AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO DE HABITAÇÕES SOCIAIS:
PATOLOGIAS INTERNAS
OLIVEIRA, Carla B. (1); SANCHES, Iara D. (2); ZANFERDINI, André S. (3); SERRA, Sheyla M. B. (4); FABRICIO, Márcio Minto (5)
(1) Mestranda, cah_barroso@hotmail.com
Programa de Pós-graduação em Construção Civil, Departamento de Engenharia Civil da Universidade Federal de São Carlos (UFSCar)
(2) Mestranda, iaradelarco@gmail.com
Programa de Pós-graduação em Arquitetura e Urbanismo, Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Escola de Engenharia de São Carlos – Universidade de São Paulo (EESC-USP)
(3) Mestrando, eng_andresz@hotmail.com
Programa de Pós-graduação em Construção Civil, Departamento de Engenharia Civil da Universidade Federal de São Carlos (UFSCar)
(4) Profª. Doutora em Eng. Civil, sheylabs@ ufscar.br
Programa de Pós-graduação em Construção Civil, Departamento de Engenharia Civil da Universidade Federal de São Carlos (UFSCar)
(5) Profº. Doutor em Arquitetura e Urbanismo, marcio@sc.usp.br
Programa de Pós-graduação em Arquitetura e Urbanismo, Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Escola de Engenharia de São Carlos – Universidade de São Paulo (EESC-USP)
RESUMO
Apesar da indústria da construção estar evoluindo no campo das técnicas e dos materiais de construção e estar se adequando aos sistemáticos programas de qualidade, verifica-se que as patologias continuam sendo um grande desafio para a engenharia. Isto porque cada vez mais se observa um aumento de incidências em prazos cada vez mais curtos devido, sobretudo, às soluções inadequadas de projeto, uso impróprio de materiais, negligência na execução e falta de manutenção, entre outros aspectos. Assim, o objetivo deste trabalho foi realizar uma avaliação do desempenho de habitações de interesse social, com foco na análise de patologias internas detectadas em unidades habitacionais de um conjunto residencial pertencente ao Plano de Arrendamento Residencial – PAR, na cidade de São Carlos – (SP). O trabalho foi realizado através de uma avaliação pós-ocupação, que utilizou listas de verificação como instrumentos para vistoria técnica. As patologias foram identificadas e procurou-se analisar suas causas. Observou-se que a ineficiência da impermeabilização e a ausência de elementos estruturais, associadas às falhas de execução e erros na utilização das unidades habitacionais, podem justificar problemas precoces de infiltrações e fissuras, patologias mais encontradas. Os dados obtidos espera-se fornecer informações que sejam utilizadas na retroalimentação de novos projetos de habitação de interesse social, especialmente do PAR.
Palavras-chave: Habitação de interesse social, Avaliação Pós-Ocupação, desempenho, patologias.
ABSTRACT
Though building construction is constantly in development in the fields of new techniques and construction materials, and that it is also getting adjusted to the strict quality programs, it is a fact that building pathologies are a huge challenge for engineering. The inappropriate design solutions, the unfit use of building materials, the neglecting design execution and the lack of maintenance, that all together have been creating extra expenses for the users. This paper evaluates a housing project performance (PAR - Plano de Arrendamento Residencial) in the city of São Carlos – (SP) , and it has as main subject the analysis of the pathologies of its units. The data here introduced come from a Post-Occupancy Evaluation and as the main instrument a check-list for a technique inspection. The pathologies were
identified and their causes were analyzed. There was noticed that the inefficiency of waterproofing and the lack of structural elements associated to faulty building execution, may justify early problems of water infiltration and cracks, two of the most serious pathologies. It is expected that these information can be used as feedback for the next housing projects’ design.
Keywords: social habitation, evaluation after-occupation, performance, pathologies.
1 INTRODUÇÃO
Apesar de serem buscados há tempos, atualmente apenas alguns países desenvolvidos, como Inglaterra e Bélgica, possuem indicadores da origem das patologias nas construções, que comumente remetem às falhas projetuais e aos erros de execução. Para RIPPER et al. (1998), a patologia na construção civil pode ser entendida como “o baixo”, ou “fim do desempenho” da estrutura em si, no que diz respeito à estabilidade, estética, servicibilidade e, principalmente, à durabilidade da mesma relativa às condições a que está submetida. Gibson (1982) afirma que a abordagem de desempenho é, acima de tudo, a prática de se pensar em termos de fins e não de meios, com os requisitos que a construção deve atender, e não com a forma como esta deve ser construída.
