais rubricadas e a última, datada e

assinada

ANEXO I

– Pesquisa de mercado e apresentação dos resultados

São Paulo, 21 de setembro de 2020

Arq.ª PAMELLA M.F. FERREIRA SIQUEIRA

CAU/SP A 53213-4 - IBAPE/SP, sob o nº 1636

Pós-graduação em Avaliações e Perícias de Engenharia

(38)

ANEXO I

– PESQUISA DE MERCADO E APRESENTAÇÃO

DOS RESULTADOS

(39)

(40)

Elementos

– Homogeneização

Avaliando Código: Data:

UF: SP

Tipo: Padrão Construtivo: Lim íte Estado de Conservação:

Status:

ELEMENTO 1 Código: Data:

UF: SP

Status:

UF: SP

Status:

Zoneam ento: Zoneamento Z-3 Nº de vagas: 0 Oferta

R$250.000,00 R$/m ²: 6.097,56

Obs.: Apartam ento com 01 dorm itório, sala de estar e jantar, cozinha, área de serviço e um banheiro social. Preço de Venda:

Apartamento/Simples 1.3.2.2 Apartamento Simples c/ Elev ador Médio

Necessitando de Reparos simples a importantes

Idade: 48 anos

Setor: 009 Quadra: 023 Distância do avaliando Bairro: Bela Vista Cidade: São Paulo

V.P.M Imóveis Contato: Marcos / Paulo Telefone: (11) 4525-2372(11) 9.8959-7825

Fonte:

Nº de vagas:

Zoneamento Z-3

006 Distância do avaliando

0

Obs.: Apartam ento com 01 dorm itório, sala de estar e jantar, cozinha, área de serviço e um banheiro social

R$/m ²: 0,00 2.138,00

Preço de Venda:

Zoneamento Z-3 Nº de vagas: 0 Venda

Apartam ento com 01 dorm itório, sala de estar e jantar, cozinha, área de serviço e um banheiro social. Apto

vendido com eço de setem bro.

Apartamento/Simples Índice Fiscal: Preço de Venda: Zoneam ento: R$340.000,00 R$/m ²: Obs.: 7.234,04 Necessitando de Reparos simples a importantes 93382 14/09/2020 Médio 22/06/2020 Setor: 009 Quadra: Bairro: Fonte:

Apartamento/Simples 1.3.2.2 Apartamento Simples c/ Elev ador

Área Privativa (m ²): 47,00 Andar: 10º

Área Privativa (m ²): Em preendim ento: Endereço: Bairro: Fonte: -Zoneam ento:

Endereço: Rua Conselheiro Ramalho, 533

Bela Vista Cidade: São Paulo

Índice Fiscal: 1.924,00 1.3.2.2 Apartamento Simples c/ Elev ador 34,38 Andar: anos Telefone: 5º Idade: 48 Avaliando

Rua Conselheiro Ramalho, nº 600 - Cond. Monte Cenis

Contato:

Bela Vista Cidade: São Paulo

310 14/09/2020

Endereço: Rua Conselheiro Ramalho, nº 748

Índice Fiscal: 2.110,00

Rudner Imóveis Contato: Luis Telefone: (11) 3862-5153(11) 94458-1101

Médio Necessitando de Reparos

simples

Idade: 48 anos

(41)

UF: SP

Tipo: Padrão Construtivo: Lim íte Estado de

Conservação:

Status:

UF: SP

Conservação:

Status:

UF: SP

Conservação:

Status:

Setor: 009 Quadra: 024 Distância do avaliando

10º

R$/m ²: 7.500,00

Telefone: (11) 3258-0563(11) 3415-9748 Apartamento/Simples 1.3.2.2 Apartamento Simples c/ Elev ador Médio

Necessitando de Reparos simples

Idade: 48 anos

Leonardo / Marcos Colage

Satoko Kurita Contato: Ivz Telefone: (11) 3522-3308(11) 99262-5300 Apartamento/Simples 1.3.2.2 Apartamento Simples c/ _{Elev ador} Médio Necessitando de Reparos

simples

4576 14/09/2020

Bairro: Bela Vista Cidade: São Paulo

Zoneam ento: Zoneamento Z-3 Nº de vagas: 0 Oferta

R$235.000,00 R$/m ²: 7.833,33

GKI Comercialização Contato: Bernardo Telefone: (11) 3097-0877

Apartamento/Simples 1.3.2.2 Apartamento Simples c/ _{Elev ador} Médio Necessitando de Reparos

simples

GP9129 14/09/2020

Bairro: Bela Vista Cidade: São Paulo

Rua Conselheiro Ramalho, nº 701

R$300.000,00 R$/m ²: 7.894,74

Andar:

Cidade: São Paulo

Scalzitti Contato:

