Explicando o Plano Diretor como instrumento básico da Política Urbana OFICINA MUNICIPAL. Arquiteta e Urbanista MARGARETH MATIKO UEMURA 04/11/2020

Explicando o Plano Diretor como instrumento

básico da Política Urbana

OFICINA MUNICIPAL

Arquiteta e Urbanista MARGARETH MATIKO UEMURA

PLANO DIRETOR

O Plano Diretor é uma lei municipal, aprovada na Câmara, que

corresponde ao conjunto de

regras básicas de uso e ocupação do

solo,

definidas a partir de “problemáticas” identificadas para

atender a um ”cenário” de desenvolvimento desejado, que

orientam e regulam a ação dos agentes sociais e econômicos sobre

o território de todo o município e deve ser elaborado com ampla

Critérios de obrigatoriedade para elaboração de Planos

Diretores e Setoriais

• Municípios maiores de 20 mil habitantes

• Integrantes - Região Metropolitana e Aglomerados Urbanos

• Municípios turísticos e inseridos em sítios tombados pelo patrimônio histórico • Municípios onde são instalados grandes projetos de impacto urbano/ ambiental

Quadro do porte dos municípios - Brasil

Municípios até 20 mil habitantes Municípios de 20 a 100 mil habitantes Municípios de 100 a 500 mil habitantes Municípios de 500 mil a 1 milhão de habitantes Municípios com mais de 1 milhão de habitantes 3804 1445 274 30 17

Fonte: Estimativas de população de 2019, IBGE

Municípios até 20 mil habitantes, integrados em regiões metropolitanas

706

Total: 5570 municípios Com obrigatoriedade: 2569 municípios 3 39 121 147 1116 1143 0 200 400 600 800 1000 1200 1400

1A- Acima de 500 mil hab 1B - Acima de 500 mil hab em RM 2A- De 100 a 500 mil hab 2B- De 100 a 500 mil hab em RM 3A-Até 100 mil hab 3B- Até 100 mil hab em RM

Municípios por grupo (com obrigatoriedade)

1% 33% 12% 18% 23% 13%

Distribuição População por portes

1A- Acima de 500 mil hab

1B - Acima de 500 mil hab em RM

2A- De 100 a 500 mil hab

2B- De 100 a 500 mil hab em RM

3A-Até 100 mil hab

3B- Até 100 mil hab em RM

Desafios – Construir uma agenda inclusiva e que incorpore

os instrumentos e as ferramentas de planejamento

• Informação– avançar na compreensão do território

Cadastro multifinalitários, Mapas georeferenciados

• Integração das Politicas Setoriais- mobilidade, habitação,

saneamento, educação, saúde.

• Integração das novas agendas – Agenda Urbana e os ODS

• Identificar a problemática que se deseja trabalhar, fazendo

a relação entre a estratégia de enfrentamento do

problema

territorial

(urbano,

rural,

natural)

e

a

demarcação para a aplicação o instrumento urbano,

juridico, tributário (urbano, fiscal, territorial) que viabiliza a

Desafios – Construir uma agenda inclusiva

• Investimentos – PPA

• Retomar ”Orçamento participativo”

• Gestão – Estrutura técnica

• Processo Participativos - Novas agendas, Novas pautas, novas

formas de comunicação.

• Espaços institucionalizados passaram a ser formais e as

decisões importantes passando ao largo dessas instancias.

• Mapas colaborativos presenciais/ mapas mentais/mapas

colaborativos por app./ Banco de ideias/ grupos focais/

grupos temáticos.

CONSTITUIÇÃO (1988)

ESTATUTO DA CIDADE (2001)

PLANOS DIRETORES

PLANOS SETORIAIS - PLHIS ( 2012)- MOBILIDADE (2022 e 2023) – SANEAMENTO (2022)

ESTATUTO DA METROPÓLE (2015) Mcidades (2003) e a criação do SISTEMA DE DESENVOLVIMENTO URBANO

POLÍTICA TERRITORIAL BRASILEIRA PRINCÍPIOS NORTEADORES Estatuto da Metrópole (2015) Estatuto da Cidade (2001)

 Garantir a função social da cidade e a função social da propriedade;

 Planejamento e a gestão democrática;

 A justa distribuição dos ônus e benefícios da urbanização.

Constituição Federal

(1989)

 Prevalência do interesse comum sobre o local, respeitada a autonomia dos entes;

 O compartilhamento das

responsabilidades na promoção do desenvolvimento urbano integrado;  Efetividade no uso dos recursos

As cidades brasileiras refletem, espacialmente e territorialmente, os graves

desajustes históricos e estruturais da nosso modelo de urbanização.

Modelo– excludente que se conformou pela expansão periféricas, sem infraestrutura,

sem acesso a serviços públicos - muitas vezes por politicas promovida pelo estado.

O modelo de urbanização ampliou a desigualdade no acesso aos direitos sociais da

população urbana que tem um recorte claro de raça e de renda.

