Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Ulysses. Relatório de Gestão Exercício de Começa a Odisseia / The Odissey begins

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Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Ulysses

Relatório de Gestão Exercício de 2009

Começa a Odisseia / The Odissey begins

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Comité de Investimentos

João Paulo Batista Safara

Sir Thomas d’Eyncourt John Thompson Vasco Telmo Pereira Lopes Correia

Banco depositário

Banco Invest

Avaliadores

Curvelo

Cushman & Wakefield

Property Manager Cushman & Wakefield

Auditor

PricewaterhouseCoopers & Associados – SROC Lda

Carteira

Número de investimentos: 1 Área bruta locável total: 7.625 m² Número de Inquilinos: 10

Localização dos Investimentos: Portugal (Lisboa)

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Ambiente de Negócio

Escritórios

O segmento “prime” do mercado de escritórios em Portugal apresentou um nível de resistência assinalável à muita adversa conjuntura. As rendas “prime”

desceram, mas de forma relativamente moderada (figura 1), enquanto que os

“prime yields” (figura 2) registaram subidas também relativamente modestas, especialmente quando comparadas com as praticadas noutros segmentos, nomeadamente no retalho.

Prime Rent (€/m2/mês)

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A absorção caiu muito relativamente a 2008, o que conjugado com o lançamento no mercado de várias promoções especulativas (figura 3) deteriorou os fundamentais. Voltou a assistir-se, em 2009, muito provavelmente na sequência dos fortes fundamentais do mercado no final do ano transacto, a uma situação em que o “take up” não cobriu a nova oferta. Desta forma, a taxa de desocupação subiu, fixando-se, segundo a Cushman & Wakefield, em 8,7%.

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Ano

m2

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Retalho

Apesar da conjuntura recessiva, o mercado português de retalho não evidenciou queda, tendo o Índice Total do Volume de Negócios no Comércio a Retalho (figura 4) fechado o ano com os mesmos valores com que encerrou 2008, marginalmente abaixo do valor base do índice (2005).

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figura 4: Índice total do volume de negócios no comércio a Retalho, Janeiro 2005 a Dezembro 2009, base 2005 = 100 (fonte: Instituto Nacional de Estatística)

Assistimos, no retalho, a um ano de estagnação, longe dos crescimentos pujantes que caracterizaram 2007 e parte de 2008. A estagnação do índice total esconde um ano de quebra significativa nas vendas dos produtos não alimentares, com o comportamento bem mais favorável dos produtos alimentares a permitir evidenciar um crescimento médio nulo.

A ausência de crescimento não se traduziu na ausência da inauguração de novas superfícies, acentuando a saturação já visível no mercado. Assim, o

“stock” português de centros comerciais voltou a crescer em 2009, segundo a Aguirre Newman, 12% em termos de área bruta locável (“ABL”), apenas ligeiramente abaixo dos 13% verificados em 2008, e 9% em número de centros. O número de centros comerciais em funcionamento em Portugal atingia, no final do ano, 140, seis dos quais (Ria Shopping, em Olhão, Dolce Vita Tejo, na Amadora, Gran Plaza Tavira, Espaço Guimarães, Vivaci Maia e Maia Jardim) inaugurados em 2009, ano em que o incremento de ABL atingiu 260.855 m². De entre as novas aberturas, destacou-se pela sua dimensão o Dolce Vita Tejo da Chamartín (122.000 m² de ABL) e o Espaço Guimarães da Bouygues Imobiliária e Multi Development (48.000 m² de ABL). 79% dos inquiridos no “Inquérito aos Retalhistas 2009” promovido pela Cushman &

Wakefield respondeu “Não” à questão “considera haver espaço para a abertura de novos centros comerciais?”. Consistentemente com este sentimento, a Associação Portuguesa de Centros Comerciais reportou o cancelamento ou adiamento de seis projectos inicialmente previstos para 2009.

