ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE
BENS IMÓVEIS
24.4.2017
Melhim Namem Chalhub www.melhimchalhub.com
PRPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Propriedade resolúvel
TRANSMISSÃO FIDUCIÁRIA
Negócio jurídico de transmissão
condicional
Transmitente (fiduciante)
condição suspensiva
Adquirente (fiduciário)
CAUSA DA TRANSMISSÃO FIDUCIARIA
“... a causa da aquisição do domínio
encerra em si um princípio ou
condição
resolutiva
do
mesmo
domínio...” (Lafayette, Direito das
CAUSA DA TRANSMISSÃO FIDUCIARIA
Não é troca de um bem por dinheiro,
mas destinação de um bem a uma
função e sua reversão ao patrimônio
transmitente (fiduciante) ou ao de um
terceiro (beneficiário)
FORMA DA TRANSMISSÃO FIDUCIÁRIA
EVOLUÇÃO HISTÓRICA
• Fidúcia Romana
• Fidúcia Germânica
• Trust
FUNÇÃO DA ATRIBUIÇÃO FIDUCIÁRIA
Segregar determinados bens, para
EFEITO = AFETAÇÃO
Os direitos objeto de propriedade fiduciária são
retirados do patrimônio do titular (fiduciante) e
atribuídos com restrições ao do fiduciário, mas
não ingressam no seu patrimônio geral, sendo,
antes, alocados em um patrimônio separado, de
afetação,
aí
permanecendo
afetados
ao
cumprimento da função definida no negócio de
transmissão fiduciária.
TRUST/FIDÚCIA
Afinidade funcional: ambos afetam
o
bem
objeto
do
negócio,
blindando-o
contra
riscos
APLICAÇÃO
• Fideicomisso
• Administração de patrimônios de terceiros
(investiment trust)
• Mercado de capitais e financeiro (CRI, LIG
etc)
• Incorporações imobiliárias
• Garantia fiduciária
EXTINÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Consecução da função
• advento do termo ou da condição
• apuração de resultado de investimento
• pagamento da dívida
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS
IMÓVEIS
Negócio jurídico pelo qual o devedor,
ou o fiduciante, com o escopo de
garantia, contrata a transferência ao
credor, ou fiduciário, da propriedade
resolúvel de coisa imóvel (Lei 9.514,
art. 22).
CAMPO DE APLICAÇÃO
Lei 10.931/2004, art. 51) [...] “as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária (...) e por alienação fiduciária de coisa imóvel.”
Lei 10.931/2004
“Art. 51. […] as obrigações em geral
também poderão
ser
garantidas,
inclusive por terceiros, por cessão
fiduciária (…), por alienação fiduciária
de coisa imóvel …”
CAMPO DE APLICAÇÃO
Lei 10.931/2004, art. 51) [...] “as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária (...) e por alienação fiduciária de coisa imóvel.”
RECURSO ESPECIAL Nº 1.542.275 – MS, rel. Min.
Ricardo Vilas Boas Cuêva, Dje 2.12.2015
Recurso especial. Ação anulatória de garantia
fiduciária sobre bem imóvel. Cédula de crédito
bancário. Desvio de finalidade. Não configuração.
Garantia de alienação fiduciária. Coisa imóvel.
Obrigações em geral. Ausência de necessidade de
vinculação ao sistema financeiro imobiliário.
Inteligência dos arts. 22, § 1º, DA LEI nº 9.514/1997
E 51 DA LEI nº 10.931/2004. Antecipação dos efeitos
da tutela. Verossimilhança da alegação. Ausência
CAMPO DE APLICAÇÃO
Lei 10.931/2004, art. 51) [...] “as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária (...) e por alienação fiduciária de coisa imóvel.”
RECURSO ESPECIAL Nº 1.542.275 – MS, rel. Min.
Ricardo Vilas Boas Cuêva, Dje 2.12.2015
1. Cinge-se a controvérsia a saber se é possível a
constituição de alienação fiduciária de bem imóvel
para garantia de operação de crédito não
relacionadas ao Sistema Financeiro Imobiliário, ou
seja, desprovida da finalidade de aquisição,
construção ou reforma do imóvel oferecido em
garantia.
