Lusiani Cristina Ramos

(1)

1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE SANTOS

PROCESSO

: 1025359-05.2017.8.26.0562

CARTÓRIO

: 7º Ofício Cível

EXEQUENTE : RESIDENCIAL GOLDEN PARK

EXECUTADO

: MITRI GESTAO EMPRESARIAL LTDA ME

AÇÃO

: EXECUCAO DE TITULO EXTRA JUDICIAL

– DESPESAS

CONDOMINIAIS

LUSIANI CRISTINA RAMOS, corretora de imóveis,

Perita judicial e arquiteta nomeada por V.Exa. nos

autos em epígrafe, que se processa perante esse

R.Juízo e Cartório do 7º Ofício, tendo realizado as

diligências pesquisas que se fizeram necessárias

ao cumprimento do honroso encargo apresenta a

V.Exa.,

as

conclusões

a

que

chegou

consubstanciado no presente.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1025359-05.2017.8.26.0562 e código 211E45D.

(2)

Lusiani Cristina Ramos

Rua: Carolino Rodrigues no_{17 Apt: 144 Tel.: (13) 99761-6752}

Boqueirão e-mail: lusianiramos@yahoo.com.br

Santos/SP CRECI: 052233-4 – CREA – 5063701240 - - CAU: A70110-6

2 L A U D O

ÍNDICE

CONSIDERACOES INICIAIS...3

VISTORIA DO IMOVEL...4

PARECER TECNICO...5

ANEXOS...14

CONCLUSAO...75

TERMO DE ENCERRAMENTO...76

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por LUSIANI CRISTINA RAMOS e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/05/2018 às 01:21 , sob o número WSTS18701486110 .

(3)

3 OBJETIVO

O presente laudo trata do valor de mercado do imóvel descrito a seguir:

Imóvel: Rua Joao Pinho n

o

14 Apt. 61 Bairro: Boqueirão

– Santos / SP

(4)

Lusiani Cristina Ramos

4 VISTORIA DO IMÓVEL

No dia 03 de maio de 2018 às 10h30 horas, data e horário marcado para a

vistoria do imóvel, a Perita devidamente nomeada por V.Exa. Dirigiu-se ao

local em questão e através de detalhada vistoria, pode observar tudo o que

pudesse interessar a presente lide.

(5)

5 PARECER TÉCNICO

1) Localização

 Rua Joao Pinho N

o

14 Apt. 61

 Bairro: Boqueirão

 Apartamento nº 61, localizado no 6º andar, do edifício residencial Golden

Park, situado a Rua: Joao Pinho nº 14, construído no terreno objeto desta

matricula sob o número 46.346 ficha 1, que mede 34,81mts

2

de frente, por

24,00mts

2

da frente aos fundos, de ambos os lados, confrontando de um lado

com a rua mato grosso, com a qual faz esquina, de outro lado confronta com

imóvel n

o

46 da rua João pinho e nos fundos confronta com imóvel n

o

437 da

rua mato grosso, com área total de 853,44mts

2

, o mencionado prédio tem

estrutura de concreto armado e compõe-se de um único bloco, assim

descrevendo o seus pavimentos, no subsolo, se localizam a rampa de

descida e subida, área para manobras e garagem para autos, contendo 12

espaços ou vagas, demarcados e vazios, numerados de 01 a 12 e que serão

considerados como unidades autônomas, no andar térreos se localizam o

hall social de entrada, escadarias, central de gás, medidores, WC, Hall de

serviço, poço dos elevadores, duas garagens ou depósitos para autos sob

números 17 e 18, considerados como unidades autônomas, vestiário, e

garagem para autos, contendo 4 espaços ou vagas demarcados e vazios

numerados de 13 a 16 que serão também considerados como unidades

autônomas; no mezanino se localiza a área de lazer, apartamento do

zelador, e sala de reuniões com WC; no primeiro andar se localizam os

(6)

