PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA elaborado pela perícia técnica em outubro/2020

(1)

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS-SP

Autos nº

1036230-51.2015.8.26.0114

Ação

:

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Exequente: Condomínio The One Loft

Execut

a

do: Ciclo Assessoria Ambiental Ltda.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

– elaborado pela perícia técnica em outubro/2020 –

VALOR DO BEM: APARTAMENTO [matrícula 123.093 1º CRI]

+ DUAS VAGAS DE GARAGENS DE GAVETAS [matrícula 123.094 1º CRI]



R$

( )

Gilmar Nascimento Saraiva

, perito judicial em Avaliação de Imóveis, nomeado [fls. 369] para levantar o atual VALOR DE VENDA de mercado deste imóvel no Edifício Condomínio The One Loft – Bairro Cambuí, em Campinas-SP:

- 1 apartamento [área útil de 126,75 m2_]

- 2 Boxes de Garagem [vagas cobertas de gaveta]

T

endo concluído a Avaliação Mercadológica, venho apresentar o resultado dos trabalhos realizados, por meio deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

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1. Leis e Normas reguladoras deste parecer

E

ste parecer está em conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26.06.2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. Também de acordo com as normas da ABNT/NBR 14.652-1, Avaliações de Bens 14.653-2, Procedimentos Gerais do título “Avaliações de Bens”. E de acordo com a reconhecida doutrina.

2. Vistoria Técnica

– localização, descrição e estado do imóvel

I

nformo a Vossa Excelência que, com vistas à vistoria técnica, objetivando conhecer, fotografar e avaliar o imóvel, estive no endereço do imóvel avaliando, sito à Rua Dos Alecrins, nº 72, Edifício Barcelona, Cambuí, em Campinas-SP. Em 28.10.2020, próximo das 14 horas, adentrai no imóvel avaliando para concluir a vistoria. Lá fui recebido pelo Sr. Fernando Zacca Furquim, morador do imóvel em questão.

2.1 Da Descrição do Prédio:

Com fachada revestida com pastilhas. O Edifício The On Loft

apresenta as seguintes benfeitorias: academia, piscina aquecida coberta, sauna, lavanderia, biblioteca, espaço gourmet, sala de tv, sala de reunião, portaria blindada, elevador com contato digital.

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2.2 Do Endereço do Imóvel

O apartamento avaliando localiza-se na cidade de Campinas-SP, no bairro Cambuí, sito à

Rua Dos Alecrins, nº 700, 27º andar do Condomínio Residencial The One Loft.

2.3 Da matrícula do apartamento:

C

onf. matrícula nº 123.093 do 1º CRI-Cartório de Registro de Imóveis - Campinas [fls. 297-299]:

Apartamento nº 142, cobertura, localizado no 27º andar do Condomínio

Residencial The One Loft, situado na Rua dos Alecrins, nº 700, nesta cidade de Campinas e 1ª Circunscrição Imobiliária, composto de sala, lavabo, terraço descoberto (hoje coberto), cozinha lavanderia, suíte com closet, banheiro e terraço descoberto com spa, com área privativa de 128,75m2.

2.4 Da Descrição Interna do Apartamento:

o Sala com 3 ambientes, piso em porcelanato e paredes draywall;

o Lavabo com piso em porcelanato, cuba de ônix e paredes com pintura em látex;

o Cozinha com piso em porcelanato, armários embutidos Kitchens, áreas molhadas com revestimento em vidrotil;

o 1 Dormitório com piso em tábuas de madeira, com armários embutidos Kitchens, banheira de hidromassagem;

o Banheiro da suíte com piso em porcelanato, cuba em ônix, box blindex;

o 2 dormitórios com piso em tábuas de madeira, com armários embutidos kitchens; o Ar condicionado.

2.5 Da Descrição do Entorno/do Bairro Cambuí:

O

CAMBUÍ é um bairro nobre da Zona Central do município de Campinas, no Estado de São

Paulo, Brasil que se estende desde a região da Via Norte-Sul, até o Centro de Convivência e tem o

Centro a oeste, o Bosque ao sul, o Taquaral ao norte, o Guanabara a noroeste, a Nova Campina, o Jardim Planalto e a Chácara da Barra a leste.

