Direito & Condomínio

(1)

DIREITOS E

OBRIGAÇÕES

DO SÍNDICO:

Na lei e na convenção

do condomínio

LOCAÇÃO

DE VAGA DE

GARAGEM:

Lei de 2012 traz

inovações

TARIFA

BANCÁRIA:

Entenda o serviço

prestado

ANIMAIS DE

ESTIMAÇÃO:

É possível proibir?

Direito & Condomínio

Ano 1 • nº 2 • Abril / Maio / Junho • 2013

Limites

no dia a dia do

condomínio

Conheça seus

direitos e deveres!

DISTRIBUIÇÃO GRATUITA

(2)

Emergência pede intrusão Luiz Fernando de Queiroz

Deveres e obrigações do síndico previstos na lei e na convenção do condomínio

Sandra Mara Hinata

O inquilino pode ser eleito síndico? Alexandra Pryjmak

artigos

&

comentários

capa

perguntas

&

respostas

locações

imobiliárias

04

07

14

11

15 Í n d i c e

Eleição de síndico: o condômino inadimplente e o direito a voto em assembleia

Kirila Koslosk

Locação de vaga de garagem em condomínio para terceiros Josélia Aparecida Küchler

A cobrança da tarifa bancária nos boletos da taxa de condomínio e o código de defesa do consumidor Juliana da Silva

É possível proibir animais de esti-mação no condomínio?

Josiane Vincoski Gavião da Silva

Exames médicos nos empregados do condomínio

Geison de Oliveira Rodrigues Dúvidas frequentes são

respondidas nesta seção.

Danos causados por objetos lança-dos do apartamento, quem deve ser responsabilizado?

Sérgio Murilo Korobinski

A obrigação do condomínio pelo pa-gamento das contribuições sindicais Ricardo Magno Quadros

relações

trabalhistas

dia a dia

do condomínio

06

12

13

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18

19

Por que instituir taxa de condo-mínio?

Henrique Gurgel de Castro e Silva

Significado das expressões mais utilizadas em condomínio

condomínios

(3)

N

esta segunda edição da Revista Direito e Condomínio, destacamos temas re-lacionados aos direitos e deveres dos condôminos, pois liberdade e limites devem andar juntos para uma boa convivência.

Naturalmente, a simples formação de um condo-mínio gera um rol de direitos e obrigações às pes-soas que nele habitam. Visitantes, empregados, prestadores de serviços – ainda que só de passa-gem – também precisam seguir as regras esti-puladas. Mas há situações que nos passam des-percebidas até que aconteçam conosco, apesar de corriqueiras. E quando ocorrem, não sabemos como agir. É o caso da locação de vaga de garagem para pessoas de fora do condomínio, ou da proibi-ção de animais de estimaproibi-ção.

Tais assuntos, entre outros, são abordados de maneira a descomplicar os documentos legais e jurisprudenciais, através de textos de leitura agradável e compreensível. No entanto, a revis-ta não abre mão do conteúdo jurídico como seu norte, já que nosso objetivo é que o leitor co-nheça seus direitos.

Aproveite a revista

e boa leitura!

Olga Krieger

Publicação periódica de caráter

informativo com circulação dirigida e gratuita.

Periodicidade: Trimestral Tiragem: 40.000 exemplares

Jornalista responsável:

Luiz Fernando de Queiroz

Coordenação geral e de conteúdo:

Kirila Koslosk

Coordenação editorial:

Olga Maria Krieger

Coordenação comercial:

Cristina Dallagassa Karla P. M. Tesseroli

Coordenação de marketing:

Jéssica Regina Petersen

Projeto gráfico e diagramação:

Estúdio Sem Dublê

Agradecimentos:

Portal Viva o Condomínio

Publicação: Editora Bonijuris PARA ANUNCIAR: (41) 3323-4020 revistadc@bonijuris.com.br Atendimento ao leitor: revistadc@bonijuris.com.br

anunciantes. Os artigos assinados são de responsabilidade dos autores e não refletem necessariamente a

opinião desta revista. Direito & Condomínio

Editorial

(4)

por Luiz Fernando de Queiroz - Advogado

EMERGÊNCIA

pede intrusão

Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades

ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão de

unidade autônoma pelo síndico.

A

o tratar do condomínio edilício, o Có-digo Civil de 2002 não fez qualquer referência sobre a possibilidade de o síndico ingressar nas unidades autônomas do prédio sem o consentimento prévio do proprie-tário. Também a Lei do Condomínio (4.591/64) é omissa a respeito.

