Brasília, 25 e 26 de Abril de 2017 X Seminário Nacional de Gestão de Mantenedoras da ANEC
Gestão Educacional no Século XXI – Desafios e Perspectivas Futuras
Gestão Patrimonial a Serviço da Missão
CELSO Gonzalez
Sebastião M. BURIN
Reflexões típicas sobre o patrimônio de uma rede
de colégios
• Os custos de manutenção de cada imóvel são altos ou baixos?
Como saber? Vale a pena reformar?
• Vale a pena alugar imóveis para operação de unidades escolares?
E alugar para as atividades da congregação?
• Vale a pena comprar um terreno para expansão daqui a 20 anos?
• Quando é hora de vender um imóvel?
Devo ficar com todos os imóveis que tenho?
• É vantajoso mudar uma unidade escolar de rua ou de bairro?
• Os sítios de recreação e encontros estão sendo bem utilizados?
É possível utilizá-los melhor ou de outra forma?
• Os imóveis para geração de renda estão gerando a renda adequada?
Devo vendê-los e aplicá-los em outros imóveis? De que tipo?
Todos os imóveis podem e devem estar à serviço
da missão – conforme a sua função
Função
Serviço prestado
Exemplos
Atividade Fim
• Espaços funcionais para o exercício da missão• Colégios
• Centros sociais • Centros esportivos
Congregacional
• Espaços para o convívio e atividades congregacionais• Residências
• Espaços de férias • Centros de formação • Centros de eventos
Geração de renda
• Financiamento de novos projetos • Custeio de despesas congregacionais • Imóveis locados • LoteamentosReservas
estratégicas
• Áreas com potencial para expansão futura das atividades fim
• Terrenos – isolados ou contíguos
O imóvel continua a serviço da missão?
Função
Métricas de desempenho
Atividade Fim
• ROA - LAJIDA sobre o valor do imóvel • Taxa de ocupação (unidades gratuitas)Congregacional
• Taxa de utilização
• Custo de manutenção (total e por m2) • Receitas apuradas com eventos
Geração de renda
• ROA – rendimento líquido sobre valor do imóvel (Yield)
• Valor da locação X valor de venda
Reservas
estratégicas
• Evolução do potencial estratégico • Custo de manutenção (total e por m2) • Receitas apuradas com uso temporário
• A vocação de cada
imóvel pode mudar ao longo do tempo • Indicadores objetivos apontam mudanças de vocação ... • ... e ajudam na tomada de decisões
Monitorar a
vocação do imóvel
Exemplo – Colégio em bairro que tornou-se
extremamente comercial
Contexto
• Colégio tradicional, instalado em terreno bem espaçoso em bairro residencial, atendeu, no passado, os moradores do seu entorno
• Há 5 anos, o bairro passou por uma grande transformação de uso urbano e tornou-se um grande centro financeiro • No mesmo período, o colégio começou
a perder alunos – diminuiu fortemente o número de residências próximas e o acesso é difícil
• O resultado operacional do colégio (LAJIDA) não é suficiente para cobrir nenhum tipo de reforma – reparos ou melhorias
• Mudar o colégio de endereço, para uma região de maior potencial de atração de novos alunos
• Vender o imóvel do colégio e utilizar o valor da venda para viabilizar a
infraestrutura no novo endereço
Alternativa 1
• Negociar parte do terreno para
incorporação de escritórios comerciais • Utilizar valor da transação e renda
futura para reconfigurar infraestrutura do colégio
Exemplo – Casa de veraneio com pouco uso
Contexto
• Congregação é proprietária de uma grande área no litoral, com edificações para
dormitórios, refeição, esportes e lazer • No passado, o espaço era utilizado com
frequência pelos(as) religiosos(as) e pelos alunos, para atividades de formação,
confraternização e lazer
• Porém, nos últimos anos, as edificações ficaram deterioradas por falta de
manutenção. Por conta disto e outros fatores o espaço deixou de ser utilizado • Ao mesmo tempo, o fluxo de veranistas no
entorno tem aumentado, gerando demandas crescentes por ações de segurança e proteção contra invasões
• Vender a área para incorporadores interessados
• Utilizar os recursos para financiar projetos educacionais
Alternativa 1
• Desenvolver um projeto de loteamento para a área, reservando um espaço para uso da congregação
• Com a renda da transação, construir novas edificações que potencialize o uso pela congregação, por alunos e, eventualmente, para locação para realização de eventos por terceiros
Exemplo – Imóvel alugado com baixa rentabilidade
Manter Rentabilidade Reformar ou renegociar contratos Reformar ou renegociar contratos Vender - 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00Rua Jose Mascarenhas,1723 Rua Dona Ana Nery,680 Rua das Municipalidades,330 Rua Itamarati de Minas ,09 Rua Antonio do Campo, 897+ 883 B Rua dos Diamantes,110/114 Quadra 21 - Lote 03
