Exmo(a). Senhor(a) Doutor(a) Juiz de Direito do Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia
1º Juízo
Processo nº 586/08.1TYVNG V/Referência: Data:
Insolvência de “J. C. R. Serrano – Investimentos e Gestão Imobiliária, S.A.”
Nuno Rodolfo da Nova Oliveira da Silva, Economista com escritório na Quinta do Agrelo, Rua do Agrelo, nº 236, Castelões, em Vila Nova de Famalicão, contribuinte nº 206 013 876, Administrador da Insolvência nomeado no processo à margem identificado, vem requerer a junção aos autos do seu parecer quanto ao cumprimento, ou recusa de cumprimento, dos contratos promessa de compra e venda celebrados pela sociedade insolvente.
P.E.D.
O Administrador da Insolvência
(Nuno Oliveira da Silva)
Castelões, 21 de Maio de 2009
Nuno
Silva
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I – Contrato promessa de compra e venda celebrados pela
sociedade insolvente que ainda não foram cumpridos
De acordo com os elementos que disponho, quer através da contabilidade da sociedade insolvente, quer através das reclamações de créditos apresentadas nos termos do artigo 128º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE), à data da declaração de insolvência – 5 de Março de 2009 – estavam por cumprir os seguintes contratos promessa de compra e venda, nas quais a sociedade insolvente é promitente vendedora:
A – Contratos promessa de compra e venda relativos a fracções cuja
propriedade pertence à sociedade insolvente:
Fracções Promitente-comprador Data Preço Sinal Entregue Em Dívida
A
José Luís Nunes Rodrigues de Azevedo 21-03-2003 61.838,35 € 61.838,35 € 100% 0,00 € 0%C
Clínica SPA, Lda 01-06-2007 850.000,00 € 50.000,00 € 6% 800.000,00 € 94%D
J. Moura Magalhães, Unipessoal, Lda (Irmãos Moura, Lda) 12-12-2007 200.000,00 € 200.000,00 € 100% 0,00 € 0%G
Emiliano Di Renzo e Sarah Plew 29-03-2007 215.000,00 € 41.500,00 € 19% 173.500,00 € 81%H
Delfim de Sousa Moreira 10-11-2006 200.000,00 € 40.000,00 € 20% 160.000,00 € 80%N
Américo Araújo Monteiro 17-10-2002 104.646,05 € 31.393,80 € 30% 73.252,25 € 70%O
Jaime Paulo Godinho Matos 19-11-2003 224.460,00 € 85.000,00 € 38% 139.460,00 € 62%Q
Rodrigues & Rodrigues, Lda 21-12-2007 410.000,00 € 168.000,00 € 41% 242.000,00 € 59%AB
António Fidalgo da Silva Barbosa 02-07-2002 316.593,00 € 158.296,50 € 50% 158.296,50 € 50%2.582.537,40 € 836.028,65 € 1.746.508,75 €
B – Contratos promessa de compra e venda relativos a fracções cuja
propriedade não pertence à sociedade insolvente:
Fracções Promitente-comprador Data Preço Sinal Entregue Em Dívida
I
Rosa Maria da Cunha Ferreira Reguengo 28-02-2003 134.100,00 € 40.230,00 € 30% 93.870,00 € 70%J
Neal Hoskins 05-04-2007 225.000,00 € 45.000,00 € 20% 180.000,00 € 80%S
PROGEFIN - Projectos e Gestão Financeira, Lda 12-10-2006 200.000,00 € 143.258,00 € 72% 56.742,00 € 28%U
Miguel Pedro Teixeira da Costa Branquinho Mota (Américo Araújo Monteiro)
Fracções Promitente-comprador Data Preço Sinal Entregue Em Dívida
Z
Gustavo Carona de Magalhães (Américo Araújo Monteiro) 02-05-2006 ?????? 30.600,00 € ??????AA
Rosa Maria Pereira 06-06-2003 212.000,00 € 84.800,00 € 40% 127.200,00 € 60%AD
José Filipe Lupi Ravara Belo (Nuno Gonçalo Ribas dos Santos Pinto da Silva) 02-05-2005 320.000,00 € 40.000,00 € 13% 280.000,00 € 88%AE
Telma Susana Sequeira Feliciano 03-08-2006 390.000,00 € 117.000,00 € 30% 273.000,00 € 70%1.569.304,50 € 527.349,35 € 1.072.555,15 €
II – Escritura de Permuta
Em 10 de Outubro de 2006 foi celebrada escritura de permuta entre os herdeiros de José de Campos Rodrigues Serrano e a sociedade insolvente, em que foi feita a seguinte permuta de bens presentes por bens futuros:
• Os herdeiros de José de Campos Rodrigues Serrano deram à sociedade insolvente o prédio urbano, com área de 1.633 m2, destinado a construção, sito na Avenida Menéres, nº 433, 461, 463 e 497, Rua Mouzinho de Albuquerque, nº 344, 348 e 350 e Rua D. João I, nº 331, 335, 337 e 339, freguesia e concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº 1533;
