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Registro: 2015.0000XXXXX ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXXX-85.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CAMARGO CORREA RODOBENS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, são apelados MARILIA (OMITIDO) e OUTRO .
ACORDAM, em 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitada a preliminar, negaram provimento, nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES (Presidente sem voto), JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS E ALVARO PASSOS.
São Paulo, 2 de junho de 2015.
Neves Amorim
PRESIDENTE E RELATOR
Apelante: Camargo Correa Rodobens Empreendimento Imobiliário SPE LTDA
Apelado: Marília (e outro)
Comarca: São Paulo 36ª Vara Cível
EMENTA:
COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE MÉRITO PRESCRIÇÃO RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS COM CORRETAGEM DEVIDA VALORES QUE NÃO INTEGRARAM O PREÇO DO IMÓVEL E QUE DEVEM SER SUPORTADOS PELO VENDEDOR PRESCRIÇÃO TRIENAL NÃO RECONHECIDA INTELIGÊNCIA DO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL RECENTE ALTERAÇÃO DE POSICIONAMENTO VALOR COBRADO QUE TEM CAUSA NO CONTRATO PRELIMINAR REJEITADA.
MÉRITO ATRASO NA OBRA RECONHECIDO AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR EVENTOS IMPREVISTOS QUE JÁ SE ENCONTRAM ABRANGIDOS PELA TOLERÂNCIA DE 180 DIAS APLICAÇÃO DO INCC AO SALDO DEVEDOR CABÍVEL APENAS AO LONGO DA OBRA IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA PARA O CASO DE ATRASO POR CULPA DA CONSTRUTORA ÔNUS QUE NÃO PODE SER REPASSADO AO CONSUMIDOR RESCISÃO CONTRATUAL CABÍVEL DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO DEVIDA IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE DESPESAS RELACIONADAS À ADMINISTRAÇÃO, EM VIRTUDE DO DESCUMPRIMENTO ATRIBUÍDO À RÉ DEVOLUÇÃO DO VALOR, QUE DEVE SER FEITO DE UMA SÓ VEZ AOS AUTORES, OBSERVADA A SÚMULA Nº 2 DESTE TRIBUNAL RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL IMPOSSIBILIDADE DE
CUMULAÇÃO COM MULTA INDENIZATÓRIA SENTENÇA MANTIDA.
PRELIMINAR REIJEITADA. RECURSO IMPROVIDO.
Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a demanda para declarar nula a cláusula contratual 7.1, condenar a ré a restituir, aos autores, as quantias pagas pelo imóvel, as relativas à comissão de corretagem e à diferença de atualização do saldo devedor pelo IGPM (fls. 177/181).
Insurge-se a apelante, alegando, em preliminar, a prescrição da pretensão ao recebimento dos valores relativos à comissão de corretagem. No mérito, aponta a inexistência de atraso na obra. Destaca a diferença existente entre prazo de conclusão da obra e de entrega da posse da unidade. Aponta a presença de inconvenientes capazes de prorrogar a data prevista para o término da obra, tais como caso fortuito e força maior. Evidencia como uma das causas para a demora a inadimplência dos apelados. Assevera a legalidade do prazo de tolerância de 180 dias, bem como da utilização do INCC na correção do saldo devedor. Sustenta a necessidade de aplicação da multa indenizatória em face dos autores, além da retenção de 25% dos valores adimplidos pelos compradores. Entende indispensável, por fim, a diminuição dos honorários advocatícios. Pleiteia o provimento do recurso.
Regularmente processada, vieram aos autos contrarrazões às fls. 218/241.
É o relatório.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. indenização por danos materiais e morais por meio da qual os autores desejam ver ressarcidos os danos decorrentes de atraso na obra conduzida pela ré. A ré interpôs recurso de apelação, com a necessidade, neste momento, de serem analisados os seguintes temas: (i) prescrição da pretensão ao estorno da taxa de corretagem; (ii) caso fortuito e força maior; (iii) legalidade do INCC na correção do saldo devedor; (iv) multa indenizatória c.c. retenção de 25% do valor pago; (v) honorários advocatícios. Vejamos:
I Prescrição da pretensão ao estorno da taxa de corretagem
Em primeiro lugar, não se quer negar a incontroversa efetivação do negócio. Apenas analisa-se quem é o verdadeiro responsável pelo pagamento desta aproximação entre as partes.
