Estudo de Viabilidade Mercadológico e Econômico-Financeira. Itatiba(SP) Sol Brasil Janeiro de 2015

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Estudo de Viabilidade Mercadológico e

Econômico-Financeira

Itatiba(SP)

Sol Brasil

_{Janeiro de 2015}

Contrato de Investimento Coletivo – CIC

Condo-Hotéis – HE Itatiba Empreendimentos

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Estudo de Viabilidade de

Mercado e Econômico Financeira

Janeiro de 2015

Cliente:

Projeto:

Contrato de Investimento Coletivo – CIC

Condo Hotéis – HE Itatiba

Empreendimentos Imobiliários SPE ;

projeto que será administrado pela

Átrio Hotéis e que ostentará a bandeira

Ibis da marca Accor Hotels

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3

Termo de Entrega do Estudo

Este objeto trata-se de atualização do estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa Sol Brasil em janeiro de 2015*, que desenvolve o projeto Ibis Itatiba , na cidade de Itatiba, SP que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) – Condo Hotéis – Itatiba Empreendimentos Imobiliários SPE . O estudo segue a metodologia da publicação Hotels &

Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24 realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para o esse hotel que será administrado sob a bandeira Ibis.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo..

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Fundada em 1996, a

CAIO CALFAT

atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no

mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute –

instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível

profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A

CAIO CALFAT

tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações:

www.caiocalfat.com

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A Caio Calfat Real Estate Consulting

5

ATUAÇÃO

 Planejamento e

Desenvolvimento

Hoteleiro e Imobiliário

 Diagnósticos e

Retrofit Hoteleiro

 Planejamento e

Desenvolvimento de

Imobiliário Turístico

 Flat para estudantes

 Comunidades

Planejadas

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6

1. Sumário executivo

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

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7

Em abril de 2015 foi publicada

pela Comissão de Valores

Mobiliários – CVM a

Deliberação 734/2015 que

solicita que os Estudos de

Mercado e de Viabilidade

Econômica Financeira de condo-hotéis, a serem ofertados no modelo CIC atendam alguns tópicos.

Ao lado esses tópicos são

listados e anotou-se as páginas em que são atendidos, dessa forma busca-se auxiliar a leitura e conferência dos interessados nesse projeto.

Nota de Apoio

ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas I – Tendências e perspectivas macroeconômicas; 30 a 42 II – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua

evolução; 51 a 57

III – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua

vizinhança; 44 a 49

IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do

empreendimento no mercado; 59 a 67

V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem,

decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital 69 de giro inicial;

VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de

pelo menos 5 anos de operação hoteleira; 71 a 81 VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o

período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas 83 a 85 e das fontes dos dados utilizados;

VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e

87 a 89

IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira

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8

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1. Sumário Executivo

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Este trabalho teve como objetivo estudar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira

do projeto Contrato de Investimento Coletivo – Condo Hotéis - HE

Itatiba Empreendimentos Imobiliários SPE.

O atual objeto de estudo conta com a bandeira Ibis da rede Accor, com 126 UHs de 18,42 m², a ser operado pela empresa Átrio Hotéis - especializada em administrar hotéis em sistema de franquias.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de

Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP

e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies –

Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em

estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the

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O projeto foi concebido como um hotel econômico, e deve ser operado com a marca Ibis.

A marca Ibis é de propriedade é de propriedade da operadora Accor Hotels, que deverá operar o hotel.

A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a empresa com maior número de hotéis e de unidades habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas Accor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios.

O Ibis Itatiba terá 126 UHs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64.

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A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:

Reconhecimento de Marca: Ibis pertence a rede Accor, que dentre as

redes hoteleiras profissionais atuantes no Brasil, opera a maior quantidade de hotéis, com cerca de 210 unidades em território nacional.

Canais de Distribuição: a Accor é uma rede mundial de origem

francesa, com cerca de 3.800 hotéis e possui uma rede de marketing e vendas integrada com todas as unidades. A rede Accor possui sua própria rede B2B de reservas, além de acesso B2C via internet.

Presença de mercado no Interior do Estado de São Paulo: A Accor está

presente com projetos futuros como o Novotel Itu - Terras de São José Convention Center, na cidade de Itu e com a marca Ibis Budget no complexo mixed use Setin Midtown Aquidaban, em Campinas. No Estado de São Paulo há 77 hotéis sendo administrados pela rede.

Setin Midtown Aquidaban Novotel Itu

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O hotel em estudo está localizado na Rod. das Estâncias, uma via de fácil acesso a partir da Rod. Dom Pedro e da Rod. Engenheiro Constância Cintra, onde estão localizados os principais geradores de demanda.

A região ao entorno possui galpões industriais e áreas residenciais, além do Itatiba Mall. Após a inauguração do mall e o início das obras do hotel em estudo, a região se caracterizou também como área de interesse comercial, fator que gera maior visibilidade ao empreendimento.

O hotel em estudo será de categoria econômica, o que decorrerá a oferta de serviços reduzidos. Entretanto, os serviços disponíveis no Itatiba Mall (restaurante, academia, salão de beleza) poderão servir de apoio aos hóspedes. Segundo pesquisa realizada, será construída uma passarela para acesso direto entre o hotel e o mall.

Desta forma, damos como adequada a localização do terreno para empreendimento hoteleiro.

1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

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O mercado de Itatiba passa por mudanças no cenário hoteleiro com o reposicionamento de um dos hotéis e com a abertura do Hotel Pit Stop. Além disso, o Hotel Órion passou a ser administrado pela rede JWF, desde o segundo semestre de 2014.

Esse cenário indica que o parque hoteleiro da cidade está se desenvolvendo, acompanhando a necessidade da demanda que por vez considera a oferta atual carente e encontra dificuldade em achar disponibilidade, o que resulta na utilização de hotéis menores com padrão de qualidade e conforto inferior do que a considerada como mínima pelos geradores de demanda entrevistados.