1. Promover a redução das desigualdades sociais e a justa distribuição dos recursos no território – MACROZONEAMENTO/ ZONEAMENTO/

PARÂMETROS DE USO E OCUPAÇÃO/ INSTRUMENTOS URBANISTICOS

(OUTORGA, ZEIS, PREEMPÇÃO)

2. Otimizar a utilização do território e da infraestrutura instalada

garantindo sua função social - COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (CA) MÍNIMO,BÁSICO e MAXIMO

3. Melhorar a qualidade da vida ambiental e urbana nos bairros

4. Incentivo ao transporte público coletivo e ao transporte individual não motorizado

5. Garantir condições para o desenvolvimento econômico da cidade 6. Zonas Especiais

• Garantir a preservação ambiental de espaços ambientalmente protegidos e assegurar a fruição para moradores e turistas

• Garantir a preservação do Patrimônio Histórico e da Paisagem – associadas a incentivos tributários e fiscais

• Garantir moradia digna e ampliar a regularização fundiária – Zonas Especiais (ZEIS)

9. Dar maior efetividade ao sistema municipal de planejamento e gestão urbana

planos diretores ● macrozoneamento ● zoneamento ● zonas especiais ● tributação urbanística planos setoriais ● his ● mobilidade ● saneamento ● ... regulação urbana ● lei de uso e ocupação do solo (diretrizes, parâmetros) ● cód. obras organização institucional

● atualização de banco de dados ● atualização cadastral

● planta georreferenciada ● atualização da PGV ● cadastro multifinalitário

Sistema Nacional de Desenvolvimento

Urbano - Ordenamento territorial

Planejamento + _{Investimentos} + _{Gestão Pública} Política Plano Diretor Planos Setoriais Regulação (Urbana+tributária) Programas Projetos Recursos Orçamentários Cooperações Parcerias Financiamentos Estrutura Institucional Instrumentos de Gestão: Avaliação e Monitoramento

Política Urbana

BASE TERRITORIAL

Conflitos Demarcação no Território Preparação Lançamento Cronograma Coord. compartilhada Leitura Comunitária Leitura Técnica Análise da legislação urbanística e \ambiental Eixos estratégicos Propostas

Entrega do PL à Câmara Municipal Projeto de Lei Estratégias e instrumentos Mobilização Capacitação Comunic. social Consulta Deliberação

PLANO DIRETOR

Direito à propriedade está condicionado às normas de uso e ocupação

Direito à propriedade está condicionado ao cumprimento de sua função social – estabelecida pelo município, seguindo as diretrizes da política nacional

FUNÇÃO SOCIAL DA CIDADE E DA PROPRIEDADE

Lei de mananciais – 1975

PEUC , IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO, DESAPROPRIAÇÃO COM TÍTULO DA DÍVIDA

PREMISSAS DO ZONEAMENTO PROPOSTO

DIVERSIFICAR USOS E PORTES POR ZONAS, PROPICIANDO O SURGIMENTO DE CENTRALIDADE DE BAIRROS, REDUZINDO OS DESLOCAMENTOS REVERTER O PADRÃO DE URBANIZAÇÃO DISPERSA

PEUC , IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO, DESAPROPRIAÇÃO COM TÍTULO DA DÍVIDA

PREMISSAS DO ZONEAMENTO PROPOSTO

AMPLIAR A CAPACIDADE CONSTRUTIVA NAS ÁREAS

COM INFRAESTRUTURA CONSOLIDADA, POSSIBILITANDO A OCUPAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS EM ÁREAS CENTRAIS

GERAR EFICIÊNCIA NA MOBILIDADE URBANA: A DENSIFICAÇÃO PROMOVE MAIOR CIRCULAÇÃO DE PEDESTRES E CICLISTAS, O QUE AUMENTA O

MOVIMENTO NO COMÉRCIO E SERVIÇOS DE RUA, MELHORANDO, INCLUSIVE, A SEGURANÇA URBANA

INSTRUMENTOS DE DEMOCRATIZAÇÃO DA GESTÃO URBANA

PREMISSAS DO ZONEAMENTO PROPOSTO

EXPANDIR ÁREAS DE PROMOÇÃO ECONÔMICA, A FIM DE ATRAIR NOVOS INVESTIMENTOS E POTENCIALIZAR O

DESENVOLVIMENTO MUNICIPAL

DELIMITAR ÁREAS DE INTERESSE SOCIAL, PROPICIANDO QUE AS POPULAÇÕES MAIS CARENTES PERMANEÇAM E CONSIGAM TER ACESSO A MORADIA EM ÁREAS

BEM INFRAESTRUTURADAS

PROMOVER A

DIVERSIFICAÇÃO DE USOS DENTRO DAS ZONAS

Zonas exclusivamente residenciais

Informalidade periférica

Zonas mistas

Zonas industriais

Morfologias resultantes da lei de Zoneamento

Município de São PauloRendimento nominal mensal dos domincílios particulares permanentes até 3 SM até 5 SM 5 a 10 SM acim a de 10 SM 197018% 53% 17% 30% 198024% 55% 21% 24% 199140% 59% 22% 19% 200034% 54% 23% 23% 201063% 77% 13% 10% Fonte: Censo demográfico 1970, 1980, 1991, 2000 e 2010, IBGE.

Município de São Paulo

Rendimento nominal mensal dos domicílios particulares permanentes

até 3 SM

até 5 SM

5 a 10 SM

+ 10 SM

1970

18%

53%

17%

30%

1980

24%

55%

21%

24%

1991

40%

59%

22%

19%

2000

34%

54%

23%

23%

2010

63%

77%

13%

10%

Distribuição das favelas em SP, 2010

PD São Paulo (2014)

ESTATUTO DA CIDADE 2001) BUSCA DIALOGAR COM A REALIDADE DA EXCLUSÃO

Jardins, São Paulo, SP

Densidade média: 50 hab/ha

FONTE: Bairro Legal,LABHAB/ FAUUSP, 2002 MAGENS: Google Earth, 2007

Tecidos urbanos com baixas densidades e pouca

urbanidade.