Acontece que existem situações em que, para preservar o interesse coletivo ou diante de uma emergência, o síndico se vê diante da difícil de-cisão de invadir, ou não, um apartamento ou sala do edifício. Não há norma legal ou outra que diga ao síndico, exatamente, como proce-der, mas não é difícil elaborar um roteiro.

1

A unidade autô-noma é o san-tuário do condô-mino. Não deve ser violada, em princípio, em nenhuma hipóte-se. O síndico não tem o direito de ingressar no imóvel sem prévia autorização do pro-prietário.

2

Em caso de emergência compro-vada, a invasão será lícita. Se a unidade está pegando fogo, se está inundando o prédio (rompimento de cano principal de água), se alguém amea-ce se suicidar, e em outros casos de emer-gência premente, o síndico deve avisar o corpo de bombeiros e, com o auxílio de outras pessoas, agir imediatamente para evitar que o dano se propague. Arrombar a porta da unidade, se for o caso.

3

Em caso de urgência, entrar em contato com o proprietário. A urgência por si só não justifica o ingresso não au-torizado no imóvel, mesmo que esteja prejudicando partes comuns do prédio. Se o condômino não cola-borar, obter ordem judicial para adentrar na unidade.

REGRAS

artigos & comentários

D i r e i t o & C o n d o m í n i o

(5)

(Artigo extraído do livro “Condomínio em foco: questões do dia a dia”, Curitiba: Bonijuris, 2012, p. 140/141)

4

Não sendo urgente, notificar o prietário para que solucione o pro-blema. Qualquer que seja o motivo que leve o síndico a pretender ingressar no interior do apartamento, será prudente que avise o condômino mediante correspondên-cia (seguida de intimação, se aquela não foi atendida) para que tome as providências de-vidas. O síndico não deve ser omisso, mesmo que a causa ainda não tenha resultado em danos (exemplo: rachaduras na unidade).

5

Agir com a presença do conselho ou de testemu-nhas. O síndico não deve decidir sozinho quando e em que circunstâncias deve que-brar a regra número um, des-nudando o santuário do condô-mino. Os membros do conselho ou as testemunhas são peças--chave no caso de litígio judicial. O síndico deve levar em conta, ao analisar a

hi-pótese de entrar no imóvel sem permissão do proprietário, que este poderá mover ação de indenização, inclusive com danos morais, con-tra o síndico e o condomínio.

A gravidade da infração cometida não justifica, por si só, a tomada de medidas drásticas. Por exemplo, se a unidade estiver sendo utilizada como ponto de venda e consumo de drogas, não cabe ao gestor do prédio fazer a apreen-são; deve, sim, chamar a autoridade compe-tente, para que esta pegue os infratores em flagrante.

O critério fundamental, repita-se, é a emer-gência da situação. Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna le-gítima a invasão. Agindo em lele-gítima defesa da propriedade e do bem comum, terá o síndi-co o respaldo da lei e da Justiça no exercício de tão difícil missão.

(6)

O condômino que está

em atraso com o

paga-mento das taxas

condo-miniais não poderá ser

eleito como síndico.

Primeiramente é preciso analisar pelo lado ético perante os demais condôminos. O síndico será eleito com a finalidade de promover o bom funcionamento do condo-mínio. Desta forma, não seria co-erente eleger como síndico (que tem a função de administrar o dinheiro do condomínio), o condô-mino que não paga pontualmente a sua própria taxa condominial.

Por outro lado, analisando sobre o aspecto processual, a restrição é trazida com fundamento no art. 1335 do Código Civil, vejamos:

“Art. 1.335. São direitos do condô-mino:

(...)

III - votar nas deliberações da as-sembléia e delas participar, estan-do quite.”

Portanto, o condômino que não está QUITE com sua taxa de con-domínio não terá direito a voto, nem poderá participar da assem-bleia, por consequência, não po-derá ser eleito síndico.

A regra também cabe para aque-le condômino que esteja pagando de forma parcelada o débito con-dominial. O acordo, seja ele feito diretamente com o representante do condomínio (síndico) ou feito judicialmente (mediante proces-so), não possibilita o condômino participar da assembleia, pois neste caso o débito ainda existe e está sendo pago mediante uma promessa de pagamento.

Enfim, o condômino só

poderá votar e/ou ser

vo-tado como síndico se

es-tiver QUITE com todas as

taxas condominiais.

