São Paulo,25 de junho de 2012 – O Fundo Imobiliário Brazilian Capital Real Estate I ou “BC Fund” (BM&FBOVESPA: BRCR11B), maior fundo imobiliário de escritórios comerciais do Brasil, com ativos imobiliários que totalizam valor de mercado de R$ 2,0 bilhões, apresenta seus resultados referentes ao primeiro trimestre de 2012 (1T12). As informações financeiras e operacionais a seguir, exceto onde indicado o contrário, estão apresentadas em Reais (R$), seguindo os princípios brasileiros de contabilidade.
Fundo proporciona TIR de 36,24% e supera o Ibovespa e CDI
Palavra do gestor
Por mais um trimestre o BC Fund criou valor para os seus cotistas e para a indústria de fundos imobiliários. O Fundo continua se consolidando como uma alternativa de investimento segura, rentável, com liquidez e que ainda reúne perspectivas positivas. Assim, continuamos também investindo na comunicação e na transparência com o mercado, elaborando informativos mensais, webcast de resultados, releases trimestrais e relatórios da administração semestralmente.
Enquanto o setor de real estate tem demonstrado fraco desempenho operacional, resultando em desvalorização de suas ações listadas em bolsa, temos alcançado resultados operacionais e valorização das cotas no mercado secundário. Se considerada TIR desde o IPO, a rentabilidade do BC Fund supera em muito o CDI e o Ibovespa. A qualidade e a diversificação do nosso portfólio e locatários – inadimplência zero e vacância de 1,1% – somada com a capacidade de gestão ativa tem sido fundamentais para o nosso desempenho diferenciado.
Em março de 2012, foram 70 fundos imobiliários negociados em bolsa, 43% superior ao fechamento de março de 2011. O volume negociado evoluiu de R$ 64,9 milhões em março do ano passado, para R$ 179,3 milhões no mesmo mês em 2012. Em fevereiro, bateu o recorde de R$ 309 milhões negociados, valor superior até mesmo ao de volume de compras de títulos públicos do Tesouro Direto no mesmo mês (R$ 286 milhões).
No 1T12, 44% dos contratos sofreram reajuste anual de inflação . O Fundo encerrou o 1T12 com R$ 53 milhões em caixa, recurso que poderá ser usado para fazer frente a novas aquisições em análise, porque continuamos a estudar o mercado e avaliar novas oportunidades de investimentos e desinvestimentos, procurando aumentar o valor gerado aos cotistas. Acreditamos que o mercado de imóveis comerciais ainda continuará rendendo negócios devido à atual dinâmica da economia, suportada pela demanda doméstica e mercado de trabalho aquecido.
Em termos de regulamentação, o mercado também avançou. No dia 29 de dezembro de 2011, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) aprovou a Instrução No 516. Ela aplica os mesmos critérios de reconhecimento de receitas e apropriação de despesas das companhias abertas aos fundos imobiliários. Isso tem tornado os fundos de investimento imobiliários ainda mais atrativos.Com base nessa nova norma, a avaliação dos imóveis,a partir de 2012, passou a ser contábil, ou seja, os valores que as empresas avaliadoras atestarem para os imóveis passam a ser considerados no patrimônio líquido do fundo. Isso é válido até a próxima avaliação e, por conseguinte, elimina a depreciação. Em tese, o valor da avaliação, menos as obrigações do fundo somado ao caixa disponível, representa o valor patrimonial líquido do fundo. No final do 1º trimestre de 2012, esse valor era de R$ 155,19/cota, ante ao valor da cotação do BRCR11B na BM&FBOVESPA em 31 de março R$137,00, o que evidencia um potencial de valorização de 13,3%.
Permanecemos abertos para ouvir e discutir com os investidores nossa estratégia e convidamos que se cadastrem em nosso site para que recebam os avisos de webcast e reuniões.
Highlights Operacionais
Destaques Financeiros 1T12 1T11 VAR. 4T11 VAR.
Receita do fundo 42.867.797 37.442.432 14,5% 44.995.732 -4,7% Despesas Operacionais (7.474.398) (6.254.072) 19,5% (6.506.464) 14,9% Receita/Despesa Financeira (10.960.571) (10.149.819) 8,0% (11.044.549) -0,8% Lucro Líquido 24.432.828 21.038.541 16,1% 27.444.719 -11,0% Distribuição aos cotistas (27.489.000) (16.500.000) 67% (22.000.000) 25,0% Distribuição aos cotistas (valor médio mensal
por cota) 0,83 0,50 66,0% 0,67 23,9%
Reinvestimentos / Amortização (valor médio
mensal por cota) -0,09 0,14 -x- 0,16 -x-
Múltiplos P/E 17,3 13,6 3,7 p.p. 13,6 3,7 p.p.
Comentário do Desempenho
No 1T12, o BC Fund apresentou receita de locação de R$ 42,9 milhões, montante 14,5% superior à receita apresentada no mesmo período do ano anterior, de R$ 37,4 milhões. Quando comparado ao desempenho da receita auferida no trimestre imediatamente anterior, quando alcançou R$ 45,0 milhões, percebe-se redução de 4,7% devido à carência estabelecida na renovação do contrato da Cargill em março 2012 e também ao recebimento das diferenças da revisional do contrato do Flamengo em outubro de 2011.
As despesas operacionais totalizaram R$ 7,5 milhões, montante 19,5% superior ao registrado no mesmo período do ano anterior, de R$ 6,2 milhões. Na comparação com o 4T11, R$ 6,5 milhões, o valor no 1T12 foi 14,9% acima explicado pelo aumento da base para calculo das taxas de administração e gestão, resultado da alteração contábil conforme resolução 516 da CVM, no caso de custos de administração, e da apreciação do valor da cota no trimestre, no caso de custos de gestão.
O BC Fund registrou despesa financeira, findo o 1T12, no valor de R$ 11,0 milhões, 8,0% superior quando comparado aos R$ 10,1 milhões registrados no 1T11. Na comparação com o trimestre imediatamente anterior, praticamente houve estabilidade
Ao final do 1T12, o lucro líquido foi de R$ 24,4 milhões, 16,1% superior ao valor obtido no 1T11, de R$ 21,0 milhões. Comparado ao lucro líquido registrado no 4T11, o montante foi 11,0% inferior frente aos R$ 27,4 milhões auferidos em tal período.
Em termos de distribuição aos cotistas, o montante a ser direcionado mensalmente apresentou incremento de 66,0%, passando de R$ 0,50/cota no 1T11, para R$ 0,83/cota no final do atual período. Esse mesmo valor foi 23,9% acima frente aos R$ 0,67/cota distribuídos aos cotistas no trimestre anterior.
Resultado econômico-financeiro
A receita bruta de locação do portfólio do Fundo registrou crescimento de 19,6% no 1T12 frente ao montante apresentado no 1T11, passando de R$ 36,0 milhões para R$ 43,1 milhões, respectivamente. Comparando com o desempenho registrado no 4T11, a receita bruta de locação cresceu 0,2%.
Portfólio Consolidado do Fundo** Tipo 1T12 1T11 VAR 4T11 VAR
Brazilian Financial Center A 6.688.913 6.111.277 9,5% 6.674.487 0,2%
Burity B 1.552.101 - NA 1.552.101 0,0%
Cargill A 2.259.064 2.034.831 11,0% 2.230.324 1,3%
CENESP** B 3.720.306 4.185.009 -11,1% 3.651.628 1,9%
Ed. Hicham B 1.227.706 1.144.978 7,2% 1.227.706 0,0%
Ed. Hicham II B 554.962 520.833 6,6% 554.962 0,0%
Eldorado Business Tower A+ 12.647.347 9.529.312 32,7% 12.628.455 0,1%
Flamengo A 2.773.237 2.134.830 29,9% 2.741.852 1,1% Montreal A 1.119.206 1.056.368 5,9% 1.077.314 3,9% Shopping Leblon A 691.252 606.553 14,0% 831.807 -16,9% Torre Almirante A+ 7.127.940 6.634.371 7,4% 7.124.588 0,0% Transatlântico B 793.857 567.451 39,9% 770.870 3,0% Volkswagen B 1.917.173 1.478.037 29,7% 1.917.173 0,0%
Total Receita Bruta de Locação* 43.073.065 36.003.851 19,6% 42.983.266 0,2% * Receita bruta de locação contratada dos imóveis da carteira dos Fundos BC Fund e Prime Portfólio, desconsidera carências e eventuais descontos concedido.