PRODUÇÃO FORMAL DE HABITAÇÃO DE ALTA RENDA COMO FORMA DE CONCENTRAÇÃO DE RENDA

Loteamentos Irregulares

Jd. Angêla, São Paulo,SP

Densidade média: 400hab/ha

FONTE: Bairro Legal,LABHAB/ FAUUSP, 2002 MAGENS: Google Earth, 2007

Tecidos urbanos com

grandes densidades e pouca urbanidade.

PRODUÇÃO INFORMAL DE HABITAÇÃO POPULAR COMO FORMA DE EXPANSÃO DAS FRONTEIRAS URBANAS

Finalidade:

Definir porções do Território no Plano Diretor destinadas prioritariamente:

• à regularização Fundiária e a

• provisão de habitação de interesse social – HIS e Habitação de Mercado popular - HMP

• áreas públicas ou particulares ocupadas por assentamentos de população de baixa renda devendo o Poder Público promover a regularização fundiária e urbanística, com implantação de equipamentos público

• terrenos não edificados e imóveis subutilizados ou não utilizados, necessários à implantação de programas habitacionais de interesse social, que deverão ser urbanizados e dotados de equipamentos públicos

• terrenos não edificados e imóveis subutilizados ou não utilizados, localizados em Áreas de Reestruturação Urbana ou Áreas Centrais, onde haja interesse público em produzir HIS e HMP

• Criação de novas Zonas, substituindo antigas ZEIS 1

Com o objetivo de fomentar os usos mistos e a geração de empregos nos bairros com predominância da população de baixa renda. A única modalidade residencial permitida é HIS.

• Zona Centralidade lindeira à ZEIS (ZC-ZEIS)

Incide em lotes localizados em ZEIS 1 e que sejam lindeiros a determinadas vias internas ou limítrofes às ZEIS (neste caso, a maior parte deles esta em situação irregular).

Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS

Inovações

• Zona Mista de Interesse Social (ZMIS)

Incide em áreas anteriormente demarcadas como ZEIS-1 e que tenham sido regularizadas e urbanizadas (por exemplo, conjuntos habitacionais)

• Zona Mista de Interesse Social Ambiental (ZMISa)

Incide em áreas de assentamentos habitacionais populares regularizados, conjugados ou não com usos não residenciais, localizadas na Macrozona de Proteção e Recuperação Ambiental

Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS

Inovações

Produção de HIS e HMP

• HIS 1 – 3 salários mínimos • HIS 2 – 6 salários mínimos

• HMP não pode urltrapassar 10 sm

• Indicação da demanda para HIS é feita pelo Município

• Conselho Gestor deve ser instituido para ZEIS 1 e ZEIS3 para acompanhamento da elaboração do Plano de Urbanização

• Nas ZEIS de áreas de urbanização é o Poder Público que promove o Plano de Urbanização, envolvendo sempre a comunidade local com formação de Conselho Gestor de ZEIS

• ZEIS em Operações Urbanas

• Parâmetros para a regularização edilícia HIS e HMP e atividades comerciais

• Criação do Parcelamento de Interesse Social – PIS

Não previsão de áreas públicas (verde, institucional e sistema viário) nos casos de produção de EHIS e EHMP.

Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS

Inovações

INOVAÇÃO - Cota de Solidariedade

Consiste na produção de Habitação de Interesse Social pelo próprio promotor, doação de terrenos para produção de HIS ou a doação de recursos ao Município para fins de produção de Habitação de Interesse Social e equipamentos públicos sociais complementares à moradia.

REGRAS: Os empreendimentos com área construída computável superior a 20.000m² ficam obrigados a destinar 10% da área construída computável para Habitação de Interesse Social, voltada a atender famílias com renda até 6 (seis) salários mínimos.

OU o empreendedor poderá:

I - produzir Empreendimento de HIS com no mínimo a mesma área construída em outro terreno, desde que situado na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana

II - doar terreno de valor equivalente a 10% (dez por cento) do valor da área total do terreno do empreendimento situado na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana

III - depositar no Fundo de Desenvolvimento Urbano - FUNDURB, em sua conta especifica para Habitação de Interesse Social, 10% (dez por cento) do valor da área total do terreno destinado à aquisição de terreno ou subsídio para produção de HIS, preferencialmente em ZEIS 3.

ZONEAMENTO (LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO)

• Parâmetros de ocupação para cada área da cidade.

Ex.: gabarito, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade, recuos,

coeficientes de aproveitamento máximo, etc

• Usos permitidos considerando atividades incômodas que

possam prejudicar a qualidade de vida

• Zonas de exclusividade (ou de exclusão) e separação de

padrões urbanísticos (ou de renda)

POR QUE DEVEMOS COMBATER E UTILIZAR OS VAZIOS URBANOS?

