Manual completo
do
comprador de
imóveis
Sumário
>> Introdução
3
>> O que você vai comprar e até qual valor você poderá pagar
4
>> Defina todas as suas necessidades
14
>> Qual o seu método de compra?
22
>> Encontre o seu imóvel
27
>> Negocie o seu imóvel
30
>> Conclusão
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Esse e-book traz tudo que você precisa para comprar o seu imóvel e realizar o seu sonho de ter a casa própria.
Quando você prepara para comprar ou vender o seu imóvel, você precisa conhecer as etapas do mercado imobiliário. Porém segundo matéria da Exame.coma “Maioria dos que buscam imóveis desconhece etapas da compra”. Entre mil usuários entrevistados, 65,7% declararam ter pouco ou nenhum conhecimento sobre o passo a passo para a compra do imóvel, e 60,2% não sabem quais são as etapas para fechar o contrato.
Para a maioria de nós comprar uma casa é a compra mais cara da nossa vida. Fazer as escolhas certas podem resultar em economia de tempo, dinheiro e dores de cabeça futuras. O que a Benvenuto percebeu estudando o mercado imobiliário, e conversando com as pessoas que atuam nesse mercado, é que muitas vezes a grande dificuldade das pessoas é o
desconhecimento de todos os processos para comprar o seu imóvel. Se você for um novato na compra de uma casa ou já tiver comprado uma casa antes, fique tranquilo pois o processo será o mesmo.
Introdução
Defina o que você vai comprar
e até qual valor você poderá pagar
Se você vai comprar um imóvel você precisa saber o que vai comprar, se é uma casa, um apartamento, um lote, casa em condomínio, cobertura, ou se você está aberto a estudar todas as possibilidades. Você precisa ter isso na cabeça!
O próximo passo é saber com qual condição você pretende comprar, se já tem o dinheiro para um investimento à vista, se vai utilizar de uma permuta ou vai fazer um financiamento.
Agora que você já está começando a pensar no que comprar e como comprar vamos aos detalhes!
Você sabe a definição correta de cada tipo de imóvel que você pretende comprar? Os imóveis podem apresentar algumas variações diferentes devido às suas próprias características.
Vamos te ajudar a conhecer os detalhes do imóvel do seu sonho. Apartamento tipo/padrão
Esse é o tipo mais comum e o mais encontrado. Possui uma planta com divisões internas bem definidas: sala de estar, sala de jantar, cozinha, quartos, banheiros etc. Normalmente é
classificado pelo número de dormitórios (um, dois, três, quatro ou mais quartos). Exemplo: Apartamento 03 quartos.
Duplex
Quando um apartamento tem dois andares, ele é chamado de duplex. Se forem três andares, o nome é tríplex e por ai vai.
Ou seja, se você possui uma cobertura de dois andares, você tem uma cobertura duplex.
Qual tipo de imóvel você pretende comprar?
Defina o que você vai comprar
e até qual valor você poderá pagar
Defina o que você vai comprar
e até qual valor você poderá pagar
CoberturaÉ o apartamento que fica no último andar do prédio e pode, inclusive, ter espaços de entretenimento ao ar livre, como piscinas, espaço para churrasqueira entre outros. Pode também ser toda coberta. E aqui vai a nossa dica da Benvenuto, muitas pessoas acham que para ser cobertura você precisa de ter dois andares e isso não é verdade, a cobertura pode ser linear (possuir um andar ou plano).
Área privativa, Giardino ou Garden
São apartamentos que ficam no térreo do prédio e possuem quintal ou jardim. Alguns de alto padrão têm churrasqueira, forno de pizza e até piscina. Costumam apresentar uma área
maior. Studio
Esta termologia está muito associada ao loft e é mais utilizada fora do Brasil. O estúdio é caracterizado por apresentar algumas divisões internas a mais que o loft, como, por exemplo, o quarto privativo, delimitado com paredes.