ELEIÇÃO DE SÍNDICO:

o condômino

inadimplente e o direito a voto em assembleia

por Kirila Koslosk – Advogada

CONDOMÍNIO EM FOCO:

Questões do dia a dia

Luiz Fernando de Queiroz

Diversas questões cotidianas do condomínio são abordadas de forma objetiva, divertida e de fácil leitura nesta obra que interessa principalmente a síndicos, condôminos, funcionários de condomínios e administradores.

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(7)

A

locação de vagas de garagem para pessoas de fora do condomínio sempre gerou dúvidas, mas desde 2012 o tema está mais claro. O § 1º do artigo 1.331 do Código Civil foi alterado pela lei nº 12.607/12, publicada em 05.04.2012, e passou a ter a seguinte redação:

“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são pro-priedade comum dos condôminos”.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam--se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”. (Redação dada pela Lei

nº 12.607/12).

por Josélia Aparecida Küchler - Advogada

Locação de vaga de garagem

EM CONDOMÍNIO PARA TERCEIROS

Vagas de garagem que sejam unidades autônomas

(matrícula própria no Registro de Imóvel)

Vagas de garagem (áreas comuns)

Regra Não podem mais ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio.

Não poderão ser alienadas em nenhuma hipó-tese.

Exceção Poderão ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas se houver autorização expressa na convenção do condomínio.

Poderão ser alugadas para custear despesas do condomínio, desde que haja autorização expressa na convenção do condomínio.

Observa-ções

Não há restrição para que a vaga seja alienada ou alugada para outros condôminos.

Estas alterações feitas pela Lei 12.607/12 não tem efeitos retroativos, ou seja, as garagens vendidas ou alugadas antes da Lei entrar em vigor não poderão ser desfeitas. Já a renovação destes contratos deverá observar a necessida-de necessida-de autorização expressa da convenção necessida-de condomínio.

CONDOMÍNIO EM FOCO:

Questões do dia a dia

Luiz Fernando de Queiroz

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(8)

por Henrique Gurgel de Castro e Silva – Advogado

A

definição do termo condomínio significa proprieda-de comum e, portanto, quando se adquire um imó-vel, o comprador estará comprando, além da sua unidade, frações de partes comuns, tais como: salão de fes-tas, portaria, portões, quadras, piscinas, estacionamentos, etc. Para que haja a conservação de tudo isso será preciso estabelecer uma taxa condominial, a qual será rateada en-tre todas as unidades, normalmente obedecendo à divisão baseada na fração ideal* de cada imóvel, salvo dispositivo contrário na convenção.

Por mais absurdo que possa parecer, existem casos de condomínios antigos que nunca elegeram síndico e deste modo nunca tiveram oficialmente uma taxa de condomí-nio. A consequência disto muitas vezes é o caos total. Nin-guém se vê obrigado a contribuir uma vez que não há taxa condominial vigente e também não há representante le-gal do condomínio. O que muitas vezes acontece é um dos condôminos tomar a frente e tentar organizar os serviços de manutenção das coisas comuns, passando de imóvel em imóvel para recolher uma quantia monetária a fim de se proceder ao reparo necessário. A parte mais estressan-te é que sempre haverá alguém alegando não dispor do dinheiro naquele momento, o que acaba por prejudicar a necessária arrecadação.

Por que instituir

Em condomínios novos, a eleição do primeiro síndico

deve ser feita pela construtora, mas há casos,

principal-mente nos pequenos condomínios de casas, em que a

construtora se omite desta obrigação. A consequência

disto é o condomínio ficar durante meses ou anos sem

ter um síndico oficialmente constituído o que também

ocasiona a falta de uma taxa condominial definida.

*Significado na seção ABC DO CONDOMÍNIO

8

condomínios

(9)

®

Quando isto ocorre, a convocação por parte de ¼ dos con-dôminos é suficiente para a realização da primeira assem-bleia a fim de se eleger o síndico, subsíndico (se houver) e conselheiros. Tendo o síndico sido eleito, caberá a ele a con-vocação de uma nova assembleia para estabelecer a taxa condominial, ficando a partir daí os condôminos obrigados na forma da lei ao pagamento da contribuição.

Por tudo que foi abordado, a taxa de condomínio oficial-mente instituída, muito mais que uma obrigação legal, é uma forma necessária de manter o patrimônio de todos valorizado.

(10)

Aqui você encontrará a definição das expressões mais utilizadas no dia a dia do Condomínio.

