MERCADO IMOBllIÁRIO- RECESSO NOS NEGOCiaS

(1)

DOS

MERCADO

IMOBllIÁRIO-,

RECESSO NOS NEGOCiaS

o

movimento de promessas de

compra e venda de bens de raiz no Rio de Janeiro durante o 1.0 semestre p. findo, alcançou, em quantidade, o mais baixo nível dos últimos 15 anos (que é o período coberto pelas pesquisas e estatísticas de CONJUNTURA ECONÔMICA). Segundo os resul -tados conhecidos até maio (ver

QUADRO I), negociaram-se sõ-mente 1,5 mil unidades (prédios, terrenos e apartamentos) por CrS 3,2 bilhões, contra 1,7 mil no valor de Cr$ 2,1 bilhões em igual época de 1963, e 2,0 mil unidades, correspondentes a CrS 3,2 bilhões, nos últimos 5 meses de 1963. Verifica-se assim que,

depois de ligeira reanimação do mercado em fins de 1963,

recur-~os disponíveis para aplicação passaram, de preferência, a ser empregados em outros bens e va-lôres (letras de câmbio, letras de AÇOST0i1964

importação, divisas etc.). De acôrdo com o GRÁFICO, as

tran-sações caíram, entre janeiro e março, a mer.os de 300 em cada mês. Em abril e maio observou--s:e, todavia, certa recuperação.

PREÇOS EM ALTA

Divenas causas determinaram aqueda do movimento em rela-ção ao já modesto nível de 1963. Em primeiro lugar, cabe esclare -cer o papel que os preços de ben. de raiz desempenharam neste sentido. Sabe-se, em face de in-vestigações realizadas por

CON-JUNTURA ECONÔMICA (ver, por exemplo, o n.O 10; 63, pág. 63), que nos últimos anos o valor ve-nal de imóveis aumentou geral-mente segundo uma taxa mais módica que a dos preços de ou-tros bens. A partir de 1963, en-tretanto, a intensidade, nunca

(2)

tes assistida no Brasil, da alta geral de preços provocou uma

valorização paralela das proprie-dades imobiliárias no Rio de

J

a-neiro. Como se vê no QUADRO

lI, a importância média

realiza-da na venda de apartamentos

cresceu} até meados de 1963} no mesmo ritmo dos preços de bens móveis; no 2.° semestre de 1963}

porém, em escala mais lenta. Nos

3 meses iniciais de 1964 a

co-tação média de apartamentos

re-gistrou súbita alta de 36('(,

cen-tra um aumento de 230/0 de ou-tros preços. A seguir} o valor

ve-nal dêstes imóveis sofreu recuo} embora os demais preços conti -nuassem a subir. Conclui se que o mercado aceitou} em princípio} a valorização de propriedades}

levando-se a têrmo negócios em número até um pouco crescente}

enquanto a alta dos preços de apartamentos não superou a de

outros bens. Quando, porém, isto

se deu, o movimento sofreu uma queda brmca de 11 % ,

LEI DO INQUILINATO E

REGULAMENTAÇAO DE ALUGUEIS DAS MORADIAS

À medida que se prolonga a política de proteção unilateral

dos locadores com as consecuti-vas leis de inquilinato} aumenta cada vez m ais a diferenca entre o aluguel de habitações ocupa-das durante vários anos e o vabr

locativo de imóvel pertencente ao morador. Isto ocorre graças ao congelamento de aluguéis, d~

um lado, e a livre evolucão do

"

valor venal, de outro. Em ConsE"-qüência. desaparece um estímulo

à aquisição do lar próprio. No

momento, quando se cogita de

so-lucionar a crise habitacional no país por meio do "Plano de l-Ia -bitação", o baixo custo de muitas

1 - TRANSAÇÕES IMOBILIÃRIAS NO RIO DE JANEIRO Vlllõre5 em milhões de Cr$

jAN. A MAIO jAN. A _MAIO _AGO_. A _DEZ.

1964 J963 1963

CATEGORIA _.

- - . .

N," Valor NY Volor N," Valor

Prédios

...