Defina o que você vai comprar
e até qual valor você poderá pagar
LoftNo Brasil, loft representa apartamentos amplos, sem divisórias, muitas vezes com o pé direito alto e grandes janelas, geralmente com mezaninos. Porém os lofts surgiram nos EUA nos anos 60 e 70. Eles faziam referência a antigos galpões comerciais ou industriais reformados para fins residenciais.
Kitnet (kitchenete ou quitinete)
É um apartamento pequeno, com cerca de 20 a 35 m². O cômodo único integra quarto e cozinha e sua principal característica é possuir apenas um cômodo e banheiro.
Agora que você já sabe o que vai procurar no mercado é preciso já saber como você vai
comprar o imóvel que pretende. Um erro muito comum é ir ao mercado para conhecê-lo antes mesmo de saber o seu potencial de compra, além de gastar um bem precioso que é o tempo você poderá se frustrar caso opte por esse processo.
O ideal é que você avalie antes quais alternativas possíveis você terá para comprar um imóvel e qual é o valor máximo que você pode atingir. Para isso você terá as seguintes opções para avaliar:
o Compra à vista
o Precisa vender o seu imóvel para comprar outro o Vai utilizar da permuta
o Precisa de um prazo maior para pagar o Vai utlizar algum outro bem na negociação o Precisa de um financiamento imobiliário
Como você pretende pagar o seu imóvel?
Defina o que você vai comprar
Defina o que você vai comprar
e até qual valor você poderá pagar
Atualmente a maioria dos brasileiros compra o seu imóvel utilizando o crédito imobiliário, com isso surge outro erro comum que é o de ir ao mercado antes de ter o seu crédito aprovado. Se você for utilizar do financiamento, fique atento ao próximo passo!
Fazer uma simples simulação em um site não é a garantia que você vai ter aquele valor para fazer a compra do seu novo imóvel. Muitas vezes acontecem restrições na hora de aprovar em definitivo o valor para a compra do imóvel e aquele valor simulado pode reduzir, e muito.
Para te ajudar na hora de aprovar o seu crédito separamos algumas dicas muito importantes. A primeira dica é obter o crédito, a aprovação do financiamento, antes de procurar, e encontrar, o imóvel do seus sonhos. É possível entrar com o pedido de financiamento no banco antes de encontrar um imóvel. Se tiver o financiamento aprovado pelo banco, ele fornecerá uma “carta de crédito”como garantia de que você terá o dinheiro aprovado no financiamento para fechar um futuro negócio, desde que a documentação do imóvel esteja em ordem e que o atual proprietário não tenha pendências financeiras. Fazendo isso você evita frustrações como a de encontrar o imóvel dos seus sonhos mas não conseguir financiá-lo, e ainda ajuda a fazer uma busca com mais foco.
Aprove o seu crédito antes de ir ao mercado
Defina o que você vai comprar
Defina o que você vai comprar
e até qual valor você poderá pagar
Lembre-se que outras dívidas entram na conta de comprometimento de renda, portanto, avalie seu orçamento com cuidado e planeje-se, pois você pode acabar nem conseguindo o financiamento.
Tenha em mente que o financiamento de um imóvel é considerado dívida ou investimento de valor, por isso deve ser protegido e priorizado em seu orçamento.
Consequentemente, certifique-se de ter sempre uma reserva estratégica, em caso de urgências, de modo que você consiga sempre honrar este compromisso.
Por fim, tome cuidado com o valor do imóvel que esta pensando em comprar e veja se ele é realmente adequado ao seu padrão de vida. Caso contrário, você pode acabar se complicando financeiramente.
Na hora de escolher o lugar que você vai financiar o seu imóvel você precisa de comparar as condições oferecidas pelos bancos. Nem sempre o seu banco terá as melhores condições ou menores taxas.
