CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO
CSHG Real Estate FII
Novembro 2011
Aprovação da 5ª Emissão de Cotas
Com o objetivo de dar continuidade ao processo de crescimento do Fundo e de seus investimentos, desenvolver a liquidez no mercado secundário e, assim dar maior visibilidade ao Fundo, e em linha com o previsto em Regulamento, a CSHG aprovou em Assembléia Geral Ordinária e Extraordinária (AGOE), realizada em 27 de Abril de 2011, a realização da Oferta Pública da 5ª Emissão de Cotas.
A Assembléia deliberou e aprovou a emissão de 120.000 cotas (cento e vinte mil cotas), ao valor unitário nominal de R$ 1.353,53, totalizando um volume financeiro de aproximadamente R$ 162 milhões. O preço unitário da emissão foi calculado com base no valor de negociação das cotas no mercado secundário e no valor de avaliação dos ativos da carteira do Fundo, fundamentado por laudos de avaliação econômico-financeiros dos empreendimentos imobiliários. O registro da Oferta foi concedido pela CVM em 16 de Maio de 2011 e a publicação do Anúncio de Início se deu em 19 de Maio de 2011.
Distribuição das Cotas da 5ª Emissão
Nos primeiros 10 dias úteis da Oferta, os quotistas detentores de cotas na data da realização da AGOE tiveram o direito de preferência na subscrição até o limite de sua proporção de cotas do Fundo. Durante este período foram subscritas e integralizadas 20.773 cotas, cerca de 17% do total da emissão, perfazendo um volume financeiro de aproximadamente R$ 28 milhões. O restante das cotas foi subscrito e integralizado ao longo das 5 datas subsequentes, tendo a Oferta sido encerrada em 04 de Novembro de 2011.
Alocação dos Recursos
De acordo com Avisos ao Mercado publicados, o Fundo concluiu até o momento investimentos que totalizaram R$ 87 milhões. As aquisições ocorreram ao longo do curso da Oferta, tão logo os recursos foram captados, e tratam-se de investimentos em 3 ativos distintos, cujos Contratos de Locação possuem características atípicas no que tange prazos, valores, garantias e demais aspectos que norteiam as relações locatícias.
Ainda em relação ao processo de investimento dos recursos advindos da 5ª Emissão, o Fundo está em fase de avaliação e negociação de outros processos de investimento, de modo a concluir o investimento dos recursos captados.
Abaixo, algumas das principais características dos 3 ativos adquiridos ao longo do curso da 5ª Emissão, assim como dos contratos de locação e respectivos ocupantes:
Contax Alegria
Imóvel construído sob medida para a ocupação da Contax (modalidade built-to-suit), em um Contrato de Locação de 10 anos, com vencimento em 2018.
Localizado na região do Brás, em São Paulo, a 300m do Metrô Brás, o imóvel possui aproximadamente 19 mil m2, com amplo acesso e estrutura de transportes públicos na região.
Fundada no ano 2000, no Brasil, a Contax é uma das líderes do segmento de contact center, conta atualmente com 29 sites pelo país e mais de 75 mil funcionários. Dentre seus principais clientes estão as instituições financeiras do país, administradoras de cartões de crédito, seguradoras e empresas de consumo.
Decathlon Praia Grande
Imóvel construído sob medida para a ocupação da empresa Decathlon (modalidade Built-to-suit), com Contrato de Locação de 20 anos de duração, com vencimento em 2027. Localizado na Av. Ayrton Senna, Município de Praia Grande, Litoral do Estado de São Paulo, o imóvel está inserido em uma importante via de ligação entre as cidades da baixada santista e Praia Grande com forte vocação para estabelecimentos comerciais.
