A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /1216 OBJETO: ENDEREÇO: RUA ESTADOS UNIDOS, 1931 SÃO PAULO - SP AGÊNCIA BANCÁRIA

(1)

A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

No 22.432.001/1216

SOLICITANTE: VOTORANTIM WEALTH MANAGEMENT & SERVICES

OBJETO:

ENDEREÇO:

RUA ESTADOS UNIDOS, 1931

SÃO PAULO - SP

TIPO:

AGÊNCIA BANCÁRIA

USO:

COMERCIAL

ÁREA DE TERRENO:

1.491,00 M²

ÁREA CONSTRUÍDA:

582,93 M²

FINALIDADE:

MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO

OBJETIVO:

_{DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DE COMPRA}

E VENDA

AVALIAÇÃO:

DATA BASE: DEZEMBRO/2016

VALOR DE COMPRA/VENDA:

R$ 13.051.553,00 (CENÁRIO BUY TO LEASE)

(conceito valor justo “fair value”)

(2)

2 ÍNDICE

I. INTRODUÇÃO ... 4

II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ... 5

1. CARACTERIZAÇÃO

DA

REGIÃO ... 5

1.1. LOCALIZAÇÃO E ATIVIDADES EXISTENTES ... 5

1.2. INFRA-ESTRUTURA URBANA E EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS ... 6

2. CARACTERIZAÇÃO

DO

TERRENO ... 7

2.1. LOCALIZAÇÃO ... 7

2.2. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO ... 8

2.3. ASPECTOS FÍSICOS ... 10

2.4. RESTRIÇÕES FÍSICAS E LEGAIS AO APROVEITAMENTO ... 11

3. CARACTERIZAÇÃO

DAS

EDIFICAÇÕES

E

BENFEITORIAS ... 12

3.1 DESCRIÇÃO DO EDIFÍCIO ... 12

III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) ... 22

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ... 22

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) ... 23

VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO ... 24

VII. CONCLUSÃO ... 27

(3)

3 FACHADA DO IMÓVEL

(4)

4

I. INTRODUÇÃO

A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções

Patrimoniais), com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco,

estado de São Paulo, CNPJ nº 48.882.971/0001-39, procedeu a avaliação do imóvel

anteriormente referenciado, classificado como Propriedade para Investimento do BB

RENDA CORPORATIVA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII,

administrado pela Votorantim Asset Management DTVM LTDA.

No volume incial do laudo identificado com o número 22.432.000/1216 estão descritas

todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações

comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial,

onde detalhamos a avaliação individual por imóvel, o resultado da análise, bem como as

etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão

apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus

apêndices.

Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas

premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e

já estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não

atendidas podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do

uso do relatório.

Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão

vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação,

devendo o decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no

modelo de projeção.

(5)

5 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

1.1. LOCALIZAÇÃO E ATIVIDADES EXISTENTES

Uso Predominante:

Comercial/serviços

Distribuição da Ocupação Predominante: Horizontal

Densidade de Ocupação:

Média/alta

Padrão Econômico:

Alto

Principais Pólos de Influência:

Parque Ibirapuera e atividades comerciais

na Rua Estados Unidos; avenidas Brasil,

Nove de Julho, Brigadeiro Luís Antônio e

região

(6)

6

1.2. INFRA-ESTRUTURA URBANA E EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS

Principais Vias de Acesso:

Avenida Brasil, Avenida Nove de Julho, Avenida

_{Pedro Álvares Cabral, Avenida República do}

Líbano, Rua da Consolação

Intensidade de Tráfego:

Alta

Nível de Escoamento:

Regular

Acesso ao Imóvel:

Acesso direto

Tipos de Transportes Coletivos:

Ônibus, lotação e metrô

Melhoramentos Públicos:

Coleta de resíduos sólidos, água potável, energia

_{elétrica, telefone, redes de cabeamento para}

transmissão de dados, comunicação e televisão,

esgotamento sanitário, águas pluviais e gás

canalizado

(7)

7

2. CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO

2.1. LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando localiza-se à Rua Estados Unidos esquina com Rua Jamaica, Bairro

de Jardim Paulista, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo.