• A sociedade insolvente deu, em troca, como bem futuro as seguintes fracções autónomas do edifício a construir no prédio identificado no ponto anterior, destinadas exclusivamente à habitação:
o Fracção I o Fracção J o Fracção R o Fracção S o Fracção T o Fracção U o Fracção Z o Fracção AA o Fracção AD o Fracção AE
III – O enquadramento legal nos termos do CIRE
O CIRE determina, como princípio geral, que em qualquer contrato bilateral em que, à data da declaração de insolvência, não haja ainda total cumprimento nem pelo insolvente nem pela outra parte, o cumprimento fica suspenso até que o administrador
da insolvência declare optar pela execução ou recusar o cumprimento (nº 1 do artigo 102º).
No caso concreto de haver promessa de contrato o CIRE, no seu artigo 106º, diz o seguinte:
• Nº 1: No caso de insolvência do promitente-vendedor, o
administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento de contrato-promessa com eficácia real, se já tiver havido tradição da coisa a favor do promitente-comprador
• Nº 2: À recusa de cumprimento de contrato-promessa de compra e venda pelo administrador da insolvência é aplicável o disposto no nº 5 do artigo 104º, com as necessárias adaptações, quer a insolvência respeite ao promitente-comprador quer ao promitente-vendedor.
No caso em apreço, e salvo o devido respeito por melhor opinião, nenhum dos contratos promessa identificados no capítulo I goza de eficácia real, pese embora o facto de em alguns deles já ter já havido a tradição da fracção a favor do promitente-comprador.
Por outro lado, o nº 5 do artigo 104º do CIRE determina que os efeitos da recusa de cumprimento pelo administrador, quando admissível, são os previstos no nº 3 do artigo 102º1, entendendo-se que o direito consignado na respectiva alínea c) tem por objecto o pagamento, como crédito sobre a insolvência, da diferença, se positiva, entre o montante das prestações ou rendas previstas até final do contrato, actualizadas para a
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Nº 3 do artigo 102º do CIRE: Recusado o cumprimento pelo administrador da insolvência, e sem
prejuízo do direito à separação da coisa, se for o caso:
a) Nenhuma das partes tem direito à restituição do que prestou;
b) A massa insolvente tem o direito de exigir o valor da contraprestação correspondente à prestação já efectuada pelo devedor, na medida em que não tenha sido ainda realizada pela outra parte;
c) A outra parte tem direito a exigir, como crédito sobre a insolvência, o valor da prestação do
devedor, na parte incumprida, deduzido do valor da contraprestação correspondente que ainda não tenha sido realizada;
d) O direito à indemnização dos prejuízos causados à outra parte pelo incumprimento:
i) Apenas existe até ao valor da obrigação eventualmente imposta nos termos da alínea b);
ii) É abatido do quantitativo a que a outra parte tenha direito, por aplicação da alínea c); iii) Constitui crédito sobre a insolvência;
e) Qualquer das partes pode declarar a compensação das obrigações referidas nas alíneas c) e d) com a aludida na alínea b), até à concorrência dos respectivos montantes.
data da declaração de insolvência por aplicação do estabelecido no nº 2 do artigo 91º, e o valor da coisa na data da recusa, se a outra parte for o vendedor ou locador, ou da diferença, se positiva, entre este último valor e aquele montante, caso ela seja o comprador ou o locatário.
IV – Contratos promessa de compra e venda que têm por
objecto as fracções identificadas em I-B
Como resulta do que atrás foi referido, a propriedade das fracções I, J, R, S, T, U, Z, AA, AD e AE foi transmitida para os herdeiros de José de Campos Rodrigues Serrano, através de escritura de permuta celebrada em 10 de Outubro de 2006 com a sociedade insolvente.
