COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP AGÊNCIA DE DESENVOLVIMENTO DO DISTRITO FEDERAL

COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP

AGÊNCIA DE DESENVOLVIMENTO DO DISTRITO FEDERAL

DIPRE – Diretoria de Prospecção e Formatação de Novos Empreendimentos GEPRE – Gerência de Prospecção de Novos Empreendimentos

TERMO DE REFERÊNCIA

Termo de Referência visando à contratação de consultoria com operação assistida para elaboração de Estudo de Viabilidade Econômica do Projeto Downtown - Pousadas.

Brasília Novembro, 2011

Termo de Referência visando à contratação de consultoria

com operação assistida para elaboração de Estudo de

Viabilidade Econômica do Projeto Downtown - Pousadas.

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Sumário

4.1. Perfil do Consultor Técnico ... 6

5. CONTEÚDO MÍNIMO DOS PRODUTOS ... 7

6. FORMAS DE APRESENTAÇÃO ... 9

7. PRAZOS ... 9

7.1. Prazo de entrega dos produtos ... 9

7.2. Prazo de Execução do Contrato ... 9

7.3. Prazo de Vigência do Contrato ... 10

8. ACOMPANHAMENTO ... 10

9. FORMAS DE PAGAMENTO ... 10

10. ESTIMATIVA DE VALOR ... 11

1.

APRESENTAÇÃO

O Projeto Downtown – Pousadas refere-se à construção de pousadas, hotéis e um centro comercial que possam atender a um componente da demanda existente por estabelecimentos hoteleiros de baixo custo e que não encontram oferta desse tipo de serviços na capital federal.

No dia 20 de maio de 2008, o Governador da época, Inácio Arruda, proibiu a renovação dos alvarás de funcionamento das pousadas que existiam na W3, alegando que a destinação daquela área é puramente residencial. Com isso, as pessoas que vêm à Brasília perderam uma importante opção de hospedagem bem localizada e de baixo custo.

As outras opções de hospedagem no Plano Piloto são hotéis de 3 a 5 estrelas, localizados principalmente no Setor Hoteleiro Norte e Sul, além de unidades localizadas na Vila Planalto, próximas ao Lago Paranoá. O preço da diária média nesses estabelecimentos varia de 200 a 240 reais, nos hotéis de 3 e 4 estrelas, chegando a valores por volta de 400 a 500 reais nos estabelecimentos mais luxuosos.

Para contornar esse problema da falta de oferta desse serviço de hotelaria a baixo custo, a Terracap está fazendo um estudo para a área localizada no SMAS, Lote 08, para construção de dois hotéis de baixo custo, por exemplo, Rede Ibis ou Rede Accor, 12 estabelecimentos do tipo pousadas, complementados por um edifício comercial com centro de compras.

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2.

OBJETO

O presente Termo de Referência visa à contratação de um Consultor especializado em Estudos de Viabilidade Econômica que realize um estudo para o

Projeto Downtown – Pousadas, em conjunto com a equipe de funcionários da Gerência

de Prospecção de Novos Empreendimentos – GEPRE e, com o apoio da Gerência de Formatação de Novos Empreendimentos – GENEP.

3.

JUSTIFICATIVA

Brasília já conta com um setor hoteleiro muito bem estruturado, porém com a proximidade da Copa do Mundo de Futebol em meados de 2014, onde Brasília será uma das cidades-sede e, talvez, receba a abertura desta, mesmo que parte dessa demanda seja atendida com os investimentos a serem iniciados pela iniciativa privada, em especial na área da Quadra 901 norte, caso nenhuma outra providência seja tomada no sentido de oferecer mais leitos de hotéis, restará a lacuna existente entre as opções de hospedagem de baixo custo demandadas não só para o período da copa.

Além disso, por ser a capital do país, Brasília possui diversas instituições e órgãos públicos que realizam concursos para contratação de seu corpo funcional. Esse complexo, envolvendo hotéis de baixo custo, pousadas e um centro comercial seria ideal para aqueles que vêm a Brasília prestarem concursos públicos e também para os aprovados que são obrigados a participarem de cursos de formação na cidade por algumas semanas e, eventualmente, alguns meses. Outra clientela de hotéis de baixo custo, já identificada, é o pessoal que procura tratamento de saúde na cidade e seus respectivos acompanhantes.