No Brasil, a elaboração do Projeto de Norma sobre Desempenho de edifícios habitacionais de até 5 pavimentos (ABNT, 2007) foi um avanço na avaliação de desempenho de edificações. Este projeto teve foco nas exigências dos usuários para o edifício habitacional e seus sistemas, definindo o conceito de Desempenho como: “comportamento em uso de um edifício e seus sistemas”. Posteriormente, foi aprovado o conjunto de NBR 15575: Normas de Desempenho (ABNT, 2008), que aborda conceitos como durabilidade dos sistemas e manutenibilidade das edificações. Esses documentos ajudam a balizar e a elevar a qualidade de desempenho das edificações. Borges e Sabbatini (2008) afirmam que a obtenção do desempenho ao longo de uma determinada vida útil depende de várias etapas para ser atingida, que vai desde aqueles que concebem os empreendimentos até os responsáveis por sua operação e manutenção. Para desenvolver novos produtos com características de atendimento pleno aos usuários, é preciso identificar as necessidades específicas destes usuários. No que diz respeito ao ciclo de produção de uma edificação, a Avaliação Pós-Ocupação (APO) possibilita a identificação do grau de satisfação do cliente final e dos fatores determinantes para obtenção deste grau de satisfação, viabilizando, através de realimentação, a revisão das etapas anteriores ao uso e a adoção de medidas corretivas ou preventivas nos produtos avaliados ou futuros (SOUZA, 1997). Esta realimentação é importante para indicar o sucesso ou as falhas do projeto em termos de satisfação do usuário e de fatores de manutenibilidade (OTHMAN, 2007).
2 OBJETIVO E DELINEAMENTO DE PESQUISA
Este artigo tem como objetivo apresentar a avaliação do desempenho de habitações de interesse social, tendo como foco a análise das patologias ocorridas nas unidades habitacionais de um conjunto habitacional, pertencente ao Plano de Arrendamento Residencial (PAR), na cidade de São Carlos, SP.
Ressalta-se que, como a norma de desempenho NBR 15575 (ABNT, 2008) foi aprovada alguns anos após a construção do conjunto habitacional em questão, esta não foi considerada nos fatores de avaliação dos itens contemplados neste trabalho.
2.1 Definição da amostra
O conjunto analisado teve sua construção concluída no ano de 2004, sendo constituído por treze blocos de apartamentos em alvenaria estrutural, com dois pavimentos cada (térreo e primeiro pavimento), totalizando cento e quatro unidades habitacionais. Cada unidade habitacional com área útil de 48,83m2 possui seis cômodos: sala, cozinha, banheiro, área de serviço e dois quartos, conforme Figuras 1 e 2.
Figura 1 e 2. Perspectiva do Conjunto Habitacional e Planta padrão unidades habitacionais. Fonte: folheto da Caixa Econômica Federal, 2002.
Tendo como base o cálculo adotado por Roméro e Ornstein (2003) e considerando a existência de quatro apartamentos desocupados ou vazios, foi adotado como amostragem de análise, o número de cinqüenta unidades habitacionais. Isto corresponde a 50% dos apartamentos ocupados em todos os blocos e andares. Para a definição e seleção das unidades que representaram essa amostra o critério adotado foi a predisposição de seus moradores, identificada por meio de carta resposta endereçada aos mesmos. Considerou-se que a amostragem foi representativa, pois abrangeu todos os blocos e pavimentos.
2.2 Definição dos critérios de desempenho
Para determinação do desempenho dos itens avaliados, foram utilizados os critérios descritos no Quadro 1.
