EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL
DO FORO DE GUARULHOS - SP
Nº de folhas: 31 (trinta e uma)
Tipo de Petição: Laudo Judicial
Processo nº: 1024006-42.2015.8.26.0224/01
Lucas Regis Avancine, Engenheiro Civil, Perito Judicial, nomeado e compromissado nos autos da Ação de Cumprimento de Sentença (Rescisão do Contrato de Devolução do Dinheiro), requerida por
Mastroianni Biaggio e Outro em face de Bertelli Empreendimentos E Participações Imobiliárias SPE Ltda e Outro, vem respeitosamente à presença
de V. Exa., apresentar suas conclusões, consubstanciadas no seguinte
ÍNDICE
1-) Considerações Preliminares ... 3
2-) Andamento Processual ... 4
3-) Objetivo da Perícia ... 5
4-) Vistoria ... 6
4.1-) Localização ... 6
4.2-) Descrição e Características do local ... 7
4.3-) Dados do imóvel junto à Prefeitura ... 10
4.4 -) Dados do imóvel junto ao Registro de Imóveis ... 15
4.5-) Dados do bem avaliando, conforme constatado no local ... 16
5-) Avaliação ... 19
5.1-) Metodologia utilizada ... 19
5.2-) Avaliação das benfeitorias ... 22
5.3-) Avaliação do terreno ... 24
5.4-) Resumo das avaliações... 29
6-) Conclusão ... 30
1-) Considerações Preliminares
Cumprimento de Sentença referente a sentença condenatória,
transitada em julgado em nos autos do Processo
1024006-42.2015.8.26.0224,
onde os autores requerem:- intimação das devedoras na pessoa de seus representantes legais, para que paguem o valor apresentado na memória de cálculo, atualizado e, em conformidade com o dispositivo da r. sentença (b) condenar solidariamente as requeridas a restituírem as parcelas que foram pagas pelos autores. Os valores serão devidamente atualizados de acordo com a tabela prática do Tribunal de Justiça a partir do desembolso e acrescidos dos juros de mora de 12% ao ano, contados da citação).
- não havendo pagamento voluntário no prazo supracitado, que seja acrescido de multa de 10% e honorários advocatícios de 10%, bem como expedição de mandado de penhora e avaliação, seguindo-se os atos de expropriação.
2-) Andamento Processual
Fls. 1/4: Autores apresentam o pedido de cumprimento de sentença e planilha de cálculos atualizada.
Fls. 5: Despacho do juízo. Fls. 9/10: citação das rés. Fls. 12: Despacho do juízo.
Fls. 14/16: Autores apresentam manifestação e planilha de cálculos atualizada. Fls. 17: Despacho do juízo.
Fls. 21: Despacho do juízo.
Fls. 28/77: Matrículas 100.580, 3.895, 69.609 e 69.611 do 2º R.I. de Guarulhos. Fls. 83/85: Autores apresentam manifestação.
Fls. 86: Despacho do juízo.
Fls. 88/89: Autores apresentam manifestação. Fls. 90: Despacho do juízo.
Fls. 92/93: Autores apresentam manifestação. Fls. 94: Despacho do juízo.
Fls. 96: Termo de Penhora e Depósito.
Fls. 97/98: Autores apresentam manifestação e planilha de cálculos atualizada. Fls. 102/103: Citação das rés referente a penhora.
Fls. 104/106: Certidão de Penhora.
Fls. 107/125: Matrícula 100.580 do 2º R.I. de Guarulhos.
Fls. 126/128: Matrícula da futura unidade dos autores constando a penhora. Fls. 129: Despacho do juízo com nomeação.
Fls. 131: Autores apresentam manifestação. Fls. 135: Despacho do juízo.
3-) Objetivo da Perícia
4-) Vistoria
(realizada em 31/10/2.017) 4.1-) LocalizaçãoLocalização do imóvel avaliando. – Fonte: Google Maps.
4.2-) Descrição e Características do local
Rua João Bertelli e a localização do imóvel avaliando.
Imagem do Google Street View datada de setembro de 2.015 e a localização do imóvel avaliando com tapume junto à Rua João Bertelli.
Identificação da rua.
- Melhoramentos Públicos:
O local possui todos os equipamentos de infraestrutura urbana, como: rua asfaltada, luz, água, telefone, esgoto, drenagem pluvial, guias, iluminação pública, etc.
Na Rua Guilherme Lino dos Santos e Av. Otávio Braga de Mesquita existem diversas linhas de ônibus que interligam com outros bairros.
4.3-) Dados do imóvel junto à Prefeitura
Inscrição Cadastral do imóvel: 084.53.63.0962.00.000 (área maior)
Proprietário: Bertelli Empreendimentos e Participações Imobiliárias Ltda. (ré)
Compromissário: Não há
Localização: Rua João Bertelli, nº 161, Lote Gleba B. (área maior)
Bairro/Loteamento: Vila Bertelli
De acordo com consulta realizada no site da Prefeitura Municipal de Guarulhos, o imóvel possui a seguinte situação:
Zoneamento: ZM-A – Zona de Uso Misto A
Bairro: Vila Barros
Índice Fiscal do imóvel avaliando
Parte do Anexo I da Lei 7.087/12 e Índice Fiscal do imóvel avaliando sendo
146,9832.