** A partir de ago/11 consideramos como propriedade do BC Fund 69,36% das cotas do Fundo BM CENESP
No 1T12, o Fundo apresentou incremento nos valores registrados pelos empreendimentos Transatlântico, Eldorado Business Tower e Flamengo, 39,9%, 32,7% e 29,9% superiores quando comparado aos valores apresentados no 1T11, totalizando R$ 793,8 mil, R$ 12,6 milhões e R$ 2,8 milhões, respectivamente.
Comparado aos valores auferidos no trimestre anterior, notou-se ligeiro incremento na receita auferida em seu portfólio, passando de R$ 42,9 milhões para os atuais R$ 43,1 milhões. Tal resultado ocorreu devido aos ajustes contratuais de inflação. que compensaram a redução de 16,9% nos valores apresentados pelo Shopping Leblon, devido a vacância de um conjunto.
Abaixo apresentamos a composição da receita do Fundo:
Abertura da Receita 1T12 1T11 VAR 4T11 VAR
Receitas de locação de imóveis 41.574.655 35.570.592 16,9% 42.951.504 -3,2%
Receitas de lnvestimentos em
outros ativos (CDB + Outras) 989.209 996.987 -0,8% 415.687 138,0% Outras Receitas (CRI, LCI, FII) 303.933 874.853 -65,3% 1.628.541 -81,3% Total da Receita do Fundo 42.867.797 37.442.432 14,5% 44.995.732 -4,7%
Comparado ao trimestre anterior, o total da receita do fundo registrou queda de 4,7%, frente ao valor registrado de R$ 45,0 milhões. A redução ocorreu porque em outubro de 2011 o Fundo
recebeu a receita retroativa da renovação do contrato de aluguel do edifício Flamengo e também foi percebida que em outras receitas, houve uma redução de 81,3%. Todavia, a receita de investimento em outros ativos cresceu 138,0%, passando de R$ 415,7 mil no 4T11 para R$ 989,2 mil no 1T12, mas não sendo suficiente para manter o incremento do total das receitas auferidas pelo fundo.
Despesas Operacionais
Despesas do Fundo 1T12 1T11 VAR 4T11 VAR
Taxa de Administração do Fundo (1.199.207) (838.147) 43,1% (772.216) 55,3% Taxa de Administração dos Imóveis (420.957) (337.975) 24,6% (438.287) -4,0% Taxa de Gestão do Fundo (5.321.010) (4.047.637) 31,5% (4.643.703) 14,6% Despesa Comissão (Negociação locação) - (476.462) NA (417.436) NA Outras Despesas do Fundo (533.224) (553.851) -3,7% (234.822) 127,1% Total das Despesas do Fundo (7.474.398) (6.254.072) 19,5% (6.506.464) 14,9%
Com relação às despesas apresentadas, percebe-se aumento de 19,5% no 1T12, passando de R$ 6,2 milhões no mesmo período do ano passado para os atuais R$ 7,5 milhões. Tal variação ocorreu em grande parte face ao incremento da base para calculo das taxas praticadas pelo fundo: administração e gestão que resultaram num aumento de custo de 43,1% e 31,5% respectivamente.
Comparado ao trimestre anterior, as despesas operacionais tiveram incremento de 14,9%, frente ao valor registrado de R$ 6,5 milhões. Pelos mesmos motivos descrito no paragrafo anterior.