 Assim, há demanda reprimida, motivo pelo qual o Hotel Pit Stop começou a operação antes do previsto, atendendo o pedido de uma empresa que não encontrou disponibilidade nos demais hotéis da cidade.

Com a entrada do hotel em estudo, o parque hoteleiro de Itatiba tende a se qualificar ainda mais por este ser o primeiro hotel administrado por uma rede com reconhecimento internacional, a Accor.

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Diária

Média R$ 186,00 Taxa de

ocupação 65%

Nº Hotel Localização UHs Inauguração Maior sala

1 Hotel Órion Itatiba 100 2004 300

2 Lazúli Hotel Itatiba 36 2011 80

3 Hotel Nosso Sonho* Itatiba 41 1994 140

Total de UHs: 136

Midscale Obs.: * O Hotel Nosso Sonho irá encerrar suas operações até o final de 2016.

Abaixo os hotéis considerados na cesta competitiva. Além do Hotel Pit Stop inaugurado em Janeiro de 2015, não foi identificado a entrada de novos hotéis na cidade. O Hotel Pit Stop com 72 UHs classificado como econômico foi considerado como oferta futura por não estar operando 100% das Uhs.

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

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1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

 Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de Itatiba de 2007 e 2014 – sendo 2007 -2012 os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE da cidade e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2013 e 2014, 2,7% e 0,1% respectivamente, segundo dados do colhidos em

www.economia.uol.com.br, o que gerou índice de crescimento de 3,31% a.a. no período.

2. Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2008 e 2013. Esses dados não puderam ser complementados até 2014 pois não há dados disponíveis além de 2013, porém cobrem cinco anos e apontam tendência .

3. Movimento do Aeroporto – 2010/2014, fonte Infraero e Viracopos.

 A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade, do reflexo do aeroporto de Viracopos que está atraindo investimentos para a região, e os dados sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 4,99%, taxa esta, que foi reduzida ao longo tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções.

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Fonte: IBGE, INFRAERO, Viracopos – Últimos

dados oficiais disponíveis; e Portal UOL PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Item Taxa Peso

Crescimento do PIB 3,31% 5 Cresc. Nº de Empresas 3,50% 2 Cresc. Pessoal Ocupado 5,13% 2 Cresc. Mov. Aeroporto 16,04% 1

4,99% 10

Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva

2014 a 2017 100% 4,99%

2018 a 2020 66% 3,29%

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O Hotel x Mercado: Projeção de demanda

•Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as variações cíclicas

do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social, demográfico da cidade, e essa avaliação refletiu em taxa de crescimento demanda de 4,99% a.a., a qual foi aplicada no período de 2015 a 2017 por registrar uma curva de tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido, conforme as expectativas do Governo Federal

• Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de Itatiba tem seu potencial hoteleiro ligado às atividades industriais da cidade e do entorno imediato.

Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo . A taxa de 2014 e 2015 contempla período de baixa no ciclo econômico, porém, como dito, os investimentos na cidade de Itatiba, conforme apontado nos capítulos anteriores, e o tipo de economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado.

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 Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins).

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting PROJEÇÃO DA DEMANDA

Ano Negócios Outros TOTAL

2014 77 19 97 2015 81 20 101 2016 85 21 106 2017 89 22 112 2018 94 23 117 2019 97 24 121 2020 100 25 125 2021 103 26 129 2022 106 27 133 2023 109 27 136

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18 Entradas:

2015: Hotel Pit Stop

Saída:

2016: Hotel Nosso Sonho

Abaixo, a projeção de oferta, considerando potenciais entradas de UHS, conforme projetos de oferta futura apresentados anteriormente, e a absorção considerando taxa de ocupação ideal de 65%, adequada para a categoria econômica. Resultando em mercado positivo para novas UHS em quase todo o período de análise.

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Oferta e Demanda: Números em base diária

Absorção – Vide Glossário PROJEÇÃO DA OFERTA

Ano Inicial Entrada Saída TOTAL

2014 177 177 2015 177 72 249 2016 249 41 208 2017 208 208 2018 208 208 2019 208 208 2020 208 208 2021 208 208 2022 208 208 2023 208 208 ABSORÇÃO Tx Ideal: 64%

Ano Oferta Demanda T.O.

2014 177 97 55% 2015 249 101 41% 2016 208 106 51% 2017 208 112 54% 2018 208 117 56% 2019 208 121 58% 2020 208 125 60% 2021 208 129 62% 2022 208 133 64% 2023 208 136 65%

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O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios

de taxa de ocupação com base na categoria econômica, onde o ideal é de aproximadamente 65%.

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6°

estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. Legenda no próximo slide 2017 2018 2019 2020 2021 Oferta 208 208 208 208 208 Hotel em estudo 126 126 126 126 126 Oferta Total 334 334 334 334 334 Fair Share 38% 38% 38% 38% 38% Penetração 110% 130% 130% 130% 130% Demanda Estimada Hotel 46 58 59 61 63 Pick up 18 18 18 18 18 Demanda total 64 76 77 79 81

Taxa de ocupação média

do hotel* 51,1% 60,0% 61,4% 63,0% 64,6%

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20 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Legenda:

Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo;

*Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share – Considerou-se até 30% de penetração positiva pois o mercado atual é composto de hotéis independentes e de pequeno porte

Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo.

*Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 15% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro.

Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de abril de 2015. **Projeção de diária média: Diária média ano 2017 foi baseada na análise da cesta competitiva – pag. 51, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo.

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21

1.5. Grandes Números

Resumo da Projeção Operacional e Financeira para o Hotel - Modelo completo e premissas utilizadas ver as páginas 71 a 81 Percentual - proporção do valor registrado em relação à receita bruta gerada pelo hotel

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22 Fonte: Sol Brasil - referência novembro de 2015. O valor pode

variar conforme a forma de pagamento escolhida pelo comprador e data da compra.

