CARLOS ROBERTO SCOMPARIN, brasileiro,

(1)

EXCELENTÍSSIMO Sr. Dr. JUIZ DE DIREITO DA

7 ª VARA CÍVEL DE

CAMPINAS - SP

PROCESSO N

o

0025181-25.2018.8.26.0114

AÇÃO: Cumprimento de Sentença

CARLOS ROBERTO SCOMPARIN

, brasileiro,

(2)

01- PRELIMINARES

Trata-se de uma Ação de Cumprimento de Sentença, que tem como Autor Condomínio Edifício Caiobá e Requerido Mário César Fonseca, sendo que ás fls. 136 dos autos, deu-se a nomeação de perícia técnica avaliatória.

02- LAUDO TÉCNICO AVALIATÓRIO

Para nossas conclusões e elaboração do presente laudo, além de nossos conhecimentos técnicos desenvolvidos em mais de 18 anos de Perícias, principalmente nas Varas Cíveis de Campinas, nos socorremos também de fontes de informações dignas de credibilidade.

O critério utilizado é o orientado pela NBR 14653 da ABNT -Associação Brasileira de Normas Técnicas, ou seja, Método Evolutivo, Grau de Fundamentação II.

2.1- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:

- Apartamento de n º 22, no 2 º andar do Condomínio Edifício Caiobá, à Rua Votorantim, n º 51, Vila Nova – Campinas/SP, bem localizado e de fácil acesso, local que possui todos os melhoramentos e benfeitorias públicas possíveis, composto de sala de estar/jantar, com sacada, 03 dormitórios, sendo uma suíte, um banheiro social, cozinha, área de serviço e hall de circulação, com área útil de 71,5189 m ² - comum de 23,3959 m ² - área total de 94,9148 m ² e fração ideal de terreno de 25,9729 m ², em estado regular de conservação, idade aparente de 20 anos, matriculado no 2 º CRIC sob n º 87.639;

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- Uma vaga de garagem n º 26, do tipo B, localizada no subsolo do Condomínio Edifício Caiobá, á Rua Votorantim, n º 51, Vila Nova – Campinas/SP, com área útil de 10,72 m ² - comum de 12,7808 m ² - total de 23,50 m ² e fração ideal de terreno de 4,047 m ², matriculada no 2 º CRIC sob n º 87.641.

2.2-_AVALIAÇÃO:

2.2.1- Do Apartamento:

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- Identidade de condições e características; - Preço conhecido no mercado imobiliário local; - Dos preços com ofertas reais e atuais.

Para critério utilizado e perfeitas aferições procedem à necessária homogeneização de todos os dados colhidos de imóveis semelhantes, na mesma localidade, região ou município, com valores de mercado atualizados, tudo para as devidas comparações, quanto às diferenças existentes em relação ao aproveitamento, localização etc.

2.2.2-_{Análise dos elementos pesquisados.} 2.2.2.a- Tratamento dado à pesquisa. 2.2.2.b- Fator de oferta.

Procedemos um desconto em torno de 10,00 % sobre o preço empregado, atendendo à natural elasticidade dos negócios imobiliários.

2.2.2.c- Fator Testada.

A correção da testada será feita através da raiz quarta da relação entre a testada efetiva do terreno e a de referência da zona.

T = (a/ar)1/4 para os limites ar < a < 2ar.

No caso, testada de referência = 10,00 – adotaremos então:

Fator testada = 1,00 2.2.2.d- Fator localização.

(5)

FL = 1,00.

2.2.2.e- Fórmula para Avaliação. ANEXO II

Do Apartamento:

q =R$370.000,00+R$440.000,00+R$435.000,00+R$390.000,00+R$370.000,00+R$456.000,00+R$435.000,00

7

q = R$ 413.714,30

Adotando a teoria estatística das pequenas amostras (n<30) com a distribuição T de Student, para grau de confiabilidade 70,00 % consideramos como intervalo tolerável 30,00 % em torno de média, teremos então:

Limite Superior: R$ 538.000,00 Limite Inferior : R$ 289.600,00

Homogeneizando: V1 = R$ 413.714,30

Adotando-se os valores correspondentes à vaga de garagem, de 5 a 10% do valor do imóvel, valores já homologados em tantas outras avaliações, adotaremos 7%, neste caso, para a vaga n º 06 e 8% para a vaga de n º 26, pois esta é 15% maior do que a n º 06.

Teremos:

V2 = R$ 413.714,30 x 7

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V3 = R$ 413.714,30 x 8 100 V3 = R$ 33.097,00 V1 = R$ 413.714,30 – R$ 28.960,00 – R$ 33.097,00 V1 = R$ 351.657,30 2.3- CONCLUSÃO

Avalio o apartamento n º 22, situado no 2 º andar do Condomínio Edifício Caiobá, à Rua Votorantim, n º 51, Vila Nova - Campinas/SP, matrícula n º 87.639, do 2 º CRIC, em R$ 351.657,30 (trezentos e cinquenta e um mil seiscentos e cinquenta e sete reais e trinta centavos); a vaga de garagem de n º 06, situada no subsolo do mesmo Condomínio Edifício Caiobá, á Rua Votorantim, n º 51, Vila Nova _{– Campinas/SP,} matrícula n º 87.640, do 2 º CRIC, em R$ 28.960,00 (vinte e oito mil novecentos e sessenta reais) e a vaga de garagem n º 26, situada no subsolo do Condomínio Edifício Caiobá, à Rua Votorantim, n º 51, Vila Nova – Campinas/SP, matrícula n º 87.641, do 2 º CRIC, em R$ 33.097,00 (trinta e três mil e noventa e sete reais).

Nada a mais havendo a ser considerado, dá-se por encerrado o presente Laudo Pericial, que vai com todas as suas folhas rubricadas no anverso, sendo a última datada e assinada.

Não obstante, este Perito prestará, tanto quanto seja necessário, quaisquer outros esclarecimentos que se fizerem necessários, ao completo entendimento do Processo em Curso.

Campinas, 12 de novembro de 2019.

Eng. Carlos Roberto Scomparin

(7)

Vistas da fachada do imóvel

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ANEXO II

PESQUISAS COMPARATIVAS REALIZADAS: ELEMENTO COMPARATIVO N º. 01:

BAIRRO : Vila Nova AP007304

ENDEREÇO : Rua Votorantim, 51

ÁREA : 72,00 m ² (03 dormitórios, sendo 01 suíte, 01 vaga) PREÇO : R$ 370.000,00

FONTE : Bonon e Amaral Tel. (19) 3253 7070 ELEMENTO COMPARATIVO N º. 02:

FONTE : Bonon e Amaral Tel. (19) 3253 7070 ELEMENTO COMPARATIVO N º. 03:

(9)

ELEMENTO COMPARATIVO N º. 04:

FONTE : KG Bens Neg. Imob. Tel. (19) 3363 0003 ELEMENTO COMPARATIVO N º. 05:

FONTE : Ladeira Campanhã Imov. Tel. (19) 3256 0420 ELEMENTO COMPARATIVO N º. 06:

(10)

ELEMENTO COMPARATIVO N º. 07: