O Universo dos Imóveis Comerciais

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• Tema:

• Palestrante: Guilherme B. M. Ribeiro

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• Conheça as principais características que envolvem a venda e a locação de escritórios na cidade de São

Paulo. Serão focalizados os aspectos técnicos desse setor, as necessidades dos clientes e as diferenças entre esse segmento e o mercado de imóveis

residenciais.

O Universo dos Imóveis

Comerciais

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• Engenheiro

• Pós-graduado em Perícias e Avaliações • Mestrando em Administração – FGV • Corretor de Imóveis

• Executivo de mercado imobiliário (Inovação Imobiliária, Regus & HQ Group, Fernandez Mera, Cia. Bandeirantes,

Secovi, IREM)

• Instrutor da Universidade Secovi, FGV, FAAP, ESPM, FIA, CRS e Universidade RE/MAX

• Certificações Internacionais: ARM, CPM, CIPS, ABR, TRC, e-Buyer, FIRE-UP

• Autor de 2 livros do mercado imobiliário

Guilherme de Barros Monteiro

Ribeiro

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Edifícios Comerciais

O endereço não é tão importante.

Edifícios “comerciais de bairro” em localidades descentralizadas.

Muitas salas de 20m2 _{até 50m}2_{, podendo ser agrupadas.}

Existem em quase toda cidade média ou grande.

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• Não há divisão interna. Sala única, sem recepção.

• Em alguns casos as salas possuem sacadas.

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• Não existe definição padronizada! • Normalmente:

– 1 até 4 ocupantes por andar (menos é melhor) – Acima de 600m2 _{de laje}

– Acesso 24h (com controle de acesso)

– Estacionamento rotativo com boa relação de vagas – AC central

– Piso-elevado e/ou forro modular – Shafts de telecomunicação

– Boa localização e recepção

Empreendimentos

Corporativos

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• Porte-cochère • Táxis

• Trânsito

• Melhorias viárias

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• A recepção deve ser ampla

• Alguns ocupantes exigem recepções privativas

• As recepcionistas devem ser bilíngues, pois muitos funcionários e visitantes são de outros países

• É necessário ter controle de acesso por catracas e segurança

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• Ainda não tão comum no Brasil são as entradas de carga e descarga, porém muitos edifícios possuem um local na garagem e elevadores de serviço.

• Docas, pé-direito alto e resistência para suportar caminhões e carros-fortes.

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• Num mundo global é necessário que muitas

empresas e profissionais trabalhem fora do horário comercial local.

• Acesso, iluminação, segurança, recepção e principais serviços devem funcionar 24 horas.

• É comum ter restrições no acesso de madrugada.

– Ex.: não é permitida a entrada de visitantes

Acesso 24 horas

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• Crachá ou digital?

• Catraca, porta automática ou giratória?

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• Elevadores

– Velocidade – Zoneamento – Sinalização – Pré-chamada

– Privativo, emergência, baldeação, carga

• Escadas de circulação

– Sem alarme automático

– Acabamento de padrão das demais áreas – Iluminação adequada

– Barulho das portas

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• Hoje os prédios possuem BMS, sistema de automação predial, que monitora e controla diversos sistemas

garantindo maior eficiência e segurança. – Incêndio – Elevadores – CFTV – Controle de acesso – Iluminação – Sonorização – Geradores – AC – Etc.

Automação Predial

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• A capacidade elétrica instalada no andar pode ser um deal breaker para muitos tipos de empresa.

• Edifícios mais antigos podem apresentar problemas.

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• Grupo-gerador para áreas

comuns, segurança e elevadores. • Energia escritórios

• Ar-condicionado • Cogeração

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• Um edifício corporativo deve ter AC central. Os principal tipo hoje é o VAV.

• O número de zonas depende do tipo de ocupação. • Em alguns casos, é necessário instalar um AC

dedicado para áreas de IT que funcione 24h. Se não houver previsão no andar, pode ser necessário

instalar equipamento no topo do edifício.

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• Como muitas vezes existe apenas um ocupante por andar, é concedido o direito de utilização e

personalização de áreas comuns como: – Hall dos elevadores

– Corredores – Banheiros – Depósito – IT

• Em muitas cidades há dificuldade na compreensão desta necessidade.