Nº de vagas: 0 Oferta

Preço de Venda:

Fonte:

Índice Fiscal: 2.110,00 Setor: 009 Quadra:

Índice Fiscal: 1.930,00 Setor: 009 Quadra:

48 anos

Fonte:

Área Privativa (m ²): 30,00 Andar: 8º Idade: 48 anos

Preço de Venda: Zoneam ento:

Fonte:

Área Privativa (m ²): 32,00

Idade:

Bairro: Bela Vista

AP1852 14/09/2020 Endereço: Zoneamento Z-3 Índice Fiscal: 1.930,00 Zoneam ento: Preço de Venda:

Zoneamento Z-3 Nº de vagas: 0 Oferta

(42)

Cálculo das Construções

A m o s tr a E n d e r e ç o V a lo r P e d id o d e V e n d a Á r e a p r iv a ti v a (m ² ) Ín d ic e F is c a l Ín d ic e P a d r ã o C o n s tr u ti v o C o e fi c ie n te d e D e p r e c ia ç ã o C o e fi c ie n te x V a lo r u n itá r io (R $ / m ² ) F a to r O fe r ta U n itá r io d e d u z id o d o f a to r o fe r ta A v a lia n d o R u a C o n s e lh e ir o R a m a lh o , n º 6 0 0 C o n d . M o n te C e n is 3 4 ,3 8 2 .1 3 8 ,0 0 1 ,4 7 0 0 ,3 4 9 6 1 ,0 0 1 R u a C o n s e lh e ir o R a m a lh o , 5 3 3 3 4 0 .0 0 0 ,0 0 4 7 ,0 0 2 .1 1 0 ,0 0 1 ,4 7 0 0 ,3 8 3 2 1 ,0 0 7 .2 3 4 ,0 4 1 ,0 0 7 .2 3 4 ,0 4 2 R u a C o n s e lh e ir o R a m a lh o , n º 7 4 8 2 5 0 .0 0 0 ,0 0 4 1 ,0 0 1 .9 2 4 ,0 0 1 ,4 7 0 0 ,3 4 9 6 1 ,0 0 6 .0 9 7 ,5 6 0 ,9 0 5 .4 8 7 ,8 0 3 R u a C o n s e lh e ir o R a m a lh o , n º 6 0 9 2 3 5 .0 0 0 ,0 0 3 0 ,0 0 2 .1 1 0 ,0 0 1 ,4 7 0 0 ,3 8 3 2 1 ,0 0 7 .8 3 3 ,3 3 0 ,9 0 7 .0 5 0 ,0 0 4 R u a C o n s e lh e ir o R a m a lh o , n º 7 0 1 3 0 0 .0 0 0 ,0 0 3 8 ,0 0 1 .9 3 0 ,0 0 1 ,4 7 0 0 ,3 8 3 2 1 ,0 0 7 .8 9 4 ,7 4 0 ,9 0 7 .1 0 5 ,2 6 5 R u a C o n s e lh e ir o R a m a lh o , n º 7 0 1 2 4 0 .0 0 0 ,0 0 3 2 ,0 0 1 .9 3 0 ,0 0 1 ,4 7 0 0 ,3 8 3 2 1 ,0 0 7 .5 0 0 ,0 0 0 ,9 0 6 .7 5 0 ,0 0 6 R u a C o n s e lh e ir o R a m a lh o , 7 4 8 2 9 0 .0 0 0 ,0 0 4 1 ,0 0 1 .9 2 4 ,0 0 1 ,4 7 0 0 ,3 4 9 6 1 ,0 0 7 .0 7 3 ,1 7 0 ,9 0 6 .3 6 5 ,8 5 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 R $ 7 .2 7 2 ,1 4 R $ 6 .6 6 5 ,4 9 6 5 9 ,5 7 6 5 5 ,4 9 9 ,0 7 % 9 ,8 3 % M é d ia D e s v io P a d rã o C o e f. V a ri a ç ã o

(43)

