Kinea Renda Imobiliária FII. Relatório de Gestão

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Relatório de Gestão

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Palavra do Gestor

Prezado investidor,

No mês de setembro, conforme já informado preliminarmente no relatório anterior, tivemos a aquisição do Edifício Buenos Aires Corporate, localizado no centro do Rio de Janeiro. O edifício possui uma área locável de 7.046,18 m² e está 100% ocupado por grandes empresas nacionais e multinacionais, tais como Braskem, Banco do Brasil, CPM Braxis e Marte Engenharia.

Foto aérea

O Fundo possui nesse momento dois processos de diligência em andamento, sendo um edifício de escritórios localizado numa das principais regiões da cidade de São Paulo e o outro de um centro logístico no interior de São Paulo.

Com a conclusão dessas duas aquisições, o Fundo comprometerá praticamente a totalidade dos recursos existentes em caixa, fundamental para o incremento do dividendo mensal repassado aos cotistas.

Seguimos avaliando novas oportunidades de investimento para completar a carteira de imóveis do Fundo, tendo como foco principal a aquisição de imóveis comerciais e logísticos no eixo Rio - São Paulo, incluindo áreas adicionais em imóveis nos quais já detemos participações.

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A 21ª distribuição de renda de aluguel referente ao mês de setembro, no valor de R$ 7,00 por cota, isento de Imposto de Renda, será efetuada diretamente na conta corrente dos cotistas no dia 15/10/2012. Na tabela abaixo apresentamos um exemplo da rentabilidade total do Fundo considerando a distribuição de rendimentos e a valorização da cota no mercado secundário, tomando como base um investidor hipotético que tenha entrado na 1ª Emissão pela cota média de R$ 1.005,7612_{, na 2ª Emissão pela cota} média de R$1.128,6234_{e outro que tenha entrado na 3ª Emissão pela cota média de R$1.227,95}56_{. Nessa} tabela, você também confere a rentabilidade do Fundo em relação ao CDI7_:

Rentabilidade Acumulada

1ª Emissão 2ª Emissão 3ª Emissão

15/09/2010 08/07/2011 13/01/2012

Valor Referencial da Cota (R$) 1.005,76 1.128,62 1.227,95

Variação da Cota 59,99% 44,75% 34,66% Rendimentos Distribuídos 15,82% 9,72% 5,85% Rentabilidade Total 85,31% 58,82% 42,54% CDI no Período 19,15% 10,56% 5,23% Rentabilidade FI x CDI 445,39% 557,26% 813,01% Ibovespa no Período -13,11% -3,04% 0,04% 1 - Período de 15/09/2010 a 28/09/2012.

2 - Valor obtido pelo volume total da captação da 1ª Emissão de R$ 260.469.923 dividido pelo número total de cotas emitidas de 258.979. 3 - Período de 08/07/2011 a 28/09/2012.

4 - Valor obtido pelo volume total da captação da 2ª Emissão de R$ 202.548.081,65 dividido pelo número total de cotas emitidas de 179.466. 5 - Período de 01/12/2011 a 28/09/2012.

6 - Valor obtido pelo volume total da captação da 3ª Emissão de R$ 409.833.722,51 dividido pelo número total de cotas emitidas de 333.755. 7 - Certificado de Depósito Interbancário, adotado neste Relatório como mera referência econômica e não como meta ou parâmetro de

performance do Fundo. Data Base

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Negociação e Liquidez

No mês de setembro, os papéis do Fundo foram negociados em 100% dos pregões da BM&FBovespa, comprovando a boa liquidez do papel. Os volumes transacionados continuam numa trajetória positiva, com um total de 25.289 cotas negociadas, equivalentes a aproximadamente 3,27% do total de cotas do Fundo com um volume médio diário de R$ 2.225.092,00 e um volume médio por negócio de R$ 26.226,00.

As cotas estão disponíveis para negociação no mercado secundário sob o código KNRI11.