Subsidiária da Oxlyane Group, a Decathlon foi fundada em 1976 na França, com foco na manufatura e venda de artigos esportivos em diversos países na europa, Brasil e China. Está presente presente no país desde 2001 contando com 11 lojas no país (inclusive a maior de materiais esportivos do Brasil) e seu foco é na atividade de varejo esportivo. Sercom Taboão
Operação estruturada, em que o Fundo adquiriu o imóvel, de aproximadamente 10 mil m2, sendo mais da metade do imóvel ocupado pela Sercom, empresa nacional do segmento de contact center com 800 pontos de atendimento no imóvel e mais de 2.000 funcionários; O proprietário anterior do imóvel possui a intenção de desocupá-lo e dado o crescimento da Sercom, e a crescente demanda por novos espaços na região de Taboão da Serra, o Fundo adquiriu a totalidade do imóvel e o adaptou para utilização da Sercom;
Em contrapartida, foi firmado um contrato de locação com prazo de 10 anos, entre o Fundo e a Sercom, com características específicas no que diz respeito à prazos, garantias, valores, amultas e demais características que permeiam a relação locatícia.
Distribuição de Rendimentos
Desde o início da 5ª Oferta, o patamar dos rendimentos distribuidos que era de R$ 9,80, em maio-11, evoluiu de modo que o Fundo distribuirá R$ 10,60 por cota como rendimento referente ao mês de Novembro, após o encerramento da Oferta. O pagamento será realizado em 14/12/2011, aos detentores de cotas em 30/11/2011.
Abaixo, tabela contendo as receitas e despesas do Fundo no mês, no ano e nos últimos doze meses.
Fluxo HGRE 11 Nov-11 2011 12 Meses
Receita Financeira 610.910 3.253.314 3.445.324 Receita Imobiliária 3.563.546 34.716.884 37.835.817 Total de Receitas 4.174.456 37.970.198 41.281.141 Total de Despesas 27.001 (3.785.102) (4.359.025) Resultado 4.201.456 34.185.096 36.922.116 Rendimento 4.240.000 34.861.012 37.577.012 Médio / Cota 10,60 10,03 10,00 Fontes: Itaú / CSHG Rentabilidade
Para abranger cotistas de diferentes ocasiões, a tabela a seguir traz como referência o rendimento para valores distintos de cota: (i) R$ 1.000,00 em 08/11/07, data e valor do início primeira emissão (mesma referência da segunda emissão do segundo semestre de 2008); (ii) R$ 1.097,89 em 28/10/09, data e valor do início da terceira emissão; (iii) R$ 1.177,48 em 18/08/10, data e valor do início da quarta emissão, (iv) R$ 1.353,53 e R$ 1.374,14 em 01/06/11 e 03/06/11,
como referência aos cotistas do direito de preferência e demais investidores da quinta emissão, respectivamente; e (iv) R$ 1.200,00 em 01/11/10, como referência à aquisição da cota em mercado secundário há 12 meses (abertura de nov-10).
1ª e 2ª
Emissão 3ª Emissão 4ª Emissão
5ª Emissão - Direito de Preferência 5ª Emissão - Demais Investidores Mercado 12M
Data 08 Nov 07 28 Oct 09 18 Aug 10 01 Jun 11 03 Jun 11 01 Nov 10
Valor (R$) 1.000,00 1.097,89 1.177,48 1.353,53 1.374,14 1.200,00 Renda (R$) nov-11 10,60 10,60 10,60 10,60 10,60 10,60 Renda (%) nov-11 1,06% 0,97% 0,90% 0,78% 0,77% 0,88% Renda Acumulada (R$) 35,01% 21,30% 12,83% 5,24% 5,16% 9,97% Venda (R$) 30 Nov 11 1.450,00 1.450,00 1.450,00 1.450,00 1.450,00 1.450,00 Ganho de Capital Líq. 36,00% 25,66% 18,52% 5,70% 4,42% 16,67%
TIR Líq. (Renda + Venda) 80,34% 50,42% 32,13% N/A N/A 27,80%
Retorno em % CDI Liquido 176% 258% 257% N/A N/A 284%
Rentabilidade CSHG Real Estate FII
Fontes: Itaú / BM&FBovespa / Banco Central / CSHG
O rendimento é calculado sobre o valor da cota e incorporado aos rendimentos acumulados. Pessoas Físicas que detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos. Dado que as cotas podem ser negociadas em Bolsa, também é indicado o lucro sobre cada referência (líquido da tributação de 20% sobre o ganho de capital). O valor da cota no fechamento de nov-11 foi de R$ 1.450,00.