Não conte muito com o FGTS. A alta dos preços do imóveis nos últimos anos tornou o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) bem mais complicado, dependendo de onde pretendo comprar um imóvel. Hoje o FGTS pode ser usado com imóveis até R$750.000,00 nas capitais e R$ 650.000,00 em outras cidades. É importante confirmar os valores para sua
cidade.
Escolha o lugar correto para adquirir seu financiamento
Defina o que você vai comprar
Defina o que você vai comprar
e até qual valor você poderá pagar
O sistema de prestações decrescentes é o mais vantajoso. Apesar do sistema de prestações fixas (Tabela Price) ser o mais comum, e o que muitas pessoas se sentem mais confortáveis, o sistema que é mais vantajoso, em termos de juros, é o sistema de amortização constante (SAC), nesse sistema a amortização da dívida é sempre constante em todas as prestações. Como no início você deve mais dinheiro, o valor gerado por juros é maior, e isso faz com que as prestações comecem com valores maiores que vão diminuindo com o tempo. É claro que para utilizar esse sistema você deve avaliar o impacto no seu orçamento, mas com ele você paga menos juros, e o raciocínio é bem simples: nele você paga a dívida mais rapidamente e logo paga menos juros.
Defina todas as suas necessidades
A compra de um imóvel é um processo muito particular e único, uma família com pai, mãe e três filhos com certeza não tem as mesmas necessidades de uma pessoa que está olhando um apartamento para morar sozinho. As necessidades são sempre muito específicas e por isso você vai precisar de realizar esse exercício de forma individual. Porém nós vamos te ajudar a fazer isso.
Defina todas as suas necessidades
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Assim como todo processo, sempre terá algum ponto que tem mais importância e relevância na hora de se tomar a decisão. Um dos detalhes mais importantes com certeza é a localização do imóvel. Você poderá modificar muitas coisas em sua casa, seus móveis, a pintura, o estilo, mas nunca poderá alterar a localização do seu imóvel.
Se você tem um imóvel em uma boa localização, ninguém poderá tirar isso de você. Investidores de imóveis e construtores sabem que se você tem um imóvel em uma boa localização você tem um grande investimento. É cada vez mais comum ver casas antigas bem localizadas sendo vendidas por um alto preço para dar lugares a novos e grandes
empreendimentos.
Se você quer comprar uma casa bem localizada para morar não tenha medo de ter um pouco de trabalho, pois mesmo que essa casa precise de uma boa reforma todo o trabalho poderá ser recompensado por uma localização privilegiada.
Defina todas as suas necessidades
Se você não pode subir escadas é importante que sua busca seja filtrada principalmente pelo prédio possuir elevador. Essa é uma demanda comum no mercado e muitas vezes um item de corte na decisão pelo imóvel. Será muito decepcionante se esse for um critério essencial para você e quando você chegar ao imóvel que você viu lindas fotos e ter que subir 4 lances de escadas.
Defina todas as suas necessidades
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O crescimento das frotas de carro nas cidades brasileiras está mudando o cenário dos novos empreendimentos imobiliários. As vagas de garagem se tornaram um item fundamental na hora da decisão do melhor imóvel, e com isso estão se tornando cada vez mais um critério de valorização.
As vagas mais desejadas atualmente são vagas livres, cobertas e paralelas. Porém ainda é muito comum encontrar vagas descobertas e presas. No caso das vagas presas, o grande problema é em relação a um bom convívio entre condôminos, que pode gerar grandes discussões, impasses e até levar a uma eventual mudança.
Defina todas as suas necessidades
É importante analisar o que essa construtora já entregou, faça uma pesquisa pelos seus empreendimentos já concluídos, o seu padrão de qualidade entregue ao final da obra e a pontualidade da entrega do imóvel (algumas construtoras acabam não entregando a compra no prazo combinado e isso pode gerar transtornos futuros).