1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Segue quadro de formação do valor de venda por tipologia de unidade. Em azul estão as taxas da rede hoteleira que são cobradas além da tabela de vendas, com o valor total de desembolso por parte do investidor pulverizado. Este valor foi o utilizado para o cálculo de rentabilidade, considerando o valor da unidade. (Ver detalhamento sobre metragens e rentabilidade no próximo slide.

* Portadores de necessidades especiais

Grupo Tipologia N° de Uhs Valor UH

Taxas Hoteleiras Accor por Unidade

Valor de Venda da Unidade Decoração Pré-Operacional e

Capital de Giro Afiliação

Grupo 1 A 120 236.600 23.600 4.000 1.400 265.600

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1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Pav .Tipo Área Privativa (m²) 151 a 651* 19,54 153 a 653 18,42 155 a 655 18,42 157 a 657 18,42 159 a 659 18,42 161 a 661 18,42 163 a 663 18,42 164 a 664 18,75 165 a 665 18,42 166 a 666 18,42 167 a 667 18,42 168 a 668 18,42 169 a 669 18,42 170 a 670 18,42 171 a 671 18,42 172 a 672 18,42 173 a 673 18,42 174 a 674 18,42 175 a 675 18,42 176 a 676 18,58 177 a 677 19,36

Embora apresente metragens diferenciadas, existem apenas dois valores de venda, um para os apartamentos destinados a portadores de necessidades especiais (PNE) e outro para os demais apartamentos independente da metragem.

E conforme Primeiro Aditamento de Contrato de Locação do Edifício HE Itatiba a rentabilidade será calculada da seguinte maneira:

Cláusula oitava – Cessão e Transferência

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1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento) na proporção média calculada pelo valor de venda pelo resultado do hotel por UH, pode-se estimar o seguinte cenário de rentabilidade:

Item10.16

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de Novembro de 2015; 2) – Rent/CapRAte.: rentabilidade simples, ou CapRate ; 3) CapRate Média 10 anos: Média Simples dos CapRate dos FC anuais entre 2017 e 2026;; 4) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2026, fórmula utilizada para estimar o valor de venda do imóvel conforme o potencial de rentabilidade pelo fluxo de caixa estimado 5) TIR com CapRate: A TIR foi calculada somando-se ao Fc de 2026 com o valor obtido na Capitalização do FC – Fórmula da TIR no Anexo. 6) FC estimado conforme DRE de 2017 até 2021 – 2022 a 2026 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 2% a.a.

Retorno ao Comprador da Unidade

Investimento -265.600 Rentab. -280.000 Rentab.

2017 10.078 3,8% 10.078 3,6% 2018 14.246 5,4% 14.246 5,1% 2019 15.445 5,8% 15.445 5,5% 2020 17.244 6,5% 17.244 6,2% 2021 19.227 7,2% 19.227 6,9% 2022 19.612 7,4% 19.612 7,0% 2023 20.004 7,5% 20.004 7,1% 2024 20.404 7,7% 20.404 7,3% 2025 20.812 7,8% 20.812 7,4% 2026 21.228 8,0% 21.228 7,6% Capitalização do FC 316.220 333.364

CapRate média 10 anos 6,7% 6,4%

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Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor: A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).

Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre:

Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( www.vivareal.com.br) e SóFlats

(www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

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Detalhe da Área do Porto Maravilha

1.7 Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor – Taxas de Referência para a Análise do

Empreendimento :

1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz-se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto).

2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Valinhos - SP, apontam um média de 6,10% a,a,; em entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções.

3. CapRate para o Cálculo da Capitalização do FC: foi adotada a taxa média simples da rentabilidade simples/CapRate calculada para os fluxos de caixa entre 2017 e 2026. Essa taxa foi adotada por refletir o potencial de CapRate que o fluxo de caixa estimado pode gerar e, assim estimar um preço de venda compatível com a rentabilidade.

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Localização - ADEQUADA: O hotel em estudo está localizado na Rod. das Estâncias, uma via de fácil acesso a partir da Rod. Dom Pedro e da Rod. Engenheiro Constância Cintra (acesso a Rod. Anhanguera e a Rod. Bandeirantes através da Rod. João Cereser), onde estão localizados os principais geradores de demanda. A região ao entorno possui galpões industriais e áreas residenciais, além do Itatiba Mall cujos serviços disponíveis (restaurante, lavanderia, salão de beleza) poderão servir de apoio aos hóspedes. Está próximo da região central da cidade.

Mercado – EM CRESCIMENTO: Percebe-se que existe uma demanda não atendida na cidade, este fato é refletido pelo hotel recém inaugurado Pit Stop, que iniciou as operações de modo parcial, por pressão da demanda. As empresas do Distrito Industrial estão consolidadas, e a cidade ainda apresenta crescimento econômico favorável.

Absorção do hotel em estudo – VIÁVEL: apontada como adequada para hotel de categoria econômica, mesmo com a futura entrada. Especificamente o hotel em estudo com 126 UHs, chega a atingir a taxa de ocupação ideal para a categoria de 64% a partir do 5° ano de operação, a uma diária média inicial de R$ 149,00 sem café da manhã.

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1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com aplicação da média de rentabilidade/CapRate anual estimada para o período em análise por refletir o potencial estimado de resultado para o empreendimento em relação ao preço de compra (valor estático e referencial) e assim estimar um preço de venda para o empreendimento a partir dessa média de rentabilidade no ano 10, tal metodologia indicou TIR de 7,8% e 7,5%

Importante: o calculo da TIR considera um cenário em o comprador faça um desembolso único e um ano antes da operação do hotel, dessa forma, pode haver alterações no cálculo da TIR conforme a data de aquisição da unidade habitacional, da negociação e forma e tempo de pagamento, o que pode criar inúmeros cenários para o cálculo da TIR. Assim, apontas-se o valor para a TIR de 7,7% apenas referencial para o comprador, pode haver alterações nessa taxa conforme o contrato estabelecido de compra e venda da unidade, o que pode aumentar ou diminuir a taxa.

TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. (Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ).

