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AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS ONLINE

PORTIFÓLIO PARA PREFEITURAS MUNICIPAIS

A melhor solução para atualização

dos valores de IPTU´s e ITBI e ITR

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Copyright CAAVI. Todos os direitos reservados.

Registro da metodologia junto a Biblioteca Nacional sob o n°365.004 / 365.005 e INPI sob o n° 07812-4 em 15/12/2006. www.caavi.com.br

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Portfólio das Avaliações ONLINE para as Prefeituras Municipais

ouco se conhece do papel dos municípios no debate fiscal brasileiro. "Prefeito não gosta de cobrar imposto" é um tabu que está caindo. As prefeituras estão ampliando a sua base tributária e investindo na melhoria de sua relação com os contribuintes e na recuperação dos débitos em atraso. Muitos ainda acreditam que as prefeituras dependem exclusiva ou basicamente de transferências repassadas pelas esferas superiores. No entanto, após a Constituição de 1988, houve um forte incremento da arrecadação própria municipal e muito já se investiu na melhoria de sua máquina fazendária, com soluções criativas e localizadas. O Brasil é uma Federação, de direito e de fato, acentuadamente descentralizada, como reconhecem os maiores especialistas estrangeiros.

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A descentralização dos recursos tributários, consolidada pela Constituição de 1988, foi acima de tudo um movimento de municipalização da receita. (MUNICÍPIOS, ARRECADAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO TRIBUTARIA - QUEBRANDO_TABUS)

RESUMO DAS RECEITAS MUNICIPAIS

Por mandamento constitucional o Estado repassa aos Municípios:

ICMS - 75% ESTADO 25% MUNICÍPIO gerador IPVA - 50% ESTADO 50% MUNICÍPIO gerador

Por mandamento constitucional a União repassa aos Estados e Municípios:

IR e IPI

 75% UNIÃO  25% ESTADO

 E desses 25% - 10% = 22,50% distribuído conforme cotas calculadas pelo Tribunal de Contas da União, considerando habitantes através do Banco do Brasil como FPM (Fundo de Participação dos Municípios) a cada 10 dias. Fundo fiscalizado pelo Legislativo Municipal e TCU.

ITR

 (Imposto territorial rural) 50% UNIÃO e 50% MUNICÍPIO, podendo ser 100% mediante convênio.

Por mandamento constitucional são receitas dos Municípios:

 IPTU ( Imposto sobre propriedade urbana ) 100% MUNICÍPIO  ITBI (Imposto sobre transferência de bens) 100% MUNICÍPIO  ISS (Imposto sobre serviços) 100% MUNICÍPIO

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A constituição brasileira, de 1988, promoveu uma descentralização fiscal que aumentou significativamente a receita dos governos municipais, a partir de então. Pela constituição anterior, o governo federal e estadual detinha o poder de arrecadar os principais tributos e pouco transferia aos governos municipais. A nova constituição ampliou a competência tributária dos municípios e, principalmente, obrigou o governo federal e estadual a repassar aos municípios uma fatia maior de suas arrecadações. Os governos locais estão mais próximos da população e melhor conhecem as preferências de seus cidadãos e têm grande potencial para redução da pobreza através de serviços públicos como educação fundamental, saneamento básico e medidas preventivas de saúde.

A relevância do tema é justificada pela “falência fiscal dos municípios brasileiros”, tema que vem sendo exaustivamente debatido nos últimos anos, e sua grande dependência, da maioria deles, das transferências constitucionais, em razão do alto custo político que a imposição de um imposto direto e de alta visibilidade gera na esfera municipal.

O uso de alíquotas progressivas de IPTU poderia atenuar essa regressividade existente do imposto. Porém, a aplicação desse instrumento era declarada inconstitucional pelo STF, até que foi promulgada a Emenda n.29/2000 que passou a permitir a aplicação de alíquotas progressivas do IPTU conforme localização, valor venal e uso do imóvel.

O IPTU, portanto, pode ser usado para recuperar parte dos investimentos em obras públicas, porque a valorização imobiliária ocorrida refletiria na base de cálculo do imposto, pois, se as avaliações imobiliárias oficiais fossem precisas, realizadas num curto espaço de tempo (atuais) e refletissem os valores de mercado, o IPTU seria um instrumento bem direto de recuperação de mais-valias. Entretanto, para a captação de parte da valorização imobiliária ser efetiva, é necessário que o município atualize a sua Planta de Valores Genérica.

Observa-se que não se está falando em alterar alíquotas ou fórmula, e sim, tão somente os valores dos imóveis.

Fonte: Secretaria do Tesouro Nacional

4  Número de Municípios no Brasil = 5.565

 Mais de 75% dos Municípios tem menos de 20.000 habitantes.  Cerca de 22% desses Municípios tem menos que 10.000 habitantes

O CAAVI oferece soluções ao menor até o maior dos Municípios brasileiros nas atualizações dos valores dos Imóveis.

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VANTAGENS DO SISTEMA

1. Significativo aumento na arrecadação de IPTU

2. Aumento na arrecadação do ITBI e ITR – imóveis urbanos e rurais

3. Diminuição de ações questionando os valores dos imóveis devido o sistema CAAVI realizar atendendo o mínimo exigido pela ABNT – NBR 14.653.

