EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS-SP PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEL. elaborado em julho/2020

(1)

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS-SP

Processo nº

1015295-82.2018.8.26.0114

Ação

:

EXECUÇÃO de TÍTULO EXTRAJUDICIAL

–

CONTRATOS BANCÁRIOS

Exequente:

Banco Bradesco S.A.

Executado:

Peixinhos 2 Bar Ltda ME e outros

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEL

elaborado em julho/2020

–

VALOR DE VENDA DO BEM IMÓVEL:



R$ 418.500,00 [

quatrocentos e dezoito mil e quinhentos reais

]

G

ilmar

N

ascimento

S

araiva

, Perito Judicial de Avaliações de Imóveis, tendo sido nomeado no processo supramencionado [fl. 273], para avaliar o

VALOR DE VENDA

deste imóvel:

CASA



bairro CIDADE JARDIM em CAMPINAS - SP

- TERRENO com 250 m2

- EDIFICAÇÃO com 178,15 m2_{[98,15 m2+ 40 m2+ 40 m2]}

E tendo concluído todos os trabalhos que envolvem a Avaliação Mercadológica desse bem supracitado, venho apresentar, através deste documento, resultados.

(2)

1 . Leis e Normas reguladoras deste parecer

E

ste parecer está em conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26.06.2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. Também de acordo com as normas da ABNT/NBR 14.652-1, Avaliações de Bens 14.653-2, Procedimentos Gerais do título “Avaliações de Bens”. E de acordo com a reconhecida doutrina.

2. MÉTODOS ADOTADOS e TRATAMENTOS EMPREGADOS

P

ara determinar o VALOR DE VENDA atual do imóvel, apresento a seguir a metodologia empregada neste trabalho:

MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO, ou seja, estabeleci comparação entre terrenos à venda no mesmo bairro e com certa similaridade com o terreno avaliado.

HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES: visando tornar similares, o mais possível, as amostras, empregaram-se fatores de homogeneização quando necessário.

SANEAMENTO: considerei o intervalo de 30% acima e abaixo do Valor Unitário médio obtido.

MÉTODO ROSS-HEIDECKE, um método misto, considerando

- idade Real (Ross): com base no ano de conclusão da construção e a idade aparente,

com base na vistoria.

- estado de conservação da edificação (Heidecke): a ser classificado, conforme

graduação proveniente do Estudo de Heidecke.

- Determinou-se o valor do Custo Unitário Básico de Construção de junho de 2020 [R$ 1.454,44] com base na tabela do Sinduscon, aplicando, ao Custo Unitário Básico, os

(3)

3. VISTORIA TÉCNICA

E

m 28 de julho de 2020, próximo das 15:00 horas, estive endereço do imóvel avaliando , sito à

Rua Itapecerica da Serra, nº 1377 – Cidade Jardim – Campinas - SP, com o objetivo de

conhecer, fotografar e avaliar o imóvel abaixo descrito.

4. DOS DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO

4.1 - DADOS DO TERRENO DO IMÓVEL

Localização: Rua Itapecirica da Serra, nº 1377 – Cidade Jardim – Campinas - SP Área do Terreno: 250,00 m2 _Frente:_{10 metros - Posicionamento:}_{Não Esquina}

Código Cartográfico: 3431.3293.01.24.01001 -Topografia: Leve Declive corrigido

4.2 - DADOS DA ÁREA CONSTRUÍDA

Grupo do Imóvel:

CASA

Área Construída: 178,15 m2₌_{casa principal: 98,15 + edícula: 40,00 + cobertura: 40,00 m}2

Descrição da Casa da Frente: 98,15 m2

Garagem coberta para 02 carros cobertos –piso frio (cerâmica)

01 Sala de Estar – Piso frio, pintura látex, com laje

01 Cozinha: azulejo até o teto, piso de granito, com laje, armário embutido e gabinete de pia 01 Banheiro social com azulejo até o teto, box blindex, pia de granito com gabinete

03 Dormitórios: todos com armário embutido de madeira, piso frio (cerâmica) e pintura látex 02 dormitório (não suíte)

01 dormitório (suíte)

01 Banheiro da suíte: azulejos até o teto com box blindex, pia de granito com gabinete. 01 Escritório – piso frio, pintura látex, sem laje

(4)