Homogeneização

F a to r d e H o m o g e n e iz a ç ã o (s o m a tó r ia ) V a lo r U n itá r io H o m o g e n e iz a d o V a lo r U n itá r io S a n e a d o F a to r T ra n s p V a ri a ç ã o R $ /m ² V u 2 -R $ /m ² F a to r P a d rã o C o n s tr u ti v o V a ri a ç ã o R $ /m ² V u 2 -R $ /m ² F a to r D e p re c ia ç ã o V a ri ç ã o R $ /m ² V u 2 -R $ /m ² F a to r V a g a V a ri ç ã o R $ /m ² V u 2 -R $ /m ² F a to r A n d a r V a ri ç ã o R $ /m ² V u 2 -R $ /m ² 1 ,4 7 0 0 ,3 5 0 1 ,0 1 9 6 ,0 0 7 .3 3 0 ,0 4 1 ,0 0 0 0 ,0 0 7 .2 3 4 ,0 4 0 ,9 1 2 -6 3 4 ,3 0 6 .5 9 9 ,7 4 1 ,0 0 0 0 ,0 0 7 .2 3 4 ,0 4 1 ,0 0 0 ,0 0 7 .2 3 4 ,0 4 0 ,9 3 6 .6 9 5 ,7 4 6 .6 9 5 ,7 4 1 ,1 1 6 1 0 ,3 9 6 .0 9 8 ,1 9 1 ,0 0 0 0 ,0 0 5 .4 8 7 ,8 0 1 ,0 0 0 0 ,0 0 5 .4 8 7 ,8 0 1 ,0 0 0 0 ,0 0 5 .4 8 7 ,8 0 1 ,0 0 0 ,0 0 5 .4 8 7 ,8 0 1 ,1 1 6 .0 9 8 ,1 9 6 .0 9 8 ,1 9 1 ,0 1 9 3 ,5 5 7 .1 4 3 ,5 5 1 ,0 0 0 0 ,0 0 7 .0 5 0 ,0 0 0 ,9 1 2 -6 1 8 ,1 6 6 .4 3 1 ,8 4 1 ,0 0 0 0 ,0 0 7 .0 5 0 ,0 0 1 ,0 0 0 ,0 0 7 .0 5 0 ,0 0 0 ,9 3 6 .5 2 5 ,3 9 6 .5 2 5 ,3 9 1 ,1 1 7 6 5 ,7 5 7 .8 7 1 ,0 1 1 ,0 0 0 0 ,0 0 7 .1 0 5 ,2 6 0 ,9 1 2 -6 2 3 ,0 1 6 .4 8 2 ,2 5 1 ,0 0 0 0 ,0 0 7 .1 0 5 ,2 6 1 ,0 0 0 ,0 0 7 .1 0 5 ,2 6 1 ,0 2 7 .2 4 8 ,0 0 7 .2 4 8 ,0 0 1 ,1 1 7 2 7 ,4 6 7 .4 7 7 ,4 6 1 ,0 0 0 0 ,0 0 6 .7 5 0 ,0 0 0 ,9 1 2 -5 9 1 ,8 6 6 .1 5 8 ,1 4 1 ,0 0 0 0 ,0 0 6 .7 5 0 ,0 0 1 ,0 0 0 ,0 0 6 .7 5 0 ,0 0 1 ,0 2 6 .8 8 5 ,6 0 6 .8 8 5 ,6 0 1 ,1 1 7 0 8 ,0 5 7 .0 7 3 ,9 1 1 ,0 0 0 0 ,0 0 6 .3 6 5 ,8 5 1 ,0 0 0 0 ,0 0 6 .3 6 5 ,8 5 1 ,0 0 0 0 ,0 0 6 .3 6 5 ,8 5 1 ,0 0 0 ,0 0 6 .3 6 5 ,8 5 1 ,1 1 7 .0 7 3 ,9 1 7 .0 7 3 ,9 1 R $ 7 .1 6 5 ,6 9 R $ 6 .6 6 5 ,4 9 R $ 6 .2 5 4 ,2 7 R $ 6 .6 6 5 ,4 9 R $ 6 .6 6 5 ,4 9 M éd ia = R $ 6 .7 5 4 ,4 7 R $ 6 .7 5 4 ,4 7 5 9 5 ,0 0 6 5 5 ,4 9 4 0 2 ,9 9 3 6 5 5 ,4 9 5 6 5 5 ,4 9 5 4 1 2 ,1 7 3 4 1 2 ,1 7 3 8 ,3 0 % 9 ,8 3 % 6 ,4 4 % 9 ,8 3 % 9 ,8 3 % 6 ,1 0 % 6 ,1 0 % F a to r T r a n s p o s iç ã o F a to r P a d r ã o C o n s tr u ti v o F a to r D e p r e c ia ç ã o F a to r V a g a F a to r x

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Saneamento

6 6.754,47 Limite superior (+30% ): 8.780,81 Limite inferior (-30% ): 4.728,13 Intervalo Proposto 30% 6 6.754,47 Desvio Padrão: 412,17 Coeficiente (Desvio/Média): 6,10% Distr. "t" Student: 1,48 Limite superior: 7.003,51 Limite inferior: 6.584,72 Unitário Médio (R$/m²): 6.754,47 Área privativa (m²): 34,38 232.190,00 HOMOGENEIZAÇÃO

Unitário Médio Saneado (R$/m²): Número de elementos:

Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²): SANEAMENTO Nº de elementos após saneamento: 6,20% FORMAÇÃO DE VALORES VALOR DE VENDA DE MERCADO DO IMÓVEL Amplitude do Intervalo de Confiança:

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