4. Melhoria na oferta dos serviços municipais graças aos tributos atualizados

5. O Município poderá disponibilizar em seu site as avaliações feitas, mostrando transparência na gestão.

6. Certificação de funcionários como Analistas em Tributos Municipais - IPTU’s

DAS ATUALIZAÇÕES DOS VALORES A PARTIR DOS DADOS DE LANÇAMENTOS DOS IMÓVEIS

1. Pode-se considerar os dados existentes no Cadastro Imobiliário Municipal, sendo que atualizações quanto a metragens e etc.( atualizações físicas) será objeto de apreciação futura e oportuna segundo a possibilidade de cada município.

2. Todo município está fatiado por zonas, bairros e/ou condomínios, assim, há necessidade de um levantamento de valores de m2 de terreno em cada um deles, optando-se sempre pela melhor simplificação, exemplo: 3 bairros equivalentes sócio economicamente e com a mesma representação em valores de mercado, devemos obter a média desses valores junto a Corretores de Imóveis ou Imobiliárias, preferencialmente por escrito a cada ano, pois é o dado fundamental no sistema de avaliações ONLINE do CAAVI.

3. Com este dado em mãos, mais a metragem2 de construção de cada imóvel, seu enquadramento de padrão construtivo (baixo, médio ou alto), e data do habite-se ou do primeiro ano de lançamento do fator construção, temos condições de iniciar as atualizações tendo em mente o seguinte conceito:

Imóveis Individuais inseridos em bairros reconhecidamente populares o Fator Construção será enquadrado sempre como padrão “baixo” pela revista Construção PINI.

Imóveis inseridos em bairros reconhecidamente classe média, o Fator Construção será enquadrado sempre como “médio”, segundo a Revista PINI.

Imóveis inseridos em bairro reconhecidamente alto padrão no contexto da região será enquadrado o Fator Construção como padrão “alto” conforme dados da Revista PINI.

Para imóveis Coletivos, salas comerciais, apartamentos em edifícios verticais, a informação necessária será o valor médio do m2 de praticado na região.

4. O programa apresenta o valor médio de mercado no resultado e também duas variáveis, +10% e -30%, sendo que para efeito de lançamento de valor venal deverá ser considerado o de -30%, que corresponde a prática forense para as chamadas vendas forçadas ou judiciais, excluindo qualquer interpretação de possível confisco.

14 5. De acordo com cada realidade municipal deverá ser implementada uma política de descontos na implantação das atualizações, escalonado a cada ano de tal forma a compatibilizar o aumento da receita com a capacidade financeira dos contribuintes. Sugerimos a manutenção das alíquotas existentes ainda que nos próximos anos sejam revistas a critério de cada município (ideal em quatro exercícios), aplicando descontos regressivos ano a ano até que em determinado ano, os valores venais correspondam efetivamente aos valores de mercado – 30%, sendo que sobre este valor com -30% será aplicado a alíquota adotada em cada município para efeito de valor a ser tributado.

6. Casos mais específicos como hospitais, shoppings, galpões industriais, são possíveis também de serem revisados pelo sistema ON LINE.

7. Entretanto, diante de situações de conflito, deve ser solicitado ao contribuinte que traga outras duas avaliações realizadas dentro das normas da ABNT (NBR 14.653) por Corretores de Imóveis, engenheiros ou arquitetos (com firma reconhecidas) e sendo valores aproximados, adotar a média entre eles, com o contribuinte, esposa e filhos, assinando um termo de aceitação de que em caso de eventual desapropriação do imóvel ele e seus sucessores desde já concordam em ser indenizados pelo valor cobrado como venal pelo município, se comprometendo a não reivindicar mesmo em juízo outro valor. (Tal declaração deve ser com firma reconhecida em cartório).

8. O apresentado é a versão 1.0. Para a versão 1.1 deverá ser assinado um contrato de manutenção do banco de dados em nosso site – CAAVI, Centro de Apoio a Avaliações de Imóveis (Conceitos Avançados em Avaliações Imobiliárias) www.caavi.com.br que possibilitará ao Município refazer/atualizar a cada exercício os valores dos imóveis, digitando apenas o item alterado, simplificando em muito o trabalho de atualizações, gerando relatórios para melhor gestão municipal, previsão de receitas entre outros, em TXT. Aos participantes do treinamento será conferido Certificado de Analista em Tributos Municipais, garantindo reciclagem aos Analistas formados pelo CAAVI sempre que for oportuno, inclusive formando novos Analistas em Tributos Municipais – IPTU, acesso a toda tecnologia atualizada do sistema, pelo prazo mínimo de 3 anos a contar do primeiro dia de janeiro do exercício futuro em que o Município iniciar seu recebimento dos novos valores de IPTU,ITBI e ITR, em 8 parcelas vencíveis a cada 30 dias a partir de Fevereiro de cada ano.

EQUIPE CAAVI www.caavi.com.br comercial@caavi.com.br (11) 9 7118-3885 / (12) 8885-0107