A respeito do tema, como se sabe, é praxe o vendedor suportar integralmente o custo da aproximação e abatê-lo do preço negociado com o promitente comprador. Não se trata de valor despendido pelo comprador além daquele efetivamente pago pela aquisição do imóvel, mas sim de parte integrante do preço.
Nos contratos firmados pelas partes, não há qualquer menção à taxa de corretagem na composição do preço (fls. 41/42, cláusulas 3 e 4). Os recibos de fls. 81/85 demonstram o pagamento das comissões de corretagem de forma apartada do valor do imóvel. Portanto, seria de rigor a devolução dos valores descritos. Neste sentido é a jurisprudência deste E. Tribunal:
“Civil Compromisso de Compra e Venda Corretagem Restituição do valor pago Descabimento Alegação de “coação” Não comprovação Inclusão no preço do
pagamento da comissão Praxe usual para efeitos fiscais
documentação que demonstra que os apelantes tinham pleno conhecimento do fato e anuíram ao negócio, pagamento à corretora e recebendo os respectivos recibos Sentença mantida RITJSP, art. 252 Recurso improvido” (TJSP, Ap. nº 0131555-88.2010.8.26.0100, 7ª Câm. Dir. Privado, Rel. Luiz Antonio Costa, j. 08/02/2012) grifo do Juízo.
No que tange ao prazo prescricional, esta Câmara, em recente alteração de posicionamento, passou a aplicar o prazo decenal às pretensões relativas à taxa de corretagem. Isto porque os valores ora discutidos têm causa no contrato firmado entre as partes, ou seja, o enriquecimento não é sem causa. O que se discute, como já afirmado, é a responsabilidade pelo pagamento dos mesmos.
Assim, em virtude de não haver prazo menor previsto no Código Civil, lembrando-se que não é caso de acidente de consumo, impera a aplicação do prazo comum de 10 anos, nos termos do artigo 05
o referido Código1.
Desta forma, merece ser mantida a sentença neste ponto.
II- Caso fortuito e força maior
Quanto à responsabilidade da apelante pelo atraso da obra, é de conhecimento ordinário que o prazo de 180 dias é comumente previsto nos contratos de natureza análoga ao apreciado, pois a construção de grandes edificações depende de fatores nem sempre previstos e controláveis.
Todavia, a partir do momento que a construção excedeu o prazo de tolerância contratualmente previsto, as requeridas ingressaram em mora. É irrelevante a causa que motivou o atraso na entrega do empreendimento, seja ela relacionada à escassez de mão-de-obra, chuvas ocorridas no período, boom imobiliário ou falta de recursos suficientes.
Tais eventos já devem ser antevistos pelo construtor e, portanto, são perfeitamente previsíveis e evitáveis. Na verdade, a falta de materiais e mão-de-obra especializada constitui risco ínsito à atividade desempenhada pela ré, o qual não pode ser repassado arbitrariamente aos consumidores de unidades autônomas futuras.
Destarte, é de se reconhecer como incontroverso o atraso no obra, afinal a previsão, já contados os 180 dias, era janeiro de 2012 e a entrega não ocorreu.
III - legalidade do INCC na correção do saldo devedor
De acordo com as disposições contratuais, o pagamento do valor devido seria dividido em duas partes: A e B. A parte A, equivalente a R$ 36.741,35, corrigidos pelo INCC até a data do efetivo pagamento, e a parte B, também até o efetivo pagamento. Ocorre que o INCC se revela aplicável apenas ao longo da obra, pois leva em conta os custos da construção. Se a mora é da construtora não pode o consumidor responder pelo atraso identificado.
Assim, bem concluiu a sentença ao optar pela correção do saldo devedor com base no IGPM.
