Tribunal da Relação do Porto Processo nº 0652865
Relator: PINTO FERREIRA Sessão: 26 Junho 2006
Número: RP200606260652865 Votação: UNANIMIDADE
Meio Processual: AGRAVO.
Decisão: PROVIDO PARCIALMENTE.
CONDOMÍNIO DEFEITOS ADMINISTRADOR PARTE COMUM
LEGITIMIDADE
Sumário
Quem tem legitimidade para pedir a reparação e eliminação dos defeitos existentes em partes comuns de prédio constituído em regime de propriedade horizontal é o condomínio, representado pelo administrador, e quem tem
legitimidade para formular idêntico pedido quanto às fracções autónomas será cada um dos respectivos titulares, esta solução vale mesmo que os defeitos tenham a sua origem em partes comuns e se repercutam, causando danos, no interior das diversas fracções que constituem o prédio.
Texto Integral
Acordam no Tribunal da Relação do Porto I – Relatório
B………., na qualidade de administrador do condomínio do prédio urbano designado “C……….”, sito em Vila Real, intenta a presente acção de
condenação contra D..., L.da, com sede na Rua ………., em ………., pedindo a sua condenação na eliminação dos defeitos de construção verificados nas partes comuns do edifício, bem como em algumas habitações e ainda no
pagamento de indemnização, a liquidar em execução de sentença, pelos danos patrimoniais sofridos.
Alega que a ré foi a construtora do edifício cuja acabamento final ocorreu em Junho de 2000, sucedendo, porém, que apresenta erros na sua execução, com
vários defeitos e anomalias, tanto nas partes comuns como nas fracções privadas, com manchas de humidades nas paredes dos quartos de dormir viradas a norte, com fissuras em diversos locais de todas as fracções, danos no revestimento do pavimento, composto por parquet flutuante.
A ré procedeu a reparações mas foram mal executadas, mantendo-se não só os mesmos defeitos como ocorreu o seu agravamento, enumerando-os.
Contesta a ré alegando que a autora carece de legitimidade para demandar a ré, uma vez que o administrador não se encontra devidamente mandatado pela assembleia geral e porque a presente acção versa sobre alegados danos nas partes comuns, bem como não detém legitimidade para representar em juízo os donos das fracções autónomas em reivindicações respeitantes
exclusivamente às mesmas fracções.
Replica o autor no tocante à excepção da sua ilegitimidade, alegando que os condóminos demostraram claramente a vontade de accionar judicialmente a ré, como resulta da acta que junta como documento n.º 2 da p.i., mas
considera que, ainda que os condóminos não tivessem dado autorização, entende que a mesma não seria necessária para que o administrador pudesse agir em juízo, visto que na acção não se discutem questões de propriedade ou posse de bens comuns, mas antes se visa realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, função esta fixada no código civil para o administrador, pelo que este por si só tem poderes e é parte legítima na presente acção.
Referencia ainda que todos os defeitos são de partes comuns, pelo que os danos invocados ainda que se encontrem no interior das fracções derivam da má construção das partes comuns.
Considerando que o autor demanda a ré pelos defeitos de construção nas partes comuns e também nas fracções privadas do edifício em questão, conheceu do problema suscitado em sede de contestação, no saneador, julgando procedente a excepção dilatória e considerou o administrador sem legitimidade para a acção – al. e) do art. 494, 495º e 510º n.º 1, todos do CPC -.
Inconformado com esta decisão, que originou a absolvição da instância, recorre o autor
Recebido o recurso, apresentam-se alegações e contra alegações.
Colhidos os vistos legais, nada obsta ao conhecimento do recurso.
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II – Fundamentos do recurso
Como é sabido, limitam o âmbito dos recursos as conclusões que nele são apresentadas – artigos 684º n.º 3 e 690º n.º 1 do CPC –
Justificada se mostra, pois, a conveniência da sua transcrição, que foram:
A - O agravante, na qualidade de Administrador do Condomínio do prédio urbano designado por "C……….", sito na ………., ………., em Vila Real, veio propor acção declarativa de condenação com processo ordinário contra afirma
"D………., Lda."
