ANALISE DAS NORMAS CONDOMINIAIS

(1)

ANALISE DAS NORMAS CONDOMINIAIS

1. ABNT NBR 5674:2012 – Gestão da Manutenção.

2. ABNT NBR 15575:1: 2013 - Desempenho em Edificações.

3. ABNT NBR 14037:2011 – Diretrizes para a elaboração de Manuais de Uso,

Operação e Manutenção das Edificações.

(2)

ABNT NBR 15575:2013

NORMA DE DESEMPENHO

ABNT NBR 14037:2011

MANUAL DE USO,

OPERAÇÃO E

MANUTENÇÃO

ABNT NBR 5674:2012

GESTÃO DA

MANUTENÇÃO

ABNT NBR 16280:2014

GESTÃO DAS REFORMAS

NORMA DE INSPEÇÃO

(3)

GESTÃO DAS MANUTENÇÕES

Observação: Com base na Lei Federal no 8.078 de 11-9-1990 (Código de Defesa do Consumidor), conforme artigo

39 - inciso VIII: "é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços colocar, no mercado de consumo, quaisquer

produtos ou serviços em desacordo com as normas técnicas expedidas pela ABNT". Dessa forma, há cerca de 13

(4)

ABNT NBR 14037:2011

MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO

Estabelece requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos

conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção

elaboradas e entregue pelo construtor e/ou incorporador, conforme

legislação vigente, de forma a:

 Informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da

edificação construída.

 Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a

conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para operação

de equipamentos.

(5)

ABNT NBR 14037:2011

MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E

MANUTENÇÃO

 Em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o

condomínio com relação às suas obrigações no tocante a realização

de atividades de manutenção e conservação, e de condições de

utilização da edificação.

 Deve apresentar informações sobre procedimentos e roteiros

recomendáveis para a manutenção da edificação e descrever as

condições de manutenibilidade previstas no projeto.

 Prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso

inadequado.

(6)

ABNT NBR 14037:2011

ELABORAÇÃO E ENTREGA DO MANUAL

A elaboração do Manual, conforme descrito na NBR 14037, deve ser

feita por uma empresa ou responsável técnico. A entrega do manual

deve ser feita pela incorporadora ou construtora, conforme legislação

vigente.

Em edificações condominiais devem ser entregues, no ato da entrega

das chaves:

 Aos primeiros proprietários, um exemplar do manual com

informações sobre cada área de uso privativo, contendo também

informações julgadas necessárias sobres sistemas, elementos e

componentes, instalações e equipamentos de uso comum.

(7)

ABNT NBR 14037:2011

ELABORAÇÃO E ENTREGA DO MANUAL

 Ao primeiro representante legal do condomínio, um exemplar do

manual específico às áreas comuns e seus equipamentos, incluindo o

conjunto completo de projetos atualizados “como construídos” e

especificações técnicas.

 Caso o proprietário não seja ocupante efetivo da edificação, ele

deverá entregar cópia do manual para o usuário, de forma que este

atenda às instruções e prescrições contidas no manual

(8)

ABNT NBR 5674:2012

Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção

Desde 25/08/12 está válida ABNT NBR 5674, que estabelece os requisitos para a

gestão do sistema de manutenção de edificações, a qual define meios para:

a)preservar as características originais da edificação;

b)prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus

sistemas, elementos ou componentes;

Os imóveis existentes antes da vigência da norma TAMBÉM devem se adequar,

criando programas de manutenção atendendo ao apresentado no conteúdo da

(9)

Manutenção conforme ABNT NBR 5674

A Norma descreve de forma objetiva a obrigatoriedade de haver planejamento

anual das atividades de manutenção das edificações, de controle processos, e de

documentação, indispensáveis para evidenciar a realização das ações, tanto pela

equipe de manutenção local, quanto por empresa capacitada ou empresa

especializada.

A Norma não define um percentual do valor arrecadado a ser destinado

exclusivamente para manutenção, mas consideramos saudável que, do valor

arrecadado, seja destinado percentual compatível com as características da

edificação.

(10)

O proprietário de uma edificação, o síndico ou a empresa terceirizada

responsável pela gestão da manutenção deve atender a esta Norma, às Normas

Técnicas aplicáveis e ao Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação.

O proprietário de uma edificação ou o condomínio deve fazer cumprir e

prover os recursos para o programa de manutenção preventiva das áreas comuns.