• ÁREA COMUM:

Área indivisível integrante da edifica-ção do condomínio que pode ser utilizada por todos os moradores, tal como salão de festa, jardim, corredor, ele-vador, dutos de ventilação, caixa d’água etc.

• BENFEITORIAS:

São acréscimos ou melhoramentos que podem ser classificados da seguinte forma: a) neces-sárias: as indispensáveis para a conservação da coisa co-mum; b) úteis: não são necessárias, porém, contribuem para o acréscimo da coisa ou imóvel; c) voluptuárias: ser-vem para o embelezamento ou luxo da coisa ou imóvel, não são necessárias nem úteis.

• CONDÔMINO:

É o dono do imóvel, mesmo se não morar na unidade. Considera-se também condômino o promi-tente comprador (ou seja, pessoa que ainda não possui escritura do imóvel, mas tem promessa de compra e ven-da assinaven-da) e o cessionário de direitos (ou seja, pessoa que ainda não possui escritura, mas tem promessa de compra e venda assinada e tem os direitos de condômino cedidos por quem a possui). Previsão legal no art. 1334, parágrafo 2º, do Código Civil: “São equiparados aos

pro-prietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”.

Fonte: Baseado no Portal Viva o Condomínio

• CONDUTA ANTISSOCIAL:

Considera--se a conduta daquele condômino, morador ou inquilino que reiteradamente apresenta comportamento inadequado com as normas do condomínio, provocando incompatibilida-de incompatibilida-de convivência com os incompatibilida-demais. A conven-ção ou regimento interno preverá a forma de punição da conduta antissocial.

• FRAÇÃO IDEAL DE SOLO:

Forma de divi-são das despesas condominiais conforme o tamanho de cada imóvel. A convenção do con-domínio prevê a dimensão de cada unidade.

• RECEITA:

É a verba arrecadada pelo condo-mínio através das cotas condominiais, alu-gueres, multas, investimentos, etc.

• PRESIDENTE DA MESA:

Condômino es-colhido no início da assembleia para presidir toda a reunião.

• SECRETÁRIO DA MESA:

Condômino, morador ou inquilino presente que é convo-cado pelo presidente da assembleia do con-domínio para redigir a ata da reunião.

10

abc

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por Sandra Mara Hinata – Advogada

A

s obrigações legais do síndico indicam o caminho a ser seguido para que a administração do condomínio seja pautada na legislação vigente. As atribuições estão previstas no Có-digo Civil no art. 1.348, e na convenção de cada condomínio.

Caso o síndico descumpra as normas da convenção ou da lei, ele poderá perder a sua função, ou seja, poderá ser destituído do cargo através de decisão em assembleia convocada para este fim. Além da destituição, o síndico poderá responder civilmente e penalmente, caso fique comprovado que não cumpriu fielmente com as obrigações impostas pela função exercida.

Deveres e obrigações do síndico

previstos na lei e na convenção do condomínio

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o

con-domínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou admi-nistrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o

regi-mento interno e as determinações da assem-bleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das par-tes comuns e zelar pela prestação dos servi-ços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despe-sa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribui-ções, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de represen-tação.

§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representa-ção ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

O síndico deverá guiar a sua administração com base no artigo acima transcrito. Por ser o guardião das normas do condomínio, ele tem a função de fiscalizar o cumprimento da lei e das normas estipu-ladas na convenção do condomínio, no regimento interno e nas decisões das assembleias gerais.

O art. 1.348 do Código Civil traz de forma clara quais são todas as obrigações legais de um síndico:

11

(12)

por Juliana da Silva – Advogada

E

m que pese os meios de comunicação terem noticiado a proibição da cobrança da tarifa bancária embutida nos boletos, procuramos neste artigo esclarecer as principais dúvidas dos condôminos que pairam sobre o as-sunto.

A tarifa bancária nada mais é do

que a remuneração pelos

ser-viços prestados pelos bancos.

Trata-se de uma despesa

ordiná-ria do condomínio e que faz parte

do rateio entre os condôminos, é

o custo do condomínio em

man-ter uma conta bancária.

Importante salientar que o Banco Central, por meio de Resolução nº 3.693, de 28 de março de 2009, vedou a cobrança da despesa denomi-nada tarifa bancária somente para operações de crédito e leasing, mas não para outras mo-dalidades, tais como condomínios. Portanto, a cobrança da referida tarifa não é ilegal.

Não raras vezes o condômino busca a restitui-ção dos valores referente à tarifa bancária jun-to ao Procon (Programa de Proteção e Defesa do Consumidor) e ao poder judiciário, mas não observa que inexiste relação de consumo entre o condômino (proprietário, inquilino) e o con-domínio.