Resultado Financeiro
Despesas Financeiras do Fundo 1T12 1T11 VAR 4T11 VAR
Dívidas de aquisição a prazo de imóveis (6.854.269) (6.170.151) 11,1% (7.162.443) -4,3% Dívida de securitização de receitas de
locação de imóveis (4.106.302) (3.979.668) 3,2% (3.882.105) 5,8% Total das Despesas Financeiras (10.960.571) (10.149.819) 8,0% (11.044.549) -0,8%
O Fundo apresentou despesa financeira de R$ 11,0 milhões ao final do 1T12, valor esse 8,0% maior do que o registrado no mesmo período do ano anterior, de R$ 10,1 milhões. Tal aumento ocorreu em razão da elevação das dívidas de aquisição a prazo de imóveis, em 11,1%, totalizando R$ 6,8 milhões no 1T12.
Comparando ao trimestre anterior, o total das despesas financeiras apresentou queda de 0,8%, frente ao montante de R$ 11,0 milhões registrado. Nessa comparação, o valor relacionado às dívidas de aquisição a prazo de imóveis foi 4,3% menor, passando de R$ 7,2 milhões no 411 para os atuais R$ 6,9 milhões.
Lucro Líquido do Fundo 1T12 1T11 VAR 4T11 VAR Lucro Líquido do Exercício 24.432.828 21.038.541 16,1% 27.444.719 -11,0%
Margem Líquida 57,0% 56,2% +0,8 p.p. 61,0% -4,0 p.p.
Ao final do 1T12, o BC Fund registrou lucro líquido de R$ 24,4 milhões, 16,1% superior ao valor obtido no 1T11, de R$ 21,0 milhões. Quando comparado ao lucro líquido obtido no trimestre anterior, o montante foi 11,0% menor, quando o resultado apresentado somou R$ 27,4 milhões. Em termos de margem líquida, o percentual, findo o 1T12, foi de 57,0%, 0,8 p.p. acima do percentual gerado no mesmo período do ano passado, de 56,2%. Quando comparado ao trimestre anterior, a margem líquida registrou uma queda em 4,0 p.p., passando de 61,0% no 4T11 para os atuais 57,0%.
Endividamento
Descrição mar/12 mar/11 VAR.
1) Aquisição Eldorado (126.409.995) (127.282.782) -0,7%
2) Aquisição BFC (76.812.368) (78.639.198) -2,3%
3) Securitização BCFund - CRI (35.595.506) (87.562.926) -59,3% 4) Securitização Prime - BFC (95.560.206) (101.375.915) -5,7%
5) Aquisição Burity (34.331.635) -X- NA
6) Securitização Hicham II (12.981.752) -X- NA
Saldo Devedor/Obrigações do Fundo 381.691.461 394.860.820 -3,3%
Total de Ativos (Vl. avaliação dos imóveis + Caixa
Disponibilidade) 2.088.790.763 1.603.109.790 30,3%
Total de Ativos 1.707.099.302 1.208.248.969 41,3%
Loan To Value 18,3% 24,6% -6,4 p.p.
Findo o período do 1T12 o BC Fund registrou saldo devedor de R$ 381,7 milhões, redução de 3,3% em relação ao montante apresentado no mesmo período do ano anterior. Considerando o total de ativos, o que envolve a avaliação dos imóveis e a disponibilidade que detém em caixa, o saldo devedor torna-se caixa líquido no montante de R$ 1,7 bilhão, 41,3% superior quando comparado aos R$ 1,2 bilhão em março de 2011.
Cabe destacar que, o LTV (Loan to Value) do Fundo apresentou redução em 6,4 p.p., passando de 24,6% em março de 2011 para 18,3% em atual período. Assim, o risco de não cumprimento dos empréstimos adquiridos ao longo dos períodos reduziu consideravelmente.
