EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MARINGÁ - PARANÁ.
PROCESSO: 000581681.2006.8.16.0017
CLASSE PROCESSUAL: Execução de Título Extrajudicial ASSUNTO PRINCIPAL: Nota Promissória
VALOR DA CAUSA: R$ 229.845,25 EXEQUENTE: Hildo Meneguette
EXECUTADOS: Helder Manuel Almeida da Encarnação Manuel Zacarias Pereira Rodrigues TERCEIRO: Adelino Garbúggio
CLAUDETE CRISTINA IWATA, devidamente qualificada nos autos acima, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, em atenção ao Despacho proferido no mov. 521.1 item 16, apresentar Complemento do Laudo de Avaliação, para determinação do valor venal do imóvel constituído pelo lote de n. 8, bem como disponibilizar seus préstimos para prestar todos os esclarecimentos que se fizerem necessários;
Termos em que, aguarda manifestação de Vossa Excelência.
Maringá, 31 de janeiro de 2019
Claudete Cristina Iwata CRECI-PR nº 13.628 CNAI nº 12784 OAB-PR 13.913
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
1 PARECER
A ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas, através da NBR 14.653-1, estabelece que pareceres e perícias podem ser realizados por profissionais capacitados e legalmente habilitados em suas especialidades. O Presente trabalho técnico de avaliação mercadológica, tem como base legal a RESOLUÇÃO-COFECI Nº 1.066/2007 que dispõe sobre a competência do Corretor de Imóveis e estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências. Em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei nº.6530/78, no art. 39, VIII da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), que impede o fornecimento de serviços em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, na sua inexistência, com as diretrizes das normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, que trata dos procedimentos gerais na avaliação de bens, através da norma NBR 14653-1, e das avaliações de imóveis urbanos e rurais através das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3 respectivamente e as grades curriculares dos cursos de avaliação de imóveis e cursos superiores em gestão imobiliária que incluem disciplinas com os conhecimentos necessários à elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, cuja avaliadora encontra-se devidamente registrada no CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários órgão mantido pelo COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a quem cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os Corretores de Imóveis nele inscritos, junto com os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis-CRECI´s.
2 SOLICITANTE
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
COMARCA DA REGIÇÃO METROPOLITANA DE MARINGÁ – FORO CENTRAL DE
MARINGÁ
2ª VARA CIVEL DE MARINGÁ – PROJUDI PROCESSO: 000581681.2006.8.16.0017
CLASSE PROCESSUAL: Execução de Título Extrajudicial ASSUNTO PRINCIPAL: Nota Promissória
VALOR DA CAUSA: R$ 229.845,25 EXEQUENTE: Hildo Meneguette
EXECUTADOS: Helder Manuel Almeida da Encarnação Manuel Zacarias Pereira Rodrigues TERCEIRO: Adelino Garbúggio
3 OBJETIVO DO PARECER
O objetivo do presente trabalho é a determinação do valor venal de imóvel residencial, situado a Rua Marino Paulich, 843, Jardim Bela Vista, nesta cidade e Comarca de Maringá.
4 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel residencial, constituído pelo segundo lote, subdivisão do lote de terras nº 245-A/9-1-2, situado na Gleba Patrimônio Maringá, com área de 3.158,65 metros quadrados. DIVISAS, METRAGENS E CONFRONTAÇÕES: Divide-se: Com a Rua Marino Paulich, no rumo NE 82º42 SO com uma distância de 38,16 metros, com o lote 245-A/8 (REM), no rumo SE 10º40 NO com uma distância de 82,91 metros, com arte do lote 245-Fm SO 82º42 NE com uma distância de 38,16 metros e finalmente com o lote 245-D, no rumo No 10º40 SE, com distância de 82,91 metros, até o ponto de partida.
Sobre o referido lote, foi constituído um condomínio horizontal com 10 unidades. A área total da unidade avalianda de nº 08, tem aproximadamente 315,86 metros quadrados. O lote principal está devidamente registrado na matrícula sob nº 37.685 no Registro de Imóveis – 2º Ofício de Maringá-Pr.
Trata-se de lote vazio, sem construção alguma.
5 MAPA DE LOCALIZAÇÃO
5.1 VISTA AÉREA
5.2 VISTA AÉREA DO BAIRRO
6 DATA DA VISTORIA
Vistoria realizada em 13 de Dezembro de 2018 com início às 10h00 min na presença do TERCEIRO sr. Adelino Garbugio e a equipe técnica para dar inicio aos trabalhos.