Lusiani Cristina Ramos

6 apartamentos n

o

s 11 e 12; no segundo andar se localizam os apartamentos

n

o

s 21 e 22; no terceiro andar se localizam os apartamentos n

o

s 31 e 32; no

quarto andar se localizam os apartamentos n

o

s 41 e 42; no quinto andar se

localizam os apartamentos n

o

51 e 52; no sexto andar se localizam os

apartamentos 61 e 62; no sétimo andar se localizam os apartamentos n

o

71 e

72; no oitavo andar se localizam os apartamentos n

o

s 81 e 82; em parte do

9

o

andar e em parte do andar de cobertura, se localizam os apartamentos “

duplex” sob os n

o

s 91 e 92 e em parte de cobertura se localizam a casa de

maquinas e caixa d’água. PARTES COMUNS - as partes comuns do prédio

e que ficam de propriedade e uso comum de todos os condôminos,

inalienáveis, indivisíveis, acessórias e indissoluvelmente ligados as unidades

autônomas, além do terreno, são de modo especial as seguintes: as

fundações ou alicerces, as vigas e colunas de sustentação, os piso dos

pavimentos, as paredes externas e as divisórias entre as unidades

autônomas e as partes comuns, os ornamentos da fachada, exclusive

janelas, as rampas de descida e subida, áreas para manobras de carros, o

hall de serviço, os elevadores e poços respectivos, o vestiário, WC, todas as

dependências do mezanino, a casa de maquinas, caixa d’água, os coletores

e deposito de lixo, os encanamentos troncos de agua e esgoto, os fios tronco

de eletricidade, telefone, os condutores de aguas pluviais, enfim tudo que,

por sua própria natureza, função e peculiaridade da edificação, seja de uso

comum de todos os condôminos.

– UNIDADES AUTONOMAS – as unidades

autônomas que constituem o Edifício, são os apartamentos e as suas

garagens ou deposito para carros, já mencionados e enumerados, sendo

certo que cada dessas unidades autônomas, pertence, no terreno, uma

fração ideal da seguinte forma: cada um dos apartamentos n

o

s 11, 21, 31,

41, 51, 61, 71 e 81 uma fração ideal de 4,44%; ao apartamento duplex n

o

91,

uma fração ideal de 8,87%; a cada um dos apartamentos n

o

s 12, 22, 32, 42,

52, 62, 72 e 82, uma fração ideal de 4,44%; ao apartamento duplex n

o

92,

uma fração ideal de 8,87%; a garagem n

o

1 uma fração ideal de 0,44%; a

(7)

7 fração ideal de 0,53%; a garagem n

o

6, uma fração ideal de 0,55%; a

garagem n

o

7, uma fração ideal de 0,68%; a cada uma das garagens n

o

s8 e

14, uma fração ideal de 0,51%; a garagem n

o

9 uma fração ideal de 0,62%; a

cada uma das garagens n

o

s 10 e 12 uma fração ideal de 0,60%; a garagem

n

o

11, uma fração ideal de 0,57%; a garagem n

o

15, uma fração ideal de

0,49%; a garagem n

o

16, uma fração ideal de 0,54%; a garagem n

o

17 uma

fração ideal de 1,13% e a garagem n

o

18 uma fração ideal de 1,23%.

Foi Autorizada esta averbação afim de ficar constando que o prédio

denominado RESIDENCIAL GOLDEN PARK, situado na rua João pinho n

o

14, objeto desta matricula. Apartamento 61, Área Mts

2

292,53, fração de

4,44% não consta n

o

de matricula, somente a matricula do terreno n

o

46.346 ficha auxiliar do livro n

o

2 registro geral do 2

o

cartório de registro de imóveis da

comarca de santos datado em 29 de dezembro de 1986.

2) Dados da Construção

 O apartamento nº 61, contém a área 292,53mts², a área da garagem de

39,19mts², fração 0,59%.

