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A (des)construção do comum na financeirização da forma condomínio:
Centralização do capital na mercantilização da habitação e na privatização da cidade (proposta de artigo)
Beatriz Rufino FAU-USP
beatrizrufino@usp.br
A partir do exame das importantes transformações na produção da propriedade imobiliária na metrópole do século XXI, procuramos compreender a financeirização da forma condomínio problematizando sua relação com a perspectiva de (des)construção do comum.
Em nosso contexto, a importância do condomínio no mercado imobiliário, a partir da disseminação do apartamento como principal produto imobiliário para a classe média, fortaleceu sua associação a um padrão espacial do uso residencial, obscurecendo sua condição de forma de propriedade. A palavra condomínio remete a “possessão de um bem em comum por várias pessoas, ou de um território por vários países”, trata-se, por tanto, de “um domínio que pertence a mais de uma pessoa ou entidade juntamente, um co-domínio” (Topalov et al., 2014:260). Para Oliveira (2001), no amplo temário analítico ao qual nos remete a leitura sobre a forma de ocupação condominial se assentam duas vertentes conceituais, com clara dominância “da legitimação da propriedade em comum e por tanto do uso comum dos bens, serviços e espaços pelos condôminos (que detém o status legal de coproprietários)”, em detrimento “da propriedade comum (coletiva) e do uso comum” (Oliveira, 2001).
De outro lado, a discussão do comum, se coloca para além da questão da propriedade. No contexto de forte o avanço do domínio das finanças e de Estados neoliberais, são fortalecidos uma série de movimentos de caráter anti-sistêmicos, que impulsionam uma reflexão crítica e conceituação teórica em torno de uma perspectiva de “revolução do comum” (Laval, 2016). Para Laval e Dardot (2015) “não se trata mais de opor simplesmente a propriedade privada e a propriedade pública, mas de questionar prática e teoricamente os fundamentos e os efeitos do direito de propriedade, opondo-lhes o imperativo social do uso comum”. Para David Harvey (2014), “o comum não deve ser entendido como um tipo específico de coisa, de ativo ou mesmo de processo social, mas como uma relação social instável e maleável entre determinado grupo social autodefinido
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e os aspectos já existentes ou ainda por criar no meio social e/ou físico, considerada crucial para a sua vida e subsistência”. Nesse entendimento, o desafio posto refere-se a “construção do comum”, como emergência de nova relação com os meios de produção e à própria noção de propriedade.
Com maior precisão a cerca dos dois termos, fica evidente que a ideia de “propriedade em comum” distancia-se fortemente da noção de comum, sem, entretanto, limitar como ideia-força a perspectiva da construção do comum. O avanço do domínio do capital financeiro sob a forma condomínio, por outro lado, parece se colocar como importante processo de desconstrução do comum, apontando para um horizonte de instrumentalização total do espaço, seja ele público ou privado.
Partindo dessa hipótese, e nos referenciando, sobretudo, na metrópole de São Paulo, procuramos compreender ao longo desse artigo o processo contemporâneo de financeirização e suas implicações nas transformações e disseminação da forma condomínio, considerando as especificidades da reprodução do capital na produção imobiliária.
No desenvolvimento da versão final do artigo, pretendemos estruturá-lo em três partes principais. Na primeira, procuramos discutir a partir da bibliografia específica os sentidos e as estratégias da construção do comum, discutindo particularmente o papel da propriedade nesse processo. Na segunda, procuramos recuperar as especificidades da reprodução do capital na produção do espaço e refletir sobre o lugar da forma condomínio na expansão das relações capitalistas no setor imobiliário, nos aproximando da bibliografia que foca nas particularidades da urbanização latino americana. Na parte final, nos debruçamos sobre a financeirização da forma condomínio, analisando sois importantes movimentos identificados, que articulados mudam o sentido da produção e apropriação do espaço metropolitano.
Nessa versão preliminar apresentamos um primeiro rascunho dos itens dois e três, ainda em processo de desenvolvimento.
2. A forma condomínio e as especificidades da reprodução do capital no imobiliário
No contexto brasileiro, a institucionalização do condomínio, representando uma forma de propriedade, foi fundamental ao avanço histórico das relações capitalistas da produção do
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espaço, alicerçando a ampliação dos processos de valorização e capitalização no imobiliário, aprofundados no contexto de dominância financeira.
Tendo em conta o estudo mais específico das relações de produção do ambiente construído, Topalov (1974) identifica uma série de peculiaridades do setor da indústria da construção1 que dificultaria a instauração de relações capitalistas plenamente desenvolvidas. Segundo o autor, a necessidade da terra (e seu caráter de obstáculo a reprodução ampliada); o longo período de produção (que implica a condição do pré-financiamento da construção para uma rotação mais rápida do capital industrial e o alcance de uma rentabilidade normal) e o longo período de circulação (que implica a necessidade de um financiamento de longo prazo entre o período de início de utilização do produto e sua amortização financeira completa) seriam aspectos determinante desta condição (Topalov, 1974:16).