O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o

Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação seguindo a ABNT NBR 14037.

No caso de propriedade condominial, os condôminos respondem pela

manutenção das partes autônomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto

da edificação, de forma a atender ao Manual de Operação, Uso e Manutenção de sua

edificação.

(11)

O proprietário ou o síndico pode delegar a gestão da manutenção da

edificação à empresa ou profissional contratado. A empresa ou o profissional deve

responder pela gestão do sistema de manutenção da edificação, ficando sob sua

incumbência:

• assessorar o proprietário ou o síndico,

• providenciar e manter atualizados os documentos e registros da

edificação e fornecer documentos que comprovem a realização

dos serviços de manutenção, como: contratos, notas fiscais,

garantias, certificados, etc;

• implementar e realizar as verificações ou inspeções previstas no

programa de manutenção preventiva;

• elaborar as previsões orçamentárias;

(12)

• supervisionar a realização dos serviços de acordo com as Normas

Brasileiras, projetos e orientações do Manual de Uso, Operação e

Manutenção da edificação que atenda à ABNT NBR 14037;

• orçar os serviços de manutenção;

• assessorar o proprietário ou o síndico na contratação de serviços de

terceiros para a realização da manutenção da edificação;

• estabelecer e implementar uma gestão do sistema dos serviços de

manutenção, conforme esta Norma;

• orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em

conformidade com o estabelecido no Manual de Operação, Uso e

Manutenção da edificação;

• orientar os usuários para situações emergenciais, em conformidade

com o Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação.

(13)

Em função da tipologia da edificação, das condições de uso, da complexidade dos

sistemas e equipamentos empregados e das características dos materiais aplicados,

o programa de manutenção deve ser elaborado considerando a orientação dos

fornecedores, de profissionais e de empresas especializadas.

(14)

Importância da Manutenção Predial

A cultura da Manutenção das edificações em geral vem sendo aprimorada através

da conscientização dos proprietários e síndicos, especialmente sobre a necessidade

efetiva de investimentos nesse serviço fundamental, em prol da preservação das

construções ou extensão da sua vida útil. A prática da Manutenção predial vem

sedo disseminada, paulatinamente, sobretudo pelos benefícios adquiridos com a

sua implantação. Os princípios da Manutenção são norteados em função da

necessidade de recuperação da degradação natural e do próprio desempenho dos

sistemas, elementos ou componentes dos edifícios, proporcionando, em

contrapartida o desejável incremento do respectivo valor patrimonial.

(15)

Anexo A

(informativo)

Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva

A.1 Sugestão das inspeções ou verificações para um edifício hipotético de acordo com a tabela A1.

Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção

preventiva de uma edificação hipotética

Periodicidade

Sistema

Elemento/componentes

Atividade

Responsável

A

cad

a

sem

an

a

Equipamentos

industrializados

Sauna única

Fazer a drenagem de água

no equipamento

Equipe de

manutenção local

Grupo gerador

Verificar após o uso do

equipamento o nível de

óleo combustível e se há

obstrução nas entradas e

saídas de ventilação

Equipe de

manutenção local

Sistemas

hidrossanitários

Reservatórios de água

potável

Verificar o nível do

reservatório e o

funcionamento das boias

Equipe de

manutenção local

Sistema de irrigação

Verificar o funcionamento

dos dispositivos

Equipe de

manutenção local

(16)

Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável

A

cad

a

1

5 di

as

Sistemas

hidrossanitários

Bombas de água potável,

água servida e piscinas

Verificar o

funcionamento e alternar

a chave no painel elétrico

para utilizá-ls em sistema

de rodízio, quando

aplicável

Equipe de

manutenção local

Equipamentos

industrializados

Iluminação e energia

Efetuar teste de

funcionamento dos

sistemas conforme

instruções do fornecedor

Equipe de

manutenção local

Grupo gerador

Efetuar teste de

funcionamento dos

sistemas conforme

instruções do fornecedor

Equipe de

manutenção local

Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção

preventiva de uma edificação hipotética (continuação)

(17)

Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável A cad a mês Jardim Manutenção geral Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada Equipamentos industrializados Pressurização de escada Fazer teste de funcionamento do sistema de ventilação conforme instruções do fornecedor e projeto Equipe de manutenção local Fazer teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor Empresa especializada Banheira de hidromassagem/ spa Fazer teste de funcionamento conforme instruções do fornecedor Equipe de manutenção local Ar-condicionado Manutenção recomendada pelo fabricante e atendimento à legislação vigente Empresa especializada

Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção

preventiva de uma edificação hipotética (continuação)

(18)

A

cad

a

mês

Equipamentos

Industrializados Iluminação de emergência

Efetuar teste de funcionamento de todo sistema conforme instruções do fornecedor Equipe de manutenção local Sistema de automação Automação de portões

Fazer manutenção geral dos sistemas conforme instruções do fornecedor

Empresa especializada Dados, informática, voz,

telefonia, vídeo, TV, CFTV e segurança perimetral Verificar o funcionamento conforme instruções do fornecedor Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada Revestimentos de

parede e piso e teto

Pedras naturais (mármore, granito e outros)

Verificar e se necessário, encerar as pecas polidas

Equipe de manutenção local

Sistemas hidrossanitários

Ralos, grelhas, calhas e canaletas

Limpar o sistema das águas pluviais e ajustar a periodicidade em função da sazonalidade, especialmente em épocas de chuvas intensas Equipe de manutenção local Bombas de incêndio Testar se funcionamento, observada a legislação vigente Equipe de manutenção local

Periodicidade

Sistema

Elemento/componentes

Atividade

Responsável

Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção

preventiva de uma edificação hipotética (continuação)

(19)

A c ad a tr ês m eses Equipamentos industrializados Porta corta-fogo

Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas

Equipe de manutenção local Verificar a abertura e o

fechamento a 45o_{. Se for}

necessário, fazer regulagem, chamar empresa especializada

Banheira de hidromassagem Limpar a tubulação Equipe de manutenção local

Esquadrias de alumínio

Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada Sistemas hidrossanitários

Caixas de esgoto, de gordura e

de águas servidas Efetuar limpeza geral

Periodicidade

Sistema

Elemento/componentes

Atividade

Responsável

Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção

preventiva de uma edificação hipotética (continuação)

A cad a d oi s m eses Equipamentos industrializados

Gerador de água quente

Limpar e regular os sistemas de queimadores e filtros de água conforme instruções dos

fabricantes

Empresa capacitada

Iluminação de emergência

Para unidades centrais, verificar fusíveis, led de carga

da bateria, selada e nível de eletrólito da bateria comum

conforme instruções dos fabricantes

(20)

A c

ad

a

an

o

Estrutural Lajes, vigas e pilares Verificar a integridade estrutural conforme ABNT NBR 15575

Empresa especializada

Equipamentos industrializados

Sistema de segurança Manutenção recomendada pelo fornecedor

Empresa capacitada/

Gerador de água quente

Verificar sua integridade e reconstituir o funcionamento do sistema de lavagem interna dos depósitos de água quente e

limpeza das chaminés conforme instrução do fabricante

Empresa capacitada

Sistema de aquecimento individual

Verificar o funcionamento, limpeza e regulagem, conforme instrução do

fabricante

Empresa capacitada

Banheira de hidromassagem/ spa Limpar e manter o sistema conforme instruções do fornecedor

Empresa capacitada Sistemas de proteção contra descargas

atmosféricas

Inspecionar sua integridade e reconstituir o sistema de medição de resistência conforme legislação vigente

Desratização e desinsetização (Residencial) Aplicação de produtos químicos Empresa especializada

Impermeabilização

Áreas molhadas internas e externas, piscinas, reservatórios, coberturas, jardins,

espelhos d’água

Verificar sua integridade e reconstituir a proteção mecânica, sinais de infiltração ou falhas da impermeabilização exposta

Equipe de manutenção

local Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável

Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção

preventiva de uma edificação hipotética (continuação)

(21)

Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável A cad a an o Rejuntamentos e vedações

Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e

externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas de ventilação, e outros elementos Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada

Revestimentos de parede, piso e teto

Paredes externas/ fachadas e muros Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Piso acabado, revestimento de

paredes e teto Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Revestimentos de parede, piso

e teto Deck de madeira

Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário Equipe de manutenção local/ Empresa especializada

Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção

preventiva de uma edificação hipotética (continuação)

(22)

Periodicidade Sistema Elemento/component es Atividade Responsável A cad a an o

Instalações elétricas Quadro de distribuição

dos circuitos Reapertar todas as conexões

Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada/ Empresa especializada Esquadrias em geral