₄_0' ₇₇₀ ₄₄₉ _5<14 ₆₀₀ _I₀₄₅ Terrcno5

...

91 40 133 22 ₆₀ ₂₂ Apartamcl1tos ... 1 OJ8 2354 1 138 ₁₅₀₀ 1 293 2 180 'l'OTAL ... .1 5 14 3 165 I 720 2066 I953 3247 Fonte: Cartórios. 104 CONJUNTURA ECONôMICA

(3)

•

,

.

MERCADO IMOBILIÁRIO NO RIO DE JANEIRO T~"NS4ÇÕES 600 o JANEIRO, 1964 VALO" • 900 -'50 600 <1t10 :00 1:10 o J

"

M J J A S Q N O J f M A M residências locadas determinará

o desinterêsse dos respectivos in

-quilinos pela aquisição de pro-priedade imobiliária para seu

uso.

A lei n." 4 240, de 28-6-63,

facultou um aumento dos

alu-guéis das 10cações residenciais já

existentes e transferiu para os in-quilinos as despesas de

condomí-nio, as taxas de serviços munic i-pais e as majorações de tributo!),

A sobrecarga correspondente foi avaliada (ver CONJUNTURA

ECO-NÔMICA de março de 1964, pág.

58), imediatamente após a revi-são segundo a citada lei, em 20% dos aluguéis. Desde me a-dos de 1963, êstes permanecem

constantes, de forma que o custo total da locação residencial só

cresceu em virtude de maior

50-ACõSTO/ 1964

1 ,)6~

brecarga de despesas de condo

-mínio etc. (variável segundo os

11 _ lNDlCES DOS PREÇOS DE BENS MÓVEIS E DE APARTAMENTOS E DO NÚMERO DE APARTAMENTOS NEGOCIADOS jOl1eiro a março de 1963 100 APARTAM I:.NTOS PER 1000 jan. a mor. 1963 100 100 100 Abr. a jun. 1963 112 112 113 ju!. a selo 1963 127 118 125 Out. a dez. 1963 140 137 122 JOI1. ti mar 1964 183 187 80 A bt'. ... ;un, 1964 212 160 08 Fonte: Cilrtório~ . lOS

(4)

salários, preços de material e tri -butos). A elevação média d·)

re-ferido custo total pode ser

esti-mada em cêrca de 17 010 • T oman

-do como base o aluguel médio

em vigor desde o advento da lei

n.o 4 240, ou seja, CrS 15,9 'ml,

bem como a porcentagem inicial

de sobrecarga e a taxa de

aumen-to do valor absoluto dessa so bre-carga, conclui-se que atualmente

- inalterado o aluguel propria

-mente dito o custo total da locação no Rio, perfaz, em m

é-dia, aproximadamente Cr$ 22,3

mil .

Para comparar esta

impor-tância com o ônus corresponde

n-te ao imóvel próprio, se

rvimo-nos da estatística de apartamen

-tos negociados no corrente ano.

até maio. Utilizando esta fonte,

verifica-se que o preço médio de

uma unidade importou em ....

CrS 2,31 milhões. Seu valor

10-cativo (1 ((' do valor de

aquisi-ção) totaliza CrS 23,1 mil. Acrescida esta soma das d

espe-sa5 de condomínio etc., obtém-s:!

o total de CrS 32,3 mil. que

re-pre.::enta, em média, o custo total

teórico da moradia própria. N

es-t as condições, o locador despe

n-de com habitação menos 28 C?ó

do que o proprietário-morador

(CrS 22,3 mil equivalem a 72 %

de CrS 32,3 mil). Quem, por

-tanto, quer morar barato, não

compra imóvel .

Note-se ainda que a exposição

acima foi simplificada, pois não

levamos em conta que em certas

e~crituras são declarados valôres

venais inferiores aos realmente

convencionados entre comprador

e vendedor. Além disso, diversos

encargos, acima desprezados, às vêzes or.eram o proprietário, mas

nunca o locador (seguro.

impôs-to de renda e outros). Na reah

-III - COMPRADORES E VENDEDORES DE IMÓVEIS

NO RIO DE JANEIRO

Val6re! em milhões de Cr$

I

JAN. A MAIO JAN. A MAIO AGO. A DEZ.