(8)

8

2.2. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

Denominação:

Rua Estados Unidos

Tipo:

Secundária

Quantidade de Faixas: Três

Mãos de Direção:

Única

Pavimentação:

Asfalto

Traçado:

Retilíneo

Perfil:

Plano

Calçadas:

Cimentada

Iluminação Pública:

Vapor de mercúrio

Nível Comercial:

Médio/Alto

(9)

9 Denominação:

Rua Jamaica

Tipo:

Local

Quantidade de Faixas: Uma

Mãos de Direção:

Única

Pavimentação:

Asfalto

Traçado:

Retilíneo

Perfil:

Plano

Calçadas:

Cimentada

Iluminação Pública:

Vapor de mercúrio

Nível Comercial:

Baixo

(10)

10

2.3. ASPECTOS FÍSICOS

De acordo com os elementos fornecidos, o terreno possui as seguintes características:

=======================================

ÁREA TOTAL:

1.491,00 m² (conforme Planta)

=======================================

Formato:

Bom

Topografia:

Terreno plano, ao nível do logradouro de situação

(11)

11

2.4. RESTRIÇÕES FÍSICAS E LEGAIS AO APROVEITAMENTO

De acordo com o levantamento efetuado, constatamos que o potencial de utilização do

terreno avaliando está limitado pela Lei Nº 16.402, de 22 de março de 2016, da

Prefeitura Municipal de São Paulo. Cujas restrições de uso e ocupação do solo são as

seguintes:

Altura da edificagao menor ou igual a 10 Altura da edificagao superior a 10 metros ZCOR-1 0,05 1,00 1,00 0,50 0,50 10 5 NA 3 (j) NA Tipo de Zona ZONA (a)

Coeficiente de

Aproveitamento Taxa de Ocupagao M axima _Gabarito de altura maxima (metros)

Recuos M inimos (metros) _{Cota parte} maxima de terreno por unidade (metros2) C.A. minimo C.A. basico C.A. maximo (m) T.O. para lotes ate 500 metros2

T.O. para lotes igual ou superior a 500 metros2 Frente (i) Fundos e Laterais Qualificação

(12)

12

3. CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS

3.1 DESCRIÇÃO DO EDIFÍCIO

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Situação:

Construído

Área construída:

582,93 m²

Nº de Pavimentos:

₂

Padrão Construtivo:

_Fino

Posicionamento no Terreno: Isolado e recuado do alinhamento da via pública

Estrutura:

_{Concreto armado}

Fechamento Lateral:

_Alvenaria

Tipo de Cobertura:

_Laje

Apoio da Cobertura:

_Concreto

Revestimento Externo:

_{Tijolos aparentes e massa com pintura à base de látex}

Estado de Conservação:

_Novo

Idade aparente:

_{3 anos}

COMPLEMENTOS

N

o

_{Elevadores Sociais:}

₁

Capacidade Total:

630 Kg

Marca:

Otis

Segurança:

Central de PABX, circuito fechado de TV, portas vigiadas

e sistema de alarme (infra-vermelho)

Segurança contra Incêndio: Extintores, luz e alarme de emergência

(13)

13 CONSTITUIÇÃO DOS PAVIMENTOS

Subsolos:

Não possui

Térreo:

Atendimento, sanitário feminino, sanitário masculino,

sanitário deficiente e gerência

Superior:

Escritórios, sala de reuniões, sanitário feminino, sanitário

masculino, copa, sala técnica, sala de ar condicionado e

caixas eletrônicos.

ACABAMENTOS INTERNOS OBSERVADOS

Piso:

Granito, laminado de madeira, porcelanato e elevado.

Parede:

Massa com base à pintura latex e cerâmico

Forro:

Gesso e laje

(14)

14 ATENDIMENTO

(15)

15 GERÊNCIA

(16)

16 SANITÁRIOS

(17)

17 1ºANDAR

ESCRITÓRIOS

(18)

18 DETALHE DO ELEVADOR

(19)

19 SALA DE APOIO

(20)

20 COPA

(21)

21 VISTA PARCIAL VAGAS COBERTAS

(22)

22 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO

(COMPARATIVO)

O valor de mercado de locação foi obtido com base no unitário definido para o imóvel

avaliando, considerando-se as devidas correções específicas para adequá-lo às

características do avaliando, conforme apresentado no memorial de cálculo e pesquisa

em anexo.