O cálculo da rentabilidade global, contemplando renda mensal e ganho de capital, é realizado por meio da taxa interna de retorno para cada uma das cotas, que, para referência, é comparada ao CDI Líquido (com alíquota de 15%) acumulado no mesmo período. Para a cota da tarceira emissão, este cálculo será disponibilizado após doze meses contados do mês de referência.
Liquidez
As cotas podem ser negociadas na BM&FBovespa desde 11/02/09, sob o código HGRE11. O Fundo teve um giro de 7,0% do total das cotas nos últimos 12 meses, totalizando aproximadamente R$ 29,4 milhões em volume negociado. Em novembro houve negociação em 100% dos pregões.
1.000 1.050 1.100 1.150 1.200 1.250 1.300 1.350 1.400 1.450 1.500
Feb-09 Jun-09 Sep-09 Jan-10
May-10 Aug-10 Dec-10 Apr-11 Jul-11 Nov-11 0 1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000 6.000.000 7.000.000
Investimentos
Com as aquisições realizadas com os recursos da 5ª emissão de cotas e em linha com a estratégia de crescimento e maturação dos investimentos, o Fundo encerrou o mês de outubro com 129 imóveis na carteira, localizados em 22 empreendimentos diferentes e totalizando participação em 119,5 mil m2 de área privativa, e um total de 80 contratos de locação. O Fundo não possui, atualmente, nenhum imóvel vago em sua carteira, sendo que as últimas locações foram realizadas ainda antes da saída do antigo ocupante, em um prazo médio inferior a 30 dias.
Aquisições
No mês de julho-11 o Fundo adquiriu 100% das quotas da BRC – XVIII Alegria Empreendimentos Imobiliários Ltda., sociedade empresária limitada detendora da totalidade do imóvel Contax Alegria localizado localizado na Rua Alegria, sob os n° 96, Brás, no município de São Paulo - SP; e 100% das quotas da BRC – XXVIII Praia Grande Ltda., sociedade empresária limitada detendora da totalidade do imóvel Decathlon Praia Grande localizado no município da Praia Grande - SP.
No mês de agosto-11 o Fundo firmou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, cuja finalidade é uma operação estruturada que envolve a aquisição de um imóvel localizado no município de Taboão da Serra para ocupação da Sercom Contact Center.
Alienações
Objetivando adequar a carteira de investimentos às condições atuais do mercado e à estratégia de investimentos, o Fundo efetivou a alienação de dois dos seus menores imóveis: (i) Conjunto 51 do Ed. Brasif em julho-11, adquirido em fevereiro-11, de acordo com condições estabelecidas em um Compromisso de Compra e Venda de dezembro-09, resultando um lucro imobiliário líquido de custos e comissões de 67,70%; e (ii) Conjunto 3107 da Torre Rio Sul em novembro-11, adquirido em setembro-10 como parte de uma carteira de imóveis, atingindo um lucro imobiliário líquido de custos e comissões de 9,30%.
Os gráficos abaixo demonstram, após a alocação de parcela dos recursos da 5ª Emissão, a diversificação da carteira imobiliária do Fundo em percentual da receita gerada para o Fundo sob diferentes aspectos: tipologia e localização dos imóveis, locatários e tipologia dos contratos, indíces de reajuste e ano de revisional dos contratos.