Verificar falhas de vedação, fixação das esquadrias, guarda-copos, e reconstituir sua integridade, onde

necessário

Equipe de manutenção local/ Empresa

especializada Efetuar limpeza geral das esquadrias incluindo os

drenos, reapertar parafusos aparentes, regular freio e lubrificação. Observar a tipologia e a complexidade das

esquadrias, os projetos e instruções dos fornecedores

especializada

Vidros e seus sistemas de fixação

Verificar a presença de fissuras, falhas na vedação e fixação nos caixilhos e reconstituir sua integridade,

onde necessário Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Sistemas hidrossanitários Tubulações

Verificar as tubulações da água potável e servida, para detectar obstruções, falhas ou entupimentos, e fixação

e reconstituir sua integridade, onde necessário

especializada

Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção

preventiva de uma edificação hipotética (continuação)

(23)

Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável A cad a an o

Sistemas hidrossanitários Metais, acessórios e registros

Verificar os elementos de vedação dos metais, acessórios e registros

Equipamentos de incêndio Recarregar os extintores Empresa especializada

Equipamentos industrializados

Sistemas de proteção contra descargas

atmosféricas

Inspecionar periodicamente de acordo com a legislação vigente. Em locais expostos à corrosão severa, reduzir os intervalos entre

verificações

Sistema de cobertura

Verificar a integridade estrutural dos componentes, vedações, fixações, e reconstituir e tratar, onde necessário

Equipe de manutenção local/ Empresa especializada A cad a an o

Esquadrias e elementos de madeira

Verificar e, se necessário, pintar, encerar, envernizar, ou executar tratamento

recomendado pelo fornecedor

especializada

Esquadrias e elementos de ferro

Verificar e, se necessário, pintar ou executar tratamento específico recomendado pelo

fornecedor

especializada

Instalações elétricas Tomadas, interruptores e pontos de luz

Verificar as conexões, estado dos contatos elétricos e seus componentes, e reconstituir

onde necessário Equipe de manutenção local/ Empresa especializada A cad a tr ês an

os _Fachada Efetuar lavagem. Verificar os elementos e, se _{necessário, solicitar inspeção. Atender às}

prescrições do relatório ou laudo de inspeção

especializada

Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção

preventiva de uma edificação hipotética (continuação)

(24)

Anexo B

(informativo)

Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva

B.1 Objetivo

Em atendimento a 7.2 desta Norma, este anexo apresenta uma lista com o modelo de

registros que convém que estejam disponíveis no condomínio, constituindo evidências de

que as atividades de manutenção foram levadas a efeito.

A elaboração de planilhas(check-list) de verificações pode seguir o modelo feito

especialmente para cada edificação, com suas características e grau de complexidade.

B.2 Classificação dos registros

Convém que os registros sejam classificados, entre outras opções pela natureza dos

sistemas ou dos subsistemas, ou pela natureza dos elementos ou dos componentes da

edificação.

B.3 Tabela dos principais registros

A tabela B.1 indica uma lista possível dos principais registros, a qual pode variar de edifício

para edifício.

(25)

Tabela B.1 – Lista dos registros

Gerais

Programa de prevenção de riscos ambientais (PPRA) Programa de manutenção preventiva

Planilha ou lista de verificações da execução do programa de manutenção preventiva Relatório de verificações das manutenções corretivas executadas

Atas de assembléias com aprovação do programa de manutenção

Sistemas eletromecânicos

Relatório anual de verificações dos elevadores (RIA) Atestado de inicialização do gerador

Relatório anual de verificações da manutenção dos elevadores Verificações e relatório das instalações elétricas

Verificações e relatório de medição ôhmica

Verificações e relatório de manutenção das bombas

Atestado SPDA – Sistema de Proteção e Descarga Atmosférica Proteção contra descargas atmosféricas

Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários específicos ou, dependendo do caso, em relatório da empresa

contratada Automação de dados, informática, voz, telefonia, vídeo e televisão

Gerador de água quente Ar-condicionado

Aquecedor coletivo

Circuito fechado de TV Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários específicos ou, dependendo do caso, em relatório da empresa

contratada Antena coletiva

Grupo gerador

Quadro de distribuição de circuitos Verificações com registros no livro de manutenção Tomadas, interruptores e pontos de luz

Elevadores Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários específicos ou, dependendo do caso, em relatório da empresa

contratada Exaustão mecânica

(26)

