são carlos empreendimentos e participações s.a. relatório anual

2011

( em milhares de reais - r$ )

₂₀₁₁

₂₀₁₀

₂₀₀₉

_{2011 x 2010}

_{2010 x 2009}

receita Bruta

360.506

243.204

551.466

48,2%

-55,9%

receita Bruta com aluguéis

227.495

167.043

154.888

36,2%

7,8%

Escritórios

209,8

148,9

124,1

40,9%

20,0%

outros

7,3

6,1

14,0

19,1%

-56,2%

Lojas dE VarEjo

10,3

12,0

16,8

-13,9%

-28,3%

receita Bruta com Venda de

imóVeis

131.958

75.517

396.578

74,7%

-81,0%

receita líquida

344.191

231.237

531.083

48,8%

-56,5%

lucro Bruto

216.080

193.046

230.173

11,9%

-16,1%

eBitda

176.708

121.642

125.920

45,3%

-3,4%

MargEM EBitda

83,3%

78,1%

84,3%

5,1 p.p.

6,2 p.p

lucro líquido

96.359

91.934

133.385

4,8%

-31,1%

FFo*

100.087

62.470

80.316

60,2%

-22,2%

MargEM FFo

47,2%

40,1%

53,8%

7,1 p.p

- 13,7 p.p

grupo de imóVeis

(m

_{de aBl própria)**}

2011

2010

2009

2011 x 2010

2010 x 2009

Escritórios

319.013

319.709

240.634

-0,2%

32,9%

cEntros dE distriBuição

42.647

42.647

42.647

0,0%

0,0%

Lojas dE VarEjo

47.820

47.820

105.945

0,0%

-54,9%

outros

2.721

2.721

2.721

0,0%

0,0%

total

412.200

412.897

391.947

-0,2%

5,3%

*Funds From operations **Área Bruta LocÁveL

principais indicadores

são carlos empreendimentos e

participações s.a.

relatório anual

2011

( em milhares de reais - r$ )

₂₀₁₁

₂₀₁₀

₂₀₀₉

_{2011 x 2010}

_{2010 x 2009}

receita Bruta

360.506

243.204

551.466

48,2%

-55,9%

receita Bruta com aluguéis

227.495

167.043

154.888

36,2%

7,8%

Escritórios

209,8

148,9

124,1

40,9%

20,0%

outros

7,3

6,1

14,0

19,1%

-56,2%

Lojas dE VarEjo

10,3

12,0

16,8

-13,9%

-28,3%

receita Bruta com Venda de

imóVeis

131.958

75.517

396.578

74,7%

-81,0%

receita líquida

344.191

231.237

531.083

48,8%

-56,5%

lucro Bruto

216.080

193.046

230.173

11,9%

-16,1%

eBitda

176.708

121.642

125.920

45,3%

-3,4%

MargEM EBitda

83,3%

78,1%

84,3%

5,1 p.p.

6,2 p.p

lucro líquido

96.359

91.934

133.385

4,8%

-31,1%

FFo*

100.087

62.470

80.316

60,2%

-22,2%

MargEM FFo

47,2%

40,1%

53,8%

7,1 p.p

- 13,7 p.p

grupo de imóVeis

(m

_{de aBl própria)**}

2011

2010

2009

2011 x 2010

2010 x 2009

Escritórios

319.013

319.709

240.634

-0,2%

32,9%

cEntros dE distriBuição

42.647

42.647

42.647

0,0%

0,0%

Lojas dE VarEjo

47.820

47.820

105.945

0,0%

-54,9%

outros

2.721

2.721

2.721

0,0%

0,0%

total

412.200

412.897

391.947

-0,2%

5,3%

*Funds From operations **Área Bruta LocÁveL

principais indicadores

são carlos empreendimentos e

participações s.a.

relatório anual

1

São Carlos

PrinciPais indicadores

Contracapa

MensageM do Presidente

pag. 02

Perfil corPorativo

pag. 04

Missão e valores

pag. 06

linha do teMPo

pag. 08

01.

contexto setorial

pag. 11

02.

Modelo de negócios e estratégia

pag. 14

03.

recursos huManos

pag. 19

04.

sustentabilidade

pag. 22

05.

ativos intangíveis

pag. 25

06.

governança corPorativa

pag. 26

07.

gestão de risco

pag. 33

08.

deseMPenho econôMico financeiro

pag. 36

09.

Mercado de caPitais

pag. 45

anexos

Demonstrações Financeiras

Relatório dos Auditores Independentes

2

MENSAGEM

DO PRESIDENTE

São Carlos

Prezados senhores,

O ano de 2011 da São Carlos foi marcado por números recordes, que reafirmam a consistência do

nos-so modelo de negócios. Praticamente dobramos de tamanho entre 2007 e 2011: a receita bruta de locação

avançou de R$ 108 milhões para expressivos R$ 227 milhões em 2011, o EBITDA ajustado saltou de R$ 82

milhões para R$ 177 milhões e o valor de mercado do nosso portfólio de imóveis saiu do patamar de R$ 1,51

bilhão para R$ 2,98 bilhões.

Nosso crescimento foi impulsionado, principalmente, pela reduzida taxa de vacância, aliado ao êxito

na renovação de contratos de aluguéis a valores de mercado, reflexo da estratégia de focar em imóveis

corporativos com localização atrativa nos mercados de São Paulo e Rio de Janeiro. A nossa taxa de

va-cância (física) atingiu os menores níveis históricos (0,9%), chegando a zero no Rio de Janeiro. A renovação

dos contratos de aluguéis a valores de mercado, considerando os mesmos imóveis, resultou em receitas

25% superiores na comparação com 2010, ou 5,7 vezes o IGPM, índice de correção padrão para este tipo

de contrato.

Encerramos o ano de 2011 com portfólio composto por 51 imóveis, totalizando Área Bruta Locável

(ABL) própria de 412.200 m

_{, entre imóveis corporativos e lojas de varejo. Adquirimos dois novos imóveis,}

ambos no Rio de Janeiro: o Edifício Generali, empreendimento de 17 andares de escritórios classe A, com

11.173 m

_{de área locável total, no centro da cidade; e o Centro Administrativo Cidade Nova, no bairro de}

mesmo nome, considerado a maior laje corporativa da capital fluminense (5.800 m

_{), com 31.133 m}

_{de área}

locável total, em construção e com previsão de entrega para o final de 2013.

O modelo de negócios da São Carlos consiste em adquirir, preferencialmente, imóveis ineficientes ou

que necessitem de investimentos, realizar as melhorias e modernizações necessárias para aumentar a sua

rentabilidade, com ganho no preço do metro quadrado alugado, e vender esses ativos depois de alcançado

o ponto máximo de maturação. Considerando essa estratégia, realizamos a venda de um imóvel em 2011, o

Centro Empresarial Guaíba, em Porto Alegre, e concluímos as obras, entregando a última das quatro torres

do Centro Administrativo Rio Negro, em Alphaville, vendida em 2010. O desinvestimento em Porto Alegre

foi oportuno, ainda, para nos concentrarmos em nosso foco geográfico – o eixo Rio-São Paulo.

No decorrer do ano, cerca de 10% de nosso portfólio estava em reforma ou em construção,

aumen-tando a nossa expectativa de desempenho futuro, quando esses empreendimentos passarem a gerar caixa.