7 REGISTROS FOTOGRÁFICOS
FACHADA DO CONDOMÍNIO
VISTA DO NTERIOR DO CONDOMÍNIO
VISTA DO TERRENO DE Nº 08
VISTA DO TERRENO EM RELAÇÃO A ÚLTIMA CONSTRUÇÃO
8 PRESSUPOSTOS E FATORES LIMITANTES
Os trabalhos envolvendo vistoria ao local, contatos e levantamento de dados foram realizados no mês de dezembro de 2018. A coletada foi feita através de pesquisa junto a proprietários e locatários de imóveis nas proximidades do imóvel avaliando e imobiliaristas que tem imóveis similares disponíveis para locação. As amostras coletadas são de imóveis localizados na mesma região onde se encontra o imóvel em questão, levando-se em consideração a localização do imóvel. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar seu valor, pressupondo que as medidas estejam corretas e a documentação constante para consulta seja a vigente. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel. Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas durante a visita ao local, que serviram de base para formação dos cálculos e apropriação final de valor. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços.
9 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 9.1 Aspectos da Localização
Endereço Rua Marino Paolicchi, 843
Densidade de Ocupação Alta
Padrão Econômico Médio / Alto
Categoria de Uso Predominante Residencial
Valorização Econômica Alta
Vocação Residencial
Acessibilidade Boa
Intensidade do Tráfego Média
9.2 Equipamentos Urbanos e Comunitário
Rede de Água Existente
Energia Elétrica Existente
Arborização Existente
Iluminação Pública Existente
Pavimentação Existente
Telefone Existente
9.3 Descrição do Entorno
Ocupação da Região Heterogênea
Ocupação Industrial Baixa
Ocupação Comercial Expressiva
Ocupação Residencial Alta
Distância até o centro Menos de 3.000 metros
Principal via de acesso Av. Joaquim Duarte Moleirinho
Ponto de Referência Em frente ao Condomínio Residencial Bela Vista
10 CONTEXTUALIZAÇÃO DO IMÓVEL NA VIZINHANÇA E INFRA-ESTRUTURA DISPONÍVEL
Imóvel residencial, localizado em bairro com boa valorização, região onde as construções residenciais são de padrão médio e alto. A região dispõe de toda infra-estrutura necessária como rede de abastecimento de água e energia elétrica, telefonia fixa e móvel e acesso a internet, transporte coletivo e coleta de lixo. Local de fácil acesso, ruas e avenidas espaçosas, facilitando o trânsito e acesso ao centro da cidade e bairros vizinhos. Ao seu redor todas as vias são pavimentadas e em seu entorno existe comércio disponível para abastecimento diversificado como: posto de combustíveis, supermercados, lojas de material de construção, bares, restaurantes, lanchonetes, padarias, colégios, academias, igrejas e outras opções de comércio varejista.
11 INDICAÇÃO DA METODOLOGIA UTILIZADA E JUSTIFICATIVA DA ESCOLHA
Para a realização do presente trabalho foi utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS ASSEMELHADOS DE MERCADO que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. Este método é o mais utilizado e recomendado pelo COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis por permitir a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, uma vez que são pesquisadas as características e atributos que exercem influência na formação dos valores. Justifica-se a escolha desse método, em
razão da estimativa do valor ter como base a pesquisa de preços que seja representativa do comportamento de mercado, no qual o imóvel avaliando está inserido.
12 AMOSTRAS 12.1 AMOSTRA 01
Endereço Rua Pion. José Vicente da Silva – Jd Bela Vista
Área Total 756,77 m2
Valor R$ 480.000,00
Informante Imobiliária Sandri – 3224-5632
Fonte
http://www.sub100.com.br/imoveis/1010008780/venda/terreno-em-maringa-pr/jd-bela-vista/imobiliaria-sandri#.XDc33VVKiM8
12.2 AMOSTRA 02
Endereço Rua Pion. Lázaro C. da silva - Jd Monções
Área Total 360,36 m2
Valor R$ 280.000,00
Informante Massaru Imóveis – 3026-4441
Anúncio
http://www.sub100.com.br/imoveis/8010002916/venda/terreno-em-maringa-pr/jd-moncoes/massaru-imoveis#.XDc4uFVKiM8
12.3 AMOSTRA 03
Endereço Rua Divino Bortoloto – jd Monções
Área Total 340,00 m2
Valor R$ 295.000,00
Informante Brenner Corretor de Imóveis – 99127-6688
Anúncio