CAMPO DE APLICAÇÃO
Lei 10.931/2004, art. 51) [...] “as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária (...) e por alienação fiduciária de coisa imóvel.”
RECURSO ESPECIAL Nº 1.542.275 – MS, rel. Min.
Ricardo Vilas Boas Cuêva, Dje 2.12.2015
2. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004. 3. Muito embora a alienação fiduciária de imóveis tenha sido introduzida em nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financiamento Imobiliário, seu alcance ultrapassa os limites das transações relacionadas à aquisição de imóvel. 4. Considerando-se que a matéria é exclusivamente de direito, não há como se extrair do texto legal relacionado ao tema a verossimilhança das alegações dos autores da demanda.”
0.931/20Lei 10.931/2004, art. 51) [...] “as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária (...) e por alienação fiduciária de coisa imóvel.”
Lei 10.931/2004, art. 51) [...] “as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária (...) e por alienação fiduciária de coisa imóvel.”
04, art. 51) [...] “as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terLei 10.931/2004, art. 51) [...] “as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária (...) e por alienação fiduciária de coisa imóvel.”
ceiros, por cessão fiduciária (...) e por alienação fiduciária de coisa imóvel.”
Lei 10.931/2004, art. 51) [...] “as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária (...) e por alienação fiduciária de coisa imóvel.”
REQUISITOS DO CONTRATO
I - Valor do principal da dívida;
II - Prazo e as condições de reposição do
empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III - Taxa de juros e encargos incidentes;
IV - Cláusula de constituição da propriedade
fiduciária, com a descrição do imóvel objeto
da alienação fiduciária e indicação do título
e do modo de aquisição;
V - Cláusula assegurando ao fiduciante,
enquanto adimplente, a livre utilização, por
sua conta e risco, do imóvel objeto da
alienação fiduciária;
REQUISITOS DO CONTRATO
VI - Indicação, para efeito de venda em
público leilão, do valor do imóvel e dos
critérios para a respectiva revisão;
VII
-
Cláusula
dispondo
sobre
os
procedimentos de leilão do imóvel, em caso
de inadimplemento do devedor; (Lei
9.514/1997, art. 24)
VIII - Cláusula de carência (L. 9.514, art. 26,
2º).
FORMA DA CONTRATAÇÃO
• Contratação por escrito
• Instrumento público ou particular
• (Lei 9.514/1997, art. 38)
EFEITOS DO REGISTRO DA ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
• Constituição da propriedade fiduciária em
nome do credor;
• Constituição do direito real de aquisição
em nome do fiduciante;
• Desdobramento da posse – direta para o
fiduciante e indireta para o fiduciário.
NATUREZA JURÍDICA DO DIREITO DO
FIDUCIANTE
Código Civil
“Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em
garantia de bem móvel ou imóvel
confere direito real de aquisição ao
fiduciante, seu cessionário ou sucessor.”
(redação
dada
pela
L.
13.043,
CESSÃO DOS DIREITOS DO FIDUCIANTE
•
Transmissão dos direitos do fiduciante
mediante cessão, que coloca o cessionário na
posição do antigo fiduciante.
•
Registro com pagamento do ITBI
PENHORA DO DIREITO AQUISITIVO
Código de Processo Civil/2015
“Art. 835. A penhora observará,
preferencialmente, a seguinte ordem:
(...);
XII - direitos aquisitivos derivados de
promessa de compra e venda e de
alienação fiduciária em garantia;”
NATUREZA JURÍDICA DO DIREITO DO
FIDUCIÁRIO
Código Civil
“Art. 1.367. A propriedade fiduciária em
garantia de bens móveis ou imóveis
sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X
do Livro III da Parte Especial deste Código e,
no que for específico, à legislação especial
pertinente, não se equiparando, para
quaisquer efeitos, à propriedade plena de
que trata o art. 1.231.”