A nossa expectativa é grande com relação ao Edifício Venezuela 43, localizado na região portuária

do Rio de Janeiro, junto ao centro da cidade, onde consideramos existir forte potencial de valorização, por

conta da revitalização que será feita na região visando às Olimpíadas de 2016. Adquirido em estágio

avan-çado de depreciação, o imóvel tem cerca de 4.200 m

_{de área locável, distribuídos em nove andares, está}

3

São Carlos

relatório anual 2011

passando por uma reforma completa, que consumiu R$ 7,6 milhões em 2011. Com previsão de entrega para

o final de junho de 2012, o imóvel já encontra-se pré-locado.

Se no plano econômico os resultados nos deixam entusiasmados, nas dimensões social e ambiental

não foi diferente. Demos um importante passo no sentido de certificar os nossos empreendimentos com o

LEED®, concedido pelo United States Green Building Council (USGBC) – que avalia e reconhece soluções

e tecnologias sustentáveis nos empreendimentos imobiliários. Os Edifícios Padauiri e Demini, do Centro

Administrativo Rio Negro, localizados em Alphaville (SP), foram contemplados com o “LEED® for Existing

Buildings: Operation & Maintenance (EB:O&M)” – certificação para prédios em operação, no segmento de

operações e manutenção. Esta foi a primeira certificação LEED® Silver no conceito Multiple Buildings do

Brasil, fato que nos dá grande orgulho.

Os nossos colaboradores, nosso principal ativo, passaram a contar com um programa ainda mais

estruturado de remuneração variável baseada em metas, o que se estende para todos os níveis na

Compa-nhia, incluindo os cargos operacionais. A possibilidade de obtenção de uma remuneração variável atrativa

relacionada aos resultados alcançados tem mostrado, historicamente, bons resultados, contribuindo para o

crescimento sustentável da Companhia e impactando positivamente no clima organizacional.

Estamos otimistas com o mercado de edíficios corporativos em 2012. Esperamos que as taxas de

va-cância mantenham os baixos patamares observados recentemente. Dado a existência no mercado de uma

demanda represada, a nossa expectativa é que esse segmento de imóveis para locação apenas venha a

alcançar níveis mais próximos ao ponto de equilíbrio a partir de 2013, por conta da entrega de novos

edifí-cios, o que vai contribuir para uma melhor relação entre oferta e demanda. Para acompanhar esse potencial

crescimento do mercado, contamos com caixa de R$ 300 milhões e buying power de R$ 1,0 bilhão.

Com foco nesses objetivos, buscando sempre o ganho de eficiência e a maior rentabilidade do capital

investido, continuaremos investindo na qualificação e retenção de nossos colaboradores, que são o motor

de todos os negócios realizados e aos quais aproveitamos para agradecer o envolvimento e o

comprome-timento na construção de uma empresa rentável e sólida. Também seguiremos revisitando processos e

analisando com responsabilidade, com base em critérios definidos, eventuais oportunidades de negócios com

potencial de gerar valor aos nossos acionistas, aos quais também agradecemos pela confiança ao longo de 2011.

Aos nossos conselheiros e diretores, cujo apoio foi fundamental para o crescimento no decorrer do exercício,

reafirmamos o compromisso de elevar a posição da Companhia, trabalhando com afinco e determinação.

felipe góes

4

PERFIL

São Carlos

relatório anual 2011

Com sede administrativa em São Paulo e

44 funcionários, foca suas atividades no

merca-do de imóveis comerciais merca-do eixo Rio-São Paulo,

cidades que reúnem 9,2% da população do País e

foram responsáveis por aproximadamente 17,4%

do Produto Interno Bruto (PIB) nos últimos anos,

segundo o IBGE.

Ao final de 2011, a Companhia contava com

51 imóveis comerciais, sendo 29 de escritórios

corporativos, 20 de varejo e dois de outros tipos

(um centro de distribuição, em Barueri, São

Pau-lo, e um edifício na Praça da Bandeira, no Rio de

Janeiro), totalizando 412.200 m

_{de área bruta}

locável (ABL) própria e valor de mercado. e

va-lor de mercado estimado em R$ 2,98 bilhões. A

São Carlos encerrou o ano de 2011 com receita

bruta de locações R$ 227 milhões, 36% superior

ao resultado do ano anterior, sendo que 92% da

receita provém do aluguel de imóveis

corporati-vos, enquanto 5% deriva de lojas de varejo e 3%

de outros imóveis.

A São Carlos atua, há 22 anos, na gestão patrimonial de

imóveis comerciais, sendo que, por diversos anos, foi a única

empresa listada em bolsa a operar neste segmento no Brasil.

Formada em 1989, como uma

controla-da controla-da empresa de varejo Lojas Americanas S.A.

responsável por seus ativos imobiliários, ao

lon-go dos últimos anos a São Carlos mudou o perfil

do seu portfólio, concentrando-se cada vez mais

em imóveis corporativos nos mercados de São

Paulo e Rio de Janeiro. O foco está em

empreen-dimentos de reconhecida qualidade, localização

privilegiada e com grande potencial de

valoriza-ção. Hoje, a locação dos ativos provenientes das

Lojas Americanas, e onde estão localizadas

uni-dades comerciais da mesma, representa menos

de 2% da receita.

Suas ações integram o Novo Mercado da

BM&FBOVESPA (ticker code: SCAR3), o que

confere à Companhia o nível mais elevado de

Governança Corporativa desse segmento

di-ferenciado de mercado. As ações ordinárias da

São Carlos integram o IGCX (Índice de Ações

com Governança Corporativa), o ITAG (Índice de

Ações com Tag Along Diferenciado), o IMOB

(Ín-dice Imobiliário) e o SMALL (Ín(Ín-dice Small Cap).

5

São Carlos

relatório anual 2011

composição dos imóveis - 51 imóveis comerciais

escritórios escritórios escritórios outros varejo varejo outros outros receita de Locação

distribuição geográfica (em termos de vaLor) abL própria:412.200 m2

29

92

79

2

5

11

3

10

»

»

»

»

»

»

»

»

20 »

58

41

1

»

»

»

Propiciar negócios de

sucesso no Brasil por meio

de imóveis corporativos e

comerciais que estimulem

a interação, o bem-estar e

a responsabilidade social e

ambiental, antecipando as

necessidades dos

nossos clientes.

MISSãO

Foco no resultado

trabalhaMos seMPre coM foco no resultado Para o acionista

e na valorização sisteMática do nosso Portfólio, nuMa estrutura

enxuta e coM controle PerManente de custos

Equipe

o nosso Maior ativo é gente boa, trabalhando eM equiPe.

Meritocracia

nossos Profissionais são reMunerados coM base nos

resultados gerados Para o acionista.

Relacionamento

relacionaMentos sólidos e duradouros coM nossos clientes e

fornecedores são a base do nosso cresciMento.

Ética

atuaMos coM ética eM tudo que fazeMos.

VALORES

1 9 8 5 - 1 9 8 9

1998

constituída eM 10 de outubro de 1985, a são carlos coMeçou a

oPe-rar efetivaMente no final de 1989, coMo uMa controlada da

eM-Presa de varejo lojas aMericanas s.a., resPonsável Pelos ativos

iMobiliários da varejista.

origeM do atual Modelo de

negócio, coM a transferência

Para a são carlos de todos os

ativos iMobiliários das lojas

aMericanas, na éPoca

consti-tuídos Por lojas de rua,

cen-tros de distribuição, edifícios

de escritório, iMóveis vagos e

terrenos.