Um projeto muitas vezes pode ser bonito em um papel ou em uma maquete, mas a real ideia de como será os imóveis é conhecendo pessoalmente, vá até aos imóveis já construídos para conhecer o seu padrão de qualidade.
Atenção às construtoras
Vai comprar um imóvel de alguma construtora? Confira o artigo:
7 dicas para você
escolher a construtora certa
Defina todas as suas necessidades
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Um bom ponto é analisar se os números pedidos estão de acordo com o que o mercado suporta. Na hora conhecer um imóvel é bom contar com uma avaliação correta do valor do imóvel, para colocá-lo no valor correto de mercado. Assim, você poderá justificar o valor do investimento e chegar bem próximo do valor pedido na hora do acerto.
Defina todas as suas necessidades
"A atividade mais realizada nas ferramentas de busca é a busca de informação
sobre o bairro ou região"
Antes de começar a procurar pelos imóveis é importante que você defina os bairros que você pretende morar. O bairro vai ser uma das principais razões para saber se você gosta ou não do seu apartamento, por isso é importante que você escolha os bairros que você já gosta. Muitas pessoas se deixam levar por um lugar mais barato a quilômetros de distância, mas se o bairro não lhe agradar com o tempo, você não vai se sentir bem morando ali.
Defina todas as suas necessidades
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Como já falamos, as necessidades elas são pessoais. O que você precisa fazer é além de
considerar esses pontos mais importantes definir a sua lista de prioridades, montando assim sua checklist do que você vai priorizar.
Os critérios podem incluir o preço, bairro, luminosidade nos quartos, se tem um porteiro, piscina, vagas de garagem, área de lazer, churrasqueira, quantidade de quartos, tamanho da cozinha. Enfim, tudo o que você precisa em um lugar para se sentir feliz.
Depois que você estiver com sua sua lista pronta, você não deve comprometer os 3 primeiros itens. Com o resto você poderá ser mais flexível, mas para sua maior satisfação a longo prazo tente obter o maior número possível de itens da sua lista. Se você encontrar um lugar que contenha os três primeiros e principais itens, e apresente algumas das características
secundárias, essa é uma boa opção.
Com tanta coisa em jogo, financeiramente e emocionalmente, as pessoas preferem entregar o serviço a um corretor que já conhece o mercado, do que buscar a informação, afinal essa é uma prática mais comum e mais simples de se fazer.
O medo ou a incerteza compensam eventuais poupanças. Porém, um comprador ou um vendedor ativo poderá buscar a negociação direta como uma alternativa mais simples e rápida e ainda assim segura.
Os corretores de imóveis tem o papel de assessorar compradores e vendedores, orientando sobre o mercado e deixando claro os pós e contras do imóvel. O corretor muitas vezes
acompanha na visita aos imóveis apresentando sua experiência de mercado e assim, deixando se ser apenas um “vendedor” e sendo um orientador.
Porém é possível negociar diretamente com segurança? É melhor eu optar pelo serviço de corretagem? Vamos te explicar um pouco melhor para te ajudar a tomar essa decisão.
Qual o seu método de compra?
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Qual o seu método de compra?
Muitos vendedores optam por vender o seu imóvel sem anunciar em uma imobiliária ou até mesmo deixar na mão de um corretor autônomo, e tudo isso para se ver livre da comissão de 6 por cento. Essa é uma realidade já encontrada no mercado e ela é sim bastante possível. Vamos fazer as contas, se você vender um imóvel no valor de R$500.000,00 utilizando o serviço de corretagem esse valor reduziria para R$470.000,00 na sua mão.
Caso você opte por fazer a negociação direta e um comprador ofereça o valor de R$485.000,00 no seu imóvel, ambos ganham.
Com essa diferença de valores você ainda poderá utilizar o valor que não ficou com o corretor ou imobiliária, para pagar serviços como fotografia, assessoria jurídica e avaliação do seu imóvel para fazer toda a negociação de maneira profissional, e mesmo assim ainda obter um lucro maior na venda.