CESSÃO DOS DIREITOS DO
FIDUCIÁRIO
•
Transmissão do crédito fiduciário
mediante cessão, que opera a
transmissão da propriedade fiduciária
(direito acessório do crédito) ao
cessionário.
ENCARGOS TRIBUTÁRIOS E CONDOMINIAIS
Lei 9.514/1997
“Art. 27. (…).
§ 8
oResponde o fiduciante pelo pagamento dos
impostos, taxas, contribuições condominiais e
quaisquer outros encargos que recaiam ou
venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha
sido transferida para o fiduciário, nos termos
deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a
ser imitido na posse.
ENCARGOS TRIBUTÁRIOS E CONDOMINIAIS
Código Civil
“Art. 1.368-B. (...).
Parágrafo único. O credor fiduciário que se
tornar proprietário pleno do bem, por efeito de
realização da garantia, mediante consolidação da
propriedade, adjudicação, dação ou outra forma
pela qual lhe tenha sido transmitida a
propriedade plena, passa a responder pelo
pagamento dos tributos sobre a propriedade e a
posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer
outros encargos, tributários ou não, incidentes
sobre o bem objeto da garantia, a partir da data
em que vier a ser imitido na posse direta do bem.”
ENCARGOS TRIBUTÁRIOS E CONDOMINIAIS
TJSP – 15ª Câmara de Direito Público – DOE 22.8.2016
AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 2214382-58.2015.8.26.0000
“ILEGITIMIDADE PASSIVA Execução fiscal IPTU Imóvel construído e vendido pela executada, e a ela alienado fiduciariamente Hipótese em que as transações foram registradas no Registro de Imóveis Ilegitimidade passiva do credor fiduciário, que, ademais, deixou de figurar como proprietário do bem imóvel - Sujeição passiva do devedor fiduciante, nos termos dos Artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional e o Artigo 27 da Lei 9.514/97 Precedentes do STJ e desta Corte Reconhecimento - Exceção de pré-executividade acolhida - Recurso de agravo de instrumento provido.”
Contribuição condominial
(solidariedade)
TJSP - Apelação n° 984507-0/0 – Relator Des. Francisco Casconi – 17/02/2009 - despesas de condomínio - ação de cobrança - registro imobiliário - alienação fiduciária - credor fiduciário e devedores fiduciantes - solidariedade - o condomínio pode optar contra quem intentar ação de cobrança de taxa condominial, desde que possua qualquer relação jurídica vinculada ao imóvel - interesse da coletividade - direito de regresso - recurso improvido.
Contribuição condominial
(ilegitimidade do fiduciário)
“Ai nº 70022169833 – 18ª Câmara Cível TJRS – Relator Des. Nelson José Gonzaga - Cobrança de cotas de condomínio. Alienação fiduciária. Lei 9.514/97. Ilegitimidade passiva do credor fiduciário. A responsabilidade pelos encargos de condomínio, incidentes sobre imóvel adquirido por meio de alienação fiduciária, recai sobre o devedor fiduciante. Art. 27, §8º da lei 9.514/97.
Ilegitimidade passiva reconhecida. Correta a exclusão do credor fiduciário do pólo passivo da ação de cobrança. Negado seguimento ao recurso.”
Contribuição condominial
(Responsabilidade do fiduciante)
TJRJ – Apelação Cível nº 2009.001.08842 – Relator Des. Gabriel de Oliveira Zefiro
“Ação sumária de cobrança de obrigações condominiais. Verba que é vinculada à unidade autônoma que compõe o condomínio edilício. Pedido julgado procedente em relação ao credor fiduciário, com acolhimento da preliminar de ilegitimidade ad causam suscitada pelo devedor fiduciante, sob a alegação de que o inadimplemento rompeu com o pacto e consolidou a propriedade resolúvel em favor do mutuante. Premissa falsa e conclusão de igual natureza. O rateio das despesas condominiais não se fulcra no domínio que é oponível erga
omnes, mas na utilização efetiva dos bens e serviços da coisa comum. efetivada
a alienação do bem pela escritura de alienação fiduciária, a responsabilidade pelos encargos do condomínio será do mutuário/fiduciante até que o fiduciário seja imitido na posse, como a respeito é o teor do art. 27, §8º, da Lei 9.514/97. Precedentes do STJ. Recurso conhecido e provido para reformar a sentença e julgar procedente o pedido em relação ao segundo demandado e improcedente em relação ao primeiro réu.”
