Buy List
Fundos Imobiliários
11 de junho de 2021
– 2
Resumo do Mês
Fonte: BNP Paribas Brasil WM – Equity Research, Bloomberg
Desempenho do IFIX no período: -1,56%;
Alterações: inclusão de KDIF11
Top picks do mês: RECR11, KNIP11, BARI11, MXRF11, RVBI11, XPLG11, HSLG11 e VILG11;
Em Maio, o IFIX teve um desempenho negativo, de -1,56%, enquanto o índice de ações da bolsa mostrou valorização de 6,2%. No Brasil, o COPOM confirmou mais um aumento de 0,75 p.p na taxa SELIC, para 3,50% a.a., e sinalizou que uma nova alta deve suceder na próxima reunião. Além disso, o IPCA do mês mostrou um crescimento de +0,83% em relação a Abril, acima do consenso do mercado, o que fortalece ainda mais as apostas de uma manutenção da alta da taxa básica de juros. Outros destaques no mês, que também demonstraram um reaquecimento da economia brasileira, foram:
superávit primário melhor do que o esperado (R$24bi contra a previsão de R$17bi) e o crescimento do PIB de 1,2% no primeiro trimestre de 2021, aumentando as expectativas de crescimento para o ano. No campo politico, a CPI da Covid se prolonga sem grandes impactos no mercado, enquanto as discussões sobre a Reforma Tributária avançam a passos lentos.
O ritmo lento de vacinação no Brasil continua balizando as apostas quanto à retomada da economia, uma vez que a indústria de fundos imobiliários ainda está sendo diretamente impactada pelas restrições ao comércio e serviços. O aumento recente do número dos casos, junto à possibilidade de uma terceira onda de COVID-19 no Brasil, mantém a cautela dos agentes quanto aos FIIs. Assim, as cotas dos fundos que compõe o IFIX acumularam uma queda de -1,56%, em contraste ao desempenho positivo de Abril. Todas as estratégias tiveram resultado negativo, com destaque para Escritórios (-3,0%) e Galpões Logísticos (-2,2%). Os fundos de Papel, depois da sequência de valorizações nos últimos meses, entraram em um movimento de realização, caindo -0,7% em maio, ainda acumulando um ágio de 5,5%. Por outro lado, os FoFs foram a categoria que menos se desvalorizaram no mês, com resultado de -0,3%.
Em termos dos ativos da nossa seleção de Buy List de FIIs, as piores performances no mês ficaram para: JSRE11 (- 3,4%), KNRI11 (-3,2%), PATL11 (-2,6%), VISC11 (-2,4%) e KNIP11 (-2,1%), seguindo a mesma tendência do mercado.
Em nossa visão, ainda que estes ativos possuam imóveis de alta qualidade, suas cotações seguem penalizados por conta das incertezas relacionadas à pandemia e ao retorno do trabalho nos escritórios. Na ponta contrária, os destaques positivos foram os FoFs: RVBI11 (+3,8%), HFOF11 (+0,75%) e BCFF11 (0,05%), e o RECR11 (0,10%), fundo de papel, dado a excessiva desvalorização acumulada nos últimos meses.
Mantemos nossa visão positiva para os segmentos de Galpão, dada a demanda e resiliência do setor, e Papel, por conta do aumento de perspectiva para a inflação. Sugerimos como top-picks para o mês de junho: RECR11, KNIP11, BARI11, MXRF11, RVBI11, XPLG11, HSLG11 e VILG11;
Seguindo este racional, incluímos o FIDC de infraestrutura da Kinea (KDIF11) em nossa seleção (vide próxima seção para maiores detalhes).
BUY LIST – FUNDOS IMOBILIÁRIOS
MAIO, 2021
Inclusão de Ativo
Descrição: FIDC, gerido pelo Kinea Investimentos, com foco em investimento em debêntures incentivadas de infraestrutura.