O levantamento sobre demanda de leitos para o tipo de hospedagem de baixo custo demonstrou que, para 2014, o número é de 7.830 leitos. O empreendimento em

questão oferece cerca de 2.6601 leitos, comprovando que é viável do ponto de vista da

demanda. Entretanto, não podemos afirmar ainda se o empreendimento é viável do ponto de vista econômico. Esse é justamente o objetivo dessa contratação, determinar se o Projeto Downtown – Pousadas será economicamente sustentável.

1

No trabalho “Estudo Preliminar de Mercado: Projeto Downtown – Pousadas e hotelaria de baixo custo”, consta o número de 1995 como estimativa de usuários, que considera uma média de 1,5 usuários por quarto, porém existirão 2 leitos por quarto, levando esse número de 1995 para 2600.

4.

ESPECIFICAÇÕES

Consultoria no total de 11 semanas a ser realizada na Companhia Imobiliária de Brasília – TERRACAP, SAM – Bloco F – Edifício Sede. A atividade de consultoria deverá ocorrer durante horário comercial, de 8h às 18h em dias úteis.

O projeto deverá ser executado por colaboradores da Terracap sob a coordenação do consultor contratado responsável pela revisão ao final de cada etapa.

O consultor terá as seguintes atribuições:

• Orientação dos colaboradores na execução de suas tarefas;

• Validação das tarefas executadas na semana anterior e solicitação de alterações e ajustes;

• Orientação específica para a execução das etapas de plano de negócio, através de

apresentação com formato de aula em relação a:

o Geração de plano de negócio;

o Geração de avaliação financeira do negócio.

• Geração de relatórios no final de cada etapa e no final do projeto.

4.1.Perfil do Consultor Técnico

O coordenador técnico do trabalho deverá, obrigatoriamente, possuir nível de pós-graduação orientado para as questões relacionadas a Novos Negócios, Estratégias, Telecomunicações, Marketing, Internet e outras afins, devendo apresentar comprovação da entidade acadêmica.

Será considerada a experiência do profissional nestas mesmas áreas de atuação, devendo comprovar a realização de serviços já efetuados como coordenador, mediante a apresentação de Atestados Técnicos emitidos por órgãos da Administração Pública Direta e Indireta, do Governo Federal, Estadual e Distrital, contendo no mínimo informações dos serviços realizados, e nome completo da(s) entidade(s) que demandou (demandaram) o serviço com seus respectivos endereços. Os atestados poderão ser de uma ou mais entidades, podendo ser mais de um atestado da mesma entidade, desde que se relacionem a diferentes serviços.

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5.

CONTEÚDO MÍNIMO DOS PRODUTOS

5.1.Planejamento do Projeto: Identificação dos objetivos do projeto e validação das etapas e cronograma proposto originalmente;

A primeira etapa do projeto será relacionada ao seu planejamento. Essa etapa será realizada tendo como base os insumos já existentes na Terracap relativos a objetivos e cronograma do projeto, e constará das seguintes atividades:

i) Validação de objetivos e cronograma de atividades;

ii) Geração de detalhamento e responsáveis pelas atividades a serem desenvolvidas no projeto; e

iii) Aprovação, junto ao patrocinador do projeto do planejamento final do mesmo.

5.2.Premissas: Validação das premissas existentes, geração de novas premissas e consolidação;

Essa etapa está relacionada à coleta de premissas necessárias para a análise. Constará das seguintes etapas:

i) Identificação das premissas necessárias para a execução do projeto, divididas em:

a. Premissas qualitativas; b. Premissas quantitativas;

ii) Validação das premissas já existentes na Terracap; iii) Coleta de novas premissas necessárias para a análise;

iv) Construção de premissas para cenários alternativos de análise.

A coleta de premissas será realizada tanto pela equipe da Terracap quanto pelo consultor.

5.3.Avaliação do negócio: Qualitativa e quantitativa (análise financeira), com geração de cenários distintos;

Aqui será realizada a avaliação do negócio de acordo com as premissas levantadas na etapa anterior sob o ponto de vistas das empresas que explorariam, no futuro, o empreendimento. O objetivo dessa fase é uma avaliação crítica do negócio sob o ponto de vista qualitativo, utilizando a estrutura padrão para construção de plano de negócios e a avaliação financeira do mesmo, utilizando a metodologia de cálculo do Valor Presente Líquido (VPL), de acordo com as práticas de avaliação de negócios da consultoria McKinsey.