ENCARGOS TRIBUTÁRIOS BEM MÓVEL –
IPVA
REsp 1.344.288-MG – Dje 29.5.2015, rel. Min. Humberto Martins “Tributário. IPVA. Alienação fiduciária. Propriedade. Credor
fiduciário. Responsabilidade solidária.
1. Na alienação fiduciária, a propriedade é transmitida ao credor fiduciário em garantia da obrigação contratada, sendo o devedor tão somente o possuidor direto da coisa. 2. Sendo o credor fiduciário o proprietário do veículo, o reconhecimento da solidariedade se impõe, pois reveste-se da qualidade de possuidor indireto do veículo, sendo-lhe possível reavê-lo em face de eventual inadimplemento. 3. No mesmo sentido, mutatis
mutandis: AgRg no REsp 1066584/RS, Rel. Min. Benedito
Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 16/3/2010, DJe 26/3/2010; REsp 744.308/DF, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 12/8/2008, DJe 2/9/2008.”
ENCARGOS TRIBUTÁRIOS BEM MÓVEL –
IPVA
REsp 1.344.288-MG – Dje 29.5.2015 – ressalva do ponto de vista pessoal do Min. Mauro Campbell
“ [...] considerando que ao credor fiduciário é vedado
"apropriar-se" do bem, apenas no intervalo de tempo
entre a recuperação do veículo (através da busca e apreensão) e a sua venda, judicial ou extrajudicial, a terceiro, é que se torna possível impor-lhe responsabilidade por impostos e taxas incidentes sobre ele, ou seja, enquanto o credor fiduciário não exerce a posse direta sobre o veículo automotor, responde o devedor fiduciante pelos respectivos encargos tributários, como ocorre no regime da Lei 9.514/97.”
EXTINÇÃO NATURAL
DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
• Com o pagamento da obrigação garantida, resolve-se
a propriedade fiduciária
• Obrigação do fiduciário de entregar ao fiduciante,
em 30 dias, o “termo de quitação”, sob pena de
multa de 0,5% do valor do contrato
• Reversão da propriedade ao fiduciante mediante
cancelamento da garantia fiduciária por averbação
do “termo de quitação”
EXTINÇÃO ANORMAL DO CONTRATO DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Inadimplemento da obrigação garantida
(Lei 9.514, art. 27)
EXTINÇÃO DA DÍVIDA MEDIANTE “RESCISÃO” DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA ???
Apelação
0104383-79.2007.8.26.0100,
9ª
Câmara de Direito Privado do TJSP, rel. Des.
Alexandre Lazzarini, j. 23.2.2016
Fundamentos: a alienação fiduciária “envolve
relação de consumo e contrato de adesão”,
que, por si só, autorizaria o devedor fiduciante
a “postular a rescisão da avença, em virtude de
sua incapacidade financeira para continuar
honrando as parcelas”, com a consequente
exoneração da sua obrigação de pagar a dívida
contraída no contrato de financiamento.
EXTINGUE-SE A DÍVIDA MEDIANTE
PROEDIMENTO DE EXECUÇÃO
Embargos
Infringentes
n
o0014916-27.2010.8.26.0604/50001, rel. Des. Francisco
Eduardo Loureiro, j. 11.8.2015
“Não se resolve contrato, mas sim se executa
garantia, o que é estruturalmente distinto
. A
construtora vendedora cumpriu integralmente
a sua prestação, entregando o imóvel e
celebrando o contrato de compra e venda.
Financiou o preço e tornou-se credora
fiduciária, com propriedade resolúvel sobre a
unidade autônoma.