Confira no gráfico apresentado a seguir a evolução das cotas e dos volumes negociados desde o início da negociação das cotas do Fundo.

volume cotação R$ 4.500.000 R$ 4.250.000 R$ 4.000.000 R$ 3.750.000 R$ 3.500.000 R$ 3.250.000 R$ 3.000.000 R$ 2.750.000 R$ 2.500.000 R$ 2.250.000 R$ 2.000.000 R$ 1.750.000 R$ 1.500.000 R$ 1.250.000 R$ 1.000.000 R$ 750.000 R$ 500.000 R$ 250.000 R$ -1.900,00 1.850,00 1.800,00 1.750,00 1.700,00 1.650,00 1.600,00 1.550,00 1.500,00 1.450,00 1.400,00 1.350,00 1.300,00 1.250,00 1.200,00 1.150,00 1.100,00 1.050,00 1.000,00 950,00 900,00

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A vacância8_{física e financeira da carteira do Fundo é zero, pois os imóveis encontram-se totalmente locados.} Ao término do mês de setembro o Fundo Kinea Renda Imobiliária possuia 8 ativos sendo 6 edifícios comercias e 2 centros logísticos apresentando a seguinte divisão de receita e de metragem por tipologia:

Atualmente a receita do Fundo está segmentada conforme os gráficos abaixo: Escritório

80,31%

Logístico 19,69%

Distribuição da Receita por Tipologia Distribuição da Área por Tipologia

Escritório 45,00%

Logístico 55,00%

Distribuição da Receita por Atividade

Financeiro 34,43% Comércio 7,11% Engenharia 9,14% Indústria 20,55% Tecnologia 8,23% Logística 4,14% Telecomunicação 7,93% Outros 8,47%

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Carteira Imobiliária do Fundo

Lavradio

Endereço: Rua do Lavradio, 132 Bairro: Centro

Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro

Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: 15.833m2

Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Caixa Econômica Federal/TRT

Valor de avaliação: R$ 147.500.000,00 (base set/10)

Gomes Freire

Endereço: Avenida Gomes Freire, 471 Bairro: Centro

Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: 5.169 m2

Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Banco do Brasil/TRT

A carteira imobiliária do Fundo é composta atualmente pelos ativos abaixo descritos9_:

9 - Avaliação patrimonial das propriedades elaborada pela Jones Lang LaSalle. No caso do Edifício Buenos Aires Corporate a mesma foi elaborada pela empresa Colliers International.

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Athenas

Endereço: Rua Doutor Fernandes Coelho, 64 Bairro: Pinheiros

Cidade: São Paulo Estado: São Paulo

Data de aquisição: fevereiro/2011 Área locável: 6.230m2

Participação no empreendimento: 93%

Inquilinos: Camargo Correa, American Airlines, Polengui e Leitbom, entre outros

Valor de avaliação: R$ 35.400.000,00 (base dez/10)

Joaquim Floriano

Endereço: Rua Joaquim Floriano, 913 Bairro: Itaim

Cidade: São Paulo Estado: São Paulo

Data de aquisição: março/2011 Área locável: 3.198m2

Inquilinos: OHL, Yamaha e Vetor Zero, entre outros Valor de avaliação: R$ 27.000.000,00 (base jan/11)

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Carteira Imobiliária do Fundo

Centro de Distribuição Bravo Logística

Endereço: Rua Fioravante Mancino, 1560 Bairro: Chácara Monte Alegre

Cidade: Sumaré Estado: São Paulo

Data de aquisição: setembro/2011 Área locável: 13.600m2

Participação no empreendimento: 100% Inquilinos: Bravo Logística

Centro Logístico - Jundiaí

Endereço: Avenida Caminho de Goias, 100 Bairro: Jardim São Bento

Cidade: Jundiaí Estado: São Paulo

Data de aquisição: novembro/2011 Área locável: 43.208,32m2

Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Foxconn

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Botafogo Trade Center

Endereço: Avenida Prof. Álvaro Rodrigues, 352 Bairro: Botafogo

Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: julho/2012 Área locável: 8.083m2

Inquilinos: GVT, Xerox, NET e Ericsson entre outros Valor de avaliação: R$ 126.000.000,00 (base jul/12)

Buenos Aires Corporate

Endereço: Rua Buenos Aires, 15 Bairro: Centro

Data de aquisição: setembro/2012 Área locável: 7.046,18m2

Inquilinos: Braskem, Banco do Brasil e CPM Braxis entre outros Valor de avaliação: R$ 121.500.000,00 (base set/12)

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Recursos disponíveis para distribuição

No quadro abaixo, apresentamos os recursos disponíveis para distribuição no mês de setembro, considerando as receitas e despesas realizadas.