Equipamentos em geral

Relação de equipamentos

Certificado de garantia dos equipamentos instalados

Manuais técnicos de uso, operação e manutenção dos equipamentos instalados Livro de registro das atividades de manutenção

Sistemas de segurança

Automação de portões

Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários específicos ou, dependendo do caso, em relatórios da empresa

contratada Instalações de interfone

Sistemas de segurança específicos

Instalações hidráulico-prediais e gás

Instalações hidráulicas/ esgotos/ águas pluviais/ louças/ metais/ bombas

Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários específicos ou, dependendo do caso, em relatório da empresa

contratada Atestado de instalação de gás

Verificações de limpeza dos reservatórios com registro no livro de manutenção

Verificações da limpeza do poço de esgoto, poço de água servida, caixas de drenagem e esgoto, com registro no livro de manutenção Banheira de hidromassagem

Sistemas de combate a fogo ou incêndios

Auto de verificação do corpo de bombeiros (AVCB) (quando obrigatório) Certificado de recarga de extintores

Atestado da brigada de incêndio

(27)

Sistemas de combate a fogo ou incêndios

Ficha de inscrição no cadastro de manutenção (FICAM) do sistema de segurança contra incêndio e outros opcionais Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que cause destruição (obrigatória) e outros opcionais

Certificado de ensaio hidrostático de extintores Livro de ocorrências da central de alarmes

Sprinklers e seus componentes industrializados (bombas, válvulas de fluxo, detectores de fumaça, etc.)

Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários específicos ou, dependendo do caso, em relatórios da empresa

contratada Pressurização de escada

Equipamentos de incêndio Iluminação de emergência

Revestimentos de paredes/ pisos e tetos

Pedras naturais (mármore, granito e outros) Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários específicos

Deck da madeira

Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários específicos

Azulejo/cerâmica/pastilha

Paredes e tetos internos revestidos de argamassa/ gesso liso/ ou executado com componentes de gesso acartonado (drywall)

Paredes externas/ fachada

Piso cimentado, piso acabado em concreto, contrapiso Rejuntamento e tratamento de juntas

Paredes externas/fachada Forros de gesso

Pisos de madeira, tacos e assoalhos

Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de alumínio)

Forros madeira

(28)

Esquadrias

Alumínio

Ferro

Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários específicos Madeira Vidros Lazer Jardim Playground

Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários específicos. Convém que os registros incluam referências às condições

de higiene Quadra poliesportiva Piscina Sauna seca Sauna úmida SPA Desratização e desinsetização Pintura e impermeabilização

Pintura/verniz (internamente e/ou externamente) Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários específicos

Impermeabilização

(29)

Tabela B.2 – Agendamentos e periodicidade

Condomínio: Folha: /

Endereço: No

Responsável legal: Gestão ano

a_Semana

Sistema Elemento/ componente Atividade Responsável

Sistemas hidrossanitários Reservatórios de água potável Verificar o nível dos reservatórios e funcionamento das boias

Carimbo/data/assinatura Sistemas hidrossanitários

Sistema de irrigação

Verificar o funcionamento dos

dispositivos _{Carimbo/data/assinatura}

Sistema Elemento/ componente Atividade Responsável

Equipamentos industrializados Grupo gerador

Verificar, após o uso do equipamento, o nível de óleo combustível e se há obstrução nas

entradas e saídas de ventilação

Carimbo/data/assinatura Equipamentos industrializados Sauna úmida Fazer a drenagem de água no

(30)

Anexo C

(informativo)

Modelos de verificação e seus registros

Este Anexo apresenta exemplos de modelos informativos para as verificações e seus registros,

conforme Tabelas C.1, C.2 e C.3

Tabela C.1 – Modelo de livro de registro de manutenção

Sistema/subsistema Atividade Data da realização Responsável pela

atividade Prazo Custos

(31)

Tabela C.2 – Modelo de lista de verificações para um subsistema – Manutenção preventiva da

central de interfone (modelo possível)

Condomínio:

Endereço

Equipamento

Características do equipamento Tipo XYZ Central de interfones – No_apto

Serviços a serem realizados (incluir periodicidade) Status

Verificação das proteções (fusíveis/disjuntores)

Verificação do sistema de alimentação

Verificação das conexões elétricas

Verificação das placas de comando

Verificação do circuito eletrônico

Verificação das sinalizações de operação

Verificação da limpeza geral

Verificação do reaperto das conexões

Realização de testes de funcionamento

Verificação da ausência de interferências no sistema

Manutenções corretivas a serem realizadas em função do status:

Hora de inicio

Hora de término

Data

Data da próxima verificação

Responsável pelo serviço: Empresa responsável:

(32)

Tabela C.3 – Manutenção preventiva da central de alarme (modelo possível)

Condomínio

Endereço

Equipamento

Características do equipamento Tipo XYZ Central de alarme do sistema de combate a incêndio

Sistemas a serem realizados (incluir periodicidade) Status

Verificação dos fusíveis

Verificação do sistema de alimentação C.A.