VALOR

ÁREA

EQUIVALENTE

UNITÁRIO

(M²)

(R$/M²)

MERCADO:

923,46

102,70

TOTAL

(R$)

94.839,00

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA

RENDA)

Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no

volume inicial e seus anexos, obtivemos o seguinte valor

de mercado de compra e

venda do imóvel avaliando no conceito de valor justo (“fair value”):

Valor do Empreendimento:

R$ 13.051.553,00

Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer

decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das

premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são

vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis

que carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.

(23)

23

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)

Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor:

Área Unit. Id. Est. Vida Dep. Custo Custo (m2) R$ ap. Rem. Reprodução Reedição Terreno 1.491,00 6.700,00 1,00 9.989.700 9.989.700 01. Edificação 582,93 3.900,00 3 a 56 0,97 2.273.427 2.205.224

Subtotal Edificações 582,93 2.273.427 2.205.224 Edificações e Benfeitorias 56 0,97 2.273.427 2.205.224 Custos 12.263.127 12.194.924 Valor de Mercado F. Comercialização 1,07 13.051.553

Denominação

Edificações

A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de

comercialização positivo de 7% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos

pelo Método da Renda.

(24)

24 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO

Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:

1)

O imóvel avaliando é uma propriedade especializada?

a)

O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais?

Sim

b)

O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande

quantidade de usuários de mercado? Sim

c)

O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não

d)

O imóvel enquadra-se como: Propriedade com baixo grau de especialização

(alguns acabamentos, instalações e especificações foram excutados sob

medida para as necessidades do atual locatário)

2)

A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente:

a)

O imóvel situa-se em local consolidado horizontal;

b)

As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? Sim;

c)

O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? Sim;

d)

A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a

legislação? Sim;

e)

Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das

edificações de acordo com a legislação? Sim;

f)

Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? Sim;

g)

É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações

atuais? Sim;

h)

O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? Sim;

i)

O uso atual está compatível com o entorno do local? Sim;

j)

Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? Não;

k)

Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a

ocupação de imóveis no entorno? Sim;

3)

O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando:

a)

Frente e entrada do Imóvel: Boa

b)

Formato do terreno: Bom

c)

Posicionamento das edificações no terreno: Bom

d)

Distribuição das dependências: Boa

e)

Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Boa

f)

Circulação interna (horizontal e vertical): Boa

g)

Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Boa

h)

Estado de conservação geral: Novo

i)

O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em

aproximadamente 82%, indicando que o imóvel está em uma fase de

mudança

de uso ou retrofit

em termos de investimento em terreno e

(25)

(26)

26 j)

A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado

dividido pelo custo de reedição) está em 0,78% (R$ 94.839,00 /R$

12.194.924,00), abaixo do parâmetro ideal de atratividade para este perfil de

investimento (0,80% a 1,0% ao mês) sinalizando que o imóvel está abaixo

do nível de equilíbrio econômico.

O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em

edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do

terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre

o terreno.

4)

Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando

quanto ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de

preços, temos o seguinte cenário:

a) Nível de oferta: Alto

b) Nível de demanda: Médio/baixo

c) Absorção pelo mercado: Lenta

d) Desempenho do mercado atual: Recessivo

e) Momento de mercado: Nível de preços em baixa

(27)

27 VII. CONCLUSÃO

Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e

venda do imóvel avaliando para a data base de dezembro/2016 no conceito de valor

justo (“fair value”):

VALOR DO EMPREENDIMENTO:

R$ 13.051.553,00

Consideramos que o valor justo para o imóvel avaliando é o indicado acima para a

finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer

que, em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento

futuro, bem como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a

propriedade, outros referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme valores

apresentados no volume inicial para cada imóvel e fluxos de caixa projetados

apresentados em anexo.