EXTINGUE-SE A DÍVIDA MEDIANTE
PROEDIMENTO DE EXECUÇÃO
Disso decorre não mais existir contrato
bilateral a ser resolvido, por iniciativa de
qualquer das partes. Existe agora apenas e
tão somente contrato unilateral de mútuo
garantido por propriedade fiduciária. (...).
Resta apenas ao credor, se o caso, executar
a garantia real e levar o imóvel gravado a
leilão extrajudicial, nos exatos termos da L.
9.514/97, com o propósito único e exclusivo
de recuperar o seu crédito”
MORA
PROCEDIMENTOS PARA PURGAÇÃO
• Intimação pessoal do devedor pelo Oficial do
Registro de Imóveis, ou do RTD ou pelo Correio
com Aviso de Recebimento
• Intimação de terceiro prestador da garantia
• Demonstrativo do débito
• Purgação da mora no Registro de Imóveis
•(Lei 9.514, art. 27)
Proposta legislativa
• Criação da notificação por hora certa.
• Notificação feita ao porteiro de condomínio ou
conjuntos imobiliários com controle de acesso.
MORA – EFEITO DA PURGAÇÃO
Purgada a mora no prazo de 15 dias da intimação,
convalesce o contrato de alienação fiduciária, que
volta a seguir seu curso
CARACTERIZAÇÃO DO INADIMPLEMENTO
A não purgação da mora no prazo da
intimação caracteriza o inadimplemento
absoluto da obrigação garantida
DAÇÃO EM PAGAMENTO
A dação do direito eventual do
fiduciante importa em consolidação da
propriedade plena no antigo credor.
A dação dispensa o leilão (Lei
9.514/1997, § 7º do art. 26).
EFEITOS DO INADIMPLEMENTO
Extinção do contrato de alienação fiduciária
Consolidação da propriedade no patrimônio
do fiduciário.
REQUISITOS PARA CONSOLIDAÇÃO
• Requerimento do credor fiduciário ao
Oficial do Registro de Imóveis, instruído
com:
• Certidão de não-purgação e
• Comprovantes de pagamento do ITBI e
do laudêmio, se for o caso.
Proposta legislativa
Código Civil
Art. 1.364. (...). Parágrafo único. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive as averbações de bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do bem móvel ou imóvel de que seja titular o fiduciante não obstam sua consolidação no patrimônio do credor e sua venda, mas sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente remanescer do produto da venda do bem.
REsp 1.447.687-DF, rel. Min. Villas Bôas Cueva, DJe 8.9.2014
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/97, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/97. 3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97.”
PROPOSTA LEGISLATIVA
Os leilões serão comunicados ao devedor
mediante
correspondência
dirigida
aos
endereços constantes do contrato, inclusive ao
endereço eletrônico.
Forma de comunicação equivalente à da
notificação do devedor fiduciante para purgar a
mora na alienação fiduciária do bem móvel (Lei
13.043/2014).
Código de Processo Civil – Lei 13.105/2015
Art. 330. A petição inicial será indeferida quando: I - for inepta;
(….)
§ 2o Nas ações que tenham por objeto a revisão de
obrigação decorrente de empréstimo, de financiamento ou de alienação de bens, o autor terá de, sob pena de inépcia, discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, além de quantificar o valor incontroverso do débito.
§ 3o Na hipótese do § 2o, o valor incontroverso deverá
continuar a ser pago no tempo e modo contratados.
PAGAMENTO DA QUANTIA
INCONTROVERSA
• Prazo: 30 dias após consolidação
• Primeiro leilão: preço mínimo fixado no
contrato
• Segundo leilão: saldo devedor e acrescidos
• Código Civil:
“Art. 1.366. Quando, vendida a coisa, o produto
não bastar para o pagamento da dívida e das
despesas de cobrança, continuará o devedor
obrigado
pelo restante.”Proposta legislativa: acréscimo de um parágrafo ao
art. 24 da Lei 9.514:
“Parágrafo único. No caso do inciso VI do caput
deste artigo, caso o valor convencionado pelas
partes seja inferior àquele atribuído pelo órgão
municipal competente para efeito do imposto de
transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis, decorrente da
consolidação da propriedade em nome do credor
fiduciário, este será o valor mínimo para oferta do
imóvel no primeiro leilão.”