Verificação do sistema de alimentação C.C.

Verificação e testes do sistema automático

Verificação e testes dos sensores de fumaça

Verificação dos motores e ventiladores do sistema de pressurização Verificação e testes dos interruptores de acionamento manual

Verificação e testes dos pressostatos hidráulicos

Verificação dos chicotes de comando

Testes de lâmpadas de comandos sinóticos

Verificação e testes da interface com sistema de pressurização de escadas

(33)

Tabela C.3 – Manutenção preventiva da central de alarme (modelo possível) (continuação)

Verificação da conformidade com a legislação vigente

Verificação e testes dos comandos elétricos

Verificação das proteções (fusíveis/disjuntores)

Verificação e testes dos dispositivos visuais

Verificação dos circuitos hidráulicos de combate a incêndio

Verificação dos chuveiros automáticos

Verificação da integridade e existência de avisos pertinentes

Verificação das sinalizações de operação

Verificação das saídas e rotas de fuga de emergência

Reaperto das conexões elétricas

Limpeza e proteção das placas de comando eletrônico

Testes gerais de comando e funcionamento do sistema

Sistemas a serem realizados (incluir periodicidade) Status

Manutenções corretivas a serem realizadas em função do status

Hora de inicio

Hora de término

Data

(34)

Tabela C.4 – Modelos de lista de verificações para um equipamento – Manutenção preventiva das

bombas (modelo possível)

Condomínio

Endereço

Equipamento Bombas 01 a 04

Motor Modelo No_{de série}

Bomba Modelo Potência

Quadro de comando Modelo No_{de série}

Serviços a serem realizados (incluir periodicidade) Status

Rec 01 Rec 02 Press 01 Press 02

Verificação dos disjuntores e fusíveis

Verificação dos contactores de comando

Verificação do role térmico

Verificação e teste dos sinalizadores do quadro

Verificação do sistema de alimentação de C.A.

Verificação e reaperto dos bornes e cabos

Verificação da temperatura de trabalho do motor

Corrente elétrica de partida

Corrente elétrica de trabalho

Testes de funcionamento manual

Testes de funcionamento automático

Testes de alarmes

(35)

Tabela C.4 – Modelos de lista de verificações para um equipamento – Manutenção preventiva das

bombas (modelo possível) (continuação)

Mecânica/hidráulica

01 02 03 04

Verificação dos mancais

Lubrificação dos mancais

Limpeza geral do equipamento

Verificação da tubulação (vazamento + oxidação + conservação)

Verificação das válvulas hidráulicas

Verificação da bóia de nível

Verificação do nível de ruído (dB A)

Manutenções corretivas a serem realizadas em função do status

Hora de inicio

Hora de término

Data

(36)

Anexo D – NBR 15575-1 2013

(informativo)

Diretrizes para o estabelecimento de prazos de garantia

D.1 Introdução

O desempenho dos sistemas que compõem o edifício habitacional durante a sua Vida Útil (VU) está atrelado às condições de

uso para o qual foi projetado, à execução da obra de acordo com a Normas, à utilização de elementos e componentes sem

defeito de fabricação e à implementação de programas de manutenção corretiva e preventiva no pós-obra.

D.2 Diretrizes

D.2.1 Este Anexo fornece diretrizes para o estabelecimento dos mínimos prazos de garantia para os elementos,

componentes e sistemas do edifício habitacional.

D.2.2 Apesar desta Norma tratar do desempenho de sistemas e não do desempenho de elementos

e componentes, encontram-se indicados alguns prazos de garantia, usualmente praticados pelo setor da

construção civil, para que os elementos e componentes que usualmente compõem os sistemas contemplados

preencham condições de funcionabilidade.

D.3 Instruções

D.3.1 Gerais

D.3.1.1 Convém que o incorporador ou o construtor indique um prazo de garantia para os elementos

e componentes de baixo valor e de fácil substituição (por exemplo: engates flexíveis, gaxetas elastoméricas de

caixilhos e outros).