Escala de Valores
Estado de conservação Reparos Desempenho
(1) Péssimo Totalmente degradado Sem possibilidade. Reposição imediata
Totalmente alterado
(2) Ruim Degradação ≥ 70% Grandes Bastante
alterado (3) Regular Degradação entre 30 e 70% Pequenos Pouco alterado
(4) Bom Degradação ≤ 30% Pequenos Inalterado
(5) Ótimo Degradação inexistente ou insignificante
Desnecessários ou adiáveis Inalterado
Quadro 1. Critérios de Desempenho (adaptado de Banco do Brasil, 1998)
2.3 Coleta de dados
As listas de verificação serviram para a realização das vistorias técnicas das unidades habitacionais e foram utilizadas como roteiro e instrumentos de coletas de dados.
2.4 Tabulação e tratamento dos dados
Após a coleta de dados, partiu-se para etapa de tabulação e tratamento dos mesmos. Para isto, foram utilizadas planilhas eletrônicas, as quais geraram gráficos que possibilitaram a análise das informações. Desta forma, foram apresentadas as supostas causas dos problemas encontrados e sugeridas possíveis ações de reparo e prevenção.
3 RESULTADOS
Levando-se em consideração que a obra foi concluída em 2004, percebe-se que evitar as patologias é um desafio para a engenharia, pois se observa um aumento de incidências em prazos cada vez mais curtos. No conjunto habitacional em questão, com quatro anos de utilização, 23% das unidades estudadas apresentaram algum tipo de patologia.
Através do Gráfico 1, pode-se analisar o desempenho de cada um dos subsistemas vistoriados. Para representação dos resultados neste artigo, optou-se por agrupar os valores referentes às classificações Bom, Regular, Ruim e Péssimo, visto que são pouco expressivos quando comparados ao percentual do item Ótimo. Desta forma, podem-se observar, em um panorama geral, os subsistemas que apresentaram ou não alteração de desempenho.
Gráfico 1 – Desempenho visual dos subsistemas
Neste artigo, serão comentados apenas os subsistemas que apresentaram alteração de desempenho superior a 10%. Serão relacionadas as principais anomalias e patologias observadas durante as vistorias e as supostas causas destas manifestações.
3.1 Alvenaria estrutural
Observou-se que de acordo com a sintomatologia prevista das alvenarias estruturais destes apartamentos, as fissuras e trincas ocuparam o primeiro lugar. Sendo que 79% destas anomalias foram detectadas nos dormitórios.
Nas vistorias a maioria das anomalias encontradas na alvenaria ocorreram em trechos com a presença de aberturas, mais especificamente, nos cantos de vãos. Essas fissuras inclinadas que se iniciam nos cantos das portas e janelas podem ser ocasionadas por ausência de vergas ou contravergas gerando uma considerável concentração de tensões no contorno dos vãos, conforme pode ser observado na Figura 3. Também foram encontradas trincas horizontais conforme Figura 4. No caso das alvenarias em geral, estas anomalias podem ocorrer devido à retração das lajes ou ainda dilatação térmica de laje de cobertura.
Figura 3 – Fissura em cantos de vãos Figura 4 – Trinca na união parede-laje
Vale ressaltar que para cada tipo de fissura há uma causa.Aparentemente, essas fissuras são superficiais e estão estáticas. Desta forma, sugere-se que as mesmas sejam reparadas através da aplicação de argamassa com fibras sintéticas. Para futuros projetos, sugere-se que sejam previstas vergas e contravergas com transpasse de 30 a 40 cm para cada lado do vão (THOMAZ, 1995).
3.2 Revestimento e/ou pintura
A cozinha, a área de serviço e o banheiro possuem paredes com revestimentos cerâmicos, com exceção da parede onde se localiza o lavatório do banheiro, que a partir de certa altura é pintada, assim como os dormitórios e a sala. Após vistoria interna dos apartamentos, verificou-se que cerca de 34% apresentaram problemas de umidade, ocasionando manchas, fungos e descolamentos de revestimentos. Estas anomalias, além de prejudicarem o efeito estético, comprometem a durabilidade da edificação. De acordo com os resultados das vistorias, observou-se que 55% destas anomalias foram encontradas nos dormitórios. As Figuras 5 e 6 apresentam exemplos destas ocorrências.
Figura 5 – Emboloramento na parede Figura 6 – Aspecto do forro após tentativa de remoção de fungos
Observou-se que os problemas de impermeabilização e as fissuras encontradas contribuem na gravidade das manifestações patológicas encontradas nos revestimentos dos dormitórios. De acordo com Bauer (2006), a água decorrente de chuvas, sob pressão do vento ou não, penetra para o interior dos apartamentos provocando as indesejáveis manchas de umidade, tornando este fato uma das principais causas dos problemas encontrados nos dormitórios.