1999

seParação da coMPanhia e dos

ativos iMobiliários do

restan-te do gruPo. a nova são carlos

Passou a ser uMa coMPanhia de

caPital aberto coM ações

lista-das eM bolsa de valores e seM

vínculo societário coM as lojas

aMericanas, PoréM ainda

contan-do coM essa eMPresa coMo uM de

seus PrinciPais locatários.

edifício ericsson – são pauLo (sp)

2009

2010

2011

torna-se Pioneira eM terMos de eMPreendiMentos sustentáveis no

brasil, coM a obtenção da certificação leed® core & shell (cs) na

categoria PlatinuM, Mais alto grau do conjunto de selos

con-cedido Pela united states green building council (usgbc), Para o

eldorado business tower, eMPreendiMento na cidade de são Paulo

desenvolvido eM Parceria coM a gafisa. foi o PriMeiro edifício na

aMérica latina a receber essa distinção.

registro de voluMe recorde

eM terMos de transações de

coMPra e venda de

eMPreendi-Mentos, que totalizou r$ 600

Milhões no ano. Pela PriMeira

vez, o Portfólio atingiu o

va-lor de Mercado estiMado eM r$

2,22 bilhões, suPerando os r$ 2

bilhões.

o valor de Mercado estiMado do Portfólio da coMPanhia

alcança r$ 3 bilhões. os edifícios Padauiri e deMini, do centro

adMinistrativo rio negro, eM alPhaville (sP), são os PriMeiros

no brasil a sereM conteMPlados coM o leed® for existing

buildings: oPeration e Maintenance (eb:o&M) silver, no

con-ceito Multiple Buildings.

2006

2008

adesão, eM 13 de dezeMbro, ao

novo Mercado, nível Mais alto

de governança corPorativa da

bM&fbovesPa, coM siMultânea

realização de oferta Pública

de ações, quando caPtou

aPro-xiMadaMente r$ 350 Milhões

Para investir na exPansão de

suas atividades.

Portfólio atinge valor de

Mer-cado estiMado r$ 1,51 bilhão,

ultraPassando Pela PriMeira

vez a Marca do r$ 1 bilhão.

condominio citytower - rio de janeiro (rj)

01.

CONTEXTO

SETORIAL

O mercado imobiliário brasileiro passou por uma

verdadeira revolução nos últimos dez anos.

Após o fim do BNH (Banco Nacional de

Ha-bitação) em 1986, o setor enfrentou um período

de praticamente 20 anos de estagnação. A

re-tomada se deu por uma série de fatores como o

controle da inflação, o fortalecimento da moeda, o

equilíbrio das contas públicas, o baixo risco fiscal

e, sobretudo, a criação de novos marcos

regula-tórios, que permitiram o reflorescimento do

cré-dito imobiliário e trouxeram maior segurança aos

agentes financeiros, empresários e compradores.

No ano de 2003, por exemplo, o Produto

Interno Bruto (PIB) da construção civil chegou a

registrar retração de 5,5%. Em 2010, esse

mes-mo indicador apresentou crescimento de 11,5% e,

em 2011, alta de 4,8%, de acordo com estimativa

da Câmara Brasileira da Indústria da Construção

(CBIC), que projeta ainda este mesmo percentual

para 2012.

O crescimento tem se mostrado

sustentá-vel, apoiado, sobretudo, no nível de crédito, que

ainda tem muito espaço para crescer no País.

O Banco Central indica que a percentagem do

mercado de crédito imobiliário em relação PIB é

de menos de 5%, muito inferior àqueles

registra-dos em mercaregistra-dos como o espanhol (61%),

norte--americano (70%) e chileno (20%). Portanto, a

disponibilidade do crédito imobiliário no Brasil

seguirá, por algum tempo, ainda muito pequena

quando comparada a outros países, mesmo

man-tendo o crescimento visto recentemente.

A tendência é positiva. Existe uma forte

de-manda reprimida por imóveis, tanto residenciais

quanto comerciais e, ao mesmo tempo,

observa--se a recente melhoria da renda média da

po-pulação com contínuo crescimento do nível de

atividade econômica no País. Por outro lado, há

uma forte vontade política no sentido de reduzir

o déficit residencial no Brasil. Ainda contribuindo

para as boas perspectivas do setor, a contínua

redução das taxas de juros tende a favorecer a

tomada de financiamentos imobiliários que, por

conta de seus prazos mais extensos, são mais

sensíveis à taxa de juros.

11

São Carlos

2011

O cenário em 2011 manteve-se positivo para

o setor imobiliário brasileiro. Os fatores que

aba-laram a economia mundial no ano, especialmente

representada pela crise fiscal de alguns países

pe-riféricos da Zona do Euro, não influenciaram de

forma contundente a trajetória de expansão do

mercado imobiliário no Brasil. Ainda que o nível

de crescimento tenha sido menor do que o do ano

anterior, o setor manteve crescimento,

impulsio-nado por baixos índices de desemprego, crédito

crescente e aumento do investimento estrangeiro.

O índice de desemprego atingiu o menor

nível, em dezembro de 2011, desde o início da

sé-rie do IBGE em 2002, alcançando 4,7%. Ao final

do ano, a taxa média era de 6,0%, sendo que em

2010 havia ficado em 6,7%. A qualidade do

em-prego também segue favorável, com 53,6% de

pessoas ocupadas com carteira assinada em

re-lação ao contingente total de ocupados em 2011,

ante 51,6% no ano anterior.

O crédito destinado às empresas cresceu

de maneira sólida, apesar de ter apresentado

rit-mo mais rit-moderado do que no ano anterior, com

elevação de 17,4% em 2011 (ante 19,2% em 2010),

de acordo com dados do Banco Central. Já os

investimentos estrangeiros diretos no Brasil

atin-giram o valor recorde de US$ 101,7 bilhões, 29%

maior do que o recorde anterior, registrado em

2010, quando US$ 78,6 bilhões ingressaram no

Brasil em forma de investimentos.

São Carlos

relatório anual 2011

12

centro administrativo rio negro - são pauLo (sp)

13

Mercado iMobiliário

de escritórios

Esse cenário emoldurou o desempenho do

mercado imobiliário de escritórios no Brasil. A

li-mitada oferta de novos espaços, aliada à

manu-tenção da forte demanda, valorizou o mercado,

apesar do ímpeto do crescimento ter suavizado

se comparado ao ano anterior. A procura por

la-jes corporativas, sobretudo em São Paulo e no

Rio de Janeiro, manteve-se em níveis elevados ao

longo de 2011.

Os investimentos na economia brasileira

le-vam as companhias a procurarem espaços para

escritórios que ofereçam elevada qualidade e

efici-ência, satisfazendo as necessidades de

investimen-tos e fortalecendo o mercado de lajes corporativas.

As cidades de São Paulo e do Rio de

Ja-neiro são os principais mercados para edifícios

corporativos do Brasil com, aproximadamente, 11

milhões e 6 milhões de m

_{de Área Bruta Locável}

(ABL), respectivamente. Enquanto São Paulo é

caracterizado por possuir espaços corporativos

mais espalhados pela cidade, o Rio de Janeiro

es-barra na escassez de terrenos que as barreiras

geográficas da cidade impõem.

A taxa de vacância atingiu os níveis mais

baixos do mercado, chegando a 2,1% no quarto

trimestre em São Paulo e 1,6% no Rio de Janeiro,

de acordo com a consultoria CB Richard Ellis.

O desequilíbrio entre a escassez de

ofer-ta e a demanda aquecida levou os reajustes de

contratos de aluguel a valores acima da inflação.

Ainda segundo a CB Richard Ellis, os preços

mé-dios pedidos de locação alcançaram R$ 140,0/

m

_{/mês no 3º trimestre de 2011, em São Paulo e}

no Rio de Janeiro. Na média das duas cidades, os

números são 17% superiores quando comparados

ao ano anterior.

A expectativa é que para os próximos anos,

devido ao atraso na entrega de

empreendimen-tos, especialmente corporativos, a vacância se

mantenha baixa e, à medida que os novos

em-preendimentos forem concluídos, a taxa de

va-cância deve se elevar gradativamente.

São Carlos

02.

MODELO DE NEGÓCIO

E ESTRATÉGIA

O objetivo da São Carlos é assegurar o

crescimento sustentável do seu portfólio, para

a maximização do retorno aos acionistas.

14

São Carlos

relatório anual 2011

A Companhia é uma das líderes em receitas

e rentabilidade em seu setor no Brasil, e cresce

anualmente a taxas superiores àquelas

registra-das pelo mercado.

Os três principais elementos de sua

estra-tégia incluem: adquirir imóveis bem localizados e

com potencial de valorização, maximizar a

renta-bilidade dos imóveis por meio de investimentos e

da eficiência na administração condominial e, por

fim, manter uma situação financeira responsável.

uMa eMPresa “oPortunística”

A São Carlos tem uma estratégia bem

de-finida de crescimento que busca oportunidades

de investimento em imóveis corporativos, focada

em empreendimento com localização

privilegia-da, em São Paulo e no Rio de Janeiro, em regiões

com potencial de valorização, antecipando

ten-dências de desenvolvimento urbano.

Identificadas as áreas prioritárias, a São

Car-los avalia oportunidades de aquisição de imóveis

depreciados e ineficientes, onde a Companhia

realiza as reformas necessárias para sua

moder-nização e as melhorias na gestão predial que

per-mitam aumentar a sua rentabilidade, com ganho

no valor de locação do metro quadrado. Depois

que os imóveis já alcançaram o ponto máximo

de maturação, a São Carlos desinveste e usa os

recursos oriundos da venda para reiniciar o ciclo.

Portanto, o negócio da São Carlos não é

apenas auferir renda de seu portfólio. Antes da

concretização de qualquer negócio, a Empresa

coloca em prática uma série de análises

merca-dológicas e financeiras criteriosas para

selecio-nar os empreendimentos com potencial de

agre-gar mais valor a seus objetivos estratégicos, por

meio de extensas pesquisas de mercado.

edifício pasteur 110 – rio de janeiro (rj)

16

Um outro exemplo notório deste modelo

é o empreendimento conhecido como Edifício

Mesbla (atual Edifício Passeio), antiga sede da

varejista, localizado na Rua do Passeio, 42 e 56,

na região central do Rio de Janeiro. Típico

pro-jeto de retrofit, o edifício passou por uma

revi-talização completa, ao mesmo tempo em que o

entorno se modificava. A reforma foi feita com

cuidado especial a fim de preservar sua memória

arquitetônica – o edifício passa por um

proces-so para se tornar patrimônio histórico municipal.

Hoje, o edifício está locado para uma grande

em-presa de call center.

gestão focada no resultado

Depois que o empreendimento é adquirido

e passa a fazer parte do portfólio, a Companhia

adota procedimentos de gestão imobiliária com

o objetivo de reduzir custos, maximizar

oportuni-dades de geração de receitas, otimizar a

utiliza-ção de seus ativos e mitigar riscos. Para tal,

ado-ta uma política rígida de planejamento e controle

que é aplicada em toda a gestão do ativo.

As medidas visam aumentar a geração de

caixa e melhorar as margens de rentabilidade. A

gestão dos imóveis é feita de forma ativa,

bus-cando a ampliação da área locável, a

identifica-ção de rendas acessórias, a realizaidentifica-ção de

inves-timentos em retrofit (reformas e melhorias) e a

otimização da administração condominial por

meio da introdução de rígido controle de

despe-sas e da eliminação de desperdícios.

A redução de custos de administração

con-dominial é importante fator para manter a

com-petitividade do empreendimento e suas margens.

Os custos condominiais podem ser reduzidos

renegociando-se os contratos de prestação de

serviços no imóvel, tais como manutenção de

elevadores, de ar condicionado, elétrica,

hidráu-lica, segurança predial, limpeza, dentre outros. A

redução do valor de condomínio por metro

qua-drado torna-se relevante, na medida em que

pos-sibilita ao longo do tempo o aumento do valor

do aluguel pago pelos inquilinos, sem acréscimo

do custo de ocupação total dos mesmos. O valor

total de desembolso por parte do inquilino é o

mesmo, mas a renda de locação da São Carlos

é maior, já que as despesas do condomínio são

pagas pelos locatários.

A São Carlos também investe

continuamen-te na excelência da administração predial, o que

inclui a adoção de rigorosos padrões referentes à

gestão e preservação de recursos naturais. Este é

um aspecto que, ainda que demande altos

inves-timentos, tende a gerar redução de custos para

o condomínio e suas unidades em relação a itens

como água e energia. Adicionalmente, propicia

maior valor de locação por metro quadrado, já

que as empresas cada vez mais estão dispostas a

pagar um adicional para contribuir com a

susten-tabilidade ambiental. Portanto, além de ser um

princípio adotado na Companhia, estando

inclu-ída na sua Missão, a responsabilidade ambiental

tem também relevância em termos econômicos.

São Carlos

situação financeira

resPonsável

O terceiro ponto que é foco no modelo de

negócio da São Carlos é a disciplina de capital. Em

sua política de gestão, a Companhia assume a

ma-nutenção de uma relação saudável entre dívida e

capital próprio. Ao adquirir um imóvel, a São

Car-los procura investir 30% com recursos próprios,

enquanto 70% provêm de capital de terceiros.

Cada projeto deve se autofinanciar, ou seja, as

re-ceitas de locação devem cobrir o pagamento de

juros e a amortização da dívida, sem a

necessida-de necessida-de comprometer as receitas necessida-de outros imóveis.

A utilização de capital próprio pode ocorrer

tanto na aquisição quanto na modernização e na

atualização tecnológica dos imóveis, sempre

le-vando em consideração a projeção de fluxo de

caixa de forma a não comprometer a liquidez. A

relação dívida/EBITDA, ao final de 2011, estava em

3,2 vezes e, com R$ 300 milhões em caixa, a

Com-panhia apresenta buying power de R$ 1,0 bilhão.

17

São Carlos

relatório anual 2011

centro empresariaL guaíba – porto aLegre (rs)

edifício mykonos – são pauLo (sp)

03.

RECURSOS

HUMANOS

Em 2011, a São Carlos investiu na estruturação

de sua política de recursos humanos.

Tais ações visam ampliar o nível de

comuni-cação interna, a satisfação entre a empresa e seus

colaboradores, e a identificação das principais

competências de cada colaborador.

A Companhia contratou uma consultoria

es-pecializada para avaliar as características de

remu-neração, enquanto outra consultoria aprimorou a

política de cargos e de avaliação dos colaboradores.

O empenho em ser reconhecida como um

ótimo lugar para se trabalhar é contínuo. Para

criar um ambiente estimulante, os colaboradores

não apenas têm liberdade, como são incentivados

a expressar ideias e opiniões que possam gerar

maior valor para a Companhia. Desde a sua

for-mação, a cultura da São Carlos é cunhada em

con-ceitos de meritocracia. A política de remuneração

variável é atrelada ao cumprimento de metas

agressivas de negócios, e se aplica para todos os

cargos, sem exceção. Tal modelo tem registrado

um histórico de sucesso.