(37)

D.3.1.2 Pode ocorrer que alguns elementos, componentes ou mesmo sistemas específicos, próprios de cada

empreendimento, não estejam incluídos na Tabela D.1. Nestes casos, recomenda-se ao construtor ou

incorporador fazer constar, em seu manual de uso e operação ou de áreas comuns, os prazos de garantia

desses itens.

D.3.2 Prazos

D.3.2.1 A contagem dos prazos de garantia indicados na Tabela D.1 inicia-se a partir da expedição do “Auto

de Conclusão”, denominado “Habite-se”.

(38)

Tabela D.1 — Prazos de garantia

NORMA 15575 -1: 07/2013 – NORMA DE DESEMPENHO: REQUISITOS GERAIS

Sistemas, elementos,

componentes e Instalações

Prazos de garantia recomendados

1 ano

2 anos

3 anos

5 anos

Fundações, estrutura principal,

estruturas periféricas, contenções

e arrimos

Segurança e

estabilidade

global

Estanqueidade

de fundações e

contenções

Paredes de vedação, estruturas

auxiliares, estruturas de

cobertura, estrutura das

escadarias internas

ou externas, guarda-corpos,

muros de divisa e telhados

Segurança e

integridade

Equipamentos industrializados

(aquecedores de passagem ou

acumulação, motobombas, filtros,

interfone, automação de portões,

elevadores e outros)

Sistemas de dados e voz,

telefonia, vídeo e televisão

Instalação

(39)

Tabela D.1 — Prazos de garantia (continuação)

Sistemas, elementos,

componentes e Instalações

Prazos de garantia recomendados

1 ano

2 anos

3 anos

5 anos

Sistema de proteção contra

descargas atmosféricas, sistema

de combate a incêndio,

pressurização das escadas,

Iluminação de emergência,

sistema de segurança patrimonial

Instalação

Equipamentos

Porta corta-fogo

Dobradiças e molas

_{portas e batentes}

Integridade de

Instalações elétricas

tomadas/interruptores/disjuntores/

fios/cabos/eletrodutos/caixas e

quadros

Equipamentos

Instalação

Instalações hidráulicas e gás -

colunas de água fria, colunas de

água quente, tubos de queda de

esgoto, colunas de gás

Integridade e

vedação

Instalações hidráulicas e gás

coletores/ramais/louças/caixas de

descarga/bancadas/metais

sanitários/sifões/ligações

flexíveis/

válvulas/registros/ralos/tanques

Equipamentos

Instalação

Impermeabilização

Estanqueidade

(40)

Tabela D.1 — Prazos de garantia (continuação)

Sistemas, elementos,

componentes e Instalações

Prazos de garantia recomendados

1 ano

2 anos

3 anos

5 anos

Esquadrias de madeira

Empenamento

Descolamento

Fixação

Esquadrias de aço

Fixação

Oxidação

Esquadrias de alumínio e de PVC

Partes móveis

(inclusive

recolhedores de

palhetas, motores e

conjuntos elétricos de

acionamento)

Borrachas,

escovas,

articulações,

fechos e

roldanas

Perfis de

alumínio,

fixadores e

revestimentos

em painel de

alumínio

(41)

Tabela D.1 — Prazos de garantia (continuação)

Sistemas, elementos,

componentes e Instalações

Prazos de garantia mínimos

1 ano

2 anos

3 anos

5 anos

Fechaduras e ferragens em geral

Funcionamento

Acabamento

Revestimentos de paredes, pisos

e tetos internos e externos em

argamassa/gesso liso/

componentes de gesso

acartonado

Fissuras

Estanqueidade

de fachadas e

pisos molháveis

Má aderência do

revestimento e

dos

componentes do

sistema

Revestimentos de paredes, pisos

e tetos em

azulejo/cerâmica/pastilhas

Revestimentos

soltos, gretados,

desgaste

excessivo

Estanqueidade

de fachadas e

pisos molháveis

Revestimentos de paredes, pisos

e teto em pedras naturais

(mármore, granito e outros)

Revestimentos

soltos, gretados,

desgaste

excessivo

Estanqueidade

de fachadas e

pisos molháveis

Pisos de madeira – tacos,

assoalhos e decks

Empenamento,

trincas na

madeira e

destacamento

(42)