Este facto, por si só, determina que o Administrador da Insolvência esteja objectivamente impedido de, em relação às fracções identificadas em I-B, optar pelo cumprimento dos respectivos contratos promessa de compra e venda.
Não obstante esta situação, foi já manifestado pelo Sr. Carlos Alberto Egido de Campos Serrano, em nome dos herdeiros de José de Campos Rodrigues Serrano, a vontade de honrarem, em nome da sociedade insolvente, os contratos promessa de compra e venda.
Coloca-se ainda aqui a questão sobre a posição que o credor que beneficia de hipoteca voluntária sobre tais fracção, o “Banco Espírito Santo, S.A.” possa tomar, tendo em consideração os valores necessários para obter o distrate destas fracções. Foi também manifestado pela mandatária do “Banco Espírito Santo, S.A.” a disponibilidade para o assunto ser apreciado para que seja possível obter um consenso entre as três partes envolvidas nesta questão.
V – Contratos promessa de compra e venda que têm por
objecto as fracções identificadas em I-A
A análise dos contratos promessa de compra e venda relativos a estas fracções deve ser separa em dois subgrupos distintos:
• Fracções D e Q
• Fracções A, C, G, H, N, O, AB
Os contratos promessa de compra e venda que têm por objecto as fracções D e Q foram celebrados com fornecedores/credores da sociedade insolvente.
No caso do credor “J. Moura Magalhães, Unipessoal, Lda”, a totalidade do
preço da fracção – Euros 200.000,00 – foi pago através da compensação de dívidas da sociedade insolvente. Igual procedimento foi feito com o credor “Rodrigues & Rodrigues, Lda”, relativamente ao sinal e princípio de pagamento, no valor de Euros 168.000,00. Ambas as operações foram realizadas em 12 de Dezembro de 2007.
A celebração destes dois contratos promessa de compra em venda, em 12 de Dezembro de 2007, poderá consubstanciar a prática de dois actos prejudiciais para a massa insolvente e, nessa medida, susceptíveis de serem resolvidos em benefício desta, de acordo com o regime estatuído no artigo 120º e seguintes do CIRE.
Importa ainda referir que relativamente ao credor “Rodrigues & Rodrigues, Lda” foi celebrado, em 14 de Dezembro de 2007, um aditamento ao contrato promessa de compra e venda, onde ficou determinado que, em caso de resolução do contrato, este credor receberá apenas o valor do sinal de Euros 168.000,00, acrescido de juros à taxa de juros comerciais desde 01/02/2008.
A opção pelo cumprimento, ou não, dos contratos promessa de compra e venda que têm por objecto as fracções A, C, G, H, N, O, AB deve ter em conta o custo/benefício que cada uma dessas opções trará para a massa insolvente e respectivos credores.
A opção pelo cumprimento dos contratos promessa de compra e venda implica que a venda das fracções pela massa insolvente não seja feita no âmbito de uma venda judicial pelo que os ónus registados a favor do “Banco Espírito Santo, S.A.” (hipoteca voluntária) só poderão ser cancelados através da obtenção do respectivo título de distrate2, pelo que terá que ser entregue a este credor a verba necessária para a sua obtenção.
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Os ónus relacionados com as penhoras e o arresto poderão ser cancelados através de despacho judicial a ser a proferido nesse sentido no próprio processo de insolvência
Nesta data desconheço ainda qual o valor de distrate para cada uma das fracções aqui em causa, sendo certo que esta informação ficou de ser disponibilizada em tempo útil para a assembleia de credores.
Tendo em conta o preço remanescente que ainda falta ser pago pelos promitentes-compradores, bem como o valor de distrate das respectivas fracções, poderemos estar com três situações distintas:
1. O preço remanescente da fracção é superior ao seu valor do distrate:
haverá um ganho para a massa insolvente, quer pelo aumento das suas receitas, quer por uma redução dos créditos sobre a insolvência3.
2. O preço remanescente da fracção é igual ao seu valor do distrate: haverá
um ganho para a massa insolvente, motivado por uma redução dos créditos sobre a insolvência.
3. O preço remanescente da fracção é inferior ao seu valor do distrate:
nesta situação caberá única e exclusivamente ao credor “Banco Espírito Santo, S.A.” a decisão de entregar o título de distrate, sendo certo que se não o fizer, não restará outra solução que não a opção pela recusa do cumprimento do contrato promessa de compra e venda.