Em 2011, a empresa investiu R$ 58 mil em

treinamentos, cursos internos, seminários e

finan-ciamentos total ou parcial de cursos.

Ao final do ano de 2011, a São Carlos contava

com 44 colaboradores, o que representa

cresci-mento de 30% em relação a 2010. Além de

supor-tar o crescimento orgânico recente, o aumento do

número de colaboradores dá apoio aos planos de

crescimento da Companhia nos próximos anos.

Com uma equipe formada, prioritariamente,

por profissionais com experiência no setor, a

mé-dia de idade é de 30 anos. Atualmente, 93% dos

profissionais possuem graduação e 34% são

pós--graduados. Com relação ao gênero, 59% são do

sexo masculino e 41% do feminino.

19

São Carlos

20

Meritocracia

A cultura da Companhia está focada em

resultados e baseia-se na meritocracia. O

de-sempenho dos funcionários é acompanhado em

relação a metas estabelecidas anualmente. Cada

um, incluindo aqueles colaboradores alocados

em cargos operacionais, tem um conjunto de

metas definidas a atingir. As conquistas de tais

metas individuais, além de metas coletivas

de-finidas, se constituem na base do programa de

compensações variáveis.

Para acompanhar o desempenho da equipe

de profissionais na execução de suas atividades,

foi introduzida uma ferramenta de

desempe-nho gerencial que mede o progresso das metas

mensalmente. A evolução com relação a cada

meta estabelecida é monitorada em reuniões

mensais. Todos os funcionários têm também seu

desempenho individual avaliado tanto por seus

pares, como por seu gestor. Este modelo

permi-te alinhar a cultura e os valores da Companhia

àqueles da equipe que conduz o seu dia a dia.

É também como uma ferramenta motivacional

proporcionando ao colaborador o

conhecimen-to de dois aspecconhecimen-tos fundamentais em termos

profissionais: como ele é visto pela Companhia e

o que esta espera de seu desempenho.

Plano de oPção de coMPra

de ações

Os profissionais da São Carlos em cargos de

diretoria e gerência recebem o benefício

adicio-nal de participar do plano de opções de compra

de ações concedido pela Companhia. O plano se

constitui em mais uma ferramenta para a

reten-ção desses profissionais, alinhando seus

interes-ses pessoais aos de todos os acionistas, uma vez

que reforça o senso de propriedade nesses

profis-sionais. Nove funcionários (69% do total dos

ges-tores) participaram do programa ao longo do ano

de 2011.

coLaboradores - por gênero

mascuLino

59 »

41 »

São Carlos

edifício corporate pLaza - são pauLo-sp

04.

Ao reformar os imóveis que adquire a São

Carlos emprega uma política criteriosa de

responsabilidade ambiental baseada, entre outros

critérios, na construção sustentável, economia de

água, eficiência energética, seleção de materiais e

recursos, além de qualidade ambiental interna.

22

São Carlos

relatório anual 2011

A Companhia tem como meta certificar todos

os seus empreendimentos com o LEED®, selo

con-cedido pelo United States Green Building Council

(USGBC), organização sem fins lucrativos que avalia

condições e padrões de sustentabilidade em

empre-endimentos imobiliários.

A primeira certificação ambiental obtida por um

imóvel de seu portfólio foi em 2009, quando o

Eldo-rado Business Tower, empreendimento na cidade de

São Paulo desenvolvido em parceria com a construtora

Gafisa, recebeu o LEED® Core & Shell (CS) na

catego-ria Platinum, que é o mais alto grau. Este foi o primeiro

edifício da América Latina e também um dos três

pri-meiros do mundo a receber essa distinção fora dos

Es-tados Unidos. A Companhia tornou-se, assim, pioneira

em termos de empreendimentos sustentáveis no Brasil.

Do portfólio atual da São Carlos, dois

empreen-dimentos já são certificados, os edifícios Padauiri e

De-mini, ambos no Centro Administrativo Rio Negro, em

Alphaville, São Paulo. Eles foram contemplados em

2011 com o LEED® for Existing Buildings: Operation &

Maintenance (EB:O&M), na categoria Silver, conceito

Multiple Building para prédios já em operação. O

con-sumo de energia em tais edifícios, que foram os

pri-meiros a serem certificados na categoria Silver no

Bra-sil, é 41% inferior à média nacional de prédios similares.

Os edifícios contam também com 100% de economia

de água potável para irrigação.

Dando continuidade ao objetivo de certificar

todo o portifólio, em 2012 a empresa iniciará outros

processos de certificação. Trabalhando para os

em-preendimentos já em operação como são os casos

do Edifício Itaim Center e do Corporate Plaza, em São

Paulo, e do Condomínio CityTower, no Rio de Janeiro;

e para os empreendimentos em reforma e construção

como o Edifício Barros Loureiro, em São Paulo, e o

Centro Empresarial Cidade Nova, no Rio de Janeiro.

SUSTENTABILIDADE

edificio passeio - rio de janeiro (rj)

edifício serasa experian – são pauLo (sp)

05.

ATIVOS INTANGÍVEIS

As empresas são formadas por um conjunto de

valores e princípios que norteiam suas ações.

25

São Carlos

relatório anual 2011

As empresas são formadas por um conjunto

de valores e princípios que norteiam suas ações.

As atividades, por sua vez, são executadas por

pessoas que seguem tais preceitos, respeitados

a cultura e os valores. Em um horizonte de

tem-po, esse conjunto de ações, quando executado

com excelência, cria um histórico de atuação que

transmite aos stakeholders a essência

corporati-va expressa nos Valores.

Aspectos como este, que nem sempre

po-dem ser medidos em termos financeiros, ainda

que representem importante parcela na

percep-ção de valor, são os chamados ativos intangíveis.

Como pioneira no setor, com mais de 22

anos de atuação, a São Carlos traz consigo a

tradição e a experiência de ser uma Companhia

reconhecidamente séria e sólida. Sua marca,

his-tória e capital humano, fazem da São Carlos um

sinônimo de inovação e um diferenciado

prove-dor de soluções imobiliárias e financeiras.

Marca

A São Carlos é referência em seu

segmen-to de atuação, tendo em vista o sucesso de suas

operações desde a sua formação. A expertise de

sua equipe, somada ao seu perfil inovador de

ne-gócios, baseado na geração de valor, a colocam

a frente de seus potenciais pares. Como forma

de aumentar a exposição da marca, em 2011,

to-dos os empreendimentos do portfólio receberam

uma placa com a marca da São Carlos

Empreen-dimentos, de modo que locatários e usuários

sai-bam que o edifício está sob sua gestão e

respon-sabilidade. O objetivo é reforçar com o público

em geral, o conhecimento e a solidez da marca

como gestora de imóveis comerciais. A indicação

de que o imóvel está sob sua gestão

represen-ta um compromisso firmado pela Companhia de

que o mesmo receberá toda a atenção e

inves-timentos necessários para que esteja atualizado

com as mais modernas práticas de gestão.

Modelo e equiPe de gestão

O foco da São Carlos na criação de valor ao

acionista é a essência da atuação da Companhia.

A prática do discurso é confirmada pela atividade

diária que busca formar mais do que uma relação

comercial com seus inquilinos, mas uma relação

de confiança, baseada no conceito de parceria e

relacionamento de longo prazo.

A equipe de profissionais é também um

re-levante valor intangível da São Carlos, que tem

em seus quadros executivos experientes e

reco-nhecidamente competentes em suas funções.