Descrição da Casa dos Fundos [Edícula]: 40,00 m2

01 Quarto com piso frio (cerâmica), pintura látex e pequeno vitrô 01 Banheiro: Azulejo até o teto, pia sem gabinete e box blindex

01 ambiente integrado: Cozinha/churrasqueira/lavanderia – tijolo à vista e piso frio Descrição da Cobertura (GARAGEM 1 CARRO): 40,00 m2

Em frente da casa - simples cobertura com piso frio

4.3 - CLASSIFICAÇÃO DO GRUPO, PADRÃO e INTERVALO DAS EDIFICAÇÕES

Conforme Tabela de Coeficientes - base R8N do IBAPE-SP – Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – a partir de 01.11.2017, para efeito de avaliação do Custo da Construção, com base no CUB do SINDUSCON Sem Desoneração:

Grupo do imóvel: CASA [EDIFICAÇÃO DA FRENTE] – (item 2) Padrão do imóvel: MÉDIO (Item 2.5)

Intervalo de Valores: MÍNIMO (coeficiente 1,903)

Grupo do imóvel: CASA [EDIFICAÇÃO DOS FUNDOS - EDÍCULA] – ( item 2) Padrão do imóvel: MÉDIO (Item 2.5)

Grupo do imóvel: COBERTURA [EDIFICAÇÃO DA GARAGEM] (item 4) Padrão do imóvel: SIMPLES (Item 4.1)

4.4 – IDADE DO IMÓVEL/ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Idade Real da Construção: 1980 (40 anos)

Classificação do estado de conservação:

O

bairro, com zoneamento misto (residencial e comercial) no entorno do imóvel, apresenta infraestrutura desenvolvida, caracterizada por possuir rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefonia, linhas de transporte público municipal e intermunicipal, serviço de coleta de lixo.

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5. DA ELEIÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS

5.1 –

Fontes para Pesquisa de amostras:

P

esquisas para colheita de elementos comparativos foram realizadas através de placas de vende-se fixadas em terrenos no entorno e através de portais e sites de imobiliárias da região.

5.2 –

Região geográfica de colheita de amostras:

R

estringiu-se a colheita de elementos comparativos de TERRENOS ao bairro Cidade Jardim, a que pertence o imóvel, em Campinas-SP.

6. DA AVALIAÇÃO DO

T

E

R

E

N

O

6. 1

–

TRATAMENTOS APLICADO ÀS AMOSTRAS DE TERRENO

A. HOMOGENEIZAÇÃO

:

Fator Oferta [FO]: Aplicou-se, pois todos elementos amostrais usados no laudo pericial

estão em oferta em julho de 2020; assim, aplicou-se o coeficiente 0,90.

Fator Área [FA]: Não se aplicou, pois todos os elementos comparativos apresentaram

área entre a metade e o dobro em relação à área do terreno avaliando. Deve ser aplicado quando as amostras extrapolam o intervalo de área entre a metade e o dobro, conforme ensina o Engenheiro Sérgio Abuhnamann:

Fa = área do elemento pesquisado1/4_{(quando a diferença for inferior a 30%)}

área do elemento avaliando

Fa = área do elemento pesquisado1/8_{(quando a diferença for superior a 30%)}

área do elemento avaliando

Fator Esquina [Fesq]: Não se aplicou (somente uma amostra localiza-se em esquina

e não apresentou sobrevalia por este fato).

Fator Topografia (FTopo): Não se aplicou. Todas as amostras são de terrenos planos

e o terreno avaliando possui um suave declive já corrigido. Assim, o paradigma avaliando será considerado na situação 1,0 (plano) sendo semelhante às amostras.

Declive 5%: 0,95

Declive de 5% a 10%: 0,90 Declive de 10% a 20%: 0,80 Declive maior que 20%: 0,70

Aclive até 10%: 0,95 Aclive até 20%: 0,90 Aclive maior que 20%: 0,85

(6)

B. SANEAMENTO

: eliminando-se elementos fora do intervalo entre 30% abaixo e

30% acima do valor unitário obtido.

6. 2

–

VALOR UNITÁRIO MÉDIO DE TERRENO

A

tabela que segue apresenta a apuração do valor unitário médio (valor médio do m2_de TERRENO) homogeneizado e saneado, obtido mediante a soma do valor unitário de cada uma das amostras e a divisão do resultado pelo número de amostras.

TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

-

Objetivo: definir o VALOR UNITÁRIO MÉDIO de TERRENO

–

Bairro: Cidade Jardim

- Área do TERRENO ora avaliado: 250 m

2

_-

FONTE - IMOBILIÁRIA

CONTATO - CÓDIGO SITE

VALOR DE VENDA ÁREA DO TERRENO VALOR DO M2 1 BELOTO (cód. TE0022) (19) 99693-7704 R$ 280.000,00 316,00 m2 _{R$ 886,07} 2 EVILE (cód. TE006734) (19) 3325-7400 R$ 210.000,00 250,00 m2 _{R$ 840,00} 3 PROVECTUM (cód. TE241327) (19) 3112-1511 Esquina R$ 300.000,00 350,00 m2 _{R$ 857,14} 4 PROVECTUM (cód. TE277357) (19) 3112-1511 Esquina R$ 230.000,00 250,00 m2 _{R$ 920.00} 5 ADALA (cód. TE013711) (19) 3308-2222 R$ 200.000,00 250,00 m2 _{R$ 800,00} SOMATÓRIA R$ 4.303,21 MÉDIA ARITMÉTICA SIMPLES (MA) R$ 860,64

LIMITE INFERIOR R$ 602,45 LIMITE SUPERIOR R$ 1.118,83 MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA (MS) R$ 860,61 Fator Oferta (todas as amostras em oferta) 0,90 R$ 774,55

A

média saneada de R$ 774,55 corresponde ao valor unitário médio de TERRENO praticado na Região geográfica do imóvel avaliando em julho de 2019.

6. 3

–

VALOR DE VENDA DO TERRENO

M

ultiplica-se o valor unitário médio homogeneizado e saneado obtido [R$ 774,55] pela metragem do terreno do imóvel em questão [250,00 m2_]:

R$ 774,55 x 250,00 m

2

_{= R$ 193.637,50}

A

ssim, o

VALOR MERCADOLÓGICO DE VENDA DO TERRENO

do imóvel avaliando, apurado neste parecer é de

R$ 193.637,50

(cento e noventa e três mil, seiscentos e trinta e sete reais

(7)

7. DA AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

P

ara o cálculo do valor de cada Edificação, multiplica-se a área de construção pelo CUB -

Custo Unitário Básico de Construção apurado no último mês, conf. padrão construtivo do

imóvel avaliando, multiplicado pelo coeficiente do padrão e intervalo de cada edificação (com base tabela de valores de edificação de imóveis urbanos – 2019), depois efetua-se a depreciação.

7.1 - GRUPO: CASA - EDIFICAÇÃO DA FRENTE

Área Construída da Casa da Frente: 98,15 m2

 Valor Unitário de Construção, com base no CUB R1N (junho/2020): R$ 1.454,44

 Padrão: MÉDIO e Intervalo: MÍNIMO: Coeficiente: 1,903

 CUB x Coeficiente =R$ 2.767,80 (valor CUB com coeficiente)

VALOR DA EDIFICAÇÃO SEM DEPRECIAÇÃO:98,15 m2_{x R$ 2.767,80= R$ 271.659,57}

 Ano de Conclusão da Construção: 1980

 Idade Real: 40 anos – Idade Aparente da Edificação:32 anos

 Tempo de vida útil da casa de alvenaria:70 anos

 C_{álculo do percentual já atingido de vida útil: 32 x 100 : 70 = 45,71%}

 Estado de Conservação:Código E (necessitando de reparos simples)

 Percentual a ser depreciado: 45,60% de depreciação.

 C_{álculo do Valor da Construção:} _{subtrai-se do valor da Construção o percentual de depreciação}

obtido: R$ 271.659,57 (-) 45,60% = R$ 156.204,25

VALOR DA EDIFICAÇÃO COM DEPRECIAÇÃO: R$ 147.782,81

7.2 - GRUPO: CASA - EDIFICAÇÃO DOS FUNDOS (Edícula):

Área Construída da Casa da Edícula: 40 m2

 Padrão: MÉDIO e Intervalo: MÍNIMO: coeficiente: 1,903

VALOR DA EDIFICAÇÃO SEM DEPRECIAÇÃO: 40 m2_{x R$ 2.767,80 = R$ 110.712,00}

 Idade Aparente da Edificação: 25 anos

 Tempo de vida útil da casa de alvenaria: 70 anos

 C_{álculo do percentual já atingido de vida útil: 25}_{x 100 : 70}_{= 35,71%}

 Estado de Conservação: Código D – Regular a Reparos Simples

 C_{álculo do Valor da Construção: subtrai-se do valor da Construção o percentual de depreciação}

obtido: R$ 110.712,00 (-) 32,20% = R$ 75.062,74

(8)