Para evitar com que a água entre em contato direto com a estrutura, deve-se coletar a água pluvial diretamente na cobertura do edifício, conduzindo-a até o terreno e, posteriormente, lançando-a em local adequado através de um sistema drenante. Este sistema deve garantir a sua estanqueidade e minimizar a deterioração do revestimento ao longo do prédio e do terreno. Este sistema drenante pode ser constituído por tubos de PVC, galvanizado ou zinco, e serem fixados nas prumadas externas de águas pluviais. No caso do banheiro, pelo fato de ser um ambiente com alta incidência de umidade, supõe-se que as anomalias tenham sido causadas pela umidade de condensação, que favorece o crescimento de microorganismos prejudiciais à saúde e que alteram a estética do local. Além da baixa capacidade de renovação de ar e da baixa insolação, decorrentes das janelas de alguns apartamentos se localizarem voltadas para o sul, não recebendo a incidência direta de luz solar.
Para remover as áreas afetadas por fungos, deve-se lavar todo local em que aparecerem bolor/ fungos, usando uma solução de água sanitária com água na proporção 1:1, para preparar a superfície para uma nova pintura. É importante manter as janelas dos ambientes parcialmente abertas durante a fase de limpeza.
Para as infiltrações em lajes, que são problemas muito comuns, sugere-se a aplicação de uma pintura asfáltica (VEDACIT,2008) para impermeabilização que garanta à laje uma camada impermeável. Já nas paredes, no caso das externas, sugere-se a remoção do revestimento existente e a realização de novo revestimento em argamassa impermeável. Posteriormente, deve-se proteger o revestimento através da aplicação de pintura impermeável contra incidência de chuva. No que diz respeito às paredes internas, pode-se utilizar um revestimento impermeável contra infiltrações que proporcione total impermeabilidade, mesmo com a ocorrência de eventuais microfissuras na estrutura revestida.
3.3 Forro / teto
O forro dos apartamentos é rebocado e pintado, com exceção do banheiro onde o forro é constituído por placas de gesso e depois pintado. Após vistoria interna dos apartamentos, verificou-se que 22% dos cômodos vistoriados apresentaram anomalias. Percebeu-se que 41% destas anomalias ocorrem nos dormitórios, onde o forro aparenta uma superfície ondulada irregular, e 37% das anomalias foram verificadas no banheiro, onde as placas de gesso apresentam fissuras, manchas e fungos. Outra anomalia que se destacou, foi uma mancha no forro da sala de algumas unidades do pavimento superior. As Figuras 7 e 8 mostram exemplos destas verificações.
Figura 7 - Forro de gesso trincado Figura 8 - Manchas no teto da sala. Nos dormitórios supôs-se que as anomalias foram relativas à falha na execução do acabamento. Sugere-se que o forro dos dormitórios seja lixado e pintado novamente. No banheiro as fissuras no forro de gesso podem ter sido ocasionadas devido à placa de gesso ter sido assentada sem a previsão de folgas em todo o contorno do forro, para absorção das movimentações do gesso ou da própria estrutura. Essas fissuras nas juntas entre placas de gesso ocorrem, geralmente pelo fato dessas juntas serem preenchidas com pasta de gesso que, após a secagem, sofrem retração causada pela perda de água. Recomenda-se a realização do emassamento das juntas e a pintura do forro de gesso com tintas impermeáveis, como o latéx acrílico. De acordo com Milito (2008), as emulsões acrílicas, conferem a tinta maior resistência. Impedindo assim, a migração de umidade do ambiente para o forro de gesso’ Para projetos futuros sugere-se a adoção de chapas de gesso resistentes à umidade, sem esquecer-se de prever as juntas. Pode-se também utilizar pinturas impermeáveis.