Regiões (em % da receita)
25% 19% 12% 8% 7% 29%
Santo Amaro Paulista Centro Botafogo - RJ Berrini Outros Tipologia dos Imóveis (em % da receita)
85% 5%2% 3% 5%
Ensino Escritórios Industrial
Locatários (em % da receita) 14% 12% 7% 6% 5% 56%
Telefônica Contax Pepsico
Sercom Anhanguera Outros
Carteira de Investimentos Imobiliários
Itaim / Vila Olímpia, São Paulo
Ed. Atrium III
Rua do Rócio 291
Jardim Paulista (Vila Olímpia) 920m2 (04 Unidades)
Ed. Atrium IV
Rua Helena 260
Jardim Paulista (Vila Olímpia) 1.380m2 (14 Unidades)
Tipologia dos Contratos (em % da receita)
71% 29%
Típico Atípico
Revisional dos Contratos (em % da receita)
7,23% 23,75% 38,71% 16,72% 13,59% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 2011 2012 2013 2014 2015 em diante 7,2% 16,7% 38,7% 13,6% 23,7% Índice de Reajuste (em % da receita)
58% 41%
1%
Região da Berrini, São Paulo
Santo Amaro / Chácara Santo Antônio, São Paulo
Região da Paulista, São Paulo
Região da Faria Lima, São Paulo Centro de São Paulo Ed. Comendador Alberto Bonfiglioli
Avenida Paulista 1.048 Bela Vista (Paulista) 240m2 (01 Unidade)
Ed. Parque Cultural Paulista
Avenida Paulista 37 Paraíso
2.030m2 (04 Unidades)
Ed. CBS
Av. Pres. Juscelino Kubitscheck 48 Jardim Paulista (Itaim)
320m2 (01 Unidade)
Ed. Vila Olímpia Corporate Plaza
Rua São Tomé 86
Jardim Paulista (Vila Olímpia) 450m2 (02 Unidades)
Centro Empresarial Mario Garnero
Avenida Brigadeiro Faria Lima 2.000 Pinheiros (Faria Lima)
3.650m2 (05 Unidades)
Ed. Itamambuca
Rua Luigi Galvani 200 Ibirapuera (Berrini) 1.340m2 (06 Unidades)
Ed. Roberto Sampaio Ferreira
Rua Flórida 1.595 Ibirapuera (Berrini) 2.930m2 (05 Unidades)
Centro Empresarial Transatlântico
Rua Verbo Divino 1.488
Santo Amaro (Chácara Santo Antônio) 1.580m2 (03 Unidades)
Ed. Verbo Divino
Rua Verbo Divino 1.661
Santo Amaro (Chácara Santo Antônio) 14.100m2 (46 Unidades) – 100%
Centro Empresarial de São Paulo
Av. Maria Coelho Aguiar 215 Santo Amaro (Chácara Santo Antônio) 11.380m2 (04 Unidades)
Ed. Paulista Star
Alameda Campinas 1.070 Jardim Paulista
9.820m2 (100%)
Ed. Igaratá
Rua Samuel Morse 74 Ibirapuera (Berrini) 420m2 (04 Unidades)
Ed. Brasilinterpart
Avenida das Nações Unidas 11.633 Ibirapuera (Berrini) 890m2 (04 Unidades) Contax Alegria Rua Alegria 96 Brás 19.050m2 (100%)
Pirituba / Anhanguera, São Paulo
Região Metropolitana de São Paulo Interior de São Paulo
Litoral de São Paulo Litoral Região de Botafogo, Rio de Janeiro
Campus Pirituba
Av. Raimundo Pereira Magalhães 3.305 Pirituba (Pirituba)
14.970m2 (100%)
Centro Logístico Anhanguera
Rodovia Anhanguera, Km 15 Pirituba (Anhanguera) 3.630m2 (03 Unidades)
Centro Empresarial Dom Pedro
Rodovia D. Pedro I, Km 73 Atibaia
14.100m2 (70%)
Torre Rio Sul
Lauro Muller 116 Botafogo
2.770m2 (14 Unidades)
Decathlon Praia Grande
Av. Ayrton Senna da Silva 333 Praia Grande
4.250m2 (100%)
Sercom Taboão
Rua José Mari 80 Taboão da Serra 10.370m2 (100%)
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