1964 1963 1963

COMPRADORES

OU VENDEDORES

\ \

N." Valor _N." Valor N." Valor

COMPRADORES:

Pessoa! Fi!icas • • • • 1 478 2901 1665 1 885 1908 2829

Pessoas Jurídica! _" 36 26. 55 81 45 418

VENDEDORES:

Pessoas Físicas • • • • 1333 2834 t 463 1 843 1659 2861

Pessoas Jurídicas _" 181 331 257 223 29' 386

Fonte: Cartórios.

(5)

•

dade, portanto, o inquilino. por

não residir em casa própria, eco

-nomiza mais ainda do que os

28 0 ' ,o antes menclOnados. •

Com o tabelamento de

alu-guéis residenciais (decretos nos.

53 702, de 14-3-64, e 53 845,

de 25-3-64) diminuiu

radical-mente a oferta de moradias para

locação e os raros inversores

pro-pensos a comprar bens de raiz

para renda se mantiveram em

g e r a I afastados do mercado,

aguardando a evolução dos

acon-tecimentos. Com o advento do

nôvo govêrno federal, inquilinos, proprietários, corretores de

imó-veis, emprêsas de construção e

outros se manifestaram a

respei-to do problema de moradia e do seu custo, procurando influir sô·

bre as esper~das providências de

Executivo. Sob a orientacão do

-Ministro da Justiça, elaborou-se

um projeto de lei, que, a seguir.

foi submetido à consideração do

Congresso. Os debates estão SU3

-citados mostraram os múltiplos

aspectos da matéria, bem como

os fortes interêsses frontalmente opostos. Assim, não se conseguiu em tempo uma votação e a lei de inquilinato, que iria expirar a

30-6-64, teve sua vigência

sim-plesmente prorrogada até

30-9--64. Destarte, haverá um prazo

adicional para se rever o projeto

elaborado pelo Executivo e pro

-curar uma justa e aceitável

re-muneração de imóveis loçadof,

AÇOSTO/ 1964

IV - NOVAS HIPOTECAS NO RIO DE

JANEIRO (AMOSTRA)

MAIO DE 1964

(Milhões de Cr$)

PRAZO JUROS

N." •

(anol) VALOR MEDIOS

% Até 5 · . " " . . . 18 62 7,5 6

•

15 " " .... 10 29 9.8 16 ou maiS • • 11 37 10,2 TOTAL · . . . 39 128 8,8 Janeiro

•

maio de 1964 · . _.. 432 1 253 11,1

Janeiro

•

maio

d. 1963 · . _{" "} 567 927 11,5

Aj1;õsto a

dezem-b,.

de 1963 461 1 081 10,9

Fonte: Cartório •.

além de normalizar as reh:H:l:"oS

entre inquilinos, proprietários e

o fisco. No ínterim,

encaminhou-se ao Legislativo o "Plano de

Ha-bitação", através do qual o

go-vêrno procurará solucionar a cri-se de habitação, na qual se

de-batem as cla~ ses de menor renda.

Com a edificação de lares pró-prios em ritmo razoável, os

pro-blemas de locação afetarão um

menor número de indivíduos e

os problemas de inquilinato di-minuirão de interêsse,

Anuncia-se para breve a conclusão de um projeto de lei que disporá sôbre

as incorporações. Em face dos

prejuízos sofridos por

comprado-res, emprêsas de construcão e

-fornecedores de materiais no passado, seja devido a ações

frau-dulentas, seja em conseqüência

da inflação, urge o estabeleci

-mento de normas legais que

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tejam as poupanças aplicadas em construções de condomínios e a atividade honesta de empreendi-mentos do ramo.