B - Na contestação apresentada pela firma "D………., Lda.", não foi posta em causa ou impugnada tal qualidade de administrador.
C - Os defeitos alegados na petição inicial, verificam-se em partes comuns do edifício - estrutura do edifício e canalização do sistema de aquecimento
central -, tendo como consequência causado danos em várias fracções.
D - Não estão em causa na presente acção, questões relativas a propriedade ou posse de bens comuns.
E - "O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra
qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse de bens comuns ..." - Artigo 1437, nos 1 e 3 do Código Civil.
F - O Meritíssimo juiz interpretou incorrectamente a norma do Artigo 1437, do Código Civil.
Ainda,
G - Caso se entenda, que os condóminos no caso vertente, teriam de dar autorização expressa para a propositura da acção e não constando tal autorização na petição inicial.
H - Teria e deveria o Meritíssimo Juiz nos termos do artigo 508°, n° 2 do Código de Processo Civil, que proferir um despacho a convidar o Autor a suprir tal eventual falta de autorização, por considerar a mesma essencial para o prosseguimento da causa, e, ou ainda a suprir tal falta, com a exigência da ratificação pelos condóminos do acto praticado em juízo por si como
administrador.
I - Pelo que o despacho recorrido deve ser revogado, e substituído por outro que considere o agravante parte legítima na acção.
J- Ou se assim não se entender, deve o despacho recorrido ser revogado, e substituído por outro a convidar o Autor aqui agravante a suprir tal eventual falta de autorização, por considerar a mesma essencial para o prosseguimento
da causa, e, ou ainda a suprir tal falta, com a exigência da ratificação pelos condóminos do acto praticado em juízo por si como administrador .
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Nas contra alegações, como vencedora, a ré, naturalmente, que sustenta o despacho agravado.
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III – Os Factos e o Direito
Os factos encontram-se já sumariamente descritos e centram-se, no facto de o autor, na qualidade de administrador de parte comum de um prédio urbano, intentar a presente acção de condenação do construtor da obra visando a eliminação de defeitos ocorridos e verificados tanto em partes comuns do edifício como em fracções privadas e autónomas do mesmo edifício.
As funções genéricas, entre outras, do administrador do condomínio vêm enumerado no art. 1436º do CC, mas para agir e estar em juízo, determina o n.º 1 do art. 1437º do mesmo código que lhe assiste legitimidade quando «está na execução de funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela
assembleia».
Mas, determina o n.º 3 do mesmo artigo que quando se trata de acções em que se discute questões de propriedade ou posse de bens comuns, necessita de autorização especial por banda da assembleia para estar em juízo.
Ora, relativamente à autorização dada em concreto nos presentes autos, também nós concordamos com a decisão apelada quando refere que o administrador do condomínio não tem, nem tinha, autorização prévia da assembleia de condóminos para intentar a presente acção.
De facto, da respectiva acta de assembleia junta aos autos, nada resulta com este teor, constando apenas a manifestação de desagrado de um condómino, no caso Armando Garrote, quanto à não reparação dos defeitos por banda do empreiteiro e que estava já em altura de entrar com uma acção judicial para esse efeito.
Mas, apesar desta manifestação, não encontramos descrita na acta um acto de manifestação expresso da assembleia no sentido de dar ao administrador
poderes para intentar qualquer acção e menos ainda a que aqui assistimos.
Resulta do conteúdo e teor da acção e da decisão impugnada que se distingue a pretensão do administrador de eliminação de defeitos tanto em partes
comuns como em fracções privadas do referido prédio, designadamente referidas surgem o r/chão esquerdo, o 1º esquerdo e o 3º esquerdo.
Esta problemática – partes comuns e fracções privadas/autónomas - subdivide- se, qual seja, da possibilidade/legitimidade de o administrador do condomínio estar em juízo quanto às partes comuns e quanto às partes privadas de cada uma das fracções que compõem o edifício.