•

Para fazer cumprir a função social da propriedade

•

Para promover uma urbanização compacta

•

Para utilizar todo o potencial investido na infraestrutura urbano já existente

•

Para evitar subutilização do sistema viário

•

Para não transformar estes locais em lixões, becos e ou terrenos baldios

inseguros

•

Para evitar o uso especulativo da terra

•

Para promover a utilização adequada dos espaços da cidade, de acordo com

suas demandas (habitacional, comercial, serviços, equipamentos, etc)

BACIAS HIBROGRÁFICAS Nas bacias críticas poderá ser pedido a execução de sistema de captação, armazenamento e

disposição de águas pluviais, para terrenos com área a ser definida no Plano Diretor ou na Lei de Zoneamento.

Vamos definir Parâmetros Urbanísticos

• Coeficientes de aproveitamento: • Mínimo – define a subutilização

• Básico – Direito de construir sem contrapartida

• Máximo – diferencia locais onde as regras do Município (zoneamento) permite construir mais ou menos

PLANO DIRETOR - Parâmetros Urbanísticos

Coeficiente de Aproveitamento

A Taxa de Ocupação mede a projeção da edificação sobre o terreno

10%20%30%40%50_%60%

As Taxas de Ocupação podem variar por Zona da Cidade

10% 20% 30% 40% 70% 90%

Á r e a d o t e r r e n o = 1 0 0 0 , 0 0 m ² C A = 3 a + b + c + d = 3 0 0 0 , 0 0 m ² a b c d a + b + c + d

PLANO DIRETOR - Parâmetros Urbanísticos

Coeficiente de Aproveitamento

Parâmetros Urbanísticos

Parâmetros Urbanísticos

A ltu ra d a Ed ifi caçã o Cota 0 A ltu ra M áxi ma

Parâmetros Urbanísticos

• O estado deve promover a justa distribuição de ônus e benefícios da urbanização,

• recuperar para sociedade a valorização resultante das obras públicas

• estabelecer o cumprimento da função social da propriedade com a ampliação do acesso à terra urbanizada, possibilitando na sua gestão aumentar a oferta de terras no mercado e na produção de lotes urbanizados, na medida que disponibilizam áreas que em muitos casos estão retidas para fins

especulativos.

A recuperação social da valorização do solo obtida como resultado dos investimentos públicos deve ser operada com vistas à efetivação da função social da propriedade

Instrumentos de Recuperação e Valorização do acesso a

terra

Democratização do acesso a terra /Combate a especulação

imobiliária/ Regulação do mercado de terras

1. Outorga Onerosa 2. Direito de Superfície

3. Transferência do Direito de Construir

4. Operações Urbanas Consorciadas

5. Contribuição de Melhoria

6. IPTU

7. Incentivos e Benefícios Fiscais

Instrumentos de Recuperação Social da Valorização

Imobiliária

Conceito do Solo Criado formulado na Carta de Embu Finalidade:

criar mecanismos de recuperação (social) da valorização fundiária gerada pelos

investimentos públicos, estabelecendo em que áreas poderá ser aplicado coeficiente maior que o estabelecido no conjunto da Cidade pela venda de coeficiente de

aproveitamento adicional Aplicação:

Em áreas definidas previamente pelo Plano Diretor. Coeficiente adicional a ser estabelecido pelo PD.

Obs: Há casos de isenção do pagamento da outorga, da mesma forma, definida pelo PD e nos locais onde o poder público deseja estimular determinados usos (HIS/ equipamentos culturais ou de saúde)

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÁSICO

CA Básico: limite de construção isento de contrapartida Fundamentos a serem observados

CA Básico vinculado à ideia da equalização de Direitos

• o CA básico deve ser entendido como um patamar

mínimo de edificação que confira utilidade aos

terrenos urbanos, ou seja, que lhes garanta algum conteúdo econômico;

• Deve ser observada a ideia de que quanto mais

uniforme seja o CA básico, maior a igualdade proporcionada às propriedades urbanas.

Definição de potenciais construtivos

adicionais por zona da cidade

Fonte: Maleronka, 2010

Fonte: Brasil, 2014.

AÇÕES

• Cobrança de OUTORGA ONEROSA

• Fator de redução de OUTORGA ONEROSA p.ex. para

estimular o desenvolvimento urbano

• Recursos da outorga onerosa para Fundo municipal

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450

Comercial Misto Outros Residencial

Multifamiliar

Residencial Unifamiliar

Consumo de CA por Uso

até 1 acima de 1 até 1,2 acima de 1,2 até 1,5 acima 1,5 até 2 acima de 2 até 2,5 acim de 2,5 até 3 acima de 3 até 4 acima de 4

Não pretende-se cobrar do pequeno comércio e da pequena residência unifamiliar

Dados: Prefeitura de Vitoria - ES

Separação entre o direito de propriedade e o direito de construir.