Composição Março 2011 Composição Março 2012
Quando analisamos a composição do seu endividamento em março de 2012, notou-se que o percentual referente à dívida caiu 7,0%, passando de 25% no mesmo período do ano passado para 18% em atual período.
Rentabilidade ao cotista
Desempenho das Cotas
Análise de Desempenho da Cota mar/12 mar/11 Var.
Valor da Cota na Emissão - Dez/10 R$ 100,00 R$ 100,00 0,0% Valor da Cota no Mercado* R$ 137,00 R$ 100,90 35,8%
Quantidade de Cotas 11.000.000 11.000.000 0,0%
Valor de Mercado* do Fundo
R$ 1.507.000.000
R$
1.109.900.000 35,8%
Valor Total Negociado no mês R$ 52.559.135 R$ 15.557.339 237,8%
% do Fundo Negociado 10,45% 4,20% 148,8%
% do Fundo Negociado em 2012 41,81% -x- -x-
Valor Distribuído por Cota R$ 0,83 R$ 0,50 66,7%
% Distribuído no Mês 0,83% 0,50% 66,7%
% de Distribuição Acumulada em 2012 2,50% -x- -x-
Retorno do Cotista** desde IPO 48,87% -x- -x-
TIR do Cotista** desde IPO - Anualizada 36,24% -x- -x-
% do CDI 318,79% -x- -x-
Analisando o desempenho apresentado pelas cotas do Fundo, o valor registrado no mercado apresentou crescimento de 35,8% ao final de março de 2012, comparado ao preço de fechamento do mesmo mês do passado, mantidas a quantidade de cotas negociadas no mercado.
Debt 25% Capital 75% Debt 18% Capital 82%
* Considera a valorização da cota no período (Valor de Fechamento do último dia de M / Valor de Fechamento do último dia de M-1) + Rendimento recebido pelo cotista no mês M.
Em relação à análise de rentabilidade do cotista, em março de 2012 o percentual de valorização foi de 5,3% e de 9,6% no 1T12, considerando a valorização das cotas no mercado secundário mais a distribuição de rendimentos 9,6%. Em comparação a distribuição por cota realizada no período, o montante registrado permaneceu inalterado, em R$ 0,83/mês.
Gráfico de Desempenho do Fundo x IBOVESPA X CDI
Fonte: Economática -0,2% 0,2%1,4%0,6% 0,2% 3,4% 3,3% 13,1% -3,0% -3,0% 3,5% 14,1% 2,3%1,8% 5,3% -4,0% -2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 16,0%
Rentabilidade Mensal Cotista*
BRCR11B CDI 65 85 105 125 145
BRCR11B c/ Proventos BRCR11B Ibovespa CDI
48,9% 37,0%
-5,8% 14,7%
Fundo Imobiliário Brazilian Capital Real Estate I – BRCR11B Portfólio de Imóveis Consolidado do Fundo
Imóveis Cidade Data de
Aquisição ABL m²) Valor de Locação Atual R$/m² Valor de Locação de Mercado no IPO* Brazilian Financial Center
São Paulo mar-10 23.299 2.239.255 96,1 2.158.320 Burity São Paulo abr-11 10.550 517.367 49,0 na Cargill São Paulo dez-08 9.104 772.181 84,8 711.960 CENESP** São Paulo 2008-2009 31.563 1.196.995 37,9 914.117 Ed. Hicham Campinas set-08 9.039 409.235 45,3 286.300 Ed. Hicham II Campinas dez-09 4.080 184.987 45,3 203.700 Eldorado
Business Tower São Paulo abr-09 33.403 4.313.527 129,1 3.460.200 Flamengo Rio de Janeiro out-08 7.085 945.335 133,4 868.500 Montreal Rio de Janeiro dez-07 5.679 373.069 65,7 412.400 Shopping
Leblon Rio de Janeiro jul-08 1.249 210.450 168,5 250.100 Torre
Almirante Rio de Janeiro fev-09 24.881 2.375.980 95,5 2.734.680 Transatlântico São Paulo mar-08 4.734 264.619 55,9 197.200 Volkswagen São Paulo jan-08 11.830
639.058 54,0 546.100
TOTAL 176.495 14.442.059 81,8 12.743.577
* Laudo de Avaliação Semestral desenvolvido pela Colliers International
Fundo de Investimento Imobiliário Brazilian Capital Real EstateFund I - FII
