LAUDO DE AVALIAÇÃO ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO MERCADO IMOBILIÁRIO

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C L O D O A L D O R O D R I G U E S M O R E I R A

P e r i t o J u d i c i a l I m o b i l i á r i o

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LAUDO DE AVALIAÇÃO – ATUALIZAÇÃO DO

VALOR DO MERCADO IMOBILIÁRIO

7ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CURITIBA – ESTADO DO PARANÁ

Processo: 0055802-13.2010.8.16.0001

Exequente: EUMAR CORDEIRO SICURO e Outro

Executado: ELIANE GUIMARÃES DE OLIVEIRA e Outro

Tipo de Imóvel: Terreno com 3 Edificações

Localização: Roberto Cichon, 460 – Bairro Capão da Imbuia

Localidade: Curitiba – Paraná | CEP 82800-210

Matrícula nº 21989 | 3ª Circunscrição da Comarca de Curitiba – Paraná

Indicação Fiscal nº 26.004.006| Inscrição Imobiliária nº 20.0.0007.0096.00-2

Responsável pela Avaliação:

CLODOALDO RODRIGUES MOREIRA

GESTOR IMOBILIÁRIO CRECI – PR F.21776

PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CNAI – COFECI 12600

Mês Base: Outubro de 2019

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7ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CURITIBA Processo: 0055802-13.2010.8.16.0001

LAUDO DE AVALIAÇÃO DO MERCADO

IMOBILIÁRIO

C L O D O A L D O R O D R I G U E S M O R E I R A P e r i t o J u d i c i a l I m o b i l i á r i o 4 1 9 9 9 9 9 - 7 0 3 0 |4 1 9 9 2 3 7 - 6 5 2 5 c l o d o a l d o . r . m o r e i r a 7 0 @ g m a i l . c o m Página 2 de 13

Sumário

1 INTRODUÇÃO ... 3

1.1 1ª FASE: Valor de Mercado de Vendas do Terreno Nú ... 3

1.2 2ª FASE: Valor das Benfeitorias ... 9

2 CONCLUSÃO SOBRE O VALOR ESTIMADO DE VENDA DO IMÓVEL OBJETO DA AVALIAÇÃO 12

FIGURAS

Figura 1 – Imagem das Amostras ... 5

QUADRO

Quadro 1 – Planilha dos dados coletados – valor de venda no bairro Capão da Imbuia, Cidade de Curitiba - Pr... 4

Quadro 2 – Demonstrativo de coeficiente de depreciação ... 11

Quadro 3 – Depreciação Final ... 11

Quadro 4 – Resultado estimado das benfeitorias ... 11

Quadro 5 – Resultado Final (Terreno + Benfeitorias) ... 12

FOTOS

Foto 1 – Fotos do Imóvel Avaliando ... 13

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AVALIAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

1 INTRODUÇÃO

O presente documento apresenta o relatório de

complementação do Laudo mov./projudi nº 249 para atualizar o Valor de

Mercado de Venda.

O imóvel avaliado está situado no município de Curitiba, na

Rua Roberto Cichon, 460 – Bairro Capão da Imbuia – CEP 82800-210 no

Estado do Paraná.

As informações do Imóvel e a Medodologia adotada para

o desenvolvimento dos cálculos encontram-se no mov./projudi nº 249. No

entanto, nesse trabalho a única diferença foi a divisão em duas fases:

“Valor do Terreno Nú + as edificações”.

1.1 1ª FASE: Valor de Mercado de Vendas do Terreno Nú

(4)

IMOBILIÁRIO

Quadro 1 – Planilha dos dados coletados – valor de venda no bairro Capão da Imbuia, Cidade de Curitiba - Pr

Dados

Amostrais Fonte Referência Bairro Endereço PVG1 Oferta R$ Validação f fonte 0,9

Área Privativa [m²] Unitário Saneado c/ f fonte [US/R$]