Também o número de “retail parks” em actividade voltou a aumentar em 2009, com a abertura de 6 novos parques (5 em 2008) - Portimão Retail Center, In

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Guarda Retail Park, City Park Caldas da Raínha, Focus Park Vila Nova de Gaia, Metro Retail Park na Maia e Guimarães Retail Centre. O número total elevou-se assim a 26, oferecendo um total de cerca de 615.000 m² de ABL, dos quais cerca de 55.000 m² nos parques abertos em 2009.

Houve assim, em 2009, ainda mais superfícies a competir pelo mesmo volume de vendas. O efeito desta pressão sobre a rentabilidade dos vários investimentos neste segmento tende a ser muito heterogéneo. Enquanto as melhores superfícies sofrem pouco, continuando a registar interesse dos retalhistas com planos de expansão (ainda 70% dos inquiridos no “Inquérito aos Retalhistas 2009”, contra 90% em 2005), os formatos de segunda linha são muito afectados.

Não obstante a relativa insensibilidade do “prime stock” à pressão competitiva, o valor destes investimentos foi muito afectado pela subida, durante o ano, dos

“prime yields”, que deverá ter rondado os 100 pb.

Actividade do Fundo

2009 foi o primeiro exercício do Fundo, que iniciou actividade no dia 15 de Dezembro, tendo de seguida investido o seu capital inicial de €6,65 milhões na aquisição do Edifício Lisboa, na Expo, a um veículo detido pelo subscritor do Fundo, um fundo aberto de direito inglês. A aquisição importou em €19,5 milhões, e contou com financiamento do Eurohypo. O Edifício Lisboa, que, com 7.625 m² de área bruta locável, ocupa integralmente um quarteirão fronteiro ao Mar da Palha, está arrendado a vários inquilinos, de entre os quais se destacam a Euro RSCG, a Parque Expo, a Fuel e o Chimarrão, evidenciando à data da aquisição uma taxa de ocupação de 81% e um total de rendas contratadas de €1,3 milhões.

Dado o muito reduzido período de actividade do Fundo, a carteira gerou rendimentos de €51,7 mil, que se traduziram num prejuízo de €246,1 mil, depois de considerados os custos de estrutura e de aquisição da carteira.

Perspectivas para 2010

O Ulysses foi concebido como um “single-asset fund”, pelo que a Sociedade Gestora não espera, em 2010, vir a adquirir qualquer activo, projectando dedicar os seus esforços à optimização do retorno do investimento feito em 2009.

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Agradecimentos

O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos

• Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário;

• À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada;

• Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou;

• Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade;

Lisboa, 4 de Março de 2010

Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008

____________________________

Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva

____________________________

João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva

__________________________

Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva

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Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado "Ulysses" (valores em Euros) BrutoMv/Afmv/adLíquido Activos imobiliáriosCapital do fundo 32Construções1 e 319,666,54920,951- 19,687,50061Unidades de participação26,650,000 62Variações patrimoniais2- 64Resultados transitados- Total de activos imobiliários19,666,54920,951- 19,687,50065Resultados distribuídos2- 66Resultados líquidos do período2(246,153) Contas de terceirosTotal do capital do fundo6,403,847 414+...+419Outras contas de devedores150,315- - 150,315 Total dos valores a receber150,315- - 150,315 Contas de terceiros Disponibilidades423Comissões e outros encargos a pagar14 b)3,798 12Depósitos à ordem712,225- - 12,225424+...+429Outras contas de credores14 b)27,678 13Depósitos a prazo7170,000- - 170,000432Empréstimos não titulados14 b)13,235,885 Total das disponibilidades182,225- - 182,225Total dos valores a pagar13,267,361 Acréscimos e diferimentosAcréscimos e diferimentos 51Acréscimo de Proveitos14 a)5- - 553Acréscimo de custos14 c)4,194 56Receitas com proveito diferido14 c)98,401 58Outros acréscimos e diferimentos13246,241 Total dos acréscimos e diferimentos activos5- - 5Total dos acréscimos e diferimentos passivos348,836 Total do número de unidades de participação1,330,000 Valor unitário da unidade de participação4.8149 O TÉCNICO OFICIAL DE CONTASA COMISSÃO EXECUTIVA