LEILÃO – PERDÃO DA DÍVIDA
Lei 9.514/1997,
“ART. 27 ...
§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance
oferecido não for igual ou superior ao valor
referido no § 2º, considerar-se-á extinta a
dívida e exonerado o credor da obrigação
de que trata o § 4º.”
LEILÃO – EXCEÇÃO AO PERDÃO DA
DÍVIDA
Lei nº 11.795/2008 - CONSÓRCIO
“Art. 14. No contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, devem estar previstas, de forma clara, as garantias que serão exigidas do consorciado para utilizar o crédito.
(...)
§ 6º Para os fins do disposto neste artigo, o oferecedor de garantia por meio de alienação fiduciária de imóvel ficará responsável pelo pagamento integral das obrigações pecuniárias estabelecidas no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, inclusive da parte que remanescer após a execução dessa garantia.”
LEILÃO – PERDÃO DA DÍVIDA
Proposta legislativa
Restringir
o
perdão
da
dívida
aos
financiamentos
habitacionais,
dispondo
expressamente que nos demais casos o
devedor continuará respondendo pelo saldo
remanescente,
como
já
ocorre
nos
consórcios (Lei 11.795/2008).
REsp 1.433.031-DF
“Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do
DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta
sobre a data limite para purgação da mora do
mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita
daquele dispositivo legal aos contratos celebrados
com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a
purgação da mora até a assinatura do auto de
arrematação. “
REsp 1.462.210-RS
“[...], o contrato não se extingue por força da
consolidação da propriedade em nome do credor
fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público
do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura
do auto de arrematação. 3. [...] o credor fiduciário, nos
termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora
o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de
mútuo não se extingue com a consolidação da
propriedade em nome do fiduciário (...), e a ausência
de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a
arrematação
não
encontra
nenhum
entrave
procedimental.”
REsp 1.518.085-RS, DJe 20.5.2015, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze
“1. É possível a quitação de débito decorrente de contrato de
alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514⁄1997), após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Precedentes.
2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o
contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.”
Restituição das quantias pagas.
Prevalência do art. 27 da Lei 9.514 sobre o art. 53
CDC
AgIn no REsp 932750-SP (8.2.2008) AgIn no REsp 1.160.549-RS (3.9.2012)
“Em verdade, a situação fática dos autos discrepa daquela em que
firmado o entendimento desta Corte Superior, conforme julgados colacionados; trata-se, in casu, de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis e não de simples promessa de compra e venda (...) a solução da controvérsia, seja ela buscada no âmbito do conflito de normas, seja pela ótica da inexistência de conflitos entre os dispositivos normativos em questão, leva à prevalência da norma específica de regência da alienação fiduciária de bens imóveis, concluindo-se, por conseguinte, pelo descabimento da pretensão de restituição das prestações adimplidas, por força dos §§ 4º, 5º e 6º do art. 27 da Lei nº 9.514/97.”
Restituição das quantias pagas.
Prevalência do art. 27 da Lei 9.514 sobre o art. 53
do CDC
Recurso Especial 1.230.384-SP (3.4.2013)
“A regra especial do § 4º da Lei n. 9.514/97 claramente estatui que a restituição ao devedor, após a venda do imóvel em leilão, será do valor do saldo que sobejar ao total da dívida apurada. Portanto, existe regra especial para a situação jurídica em questão, que deve preponderar sobre a regra geral do Código de Defesa do Consumidor.”
Restituição das quantias pagas.
Prevalência do art. 27 da Lei 9.514 sobre o art. 53
do CDC
AgRg no AgRg no REsp 1.172.146-SP, DJe 26.6.2015, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira
“[...] 3. A Lei n. 9.514⁄1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial.”
Resp 1.155.716 – DF, rel. Min. Nancy Andrighi, j.
13.3.20121
“SFI – Sistema Financeiro Imobiliário. Lei
9.514/97. Alienação fiduciária de bem imóvel.