HI:;TRAÇAO DE ENTIDADES INVI:;RSOHAS

No 1.0 trimestre a inquietação

política e a projetada reforma

urbana criaram um clima pouco

propício a transações

imobiliá-rias. As pessoas jurídicas, mais

do que os indivíduos, se

mostra-fam impressionadas pela evolu

-ção dos acontecimentos e

adota-ram uma atitude de prudência,

restringindo inclusive as compras

de bens de rais. Esta orientação

prevaleceu (ver QUADRO lU) não

só nos últimos meses de 1963,

como também de forma mais

pronunciada - no corrente ano

até maio. As emprêsas

imobiliá-rias, a indústria e as instituições

beneficientes seguiram

rigorosa-mente tal política. Os bancos, o

comercio e as companhias de ~c guros e de capitalização, porém,

aplicaram em 1964 quantias

substancialmente superiores às empregadas em imóveis durante igual período do ano anterior.

As pessoas físicas, ao contrário das entidades, intensificaram no fim do ano passado os

investi-mentos em bens de raiz ( f- 15 0/0

em número) e no princípio do corrente ano adquiriram proprie-dades apenas 11 ~'ó inferiores em

número às compradas entre

ja-neiro e maio de 1963. A

aplica-ção média em um imóvel cres

-ceu aproximadamente na escala dos preços de bens móveis,

pas-v _ PROMESSAS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NO HIO DE JANEIRO MAIO DE 1964

Árco~ cm mil m! Vall)1~' elll milhões dL' Cr$

PRÉDIOS _TERRENOS _APArTAMENTOS ZONA E i'LHIOOO

I

-I

I

Valor

N.· Área Valor N.· Árca 'i .• Valor

Subúrbio,

...

79 28 116 5 Il

"

4' 90 Norte • • • • • • • • • 10 3 7J 39

"'

Ccnho • • _•

...

I O 2

-

15 3" Sul • • • • • • _• • • • 2

"

6

-

116 272 Ilhos • • • • • • • • • • • • • • I

"

4

-

2 7 TOTAL _• • 93 31 198 5 Il 4 214 486 Janeiro a maio tle 1964 • 405 190 770 91 42 4" I 018 2 ~54

.Ji:lllt;iro U Illllio de 1963 • 449 196 544 133 9() 22 1 lJ8 1 50 I

Agôsh, 11 dCl:embro dI-' 1963 600 249 I 0,15 60 _:.!75 _l:.! _I₂₉₃ 2 180

Fonte: CartÓrics.

(7)

sando de CrS 1 132 mil para CrS I 483 mil (+ 3 1 %) e para

CrS 1 963 mil ( 73%) ,

res-pectivamente.

A dificuldade de encontrar

comprador afetou

_-

mais as

tran-. , tran-.

saçoes com lmOV~lS pertencentes

a pessoas jurídicas do que as

pro-priedades de indivíduos,

confor-me se depreende do QUADRO III.

FINANCIAMENTOS INSUFJCIENTES

De acôrdo com os resultados

provisórios, que abrangem uma

amostra das novas hi patecas

rea-lizadas até maio último (ver

QUADRO IV), o número de

em-préstimos diminuiu no corrente ano em escala superior ao

de-créscimo das compras

imobiliá-rias. A insignificante participa-o

ção nos dois últimos meses

computados da Caixa

Econô-mica na concessão de créditos

manteve os resultados globais em

modesto nível. A taxa média de

juros, segundo ainda indica o

mesmo QUADRO, permaneceu in

-ferior ao padrão registrado nos 5

... meses iniciais de 1963, o que in-dica ter aumentado o vulto de

créditos por entidades oficiais e

diminuído o de organizações pri-vadas, como por exemplo bancos

e particulares.

Ao iniciar-se o 2.° semestre, os inversores continuaram a obser-var uma posição cautelosa,

dan-./ do preferência a emprêgo de

ca-ACOSTO 1964

o

pital a prazo médio e de renda

fixa (como por exemplo as "le_

tras de câmbio") e evitando apli

cações de rendimento variável

(por exemplo, ações) ou

imobi-lizações por tempo indetermina

-do (imóveis). Sómente após a

tramitação de diversos projetos de lei no Congresso ou sua apli. f

cação prática (impôsto de renda,

plano de habitação, lei de inqui -linato, lei de incorporações e

ou-tras), será possível avaliar em

novas bases, então solidamente

fundadas no respeito à proprie -dade privada, a conveniência e as

vantagens de transações com

imóveis urbanos.