Total de Receitas 6.532.553,57

Total de Despesas (1.496.192,26)

Saldo Final em 28/09/2012 5.036.361,31

Fluxo de Caixa no mês de setembro de 201211

Para apuração do fluxo de caixa do Fundo foram considerados os rendimentos auferidos pelos ativos do Fundo, que, no período, compreendem os aluguéis recebidos referentes ao mês de agosto e as receitas financeiras, descontando-se as despesas do Fundo, que são compostas, basicamente, pelas taxas legais e de administração12_:

Saldo inicial em 31/08/2012 R$ 411.397.802,29

(+) Aluguéis R$ 4.665.488,07

(+) Receita Financeira R$ 1.867.065,50

(-) Despesas com Aquisição de Ativos R$ (104.477.231,16)

(-) Taxa de Administração R$ (1.457.286,95)

(-) Taxas Legais (Anbid, Anbima, Bovespa, CVM, CBLC e Cetip) R$ (2.780,32) (-) Outras Despesas (cartórios, advogados, etc) R$ (36.124,99)

(-) Rendimentos Distribuídos R$ (5.402.850,60)

Saldo Final em 28/09/2012 R$ 306.554.081,84

Informações Contábeis

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10 - Já considerando os recursos captados no âmbito da 3ª Emissão do Kinea Renda Imobiliária. 11 - Números não auditados.

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Valor patrimonial13_:

Em setembro, o valor patrimonial das cotas apresentou a seguinte evolução14_:

Posição em

31/08/2012 772.200 1.129,33 - 872.068.626,00

Posição em

28/09/2012 772.200 1.130,16 0,07% 872.709.552,00

13 - Soma dos Ativos (imóveis+caixa) menos Passivos (taxas e despesas incorridas e não pagas) do FII. 14 - Valor Patrimonial em 28/09/2012 já deduzido da distribuição de rendimentos a ser realizada em outubro/12.

Data Quantidade Valor patrimonial Variação Patrimônio

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A entrega de novos empreendimentos faz com que a tendência geral do mercado seja de estabilização dos preços, que se mantiveram tanto na cidade de São Paulo quanto no Rio de Janeiro o que na opinião da Kinea é saudável para o mercado imobiliário como um todo. As novas entregas, concentradas principalmente na cidade de São Paulo, não impactarão de forma significativa a taxa de vacância, que ainda se mantém bastante favorável ao proprietário, podendo sofrer entretanto algum tipo de alta no curto prazo.

Taxa de vacância

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Em função do aumento das transações de pré-locação na cidade do Rio de Janeiro, a taxa de vacância registrou no 2º trimestre de 2012 uma leve queda, encerrando em 3,5%, representando uma diminuição de 0,4% em comparação ao 1º trimestre de 2012. Atualmente a vacância no mercado geral encontra-se num nível de apenas 1,1% acima do seu menor índice histórico.

Como destaque na cidade do Rio de Janeiro temos a sub-região centro que apresentou uma queda representativa na vacância de 4,0% para 3,3% em função do aumento das pré-locações nos últimos anos. A cidade de São Paulo encerrou o 2º trimestre de 2012 com uma taxa de vacância de 4,8%, registrando um pequeno aumento comparado com o 1º semestre do ano, que foi de 4,0%, resultado de uma maior cautela nas decisões relacionadas à expansão ou realocação.

A região da Vila Olímpia se destaca com uma taxa de vacância de apenas 2,4% queda de 0,6% em relação ao 1º trimestre de 2012.

Independentemente do aumento da oferta nos mercados do Rio de Janeiro e São Paulo, a maior oferta de novos espaços prevista para esse ano não deverá exercer forte impacto negativo nas taxas de vacância no curto prazo tendo em vista que muitos edifícios tem sido entregues com altos índices de pré locações, favorecendo os proprietários.