Por isso que convirá proceder agora à análise da questão da primeira vertente e desde logo haverá que averiguar e de saber se o acto do administrador em intentar acção para eliminação de defeitos de parte comum deve ser integrado na al. f) do art. 1436º do CC, isto é, como «realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns» ou antes devem ser integrados como
«acções relativas a propriedade ou posse de bens comuns», n.º 3 do art. 1437º do CC.
E convirá realçar que o administrador tem legitimidade para agir em juízo, tanto na execução de funções que lhe pertencem como quando seja autorizado pela assembleia – n.º 1 do art. 1437º do CC –
Portanto e como não vem questionado, a questão aqui traduz-se num problema de legitimidade.
O tribunal a quo considerou que se estava perante esta segunda hipótese, ou seja, que se tratava aqui de uma acção respeitante a questões de propriedade ou posse de bens comuns e como não havia poderes expressamente conferidos para esse efeito pela assembleia de condóminos, considerou o autor parte ilegítima para a acção, relativamente a partes comuns.
Porém, seguindo um outro entendimento, que salvo melhor opinião
consideramos mais adequado à disposição legal em causa, temos para nós que os actos praticados pelo administrador e que visam a eliminação dos defeitos da obra, concretamente o intentar uma acção para esse efeito, se devem integrar e enquadrar no conceito de prática de actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns e como tal na al. f) do art. 1436º do CC -.
É que, do conjunto de actos e deveres que competem ao administrador e que se consagram nas várias alíneas do art. 1436º do CC, estes indicados no
entanto a título meramente exemplificativo, podendo mesmo comportar outros que a assembleia de condóminos delibere, verificamos que lá se contêm e se prevêem tanto funções de natureza executiva, financeira, regulamentação e representação, como ainda de conservação.
É certo que nem sempre a doutrina e jurisprudência têm andado de mãos dadas quanto a este problema de atribuir legitimidade de acção relativamente ao administrador de condomínio – vejam-se ao arestos citados na sentença
apelada -.
Mas recentemente, o Acórdão desta Relação, de 22 de Fevereiro de 2005, CJ, Tomo I, pág. 195, subscrito pelo Ex.mo Des. Dr. Jorge Lemos, fornece um valioso e válido contributo para a definição e concretização deste problema, dando a sua opinião e indicando mesmo doutrina e jurisprudência adequada para a defesa da sua tese, pelo que, embora a tendo consultado, nos inibimos logicamente de a repetir.
Sumaria-se ali que:
«O administrador de condomínio tem legitimidade – sem necessidade de prévia autorização da assembleia de condóminos – para intentar acção contra o construtor do prédio com vista a obter a condenação deste na realização das obras necessárias à eliminação dos defeitos de construção».
E isto porque considera que tais actos se devem integrar como constituindo um acto conservatório exigível ao administrador de condomínio, a realizar dentro da sua administração ordinária, como sendo aqueles que têm por fim a conservação ou frutificação normal, sem alteração do património.
Ora, no pedido do autor formulado nesta acção e cingido às partes comuns, está nele englobado que o construtor proceda à eliminação dos defeitos de construção existentes nas partes comuns e não está aqui em causa nem a propriedade nem a posse daquelas partes. O administrador apenas zela e vela pela conservação e manutenção de uma parte comum, procurando e visando a reposição do estado que anteriormente existia não fora a verificação dos
defeitos.
Nas funções do administrador não cabem a defesa da propriedade ou posse de bens comuns, salvo se munido de poderes especialmente concedidos pela assembleia.
Portanto, a falta de autorização da assembleia para estar em juízo
relativamente às partes comuns não faz falta aqui, não se torna necessária, podendo estar o administrador em juízo, em mera e simples representação do condomínio, por se estar na presença de acção que visa a eliminação dos defeitos da obra nessas partes e como tal integrável na al. f) do art. 1436º do CC.
Daí que e relativamente ao pedido de eliminação dos defeitos da obra verificados nas partes comuns do prédio de que é administrador, possamos concluir que tem este toda a legitimidade para o fazer.
Mas vejamos agora a segunda questão, qual seja a de saber se, relativamente às partes individuais, às fracções autónomas, pode também o administrador estar na acção ou apenas e só os respectivos titulares.