É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções

estruturadas pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em

dados fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por

nossa equipe técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem

significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados,

incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras

premissas das quais dependem os resultados projetados.

Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo

qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam

resultados e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos

está sujeita a um número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador,

incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de

vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes.

Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou

desinvestimento.

PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO

DA

CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS

SILVIO J. VELLUDO

(28)

28 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no

22.432.001/1216, que se compõe de 27 (vinte e sete) folhas computadorizadas de um só

lado, sendo a última folha datada.

Em anexo:

- fluxo de caixa mensal projetado – cenário buy to lease

- fluxo de caixa anual projetado – cenário buy to lease

- fluxo de caixa mensal projetado – cenário mercado aberto

- fluxo de caixa anual projetado – cenário mercado aberto

- fluxo de caixa mensal projetado – cenário FII

- fluxo de caixa anual projetado – cenário FII

- pesquisas de valores de locação

(29)

FLUXO DE CAIXA MENSAL PROJETADO

CENÁRIO BUY TO LEASE

(30)

22432_RendaCorp_170102_macro_pdf_e_taxa_media FluxoCaixaMensal

Pessoa Jurídica Convencional

Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas

PIS COFINS - Despesas Operacionais

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Despesas recorrentes FII Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)

- Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)

-/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos

- Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido

+ Depreciação e Amortização

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações

- Necessidade de acréscimo de Capital de Giro - Investimento em novos ativos

- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos

= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas

- Reservas e provisões

-= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Fluxos de Caixa Líquidos do período

= Aplicações + Disponibilidades Inicial

= Aplicações + Disponibilidades Acionistas

- Integralização dos Acionistas

+ Distribuição de Dividendos

- Impostos + Valor Residual

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas

61

62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016 2016

jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 mai/16 jun/16 jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16 dez/16

61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 12.585 - - - - - - - - - - - - - - - (12.585) - - - - - - (12.585) - - - - - - - - - - 12.585 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 12.585 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - (12.585) Página 1 de 11

(31)

- Depreciação

73

74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017

73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 130 583 162,69 161,77 160,85 94,84 94,30 93,77 0,0% 0,0% 0,0% - - -130 130 129 - - - - -5 1 1 1 4 4 4 3 - - - - -3 3 3 - - - - -123 0 0 0 123 (0) (0) 123 14 14 14 109 0 0 0 109 - - - - -0 0 0 109 (12.476) (12.368) - - -109 217 324 109 0 0 0 0 0 0 0 0 -109 - - - - -109 Página 2 de 11 130 129 128 127 127 126 125 125 124 123 122 583 583 583 583 583 583 583 583 583 583 583 159,94 159,03 158,13 158,49 157,59 156,70 155,81 154,93 154,05 93,23 92,70 92,18 92,39 91,87 91,35 90,83 90,31 89,80 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - 128 127 127 126 125 125 124 123 122 - - 5 5 5 5 5 5 5 5 5 4 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 4 4 4 4 4 4 4 4 4 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 - - 3 3 3 3 3 2 2 2 2 - - 122 122 121 120 120 119 118 118 117 116 116 0 0 0 0 0 0 0 0 0 122 122 121 120 120 119 118 118 117 116 116 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 122 122 121 120 120 119 118 118 117 116 116 14 14 14 14 14 14 13 13 13 108 108 107 106 106 105 105 104 103 103 102 0 0 0 0 0 0 0 0 0 108 108 107 106 106 105 105 104 103 103 102 - - 0 0 0 0 0 0 0 0 0 108 107 107 106 106 105 104 104 103 103 102 (12.261) (12.154) (12.048) (11.942) (11.837) (11.733) (11.629) (11.526) (11.423) (11.321) - - - - - - - - - - - 431 537 643 748 852 956 1.060 1.162 1.264 108 107 107 106 106 105 104 104 103 103 102 (0) (0) 0 0 0 (0) 0 (0) (0) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 (0) - - - - - - - - - - 108 107 107 106 106 105 104 104 103 103 102 - - 108 107 107 106 106 105 104 104 103 103 102

(32)

- Depreciação

85

86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018 2018

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