06.

A São Carlos foi a primeira empresa de seu

segmento de atuação no Brasil a ter ações

listadas em Bolsa de Valores, em 1999.

26

São Carlos

relatório anual 2011

O pioneirismo e comprometimento com o

in-vestidor foi reforçado em dezembro de 2006, com

o ingresso da Companhia no Novo Mercado,

seg-mento que reúne seleto grupo de companhias que

atendem aos mais altos níveis de

comprometimen-to com as práticas de Governança Corporativa.

A política de negociação de ações e

divul-gação de informações, resultados e fatos

relevan-tes da Companhia baseia os procedimentos

ado-tados no dia a dia de sua comunicação com os

stakeholders, o que garante total cobertura de seus

passos por investidores institucionais, pessoa física

e analistas de mercado.

A ética na gestão e condução dos negócios é

a base do modelo adotado na São Carlos, desde a

sua criação.

conselho de adMinistração

O Conselho de Administração tem como

mis-são proteger os interesses dos acionistas, focando

a geração de valor a curto e longo prazo e zelando

para que as decisões e ações dos

administrado-res, na busca desses objetivos, estejam alinhadas

aos valores da Companhia. Ao Conselho, compete

definir as políticas gerais dos negócios, eleger os

diretores estatutários e monitorar o desempenho

empresarial da Companhia e dos diretores que

ele-geu, entre outras atribuições.

Atualmente, o Conselho de Administração da

São Carlos é composto por seis membros eleitos

em Assembleia Geral, sendo dois independentes,

eleitos por acionistas minoritários, com mandato

unificado de dois anos, podendo ser reeleitos e

destituídos a qualquer momento pelos acionistas,

reunidos em Assembleia Geral. A participação de

membros independentes representa atualmente

30% da composição total do Conselho.

De acordo com o Estatuto da Companhia,

que está disponível no site da Companhia (http://

www.scsa.com.br), nenhuma decisão que mude o

planejamento estratégico do Grupo pode ser

to-mada sem a anuência do Conselho de

Administra-ção. As reuniões ocorrem por meio de convocação

do presidente ou de qualquer conselheiro.

GOVERNANÇA

CORPORATIVA

edifício generaLi - rio de janeiro (rj)

28

coMPosição do conselho de adMinistração

ROLANDO MIFANO

Presidente

ROGÉRIO ZIVIANI

Independente

RICARDO ARDUINI

CECÍLIA SICUPIRA

Suplente

JORGE FELIPE

LEMANN

MANUEL CALDAS

Suplente

ROBERTO THOMPSON

CLÁUDIO SZAJMAN

Suplente

ABRAM SZAJMAN

Independente

Presidente

Rolando Mifano – O Sr. Mifano trabalhou

na São Carlos Empreendimentos e Participações

S.A. até janeiro de 2012 como

Diretor-Presiden-te e PresidenDiretor-Presiden-te do Conselho da Administração,

quando deixou o cargo de Diretor-Presidente,

mas permanece na presidência do Conselho.

Anteriormente à São Carlos, o Sr. Mifano foi

Di-retor de crédito imobiliário do Comind no

pe-ríodo de 1970 a 1985, passando pelo Unibanco

como Superintendente de investimentos

imobi-liários em 1985 e 1986. O Sr. Mifano

transferiu--se para o Carrefour em 1987, onde exerceu o

cargo de Diretor de Desenvolvimento e

Expan-são para a América Latina até se transferir para

a São Carlos. Formou-se em Administração de

Empresas pela FGV - SP e cursou Informática

aplicada a empresas no CEPIA e Informática

Ge-ral no National des Arts et Offices, ambos em

Paris, França.

conselheiros

Jorge Felipe Lemann – O Sr. Jorge Felipe

Lemann possui OPM da Harvard Business

Scho-ol. É membro do Conselho Consultivo da Adeval

(Associação das Empresas Distribuidoras de

Va-lores) e membro do Conselho de Administração

da São Carlos Empreendimentos e Participações

S/A. Fundou em 2003, as empresas Flow

Corretora de Câmbio, Títulos e Valores

Mobi-liários S/A e Flow Corretora de Mercadorias

Ltda., onde exerce atualmente o cargo de

Di-retor. Antes de fundar a Flow CCTVM S/A e

Flow CM Ltda., trabalhou, desde o início da

década de 1990, em instituições financeiras

e de auditoria, a saber, na Price Waterhouse

Coopers, como Assistente de Auditoria; Célio

Pelajo CCV, como Operador de Cliente Junior;

Ativa S/A CCTV, como Operador de Bolsa; no

Banco Matrix, como Trainee, Gerente de

Pro-jeto na Andrade Gutierrez; Unibanco

Corre-tora, como Operador de Contas Especiais; e

na Link CCTVM como Sócio Responsável pela

área Internacional.

Roberto Moses Thompson Motta –

O Sr. Roberto Motta integrou o departamento

de finanças corporativas do Banco de

Investi-mentos Garantia S.A. de 1986 a 1992, quando

foi responsável pelas operações de fusões e

aquisições e emissões de dívidas externas para

clientes como Shell, Aracruz e IBM. Em 1993, em

conjunto com os sócios controladores do Banco

Garantia, fundou a GP Investimentos S.A., que

se tornou a maior companhia de private equity

da América Latina. Na GP foi responsável pela

São Carlos

29

São Carlos

relatório anual 2011

captação de fundos com investidores estrangeiros

num total de US$ 1,5 bilhão. Concretizou a compra

do controle de inúmeras companhias,

notadamen-te Gafisa S.A., Multicanal S.A., Supermercados Sé,

SuperMar S.A., Telemar S.A., ALL, Submarino S.A.

e Ferrovia Centro Atlântico. Em 2001, se retirou da

administração da GP, permanecendo como

conse-lheiro até 2010.

A partir de 1999, o Sr. Thompson Motta

con-centrou a sua atividade profissional em

ativida-des relacionadas aos conselhos da AmBev S.A.,

Anheuser-Busch InBev S.A. (Bélgica), Lojas

Ame-ricanas S.A. e São Carlos Empreendimentos e

Participações S.A. O Sr. Thompson Motta é

con-selheiro destas empresas e também membro do

comitê financeiro da Anheuser-Busch InBev,

Lo-jas Americanas e AmBev. Nestas funções liderou

diversas operações de aquisições feitas por estas

companhias, notadamente a fusão entre

Brah-ma e Antarctica para forBrah-mar a AmBev em 1999,

a aquisição da Quilmes (Argentina) pela AmBev

em 2002, a fusão da AmBev e Interbrew

(Bélgi-ca) em 2004 para formar a InBev S.A., a aquisição

do Submarino pela Americanas.com em 2006 e a

aquisição da Anheuser-Busch Inc pela Inbev em

2008 para formar a Anheuser-Busch InBev S.A.

O Sr. Thompson Motta é graduado em

En-genharia pela Pontifícia Universidade Católica do

Rio de Janeiro - PUC/RJ (1981) e tem MBA pela

The Wharton School, Universidade da

Pennsylva-nia, EUA (1986).

Riccardo Arduini – O Sr. Arduini é membro

efetivo do Conselho de Administração da ALL -

América Latina Logística S.A. desde abril de 1999.

Ele também é diretor executivo da Cia. Industrial

de Peças para Automóveis - CINPAL. Formou-se

em engenharia mecânica e possui

pós-gradua-ção em administrapós-gradua-ção pela FGV - Fundapós-gradua-ção

Ge-túlio Vargas.