Aqui o problema tem outro cariz e concordamos com a tese defendida na
sentença recorrida.
Se estiverem em causa a eliminação de defeitos de fracções autónomas, apenas o proprietário/condómino terá legitimidade para exigir à empresa construtora a sua reparação ou indemnização e não o administrador.
E este entendimento tem como suporte o fixado no art. 1420º do CC que determina que «Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício».
O condomínio não se confunde com cada um dos condóminos, pese embora possa ser representados por administradores que também sejam condóminos, como aliás será o caso dos autos. O autor é administrador e condómino.
Portanto a deficiência de construção apresentada em cada uma das fracções apenas ao condómino seu proprietário é concedida legitimidade para intentar acção a solicitar à empresa construtora a sua reparação e pode fazê-lo ao abrigo do art. 1225º do CC.
E isto sem perder de vista que no preâmbulo do DL n.º 267/94 de 25-10 se expressa que «A complexidade do contrato de empreitada
..., exigem a responsabilização do empreiteiro, tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel, sempre sem dependência da gravidade dos defeitos que a obra apresente».
Portanto, para efeitos de eliminação dos defeitos verificados em cada fracção autónoma apenas o seu titular tem legitimidade para intentar a respectiva acção e não o administrador do condomínio.
Aqui se aplica os arts. 913º e 914º do CC, da venda de coisa defeituosa, aplicável tanto a móveis como a imóveis e na qual apenas ao comprador é lícito exigir do vendedor a reparação da coisa vendida.
E nem a assembleia pode conceder poderes ao administrador para estes efeitos, na medida em que os não ter.
Mas na acção surge uma nova fórmula e variante do problema.
Consiste ele em saber como agir quando ocorra a circunstância de os defeitos terem início nas partes comuns e se repercutirem para a parte interna das fracções, ou seja, os defeitos têm, em parte, origem em zonas comuns – parede voltada a norte e estrutura do edifício com infiltrações de água, como ainda a canalização do sistema de aquecimento central - e reflectem-se, causando danos, para o interior das habitações.
Será que neste caso o administrador teria legitimidade para intentar a acção e pedir tanto a eliminação dos defeitos verificados nas partes comuns como nas respectivas fracções autónomas?
Pensamos, como sobressai do Ac. STJ, de 7-12-05, CJ, tomo III, pág. 161, parte
final, que não se altera aqui a solução jurídica acima apontada.
Para as partes comuns continua a ter legitimidade para pedir a eliminação dos defeitos o administrador do condomínio – al. f) do art. 1426º do CC - e para as fracções privadas os respectivos titulares e apenas estes.
Deste modo e respondendo às conclusões formuladas em G) e H) I) e J) não há que convidar o autor a obter autorização da assembleia de condóminos nem ratificação pelos condóminos do acto praticado pelo administrador.
Concluindo, diremos que quem tem legitimidade para pedir a reparação e eliminação dos defeitos das partes comuns é o condomínio, representado pelo administrador e quem tem legitimidade para formular idêntico pedido quanto às fracções autónomas será cada um dos respectivos titulares.
E esta solução não é alterada mesmo que os defeitos tenham a sua origem em partes comuns e se repercutam, causando danos, no interior das diversas fracções que constituem o prédio.
Assim, na procedência parcial do recurso, revoga-se a parte da decisão em que considerou o autor parte ilegítima para intentar a acção com vista a
eliminação dos defeitos nas partes comuns do edifício de que é administrador, devendo ser substituído por outro em que o aceite para esses fins.
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IV – Decisão
Nos termos e razões acima expostas, acorda-se em se dar provimento parcial ao recurso e revogar em parte o despacho impugnado que deve ser substituído por outro que reconheça a legitimidade do administrador para os efeitos
acima expostos.
Custas, em partes iguais, pelo agravante e pela agravada.
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Porto, 26 de Junho de 2006 Rui de Sousa Pinto Ferreira
Joaquim Matias de Carvalho Marques Pereira Manuel José Caimoto Jácome