O condômino não é consumidor,

é coproprietário do condomínio.

Esclarecemos que o Código de Defesa do Con-sumidor, Lei nº 8.078/90, no artigo 3º, em seu parágrafo segundo, define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado de

consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

Entretanto, o condomínio não possui persona-lidade jurídica, tampouco presta serviços me-diante remuneração. Impera uma comunhão de interesses das pessoas que ali habitam, em que as despesas mensais são rateadas. Ele não ob-jetiva lucro, o que difere das demais sociedades. O posicionamento do judiciário é firme no sen-tido de combater ações condominiais baseadas em relação de consumo. Ainda assim, os con-dôminos desavisados ajuízam cada vez mais processos objetivando ressarcimento, principal-mente perante os juizados especiais (uma vez que não necessita pagar custas processuais), abarrotando o judiciário com esses processos que poderiam ser evitados mediante o esclare-cimento sobre o assunto.

Existem duas formas de o condomínio cobrar dos seus condôminos essa despesa bancária. A primeira delas, somar os valores discriminados no extrato bancário e lançar no balancete efe-tuando o rateio entre os condôminos no mês seguinte. A segunda forma, e mais comum, é inserir o valor da tarifa bancária diretamente no boleto de cada condômino.

A cobrança da tarifa bancária

nos boletos da taxa de condomínio e o código de defesa do consumidor

12

(13)

por Josiane Vincoski Gavião da Silva - Advogada

O

convívio em condomínio não é nada fácil por causa da divergência de opini-ões, o que acaba tornando-se mais evidente quando o assunto envol-ve animais domésticos. No intuito de evitar maiores discussões, mui-tos condomínios optam por levar o tema para assembleia para proibir os condôminos de terem animais de estimação.

Ocorre que ao tomar esta decisão o condomínio esquece que está ultrapassando os limites da lei e ofendendo o livre arbítrio do con-dômino quando este deseja ter um animal em sua unidade.

A decisão de proibição dos animais fere o artigo 5°, inciso XXII, da Constituição Federal, que garante a todo indivíduo o direito de pro-priedade. Também o artigo 19 da Lei 4.591/64 prescreve que cada condômino tem o direito de usar e fruir de sua unidade, mas sempre respeitando às normas de boa vi-zinhança, sem causar dano ou in-cômodo aos demais condôminos. Com base nos referidos artigos os tribunais de justiça do Brasil têm entendido que a proibição de ani-mais nos condomínios deve ser relativizada, ou seja, o condomínio não pode proibir, mas o condô-mino que possui seu animal deve

garantir aos demais condôminos higiene, segurança e sossego. Desta forma, o condomínio não pode impedir o condômino de ter um animal de estimação, mas pode impor limites, por exem-plo: estabelecer regras de conví-vio; definir os lugares pelos quais os animais podem ou não circu-lar; determinar o uso obrigatório da coleira, focinheira, caixas de transporte; vedar a permanência de animais que causem trans-tornos ao condomínio nas áreas comuns. Lembrando sempre que estas decisões deverão ser to-madas em assembleia especial-mente convocada para esse fim.

É possível proibir

ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO NO CONDOMÍNIO?

Ainda, vale ressaltar, que existem inúmeras de-cisões judiciais no sentido de que a cobrança da tarifa bancária é devida. O Desembargador Jor-ge de Oliveira Vargas, do Tribunal de Justiça do Paraná, esclarece que: “Os valores consignados

nos boletos como “tarifa bancária” são devidos eis que se trata de uma despesa do condomínio,

visando a comodidade dos próprios condômi-nos, na cobrança das taxas”. (Apelação Cível nº

826026-0 – Julgamento em 12/04/2012) Portanto, caro leitor, concluímos que a cobrança da tarifa bancária não é ilegítima, uma vez que se trata de uma despesa ordinária do condomí-nio e fará parte do rateio entre os condôminos.

13

capa

(14)

O que fazer se o síndico renunciar o seu cargo?

Caso o síndico renuncie seu cargo, primeiramente os condôminos deverão consultar a convenção do condo-mínio para verificar quais os procedimentos a serem tomados.

Assim, se a convenção do condomínio e/ou regimento interno não tratarem sobre o assunto, será preciso convocar uma assembleia extraordinária para que se decida sobre a questão. Desse modo os condôminos poderão decidir se elegerão outro síndico de imediato ou se marcarão outra assembleia específica para eleição de um novo síndico.