Abram Abe Szajman (membro independente)

– Nascido em julho de 1939, é formado em

Conta-bilidade pela Escola de Comércio Álvares

Pente-ado (FECAP). O Sr. Abram Szajman é presidente

do conselho de administração do Grupo VR;

pre-sidente da Federação do Comércio de Bens,

Ser-viços e Turismo do Estado de São Paulo

(Feco-mercio SP); presidente do Centro do Comércio do

Estado de São Paulo (Cecomercio SP); presidente

dos Conselhos Regionais do SESC e do SENAC

SP; vice-presidente da Confederação Nacional do

Comércio (CNC) e conselheiro titular do Serviço

Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas

(SEBRAE SP). Também atuou em entidades de

classe e entidades de ação comunitária, e recebeu

diversas condecorações e títulos de cidadania em

municípios. Desde maio de 2011, ocupa a posição

de membro-titular no conselho de administração

da São Carlos Empreendimentos.

Rogério Ziviani (membro independente) –

Nascido em novembro de 1956, é membro-titular

do conselho de administração da Marcopolo

des-de maio des-de 2010 e da São Carlos

Empreendimen-tos desde maio de 2011. Também foi conselheiro

da Duratex (2009/2011). Graduado em

Admi-nistração de Empresas pela Universidade

Ma-ckenzie (1980), possui MBA e especialização em

Administração Internacional, pela University of

Southern New Hampshire, nos EUA (1981 e 1983).

Atuou como Diretor Executivo da Suzano Papel

e Celulose de 2001 a 2008; Diretor Executivo da

Bahia Sul Celulose entre 1990 e 2001 e Gerente

da Aracruz Celulose entre 1983 e 1990.

30

diretoria

DIR. FINANCEIRO E RI

Fabio Russo

DIR. PRESIDENTE

Felipe Goés

DIR. COMERCIAL

Marcelo Scarabotolo

DIR. NOVOS NEGÓCIOS

Rubens Cardoso

diretoria executiva

Segundo o Estatuto Social da São Carlos,

a Diretoria Executiva pode ser composta de no

mínimo dois e no máximo cinco membros. Até

o final de 2011 a diretoria era composta de cinco

membros, cuja principal atribuição é zelar pela

administração cotidiana e pelas políticas e

dire-trizes gerais estabelecidas pelo Conselho de

Ad-ministração. O modelo de governança adotado

pela São Carlos prioriza a eficiência

administrati-va e a profissionalização de seus gestores.

Em 2011, uma das atribuições do presidente

da São Carlos, Sr. Rolando Mifano, foi preparar

sua sucessão, após 13 anos de serviços

presta-dos à Companhia. A partir de janeiro de 2012, ele

passou a exercer somente a posição de

Presiden-te do Conselho de Administração e o Sr. Felipe

Goés, até então diretor Superintendente,

assu-miu no início de 2012 a presidência da

Compa-nhia. Atualmente, após a sucessão, a diretoria é

composta de quatro membros.

Felipe Goés – O Sr. Felipe Goés entrou na

São Carlos Empreendimentos e Participações

S.A. em Junho de 2011 como Diretor

Superinten-dente e assumiu a posição de Diretor-PresiSuperinten-dente

em Janeiro de 2012. Anteriormente à São Carlos,

o Sr. Felipe Góes ocupava a posição de

Secretá-rio Municipal de Desenvolvimento da cidade do

Rio de Janeiro, onde foi responsável pelo

proje-to de revitalização da região portuária e pela

atração de investimentos para grandes

pro-jetos na cidade, além de acumular as

presi-dências do Instituto Pereira Passos, órgão de

planejamento da prefeitura, e do Conselho

Municipal de Desenvolvimento. Trabalhou

também na McKinsey, empresa multinacional

de consultoria, durante 10 anos, sendo os

últi-mos 4 anos como sócio, com atuação

desta-cada nos setores de infra-estrutura e

financei-ro no Brasil, Eufinancei-ropa e Estados Unidos. O Sr.

Felipe Goés é formado em Administração de

Empresas pela Pontifícia Universidade

Católi-ca do Rio de Janeiro - PUC/RJ e possui MBA

pela Universidade de Michigan.

Fábio Russo Corrêa – O Sr. Fabio

Rus-so é Diretor de Relação com Investidores da

São Carlos desde novembro de 2009. Antes

de ingressar na São Carlos foi executivo da

Companhia de Concessões Rodoviárias entre

1997 e 2009, tendo passado pelas áreas de

Engenharia da Concessionária NovaDutra, de

Planejamento da Concessionárias AutoBAn e

na área de estruturação de financiamentos da

CCR. Formou-se em Engenharia Civil na

Es-cola de Engenharia de São Carlos, tendo

cur-sado o CEAG da FGV e o programa de Master

in Financial Management na Rotterdam

Scho-ol of Managment na HScho-olanda.

São Carlos

São Carlos

relatório anual 2011

Rubens Eduardo Campos Cardoso –

O Sr. Rubens Cardoso é Diretor da São Carlos

des-de 1999. Atuou como diretor responsável pelas

áreas comercial e de operações entre 1999 e 2009

e, desde Novembro/2009, como diretor

respon-sável pela área de novos negócios. Foi Diretor do

Carrefour Comércio e Indústria de 1987 a 1999, na

área imobiliária, sendo responsável pela área de

shopping centers e galerias comerciais.

Formou--se em Comunicação Social pela Escola Superior

de Propaganda e Marketing - ESPM, com

especia-lização em Marketing e Matemática Financeira e

Pós-graduado em Negócios Imobiliários pela

Fa-culdade Armando Álvares Penteado - FAAP.

Marcelo Faria Scarabotolo – O Sr. Marcelo

Scarabotolo trabalha na São Carlos

Empreendi-mentos e Participações S.A. desde 1999, tendo já

ocupado os cargos de Superintendente de

Sho-pping Center, Gerente Administrativo-Financeiro

e Diretor Financeiro e de Relações com

Investi-dores. Atualmente ocupa o cargo de Diretor de

Operações da companhia, sendo responsável

pelas áreas comercial e de administração

imobi-liária. É formado em Administração Pública pela

Fundação Getúlio Vargas (FGV-SP) e

pós-gra-duado em Negócios Imobiliários pela Fundação

Armando Álvares Penteado (FAAP-SP).

31

braziLian financiaL center - são pauLo (sp)

centro empresariaL botafogo - rio de janeiro (rj)

07.

GESTãO DE RISCOS

A São Carlos utiliza e desenvolve processos

de gerenciamento de risco seguindo rigorosas

diretrizes, que a credenciam e a preparam de

forma eficaz para enfrentar os riscos inerentes

ao mercado em que opera.

33

São Carlos

relatório anual 2011

Profissionais especializados atuam

dire-tamente no monitoramento das operações, de

modo a identificar possíveis desvios e

desenvol-ver e adotar soluções que possam evitar a

exsição da Companhia a cada um dos riscos

po-tenciais, mesmo atuando em um segmento em

franco crescimento e com perspectivas positivas

de desempenho.

Os três principais riscos no mercado em que

a São Carlos atua são: vacância, inadimplência e os

riscos ligados à aquisição de imóveis. A partir da

avaliação e do monitoramento contínuo dos

prin-cipais riscos, são elaborados planos de ação

espe-cíficos. O objetivo é que oportunidades de

melho-ria sejam realizadas nas atividades de controle e

que eventuais desvios sejam corrigidos em tempo.