1 Bons Amigos Assessoria 563 Capão da Imbuia R. Prof. Nivaldo Braga, 563 737,87 800.000 720.000 784,0 918,37

2 Interage Imóveis TE0167 Capão da Imbuia Av. Pres. Affonso Camargo, 5125 536,50 530.000 477.000 480,0 993,75

3 RAA Imóveis RT19 Capão da Imbuia R. Pref. Maurício Fruet, 1606 558,57 640.000 576.000 525,0 1.097,14

4 Asa Imóveis 00230.2464 Capão da Imbuia R. Caron, 1262 490,99 450.000 405.000 384,0 1.054,69

5 JLA Imóveis TE0041 Capão da Imbuia R. Benedito Guil, 150 786,14 720.000 648.000 633,0 1.023,70

6 Apolar Hauer 148544 Capão da Imbuia R. Sétimo Simionato, 271 622,01 690.000 621.000 492,0 1.262,20

7 Apolar Tarumã 143725 Capão da Imbuia R. Benedito Guil, 746 685,45 525.000 472.500 426,0 1.109,15

8 Lorusso Imóveis 299 Capão da Imbuia R. Prof. Nivaldo Braga, 1404 768,20 585.000 526.500 384,0 1.371,09

9 Tantus Vendas TE0019 Capão da Imbuia R. João Bientinez, 146 622,01 690.000 621.000 550,0 1.129,09

10 Valente Imóveis TE0006 Capão da Imbuia R. Benedito Guil, 251 786,14 550.000 495.000 530,0 933,96

11 C3 Imóveis TE0007 Capão da Imbuia R. Jorge Batista Crocetti, 265 786,14 1.380.000 1.242.000 1.115,0 1.113,90

12 Imobiliária Concept TE0011 Capão da Imbuia R. Antônio Morona, 44 490,99 650.000 585.000 612,0 955,88

13 Remax TE0052 Capão da Imbuia R. Ana Lonardoni Laverde, 16 768,20 589.000 530.100 384,0 1.380,47

14 Outrasul Imobiliária TE0069 Capão da Imbuia R. Benedito Guil, 539 655,12 980.000 882.000 821,0 1.074,30

15 Galvão Vendas TE1102-GAV2 Capão da Imbuia R. Raul Caron, 1276 490,99 460.000 414.000 384,0 1.078,13

_AvaliandoImóvel Capão da Imbuia R. Roberto Chichon, 460 655,12 ? ? 651,0 ?

1_{Planta de Valores Genéricos – IPPUC, 2002 a 2016}

Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OE Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJSEP UAVP2 W3G2R TRV4A

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Figura 1 – Imagem das Amostras

Imagem 1 Imagem 2 Imagem 3

Imagem 4 Imagem 5 _{Imagem 6}

(6)

IMOBILIÁRIO

ANÁLISE DOS DADOS AMOSTRAIS E RESULTADO FINAL

DADOS AMOSTRAIS - ESTATÍSTICAS DESCRITIVA

Dados Utilizados

15

Variáveis Independentes

2

Média

Desvio padrão

Critério de Chauvenet – Unitário Saneado (0,90)

R$ 1.099,72 R$ 141,73

Paradigma AMOSTRAS

Mínimo Máximo Mínimo Máximo

R$ 807,76 _1.391,69R$ R$ 918,37 R$ 1.380,47

RESULTADOS DA REGRESSÃO

Coeficiente de

Correlação

0,995487

Coeficiente de

Determinação

R

2 _0,990994

R

2

Ajustado

0,913379

Testes de

Hipóteses

(t Student)

Descrição

Coeficiente

t

_Pontos

Influenciantes

Fischer Snedecor

Paradigma

1,3562

Interseção

0,00 #N/D

Outliers

Paradigma 1%

6.359

Área Total

940,75 10,3493

0

F calculado

715,2693

PVG

126,12 1,52956

Significância

3,31E-13

Equação

Y = 0 + (940,75 * Área Total) + (126,12 * PVG)

=

R$ 695.050,82

RESULTADOS DOS RESÍDUOS

Dados

Oferta

Previsto

Resíduos

Resíduos Padrão

1 720.000 830.607 -110.607 -1,79938 2 477.000 519.223 -42.222 -0,68689 3 576.000 564.340 11.660 0,18969 4 405.000 423.171 -18.171 -0,29561 5 648.000 694.642 -46.642 -0,75878 6 621.000 541.296 79.704 1,29664 7 472.500 487.208 -14.708 -0,23927 8 526.500 458.133 68.367 1,11221 9 621.000 595.860 25.140 0,40899 10 495.000 597.745 -102.745 -1,67148 11 1.242.000 1.148.082 93.918 1,52789 12 585.000 637.661 -52.661 -0,85671 13 530.100 458.133 71.967 1,17078 14 882.000 854.978 27.022 0,43960 15 414.000 423.171 -9.171 -0,14920

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GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

ITEM DESCRIÇÃO GRAU

1 Caracterização do imóvel avaliando III

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados II

3 Identificação dos dados de mercado II

4 Extrapolação III

5 Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição de hipótese _{nula de cada regressor (teste bicaudal)} II

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do _{teste F de Snedecor} III

Para enquadrar no Grau II, no mínimo os itens 2, 4, 5 e 6 no Grau II. O item 2 e 5, Grau II, por isso, é

classificado no Grau II, de acordo com a ABNT 14653-2:2011. I

GRAU DE PRECISÃO

DESCRIÇÃO

GRAU

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central 25,08 % ≤ 30% III

VALOR ESTIMADO DE VENDA DO TERRENO NÚ | MÊS BASE – OUTUBRO 2019

DESCRIÇÃO _PREVISTOVALOR MÍNIMO MÁXIMO VARIAÇÃO R$/m²

VALOR ESTIMADO DO TERRENO COM 651,0 m² (metragem utilizado do Cadastro da Prefeitura de Curitiba/PR