Quanto à mancha encontrada na sala, supõe-se que a anomalia seja oriunda de defeitos na estrutura do telhado e ainda, da ausência ou deficiência da impermeabilização da laje de cobertura, o que acaba gerando a umidade de infiltração, que ocorre quando há o contato direto com uma quantidade razoável de água. Não foi possível ter acesso à cobertura dos blocos, porém, os usuários relataram que chuva e vazamento da caixa d’água causaram o aparecimento da mancha. Sugere-se que seja primeiramente solucionado o problema da impermeabilização da laje, em seguida, poderá ser feita a repintura do teto.
3.4 Impermeabilização
Não foi possível ter acesso aos projetos de impermeabilização, o que dificultou a definição do tipo de impermeabilização executado. Após vistoria constatou-se que 18% dos apartamentos apresentaram umidade nas paredes e/ou teto, sendo que 38% destas patologias foram encontras nos dormitórios e 34% no banheiro. Esta patologia pode ter sido ocasionada por falta de projeto de impermeabilização, pois muitas vezes o próprio empreiteiro realiza o processo de impermeabilização, utilizando produtos inadequados ou de forma incorreta.
Para projetos futuros, recomenda-se a realização de projeto básico de impermeabilização pelo mesmo profissional ou empresa responsável pelo projeto legal de arquitetura, conforme definido na NBR 13532 (ABNT, 1995). Outra sugestão, é que haja uma maior fiscalização na execução dos serviços referentes à impermeabilização e especificação de sistemas de impermeabilização adequados às condições de serviço.
3.5 Marcenaria e ferragens
As portas dos dormitórios e banheiros das unidades habitacionais são em madeira com fechadura tipo alavanca. Verificou-se que 19% dos cômodos vistoriados nos apartamentos apresentaram algum problema de marcenaria. O banheiro e os dormitórios demonstraram praticamente a mesma freqüência (aproximadamente 33%) de incidência de anomalias, são elas: porta empenada, folga na alavanca da maçaneta e dobradiças ruidosas.
Não foram realizados testes para identificar se a insuficiência ou inexistência de vergas tenha causado o empenamento das portas, em função das deformações estruturais. Supõe-se que a má utilização pode ter provocado mudanças no funcionamento da esquadria. Ao longo do tempo, é comum que a mola que aciona a alavanca sofra fadiga, apresentando uma folga. Já as dobradiças barulhentas foram conseqüência da falta de manutenção.
3.6 Serralheria, vidros e ferragens
As janelas e portas da área de serviço e da sala das unidades habitacionais são todas em esquadrias de ferro com vidro. Para fixar e movimentar as folhas e caixilhos das esquadrias em seus respectivos marcos foi utilizado ferragem metálica. Foi possível verificar que 32% dos cômodos vistoriados nos apartamentos apresentaram algum problema. Sendo que 44% das anomalias foram encontradas nos dormitórios.
Nos quartos detectou-se a dificuldade no travamento da janela. Acredita-se que o mau assentamento dos caixilhos nos vãos está comprometendo a vida útil dos acessórios e ferragens. O sistema de vedação é importantíssimo para o bom desempenho da esquadria. Foram detectadas também, anomalias na sala e na área de serviço quanto à estanqueidade ao ar e água. No momento do assentamento de algumas portas, é possível que tenha havido alguma falha, pois em várias situações se observa uma fresta entre o piso e a porta, que permite o acesso da água da chuva, poeira, insetos etc.. Outro agravante é o fato de que, algumas vezes, a soleira apresenta caimento para dentro do cômodo. Em casos graves como estes, recomenda-se substituir a esquadria e assentar novamente a soleira.
No banheiro a anomalia detectada com maior freqüência foi a corrosão da ferragem de travamento da esquadria. Essas ferragens em contato com umidade se oxidam e proporcionam o aparecimento da ferrugem que deteriora pouco a pouco o material. Vale ressaltar que as ferragens podem ser encomendadas já com tratamento de fábrica que evita a oxidação do metal, a galvanização. Porém, como as peças já estão instaladas, a proteção pode ser feita através da remoção da pintura através de lixamento, limpeza e posterior aplicação de zarcão e esmalte sintético.
Para projetos futuros, sugere-se que o assentamento das esquadrias seja executado por pessoal qualificado para tal, sob pena de comprometer o funcionamento das mesmas. Deve-se ainda, adotar alguns cuidados em relação aos procedimentos de instalação, pois a correta execução e colocação, repercutirá na qualidade final das esquadrias.