Total do passivoTotal do activo20,020,04419,999,09320,951

CódigoDesignaçãoDesignaçãoCódigo

FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO "ULYSSES" -

B A L A N Ç O

ACTIVO NotaPASSIVO 31-12-2009Nota31-12-2009 20,020,044 Relatório e Contas 2009

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Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado "Ulysses" (valores em Euros) CódigoDesignaçãoNota2009CódigoDesignaçãoNota2009 Custos e perdas correntesProveitos e ganhos correntes Juros e custos equiparadosJuros e proveitos equiparados 711+718De operações correntes14 d)11,676811+...+818Outros, de operações correntes1271 719De operações extrapatrimoniais14 d)21,873819De operações extrapatrimoniais- Comissões 724+...+728Outras, de operações correntes14 e)13,798Ganhos oper. financeiras e act. imobiliários Perdas oper. financeiras e act. imobiliários833Em activos imobiliários11,849,371 733Em activos imobiliários11,828,419 739Em operações extrapatrimoniais13246,241 Impostos86Rendimentos de activos imobiliários14 h)51,721 7411+7421Impostos sobre o rendimento128,805 7412+7422Impostos indirectos14 f)867 Total dos proveitos e ganhos correntes (B)1,901,163 Provisões do Exercício 76Fornecimentos e serviços externos14 g)15,568 77Outros custos e perdas correntes68 Total dos custos e perdas correntes (A)2,147,316 Custos e perdas eventuais- Proveitos e Ganhos Eventuais 784…788Outras perdas eventuais- 884…888Outros ganhos eventuais- Total dos custos e perdas eventuais (C)- Total de Proveitos e Ganhos Eventuais (D)- 66Resultado líquido do período (se > 0)- 66Resultado líquido do período (se < 0)246,153 TOTAL2,147,316 TOTAL2,147,316 83+86-73-76Resultado dos activos imobiliários(189,136)D-CResultados eventuais- B-A+742Resultados correntes(237,348)B+D-A-C+742Resultado antes do imposto sobre o rendimento(237,348) B+D-A-CResultado líquido do período(246,153) O TÉCNICO OFICIAL DE CONTASA COMISSÃO EXECUTIVA

D E M O N S T R A Ç Ã O D O S R E S U L T A D O S F U N D O E S P E C IA L D E IN V E S T IM E N T O IM O B IL IÁ R IO F E C H A D O " U L Y S S E S "

Custos e perdasProveitos e ganhos Relatório e Contas 2009

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Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado "Ulysses"

Discriminação dos Fluxos Nota

OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS:

Subscrição de Unidades de Participação 6,650,000 6,650,000

PAGAMENTOS:

Rendimentos pagos a participantes -

Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação 6,650,000 OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS

RECEBIMENTOS:

Rendimentos de Activos Imobiliários - -

PAGAMENTOS:

Aquisição de Activos Imobiliários (19,500,000)

Despesas com Aquisição de Activos Imobiliários (163,479)

Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários -

Adiantamentos p/ compra de Activos Imobiliários - (19,663,479)

Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários (19,663,479) OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE

RECEBIMENTOS:

Juros de Depósitos Bancários 53

Empréstimos Obtidos 13,235,885 13,235,938

PAGAMENTOS:

Comissão de Gestão -

Comissão de Depósito -

Impostos e Taxas -

Pagamento de juros de empréstimos obtidos (29,766)

Pagamento de capital de empréstimos obtidos -

Outros Pagamentos Correntes (10,468) (40,234)

Fluxo das Operações de Gestão Corrente 13,195,704 OPERAÇÕES EVENTUAIS

RECEBIMENTOS:

Outros Recebimentos de Operações Eventuais - -

Fluxo das Operações Eventuais -

Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) 182,225

Disponibilidades no Início do Período (B) -

Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A)

Nota

intr. (X) 182,225

O Técnico Oficial de Contas Comissão Executiva

DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS

2009

FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO "ULYSSES"