3) Acabamentos Externos

 Fachada Frontal com acabamento em cerâmica 5x10 na cor bege, sacadas

revestidas em pastilhas 5x5 na cor marrom claro.

 Fachada Lateral com acabamento em cerâmica 5x10 na cor bege e

sacadas revestidas em pastilhas 5x5 na cor marrom claro.

(8)

Lusiani Cristina Ramos

8  Janelas de correr com veneziana em aço adonisado na cor marrom escuro

e janelão de vidros e perfil de aço adonisado na cor marrom escuro, janelas

basculantes de vidros e aço adonisados na cor marrom escuro.

 Fachada lateral e frontal em reforma.

Garagem

 Portão em alumínio adonisado na cor marrom escuro.

 Piso da garagem térreo e mezanino em pedra tipo paralelepípedo.

 Piso da garagem subsolo em cimento queimado com demarcação.

4) Acabamentos Internos

Hall de Entrada do edifício

 Hall de Social com piso em granito 40x30.

 Paredes com pintura branca e outro lado paredes revestida em madeira.

 2 Elevadores social e 1 de serviço da marca Otis (reformado).

 Escada com piso em graniliti na cor cinza em ótimo estado de conservação,

com corrimão de alumínio na cor marrom escuro.

Hall de Entrada Social do Apartamento

 Hall de entrada social privativo, piso em granito, paredes na cor palha.

 Porta de entrada social privativa em madeira.

(9)

9  Sala com piso em madeira corrida.

 Paredes na cor branca látex PVC.

 Janelão com vidro transparente e alumínio na cor marrom escuro.

 Em reforma.

Lavabo

 Piso cerâmico na cor bege 30x30.

 Paredes em gesso sem pintura em reforma

 Sem Louças (sem vasos sanitários e sem lavatório).

Hall de circulação interno

 Parede com pintura em Látex PVC na cor branca.

 Piso em madeira corrida.

 Na lateral armário embutido (madeira)

 Em reforma.

Quarto 1 (Suíte)

 Porta em madeira.

 Piso contra piso.

 Paredes em gesso sem pintura em reforma.

 Janela de correr em vidro com alumínio adonisado na cor marrom

escuro

 Armário embutido (madeira).

(10)

Lusiani Cristina Ramos

10  Em reforma.

 WC suíte, piso em cerâmica 30x30 na cor bege, paredes sem pintura, ao

fundo (sem box), parede em pastilha na cor preta, janela basculante com

vidro e aço adonisado na cor marrom escuro, sem louças (vaso

sanitário, lavatório, box)

 Em reforma.

Quarto 2

 Porta em madeira.

 Piso em madeira.

 Paredes com pintura látex PVC na cor branca, em péssimo estado de

acabamento.

 Janela de correr em vidro com aço adonisado na cor marrom escuro.

 Armário embutido.

 Em reforma.

Quarto 3 (Suíte)

 Porta em madeira.

 Piso contra piso.

 Paredes em gesso sem pintura em reforma.

 Janela de correr em vidro com alumínio adonisado na cor marrom

escuro

 Armário embutido (madeira).

 Em reforma.

 WC suíte, piso em cerâmica 30x30 na cor bege, paredes sem pintura, ao

fundo (sem box), parede em pastilha na cor rosa, janela basculante com

vidro e aço adonisado na cor marrom escuro, sem louças (vaso

sanitário, lavatório, box), Em Reforma.

(11)

11  Porta em madeira.

 Piso no contra piso.

 Paredes em péssimo estado na cor branca

 Armário Embutido em madeira (local tipo closet)

 Janelas em vidro com aço adonisado na cor marrom escuro.

 WC suíte, paredes na cor branca, paredes ao fundo em mármore imitando

pedra, piso em porcelanato 30x30, janelão basculante em vidro com aço

adonisado na cor marrom sem porta, sem louças (vaso sanitário,

lavatório, box)

 Em reforma.