(Revista Direito e Condomínio)

É possível efetuar o pagamento taxa condominial através de depósito na

conta do condomínio?

O depósito será considerado válido se tiver a concordância do condomínio, ou que esta seja a forma esta-belecida para pagamento mensal da taxa condominial.

Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, os condôminos estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais na forma convencionada naquele condomínio, que costumeiramente é através de boleto bancário.

Assim, aqueles condôminos que não respeitarem a condição imposta para o pagamento poderão ter o depósito ignorado (caso seja impossível identificar a procedência de quem o fez) ou mesmo serem sancio-nados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da taxa, e serem considerados devedores nos termos do art. 1.336, § 1°, do Código Civil, até a complementação do valor devido.

(Revista Direito e Condomínio)

De quem é a responsabilidade pela conservação do terraço do condomínio?

O terraço de cobertura do edifício pode ser área comum ou privativa de uma unidade autônoma. Caso seja área comum, pode ser de uso privativo ou não da unidade do último piso, consoante disposto na instituição de condomínio.

O artigo 1.344 do Código Civil dispõe que “Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da

sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.”

Por esta razão, a interpretação à regra geral estabelecida no Código Civil é no sentido de que a manutenção e a conservação do terraço de cobertura incumbem ao condômino quando integrar a propriedade exclusiva da unidade autônoma ou, ainda que de propriedade comum, for de USO EXCLUSIVO de um condômino, que dele se serve.

Ou seja, embora seja a cobertura coisa comum, o condômino que a utiliza com exclusividade responde pelas infiltrações dela oriundas e decorrentes de mau uso ou de má conservação.

(Josélia Aparecida Küchler – Advogada)

14

perguntas & respostas

(15)

por Alexandra Pryjmak - Advogada

O síndico é o responsável legal do condomínio e tem atribuições especificadas na convenção con-dominial e na legislação, sendo, assim, o mandatário legal dos interesses da coletividade condo-minial, ou seja, quem representa e coloca em prática os interesses e decisões tomadas por todos os condôminos.

Todo condomínio deve eleger o seu síndico, sendo que tal eleição será sempre conforme o previsto na convenção condominial e o seu mandato não poderá exceder o período de 02 (dois) anos, permi-tindo-se a reeleição.

Uma das grandes dúvidas acer-ca da eleição do síndico é sobre a possibilidade de o inquilino ocupar esse cargo. Pois bem, a questão é solucionada facilmente pelo arti-go 1.347 do Códiarti-go Civil e pelo ar-tigo 22, “caput” e § 4º, da Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínio), que dispõem que o síndico poderá ser condômino, pessoa física ou jurí-dica estranha ao condomínio. Por-tanto, o síndico pode ser qualquer pessoa, incluindo o inquilino.

“Art. 1.347. A assembléia esco-lherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não su-perior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

Mesmo com a

existên-cia dessas leis

autori-zando que um terceiro

seja síndico, é

impor-tante lembrar que

mui-tos condomínios

de-terminam

na sua

convenção que o

síndi-co seja

obrigatoriamen-te um proprietário da

unidade condominial, o

que é considerado

per-feitamente aceitável

tratando-se de norma

imposta pela própria

convenção.

Tal restrição existe devido à pre-ocupação dos condôminos em ter alguém que tenha contato direto

ser eleito síndico?

O inquilino pode

com o condomínio resolvendo e administrando os problemas que ocorrem no dia a dia, bem como, também, pela facilidade de comu-nicação e proximidade.

Havendo conflito entre as regras previstas em lei para a eleição do síndico e as normas condominiais, o disposto na convenção deverá prevalecer, tendo em vista que ela é uma norma interna do condomí-nio e tem como objetivo lidar com as particularidades do mesmo. Assim, conforme brevemente exposto, a regra geral é a de que todos podem ser síndicos, deven-do sempre ser observada qual es-colha é a mais acertada para que sempre ocorra o melhor funciona-mento do condomínio.