Das conversas já tidas com o “Banco Espírito Santo, S.A.”, na pessoa da sua mandatária, foi manifestada a vontade de encontrar uma solução consensual para este assunto e, mesmo nas situações que possam vir a cair na hipótese referida no ponto 3. anterior, o credor está na disposição de as estudar e apresentar uma eventual solução.
Atendamos aos valores envolvidos nestes contratos promessas de compra e venda:
Fracções Promitente-comprador Data Preço Sinal Entregue Em Dívida
A
José Luís Nunes Rodrigues de Azevedo 21-03-2003 61.838,35 € 61.838,35 € 100% 0,00 € 0%C
Clínica SPA, Lda 01-06-2007 850.000,00 € 50.000,00 € 6% 800.000,00 € 94%G
Emiliano Di Renzo e Sarah Plew 29-03-2007 215.000,00 € 41.500,00 € 19% 173.500,00 € 81%H
Delfim de Sousa Moreira 10-11-2006 200.000,00 € 40.000,00 € 20% 160.000,00 € 80%N
Américo Araújo Monteiro 17-10-2002 104.646,05 € 31.393,80 € 30% 73.252,25 € 70%O
Jaime Paulo Godinho Matos 19-11-2003 224.460,00 € 85.000,00 € 38% 139.460,00 € 62%3
Esta redução dos créditos sobre a insolvência opera-se em dois níveis:
• Redução do crédito do credor “Banco Espírito Santo, S.A.”, pelo exacto valor recebido;
• Deixa de ser exigível o crédito do promitente-comprador relativo à indemnização pelo incumprimento do contrato promessa de compra e venda
Fracções Promitente-comprador Data Preço Sinal Entregue Em Dívida
AB
António Fidalgo da Silva Barbosa 02-07-2002 316.593,00 € 158.296,50 € 50% 158.296,50 € 50%1.972.537,40 € 468.028,65 € 24% 1.504.508,75 € 76%
Em termos globais, parece-me ser expectável de que o preço remanescente a pagar pelos promitentes credores possa ser suficiente para obter os respectivos títulos de distrate.
Acresce ainda de que a maior parte dos promitentes-compradores destas fracções mantêm o interesse no cumprimento dos contratos promessa de compra e venda, até porque já habitam as respectivas fracções.
Avaliemos agora a opção pela recusa do cumprimento destes contratos promessa de compra e venda e as suas consequências para a massa insolvente:
• Os créditos sobre a insolvência aumentam, decorrente dos montantes a que os promitentes-compradores têm direito, quer estes sejam calculados nos termos do nº 3 do artigo 102º do CIRE, ou apenas computados pelo dobro do sinal entregue;
• Estando estes promitentes-compradores na posse das fracções, os seus créditos gozariam, eventualmente, de direito de retenção, nos termos do artigo 755º do Código Civil.
VI – Conclusão
Face a todo o exposto, sou de parecer que:
1. Contratos promessa de compra e venda relativos a fracções cuja propriedade não pertence à sociedade insolvente:
a. Tendo em consideração que o Administrador da Insolvência não tem legitimidade para fazer cumprir estes contratos promessa de compra e venda, já que a propriedade das fracções não pertence à sociedade insolvente,
b. Bem como ao facto de ter sido manifestado pelos herdeiros de José de Campos Rodrigues Serrano a vontade de fazerem cumprir estes contratos,
deverá ser concedido um prazo para o cumprimento destes contratos, findo o qual, será assumida a opção pela recusa do cumprimento.
2. Contratos promessa de compra e venda relativos a fracções cuja propriedade pertence à sociedade insolvente:
a. Fracções D e Q:
i. Não deverão ser cumpridos ambos os contratos promessa de compra e venda, já que os mesmos podem
consubstanciar a prática de dois actos prejudiciais para a massa insolvente;
ii. Tendo em conta os termos contratuais desses dois contratos promessa de compra e venda, deverá ser ponderada uma solução que passe pela resolução em benefício da massa insolvente (artigo 120º e seguintes do CIRE) e/ou recusa pelo cumprimento (nº 3 do artigo 102º do CIRE).
b. Fracções A, C, G, H, N, O, AB: deverá ser exercida a opção pelo cumprimento destes contratos promessa de compra e venda.
Castelões, 21 de Maio de 2009 O Administrador da Insolvência
______________________________________ (Nuno Oliveira da Silva)