Cozinha

 Piso em contra piso.

 Paredes na cor branca (no gesso sem pintura)

 Janelão basculante de vidro com aço adonisado na cor marrom escuro.

 Porta de entrada de serviço de madeira.

 Em reforma.

Área de serviço (lavanderia)

 Piso no contra piso.

 Paredes em gesso na cor branca sem pintura.

 Janelão de correr de vidro com aço adonisado na cor marrom escuro.

 Sem louça (tanque)

 Em reforma.

(12)

Lusiani Cristina Ramos

12 Quarto de empregada

 Piso no contra piso (cimento).

 Paredes brancas descascadas em péssimo estado de conservação.

 Sem porta.

 Janela de vidro basculante em aço adonisado na cor marrom escuro.

WC empregada

 Paredes em gesso na cor branca.

 Piso de cerâmica na cor marrom quebrado em péssimo estado de

conservação.

 Vaso sanitário quebrado em péssimo estado de conservação.

 Sem lavatório.

 Porta de madeira em péssimo estado de conservação

 Janela basculante com vidro e aço adonisado na cor marrom escuro

Hall de serviço

 Piso em porcelanato imitando caquinho na cor bege.

 Elevador de serviço Otis.

 Escadarias em graniliti cinza com corrimão em aço adonisado marrom

escuro.

 Elevadores reformados da marca Otis.

 Apartamento todo em péssimo estado de conservação e precisando de

reforma como segue fotos em anexo.

(13)

13 5) Caracterização da Região

O local onde se situa o Prédio(terreno) em questão é dotado de todos os

tipos de melhoramentos públicos, tais como: pavimentação, rede de captação

de águas pluviais, rede de distribuição de água potável, rede de coleta de

esgoto, energia elétrica, telefone, iluminação pública, sistema de transporte

coletivo, coleta de lixo, e cabeamento para transmissão de dados comunicação

e televisão.

6) Atividades Existentes no Entorno

A região onde se situa o imóvel em questão apresenta os seguintes tipos de

atividades: padarias, restaurante, supermercado, comércio e serviços, templos

religiosos, Delegacia de Polícia.

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Lusiani Cristina Ramos

14

ANEXOS

FACHADA FRONTAL E LATERAL

(15)

15

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16

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17

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GARAGENS

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19

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(21)

21

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22

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23

ELEVADOR

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(25)

25

HALL DE ENTRADA SOCIAL

(26)

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27

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28

(29)

29

HALL DE SERVICO

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30

ESCADARIAS

(31)

31

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32

ENTRADA SOCIAL PRIVATIVA

DO APARTAMENTO

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34

SALA DE ESTAR E JANTAR

(35)

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37

CORREDOR DE CIRCULACAO PARTE

INTIMA

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LAVABO

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QUARTO 1 (SUITE)

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QUARTO 3 (SUITE)

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QUARTO 4 (SUITE PRINCIPAL)

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AREA DE SERVICO

(LAVANDERIA)

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WC EMPREGADA

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QUADRO DE LUZ

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75 CONCLUSÃO

De acordo com a vistoria detalhada feita no imóvel e as considerações

quanto à localização do mesmo, para data de elaboração do laudo de 37 folhas

conclui-se pelo seguinte valor do imóvel:

R$ 1.023.855,00 (Hum milhão vinte e três mil e oitocentos e cinquenta e

cinco mil reais), levando em conta a estrutura do condomínio o estado do

imóvel e sua localização, o preço do m2 deste imóvel nesta região está no

valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) x 292,53 Mts2, pois o imóvel

está totalmente em péssimo estado de conservação e praticamente

abandonado, se o imóvel estivesse em bom estado de conservação, hoje ele

estaria sendo avaliado em R$ 1.250.000,00 (Hum milhão duzentos e cinquenta

mil reais), no prédio existe uma unidade reformada neste valor, e pelas

imobiliárias na região esses são os valores reais de mercado.

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