15

locações

(16)

Na edição

pas-sada da revista,

tratamos sobre

alguns exames

médicos

impor-tantes que devem

ser realizados nos

empregados do

condomínio, como

os exames

médi-cos admissional,

periódico e de

mudança de

fun-ção. Nesta edição

iremos abordar o

EXAME MÉDICO

DEMISSIONAL E

OS CUIDADOS QUE

O CONDOMÍNIO

DEVE TER PARA

GARANTIR AOS

SEUS

FUNCIONÁ-RIOS A

SEGURAN-ÇA E A SAÚDE NO

TRABALHO.

por Geison de Oliveira Rodrigues - Advogado

• Exame Médico

“Demissional”

Deve ser realizado até a data da homologação da rescisão contra-tual, ou seja, quando o síndico for ao sindicato para homologação da rescisão do contrato de trabalho. Nos casos de relação empregatícia superior a um ano, o demissional já deverá ter sido realizado, abran-gendo anamnese ocupacional, exame físico e mental.

• Atestado médico

de saúde ocupacional

Para cada exame médico realiza-do – seja o admissional, periódico, demissional ou outros – o médi-co emitirá o atestado médimédi-co de saúde ocupacional (ASO) em duas vias. A primeira via deve ser arqui-vada no local de trabalho do em-pregado. A segunda via do ates-tado de saúde ocupacional será obrigatoriamente entregue ao trabalhador, mediante recibo na primeira via. Para perfeita valida-de do atestado médico, este valida-deve apresentar um conteúdo mínimo. O atestado médico de saúde ocu-pacional deverá conter no mínimo as seguintes informações: - nome completo do trabalhador, número de registro de sua identidade e

sua função; - os riscos ocupacio-nais específicos existentes, ou a ausência deles, na atividade do empregado, conforme instruções técnicas expedidas pela Secretaria de Segurança e Saúde no Trabalho (SSST); - indicação dos procedi-mentos médicos a que foi sub-metido o trabalhador, incluindo os exames complementares e a data em que foram realizados; - o nome do médico coordenador, quando houver, com respectivo CRM- Con-selho Regional de Medicina; - de-finição de apto ou inapto para a função específica que o trabalha-dor vai exercer, exerce ou exerceu; - nome do médico encarregado do exame e endereço ou forma de contrato; e data e assinatura do médico encarregado do exame e carimbo que contenha seu número de inscrição do CRM.

O exame médico é obrigatório, e é por conta do condomínio, inclu-sive o exame admissional. Diz o “caput” do art. 168 da CLT: “Será

obrigatório exame médico, por conta do empregador, nas condi-ções estabelecidas neste artigo e nas instruções complementares a serem expedidas pelo Ministério do Trabalho e Emprego...”.

Exames médicos

_{nos empregados}

_{do condomínio}

16

relações

(17)

Segundo prescreve o Sindicato da Habitação e Condomínio do Para-ná – Secovi/PR, os empregados dos condomínios enquadram-se no grau de risco 2 (listado na NR 4 – Serviços Especializados em Engenharia de Segurança e em Medicina do Trabalho), pois eles estão expostos a agentes de ris-cos biológiris-cos, químiris-cos e ergo-nômicos. Por exemplo, na ma-nipulação do lixo e dos produtos de limpeza e de manutenção de piscinas, os serventes, faxineiros e zeladores estão sujeitos a mo-léstias de pele e contaminação por gases químicos. Nesse caso, a proteção deve ser feita com o uso de luvas e botas. Além disso, são indicados carrinhos para o trans-porte do lixo, evitando-se esforço físico desnecessário.

Para os garagistas e manobristas, o problema pode ser a habitual inalação de monóxido de carbono. A solução é adequar o sistema de ventilação da garagem. Porteiros podem sofrer de má postura por

permanecerem sentados a maior parte do tempo. O condomínio deve providenciar cadeiras ergo-nomicamente projetadas, com suporte para os pés e encosto adequado para a proteção da re-gião lombar.

Havendo acidente num momento em que o empregado não esteja usando equipamentos de prote-ção individual (EPIs), a responsa-bilidade do condomínio aumenta, atingindo indenizações por danos materiais e morais. O ônus tam-bém é do condomínio se houver desvio de função de um empre-gado por exemplo, se um porteiro ou servente se acidentarem numa situação em que estão fazendo serviço no apartamento de um condômino.

No caso de trabalho em altura (como pintura do prédio e lava-gem de pastilhas), o síndico deve contratar uma empresa idônea e checar o uso dos equipamentos de segurança necessários - o

sín-dico é corresponsável em caso de acidentes. Se o condomínio ad-quirir um novo equipamento (en-ceradeira industrial, lavadora de alta pressão, máquina de cortar grama, entre outros), o emprega-do que for utilizá-lo deve receber treinamento adequado.