Rua Ameliópolis + Comoatim Av Presidente Epitácio Pessoa,1521 Rua Angelo de Lucia ,339 quadra I Lote 03
Pca Major jose Pedro,17 Rua Agostinho Cantu,263 Rua Monsenhor Couto,291 Rua João Adolfo, 11 Rua Rui Barbosa ,905
O entorno imobiliário traz informações
fundamentais para analisar a vocação do imóvel
Opinião de Valor (Dezembro de 2009)
Valor de Mercado
Locação
(Método: Comparativo)2º andar
R$ 20.440 /mês
R$ 41,21/ m²
3º andar
R$ 20.440 /mês
R$ 41,21/ m²
50% do 8º andar
R$ 10.2200 /mês
R$ 41,21/ m²
21º andar
R$ 20.790 /mês
R$ 41,92/ m²
Valor de Mercado
Locação
(Método: geração de renda)2º andar (*)
R$ 2.170.000
R$ 4.375 / m²
3º andar (*)
R$ 2.040.000
R$ 4.113 / m²
50% do 8º andar (*)
R$ 1.055.000
R$ 4.254 / m²
21º andar (*)
R$ 2.155.000
R$ 4.264 / m²
Bases de dados e serviços de informação agilizam
o monitoramento do entorno imobiliário
Reservas financeiras de longo prazo tem a mesma
missão que os imóveis para geração de renda
Imóveis para
Geração de Renda
Reservas Financeiras
de Longo Prazo
• Base de sustentabilidade da mantenedora
• Ativos intercambiáveis entre si
• Mix adequado para garantir a liquidez da
mantenedora
• Rentabilidades comparáveis
• Uso da renda para custeio da congregação e
financiamento de projetos
• Eventual uso da reserva para projeto de
maior porte com recuperação a longo prazo
A análise dos ciclos de mercado orienta decisões
de imobilização e desmobilização
recuperação
recessão
expansão
contração
Tempo
Juros=14% Yield=11% Juros=11% Yield=9% Juros= 9% Yield=7,5%A gestão patrimonial demanda um foco específico,
distinto da gestão dos colégios
Pr
e
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Geração de Renda Recorrente
COBRANÇA, RENTENÇÃO E INADIMPLÊNCIA REGULARIZAÇÃO, ALVARÁS E LICENÇAS TRANSAÇÕES DE COMPRA E VENDA RENOVAÇÕES REVISÕES AUMENTO DA RENTABILIDADE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS VAGOS MONITORAMENTO E GESTÃO DO PORTFOLIO INFORMAÇÕES GERENCIAIS PROJEÇÕES DE LONGO PRAZO
(Portfolio e Mercado)
Gestão do
Patrimônio
Gestão de
Locações e de
Aplicações
Vale a pena terceirizar serviços ? A terceirização só
vale a pena em condições específicas
• Os melhores talentos, hoje, tem tempo
para animar e gerir os programas e
projetos principais da instituição?
É possível alocar mais talentos e mais
experiência a serviço da missão?
• Os tomadores de decisão possuem
critérios objetivos para decidir ?
Há informações gerencias de qualidade?
• As práticas administrativas e os sistemas
de gestão estão atualizados?
É vantajoso investir internamente para
implantar as melhores práticas e sistemas?
Liberar talentos para
cumprir missão
Agilizar o processo
de decisão
Renovar práticas
gerenciais e sistemas
A apuração de resultados deve considerar centros
de custos para os diversos tipos de imóveis
Imóveis para Atividade Fim
• Valor do bem (contábil e gerencial)
alocados ao centro de custo da
unidade
• Despesas de manutenção e reformas
são alocadas ao orçamento
operacional anual da unidade
• Custos com expansão ou revitalização
do imóvel tratados como investimento
– unidade recebe um “aporte de
capital” da mantenedora que deverá
ser “amortizado” nos anos seguintes
Demais Imóveis
• Receitas e despesas contabilizadas
em centros de custos próprios – 2 a 3
conforme a instituição
• Despesas devem incluir custo com
pessoal e serviços relacionados com a
gestão patrimonial
• Resultado gerencial pode incluir
“receitas virtuais” relacionadas com o
uso de imóveis pelas unidades da
atividade fim
Exemplo de modelo de apuração de resultado
Valores em R$ milhões 2016
(+) Mensalidades de alunos pagantes 75,3 - - - 75,3 (+) Receita de atividades complementares 9,0 5,3 - 0,3 14,6 Receitas Líquidas 84,3 5,3 - 0,3 89,9
(-) Despesas com Pessoal (54,8) (0,3) (0,1) (0,6) (55,8)
(-) Despesas Operacionais e Gerais (21,1) (0,2) (0,1) (0,2) (21,5)
(-) Utilização dos centros de formação (1,3) - - 1,3 - (-) Reformas (3,4) (0,4) - (0,5) (4,2)
Despesas Operacionais (80,5) (0,8) (0,2) 0,0 (81,6) LAJIDA 3,8 4,4 (0,2) 0,3 8,3
% LAJIDA s/ Receita Líquida 4,5% 84,1% 9,3%
(+/-) Receitas / Despesas Financeiras - 0,1 4,7 - 4,7 (+/-) Variações de Contas a Receber (4,2) (1,3) - - (5,6)
(+/-) Outras variações de Ativos e Passivos 0,2 - - - 0,2 Variação do caixa operacional (0,2) 3,1 4,4 0,3 7,7
(-/+) Investimentos / desmobilizações (0,4) 5,0 (0,1) (0,1) 4,5 (+/-) Captação / amortização de empr (0,7) - - - (0,7)
Variação total de Caixa (1,3) 8,1 4,4 0,2 11,5
Valor dos Ativos Alocados 354,2 58,6 42,3 37,0 4,5
ROA - % LAJIDA+Financeiro s/ ativos alocados 1,1% 7,7% 10,5% 0,8% 5,0%
Colégios Imóveis para Renda Centros de Formação TOTAL Reservas de Longo Prazo
