O VALOR DO AMANHÃ NO PAÍS DO FUTURO: RIQUEZA E INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO. Gustavo H. B. Franco

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O VALOR DO AMANHÃ

NO PAÍS DO FUTURO:

RIQUEZA E

INVESTIMENTO

IMOBILIÁRIO

Gustavo H. B. Franco

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Sumário

1. Crowding out – fatores macro e o mercado de capitais

2. Juro estrutural, fundamentos e crowding in

3. Dívida publica e riqueza: limites?

4. Crowding out regulatório

5. Evolução dos FIIs e suas características

6. Desempenho, benchmarks, players e tipos específicos

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Fatores macroeconômicos

interferindo com o mercado

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A insustentável (leveza?) da política fiscal

• Transformação de vencimento e varejo: mercado “cativo” (fundos) carrega R$ 2,5

tri (de RS$ 4 tri) com liquidez diária (65% hoje contra 75% em 2000).

• Poupanças forçadas e direcionamento: metade do crédito total do país é

“direcionado” a partir de “Poupanças forçadas” ou obrigatoriedades regulatórias.

• Natureza do conflito distributivo: era horizontal na época da inflação, via

senhoriagem, mas o endividamento toma seu lugar, com duas diferenças: é vertical (intertemporal) e oneroso. Nos dois casos a conta recai sobre um “ausente”.

• O custo do capital. O juro é o “preço do amanhã” e a centralidade do endividamento (mobiliário e previdenciário) nos faz mais claramente o país do futuro que nunca

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Superávit primário e dívida líquida: a virtude a a derrocada A Nova matriz e o desastre fiscal: onde estaríamos se tivéssemos continuado?

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“Juro estrutural”: a redução do custo do capital

Juro neutro (regra de Taylor), taxa natural (Wicksel) e o “juro

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Ocorre o mesmo com o mercado imobiliário?

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Riqueza: como limitação para a dívida

Banco Mundial Davies e Shorrocks

idem (Global Wealth Report) Medeiros

146% (2007) e 149% (2016) 98% (2007) e 105% (2012)

171% (2000) 213% (2000)

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Riqueza financeira em outros países

2013 2016 2013 2016 Piketty GWR Piketty GWR Australia 436% 512% China 382% 205% Canada 494% México 152% França 491% 478% África do Sul 228% 232% Alemanha 351% 355% Chile 256% Itália 553% 538% Colômbia 222% Japão 509% 509% Índia 138% Coreia 451% 447% Indonésia 188% Espanha 551% 351% Malásia 157% Suiça 525% Filipinas 191% Reino Unido 475% 534% Rússia 89% EUA 418% 457% Turquia 148% MÉDIA 470% 473% MÉDIA 305% 180% Países desenvolvidos Países emergentes

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como % do PIB % da riqueza total % da riqueza financeira como % do PIB % da riqueza total % da riqueza financeira 45,0% 27,5% 61,9% 47,7% 29,7% 84,3% 51,8% 31,7% 71,2% _58,9% _36,6% _103,9% 51,7% 31,6% 71,0% 70,3% 43,8% 124,1%

Dívida bruta interna

2007 2016

conceito de dívida Dívida mobiliária fora do BC

Dívida líquida do setor público interna

Temos excesso de dívida?

A Nova Matriz recria o crowding out

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Data de Referência: 03/09/2018

Mês Anterior Na Data % do Total Renda Fixa 1.993.569,9 1.993.400,8 44,98 Ações 247.802,8 247.167,3 5,58 Multimercados 946.309,4 947.493,7 21,38 Cambial 5.438,3 5.529,5 0,12 Previdência 772.572,2 772.555,9 17,43 ETF 6.799,5 6.712,7 0,15 Sub Total 3.972.492,0 3.972.859,9 89,65

Mês Anterior Na Data % do Total FIDC 104.472,1 105.701,1 2,39 FIP 235.744,0 235.645,3 5,32 FII (6) 74.491,1 74.491,1 1,68

Sub Total 414.707,2 415.837,4 9,38 Total Doméstico 4.387.199,2 4.388.697,3 99,03

Mês Anterior Na Data % do Total Off Shore (6) 43.019,5 43.019,5 0,97

Total Geral 4.430.218,7 4.431.716,8 100,00

Fundos Off Shore (III)

Classe ANBIMA Patrimônio Líquido (R$ Milhões)

Fundos de investimento

Classe ANBIMA

Patrimônio Líquido

Fundos Estruturados (II)

Classe ANBIMA

Patrimônio Líquido

Indústria de fundos e o Mercado de capitais

“embriagados” com títulos públicos?

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Crédito livre e direcionado: crowding out regulatório (repressão fiscal), imposição de subsídios cruzados

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Crédito livre e direcionado – ICC: Mercado dual, a casa e a rua

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Crowding in e “outros” ativos (“alternatives”)

Pouco espaço para o produto “alternativo”, embora crescente.

• Ações. Aumento do Mkt Cap em “degraus” (1994, 2003 e ...?), ainda pequena % em fundos,

progressos institucionais.

