EXMO SR DR JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS SP.

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EXMO SR DR JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS _{– SP.}

Proc. n.: 0013865-18.2017.8.26.0577

Classe – Assunto: Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais

PAULO ALEXANDRE RAMOS, perito judicial nomeado nos autos do Processo em

epígrafe, ajuizado por CONDOMÍNIO RESIDENCE SUITE SERVICE contra NELSON LUIZ DO

AMARAL em tramitação por esse Juízo e Cartório respectivo, tendo completado os estudos e diligências

pertinentes ao assunto, apresenta à Vossa Excelência suas conclusões, consubstanciado no seguinte

L A U D O P E R I C I A L

Requer o arbitramento definitivo da verba honorária pericial, em conformidade com o Regulamento de Honorários do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IPABE/SP:

H = R$ 430,00 (art. 9) X 7 horas = R$ 3.000,00 (três mil reais) Sendo

Vistoria, pesquisas e demais diligencias = 4 hrs Desenvolvimento do laudo: 3 hrs

Total : 7 hrs

São José dos Campos, 16 de outubro de 2.019.

PAULO ALEXANDRE RAMOS Perito Judicial – eng./ arqto. CAU/SP A95570-1

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Através do r. despacho de fls.144, datado de 15 de fevereiro de 2019, determinou V. Excia. a avaliação do imóvel objeto da penhora de fl. 66, nomeando o perito signatário para o honroso encargo de Perito Judicial.

Foram adotadas as diretrizes da Norma para Avaliações de Imóveis Urbanos- IBAPE/SP 2011 aprovada na Assembléia de 13/09/2011 e vigente a partir de 13/11/2011, com harmonização e adequação aos princípios básicos das Partes 1 e 2 da NBR14653 e das normas do IVSC - INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE, adotadas pela UPAV como Normas Panamericanas, entidades às quais o IBAPE está filiado.

Recomenda-se sua aplicação em todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA, em consonância com a Lei Federal 5194 de 24/12/1966, com as Resoluções nos 205, 218 e 345 do CONFEA e pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU conforme Lei Federal no. 12.378 de 31/12/2010.

2. VISTORIA

O signatário efetuou a vistoria indireta do imóvel sub judice, utiliizando-se de outra unidade acompanhado por representante do Condomínio, uma vez que a unidade avalianda encontrava-se fechada, no dia e hora previamente agendado nos autos do processo (fls. 165).

2.1 – Localização

Apartamento nº 112, localizado no 1º andar, bloco C, denominado Edifício Forest Hills, situado na Avenida Dr. Nelson D´Ávila, 1125, na cidade, comarca e circunscrição imobiliária de São José dos Campos. Matrícula nº 67.977 do 1º CRIA de São José dos Campos. Inscrição Imobiliária n. 11.0027.0054.0011.

2.2 - Condições do bairro

O solo do bairro de ocupação antiga, apresenta uso misto, residencial e comercial, sendo o primeiro predominante.

A região é utilizada pelas classes médias, sendo as construções na sua maioria de padrão construtivo variando entre médio comercial e médio-superior.

A área conta com todos os melhoramentos públicos comuns à esse tipo de região da cidade, quais sejam: energia elétrica; telefone; coleta de lixo; água encanada; esgoto.

Nas proximidades vamos encontrar os serviços comunitários necessários, quais sejam: transporte coletivo; recreação, ensino e cultura; comércio; segurança; saúde; e outros.

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2.3 - Descrição do imóvel

2.3.1 - Terreno

Terreno de topografia com perfil natural em declive, solo firme e seco. Corresponde ao imóvel avaliando a fração ideal do terreno equivalente a 0,02850%.

2.3.2 – Benfeitorias

Sobre o citado terreno está edificado um prédio de apartamentos de padrão Apartamento Padrão Médio. Unidade tipo com área útil de 51,79m2, área comum de 55,97m², área total de 107,76m². Segundo Estudo de Comissão de Peritos o referido padrão construtivo apresenta as seguintes características e acabamentos:

Apartamento padrão MÉDIO A - CARACTERÍSTICAS GERAIS

Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e a funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns apresentam acabamentos de padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadras de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes.

Unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro privativo ser suíte) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também, dependências para empregada.

B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS

1- Fachada Pintura sobre massa corrida, massa texturizada, pastilha, cerâmicas ou "fulget"; podendo ocorrer a combinação destes materiais. Caixilharia em madeira, ferro ou alumínio padrão comercial. 2- Área comum Piso cerâmico, granilite ou pedras. Paredes e forro com pintura látex sobre massa corrida ou quantia.

3 - Revestimentos de paredes nas áreas privativas

Áreas secas Pintura em látex sobre massa corrida ou gesso. Áreas molhadas Azulejo decorado.

4 - Revestimento de pisos nas áreas privativas

Áreas secas Cerâmico, taco, carpete acrílico ou de madeira. Áreas molhadas Cerâmica.

5 - Revestimento de forros nas áreas privativas Áreas secas Pintura em látex sobre massa corrida. Áreas molhadas Pintura em látex sobre placa de gesso.

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7- Instalações elétricas Completas com alguns circuitos independentes

8- Instalações hidráulicas Com aparelhos sanitários e metais comuns, eventualmente com aquecedor central ou individual.

9- Instalações especiais Com mais de um ponto de telefone e antena de TV.

3. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

O valor do imóvel será determinado pelo método Comparativo de Dados de Mercado, como segue.

3.1 – Valor unitário do terreno

PESQUISA DE VALORES VENDA DE APARTAMENTOS NO JARDIM SÃO DIMAS - SÃO JOSÉ DOS CAMPOS – ESTADO DE SÃO PAULO

A presente pesquisa tem o propósito de estabelecer o valor unitário básico de apartamentos, no local em apreço, considerando-se os seguintes elementos comparativos, efetivamente ofertados no mercado imobiliário, sendo adotado o seguinte fator de homogeneização.

1. Nas ofertas, multiplicação pelo fator 0,90 (redução de 10%), para eliminar a elasticidade da informação, ou superestimativa do vendedor.

RELAÇÃO DAS OFERTAS E CÁLCULOS DOS UNITÁRIOS Elemento n o_{1: Apartamento no Jardim São Dimas}_{– São José dos Campos / SP} Dados : Conj. Residence Suite Service – 36,30m2 – 1 dorm. / sala / coz. / wc / 1 vaga Preço : R$ 160.000,00,00 – outubro / 2019

Ofertante : Alexandre Imóveis – Tel. (12) 3929-2200 – Ref. AP 3438 AX CÁLCULOS

q1 = (R$ 160.000,00 ÷ 36,30m2) x,090 =

q1 = R$ 3.966,00 / m2

Elemento n o_{2: Apartamento no Jardim São Dimas}_{– São José dos Campos / SP}

Dados : Conj. Residence Suíte Service - 42,00m2 – 1 dorm. / sala / coz./ wc / 1 vaga Preço : R$ 165.000,00 – outubro / 2019

Ofertante : Pirâmide Imóveis – Tel. (12) 3203-2400 – Ref. AP 9009 PI CÁLCULOS

q2= (R$ 165.000,00 ÷ 42,00m2) x,090 =

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Elemento n o 3: Apartamento no Jardim São Dimas _{– São José dos Campos / SP}

Dados : Conj. Residence Suite Service – 43,00m2 – 1 dorm. / sala / coz / wc / 1 vaga Preço : R$ 170.000,00 – outubro / 2019

Ofertante : Kogake Imóveis – Tel. (12) 3909-1620 – Corretor Edson CÁLCULOS

q3 = (R$ 170.000,00 ÷ 43,00m2) x,090 =

q3 = R$ 3.558,00 / m2

Área : Conj. Residence Suite Service - 42,00m2 – 1 dorm. / sala/ coz / wc / 1 vaga Preço : R$ 145.000,00 – outubro / 2019