Tabela D.1 — Prazos de garantia (continuação)

Piso cimentado, piso acabado em

concreto, contrapiso

Destacamentos,

fissuras,

desgaste

excessivo

Estanqueidade

de pisos

molháveis

Revestimentos especiais (fórmica,

plásticos, têxteis, pisos elevados,

materiais compostos de alumínio)

Aderência

Forros de gesso

Fissuras por

acomodação dos

elementos

estruturais e de

vedação

Forros de madeira

Empenamento,

trincas na

madeira e

destacamento

Pintura/verniz (interna/externa)

Empolamento,

descascamento,

esfarelamento,

alteração de cor

ou deterioração

de acabamento

Selantes, componentes de juntas

e rejuntamentos

Aderência

Vidros

Fixação

Sistemas, elementos,

componentes e Instalações

Prazos de garantia mínimos

(43)

Estrutura da norma ABNT NBR 16280:2014

• REQUISITOS PARA A GESTÃO DA REFORMA

• REQUISITOS PARA REALIZAÇÃO DE REFORMAS EM EDIFICAÇÕES

• INCUMBÊNCIAS OU ENCARGOS

(44)

Processo da gestão da reformas

Início Definição e apresentação do Escopo de reforma Apresentação dos Requisitos OK Organização (plano formal de Requisitos e Diretrizes) OK Liberação para início da obra Realização da reforma e incumbências OK Documentação (Arquivos e Registros) Fim Justificativa técnica ou administrativa Justificativa técnica ou administrativa Corrigir inadequação

(45)

5.2.2 A autorização por parte do responsável legal da edificação quanto ao transito nas áreas comuns do

edifício dos insumos e funcionários que atuarão na obra não substitui as aprovações legais, nem

representa o compartilhamento de responsabilidade legal pela realização da reforma.

6.1.2 Durante as obras de reforma

A) verificar ou delegar a terceiros o devido atendimento ao plano de reforma, para assegurar condições

necessárias à realização segura das obras;

B) cumprir e fazer cumprir as deliberações em relação às obras aprovadas, em atendimento à convenção,

ao regimento interno e às determinações da assembleia, quando condomínio;

C) tomar as ações legais necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu

entorno e seus usuários.

5.2 Áreas privativas

As adequações técnicas ou reformas em áreas privativas da edificação que afetam a

estrutura, a vedação ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação devem

atender aos requisitos técnicos necessários e ser comprovadamente documentadas e

comunicadas ao responsável legal da edificação antes de seu início.

(46)

7 Requisitos para a documentação das obras da reforma

7.1 Arquivo

Toda a documentação das obras de reforma deve ser arquivada como parte integrante do manual de uso,

manutenção e operação da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal. Toda documentação da

gestão da reforma deve ter os controles necessários para identificação, armazenamento, proteção,

recuperação, retenção e disposição dos registros, conforme 6.1.3 (d)

Quando solicitada, a documentação deve estra disponível e prontamente recuperável, aos proprietários,

condôminos, construtor/ incorporador e contratado, quando pertinente.

O responsável legal deve manter a guardada documentação referente às reformas e transferi-la

integralmente e formalmente ao seu sucessor.

6.1.3 Após as obras de reforma

A) vistoriar ou delegar para terceiros as condições de finalização da obra concluída;

B) receber o termo de encerramento das obras emitido pelo executante e o manual

atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037;

C) encerrada a obra nos termos descritos e 6.1.3 (b), cancelar as autorizações para

entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra;

D) arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluindo o termo de

encerramento das obras emitido pelo executante.

(47)

Importância do laudo de inspeção predial

(48)

Os dados apresentados remetem a uma conclusão: há meios de se diminuir o

colapso e a deterioração precoce das edificações. É necessário implementar um sistema de

manutenção predial e realizar avaliações periódicas das condições técnicas, de uso e de

manutenção dos edifícios.

Justamente esta avaliação ou diagnóstico da edificação é denominada inspeção

predial ou vistoria do check-up. É preventiva, diminui risco de acidentes prediais, auxilia no

direcionamento de investimentos na edificação e nas adequações do plano de

manutenção.

A inspeção predial é atividade que possui norma e método próprios. Classifica as

deficiências constatadas na edificação com visão sistêmica, aponta o grau de risco

observado para cada uma delas e gera lista de prioridades técnicas com orientações ou

recomendações para sua correção.

(49)