4.4 -) Dados do imóvel junto ao Registro de Imóveis
“Futuro apartamento 52 que será localizado no 5º andar ou 8º pavimento da Torre A – Mediterrâneo, integrante do empreendimento denominado
“Edifício Condes do Mar”, que será situado na Rua João Bertelli e Rua
Canutama, no bairro Sítio do Alto, no perímetro urbano do Distrito, Município e Comarcar de Guarulhos, Estado de São Paulo, possuirá a área privativa principal de 50,09m², a área privativa (varanda e sacada) de 8,42m², a área privativa total de 58,51m², a área comum de 41,0750m², a área total construída de 99,585m², e o coeficiente de proporcionalidade de 0,502% na fração ideal de 15,373m² no terreno, cabendo-lhe o direito ao uso de 01 (uma) vaga simples para estacionamento de veículo, em lugar indeterminado e sujeito ao auxílio de manobrista. INSCRIÇÃO CADASTRAL: 084.53.63.0962.00.000 (área
4.5-) Dados do bem avaliando, conforme constatado no local
Após vistoria ao imóvel penhorado, este subscritor constatou que o terreno onde seria erigido o imóvel dos autores se encontra abandonado e sem muro, foi constatado na sua parte interna do imóvel avaliando que foi realizado o serviço de cravação de perfil metálico “I” de 10”, conforme apresentado nas fotos a seguir.
Idem foto anterior.
Idem foto anterior.
5-) Avaliação
5.1-) Metodologia utilizada
O presente laudo foi elaborado em conformidade à Norma Brasileira NBR-14.653-2 : 2011 – “Avaliação de Imóveis Urbanos”, que é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos, e visa a complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a “Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP”, e do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - SP”.
Será utilizado o Método Evolutivo, onde se identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do mesmo, onde o valor do imóvel avaliado será a soma:
- Valor do terreno
- Valor das benfeitorias existentes no terreno
Avaliação das benfeitorias
Será utilizado valor do TCPO (Tabelas de Composições de Preços para Orçamentos), da Editora Pini, revista conceituada no ramo da construção civil, consultado por este subscritor em 17 de novembro de 2.017.
Avaliação do terreno
O método mais recomendado para avaliação de terrenos, conforme orientação do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) é o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, que leva em conta terrenos semelhantes existentes no mercado, e fazendo a homogeneização, conforme suas características.
Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisaram-se junto às diversas fontes, os valores ofertados para venda de imóveis residenciais na mesma região geoeconômica e padrões construtivos semelhantes. Para o desenvolvimento do cálculo do valor unitário, foram obtidos 05 (cinco) elementos comparativos e fizeram-se os cálculos, obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança, compreendidos no intervalo de mais ou menos 30% (trinta por cento) em torno da média.
Para a perfeita aplicação deste método, as características básicas em que deve haver semelhança, basicamente, estão relacionadas com os seguintes aspectos: localização, área, data da oferta, entre outros.
Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.
Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização, obedecendo aos seguintes fatores:
A) – OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no preço das
ofertas, para cobrir risco de eventual super estimativa dos preços (elasticidade dos negócios). No caso de imóveis já comercializado não haverá o referido desconto.
B) – ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos
elementos, pois foram coletados em data contemporânea à do presente laudo.
C) – TRANSPOSIÇÃO: Transporte dos elementos comparativos
para a avaliação será feito através da Planta Genérica de Valores de Guarulhos (Lei 7.087/12), utilizando a seguinte fórmula:
- Quando as diferenças entre os Índices Fiscais < 30% : Fa = (avaliando / amostra)0,25
- Quando as diferenças entre os Índices Fiscais > 30% : Fa = (avaliando / amostra)0,125
D) – ÁREA: Corrige as diferenças entre as áreas da amostra e do
avaliando, utilizando a seguinte fórmula:
5.2-) Avaliação das benfeitorias
Consulta realizada no site TCPOWeb (Tabelas de Composições de Preços para Orçamentos), da Editora Pini.
O valor encontrado foi R$ 3,92/Kg de estaca em perfil de aço “I” de 10”, sendo cada metro pesando 37,80 Kg.
Peso de 1 barra de 12,00m = 12,00m x 37,80 Kg/m = 453,60 Kg
No dia da vistoria este subscritor constatou que os perfis possuem em média 1,50m de um para o outro, portanto a quantidade de perfis será:
O imóvel avaliando foi classificado como “c – regular”, conforme “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE.
Estado de conservação = R + K x (1 – R)
Estado de conservação = 0,20 + 0,965 x (1 – 0,2) = 0,972
Valor das benfeitorias = (Material + Mão de Obra) x Estado de Conservação
Valor das benfeitorias = (238.267,01 + 150.000,00) x 0,972
5.3-) Avaliação do terreno
Saneamento das amostras
5.4-) Resumo das avaliações
VALOR DO TERRENO...R$ 4.788.053,17
VALOR DAS BENFEITORIAS...R$ 377.395,53
TOTAL...R$ 5.165.448,70
Arredondando temos,
R$ 5.150.000,00
(cinco milhões, cento e cinquenta reais - data base novembro de 2.017)
0,502% do imóvel = 5.150.000,00 x 0,00502 = R$ 25.853,00
6-) Conclusão
Avaliação da “fração ideal da unidade de 0,502% relativa a futura unidade autônoma apartamento nº 52, Torre A – Mediterrâneo, do Edifício Conde Mar (Matrícula n 100580 do 2º CRI (documento (28/46 da pasta eletrônica),
situado de frente para a Rua João Bertelli e Rua Canutama, no bairro Sítio
do Alto. INSCRIÇÃO CADASTRAL Nº 084.53.63.0962.00.000.”,
conforme Termo de Penhora e Depósito junto às fls. 96 dos autos.
0,502% do imóvel = R$ 25.853,00
7-) Encerramento
Nada mais a relatar, este signatário dá por encerrado o seu trabalho, que vem com 31 (trinta e uma) folhas digitadas, assinadas digitalmente.
São Paulo, 23 de novembro de 2.017.
Lucas Regis Avancine
Engenheiro Civil – CREA/SP 5063665620 Membro Titular do IBAPE / SP – Nº 1.797