Ofertante : Geração Imóveis – Tel. (12) 3203-5000 – Ref. AP 10504-GE CÁLCULOS

q4 = (R$ 145.000,00 ÷ 42,00m2) x,090 =

q4 = R$ 3.107,00 / m2

Dados : Parque Nelson D´Ávila (Selva de Pedra) - 65,00m2 – 2 dorm / sala / coz / wc / 1 vaga Preço : R$ 180.000,00 – outubro / 2019

Ofertante : Alvorada Consultoria de Imóveis – Tel. (12) 3933-2674 – Ref. AP 6147-AL CÁLCULOS

q5 = (R$ 180.000,00 ÷ 65,00m2) x,090 =

q5 = R$ 2.492,00 / m2

Dados : Parque Nelson D´Ávila – 56,00m2 – 2 dorm. / sala / coz / wc / 1 vaga Preço : R$ 180.000,00 – outurbro / 2019

q6 = (R$ 180.000,00 ÷ 56,00m2) x,090 =

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Dados : Ed. Vale do Progresso – 48,00m2 – 1 dorm. / sala / coz./ wc / 1 vaga Preço : R$ 215.000,00 – outubro / 2019

q7 = (R$ 215.000,00 ÷ 48,00m2) x,090 =

q7 = R$ 4.031,00 / m2

Elemento n o 8: Apartamento no Jardim São Dimas – São José dos Campos / SP

Dados : Ed. Vale do Progresso - 60,00m2 – 1 dorm. / sala / coz / wc / 1 vaga Preço : R$ 170.000,00 – outubro / 2019

Ofertante : Alexandre Imóveis – Tel. (12) 3929-2200 – Ref. AP 3626 AX CÁLCULOS

q8 = (R$ 170.000,00 ÷ 60,00m2) x,090 =

q8 = R$ 2.550,00 / m2

Elemento n o 9: Apartamento no Jardim São Dimas – São José dos Campos / SP

Dados : Ed. Santa Matilde - 48,00m2 – 1 dorm. / sala / coz / wc / 1 vaga Preço : R$ 215.000,00 – outubro / 2019

q9 = (R$ 215.000,00 ÷ 48,00m2) x,090 =

q9 = R$ 4.031 / m2

Dados : Ed. Portogallo Atrium - 44,00m2 – 1 dorm. / sala / coz / wc / 1 vaga Preço : R$ 180.000,00 – outubro / 2019

Ofertante : Geração Imóveis – Tel. (12) 3203-5000 – Ref. AP 7891-GE CÁLCULOS

q10 = (R$ 180.000,00 ÷ 44,00m2) x,090 =

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RESUMINDO OS RESULTADOS Elemento R$ / m2 1 3.966,00 2 3.535,00 3 3.558,00 4 3.107,00 5 2.492,00 6 2.892,00 7 4.031,00 8 2.550,00 9 4.031,00 10 3.682,00 Somatório 33.844,00

VERIFICAÇÃO DAS DISCREPÂNCIAS Média Aritmética Simples: MAS = R$ 3.384,00 LS = R$ 4.399,00

LI = R$ 2.368,00

Considerando o intervalo confiável ao redor da média, nenhum elemento discrepante apareceu.

Assim a média saneada adotada no presente trabalho é de

R$ 3.384,00 / m2 _{– outubro /2019}

3.2 – Valor do imóvel

Do que resulta, considerando a área útil do apartamento e o valor do metro quadrado médio de apartamentos nas imediações.

Vi = R$ 3.384,00 x 51,79m2 = Vi = R$ 175.257,36

4. CONCLUSÃO

Em face do exposto, fica o imóvel avaliado em R$ 175.000,00 (cento e setenta e cinco

mil reais) em números redondos.

São José dos Campos, 09 de setembro de 2019. ANEXO ÚNICO: Ilustrações fotográficas

PAULO ALEXANDRE RAMOS Perito Judicial _{– eng. / arqto.} CAU/SP A95570-1

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ANEXO ÚNICO _{– ILUSTRAÇÕES FOTOGRÁFICAS}

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