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29

Índice

(30)

30 Fonte: EMPLASA e Instituto Geográfico Cartográfico (IGC)

 Região Metropolitana de Campinas

Itatiba

A Região Metropolitana de Campinas (RMC) é composta

por 20 municípios: Americana, Artur Nogueira, Campinas,

Cosmópolis, Engenheiro Coelho, Holambra, Hortolândia,

Indaiatuba, Itatiba, Jaguariúna, Monte Mor, Morungaba,

Nova Odessa, Paulínia, Pedreira, Santa Bárbara d'Oeste,

Santo Antônio de Posse, Sumaré, Valinhos e Vinhedo.

A

região

possui

forte

produção

industrial

e

científico/tecnológico, com acesso facilitado a partir de

rodovias como a Bandeirantes e a Anhanguera, além do

Aeroporto de Viracopos, localizado em Campinas.

(31)

31 Fonte: IBGE

Ao entorno de Itatiba estão 3 das 10

cidades que mais contribuem para a

formação do PIB da RMC, Campinas,

Vinhedo e Valinhos (em destaque no

quadro ao lado).

Itatiba ocupa a 10ª posição, o que

representa 3% do PIB da RMC.

A população estimada em 2014 é de

111.620 habitantes.

habitantes.

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas

 Região Metropolitana de Campinas

N° Cidade PIB 2011 % População 2010 População

Estimada 2014 1 Campinas 40.525.214 39% 1.080.113 1.154.617 2 Paulínia 8.188.942 8% 82.146 95.221 3 Sumaré 7.853.918 8% 241.311 262.308 4 Vinhedo 7.308.945 7% 63.611 71.217 5 Americana 6.857.069 7% 210.638 226.970 6 Hortolândia 6.701.935 6% 192.692 212.527 7 Indaiatuba 5.982.815 6% 201.619 226.602 8 Santa Bárbara d'Oeste 3.968.670 4% 180.009 189.233 9 Valinhos 3.968.634 4% 106.793 118.312 10 Itatiba 3.431.918 3% 101.471 111.620 TOTAL RMC 104.093.400 100% 2.808.906 3.055.996

(32)

32

Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação

O Aeroporto de Viracopos está em reforma desde setembro de 2012, para modernização de toda a estrutura do terminal. Está em construção um novo terminal que contará com 145 mil m² de área total, capacidade para 4 mil veículos (o atual suporta 2,1 mil), 35 novas vagas para aeronaves, 28 pontes de embarque e desembarque (que não existem atualmente) e três píeres de embarque e desembarque.

Os píeres A e C já estão prontos e no final de Novembro de 2014 a companhias aérea TAP realizou o voo de inauguração do píer A, entre Campinas e Lisboa. Já o píer B, será disponibilizado para o aumento do contingente de voos e para a entrada de novas companhias aéreas.

Fonte: Portal Aeroporto Viracopos, Estadão e Correio Popular 32

 Região Metropolitana de Campinas

Aeroporto Internacional de Viracopos. Imagem de Janeiro/2015

Aeroporto Internacional de Viracopos

Ano 2013 2014 Variação

Passageiros 9.295.808 9.846.853 5,93% Aeronaves 127.259 131.531 3,36%

(33)

33

Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação

Em 2014, o aeroporto recebeu quase 10 milhões de passageiros, com crescimento de

aproximadamente

6% em relação a 2013.

Novas pistas serão entregues nos anos seguintes, com

previsão de atender uma demanda de 30 milhões de passageiros até 2025.

 Há projeto de um complexo junto ao Aeroporto de Viracopos, sendo o hotel com a bandeira TRYP

by Wyndham um dos empreendimentos. O projeto é resultado do acordo entre a

concessionária

Aeroportos

Brasil

Viracopos

e

a

VCI,

joint-venture

formada

pelas

empresas FISA e Valor Finanças Corporativas. O hotel terá 400 quartos, investimento de R$ 118

milhões e tem previsão de entrega para 2017.

Fonte: Infraero, Portal Estadão e Correio Popular 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas

(34)

34

Itatiba - Indicadores Econômicos

Como pode-se observar, o setor de serviços e o industrial possuem percentuais próximos na formação do PIB de

Itatiba. Entre os anos de 2006 e 2011, houve variação entre esses dois setores, na colocação como principal

contribuinte do PIB. Nos anos de 2006 e de 2011, o principal contribuinte era o setor de serviços. Já entre os anos de

2007 e 2010, o setor industrial apresentou melhor desempenho:

*O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente (2012), com atualização de inflação pelo índice IPCA.

O IBGE não disponibilizou os dados de PIB por cidade após o ano base de 2012.

(35)

35

Itatiba - Indicadores Econômicos

CIDADE ANO EMPRESAS TCM* ANO PESSOAL

OCUPADO TCM* ANO IDHM TCM* ANO

ÍNDICE FIRJAN TCM* Itatiba 2006 3.548 _2,97% a.a. 2006 32.093 _5,16% a.a. 2000 _0,705 _0,99% a.a. 2007 0,8591 _0,72% a.a. 2012 4.228 2012 43.410 2010 _0,778 2011 0,8842

Itatiba possui forte produção de móveis, o que a levou a ser conhecida como a Capital Moveleira. Atualmente, o desenvolvimento industrial da cidade abrange outros segmentos como o químico, o automobilístico e o alimentício, com a chegada de indústrias multinacionais como a Rhodia (Solvay), a BorgWarner Turbo Systems, a Kiviks Marknad (Queensberry), a Bobst, a Beiersdorf (Nivea) , entre outras.

Segundo entrevista realizada com a Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento, o que tem atraído essas indústrias, além da logística, é a existência da lei que instituiu o Programa de Incentivo ao Desenvolvimento Econômico do Município – PROGRIDE.