3.7 Instalações elétricas e de telefone
De acordo com os dados obtidos, foi possível verificar que 35% dos apartamentos vistoriados apresentaram algum problema relacionado à instalação elétrica. Os cômodos com maior incidência de anomalias foram o banheiro com 24% e a sala com 25%.
Figura 9 - Compartilhamento de uma Figura 10 - Instalações elétricas única tomada aparentes
Na sala, assim como nos dormitórios e cozinha, verificou-se a utilização de extensão e/ ou “benjamin” (Figura 9), e até mesmo canaletas aparentes prolongando pontos elétricos já existentes, dando origem a tomadas em novas localizações. Isto deve ocorrer, devido à má distribuição dos pontos elétricos e a necessidade de compartilhar uma única saída de uma tomada elétrica em outras saídas, devido à quantidade insuficiente de pontos. No banheiro a anomalia detectada foi referente ao chuveiro elétrico, os fios elétricos apresentam-se expostos, conforme Figura 10. Atualmente alguns fabricantes vendem o chuveiro elétrico com um fio muito curto, dificultando a realização de uma boa conexão. Desta forma, há a necessidade da realização de emendas. Devem-se evitar essas emendas. Pois, com o tempo, a fita isolante utilizada nas emendas, desprende e a forte umidade propicia a corrosão galvânica, prejudicando o contato elétrico, aumentando a resistência elétrica das emendas. Esta elevação da resistência, além de consumir energia, pode produzir queda de tensão e prejudicar o funcionamento do chuveiro elétrico.
3.8 Instalações hidrossanitárias
De acordo com o Gráfico 1 apresentado anteriormente, verificou-se que 19% dos cômodos vistoriados nos apartamentos apresentaram algum problema relacionado à instalação hidrossanitária. Vale ressaltar que os cômodos vistoriados para esta patologia em cada unidade habitacional foram: cozinha, área de serviço e banheiro. Os cômodos com maior incidência de anomalias foram o banheiro (39%) e a cozinha (32%).
O problema da cozinha está relacionado ao refluxo ou entupimento das instalações que ocorre através do ralo devido ao acúmulo de detritos nos coletores. Deve-se evitar jogar alimentos e objetos na rede de coleta de esgoto. O ideal é fazer manutenção semestral da caixa de gordura das unidades habitacionais.
No banheiro, a anomalia mais comum foi referente à torneira do lavatório, que quando não era bem fechada, ficava pingando. Supõe-se que é devido ao desgaste do mecanismo de vedação. Trata-se de uma peça metálica com uma borracha na ponta, com o passar do tempo há um desgaste da mesma, precisando substituí-la.
4 CONCLUSÃO
Percebeu-se que com menos de cinco anos de uso, o conjunto de edificações em questão exigiu um consumo de recursos financeiros para reparos que poderiam ser evitados. Observou-se que a maioria dos problemas patológicos é oriunda de falhas de execução de uma ou mais atividades no processo da construção. Entre as causas identificadas, a
má impermeabilização e a ausência de elementos estruturais, associadas a falhas de execução, explicam os problemas precoces de infiltrações e fissuras, patologias mais críticas encontradas.
Para o bom desempenho das edificações tanto o bom planejamento da manutenção como sua eficiente gestão mostra-se essencial. Para isso, moradores e administradora deveriam atuar em conjunto, utilizando da boa comunicação e planejamento, cuidando do cumprimento de prazos de procedimentos de manutenção preventiva e no processo de identificação e solução de problemas através da execução da manutenção corretiva. Vale ressaltar a importância da Avaliação Pós-Ocupação, no intuito de pesquisar e destacar claramente os problemas enfrentados por usuários ao longo do tempo de uso do edifício. Após a realização deste trabalho pode-se observar que muitos dos problemas detectados poderiam ter sido evitados durante a concepção e execução do empreendimento, ou durante a utilização do edifício. Desta forma, espera-se que as análises apresentadas reforcem a necessidade de se considerar as necessidades de desempenho das edificações durante a realização do processo de projeto. Com isto, pode-se pensar em soluções adequadas, repercutindo na construtibilidade dos projetos, no grau de manutenibilidade e na qualidade dos edifícios.
5 REFERÊNCIAS
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