Qual o seu método de compra?
Nesse tipo de negociação, sem envolver um intermediário, os interesses entre as partes são claramente expostos e não haverá um intermediador ou um possível segundo interesse (o valor da comissão).
Você pode estar com uma voz dentro da sua cabeça falando que esse modelo ainda é muito arriscado. Afinal, estamos falando de um produto de alto valor agregado. Este é o risco que compradores que estão receosos com seus vendedores podem minimizar contratando um serviço completo de assessoria jurídica, com advogados especializados no setor imobiliário. Agora sim, você estará confortável para assinar o seu contrato de compra e venda. E o melhor, geralmente esses valores não costumam ultrapassar 2% do valor do imóvel.
Se você escolher esse método você poderá optar em comprar o seu imóvel pela Benvenuto. Na Benvenuto você declara interesse nos imóveis e os proprietários podem entrar em contato diretamente para fazer a negociação do imóvel. E para garantir todos os serviços
complementares temos parceiros que poderão cuidar da parte jurídica, financiamento, fotografia, avaliação, etc.
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Qual o seu método de compra?
Quando chega a hora de comprar ou vender uma casa, a maioria das pessoas pensa
imediatamente em entrar em contato com uma imobiliária ou um corretor de imóveis. Um corretor poderá ser um recurso inestimável para os vendedores ou compradores que
requerem esse tipo de serviço, que demandam de pouquíssimo tempo e precisam de uma assessoria completa no mercado, pois não dispõem de estudo ou pesquisas rápidas.
Por isso, um profissional credenciado poderá auxiliar em todas as etapas de modo que você poderá ficar distante da maioria dos processos, confiando em uma empresa e em profissionais sérios.
Corretores de imóveis estão hoje em uma posição em que são movidos a vendas, trabalhando pela receita da comissão e quase sempre pela supervisão direta de um gerente de vendas. Os corretores ajudam compradores a encontrar um imóvel dentro da sua faixa de preço e em uma localização adequada ao cliente.
Qual o seu método de compra?
O que faz de um profissional do mercado imobiliário ser um corretor de imóveis é a sua
credencial devidamente registrada no CRECI. O que permite a esses profissionais trabalhar de forma independente no mercado.
Dependendo do negócio, o corretor pode trabalhar diretamente com os seus clientes, sem precisar pertencer a uma imobiliária. No entanto, as comissões normalmente são pagas para uma imobiliária e em seguida distribuída para o corretor responsável pela venda do imóvel. Na maioria das vezes o custo com uma corretor de imóveis fica em torno de 6% do valor do imóvel.
Estamos todos mais conectados, em todo lugar que você vai é fácil notar alguém conectado por um tablet ou smartphone. O que torna procurar imóveis cada vez mais fácil e
conveniente. A fase da procura do imóvel é a primeira parte para você entender um pouco mais do que você pretende e pode comprar. Explore bairros, confira os lançamentos, compare os preços e comece a olhar as fotos com mais atenção.
Sonhar com um novo imóvel é algo que quem está procurando um imóvel geralmente passa a ter o costume de fazer, você provavelmente vai se deparar com lindas fotos de imóveis que você com certeza vai querer conhecer. Mas não tenha pressa, o tempo poderá ser um ponto a favor na negociação, já uma pressão pela compra poderá te prejudicar.
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Encontre o seu imóvel
Quando você se sentir pronto para abandonar o sonho e começar a partir para a prática, é a hora de ir para o próximo processo. A fase da descoberta permite que você realmente se depare com os fatos, você já possui as informações do imóvel e já conferiu as fotos agora precisa conferir se esses dados realmente conferem. Você poderá entrar em contato
diretamente com o proprietário de maneira segura pela Benvenuto ou entrar em contato com um corretor de imóveis.