P

ossui infraestrutura completa, com mercados, lojas, farmácias, restaurantes, bares, hotéis,

clubes, teatros, escolas particulares e públicas, diversificadas prestações de serviço.

O

Cambuí também possui uma das mais altas rendas per capita da cidade. Nele, estão

situados alguns dos imóveis mais caros de Campinas.

É

considerado um dos bairros mais tradicionais e com melhor infraestrutura de Campinas, contendo nele a região com o metro

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quadrado mais caro do interior de São Paulo, no entorno da Via Norte Sul. Contudo, é superado por alguns bairros campineiros em relação ao preço do metro quadrado médio.

A

região é caracterizada como região comercial e residencial, com toda a infraestrutura

desenvolvida, com rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefonia, linhas de transporte público municipal, serviço de coleta de lixo, TV a cabo, internet. Não existem fatores que desvalorizam a região tais como deslizamento, alagamento e erosão.

2.6 Da matrícula das Garagens

:

conforme matrícula nº e 123.094 do 1º Cartório de

Registro de Imóveis de Campinas [pp. 300 a 302]:

Vaga de Garagem dupla nº “55/55A”, localizado no subsolo do Condomínio

Residencial The On Loft, situado na Rua dos Alecrins, nº 700, nesta cidade de

Campinas e 1ª Circunsacrição Imobiliária, com área útil de 20,79m2..

2.7 Estado

:

O apartamento encontra-se em perfeito estado de conservação.

3. Sobre o método e os critérios utilizados

P

ara levantar o valor do bem, utilizei-me do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO, comparando o imóvel a imóveis assemelhados.

Na escolha dos elementos comparativos, empreguei os seguintes critérios:

 mesmo residencial: Condomínio Residencial The Onde Loft  mesmo nº de vagas de garagem: dupla

 mesma metragem: existe somente outro apartamento neste condomínio com a mesma metragem. Os outros possuem metragem menor que o imóvel a metragem do imóvel avaliado. Foram utilizados como elementos comparativos apartamentos no mesmo edifício mesmo com metragens diferentes.

A

ssim, realizaram-se pesquisas mercadológicas junto a particulares e a empresas atuantes, que transacionam apartamentos semelhantes aos do objeto da presente avaliação, visando coletar elementos comparativos semelhantes, o mais possível, ao objeto desta avaliação para buscar a média praticada no mercado de venda daquele residencial.

(5)

4. Sobre os elementos comparativos e o valor unitário médio

A

tabela que segue apresenta tanto o cálculo do valor unitário de cada amostra quanto a apuração do valor unitário médio (valor médio por m2_{), obtido da seguinte forma:}

1. Divide-se o valor de venda ofertado de cada amostra pela sua área (dimensão do imóvel), obtendo-se assim o quociente, que corresponde ao valor unitário de venda (por m2_). 2. Somam-se todos os valores unitários obtidos e divide-se o resultado pelo número de

amostras, obtendo-se assim o Valor unitário médio (valor do metro quadrado médio)

A

os imóveis disponíveis para venda, aplicou-se um coeficiente de fator de oferta (0,90) conf. norma, considerado margem média básica de negociação em face de concretização de venda.