15 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios 16 - Fonte: Relatório Market View (2º trimestre de 2012) da CBRE

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Gráfico – Taxa de Vacância Rio de Janeiro (fonte CBRE) Gráfico – Taxa de Vacância São Paulo (fonte CBRE) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 6 4 2 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 12 8 4 0

Valores de locação

Os preços pedidos permaneceram estáveis tanto na cidade de São Paulo, como no Rio de Janeiro por conta de uma maior cautela dos proprietários devido ao atual cenário econômico de incerteza nos mercados externos. Com a retomada do crescimento econômico no Brasil no 2º semestre acredita-se que tal tendência se reverta.

Na cidade do Rio de Janeiro, a média do preço pedido de locação se manteve estável em R$145,00/m², registrando entretanto um leve aumento nos últimos 12 meses. A região da zona sul registra os maiores aluguéis, chegando a R$ 280,00/m², representando um aumento de 12% nos últimos 12 meses.

Na cidade de São Paulo, o pequeno aumento na taxa de vacância continuou não impactando nos preços, que se mantiveram estáveis com uma média de R$ 145,00/m², representando um aumento de 3,6% em relação ao término do ano de 2011. As sub-regiões de Jardins e Marginal registraram as maiores altas de preços, com valores chegando a R$190,00/m² e R$150,00/m² respectivamente.

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Média de Preço Pedido de Locação

Classe A + AAA (R$/m2_/mês)

Valores de Locação - São Paulo (fonte CBRE) Média de Preço Pedido de Locação

Valores de Locação - Rio de Janeiro (fonte CBRE)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 150 120 90 60 30 0 145 2007 2008 2009 2010 2011 2012 150 120 90 60 30 0 145

Novo Estoque no 2º Trimestre de 2012

A limitada oferta de terrenos para novos prédios e restrições impostas pela legislação municipal continuam a limitar a entrega de novos espaços no mercado de escritórios do Rio de Janeiro.

A localização privilegiada em função de boa infra-estrutura de serviços beneficiou historicamente a sub-região do Centro – a qual concentra o maior volume de edifícios de escritórios no Rio, representando 49% do volume absorvido em 2012 na cidade. Entretanto, o rápido crescimento aliado à uma área reduzida ajudou a diminuir as disponibilidades de terrenos nos últimos anos. A entrega de novos espaços no segundo trimestre de 2012 está concentrada da sub-região da Barra, somando uma área de 12.000m², já totalmente pré-ocupados.

Em virtude da atração gerada pelos eventos da Copa do Mundo de futebol e dos jogos olímpicos a serem disputados na cidade, o novo estoque poderá registrar aumento. Com previsão de inauguração em 2013/2014, a vasta maioria das entregas previstas consiste em prédios de alto padrão construídos para atender a demanda de grandes empresas.

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Apesar de o mercado ter registrado volumes mais moderados de absorção, o novo estoque de classe A, que representa 89% das entregas, poderá influenciar empresas a se mudarem para melhores espaços, se levarmos em conta que historicamente o mercado ainda permanece restrito.

Do total inaugurado em 2012, a sub-região da Marginal permaneceu como a recordista de estoque, respondendo por 54% dos novos empreendimentos. As sub-regiões da Paulista e Jardins também registraram um aumento quatro vezes maior que o volume entregue nos 6 primeiros meses de 2011.

Novo Estoque - São Paulo (fonte CBRE)

Novo Estoque (m2₎

Novo Estoque - Rio de Janeiro (fonte CBRE)

Novo Estoque (m2₎ 2007 2008 2009 2010 2011 2012 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 12.000 m2 2007 2008 2009 2010 2011 2012 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 174.000 m2

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Barra da Tijuca Zona Sul Botafogo Flamengo Centro Ferrovia Metrô Aeroporto Internacional Antonio Carlos Jobim

Av. Brasil Rod_{. Dutr} a BR-116 BR-040 Rod . W ashingt on L uís Búzios Macaé Duque de Caxias BR-101 Nilópolis

Niterói

Baía de

Guanabara

RIO DE JANEIRO

SÃO PAULO

Porto de Sepetiba Parque da Tijuca Linha Ver melha Ponte Rio-Niterói Porto do Rio de Janeiro