Ao se debruçar sobre o contexto dos países de industrialização tardia2 e sua condição de acumulação subordinada, Jaramillo (1982) identifica entraves particulares à acumulação do capital no setor imobiliário. Tais entraves, segundo o autor, seriam em parte reflexos das dificuldades de acumulação em toda a formação social, do tamanho e nível de desenvolvimento dos centros urbanos3 e do próprio nível de organização empresarial do setor4.
Assim o intenso nível de pauperização das famílias e a debilidade dos mecanismos financeiros que eventualmente pudessem ampliar o acesso à propriedade determinavam um mercado muito estreito (Jaramillo, 1982: 187). Ao mesmo tempo, e relacionado aos entraves descritos por Topalov, Jaramillo dá grande relevo ao atraso técnico do setor, apontando a ausência de grandes empresas como condição que reduzia a competitividade perante formas de produção do habitat menos avançadas sob o ponto de vista do capital5.
1 A necessidade da terra (e seu caráter de obstáculo a reprodução ampliada); o longo período de produção (que implica a condição do
pré-financiamento da construção para uma rotação mais rápida do capital industrial e o alcance de uma rentabilidade normal) e o longo período de circulação (que implica a necessidade de um financiamento de longo prazo entre o período de início de utilização do produto e sua amortização financeira completa) (Topalov, 1974:16).
2 As reflexões do autor são referenciadas na cidade de Bogotá – Colômbia, e sua situação econômica nos finais da década de 1970. 3 “la talla reducida de la ciudad en las primeras etapas del periodo determina un mercado estrecho, el cual se aún más reducido por
las dos circunstancias: un grado muy agudo de la pauperización, y la debilidad de los mecanismos financieros que eventualmente podrían ampliar las capas de posibilidades de acceso a la propiedad” (Jaramillo, 1982,p.187);
4 Segundo o autor, “la ausencia de grandes empresas de construcción con técnicas avanzadas que le permitan al capital promocional
reducir sus costos y contrarrestar la competencia de la construcción por encargo” (Jaramillo, 1982, p.187).
5 Até os dias atuais, em qualquer metrópole latino-americana, podemos identificar na produção do espaço construído a coexistência
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Esse olhar que privilegia os processos de valorização no canteiro como aspecto central dos ganhos no setor, reduz a centralidade dos ganhos relacionados à propriedade e não diretamente relacionados aos processos de produção imediatos.
A reprodução do capital no setor por associar ganhos relacionados à propriedade da terra e dos imóveis com os ganhos advindos da construção só pode ser compreendido pela articulação de processos globais e imediatos.
“No caso da produção imobiliária, o processo de distribuição da mais-valia global é central pelo fato de a propriedade integrar o produto em questão. E se trata de uma propriedade específica que envolve o monopólio [de uso] sobre uma parcela do globo terrestre com características particulares, dificilmente reproduzíveis, abrindo ainda mais possibilidade de captação de parcelas significativas da mais-valia global no âmbito do mercado. O processo de valorização pelo trabalho na produção imediata [no canteiro] do produto imobiliário é sobreposto pelo processo de capitalização no momento em que a propriedade imobiliária é precificada e tende a garantir ao proprietário parcela da mais valia global, portanto, de riquezas geradas em outros setores” (Tone, 2015: 27).
No curso da expansão do mercado imobiliário, a forma condomínio - capaz de fragmentar a propriedade original da terra e multiplicar o número de proprietários - dá força para que a indústria da construção imobiliária seja percebida cada vez mais como uma indústria de propriedades imobiliárias, consolidando estas cada vez mais como um importante meio de obtenção de rendas (Rufino, no prelo).
No Brasil, o condomínio toma sua feição moderna em 1964, pela lei 4.591, associando a forma de propriedade (o condomínio) e a forma de produção (a incorporação) (Rufino, 2012). Através dessa lei, a figura do incorporador torna-se responsável pela efetivação do registro de incorporação imobiliária6, e adquire o direito de comercializar as unidades futuras antes de sua construção. A constituição do SFH, em 1967, impactará de maneira significativa na intensificação da produção imobiliária, disseminando com mais força os condomínios por diferentes espaços das cidades. Nesse momento, a produção de condomínios em terrenos mais baratos e mais distantes das áreas centrais consolidou-se como um importante mecanismo para ampliação dos ganhos empresariais (Lefevre,1979),
para mercado” (Pereira, 2004: 19). Operando simultaneamente, com dinâmicas internas peculiares, o “entrelaçamento” entre essas
diferentes formas de produção é o que se tornou determinante na produção do espaço global dessas cidades (Jaramillo, 1982:150).