O resultado dessa avaliação servirá de base para a avaliação do negócio sob o ponto de vista da Terracap a ser realizada na próxima etapa.

Os itens dessa etapa serão:

1) Construção do plano de negócios qualitativo, com os seguintes itens: a. Conceito do negócio;

b. Público Alvo;

c. Aspectos legais e regulatórios;

d. Cenários possíveis de exploração com: i. Riscos e Oportunidades;

ii. Alteração no modelo de premissas associados.

2) Para cada um dos cenários pelo Plano de Negócio, construção de plano financeiro com os seguintes itens:

a. Receitas; b. Despesas; c. Investimentos; d. Fluxo de caixa;

e. Cálculo da taxa mínima de retorno;

f. Cálculo do Valor Presente Líquido do negócio.

5.4.Proposta de modelos de negócio: Com base nas avaliações realizadas

anteriormente, propostas de modelos de negócio.

Tendo como base o resultado do item anterior, serão gerados cenários de exploração do negócio sob o ponto de vista da Terracap com uma avaliação semelhante à realizada na etapa anterior, composta dos seguintes itens:

1) Construção do plano de negócios qualitativo, com os seguintes itens: a. Conceito do negócio;

b. Público Alvo;

c. Aspectos legais e regulatórios;

d. Cenários possíveis de exploração com: i. Riscos e Oportunidades;

ii. Alteração no modelo de premissas associados.

2) Para cada um dos cenários apontados pelo Plano de Negócio, construção de plano financeiro com os seguintes itens:

a. Receitas; b. Despesas; c. Investimentos; d. Fluxo de caixa;

e. Cálculo da taxa mínima de retorno;

f. Cálculo do Valor Presente Líquido do negócio.

Ao final da análise serão comparados os planos de negócio encontrados e realizada uma sugestão de modelo de exploração.

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6.

Como o estudo será realizado pela própria equipe, mediante auxílio do Consultor, ele será impresso na própria empresa, não sendo necessária nenhuma especificação de como deverá ser entregue pela parte contratada.

7.

PRAZOS

7.1.Prazo de entrega dos produtos

O prazo para conclusão dos trabalhos é estimado em 11 semanas a partir da contratação do trabalho.

O prazo para conclusão de cada um dos itens propostos é:

Item

Duração (semanas) Prazo de conclusão

(semanas)

Etapa 1 – Planejamento 1 1

Etapa 2 – Premissas 4 5

Etapa 3 – Plano de

negócios sob o ponto de vista das empresas que o irão explorar

4 9

Etapa 4 – Plano de

negócios sob o ponto de vista da Terracap

2 11

7.2.Prazo de Execução do Contrato

A TERRACAP tem até 6 meses para executar o contrato, contados a partir da assinatura da Ordem de Serviço pela Diretoria de Prospecção e Formatação de Novos Empreendimentos – DIPRE.

Não estão incluídos no prazo de execução os prazos de análises e apreciação de produtos por órgãos externos, caso seja necessário.

O Prazo de Execução dos serviços poderá ser modificado a pedido da contratada mediante aprovação do Diretor da DIPRE da Terracap, desde que os fatos apresentados

para justificar a modificação sejam considerados relevantes, bem como não implique na alteração de vigência contratual.

7.3.Prazo de Vigência do Contrato

Os serviços serão executados dentro do prazo de vigência do contrato, observando-se o conteúdo de cada produto.

O prazo de vigência do contrato será de 9 meses contados da publicação do extrato contratual na imprensa oficial do Distrito Federal, podendo ser alterado em caso fortuito.

8.

O serviço será acompanhado por equipe de técnicos da GEPRE e GENEP, que verificará o correto desenvolvimento dos mesmos e a efetivação dos ajustes para se alcançar os objetivos desejados.

A critério do executor do contrato, poderão ser convidados outros técnicos da empresa ou de outras unidades orgânicas do Complexo Administrativo do Governo do Distrito Federal para opinar no recebimento dos trabalhos.

9.

Os pagamentos serão efetuados ao final de cada etapa, de acordo com o preço estipulado pela hora do consultor dedicada à operação assistida da equipe da Terracap, R$ 167,34 por hora, exemplificando, a etapa de planejamento é constituída por 16 horas, ao final dessas horas, o consultor contratado receberá o valor relativo a elas, de acordo com a tabela abaixo:

Item Horas estipuladas Valor (R$)

Etapa 1 – Planejamento 16 R$ 2.677,49

Etapa 2 – Premissas 64 R$ 10.709,97

Etapa 3 – Plano de

negócios sob o ponto de vista das empresas que o irão explorar

96 R$ 16.064,95

Etapa 4 – Plano de

Página 11 de 13 O pagamento dos serviços, objeto deste Termo de Referência, será efetuado

mediante a emissão do “Atestado de Execução” da fatura pelo executor do contrato, após o “Aceite” do produto pelo Executor do Contrato.