ELEMENTOS COMPARATIVOS

– HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO

CONTATO

ENDEREÇO

NO SITE

VALOR DE

VENDA

ÁREA

ÚTIL

VALOR UNITÁRIO

(por m

2

₎

1 _DELUCCA–₍₁₉₎_37751600 www.deluccaimoveis.com.br AP004839 à venda R$ 1.190.000,00 104,00 m2 _{R$ 11.442,30} 2 _MANHATTAN–₍₁₉₎_3754-5010 www.mhtimoveis.com.br AP004136 à venda R$ 1.000.000,00 104,00 m2 _{R$ 9.615,38} 3 CAMBUI IMOVEIS – (19) 2138-3838

www.a8cambuiimoveis.com.br AP00237_{à venda} R$ 1.150.000,00 104,00 m

2 _{R$ 11.057,69} 4 _DELUXE_{– (}₁₉₎_98104-2165 www.imoveisdeluxe.com.br AP484 à venda R$ 1.100.000,00 104,00 m2 _{R$ 10.576,92} 5 _START– ₍₁₉₎_3705-555 www.startimoveis.com.br AP000663 à venda R$ 950.000,00 104.00 m2 _{R$ 9.134,61} 6 _PLENO_–₍₁₉₎_3387-8533 www.plenoimoveis.com.br AP017191 à venda R$ 1.100.000,00 104,00 m2 _{R$ 10.576,92} 7 _{CÁSSIA ADALA}₍₁₉₎_3308-2222 www.adalaresidencial.com.br AP011310 à venda R$ 1.300.000,00 104,00 m2 _{R$ 12.500,00} SOMA _{R$ 74.903,82} DIVISÃO PELO NÚMERO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS _{: 7}

MÉDIA ARITMÉTICA SIMLES (MA) R$ 10.700,54

LIMITE INFERIOR _{R$ 7.490,37} LIMITE SUPERIOR _{R$ 13.910,70}

FATOR OFERTA 0,90 MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA (MS) R$ 9.630,48

R

esultado: O Valor Unitário Médio de R$ 9.630,48 é resultado da média aritmética

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em apartamentos semelhantes, incluindo duas garagens, no mesmo residencial do imóvel avaliado (Condomínio Residencial The On Loft – BAIRRO CAMBUÍ, Campinas).

5. Sobre o valor do bem (

apartamento

+

garagens

)

P

ara calcular o Valor do Bem, multiplicou-se o valor unitário médio obtido (R$.9.630,48) pela área do apartamento ora avaliado (128,75 m2_{) e obteve-se, inicialmente, o} valor de R$ 1.239.924,30 (hum milhão, duzentos e trinta e nove mil, novecentos e vinte e quatro reais e trinta centavos).

A

ssim, com base no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conclui-se que

VALOR DE VENDA de mercado do APARTAMENTO + GARAGEM DUPLA no CONDOMÍNIO

RESIDENCIAL THE ON LOFT no CAMBUÍ, é de

R$ 1.240.000,00

[hum milhão, duzentos e

quarenta mil reais].

6. QUESITOS

1) Queira o Sr. Perito informar quais as características físicas do imóvel objeto da ação?

Resposta: 128,75 metros quadrados de área útil, sendo sala para três ambientes, copa/cozinha, lavabo, uma suíte com closet e banheira hidromassagem, mais um dormitório. Possui duas vagas de garagens cobertas de gaveta.

2) Informe o Sr. Perito qual o tipo de localização/zona em que se situa o imóvel. Comercial ou residencial?

Resposta: O imóvel localiza-se no Bairro Cambui. Zoneamento ZM4. Zoneamento comercial e residencial.

3) Informe o Sr. Perito se o imóvel se encontra em boas condições de uso?

Resposta: O imóvel encontra em perfeitas condições de uso.

4) Informa qual o valor de mercado atual do imóvel?

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5) Informe o Sr. Perito os métodos adotados/utilizados para a avaliação do imóvel.

Resposta: Método Comparativo Direto.

6) Queira o Sr. Perito prestar outras esclarecimentos que entender necessários ao deslinde da questão.

Resposta: todos os esclarecimentos encontram-se no laudo acima.

7) Protesta pela apresentação de quesitos suplementares e complementares visando a elucidação dos fatos, caso necessário.

7. Considerações Finais

N

a sequência, no ANEXO I, fotos do interior do imóvel.

N

ada mais havendo a esclarecer, encerro o presente laudo, dispondo-me, posteriormente, a dirimir eventuais dúvidas.

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ANEXO 1

– FOTOS DO APARTAMENTO

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