Ao visitar o apartamento aproveite para conhecer não só o imóvel mas tudo que vai envolver a sua vida naquele imóvel. Busque informações de escolas, padarias, supermercado,
faculdade e tudo que possa fazer diferença no seu processo de escolha.
Durante a descoberta, e o primeiro encontro com o imóvel, você vai criar opiniões mais
concretas. É preciso estar dentro do imóvel e estar atento a todos os detalhes para seguir para o próximo passo.
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Encontre o seu imóvel
Depois de semanas ou meses procurando e visitando os imóveis, você já vai conhecer o
mercado por dentro e por fora. Você já deve ter conhecido casas suficientes para saber o que você gosta e o que não gosta. É importante que você tenha priorizado os seus maiores
critérios no processo de decisão.
Você vai aprender em suas buscas, pela percepção, a diferenciar preços listados e preços que realmente são preços de venda. E por esse motivo alguns imóveis são vendidos mais rápido do que outros.
Pela Benvenuto você poderá estar em contato o tempo todo com o proprietário do imóvel, utilizando o chat online, pelo telefone ou até via e-mail.
Quando você encontrar uma casa que interessa, e que já tenha visitado, chegou o próximo passo. Você agora está pronto para fazer sua oferta, você pode perder várias oportunidades caso fique receoso para fazer uma oferta ao imóvel que deseja.
Negocie o seu imóvel
Pronto, você já sabe qual imóvel deseja comprar, já fez toda a estratégia inicial e já seguiu o planejamento. Agora você está bem próximo da compra e é a hora de negociar o imóvel! A negociação é parte fundamental de uma boa compra. É uma ilusão acreditar que para fechar uma boa venda basta ter alguém interessado em vender e uma pessoa disposta a comprar. Uma boa negociação é fundamental para que as duas partes tenham seus interesses atendidos da melhor forma possível.
Negociar é para muitos a parte mais complicada de todos os processos em uma compra e venda de imóveis. O cliente do mercado imobiliário muitas vezes deixa a etapa da negociação na mão de um corretor, e com isso não tem conhecimento sobre o processo e o pior: fica sujeito não ter o seu real interesse colocado em cena, visto que pode haver um conflito de interesse por parte do intermediador, que também objetiva o seu ganho financeiro.
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Pelo fato de negociar não ser ensinado nas escolas tradicionais, muitos brasileiros acabam aprendendo na prática, e outros acham que aprenderam.
Para auxiliar na negociação a Benvenuto preparou um material completo: Manual tático de uma boa negociação nele você terá todas as referências para fazer uma excelente compra do seu imóvel.
A parte jurídica merece uma atenção extra na hora de comprar o seu imóvel e a confecção do contrato pode ser a parte mais burocrática. É necessário que todos os documentos estejam presentes pois a sua ausência pode acarretar em atraso de todo o processo. Caso queira saber mais sobre a documentação leia o nosso artigo: Saiba toda a documentação necessária para comprar um imóvel
Documentação necessária
O mercado imobiliário é um jogo, em certo sentido, em que ambos os lados esperam atingir seus objetivos, e é por isso que compreender o seu “oponente” sempre ajuda. Quando você encontrar uma casa que você gosta, descobrir quem é o vendedor, como eles chegaram lá e por que eles querem vender, poderá ser uma arma de sucesso na negociação. Não faça suposições. Dê um passo para trás. Coloque-se no lugar deles.
Agora você já sabe todos os processos e os passos que você tem que dar até a compra do seu imóvel, desejamos uma boa sorte na compra do seu imóvel e na realização dos seu sonho.
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Pensando em revolucionar o mercado imobiliário, temos a proposta de
aproximar o comprador e o proprietário. O modelo da Benvenuto permite o
contato direto entre as partes e a ausência do valor da comissão para o vendedor. Com a nova mentalidade a intermediação de corretores não será necessária e os clientes poderão realizar as suas transações de maneira mais rápida, cômoda e segura.
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