É recomendável que os

condomínios

mante-nham materiais de

pri-meiros socorros guar-

dados sob os cuidados

de uma pessoa

trei-nada para seu uso em

qualquer

eventualida-de. O treinamento de

pessoal pode ser feito

pela inscrição de

em-pregados nos cursos

oferecidos pelos

sindi-catos patronal e

profis-sional da categoria.

• Recomendações aos Condomínios

(18)

U

ma questão muito interessante é a seguinte: de quem é o dever de reparar os danos causados por objetos lançados de uma unidade (apar-tamento)? Pois bem, por óbvio que você deve estar afirmando que a responsabili-dade é de quem jogou o objeto, mas se não for possível identificar de qual unida-de o objeto foi lançado? Quem responunida-de pelos danos causados?

Caso um objeto seja lançado e cause al-gum dano, seja material ou pessoal, a responsabilidade de indenizar pelos da-nos causados é da unidade que jogou o objeto ou o deixou cair, não importando quem arremessou, mesmo que não seja morador. Sendo identificado de onde veio o objeto, o morador deverá ser res-ponsabilizado, conforme determina o artigo 938 do Código Civil: “Aquele que

habitar uma casa, ou parte dela, respon-de pelo dano proveniente das coisas que dela caírem ou forem lançadas em lugar indevido”.

No entanto, se um objeto for lançado ou alguém deixar cair algo que cause danos e não houver a possibilidade de identifi-car o imóvel causador, a responsabilida-de será do condomínio, ou seja, todos os moradores deverão arcar com o prejuízo. Esse é o entendimento do Superior

Tri-bunal de Justiça, nas seguintes decisões: “A impossibilidade de identificação do

exato ponto de onde parte a conduta le-siva, impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados à terceiros” (Recurso Especial

1995/0020731-1). “Na impossibilidade de

identificar o causador, o condomínio res-ponde pelos danos resultantes de objetos lançados sobre prédio vizinho” (Recurso

Especial 246830/SP).

Caso o condomínio tenha ala norte, sul, leste e oeste, e moradores de alas dife-rentes sejam impossibilitados de danifi-car algo em outra área por objetos lança-dos, a responsabilidade será de todos os moradores do lado que ocorreu o dano. Assim, se um objeto é lançado na ala sul e danifica um veículo, somente os mo-radores daquele setor sul serão respon-sabilizados. Esse entendimento ainda não é pacífico, porém é adotado pelos tribunais.

Cuidado com objetos perto das

janelas! Mesmo que ocorra a

queda sem intenção, se

pron-tifique em arcar com os

prejuí-zos causados. Somente assim

será mantida uma boa relação

entre os condôminos.

por Sérgio Murilo Korobinski - Advogado

Danos causados por objetos

lançados do apartamento,

quem deve ser

responsabilizado?

18

dia a dia

(19)

A

cobrança de contribuição assistencial pelos sindica-tos aos condomínios gera grande polêmica em razão da re-percussão no âmbito socioeconô-mico. A discussão reside no fato de os sindicatos considerarem o caráter obrigatório da contribuição assistencial independentemente da filiação. Por outro lado, aqueles que não são filiados argumentam que, se não há filiação ao sindica-to, não haveria a razão de efetuar o pagamento de contribuição. A Constituição Federal expressa-mente assegura a liberdade de associação, bem como a liberdade de manter-se associado. Os arti-gos 5º, inciso XX, e 8º, inciso V, não deixam dúvidas quanto à faculda-de faculda-de associação aos sindicatos. Assim, evidentemente,

fica a critério de cada

condomínio a filiação ou

manutenção em

quais-quer sindicatos.

A obrigação do condomínio

pelo pagamento

das contribuições sindicais

por Ricardo Magno Quadros – Advogado

Embora a Constituição Federal ga-ranta a faculdade de filiação, os sindicatos insistem em cobrar ta-xas aos filiados e não filiados obri-gatoriamente. Tal prática não pode ser tolerada, uma vez que somente podem ser cobradas contribuições dos condomínios filiados.

A imposição de contribuição a não filiado a sindicato configura-se inadmissível por representar ver-dadeiro confisco, e ainda vem ma-cular à própria Constituição Fede-ral, que garante a livre associação. Outro ponto a ser observado é que pelo fato de os condomínios não exercerem atividade econômica, eles se enquadram à exceção

pre-vista pelo parágrafo 6º do artigo 580 da CLT, e, caso não queiram pagar a contribuição sindical de-verão dirigir requerimento ao Mi-nistério do Trabalho pleiteando a isenção do pagamento das contri-buições.