Art.26

•Regularização Fundiária •Programas e Projetos H.I.S •Reserva Fundiária •Ordenamento da Expansão Urbana •Equipamentos Urbanos e Comunitários •Áreas de Lazer •Conservação Ambiental •Proteção de Áreas de

Interesse Histórico, Cultural e Paisagístico

Não pretende-se cobrar do pequeno comércio e da pequena residência unifamiliar 73% 14% 5% 5% 1% 2% 0% 0% Residência unifamiliar até 1 acima de 1 até 1,2 acima de 1,2 até 1,5 acima 1,5 até 2 acima de 2 até 2,5 acim de 2,5 até 3 acima de 3 até 4 acima de 4 50% 9% 9% 11% 6% 4% _4% 7% Comércio

87% de todas as aprovações de residência unifamiliarestariam isentos. No caso do comércio: 59%

Aplicação dos recursos da outorga onerosa – Estatuto da Cidade

I – regularização fundiária

II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social

III – constituição de reserva fundiária

IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana

V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários

VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes

VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de

interesse ambiental

VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico

Outorga Onerosa do Direito de Construir

Os instrumentos que serão descritos a seguir têm como finalidade o

acesso à terra urbanizada, combater a especulação imobiliária, regular o mercado de terras para as mais diversas ações públicas como:

• atender as faixas segregadas ou excluídas da cidade formal

• reverter a lógica de ocupação pela criação de novos territórios, buscando ocupar os vazios urbanos existentes

• estimular processos de requalificação/reestruturação de áreas específicas • atender a demandas de equipamentos urbanos

• promover a integração da estratégia fundiária com as políticas habitacionais entre outras estratégias para à implementação e desenvolvimento da política urbana

1- Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS

2 – Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios - PEUC

3 – Consórcio Imobiliário 4 – Dação em Pagamento

5 – Direito de Preferência ou Preempção 6- Abandono

QUEM DEFINE O MELHOR APROVEITAMENTO?

O melhor aproveitamento do imóvel se refere à sua

função

em

relação

conjunto da cidade

.

Ou seja, o melhor uso é julgado a partir do ponto de vista coletivo

(o conjunto dos cidadãos), e não do ponto de vista individual (do

proprietário).

Finalidade:

Dar função social, conforme previsto no Estatuto das Cidades, aos imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados localizados nas áreas definidas no Plano Diretor

Procedimento:

Regulamentado pelo Estatuto da Cidade, é sucedido, em caso de não cumprimento da obrigação, pelo IPTU progressivo no tempo e pela desapropriação-sanção.

Prazos:

1 ano após a notificação para apresentação do projeto para o órgão público

2 anos a partir da apresentação do projeto para iniciar o empreendimento

OBS: para os empreendimentos de grande porte é possível estabelecer outros prazos para a execução

Os municípios podem fixar as regras no PLANO DIRETOR para o parcelamento, edificação ou utilização compulsório, tornando-o auto-aplicável

O Plano Diretor deve identificar claramente os imóveis passíveis da aplicação do instrumento:

• imóveis vazios e subutilizados • imóveis não utilizados

Critérios para a aplicação do Instrumento

• Solo urbano não edificado: terrenos e glebas com área igual ou superior a área definida pelo municipios (500m², 1000m² ou maior ) e com coeficiente de

aproveitamento utilizado igual a zero

• Solo urbano subutilizado: terrenos e glebas com área igual ou inferior ao

coeficiente de aproveitamento mínimo CA Min estabelecido pelo Plano Diretor

para a zona onde se situa

• Solo urbano não utilizado: todo o tipo de edificação que esteja

comprovadamente desocupada há mais de dois anos, ressalvados os casos dos imóveis integrantes de massa falida

Metodologia para a aplicação do Instrumento

• Etapa 1 - Listagem e mapeamento de imóveis vazios e subutilizados Cruzamento de listagem de dados produzidos pelo Cadastro Fiscal (classificação fiscal, endereço, nome do proprietário, área do

terreno e área construída ) e aerofoto

• Etapa 2 - Vistoria dos imóveis listados e mapeados na etapa anterior

 Imóveis vazios: verificar se não há construção nova, e quando for o caso, o uso

 imóveis subutilizados: verificar o uso da área construída existente, tendo em vista as isenções previstas no Plano Diretor

Etapa 2 - Vistoria dos imóveis listados e mapeados na etapa Anterior – Possíveis isenções

 exercendo função ambiental essencial, tecnicamente comprovada pelo órgão municipal competente

 utilizados para instalação de atividades econômicas que não necessitem de edificações para exercer suas finalidades

 de interesse do patrimônio cultural ou ambiental

 ocupados por clubes ou associações de classe

 de propriedade de cooperativas habitacionais

 utilizados como estacionamento na área central com área inferior a prevista nas demais áreas

EX. QUADRO RESUMO DO MUNICIPIO DE SANTO ANDRÉ – SP julho/2008 LOTES PARA

NOTIFICAÇÃO COM RESTRIÇÕES NOTIFICÁVEIS TOTAIS

QUALIFICAÇÃO URBANA 196 lotes 371 lotes 567 lotes REESTRUTURAÇÃO

URBANA 71 lotes 135 lotes 206 lotes

RECUPERAÇÃO URBANA 49 lotes 74 lotes 123 lotes

316 lotes 580 lotes 896 lotes

Parcelamento,Edificação ou Utilização

Compulsórios

Metodologia para a aplicação do Instrumento

• Etapa 2a - Verificação da existência de projeto – parcelamento, construção, ampliação - para os imóveis relacionados na Etapa 1

O produto das etapas 2 e 2a é uma listagem preliminar de imóveis passíveis de aplicação do instrumento. Os imóveis vazios estarão identificados, mas os

subutilizados deverão ser confirmados mediante levantamento topográfico-cadastral previsto para a etapa seguinte

LOTES NOTIFICÁVEIS

QUALIFICAÇÃO URBANA 371 lotes 1.370.155,43 m2

REESTRUTURAÇÃO URBANA 135 lotes 1.865.416,12 m2

RECUPERAÇÃO URBANA 74 lotes 1.061.190,78 m2

TOTAL 580 lotes 4.296.762,33 m2

Metodologia para a aplicação do Instrumento

• Etapa 4 - Cálculo do coeficiente de aproveitamento para os imóveis

subutilizados. A resultante desta etapa é uma lista de imóveis subutilizados passíveis de aplicação do instrumento que, juntada à listagem de imóveis vazios (Etapa 3) nos oferece o universo a ser considerado.