Principais destaques do Fundo:
O fundo tem exposição relevante à debêntures high grade, sendo 67% da carteira em papeis com rating AAA;
A durationmédia do fundo é de 7,15 anos e a taxa média das debêntures é de IPCA + 5,77% a.a. (MTM);
A maior parte dos ativos está concentrada no setor de Transmissão (48,8%), mas o pipeline se estende também aos setores de geração Solar, Eólica e Hidrelétrica, somando 86,5% da carteira alocados em Energia;
Os demais papeis estão divididos em debêntures de Rodovias, Saneamento e Títulos Públicos;
O atual risco hidrológico no Brasil não é uma preocupação para o fundo, uma vez que a maior parte dos ativos não possui exposição à variação de preços de energia;
Risco-retorno atrativo: o fundo tem mostrado uma performance positiva no mercado secundário, pagou 4,6% em dividendos (últimos 12 meses), e está atualmente com um deságio de -6,14%;
KDIF11: KINEA INFRA FIC FIDC INFRAESTRUTURA
Alocação por
Instrumento Setorização Alocação por Rating
Variação da Cota desde o início do fundo
– 4
Resumo de Desempenho
BUY LIST – FUNDOS IMOBILIÁRIOS
SELEÇÃO ATUAL
Fonte: BNP Paribas Brasil WM – Equity Research, Bloomberg
Ticker Nome Tipo Preço atual
(R$/cota)
Vol Neg Diário (MM R$)
Dvd Yield (12M)
Valorização
(12M) Ágio (VM/VP) Principais Posições
HFOF11 Hedge Top Fofii 3
Fundo De Inv FoF 99,9 3,2 7,6% -1,9% 3,7% Corporativo (35%), Shops (17%),
Logístico (14%) e Agência (13%)
MGFF11 FII Mogno Fundo de
Fundos FoF 83,9 1,8 8,3% -0,1% -1,7% Corporativo (32%), Recebíveis (20%),
Shops (18%), Logístico (9%)
BCFF11 FII BTG Pactual
Fundo de Fundo FoF 85,5 4,3 6,8% 9,4% 2,8% Shops (19%) e CRIs (24%) e
Corporativo (22%) e Logística (7%)
RVBI11 VBI Reits FoF FII FoF 95,6 0,5 7,6% 31,6% 1,0% Logístico (26%), Renda Urbana (19%),
Corporativo (15%), Shopping (10%)
VINO11 Vinci Offices FII Escritório 60,3 2,2 7,9% 28,2% -0,1% SP (50%) e RJ (50%)
RECT11 FII REC REND Escritório 80,6 2,7 10,6% -3,2% -14,2% SP (62%) e RJ (31%)
JSRE11 JS Real Estate
Multigestao FII Escritório 91,5 2,9 6,8% -0,5% -19,4% SP (99%)
KNRI11 Kinea Renda
Imobiliaria FII Escritório 143,7 4,7 5,5% -12,4% -7,5% Corporativo (48%), Logístico (52%)
KNIP11 Kinea Indice de
Precos FII Papel 109,6 12,1 9,7% 6,7% 7,6% IPCA+ (26%), CDI + (53%), IGPM+
(19%)
BARI11 Fii Barigu Papel 107,1 1,7 12,8% 38,7% 5,5% CRIs (79,6%), FIIs (12,3%) e RF
(8,2%);
RECR11 Fii UBS Br Receb
Imob Papel 101,6 4,8 11,9% 27,1% 15,0% IPCA (36%), CDI (32%), IGPM (20%)
MXRF11 Maxi Renda FII Papel 10,6 7,8 8,1% 7,6% 4,8% CRIS (63%), Caixa (23%), FIIs (8%),
Imóveis (5%)
VILG11 Vinci Logistica FII Galpão 117,0 5,0 5,5% 12,9% 2,3% MG (53%), RS (23%) e SP (15%)
XPLG11 XP Log FII Galpão 113,6 5,9 6,1% 5,6% 2,6% SP (46%), PE (31%)
PATL11 Patria Logistica FII Galpão 90,0 1,5 5,5% N/A -6,9% SE (100%)
HSLG11 Hsi Log I FI Imobilia Galpão 106,2 1,5 2,5% N/A 0,8% SP (72%), RJ (11%), MG (11%);
VISC11 Vinci Shopping
Centers FII Shopping 109,1 3,0 3,6% 13,5% -8,8% Norte (9,6%) e Sudeste (90,4%)
HGBS11 Hedge Brasil
Shopping FII Shopping 200,5 2,0 2,8% 1,4% -8,9% SP (85%)/ 22% FII Ilíquido, 52%
Imóveis
KDIF11 Kinea Infra FIC FIDC
Infraestr FIDC-Infra 131,6 2,5 4,6% 10,9% -6,1% FDIC com 95% de debêntures
incetivadas e high grade (67% AAA)
VIGT11 Vinci Energia FIP IE FIP-Infra 85,6 1,0 2,9% -5,8% N/A Ativos de transmissão maduros
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Recomendação Critério
Comprar O retorno total da ação esperado pelo BNP Paribas WM Brasil é superior a +8%
Manter O retorno total da ação esperado pelo BNP Paribas WM Brasil é de -7% a +8%
Reduzir O retorno total da ação esperado pelo BNP Paribas WM Brasil é de -15% a -7%
Vender O retorno total da ação esperado pelo BNP Paribas WM Brasil é inferior a -15%
Analistas Itens de Divulgação
I. II. III. IV.
George T. S. Chen