http://www.sub100.com.br/imoveis/50710009019/venda/terreno-em-maringa-pr/jd-moncoes/brenner-corretor-de-imoveis#.XDc5AVVKiM8
12.4 AMOSTRA 04
Endereço Rua Afonso H. Bittencourt, 706 – Jd Monções
Área Total 607,04 m2
Valor R$ 510.000,00
Informante Imobiliária Ulisses Imóveis - 3028-5555
Anúncio
http://www.sub100.com.br/imoveis/78910000330/venda/terreno-
12.5 AMOSTRA 05
Endereço Rua Pion. Benjamin F. Dias – Jd Iguaçu
Área Total 245,00 m2
Valor R$ 220.000,00
Informante Kampai Imóveis – 99723-0623
Anúncio
http://www.sub100.com.br/imoveis/7010000132/venda/terreno-em-maringa-pr/jd-iguacu/kampai-imoveis#.XDc8eFVKiM8
12.6 AMOSTRA 06
Endereço Rua Pion. Francisco Alcalde – Jd Higienópolis
Área Total 346,25 m2
Valor R$ 250.000,00
Informante Jhony Corretor de Imóveis – 99147-3783
Anúncio
http://www.sub100.com.br/imoveis/72110000321/venda/terreno-
12.7 AMOSTRA 07
Endereço Rua Pion. Francisco Alcalde – Jd Higienópolis
Área Total 346,25 m2
Valor R$ 268.000,00
Informante Adriana Corretora de Imóveis – 3023-1195
Anúncio
http://www.sub100.com.br/imoveis/52310000202/venda/terreno- em-maringa-pr/jd-higienopolis/adriana-corretora-de-imoveis#.XDc95VVKiM8
12.8 AMOSTRA 08
Endereço Rua Rosa Cruz - Jd Higienópolis
Área Total 463,00 m2
Valor R$ 350.000,00
Informante Granado Imóveis – 4009-1999
Anúncio
12.9 AMOSTRA 09
Endereço Rua Tupa - Jd Higienópolis
Área Total 510,00 m2
Valor R$ 370.000,00
Informante Imobiliária Morada do Sol – 3226-5351
Anúncio
http://www.sub100.com.br/imoveis/41210003325/venda/terreno- em-maringa-pr/jd-higienopolis/imobiliaria-morada-do-sol#.XDc_w1VKiM8
13 HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS
O método comparativo direto para a obtenção do valor de mercado de imóveis, é o recomendado COFECI. Em amostras homogêneas devem ser observadas as condições de semelhança definidas na coleta de dados. O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes, se verificar que o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação dos dados que o conjunto original. Para a realização do presente foram coletadas amostras com áreas de terrenos próximos ao imóvel avaliando.
14 RESSALVAS
Trata-se de um imóvel residencial, localizado em condomínio Horizontal, fechado constituído por 10 unidades autônomas, sendo que mais da metade dos lotes ainda estão sem construção. Esse tipo de imóvel tem uma valorização maior em relação aos imóveis localizados em loteamentos abertos. Essa valorização se deve a maior segurança que envolve um condomínio fechado, com muros altos e portaria, além da privacidade desfrutada pelos condôminos. O lado negativo é a taxa condominial que o condômino terá que pagar para usufruir desse privilégio. Mesmo com esse custo, os condomínios fechados são muito procurados. A valorização depende de condomínio para condomínio. É levado em conta sua localização, dimensões de cada terreno, infraestrutura do condomínio e padrão construtivo aprovado no estatuto para construção das residências. O condomínio onde está inserido o imóvel avaliando não conta com nenhuma estrutura social ou para lazer, como também não dispõe de porteiro, sendo assim a taxa condominial é baixa.
15 QUADRO AMOSTRAL
Obs: As amostras 01, 03 e 05 foram excluídas por se tratarem de “outliers” ou seja, amostras com valor que se afasta da média da série coletada.
15.1 QUADRO AMOSTRAL SEM AS “OUTLIERS”
16 FORMAÇÃO DE VALOR
O objeto desta avaliação é constituído por um terreno de aproximadamente 315,86 metros quadrados. Está localizado em região valorizada e em condomínio fechado, entretanto sem estrutura de lazer para os moradores. Para o mercado imobiliário do nosso município de forma geral, os terrenos localizados em condomínios fechados apresentam valor em média 30% mais elevados que terrenos localizados na rua. Esse percentual é percebido pelos profissionais do ramo imobiliário e confirmado por matéria no site Brasil Econômico do IG para outra localização, porém também em condomínio fechado.
Disponível em: http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-05-12/condominios-de-casas-sao-ate-25-mais-caros-e-estao-cada-vez-menores-em-sp.html
16.1 FATOR OFERTA
“A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do
valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do fator oferta.”