(Administrado pela Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária)
BALANÇO PATRIMONIAL CONSOLIDADO
Em 31 de Março de 2012
1T2012 2011
Ativo Circulante
Disponibilidades 6 5
Certificados Recebíveis Imobiliários 3.886 5.559
Aplicações financeiras renda fixa 28.099 41.821
Cotas de Fundos Imobiliários 795.574 271,707
Realização 0 0
Dividendos e Bonificações a Receber 5.962 5.883
Aluguéis a receber 7.987 4.403
(-) Provisão para Outros Créditos Liq. Duvidosa (405) (220)
Adiantamento a Fornecedor 90 0
Valores a Receber c/ Venda de Imóveis 1.129 1.122
Impostos a compensar 52 11
Devedores por Depositos em garantia (2.960) (2.892)
Adiantamento de Rendimentos a distribuir 0 0
Devedores Diversos 9 25
Despesas antecipadas 319 49
839.746 327.474
Não circulante Investimento
Propriedades para investimento
Imobilizações em curso 8 8
Terreno 16.038 0
Edificação 623.459 639.497
Depreciação acumulada 0 (70.126)
Ajuste ao valor justo - MTM 449.668 0
1.089.173 569.379
Total do ativo 1.928.919 896.853
Passivo e patrimônio líquido Circulante
Rendimentos a distribuir 9.163 7.359
Rendimentos a distribuir com disponibilidades futuras de caixa 0 29.759
Impostos e contribuições a recolher 946 854
Provisões e contas a pagar 2.392 2.492
Obrigação por aquisição de imóveis 160.742 160.927
Total Passivo 221.819 246,893
Patrimônio líquido
Cotas de investimentos subscritas e autorizadas 706.490 706.490
(-) Gastos com colocação de cotas (83) (83)
Reserva de contingência 7.807 7.044
Rendimentos a distribuir com disponibilidades futuras de caixa 31.821 0
Ajuste ao valor justo - MTM 962.101 0
Prejuízos acumulados (1.037) (63.492)
1.707.099 649.960
Total do Passivo e Patrimônio Líquido 1.928.919 896.853
As demonstrações financeiras da Companhia para os exercícios findos em 31 de março de 2012 foram elaboradas e estão sendo apresentadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, que compreendem as normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e os pronunciamentos do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), que estão em conformidade com as normas internacionais de contabilidade (IFRS) emitidas pelo International Accounting Standards Board (IASB).
Os informativos mensais divulgados pelo BCFUND ao longo de 2011 e 2012 podem divergir das informações financeiras aqui apresentadas. O balanço patrimonial e a demonstração dos resultados do exercício findo em 31 de março de 2012 e 31 de março de 2011 não são auditadas e, eventualmente, são ajustadas por orientações e recomendações da auditoria. Os dados divulgados no informativo mensal são gerenciais.
Vale ressaltar que as notas explicativas publicas no fechamento de 2011 demonstram os principais impactos decorrentes das mudanças nas práticas contábeis e seus efeitos no patrimônio líquido de abertura do Fundo em 2012 e são resumidos a seguir:
Patrimônio Líquido em 31 de dezembro de 2011 649.960
(+) Ajuste ao valor justo imóveis para renda 519.794
(-) Ajuste ao valor justo CRI´s -615
(-) Equalização da prática contábil para reconhecimento de cessões de recebíveis com retenção de riscos -12.486
(+) Aluguéis securitizados a receber dez/11 3.389
(+) Ajuste em fundo imobiliário investido - BM Cenesp 94.605
(+) Ajuste em fundo investido - Prime 427.542