IV - multa indenizatória c.c. retenção de 25% do valor pago
Com relação à devolução integral do valor pago, a possibilidade de compensação/retenção, pela ré, a fim de ser ressarcida
pelos gastos com a administração do empreendimento, encontra guarida quando se trata de inadimplemento do comprador, já que manteve uma estrutura para administrar a venda, mas não recebeu a contraprestação do adquirente. Vejamos:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Bem imóvel Resolução contratual c.c. reintegração de posse e indenização por perdas e danos Inadimplemento dos compromissários compradores, que interromperam o pagamento das parcelas do preço, não tendo purgado a mora depois de realizada sua notificação premonitória Rescisão por culpa destes Devolução da posse do bem à autora e das parcelas pagas aos réus Possibilidade de retenção de parte desse valor para indenizar prejuízos tidos com a rescisão Percentual de 20% que, que somado à indenização pela ocupação indevida, é suficiente para compensar a autora Indenização pela ocupação indevida Contraprestação pelo tempo em que o imóvel ficou indevidamente ocupado, após o esgotamento do prazo dado na notificação premonitória, ou seja, após o transcurso do prazo para a purgação da mora Indenização por benfeitorias implementadas devida Honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 20, § 3º, do CPC No mais, mantida a sentença Recursos da autora e do réu parcialmente providos2.
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. LOTES. INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA. RESOLUÇÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO. PERCENTUAL PELA PERDA DA FRUIÇÃO DO BEM. LIMITAÇÃO AO CRÉDITO DOS
AUTORES. COMPENSAÇÃO. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Compromisso de venda e compra. Resolução por inadimplência. Lesão não comprovada. 2. Resolução. Retorno das partes ao estado anterior. Devolução dos valores pagos. Direito dos vendedores de reter percentual a título de indenização e despesas com a comercialização. Percentual de 20% adequado ao caso. 3. Perda da fruição. Imissão na posse. Direito dos vendedores de
2 TJSP, AC nº 0000054-45.1999.8.26.0278, Rel. Rui Cascaldi, 1ª Câmara de Direito Privado, j. em 23.09.2014.
reter percentual pela perda da fruição. Percentual de 0,5% ao mês sobre o valor venal do imóvel. Limitação ao crédito dos autores. Compensação. Parcial procedência do pedido. Recurso parcialmente provido3.
No presente caso, o inadimplemento é da própria vendedora, em virtude do atraso na obra. Os autores se viram de mãos atadas, sem alternativa diversa da rescisão contratual, pois não houve a entrega na data aprazada. Não é razoável cobrá-los pela administração de um negócio não concluído por culpa dos próprios 'administradores'.
Ressalte-se que o valor adimplido pelos requeridos deverá ser devolvido em parcela única e de forma imediata, independentemente de reconvenção, nos termos das Súmulas nº 24 e 35 deste Tribunal. A correção monetária e os juros de mora incidirão conforme fixado em sentença.
No que se refere à multa indenizatória, sua destinação é a reparação pelo inadimplemento. Como houve o retorno das partes ao
status quo ante com a devolução total do valor pago, não há que se falar
na incidência de multa, pois a posição das partes, agora, é a mesma de antes da celebração do contrato.
Além disso, o inadimplemento, repita-se, fora atribuído à 3 TJSP, AC nº 0116029-47.2011.8.26.0100, Rel. Carlos Alberto Garbi, 10ª Câmara de Direito Privado, j. em 23.09.2014.
4“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
5“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
própria apelante, pelo atraso na entrega do empreendimento.
Assim sendo, não é cabível a retenção e nem mesmo a multa indenizatória.
V Honorários advocatícios
Diante da manutenção da sentença, é de rigor o reconhecimento da sucumbência mínima6, nos termos do artigo 21, par. único, do Código de Processo Civil. Por ter conferido à causa a mais justa e adequada solução, qualquer acréscimo aos fundamentos da sentença consistiria em desnecessária redundância.
Assim, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
NEVES AMORIM Desembargador Relator
6 CPC, Art. 21, par. único: “Se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários”.