FONTE: http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/norma-de-avaliacoes-de-imoveis-urbanos.pdf
AMOSTRA ÁREA TOTAL VALOR DA ÁREA VALOR M2
01 756,77 480.000,00 634,27 02 360,36 280.000,00 777,00 03 340,00 295.000,00 867,65 04 607,04 510.000,00 840,14 05 245,00 220.000,00 897,96 06 346,25 250.000,00 722,02 07 346,25 268.000,00 774,01 08 463,00 350.000,00 755,95 09 510,00 370.000,00 725,49 VALOR MÉDIO/m2 777,17
AMOSTRA ÁREA TOTAL VALOR DA ÁREA VALOR M2
02 360,36 280.000,00 777,00 04 607,04 510.000,00 840,14 06 346,25 250.000,00 722,02 07 346,25 268.000,00 774,01 08 463,00 350.000,00 755,95 09 510,00 370.000,00 725,49 VALOR MÉDIO/m2 765,77
VALOR MÉDIO DO M2 = R$ 765,77 Valor do M2= Valor Médio – Fator Oferta VM2 = R$ 765,77 – 10,0 %
VM2 = R$ 765,77 – R$ 76,58 VM2 = R$ 689,19
16.2 VALOR DO TERRENO
Embora o imóvel esteja localizado em condomínio fechado, em região valorizada, o condomínio não oferece nenhuma estrutura de lazer para atender aos moradores por esse motivo será aplicada valorização de 25% em relação ao valor médio do metro quadrado dos imóveis no seu entorno.
Valor do Metro Quadrado = R$ 689,19 + 25% V/m2 = R$ 689,19 + R$ 172,30 V/m2 = R$ 861,49 VT = AT X V/m2 Onde: VT = Valor do Terreno AT = Área do Terreno
V/m2 = Valor por metro quadrado VT = 315,86 m2 X R$ 861,49 VT = R$ 272.109,44
17 VALOR RESULTANTE
Em função do atributo que a lei confere ao profissional Corretor de Imóveis, em atenção às determinações da Resolução nº 1.066/2007 do COFECI, análise sobre a situação do mercado vigente, experiência de mercado e todas as considerações apresentadas, concluímos que o valor venal no mercado atual é de:
R$ 275.000,00
( Duzentos e Setenta e Cinco Mil Reais )
18 DATA DE REFERÊNCIA
13 de Dezembro de 2018.
19 CURRÍCULO DOS GESTORES DE IMÓVEIS RESPONSÁVEIS 19.1 CLAUDETE CRISTINA IWATA
Graduada em Direito pela UEM – Universidade Estadual de Maringá OAB-PR 13.913;
Graduada em Letras licenciatura Plena – Português e Inglês pela Fundação Faculdade de Filosofia, Ciências e Letras de Jandaia do Sul;
Graduada em Pedagogia pela UNOESTE – Universidade do Oeste Paulista;
Pós Graduada em Direito Empresarial pela OAB – IMBRAPE- Instituto Brasileiro de Estudos e Pesquisas Sócio - econômicos com disciplina de Metodologia de Ensino Superior ;
Pós Graduada em EAD e as Tecnologias da Educação na UNICESUMAR – Centro Universitário de Maringá;
Corretora de imóveis, inscrita no CRECI – PR Conselho Regional de Corretores de Imóveis sob. Nº 13.628;
Avaliadora inscrita no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis sob nº 12784;
Diretora de Formação e Treinamento do SECOVI-Pr Sindicato da Habitação e Condomínios;
Membro da Comissão Permanente de Acessibilidade – CPA, subordinada à Secretária Municipal de Planejamento e Urbanismo - SEPLAN, da Prefeitura do Município de Maringá 2016.
Membro da Comissão para elaboração da Planta de Valores Genéricos subordinada à Secretaria da Fazenda – SEFAZ , da Prefeitura do Município de Maringá 2016.
Professora do curso de Gestão Imobiliária da UNICESUMAR – Centro Universitário de Maringá nas disciplinas de Avaliação de Imóveis, O Papel Legal do Gestor Imobiliário, Operações Imobiliárias e Loteamentos e Incorporações;
Sócia Proprietária da IWATA & IWATA IMÓVEIS. 19.2 MARIO YUKIO AKAMATSU
Economista graduado pela UEM – Universidade Estadual de Maringá;
Pós graduado em Comércio Exterior pela UNICESUMAR- Centro Universitário de Maringá;
Corretor de imóveis, inscrito no CRECI sob. Nº 15.352;
Sócio Proprietário da IWATA & IWATA IMÓVEIS. 20 CONCLUSÃO
O presente laudo segue assinado digitalmente. Maringá, 30 de Janeiro de 2019.
Claudete Cristina Iwata Mario Yukio Akamatsu
Iwata & Iwata Imóveis Ltda Iwata & Iwata Imóveis Ltda
CRECI – F 13608 CRECI-F 15.352
CRECI – J 3707 R.G. nº 3.457.055-8
CNPJ 04.302.737/0001-10 C.P.F. nº 498.445.049-53
BIBLIOGRAFIA
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