Juntamente com a Fatura de pagamento do produto descrito, a Contratada deverá entregar certidões negativas do FGTS, INSS e GDF, sob pena do pagamento da fatura ficar suspenso, até o cumprimento da exigência em causa.

10.

O valor estimado do orçamento encontra-se discriminado nas tabelas abaixo:

Semanas Horas médias semanais Horas

totais

Planejamento 1 16 16

Premissas 4 16 64

Plano de negócios sob o ponto de vista das empresas que o irão explorar

4 24 96

Plano de negócios sob o ponto

de vista da Terracap 2 24 48

Total 11 80 224

De acordo com as informações acima, o custo total estimado desse projeto é de R$ 37.484,89. A previsão de desembolso será dada integralmente no ano de 2012.

ITEM DESCRIÇÃO DO SERVIÇO VALOR POR

HORA QUANTIDADE (HORAS) VALOR TOTAL 01 Consultoria R$ 167,34 224 R$ 37.484,89

11.

Silva, Flávio Santiago M.; Estudo Preliminar de Mercado: Projeto

Downtown – Pousadas e Hotelaria de baixo custo, Gerência de Formatação de Novos

Empreendimentos – GENEP, Diretoria de Prospecção e Formatação de Novos Empreendimentos – DIPRE, Companhia Imobiliária de Brasília – TERRACAP, 2011.

_____________________________

Willamy Mamede da Silva Dias

Assistente Padrão GEPRE/DIPRE

_____________________________

Matheus Rauber Coradin

Economista GEPRE/DIPRE

____________________________________________________

José Humberto Matias de Paula

Diretor de Prospecção e Formatação de Novos Empreendimentos DIPRE

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COMPOSIÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA HORA TÉCNICA DA MÃO-DE-OBRA (MDO)

(FONTE: NUREH/TERRACAP, outubro/2011)

Descrição Coordenador técnico

Nível1 652

Salário (A) R$ 16.339,56

Provisão férias - 4,17% (D) R$ 681,36

Titularidade R$ 843,30

Provisão 13º salário - 8,33% (E) R$ 1.361,08

Subtotal remuneração (X) R$ 19.225,30

Encargos sociais (F)5 R$ 15.774,36

Vale alimentação (G)3 R$ 837,74

Plano de saúde (H)4 R$ 750,77

Auxílio creche (I) R$ 162,73

Vale transportes (J)4 R$ 64,62

Subtotal custo mensal (Y) R$ 36.815,51

Valor unitário da MDO (Z)4 R$ 167,34

MEMÓRIA DE CÁLCULO:

REMUNERAÇÃO = X = (A + B) + (A x 16,66%) + (A x 4,17%) + (A x 8,33%) = A + B + C + D + E CUSTO MENSAL = Y = (X x F) + G + H + I

CUSTO HORÁRIO DA MDO = Z = Y / 22dias x 10 horas = Y / 220 horas

AUXÍLIO CRECHE/Nec.Especiais = I = valor pago pela Terracap / número de empregados R$117.166,31 / 720 empregados = R$ 162,73

NOTAS:

1. Nível correspondente à tabela de salários da TEP (tabela de empregos permanente) da Terracap (ref. Jan/2008)

2. Ver critério de escolha dos níveis na planilha "TABELA DE CLASSES SALARIAIS E CARGOS DA TERRACAP".

3. Considerando o 13º do vale alimentação, o cálculo deve ser o seguinte para os níveis:

G = 660 + (660/12) = VALE ALIMENTAÇÃO + 1/12 VALE ALIMENTAÇÃO (= 13º) = R$ 837,74 4. Custos apurados pelo NUBEN

VALE TRANSPORTE - 42.000 / 650 funcionários = R$ 64,62 PLANO DE SAÚDE - 488.000,00 / 650 funcionários = R$ 750,77

Referências:

Instituto de Engenharia. Metodologia de cálculo do orçamento de edificações - composição do custo direto e do BDI/LDI.