R$ 695.050,82 R$ 607.900,60 R$ 782.201,04 12,54% R$ 1.067,67

(8)

IMOBILIÁRIO

Gráfico 1

(9)

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1.2 2ª FASE: Valor das Benfeitorias

“Residência 1”, frente do terreno: edificação térrea, Área

de 89,38 m², por 10,90 m x 8,20;

“Residência 2”, meio do terreno: edificação com 2

pavimentos, Área de 143,47 m², por 9,184 x 7,80

“Residência 3”, fundos do terreno: edificação térrea, Área

de 72,96 m ², por 15,20 x 4,80

TOTAL DAS EDIFICAÇÕES: 305,81 m²

Expressão das Nomenclaturas

SÍMBOLOS DESCRIÇÃO

B Benfeitorias

VBSD Valor da benfeitorias sem depreciação

VBCD Valor da benfeitorias com _{depreciação}

ACB Área construída da benfeitoria

VUB Valor unitário da benfeitoria – CUB/m²

D Depreciação

Valor Unitário

O valor unitário de benfeitoria admitido para o local em

estudo é de:

DESCRIÇÃO

SIGLA R-1

CUB-m² R$ 1.468,281

Fonte: https://sindusconpr.com.br

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IMOBILIÁRIO

Resultado das Benfeitorias

DESCRIÇÃO VALOR

B = (ACB x VUB) = (305,81 m² x 1.468,28) R$ 496.014,71

DEPRECIAÇÃO (D)

Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu

estado ou qualidade.

O Método utiizado para o desenvolvimento do cálculo foi

Ross-Heidecke, trata-se de um método considerando a idade real (Ross) e

estado de conservação (Heidecke).

Classificação

DESCRIÇÃO Classe Residencial Tipo Casa Padrão Baixo Idade aparente 20

Vida Referência (anos) 70

Idade em % da vida Referencial

DESCRIÇÃO

Ross 20/70

Resultado 0,2957 = 29,57%

Estado da Edificação

a) Nova

b) Entre nova e regular

c) Regular

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d) Entre regular e necessitando de reparos simples

e) Necessitando de reparos simples

f) Necessitando de reparos simples e importantes

g) Necessitando de reparos importantes

h) Necessitando de reparos importantes e edificação

Quadro 2

– Demonstrativo de coeficiente de depreciação

PESO ETAPAS

ESTADO/COEFICIENTE DEPRECIAÇÃO PARCIAIS PARA A

IDADE EM % DA VIDA _{Peso x Coefic.}

Parciais a b c d e f g h 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200 8 ESTRUTURA X 6,2800 12 ALVENARIA X 7,9080 16 REVESTIMENTO X 10,5440 8 PINTURA X 4,3040 10 PISO X 7,8500 9 COBERTURA X 6,6600 5 FORRO X 4,0100 10 ESQUADRIAS X 7,4000 12 HIDRÁULICA X 9,4200 10 ELÉTRICA X 7,8500

100 SOMA DOS _PESOS S = SOMA DOS PRODUTOS _{PESO *} 64,3760

*100 – 64,376 = 35,624%

Quadro 3 – Depreciação Final

DESCRIÇÃO VALOR

D = B x (100 – S %) = 496.014,71 x 35,624% 176.700,28

Quadro 4 – Resultado estimado das benfeitorias

Descrição VALOR ESTIMADO

BENFEITORIA R$ 496.014,71

DEPRECIAÇÃO R$ 176.700,28

VALOR LÍQUIDO R$ 319.314,43

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IMOBILIÁRIO

2 CONCLUSÃO SOBRE O VALOR ESTIMADO DE VENDA DO IMÓVEL OBJETO

DA AVALIAÇÃO

Para a conclusão sobre o valor estimado do mercado de

venda do imóvel avaliando, resultantes da avaliação decorrente dos

modelos estatísticos e cálculos matemáticos apresentados, tomando

como referência monetária o mês de outubro de 2019, assim, tem-se que:

Quadro 5 – Resultado Final (Terreno + Benfeitorias)

DESCRIÇÃO

ESTIMADO DO

VALOR

TERRENO

VALOR

ESTIMADO DA

BENFEITORIAS

VALOR

TOTAL

VALOR TOTAL

R$ 695.050,82

R$ 319.314,43 1.014.365,25

Variação para -

R$ 607.900,60

-

927.215,03

Variação para +

R$ 782.201,04

-

1.101.515,47

Variação

12,54%

-

8,59%

Fonte: Perito

CLODOALDO RODRIGUES MOREIRA

CRECI – PR 21776 | CNAI – COFECI – 12600

Curitiba, 31 de outubro de 2019.

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