Fontes: IBGE, N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE – Últimos dados oficiais disponíveis Índice FIRJAN: FIRJAN – Últimos dados oficiais disponíveis

(36)

36

Itatiba - Indicadores Econômicos

Fontes: Prefeitura de Itatiba

Programa de Incentivo ao Desenvolvimento Econômico do Município – PROGRIDE

Em dezembro de 2010 a prefeitura de Itatiba instituiu a lei n° 4.300, que prevê o programa de incentivo à captação de novas empresas e ampliação das existentes que possuem instalações na cidade.

O programa oferece benefícios para empresas que adquirem terreno (benefícios válido por 20 anos) ou para as existentes (benefícios válido por 10 anos), com área mínima de 1.000 m², conforme previsto na lei. Abaixo alguns dos benefícios concedidos:

Isenção de ITBI na aquisição de imóvel ou terreno; Isenção de IPTU;

Isenção de taxas municipais que incidem sobre a construção ou ampliação de instalações; Isenção da taxa de licença de localização ou fiscalização;

Isenção da taxa de licença de funcionamento;

Incentivo econômico cuja base de cálculo corresponde a valor adicionado ao município pelas empresas conforme especificado na lei 4.300.

(37)

37

Itatiba

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting, Portal Brazilian Business Park e Google Maps Distrito Industrial Alfredo Rela

Além das indústrias localizadas na região próxima da Rod. Dom Pedro I, Itatiba conta com o Distrito Industrial Alfredo Rela, que possui indústrias como a Mavalério, a Borealis, a AZ Armaturen, a Wisewood Soluções Ecológicas e a CPA - Colep Provider Aerosol. O distrito está localizado na Rod. Engenheiro Constância Cintra, distante 9,4 km (12 min) do hotel em estudo. Brazilian Business Park

O condomínio está localizado na Rod. Dom Pedro I (distante 22,4 km do hotel em estudo, 16 min aproximadamente), entre os municípios de Atibaia e Jarinu. Segundo entrevista realizada com a gerência do Lazúli Hotel, alguns dos principais geradores de demanda são as industrias com unidades no condomínio, que optam pela h0spedagem devido a facilidade de acesso através da rodovia. De acordo com o departamento comercial do Brazilian Business Park, há projeto para implantação de um novo condomínio na Rod. Dom Pedro I, o Condomínio Empresarial Itatiba, mas ainda não há previsão para início das obras.

Hotel em Estudo

Brazilian Business Park Distrito Industrial

(38)

38

Itatiba - Acesso

Abaixo as principais vias de acesso a Itatiba:

SP-065 Rod. Dom Pedro I: liga o Vale do Paraíba à Região

Metropolitana de Campinas.

SP-360 Rod. Engenheiro Constâncio Cintra: liga a cidade de Jundiaí a Águas de Lindóia. Em 2014 o trecho conhecido como Itatiba – Jundiaí passou por obras de duplicação da via. (acesso a

Rod. Anhanguera e a Rod. Bandeirantes através da Rod. João

Cereser).

SP-063 Trecho Rod. Romildo Prado: liga as cidades de Itatiba e

Loveira (acesso a Rod. Anhanguera).

SP-063 Trecho Rod. Alkindar Monteiro Junqueira: liga as cidades

de Itatiba e Bragança Paulista.

Fonte: Google Maps e Portal Rota das Bandeiras

SP-065 Rod. Dom Pedro I

SP-360 Rod. Engenheiro Constâncio Cintra SP-063 Trecho Rod. Romildo Prado

(39)

39

Itatiba – Turismo e Eventos

Fonte: Portal Circuito das Frutas, Zooparque de Itatiba , FOB e Prefeitura de Itatiba Circuito das Frutas

O circuito é formado por 10 municípios do interior do Estado de São Paulo. As cidades dessa região possuem forte produção frutífera e Itatiba se destaca pela produção do caqui.

 Anualmente Itatiba realiza a Festa do Caqui e a 12ª edição que ocorreu entre os dias 17 a 21 de abril de 2014 no Parque Luis Latorre atraiu cerca de 180 mil visitantes.

Zooparque Itatiba

O zoológico ocupa área de 500 mil m² de área verde e é considerado o maior zoológico particular do Brasil. Está localizado no bairro Paraíso da Aves, próximo a Rod. Dom Pedro I e ao Lazúli Hotel.

Federação Ornitológica do Brasil - FOB

A federação que se dedica ao estudo de aves possui um centro de eventos com área de 7.225 m² onde são realizados campeonatos, feiras e exposições de aves. Os eventos atraem equipes de todo o país e em 2015, a 1ª etapa do campeonato será realizada entre os dias 26 de abril e 3 maio. A 2ª etapa ocorrerá entre os dias 9 e 19 de julho.

(40)

40

Itatiba - Shoppings

Fonte: Portal Shopping Itatiba Center, Itatiba Mall e Shopping Móveis de Itatiba e Google Maps Itatiba Mall

O empreendimento comercial foi inaugurado em 2002 e conta com salas comerciais além de serviços como restaurantes, academia, salão de beleza, lavanderia, entre outros. Está localizado em próximo ao hotel em estudo (100 m).

Shopping Itatiba Center

Inaugurado em 1989, atualmente é o único shopping de Itatiba. Possui 34 lojas e está localizado na região central da cidade. Está localizado à 2,9 km (6 min) do hotel em estudo.

Shopping Móveis de Itatiba

O shopping conta com mais de 30 lojas de fábrica e atrai consumidores principalmente da Região Metropolitana de Campinas. Está localizado à 4,3 km (9 min) do hotel em estudo.

(41)

41

Itatiba – Novos Projetos

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

A partir de entrevistas realizadas com a Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento e com a Secretaria

de Cultura e Turismo de Itatiba, foi possível obter informações a respeito dos seguintes projetos:

Shopping: Há projeto para um shopping próximo a saída para Jundiaí, com prazo de inauguração para 36

meses (aprovação de projetos em fase de finalização). Além desse, há projeto para um Plaza Shopping,

mas o projeto ainda se encontra em processo de avaliação.

Parque Logístico Grupo Espírito Santo: localizado na Rod. Dom Pedro I, próximo da Praça de Pedágio

sentido Campinas. Ocupará área de 1 milhão de m² e previsão de entrega em 24 meses.