• Etapa 5 - Priorização dos imóveis para fins de notificação • Etapa 6 - Preparação das notificações

Preparação de formulários e da equipe de fiscais

LOTES NOTIFICÁVEIS

PRIMEIRA FASE DÍVIDA

ZONA DE QUALIFICAÇÃO URBANA 43 lotes 675.000,00 m² R$ 26.300.000,00 área > 5.000,00 m² e CA entre 0 e 0,1000

ZONA DE REESTRUTURAÇÃO URBANA 13 lotes 1.120.000,00 m² R$ 17.800.000,00 área > 20.000,00 m² e CA entre 0 e 0,1000

ZONA DE RECUPERAÇÃO URBANA 17 lotes 870.000,00 m² R$ 15.150.000,00 área > 10.000,00 m² e CA entre 0 e 0,1000

ZONA LOTES ZEIS DÍVIDAS NOTIFICÁVEIS* R$ QUALIFICAÇÃO URBANA 43 8 16.050.270,03 REESTRUTURAÇÃO URBANA 13 6 14.201.182,38 RECUPERAÇÃO URBANA 17 3 3.753.241,18 TOTAIS 73 17 34.004.693,59

DAÇÕES EFETIVADAS ÁREA DE DAÇÃO VALOR DA DAÇÃO

9 operações m² em R$

ÁREA URBANA 122.514,00 11.923.240,00 ÁREA DE PROTEÇÃO MANANCIAIS 999.810,00 4.506.466,00

TOTAIS 1.122.324,00 16.429.706,00

DESTINAÇÃO A HIS 32.644,55 3.651.160,39

Fonte: Dação em Pagamento – Santo André /SP - 2006

Metodologia para a aplicação do Instrumento

• Etapa 7 - Entrega da notificação aos proprietários dos imóveis priorizados. Se, após 3 tentativas de entrega da notificação, não for encontrado o proprietário deverá a sanção ser publicada em Edital.

• Etapa 8 – Orientação aos proprietários sobre os procedimentos para

apresentação de projetos e as sanções previstas no Estatuto da Cidade caso não haja cumprimento

ZONA LOTES ZEIS DÍVIDAS NOTIFICÁVEIS* R$ QUALIFICAÇÃO URBANA 43 8 16.050.270,03 REESTRUTURAÇÃO URBANA 13 6 14.201.182,38 RECUPERAÇÃO URBANA 17 3 3.753.241,18 TOTAIS 73 17 34.004.693,59

Finalidade:

O poder público tem a preferência na aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares

Aplicação:

O Plano Diretor delimitará as áreas em que incidirá o instrumento e fixará o prazo que não poderá ser superior a 5 anos.

O prazo poderá ser renovável após um ano do prazo inicial.

O poder público municipal tem preferência na aquisição de imóvel urbano colocado à venda no mercado. Poderá ser exercido sempre que o poder público necessitar de áreas para: •Regularização Fundiária •Programas de H.I.S. •Reserva Fundiária •Expansão Urbana •Equipamentos Urbanos •Espaços Públicos •Preservação Ambiental •Preservação Patrimônio Histórico PODER PÚBLICO TEM PREFERÊNCIA DE COMPRA

Aplicação:

No caso de alienação para terceiros , o proprietário deverá

notificar o poder público para que se manifeste sobre o interesse de compra no prazo de 30 dias.

A proposta feita pelo interessado na compra do imóvel deverá constar o valor, condições de pagamento e prazo de validade e será anexada a notificação.

No caso do municipio não efetivar a compra o proprietário efetiva a alienação a terceiro.

Uma nova abordagem na elaboração de Planos Diretores. Essa é a proposta e um dos diferenciais deste Guia, que leva em consideração a experiência acumulada nos primeiros ciclos de elaboração de Planos Diretores e as pautas que emergiram na última década para o planejamento e gestão do território.

GUIA PARA ELABORAÇÃO E REVISÃO DE PLANOS DIRETORES

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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

DENALDI, R.; AFFONSO, A. A efetividade da delimitação de áreas vazias como ZEIS no município de Santo André - um balanço

preliminar. in DENALDI, R. (org.) O desafio de planejar a cidade. São Paulo: Annablume, 2012.

KLINK, J. Planejamento, estratégia local e complexidade. Uma reinterpretação do legado do Projeto Eixo Tamanduatehy. In: DENALDI, R. (org.). O desafio de planejar a cidade: política urbana e habitacional de Santo André/SP (1997-2008). São Paulo: Annablume, 2012.

KLINK, J.; DENALDI R. On financialization and state spatial fixes in Brasil. A geographical and historical interpretation of the housing Program My House My Life. Habitat International, v. 44, p.220-226, 2014.

MINISTÉRIO DA JUSTIÇA, SECRETARIA DE ASSUNTOS LEGISLATIVOS (SAL), IPEA. Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios

e IPTU progressivo no tempo : regulação e aplicação / Ministério da Justiça, Secretaria de Assuntos Legislativos. -- Brasília :, 2015.

ROLNIK, R. Democracia no fio da navalha: limites e possibilidades para implementacao de uma agenda de planejamento urbano no Brasil. Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, Recife, v. 11, n. 2, 2014. p. 31-50. Disponivel em: < http://unuhospedagem.com.br/revista/rbeur/index.php/rbeur/article/view/219/203>. Acesso: 23 ago. 2016.

SANTOS JR, O.A.; MONTANDON, D. T. Os planos diretores municipais pós-estatudo da cidade: balanço crítico e perspectivas. Rio de Janeiro: Letra Capital, 2011.

WHITAKER, João Sette Alcances e limitações dos instrumentos urbanísticos na construção de cidades democráticas e socialmente

justas. São Paulo, dezembro 2003. In http://cidadesparaquem.org/textos-acadmicos/2013/2/13/alcances-e-limitaes-dos-instrumentos-urbansticos-na-construo-de-cidades-democrticas-e-socialmente-justas

BIBLIOGRAFIAS COMPLEMENTARES

Planejamento Urbano antes do Estatuto da Cidade:

MARICATO, E.T. M. Brasil 2000: qual planejamento urbano? Cadernos IPPUR, Rio de Janeiro, n. 1 e 2, p. 113-130. Jan. dez. 1997. Disponivel em: <https://revistas.ufrj.br/index.php/cad_ippur/issue/viewFile/273/82#page=108>. Acesso em: 23 ago.2016.

ROLNIK, R. Impacto da aplicacao de novos instrumentos urbanisticos em cidades do estado de sao Paulo. Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, Recife, n. 2, p. 73-88. Nov. 1999. Disponivel em: <http://unuhospedagem.com.br/revista/rbeur/index.php/rbeur/article/view/38/24>. Acesso em: 23 ago. 2016.

Pos-Estatuto da Cidade:

FERNANDES, E. Do codigo civil ao estatuto da cidade: algumas notas sobre a trajetoria do direito urbanistico no brasil. Revista da Faculdade de Direito do

Alto Paranaiba, Araxa, 2001. Disponivel em: <http://www.uniaraxa.edu.br/ojs/index.php/juridica/article/viewFile/136/127>. Acesso em: 23 ago. 2016.

______. O Estatuto da Cidade e a ordemjuridico-urbanistica. In: CARVALHO, C. S.; ROSSBACH, A. O Estatuto da Cidade Comentado. p. 55-70. Disponivel em: <http://www.citiesalliance.org/sites/citiesalliance.org/files/CA_Images/CityStatuteofBrazil_Port_Ch4.pdf>. Acesso em: 23 ago. 2016.

SANTOS JR, O.A.; MONTANDON, D. T. Os planos diretores municipais pós-estatudo da cidade: balanço crítico e perspectivas. Rio de Janeiro: Letra Capital, 2011.

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Estudos Urbanos e Regionais, Recife, v. 11, n. 2, 2014. p. 31-50. Disponivel em: < http://unuhospedagem.com.br/revista/rbeur/index.php/rbeur/article/view/219/203>. Acesso: 23 ago. 2016.

Planejamento urbano e aplicacao dos instrumentos urbanisticos:

BALTRUSIS, N. Instrumentos urbanisticos e o acesso a terra urbana em Diadema: o caso das AEIS. Ambiente Construido Revista da ANTAC. p. 49-59. Disponivel em: <http://www.seer.ufrgs.br/ambienteconstruido/article/viewArticle/3507>. Acesso em: 23 ago. 2016.

SANTORO, P. F.; COBRA, P.L.; BONDUKI, N. G. Cidades que crescem horizontalmente: o ordenamento territorial justo da mudanca de uso rural para urbano.

Cadernos da Metropole, Sao Paulo, v. 12, n. 24, 2010. P. 418-440. Disponivel em: <http://revistas.pucsp.br/index.php/metropole/article/view/5897/4247>.Acesso em: 23 ago. 2016.

CORIOLANO, G. P.; RODRIGUES, W.; OLIVEIRA, A. F. Estatuto da Cidade e seus instrumentos de combate às desigualdades socioterritoriais: o Plano Diretor Participativo de Palmas (TO). Revista Brasileira de Gestao Urbana, v. 5, n. 2, 2013. p. 131-145. Disponivel em: <file:///C:/Users/Victor/Downloads/urbe-12295.pdf>. Acesso em: 23 ago. 2016.

SANTORO, P. F. Perimetro urbano flexivel, urbanizacao sob demanda e incomplete: o papel do Estado frente ao desafio do planejamento da expansao urbana.

Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, Recife, v. 16, n. 1, 2014. p. 169-187. Disponivel em: <http://unuhospedagem.com.br/revista/rbeur/index.php/rbeur/article/view/3837/4627>. Acesso em: 23 ago. 2016.

ZONEAMENTO - Parâmetros Urbanísticos

I

O direito de superfície permite a transferência do direito de uso do solo do proprietário para terceiros, por prazo determinado

Finalidade:

regularização fundiária e/ou urbanização, e para incentivar o exercício da função da propriedade urbana.