Inadimplemento do fiduciante. Consolidação do
imóvel na propriedade do fiduciário. Leilão
extrajudicial.
Suspensão.
Irregularidade
na
intimação. Pretensão, do credor, a obter a
reintegração da posse do imóvel anteriormente
ao leilão disciplinado pelo art. 27 da Lei 9.514/97.
Possibilidade. Interpretação sistemática da Lei.”
REINTEGRAÇÃO DE POSSE ANTES DO
LEILÃO
REsp 1.328.656-GO rel. Min. Marco Buzzi, j. 16.8.2012 “Recurso especial (Art. 105, III, "A" E "C", DA CF) – Ação de reintegração de posse – Alienação fiduciária de imóvel – Retomada do bem por iniciativa do credor fiduciário após frustrados leilões extrajudiciais – hipótese que autoriza a fixação de taxa de ocupação do imóvel enquanto mantido em poder do devedor fiduciante - Art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 – Vedação ao enriquecimento sem causa – Recurso provido.”
RECUPERAÇÃO DE EMPRESA
Lei nº 11.101/2005
“Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.
(...)
§ 3º Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente vendedor de imóvel cujos respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias, ou de proprietário em contrato de venda com reserva de domínio, seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, observada a legislação respectiva, não se permitindo, contudo, durante o prazo de suspensão a que se refere o § 4º do art. 6º desta Lei, a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial.”
FALÊNCIA DO DEVEDOR
Lei nº 11.101/2005
“Art. 119. Nas relações contratuais a seguir mencionadas prevalecerão as seguintes regras:
(...)
IX – os patrimônios de afetação, constituídos para cumprimento de destinação específica, obedecerão ao disposto na legislação respectiva, permanecendo seus bens, direitos e obrigações separados dos do falido até o advento do respectivo termo ou até o cumprimento de sua finalidade, ocasião em que o administrador judicial arrecadará o saldo a favor da massa falida ou inscreverá na classe própria o crédito que contra ela remanescer.”
CESSÃO FIDUCIÁRIA
RECUPERAÇÃO DE EMPRESA
Recurso Especial 1.202.918-SP, DJe. 10.4.2013 Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva
“Recurso Especial. Recuperação Judicial. Cédula de crédito garantida por cessão fiduciária de direitos creditórios. Natureza jurídica. Propriedade fiduciária. Não sujeição ao processo de recuperação judicial. Trava bancária.
1. A alienação fiduciária de coisa fungível e a cessão fiduciária de direitos sobre coisas móveis, bem como de títulos de crédito (ou possuem a natureza jurídica de) propriedade fiduciária, não se sujeitando, portanto, aos efeitos da recuperação judicial, nos termos do art. 49, § 3º, da Lei nº 11.101/2005.”
CESSÃO FIDUCIÁRIA
RECUPERAÇÃO DE EMPRESA
Recurso Especial 1.257.161-MT, j. 30.9.2013 Decisão monocrática Ministro Sidnei Beneti.
“Com relação à questão de mérito, o Acórdão recorrido está em conformidade com a orientação das Turmas que compõem a Segunda Seção desta Corte no sentido de que o crédito garantido por cessão fiduciária não se submete ao processo de recuperação judicial, uma vez que possui a mesma natureza de propriedade fiduciária, podendo o credor valer-se da chamada trava bancária. (...) Ante o exposto, nega-se seguimento ao Recurso Especial.”
CESSÃO FIDUCIÁRIA
RECUPERAÇÃO DE EMPRESA
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL 1181533 - DJe 10.12.2013, rel. Min. Luis Felipe Salomão
“Agravo Regimental em Recurso Especial. Direito empresarial. Recuperação judicial. Créditos resultantes de arrendamento mercantil e com garantia fiduciária. Não submissão à recuperação. 1. Interpretando o art. 49, § 3º, da Lei n. 11.101/2005, a jurisprudência entende que os créditos decorrentes de arrendamento mercantil ou com garantia fiduciária - inclusive os resultantes de cessão fiduciária - não se sujeitam aos efeitos da recuperação judicial. ”