Terminal Rodoviário: há projeto para transferência do terminal rodoviário para um terreno próximo ao

hotel em estudo.

(42)

42

Considerações

A cidade de Itatiba está próxima das principais cidades que contribuem na composição do PIB da Região

Metropolitana de Campinas. A cidade atraiu grandes indústrias nos últimos anos devido à facilidade de acesso

a partir de rodovias como a Bandeirantes, a Anhanguera e a Dom Pedro I, além dos benefícios do Programa

de Incentivo ao Desenvolvimento Econômico do Município – PROGRIDE. Existem projetos para

implementação de parques logísticos, shoppings e novas indústrias na cidade (não divulgadas pela

prefeitura), o que demonstra o potencial da região.

 Os dados sócio econômicos oficiais disponíveis e utilizados no estudo, variam entre 2012 e 2014

principalmente e apontam tendência de crescimento. Contudo, para a atividade hoteleira, esses índices

devem ser ponderados para evitar uma supervalorização da demanda e lembrar que nesse momento (2015)

há um ambiente de estagnação econômica, embora tenha-se que se verificar que há expectativas de

recuperação a partir de 2016 e principalmente 2017, segundo dados e declarações do Governo Federal.

(43)

43

Índice

(44)

44

Imagem 2

O hotel em estudo está localizado na Rod. das Estâncias, próximo ao Itatiba Mall. A região ao entorno possui galpões industriais e áreas residenciais.

Com a inauguração do Itatiba Mall e o início das obras do hotel em estudo, o bairro tem se caracterizado também como área de interesse comercial.

Além da proximidade com o mall, o hotel em estudo possui boa visibilidade por estar localizado em uma rodovia, cujo acesso pode ser realizado a partir da Rod. Dom Pedro I, que liga o Vale do Paraíba à Região Metropolitana de Campinas. Está próximo da região central da cidade (2 km, aproximadamente 2 min) onde se concentram os pontos comerciais como bancos e restaurantes.

Em frente ao hotel em estudo há uma indústria de móveis e uma madeireira.

Hotel em Estudo

(45)

45

Imagem 2

Fonte e Imagem: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Hotel em Estudo

Sentido Rod. Dom Pedro I

Sentido Jundiaí 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

(46)

46

Imagem 2

Acesso: Rod. Dom Pedro I

Sentido Vale do Paraíba: O acesso ao hotel em estudo pode ser realizado a partir da Saída 160 B que dá acesso à Rod. das Estâncias onde o hotel está localizado. No trecho há pedágio no valor de R$ 5,70.

Sentido Campinas: O acesso ao terreno em estudo pode ser realizado a partir da Saída 160 A que dá acesso à Rod. das Estâncias onde o hotel está localizado. No trecho há pedágio no valor de R$ 7,00.

Acesso: Jundiaí

O acesso ao hotel em estudo pode realizado através da Rod. Eng. Constâncio Cintra, interligação da Rod. João Cereser, que dá acesso às rodovias Anhanguera e Bandeirantes. No trecho há pedágio no valor de R$ 2,20.

Acesso: Rod. Dom Pedro I

Acesso: Jundiaí

4,5 km (5 min) Hotel em Estudo 26,3 km (28 min) Hotel em Estudo Campinas Vale do Paraíba

(47)

47

Imagem 2

Acesso: Aeroporto Internacional de

Viracopos

O acesso ao hotel em estudo a partir do

Aeroporto Internacional de Viracopos pode

ser realizado em menor tempo de percurso

através da Rod. Santos Dumont que dá acesso

à Av. Prestes Maia , em sequência a Av. João

Jorge, a

Av. Doutor Moraes Sales, a Rod.

Doutor Heitor Penteado e a Rod. Dom Pedro I.

Está a aproximadamente 48, 1 km do hotel em

estudo (40 min).

Hotel em Estudo 48,1 km (40 min)

(48)

48

Imagem 2

Fonte: Google Maps

Abaixo, as distâncias do hotel em estudo aos principais pontos de interesse:

Ponto de Interesse Distância e tempo*

Aeroporto Internacional de Viracopos 48,1 km (40 min) Campinas (Centro) 31,5 km (29 min) Jundiaí (Centro) 27,4 km (32 min) Itatiba Mall 100 m (2 min)** Itatiba Shopping Center 2,9 km (6 min) Shopping Móveis de Itatiba 4,3 km (9 min) Distrito Industrial Alfredo Rela 9,4 km (12 min) Brazilian Business Park 22,4 km (16 min) Kiviks Marknad (Queensberry) 3,4 km (6 min)

BorgWarner Turbo Systems 2,9 km (5 min) Beiersdorf (Nivea) 5,6 km (12 min) Rhodia Solvay Group 8,3 km (12 min)

*Trajeto calculado de carro

** Trajeto calculado a pé

(49)

 Considerações

49 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

O hotel em estudo está localizado em uma via de fácil acesso a partir da Rod. Dom Pedro I e da Rod.

Engenheiro Constância Cintra, onde estão localizados os principais geradores de demanda.

Por estar localizado em uma rodovia e próximo ao Itatiba Mall, o hotel ganhará maior visibilidade.

O hotel em estudo será de categoria econômica, o que decorrerá a oferta de serviços reduzidos.

Entretanto, os serviços disponíveis no Itatiba Mall (restaurante, academia, salão de beleza) poderão

servir de apoio aos hóspedes.

Segundo pesquisa realizada, será construída uma passarela para acesso direto entre o hotel e o mall.

Desta forma damos como adequada a localização do terreno para empreendimento hoteleiro.