Aplicação:

• o proprietário que transferir o direito de superfície ao Poder Público inclusive em negociações que envolvam a aplicação do IPTU progressivo – liberando-o para realizar obras de urbanização e regularização, cujo direito de uso será depois repassado aos moradores.

• o Direito de Superfície pode ser útil para terrenos públicos, podendo-se transferir o direito de uso à população que o ocupa, facilitando os procedimentos de regularização OBS:não estará abrindo mão de eventual valorização futura de seu bem.

O Consórcio Imobiliário é facultativo. Pode ser realizado em parceria com os proprietários destas áreas e/ou com loteadores ou construtores.

INVESTIMENTO PÚBLICO

Finalidade:

Promover a utilização dos imóveis notificados para o parcelamento, utilização ou edificação compulsórios, caso o proprietário encontre dificuldades ou obstáculos em cumprir o instrumento.

Para estes casos instituiu-se a figura do Consórcio Imobiliário com o intuito de possibilitar a utilização do imóvel notificado, permitindo a transferência do imóvel ao poder público para execução das obras necessárias, sejam elas, de urbanização, produção de lotes, edificação de unidades habitacionais, etc.

EX: notificação do PEUC + ZEIS

Nos caso em que houver interesse público será possível promover Consórcio imobiliário desde que obedecida a Lei de licitação pública

Finalidade:

Aquisição pelo poder público de áreas estratégicas definidas no Plano Diretor por meio da quitação de dívidas tributárias do imóvel ou de multas decorrentes do tributo

Condição:

A quitação é somente de débitos tributários: IPTU e multas decorrentes

A quitação é sempre do exercício fiscal completo

FÓRMULA

valor da dívida = área a ser “dada em pagamento” em m² valor do m²

o valor do metro quadrado pode ser o valor venal ou valor de mercado

DAÇÕES EFETIVADAS ÁREA DE DAÇÃO VALOR DA DAÇÃO

9 operações m² em R$

ÁREA URBANA 122.514,00 11.923.240,00

ÁREA DE PROTEÇÃO MANANCIAIS 999.810,00 4.506.466,00

TOTAIS 1.122.324,00 16.429.706,00

DESTINAÇÃO A HIS 32.644,55 3.651.160,39

Finalidade:

Implementação transformações urabanísticas em um perímetro urbano definido previamente no Plano Diretor, por meio de parceria público privado (investidores/moradores/ usuários)

Poderá ser previsto lexibilizações das normas edilicias, de coeficientes, de uso e ocupação do solo, regularização de edificações, reformas e ampliações

Tem por objetivo alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

Poder público + Proprietários + Usuários permanentes+Investidores

Perímetro Descontínuo da Op. Urbana

Aplicação: art. 33

• Definição do perímetro de intervenção • Programa básico de ocupação da área

• Programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação

• Finalidades da operação

CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA

INSTRUMENTOS TRIBUTÁRIOS

CONCEITO:

Recuperação da valorização imobiliária gerada pela implementação de infraestrutura

(melhorias urbanas, implementação de uma avenida, parquet), que gere valorização.



O fato gerador da contribuição de melhoria é a construção de obra pública que acarrete

valorização imobiliária ao patrimônio do particular



A contribuição de melhoria é um tributo vinculado a uma atuação estatal, qual seja, a

obra pública.

CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA

INSTRUMENTOS TRIBUTÁRIOS

APLICAÇÃO:



Deve ser aprovado em Lei Específica.



Deve ser cobrado em função da valorização acarretada em um entorno

pré-determinado. Não pode ultrapassar o valor investido.



Base de cálculo consiste na diferença entre o valor do imóvel antes e depois da realização

da obra pública.

ABANDONO

INSTRUMENTOS TRIBUTÁRIOS

CONCEITO:

O abandono é uma das hipóteses previstas para que um proprietário perca o direito de

propriedade sobre um imóvel.

FINALIDADE:

• Serve para caracterizar o não uso da propriedade imobiliária, ou, ao menos, o

descumprimento da função social da propriedade. Depois disso, se for um terreno ou

prédio urbano resta à prefeitura arrecadar a propriedade imobiliária, e utilizá-la.

ABANDONO

COMO CARACTERIZAR O ABANDONO?

O Código Civil define que o abandono é caracterizada da seguinte forma:

• Falta de atos inerentes à ocupação de fato do imóvel – a posse,

• Falta de pagamento das taxas e impostos incidentes sobre o imóvel.

• Apesar da lei falar que o abandono é presumido (de forma absoluta) para quem deixar

de pagar os tributos decorrentes da de sua propriedade, é prudente que a prefeitura

faça um levantamento dos imóveis visivelmente abandonados no município. Isso

porque a lei resguarda a posse de terceiros que não sejam proprietários.

• Devem ser vistos para quais dos imóveis listados como abandonados o IPTU (ou o ITR,

no caso de áreas rurais) não é pago.

ABANDONO

APLICAÇÃO :



A regulamentação municipal não é exigida pela legislação federal



Também não é prevista a notificação do proprietário, mas uma regulamentação pode

prever procedimentos para notificação e até mesmo a publicação de edital para se evitar

quaisquer contestações judiciais posteriores.



Apesar da lei não prever a necessidade de regulamentação municipal para aplicação,

recomenda-se que o município fixe algumas diretrizes para pautar os critérios de

caracterização de imóveis abandonados.

ABANDONO