Aeroporto Santos Dumont

Linh

a Ama

rela

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Marginal Jardins Paulista Centro Metrô Ferrovia Rodoanel

Guarulhos

Osasco

Alphaville

Barueri

ABC

SP

Freguesia do Ó

Rodovia Raposo Tavares Rodovia Castelo Branco

Horto Florestal

Escritórios

Alphaville ShoppingTamboré

Rodoanel Mário Covas Aeroporto Internacional de Cumbica Vila Mariana Parque do Ibirapuera Parque do Carmo Vila Prudente Sapopemba Penha

Rodovia Air

ton Senna

Rodovia Dutr a Itaquera Moóca Campo de Marte Limão Marginal Tietê Ro do via_A nh an_gu era Lapa Morumbi Campo Limpo Sto. Amaro Grajaú Aeroporto de Congonhas Rod. Rég is Bitten court Mar_{ginal P} inheir os Rodo via Anchieta Av. B_and eiran_tes Linha 1 Linha 2Linha 3 Linha 4 Linha 17 Linha 5 Linha 7 Parque do Jaraguá Ro_d o_v ia do_s Ba nd eira nte_s R od_o via do s Im i gr an te s

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Panorama Geral do Mercado de Logística no Estado de São Paulo

Apesar da absorção ainda registrar aumentos comparados com o ano de 2011, o mercado de logística de São Paulo se manteve estável no segundo trimestre de 2012, alinhado com a diminuição no crescimento econômico brasileiro. O aumento na cautela dos investidores começa a reduzir a velocidade das decisões de expansão, mas de maneira geral muitas empresas ainda permanecerem focadas na expansão das suas atividades nos próximos anos.

O mercado de industrial parks no Brasil tem se caracterizado por uma carência de produtos de qualidade e por muitas instalações para mono-usuários, o que impulsionou, na última década, a construção de imóveis logísticos com modernas especificações. Atualmente mais de 45% dos industrial parks são construções modulares e 25% são built-to-suit.

Taxa de Vacância

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O 2º trimestre de 2012 registrou uma taxa de vacância geral de 8,3% aumento de 0,7% em relação ao 1º trimestre de 2012. Esse aumento ocorreu em função da grande quantidade de entregas no período. Apesar do aumento no mercado geral, a taxa de vacância classe A permaneceu restrita, encerrando o período em apenas 2,7%.

A maior queda da vacância ocorreu em Guarulhos e São Paulo por conta da moderada demanda e uma relativa ausência de ofertas de alto padrão no 2º trimestre de 2012 .

17 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de galpões. 18 - Fonte: Relatório Market View (2º trimestre de 2012) da CBRE.

Gráfico – Taxa de Vacância de São Paulo (fonte CBRE)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 20 16 12 8 4 0 8,3% Taxa de vacância (%)

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Apesar do recente aumento na vacância e a estimada entrada de novos espaços, o aumento no volume de pré locação preveniu uma queda nos preços pedidos que deverão se manter estáveis no restante de 2012.

A cidade de Barueri permanece como localização de preços mais elevados devido a escassa oferta de alto padrão.

Média de Preço Pedido de Locação

Valores de Locação – São Paulo (fonte CBRE)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 25 20 15 10 5 0 22,73

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Novo Estoque no 2º Trimestre de 2012

Apesar da queda do novo estoque durante o 2º trimestre, o total de espaços entregues em 2012 atingiu 469.000m² superando o total entregue nos 6 primeiros meses de 2011 de 356.300m² (alta de 31%). O maior volume de entregas em 2012 se concentrou em Sorocaba, Guarulhos e na cidade de São Paulo, que concentrou sozinha 36% das novas entregas de 2012 no mercado de alto padrão.

Novo Estoque (m2₎

Novo Estoque – São Paulo (fonte CBRE)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2T 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 468.900

(21)

RJ

MG

São Paulo

Vale do Paraíba

São Paulo – Capital Barueri Cajamar Guarulhos ABCD Cotia Vale do Paraíba Sorocaba Campinas Campinas Norte Campinas Sul Jundiaí Atibaia

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Atenciosamente, Kinea Investimentos

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