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• Voltamos a ver banheiros comuns nos andares. • Vantagens:

– Limpeza e manutenção centralizadas pelo condomínio – Visual mais corporativo

– Ganho de área

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• A altura entre o piso e o forro influencia o padrão e valor do imóvel

• O pé-direito livre deve ter 2,70m ou mais

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• Enquanto muitos edifícios são entregues com o piso, forro e até luminárias já instaladas, outros não. Estes últimos são chamados de Core & Shell.

• O ocupante certamente fará a conta do custo de instalação e negociará a carência e valor.

• Começam a aparecer os primeiros que estão sendo entregues sem banheiros ou piso nos halls.,

extrapolando este conceito e perdendo liquidez e valor.

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• O real valor depende muito do edifício e região. • A capacidade máxima deve suportar as aeronaves

típicas da região.

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• Alguns edifícios no Brasil começam a ter sacadas. • Não utilizadas pelos ocupantes.

• Perda de vista.

• Problemas de limpeza, manutenção e segurança. • Inquilino poderá não pagar por esta área.

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• Devem ser realmente acessíveis, pois os ocupantes podem ser obrigados a ter cotas.

– Entradas – Banheiros

– Estacionamentos – Elevadores

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• Enquanto em Chicago e Nova Iorque os novos edifícios possuem poucas vagas, em São Paulo possuem centenas.

• A diferença existe devido à enorme malha de metrô nas primeiras cidades.

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• Metros quadrado de escritório / Vaga • Quanto menor, melhor

• 30-35m2_{/vaga é um bom indicador}

• Atenção: no centro do Rio é normal ter edifícios sem vaga alguma

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• A mudança de um bairro para outro impacta demais, mas estar na avenida principal versus a uma quadra dela já faz muita diferença.

• Alguns endereços são muito nobres

– Ex.: Av. Faria Lima

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• Serviços oferecidos dentro do condomínio

– Café e restaurante – Academia

– Lavagem de veículos

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• Salas de reunião, auditórios e centros de convenção • Só utilizados se de alto padrão e bem administrados • Geralmente representam um local subutilizado e um

custo adicional (incorporador e ocupante) • Parcerias podem ser a solução

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Negociação & Condições

Exclusividade Prazo Garantia Cash Allowance Tenant Rep Relocation Carência Locação Compra Built to Suit

Sale & Lease Back

Capex LOI Revisional NDA Pré-locação Arbitragem Renovação

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Ocupantes

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• Resumo:

– C – Edifícios antigos sem AC – B – Edifícios antigos com AC

– A – Edifícios mais recentes, com infra de telecom, AC, laje de pelo menos 400m2_{, piso elevado}

– AAA (Triple A) ou A+ ou AA – Ótima localização, lajes maiores que 1.000m2_{, alta tecnologia, pé-direito livre} maior que 2,70m, piso-elevado, elevadores de alta velocidade, relação de vagas de 1/35m2 _{ou menor}

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• Multinacionais podem exigir padrões e normas

internacionais ou requisitos globais de sua empresa.

– Incêndio (sinalização, rotas de fuga)

– Health & Safety (banheiros, gripe suína, primeiros socorros)

– Segurança (CFTV, controle de acesso, estacionamento privativo)

– Área

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• Existem diversas metodologias de cálculo. As principais são:

– Carpete – Útil

– Privativa

– BOMA – Não adequada para o ocupante – IPMS

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• Quantidade de imóveis vagos em metros quadrados. • Pode ser dividido por padrão, tipo, com ou sem AC. • Estoque futuro é o estoque dos edifícios em

construção e dá uma projeção do aumento do estoque nos próximos meses e anos.

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• Percentual de imóveis vagos (medido em área).

• 10% é considerado normal por muitos

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• Tempo médio para uma unidade vaga ser locada.

• É razoável que seja até 6 meses.

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• Percentual do estoque que é locado num determinado período (mês).

• Absorção Líquida é a que apenas considera a

diferença entre o total absorvido e o total devolvido.

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Guilherme Ribeiro (11) 99912-7222

www.inovacaoimobiliaria.com.br www.twitter.com/gbmribeiro