6 O registro imobiliário assegura a individualização de cada unidade, sua identificação e descriminação, bem como a fração ideal
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impulsionando a verticalização em determinadas áreas da cidades e a disseminação do apartamento como nova forma de morar das classes médias.
3. A financeirização da forma condomínio: centralização do capital na mercantilização da habitação
O reforço da centralização do capital no setor imobiliário e seu imbricamento com o capital financeiro, fortalecidos no cenário brasileiro a partir de meados da primeira década dos anos 2000, implicaram em um novo momento de intensificação e diversificação da produção imobiliária. A compreensão dessas transformações foi largamente explorada por um conjunto de trabalhos produzidos nos últimos anos (Fix, 2010; Royer, 2009; Shimbo, 2010; Rufino, 2012). Estes trabalhos, no entanto, não aprofundaram a discussão sobre o condomínio e as transformações dessa forma diretamente associadas a esse processo. Dentre as principais tendências no debate sobre financeirização, que envolvem entendê-la como um regime de acumuentendê-lação, como colonização de instituições ou ainda como submissão do cotidiano às finanças (endividamento), consideramos financeirização o processo de ampliação do domínio do capital financeiro na economia alcançado pelo seu crescente deslocamento da função de credor para proprietário situado em situação de exterioridade à produção (Chesnais, 2005). Como proprietário, este capital tem como expectativa de direito a uma renda e se deslocará no sentido dos ativos financeiros que lhe proporcionarem maiores rendimentos.
O deslocamento do capital financeiro à produção do espaço nessa nova posição de proprietário, seja via ações de empresas, fundos de investimentos ou securitização de dívidas, entre outras formas, torna mais evidente a necessidade de articulação dos processos globais à produção imediata do ambiente construído. Na mediação desses dois níveis, o condomínio como forma de propriedade dominante, se coloca como meio essencial à realização dos processos de centralização do capital no imobiliário. [Sendo ainda determinante na definição das condições de reprodução social, ao definir apropriações e práticas possíveis nesses espaços].
Pode-se afirmar que o processo da centralização do capital evidenciado na atualidade, produto da emergência do domínio do capital financeiro que, sustenta-se na grande mobilidade alcançada pela liberalização e articulação dos sistemas monetários e financeiros em escala nacional e internacional e na grande sofisticação de estruturas e mecanismos de organização desse capital tende a se direcionar para os setores e
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investimentos que permitam melhores condições de rentabilizar esse capital. Para Aglietta(1986), a centralização do capital é “uma modificação qualitativa que remodela a autonomia dos capitais e cria novas relações de competição” (Aglietta, 1986, p.195). Esse novo patamar de reprodução do capital repercute imediatamente na escala e quantidade dos condomínios produzidos. Mais importante ainda, o domínio de uma nova forma de organização do capital (a centralização) potencializa e transforma o condomínio como importante alicerce dos processos de valorização e capitalização na produção imobiliária.
Por um lado, a associação dos processos de financeirização à forma condomínio dará enorme impulso a crescente mercantilização da habitação, intensificando a construção em áreas periféricas e estendo a venda de propriedade privada a enormes contingentes populacionais via dívida. Modificando a dinâmica dos deslocamentos e formas de apropriações possíveis da metrópole esses processos tem elevado o preço da propriedade da terra e alavancado os processos de capitalização pelos proprietários de terra nos mais diferentes espaços da metrópole, esgotando as possibilidades de produção da habitação por formas não mercantis. Nas palavras de um incorporador: “Não existe terreno ruim. Tem terreno caro e terreno juridicamente incomparável [sic]. Qualquer terreno você viabiliza um empreendimento, por mais popular que ele seja”. O exemplo da consolidação desse movimento tem como símbolo maior os condomínios do Programa Minha Casa Minha Vida.
Por outro lado, a própria propriedade, organizada em complexos condomínios, se expande como negócio em si, funcionado como um capital e produzindo renda de maneira contínua. A estratégia de maximização dos ganhos via ampliação da disseminação do aluguel para diferentes funções e em diferentes modalidades reflete no próprio redesenho dos produtos, em sua localização privilegiada e em seus conceitos “inovadores”. Aqui, uma miríade de produtos imobiliários se prolifera na cidade, impregnadas de novos conceitos e de desenhadas a partir de cálculos precisos, tomando a forma de complexos imobiliários, Student houses, condomínios logísticos, emergindo até como projetos urbanos. Aqui se confundem com a política pública. Anunciados como meio de “renovação do urbano”, os projetos urbanos de proposição privada ampliam a mimetização entre público e privado, anunciando a privatização total do urbano como possibilidade. O direcionamento das estratégias para uma produção essencialmente orientada “a encontrar primordialmente os critérios de investidores financeiros”
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desencontra-se em muitos casos das expectativas dos usuários e das reais necessidades das cidades (Halbert, Henneberry e Mouzakis, 2014). Essa contradição posta no cenário global radicaliza-se nas metrópoles latino americanas, dadas as enormes dificuldades de acesso à moradia e deficiências crônicas de infraestrutura.