Além disso, para gerar um ambiente de

contro-le condizente com a importância dos negócios, a

Companhia investe no fortalecimento do processo

interno de comunicação, disseminando o conceito

de gestão de riscos entre os colaboradores.

O sistema de controle interno da São

Car-los é formado por elementos objetivos

estraté-gicos, gestão de riscos operacionais, atividades

de controle, comunicação interna e ambiente

de controle.

34

vacância

A existência de espaços locáveis sem

qual-quer remuneração por um período de tempo,

re-sulta em perda de rentabilidade para a

Compa-nhia. Para evitar tal risco inerente ao seu negócio,

a São Carlos gere seus contratos de locação de

forma ativa, procurando manter a vacância de

seu portfólio no nível mínimo. Como reflexo da

localização privilegiada e da política de

investi-mentos em melhorias nos empreendiinvesti-mentos, nos

últimos anos, a taxa de vacância da Companhia

vem diminuindo, encerrando 2011 em 0,9%, ante

2,6% no fim do ano anterior e 3,3% em dezembro

de 2009.

Ao final de 2011, a Companhia contava com

205 locatários. Seu pool de contratos de locação

têm prazo médio de vencimento de 3,9 anos e

são reajustados anualmente pela variação da

in-flação, medida, sobretudo, pelo IGP-M.

inadiMPlência

Os clientes da São Carlos são empresas

de grande porte, o que implica em baixos

ní-veis de inadimplência. A Companhia também

busca diversificar o portfólio de clientes de

acordo com diferentes segmentos de

atua-ção, de modo a minimizar variações sazonais.

A São Carlos tem atualmente contratos

de locação com empresas consideradas de

primeira linha e atuantes em diversos setores

da economia. O maior locatário da empresa,

a Sul América Seguros, contribui com

me-nos de 7% da receita recorrente de aluguel;

e os dez maiores locatários contribuem em

conjunto com 39% desta receita. Em 2010,

os dez maiores locatários contribuíram com

42% da receita de aluguel no mesmo

perío-do, ou seja, os esforços de diversificação

es-tão surtindo efeito.

São Carlos

relatório anual 2011

edifício spop x – são pauLo (sp)

35

São Carlos

relatório anual 2011

riscos de aquisição

Historicamente, as aquisições da

Compa-nhia têm sido integralmente ou em grande parte

financiadas com dívidas de longo prazo e baixo

custo, e são realizadas com locações já

pré-de-finidas. Nestas aquisições, a São Carlos busca o

modelo de autofinanciamento, ou seja, as

par-celas dos financiamentos são integralmente

co-bertas pelas receitas advindas do próprio imóvel

adquirido e não demandam capital de giro.

Após encontrar locatários para a

totalida-de dos imóveis, a Companhia tem conseguido

gerar um spread financeiro entre as receitas de

aluguel e o custo do financiamento para a

aqui-sição do respectivo imóvel. Ao final de 2011, 80%

dos financiamentos da Companhia em termos de

saldo eram corrigidos pela TR, 10% pelo IGP-M e

10% pelo CDI. Com relação as receitas de aluguel,

são corrigidas majoritariamente pelo IGPM, o que

garante um hedge natural contra o componente

variável do endividamento.

A São Carlos é administrada por executivos

experientes e especializados no mercado

imobili-ário, sendo tal Administração apoiada por

Conse-lheiros e controladores igualmente experientes.

A Companhia lança mão de processos éticos e

transparentes na aquisição de imóveis, o que

mi-nimiza eventuais riscos na negociação. A

Com-panhia mantém uma área de Novos Negócios,

especializada em buscar as melhores

oportuni-dades, de modo a assegurar a realização de

ne-gócios que agreguem valor dentro de uma visão

estratégica de longo prazo.

08.

DESEMPENHO ECONÔMICO

FINANCEIRO

O ano de 2011 foi marcante para o desempenho

da São Carlos.

36

São Carlos

relatório anual 2011

O ano de 2011 foi marcante para o

desem-penho da São Carlos. A Companhia se beneficiou

do bom momento do mercado de imóveis

co-merciais, valorizando seu portfólio e dando

con-tinuidade ao movimento de atualização de suas

receitas de locação a valor de mercado.

Essa estratégia resultou em aumento da

receita operacional líquida de 36% em relação

a 2010, refletindo, principalmente, os imóveis

adquiridos no período e os aumentos das

recei-tas de locação dos imóveis. O crescimento da

receita, por sua vez, se refletiu no desempenho

do EBITDA, que cresceu 45% em 2011, atingindo

R$ 177 milhões, e no FFO, que cresceu 60% no

ano, passando a R$ 100 milhões. Sobre a mesma

base de imóveis de 2010, as receitas tiveram

au-mento de 25%.

O portfólio da companhia que contava com

51 imóveis ao final de dezembro de 2011 alcançou

valor de R$ 2,98 bilhões, o que confirma a correta

estratégia da Companhia de sempre investir em

imóveis com potencial de valorização.

No exercício, a Companhia também

lo-grou dar continuidade aos incrementos de

va-lores de locação de seus imóveis, perseguindo

os padrões de mercado (tanto em

renovató-rias quanto em revisionais amigáveis), de

for-ma a capturar o upside de valor do seu

por-tfólio. Ao mesmo tempo, manteve reduzida a

taxa de vacância física no portfólio, que ficou

em 0,9% da área bruta locável (ABL) total em

dezembro de 2011.

top center towers - são pauLo (sp)

38

Portfólio de iMóveis

O valor de mercado do portfólio da São

Carlos aumentou 34% no ano, passando de

R$ 2,22 bilhões no encerramento do exercício de

2010 para R$ 2,98 bilhões em 31 de dezembro de

2011, de acordo com avaliação da consultoria CB

Richard Ellis.

Ao final de 2011, o portfólio da Companhia

contava com 51 imóveis comerciais e 412.200 m

de área bruta locável (ABL) própria. Deste total,

29 eram imóveis corporativos, 20 de varejo, dois

de outros tipos (um centro de distribuição, em

Barueri-SP, e o edifício Praça da Bandeira, no Rio

de Janeiro) e 99% estavam concentrados entre

São Paulo e Rio de Janeiro.

O Net Asset Value (NAV) encerrou 2011 em

R$ 2,37 bilhões, o equivalente a R$ 41 por ação. A

ação SCAR3 encerrou 2011 negociada a R$ 24,2,

o que denota grande potencial de valorização. O

NAV representa o valor de mercado do portfólio

de imóveis, menos a dívida líquida.

taxa de vacância

Ao final de dezembro de 2011, o portfólio de

imóveis da Companhia apresentava vacância

físi-ca de 0,9% e vacância financeira de 0,5%.

Trata--se de taxa bastante baixa se comparada à taxa

média de vacância nos mercados de escritórios

em São Paulo e Rio de Janeiro, e mesmo se

com-parada ao próprio histórico da Companhia.

A taxa de vacância física é calculada

dividin-do a Área Bruta Locável (ABL) própria vaga pela

ABL própria total do portfólio, excluindo imóveis

não operacionais, ao final do período. A vacância

financeira é obtida dividindo uma estimativa de

receita potencial para as áreas vagas dos imóveis

por uma estimativa de receita total com locações

para aquele determinado mês.

São Carlos

1,47

2,22

2,98

nav - net asset vaLue

2009 2010 2011 r$ biLhões

1,31

1,71

2,37

34,2%

38,6%

taxa de vacância

dez/09 dez/10 dez/11

3,3%

3,2%

2,6%

_2,4%

0,9%

0,5%

São Carlos

39