Relatório e Contas 2009

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Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “Ulysses”

Relatório e Contas 2009 1

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Imóveis

Valor Contabilístico

(A)

Média das Avaliações

(B)

Valia Potencial (não registada)

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Edifício Lisboa 19.687.500 19.687.500 -

Total 19.687.500 19.687.500 -

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Descrição No inicio Subscrição

Distribuição Rendimentos

Resultados

Período No fim

Valor Base - 6.650.000 - - 6.650.000

Resultados do Período - - - (246.153) (246.153)

Soma - 6.650.000 - (246.153) 6.403.847

Nº unidades participação - 1.330.000 1.330.000

Valor unidade participação - 5,0000 4,8149

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Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “Ulysses” Relatório e Contas 20099

"*.)+) PaísMunicípio 1. Imóveis situados em Portugal 1.2 Construções Acabadas 1.2.1 Arrendadas Serviços Edificio Lisboa7.376 Dez-0919.666.54916-Dez-0919.155.00016-Dez-0920.220.00019.687.500PortugalLisboa Total A19.687.500 7. LiquidezValorJuros DecorridosValor Global 7.1. À Vista 7.1.2. Depositos à Ordem DO Banco Invest 0%12.225- 12.225 7.2.1. Depositos a prazo DP Banco Invest 0.5% 30/12/2009 a 06/01/2010170.000 5 170.005 Total B182.225 5 182.230 8 - Empréstimos 8.1 - Empréstimos Obtidos Emprestimo Eurohypo 1.956% 16/12/2009 a 28/06/2012(13.235.885)(1.438)(13.237.323) Total C(13.235.885)(1.438)(13.237.323) 9. Outros Valores a Regularizar 9.1.2 Valores Activos150.315 - 150.315 9.2.2 Valores Passivos(378.875)- (378.875) Total D(228.560)- (228.560) 6.403.847 Valor Líquido Global do Fundo: (A)+(B)+(C)+(D)

Data da Avaliação 1Valor da Avaliação 1 EUR

DescriçãoÁrea (m2)Data de Aquisição Moeda

Preço de Aquisição EUR

EUR EUR

EUR

LocalizaçãoData da Avaliação 2 EUREUR

Valor do Imóvel (em euros)Valor da Avaliação 2 F*++,;8E.-0*-%

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Rúbricas No inicio Aumentos Reduções No fim

Depósitos à Ordem - 12.225

Depósitos a Prazo e com Pré-Aviso - 170.000 - 170.000

Total - 170.000 - 182.225

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Natureza das Garantias

Prestadas Valor

Empréstimos não titulados (i) 13.800.000 Garantia hipotecária sobre o imóvel

"Edifício Lisboa" (Parque das Nações) 19.687.500

Total 13.800.000 19.687.500

Rubrica de Balanço Valor

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(21)

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Descrição Base

incidência

Montante apurado

Impostop retido em aplicações financeiras 71 14

Imposto sobre rendimentos prediais 43.953 8.791

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No inicio No fim

Valores cedidos em garantias ( Ver nota 10) - 19.687.500

Outras - swap de taxa de juro (i) - 12.653.759

Total - 32.341.259

Tipo de Responsabilidade Montantes (em euros)

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(22)

Valor Taxa Nocional Taxa

Edifício Lisboa (Parque das Nações) (i) 13.800.000 Variável 12.900.000 Fixa

Financiamento Swap taxa juro Imóvel

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Comissões 31-12-2009

Comissão de Gestão 2.794

Comissão de Depósito 804

Taxa de Supervisão 200

Total 3.798

(23)

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31-12-2009

Imposto sobre o rendimento a pagar (ver Nota 12) 8.791

Outros impostos a pagar 502

Credores por fornecimentos e serviços externos 18.386

Total 27.678

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31-12-2009

Comissão de gestão 2.794

Comissão de depósito 804

Comissão de montagem 10.000

Taxa de supervisão 200

Total 13.798

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