Esses dois movimentos articulam-se no curso da urbanização e tendem a radicalizar a noção de instrumentalização do espaço desenvolvida por Lefebvre. Investigando os aspectos institucionais e jurídicos desses diferentes movimentos, as relações de produção e seus principais agentes, as estratégias de ampliação dos ganhos, as metamorfoses da propriedade, os produtos imobiliários produzidos, procuramos aprofundar a compreensão sobre tais mudanças na produção do espaço via condomínio e a potente articulação desses movimentos na crescente instrumentalização do espaço. Ao subordinar a exploração da “propriedade em comum” aos processos de centralização do capital, em escalas e volumes cada vez maiores, o condomínio representa uma enorme barreira à construção do comum.
Tabela 01. Referência da análise a ser aprofundada no artigo. Condomínio na mercantilização da habitação Condomínio na privatização da cidade Aspectos institucionais e jurídicos
Financiamento público, alienação fiduciária, SPE, Zoneamentos
PPPs, Lei do Inquilinato, FIIIs, outros Transformações e funções da propriedade Fragmentação da propriedade e multiplicação de proprietários Fragmentação da propriedade e concentração de proprietário Negócio/ estratégias de
ampliação dos ganhos
Venda da propriedade /Centralização do capital na produção
Propriedade como negócio/ Centralização do capital na propriedade
Relações de produção e seus principais agentes
Forma incorporação dominante/ Incorporadora
Forma incorporação subordinada/ Empresa patrimonial
Produtos/Processos Condomínios fechados/
Urbanização privada (fechada)
Condomínios abertos/ Privatização da urbanização
Referências bibliográficas (preliminar)
Aglieta, M. (1986). Regulación y Crisis del Capitalismo. 3ª. Ed. México: Siglo Veintiuno Editores.
Brasil (1964). Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
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Dardot, P., & Laval, C. (2015). Propriedade, apropriação social e instituição do comum. Tempo Social, 27(1), 261-273.
Fix, M. B (2011). Financeirização e transformações recentes no circuito imobiliário no Brasil. IE/Unicamp (Tese de doutorado).
Halbert, L.; Henneberry, J.; Mouzakis, F. (2014) Finance, business property and regional development. Regional Studies, Special Issue, 48(3).
Harvey, D. (2014). Cidades rebeldes: do direito à cidade à revolução urbana. Martins Fontes, São Paulo, 2014.
Jaramillo, S. (1982). “Las formas de producción del espacio construido en Bogotá”. In: PRADILLA, Emilio. (org.) Ensayos sobre el problema de la vivienda en México. Cidade do México: Latina UNAM, 1982. pp. 149 - 212
Laval, C. (2016). A nova razãodo mundo: ensaio sobre a sociedade neoliberal. São Paulo: Boitempo.
Lefevre, R. (1979) Notas sobre o papel dos preços de terrenos em negócios imobiliários de apartamentos e escritórios na cidade de São Paulo. In. MARICATO, Ermínia (org.). A produção capitalista da casa (e da cidade). São Paulo. Alfa-Omega.
Oliveira, A. B. (2001). Os Condominios Fechados. In O Espaço do Público. Memória do IV Seminario Internacional da Unidade temática de Desenvolvimento Urbano. Rio Claro, 2001.
Pereira, P. C.. X.(2004) São Paulo – a construção da cidade – 1872-1914. São Carlos: RiMa. 174p.
Royer, L. de O.(2009). Financeirização da política habitacional: limites e perspectivas. Tese de doutorado. Programa de Pós-Graduação da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo São Paulo: USP / Faculdade de Arquitetura e Urbanismo.
Rufino, M. B. C. (2012). A incorporação da metrópole: centralização do capital no imobiliário e nova produção do espaço em Fortaleza. Tese de Doutorado. São Paulo, FAU-USP.
Shimbo, L Z. (2010). Habitação Social, Habitação de mercado: a confluência entre estado, empresas construtoras e capital financeiro. São Carlos: Tese de doutorado apresentada ao Programa de Pós-Graduação da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Carlos.
Tone, B. B. (2016). São Paulo, século XXl: valorização imobiliária e dissolução urbana. Tese de Doutorado - Universidade de São Paulo.
Topalov, C. (1974). Les Promoteurs immobiliers: Contribution à l´analyse de la production capitaliste du logement en France. Paris: Editora Mouton, 1974.
Topalov, C. et al. (2014).A aventura das palavras da cidade, através dos tempos, das línguas e das sociedades. São Paulo: Romano Guerra.