(50)

50

(51)

51 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

 Cesta Competitiva

Diária

Média R$ 186,00 Taxa de

Ocupação 65%

A princípio foram mapeados os hotéis de negócio de Itatiba, Campinas e Vinhedo, considerando a abrangência geográfica e a categoria do hotel em estudo. Após entrevistas realizadas com os principais geradores de demanda e com a gerência dos hotéis, constatou-se que a demanda de Itatiba utiliza apenas os serviços de hospedagem localizados na própria cidade. Assim, para definição da cesta competitiva considerou-se os hotéis os seguintes hotéis:

Nº Hotel Localização UHs Inauguração Maior sala

1 Hotel Órion Itatiba 100 2004 300

2 Lazúli Hotel Itatiba 36 2011 80

3 Hotel Nosso Sonho* Itatiba 41 1994 140

Total de UHs: 177 _Midscale

Obs.: * O Hotel Nosso Sonho encerrará suas operação até o final de 2016.

(52)

52

 Cesta Competitiva

Fonte: Google Maps Hotel em Estudo

Hotel Órion

Lazúli Hotel

Hotel Nosso Sonho Midscale

(53)

53



 Considerações das visitas técnicas

Hotel Órion UHs: 100

Maior Sala de Eventos: capacidade para 300 pessoas

(auditório)

Concorrentes: Lazúli Hotel e Hotel Nosso Sonho

Geradores de Demanda: BorgWarner Turbo Systems,

Beiersdorf, Kiviks Marknad e indústrias localizadas no Distrito Industrial.

Obs.: Recentemente o hotel foi comprado pela rede JWF

que possui hotéis em Sorocaba, Piedade e Paulínia. Há projeto para melhoria da infraestrutura do hotel a curto prazo e a longo prazo, construção de mais uma torre. Ainda não está definido o número de UHs.

(54)

54



 Considerações das visitas técnicas

Lazúli Hotel UHs: 36

Maior Sala de Eventos: capacidade para 80 pessoas

(auditório)

Concorrentes: Hotel Órion

Geradores de Demanda: Brazilian Business Park

Obs.: O hotel possui boa visibilidade por estar

localizado na Rod. Dom Pedro I. Está próximo do principal gerador de demanda e do Zooparque Itatiba. As dependências se encontram em bom estado. Não possui projeto para ampliação ou reforma.

(55)

55

 Demanda

A demanda dos hotéis considerados na cesta competitiva é composta por clientes, visitantes, funcionários e

prestadores de serviços de empresas situadas no Distrito Industrial Alfredo Rela, além de outras unidades

como a Rhodia (Solvay), a BorgWarner Turbo Systems, a Kiviks Marknad (Queensberry), a Bobst e a Beiersdorf

(Nivea).

 Os hotéis possuem demandas com permanência média entre 2 e 3 dias.

A quantidade de hóspedes de cada empresa varia de acordo com os meses. Em média, as empresas

hospedam 10 pessoas por mês. A Kiviks possui ainda demanda de aproximadamente 50 pessoas por semestre,

devido à realização de eventos internos. A BorgWarner possui demanda de aproximadamente 40 pessoas, 4

vezes ao ano.

Outra demanda identificada é a oriunda dos eventos promovidos pela Federação Ornitológica do Brasil – FOB.

Segundo entrevistas realizadas com os gerentes gerais, esses eventos, além da Festa do Caqui são os grandes

acontecimentos da cidade que deixam os hotéis com alta ocupação.

(56)

56



 Oferta futura

Com a realização da visita técnica e do contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter informações de um único empreendimento, o Hotel Pit Stop, localizado na Av. Mal. Castelo Branco, n° 342.

O hotel foi inaugurado no início de Janeiro. Segundo entrevista realizada com o proprietário, a inauguração do hotel ocorreu antes do previsto, ainda com algumas instalações não concluídas. Isso ocorreu devido à procura de uma empresa que não encontrou disponibilidade nos hotéis da cidade. O hotel iniciou as atividades com utilização de 24 das 72 UHs. Como ainda não está operando 100% das UHs, o hotel foi considerado como oferta futura.

Há projeto para construção de um espaço de eventos com capacidade para 140 pessoas em auditório.

(57)

57



 Considerações



Através das pesquisas, notou-se que existe demanda não atendida na cidade. Além da demanda das empresas de Itatiba, a cesta competitiva atende a demanda do Brazilian Business Park, devido à facilidade de acesso. Por essa absorção, as empresas apontaram dificuldades para encontrar disponibilidade.

Outro fato que atesta esta tendência, é que, segundo o proprietário do hotel Pit Stop, houve a necessidade – por pressão da demanda, de iniciar as operações do empreendimento, mesmo que parcialmente.

 Além disso, podemos enxergar um movimento de requalificação na oferta existente, com o reposicionamento de um dos hotéis e com a abertura do Hotel Pit Stop. E também o Hotel Órion, que passou a ser administrado pela rede JWF, desde o segundo semestre de 2014.

 Os dados sócio econômicos oficiais disponíveis e utilizados no estudo, variam entre 2012 e 2014 principalmente e apontam tendência de crescimento. Contudo, para a atividade hoteleira, esses índices devem ser ponderados para evitar uma supervalorização da demanda e lembrar que nesse momento (2015) há um ambiente de estagnação econômica, embora tenha-se que se verificar que há expectativas de recuperação a partir de 2016 e principalmente 2017, segundo dados e declarações do Governo Federal.

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59

A viabilidade de um novo hotel no mercado deve ser medida a partir da premissa que novas entradas não

desequilibrem a oferta e demanda. No caso de hotelaria, o equilíbrio de mercado é indicado em níveis que todo

o mercado possa brigar de forma justa por bons resultados e não force, entre os competidores, uma guerra de

preços.

Foi projetada a demanda e testada a absorção de um empreendimento futuro de categoria econômica,

conforme projeto. A projeção foi realizada com base no inventário atual da cesta competitiva da mesma

categoria, e a nova entrada concorrente.

(60)

60

 Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de Itatiba de 2007 e 2014 – sendo 2007 -2012 os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE da cidade e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2013 e 2014, 2,7% e 0,1% respectivamente, segundo dados do colhidos em

www.economia.uol.com.br, o que gerou índice de crescimento de 3,31% a.a. no período.

2. Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2008 e 2013. Esses dados não puderam ser complementados até 2014 pois não há dados disponíveis além de 2013, porém cobrem cinco anos e apontam tendência .

3. Movimento do Aeroporto – 2010/2014, fonte Infraero e Viracopos.

 A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade, do reflexo do aeroporto de Viracopos que está atraindo investimentos para a região, e os dados sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 4,99%, taxa esta, que foi reduzida ao longo tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções.

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Fonte: IBGE, INFRAERO, Viracopos – Últimos

dados oficiais disponíveis; e Portal UOL PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Item Taxa Peso

Crescimento do PIB 3,31% 5 Cresc. Nº de Empresas 3,50% 2 Cresc. Pessoal Ocupado 5,13% 2 Cresc. Mov. Aeroporto 16,04% 1

4,99% 10

2015 a 2017 100% 4,99%

2018 a 2020 66% 3,29%

2021 a 2023 45% 2,24%

(61)

61

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

•Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as variações cíclicas

do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social, demográfico da cidade, e essa avaliação refletiu em taxa de crescimento demanda de 4,99% a.a., a qual foi aplicada no período de 2015 a 2017 por registrar uma curva de tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido, conforme as expectativas do Governo Federal

• Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de Itatiba tem seu potencial hoteleiro ligado às atividades industriais da cidade e do entorno imediato.

Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo . A taxa de 2014 e 2015 contempla período de baixa no ciclo econômico, porém, como dito, os investimentos na cidade de Itatiba, conforme apontado nos capítulos anteriores, e o tipo de economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado.

(62)

62

 Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins).

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting PROJEÇÃO DA DEMANDA

Ano Negócios Outros TOTAL

2014 77 19 97 2015 81 20 101 2016 85 21 106 2017 89 22 112 2018 94 23 117 2019 97 24 121 2020 100 25 125 2021 103 26 129 2022 106 27 133 2023 109 27 136

2014 a 2017 100% 4,99%

2018 a 2020 66% 3,29%

2021 a 2023 45% 2,24% Fonte: Ponderação Caio Calfat Real Estate Consulting

(63)

63

O Hotel X Mercado

 Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Itatiba e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se o comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação. Desta forma é possível concluir que há espaço para novas unidades hoteleiras para a categoria econômica, de forma progressiva durante todo o período analisado:

Entradas:

2015: Hotel Pit Stop

Saída:

2016: Hotel Nosso Sonho

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting PROJEÇÃO DA OFERTA

Ano Inicial Entrada Saída TOTAL

2014 177 177 2015 177 72 249 2016 249 41 208 2017 208 208 2018 208 208 2019 208 208 2020 208 208 2021 208 208 2022 208 208 2023 208 208 ABSORÇÃO Tx Ideal: 65%

Ano Oferta Demanda T.O.

2014 177 97 55% 2015 249 101 41% 2016 208 106 51% 2017 208 112 54% 2018 208 117 56% 2019 208 121 58% 2020 208 125 60% 2021 208 129 62% 2022 208 133 64% 2023 208 136 65%

Absorção – Vide Glossário

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Desempenho

O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios

de taxa de ocupação com base na categoria econômica, onde o ideal é de aproximadamente 65%.

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6°

estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes.

Legenda no próximo slide

2017 2018 2019 2020 2021 Oferta 208 208 208 208 208 Hotel em estudo 126 126 126 126 126 Oferta Total 334 334 334 334 334 Fair Share 38% 38% 38% 38% 38% Penetração 110% 130% 130% 130% 130% Demanda Estimada Hotel 46 58 59 61 63 Pick up 18 18 18 18 18 Demanda total 64 76 77 79 81 Taxa de ocupação média do hotel* 51,1% 60,0% 61,4% 63,0% 64,6% Projeção de diária média 149,00 159,43 167,40 175,77 184,56

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Desempenho

Legenda:

Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo;

*Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share – Considerou-se até 30% de penetração positiva pois o mercado atual é composto de hotéis independentes e de pequeno porte

Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo.

*Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 15% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro.

Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de abril de 2015. **Projeção de diária média: Diária média ano 2017 foi baseada na análise da cesta competitiva – pag. 50, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo.

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 Abaixo estão as projeções de mercado antes e depois da entrada do hotel em estudo. O calculo é feito considerando as ponderações de crescimento da cidade e da oferta hoteleira citadas nos slides anteriores. Observa-se que a projeção de desempenho do hotel em estudo no slide anterior indica que o mesmo estará performando com taxa de ocupação maior à prevista para o mercado total nos anos iniciais.

O Hotel x Mercado: Desempenho

Legenda:

Demanda: Demanda estimada para o grupo competitivo; Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano já com base nas previsões de entradas e saídas do set competitivo; TO Mercado: Estimativa de taxa de ocupação para o mercado competitivo; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; TO Mercado + Hotel em Estudo: Taxa de ocupação do set competitivo + hotel em estudo.

Projeção de Mercado

Ano Demanda Oferta TO Mercado Hotel em _Estudo

TO Mercado + Hotel em Estudo 2014 97 177 54,58% 54,58% 2015 101 249 40,73% 40,73% 2016 106 208 51,19% 51,19% 2017 112 208 53,74% 126 33,47% 2018 117 208 56,42% 126 35,14% 2019 121 208 58,25% 126 36,28% 2020 125 208 60,14% 126 37,45% 2021 129 208 62,09% 126 38,67% 2022 132 208 63,64% 126 39,63% 2023 136 208 65,22% 126 40,62%

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 Hotel Ibis Itatiba

O presente estudo refere-se a um projeto definido de 126 UHS de categoria econômica, com metragem de área privativa de 18,42 m², que será administrado pela Átrio Hotéis, sob a bandeira Ibis da rede Accor.

Desta forma, ao longo do estudo já foram apresentados detalhes sob os pontos importantes de inserção do hotel, projeto e gestão.

Não há ressalvas a serem feitas no momento.