• Produtos de base imobiliária (FIIs, CRIs, LCIs, CEPACs). Avanços institucionais (alienação fiduciária, patrimônio de afetação, regime tributário facilitado, listagem, infraestrutura).

• [FIPs, FDICs, CRAs] private equity, produtos estruturados de crédito.

• Mercado imobiliário e de capitais. Articulação (divisão de trabalho) entre SFI e SFH. Crédito imobiliário residencial ainda fora de FIIs.

• Novas fronteiras. Em qualquer CAPEX há sempre componente imobiliário (2/3 da FBKF) que poderia ser segregado e tratado no mercado de capitais.

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Desenvolvimento da indústria

de fundos imobiliários

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Número Valor de Número de Tamanho

Entidades Mercado Investidores Médio $ anual % mkt cap

Registrados 373 81.1bi 217 mm

FIIs Listados 158 41.1 bi 161 mil 260 mm 11.1 27%

Ifix 81 31 bi 383 mm 10.5 34%

Bovespa 343 3.3 tri 10 bi 2.2 tri 67%

Ações Ibovespa 67 2.7 tri 40 bi 1.9 tri 70%

SMLL 78 314.7 bi 642 mil 4 bi 367.6 bi 117%

Small Caps 134 32.2 bi 240 mm 20.2 bi 63%

Volume

FIIs e ações (small caps): valor e liquidez

Número Valor de Número de Tamanho

Entidades Mercado investidores Médio $ anual % mkt cap Registrados 211 48,6 bi 230 mm

FIIs Listados 107 30 bi 103 mil 277 mm 9,6 bi 32 %

IFIX 55 12,3 bi 223 mm

Bovespa 365 2,3 tri 15,5 bi

Ações Ibovespa 71 1,5 tri 628 mil 21,1 bi 1,9 tri 129 %

SMLL 66 168 bi 2,5 bi 266 bi 158%

Small Caps 101 31,9 bi 316 mm 10,3 bi 33%

Volume 2013

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Volume negociado V olume Negoc ia do (R $ M M ) Qua nt ida de de títulos ne goci a dos (em mil ha re s ) 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018* Volume Negociado (R$ MM) Quantidade de Títulos Negoiados (milhares)

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Desenvolvimento 1,3% Educacional 1,7% FOF 3,3% Agência / Varejo 11,1% Logístico 15,7% Shopping 17,8% Papel 20,1% Lajes Corporativas 27,4%

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FIIs pelo mundo

29,53%

7,31% _6,10%

3,23% _2,67%

1,23% 1,22% _0,85% _0,79% _0,09% _0,02%

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Considerações para o investidor Complexidade no Investimento Liquidez Custo Transacional Ganho com Tributação

Compra de Imóvel Investimento em FII

Baixa:

• Negociações complexas e lentas

Alta:

• Negociação de Cotas no Ambiente de

Bolsa de Valores – B³ Alto: • ITBI • Escrituras / Certidões Baixo: • Oferta Primária: 2% - 5% • Mercado Secundário: 0,5% Alta:

• Analise Jurídica do Imóvel

• Dificuldade com Escritura e Certidões

Baixa:

• Adesão à Oferta Primária

• Compra e Venda pelo Home-Broker

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11% 9% 6% 5% 6% 4% 2% 6% 10% 13% 16% 19% 18% 18% -2% 3% 8% 13% 18% 23% (100.000) 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Novo Estoque (m²) Absorção Líquida (m²) Taxa de

Vacância (%)

Ciclo 1 Ciclo 2 Ciclo 3

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R$ 42R$ 39R$ 41R$ 48 R$ 58R$ 65R$ 67 R$ 111R$ 117 R$ 99 R$ 91 R$ 80 R$ 71R$ 67 R$ 0 R$ 20 R$ 40 R$ 60 R$ 80 R$ 100 R$ 120 R$ 140 (100.000) 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Novo Estoque (m²) Absorção Líquida (m²) Preço Pedido (R$/m²/mês)

Ciclo 1 Ciclo 2 Ciclo 3

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Fonte: Buildings / Rio Bravo

O que esperar do próximo ciclo imobiliário?

• Atividade construtiva baixa (= 400 mil m²)

• Taxas de vacância de ativos AAA em patamares também baixos (~10%) • Preços de locação abaixo do custo de reposição dos ativos

• Demanda por regiões nobres já demonstra sinais de recuperação Ciclos do mercado imobiliário

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Ciclo 1 Ciclo 2 Ciclo 3 16,5% 35,0% -12,6% -2,8% 5,4% 32,3% 19,4% -3,9% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 IFIX 5,8% 4,5% 5,2% 6,2% 6,6% _6,2% 5,3% 5,4% NTN-B Média Comportamento do IFIX

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Conclusões

• Mercado de FIIs em pleno crescimento • Consolidação dos FIIs de Gestão Ativa

• Aumento da Liquidez e profissionalização do mercado • Aumento da participação dos FoFs

• FIIs são alternativa de investimento de baixa volatilidade

• Tanto a variável “juros” como a variável “Imobiliária” podem estar em um