7.3 - GRUPO: COBERTURA (Garagem coberta na frente)

CÁLCULO DA EDIFICAÇÃO (sem terreno)

 Área Construída da COBERTURA da Frente (Garagem): 40 m2

 Padrão: Simples e Intervalo: Mínimo: coeficiente: 0,071

Valor da Cobertura SEM depreciação: 40 m2_{x R$ 103,26 = R$ 4.130,40}

 Idade Aparente da Edificação: 12 anos

 Tempo de vida útil da casa de alvenaria: 20 anos

 C_{álculo do percentual já atingido de vida útil: 12 x 100 : 20 = 60%}

 Estado de Conservação: Código C (regular)

 C_{álculo do Valor da Construção: R$ 4.130,00 (-) 49,30% = R$ 2.094,11}

Valor da Cobertura COM DEPRECIAÇÃO: R$ 2.094,11

7.4 – DO VALOR TOTAL DAS EDIFICAÇÕES: sem terreno

Somam-se os valores das edificações:

Edificação da Frente:... R$ 147.782,81 Edificação dos Fundos:... R$ 75.062,74 Cobertura: ... R$ 2.094,11 TOTAL ... R$ 224.939,66

A

ssim, o VALOR DAS EDIFICAÇÕES do imóvel avaliando totalizam

R$ 224.939,66

(duzentos e

vinte e quatro mil, novecentos e trinta e nove reais e sessenta e seis centavos)

8. DO VALOR DO BEM



terreno + edificações (

casa frente – edícula – cobertura)

Após a aplicação dos métodos e tratamentos citados no item 2 deste documento, tem-se que o

VALOR DE VENDA MERCADOLÓGICO do IMÓVEL ora avaliado é

R$ 418.500,00

(quatrocentos

e dezoito mil e quinhentos reais), conforme esta somatória abaixo:



Terreno:

R$ 193.637,50 +



Construção depreciada:

R$ 224.939,66 =

 Valor de Venda Atual do Bem:

R$ 418.577,16

(9)

9 – TERMOS DE ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a esclarecer, encerro os trabalhos de avaliação e disponho-me a dirimir

quaisquer dúvidas e ou equívocos.



Em anexo, F

otografias do imóvel avaliando no ANEXO 1



Em anexo, F

otografias, dados e links dos elementos comparativos de terreno utilizados neste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica da Perícia Judicial no ANEXO 2

C

ampinas, 03 de agosto de 2020.

CNAI 30014

ANEXO 1

– FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL AVALIANDO

(10)

(11)

ANEXO 2

–

FOTOGRAFIAS DOS ELEMENTOS AMOSTRAIS

ELEMENTO COMPARATIVO

1

IMOBILIÁRIA: A10 IMÓVEIS - BELOTO CÓDIGO NO SITE: TE0022-996 VALOR DE VENDA: r$ 280.000,00 ÁREA TERRENO: 316 m2

TESTADA: 10 metros TOPOGRAFIA: PLANO

Embora possua pequena cobertura improvisada, este não agrega valor ao terreno. Assim, considerou-se como terreno.

COZINHA/CHURRASQUEIRA/ LAVANDERIA DA EDÍCULA

(12)

2

IMOBILIÁRIA: EVILE CÓDIGO NO SITE: TE006734

VALOR DE VENDA: R$ 210.000,00 ÁREA TERRENO: 250 m2

3

IMOBILIÁRIA: PROVECTUM CÓDIGO NO SITE: TE241327

TESTADA: Esquina TOPOGRAFIA: PLANO

Embora possua pequena construção, no anúncio consta que deverá ser demolida, ou seja, não considerada no aspecto de agregar valor ao imóvel.

(13)

4

IMOBILIÁRIA: PROVECTUM CÓDIGO NO SITE: TE277357

Embora possua pequena cobertura improvisada, contatado o anunciante, informou que não agrega valor ao imóvel e que deve ser demolida. Assim, considerou-se apenas o terreno.

5

IMOBILIÁRIA: ADALA CÓDIGO NO SITE: TE013711