MANUTENÇÃO PREDIAL
SINDICOND
SINDICOND
SINDICATO DOS CONDOMÍNIOSSINDICATO DOS CONDOMÍNIOS DE PRÉDIOS E EDIFÍCIOS COMERCIAIS, INDUSTRIAIS, RESIDENCIAIS E MISTOS INTERMUNICIPAL DO ESTADO DE SÃO PAULO.
CÓDIGO SINDICAL : 558.418.90490-5
Referências Bibliográ cas. - Inspeção Predial – IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo. - Normas ABNT NBR 14037 – 5674 – 15575 – 16280. - Leis 8078/90 e 10406/02. - NR 10 – 18 e 35. Cartilha elaborada por:
Vlademir Dias CREA 145574
Apostila
Manutenção Predial
OBJETIVO:
Fornecer informações básicas aos Síndicos, sobre suas responsa-bilidades, competências, normas, leis e procedimentos relativos à Manutenção Predial, de forma clara e simples.
Síndico.
É eleito em assembleia por ser o mais con ável e assim que assume, já tem muito trabalho pela frente e críticas in ndáveis.
Estar como síndico, não é fácil, mas o mesmo é necessário e indispensável, para que os moradores de um Condomínio possam ter paz, segurança e ter seu imóvel garantido e preservado.
As atribuições do Síndico são muito numerosas, uma das mais importantes é a Manutenção Predial, pois é através dela que se promove a otimização da vida útil das edi cações, contribuindo assim para a preservação do valor patrimonial do imóvel.
Competências do Síndico.
Visando disciplinar os direitos e os deveres de cada um, bem como a vida em Condomínio, compete ao síndico, conforme o Código Civil - lei
10406/02 artigo 1348, item lV.
Cumprir e fazer Cumprir.
• Lei do Condomínio (Lei 4591/64) – comum a todos.
• A Convenção do Condomínio - (uma espécie de Constituição).
• O Regulamento ou Regimento Interno, estes últimos, especí co para cada Prédio.
Manutenção
RESPONSABILIDADE LEGAL DO SÍNDICO.
O Síndico ao assumir o cargo na maioria das vezes desconhece sua real responsabilidade, v a i e n c o n t r a r m u i t o s p r o b l e m a s , principalmente na área de Manutenção Predial, sendo que alguns poderão ocasionar riscos de acidente ou prejuízo, como na contratação de uma empresa para a pintura da fachada; reposição de pastilhas do prédio e eliminação de trincas na fachada; (é necessária a utilização de cadeira suspensa); impermeabilização de caixas d'água; in ltrações; má qualidade da água; controle ine caz da conta bancária e outros.
Utilização de cadeira suspensa.
• NR 18 – Norma regulamentadora sobre segurança e saúde do trabalho na construção civil.
DESTAQUES:
• Para utilização de cadeira suspensa o edifício deve possuir pontos de ancoragem com os dispositivos de xação que suportem uma carga pontual de 1.200 kgf (mil e duzentos quilogramas-força) para conexão de dispositivos de segurança tais como cordas, cabos de aço, trava queda e talabartes.
• Os pontos de ancoragem devem estar dispostos a atender todo perímetro da edi cação, ser constituído de material resistente às intempéries, como aço inoxidável ou material de características equivalentes. • Os pontos de ancoragem devem constar no
projeto estrutural da edi cação.
• A cadeira deve ser aprovada por órgão competente e deve apresentar na sua estrutura, bem visíveis razão social e CNPJ do fabricante.
• NR 35 – Norma regulamentadora do trabalho em altura e requisitos mínimos e as medidas de proteção para o trabalhador.
RESUMO:
• O trabalhador deve ser treinado e quali cado, com aulas teóricas e praticas com conteúdo programático especí co e duração mínima de 08 horas, ministradas por instrutor habilitado e credenciado pelo Ministério do Trabalho. • Após o treinamento, o trabalhador recebe um certi cado de quali cação aprovado pelo Ministério do Trabalho, sendo consignada no registro do empregado e no conselho de classe. • O trabalhador quali cado para o trabalho em alturas deverá estar sob supervisão e responsabilidade técnica de pro ssional legalmente habilitado.
• O trabalhador deve utilizar cinto de segurança tipo paraquedista, ligado ao trava-quedas em cabo-guia independente.
• Deve-se fazer a inspeção em todos os EPIs, acessórios e sistemas de ancoragemantes da sua utilização, quando constatar defeito, degradação, deformação deve ser inutilizados e descartados.
• Em casos de emergência e salvamento o empregador deve disponibilizar equipes de emergências, os responsáveis pela execução das medidas de salvamento devem estar capacitados a executar o resgate, prestar os primeiros socorros e possuir aptidão física e mental compatível com a atividade a desempenhar.
As Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho poderão ser encontradas no site: portal.mte.gov.br/legislação/normas-regulamentadoras-1.htm
Em caso de acidente, a falta de atenção ao cumprimento das normas poderá acarretar ao síndico responsabilidade civil e criminal, pois é ele quem responde pela contratação dos serviços.
Responsabilidade Civil. Lei 10406/02 – Novo código Civil.
A responsabilidade civil é baseada na culpa, ou seja, a atuação do Síndico ou mesmo sua omissão é que poderá determinar que o mesmo promovesse a indenização dos prejuízos causados.
O Síndico também é responsável pelos atos praticados por pro ssional, ou mesmo por uma empresa subcontratada para prestar serviços ao Condomínio e responderá pela culpa ou dolo de seu preposto, Advém da má escolha daquele a quem se con a à prática de um ato ou o adimplemento da obrigação.
Temos também a responsabilidade solidária do Síndico em relação à Administradora por todos os atos praticados por esta, não só perante o Condomínio, mas também em relação a
terceiros, como nos casos de erro de cálculos, recolhimentos incorretos de Tributos, Contribuições e Encargos de funcionários, (Responsabilidade Tributária).
O Síndico também denominado Mandatário quando não cumprir com seus deveres ou que tenha praticado irregularidades, não tenha prestado contas ou não tenha administrado convenientemente o Condomínio, poderá ser acionado judicialmente e até ser destituído, em Assembleia pela maioria absoluta de seus membros (metade mais um), conforme Artigo 1349 do Código Civil.
Artigos importantes:
Art. 186. Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu m econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bonscostumes.
Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (art. 186 e 187), causar dano a outrem, ca obrigado a repará-lo.
Responsabilidade Penal – Decreto Lei 2848/40
OS PRINCIPAIS ARTIGOS SÃO:
Art. 13. O resultado, de que depende a existência do crime, somente é imputável a quem lhe deu causa. Considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido.
Art. 129. Se ofender a integridade corporal ou saúde de outrem. Com pena – detenção de três meses a doze anos.
Art. 132. Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente. Com pena – detenção de três meses a um ano.
Responsabilidade pelo Fato do Produto e do Serviço.
Lei 8078/90 – Código de Defesa do Consumidor - Dispõe sobre Proteção do Consumidor – Direitos e responsabilidades. Capitulo I
Artigo 2º - Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário nal.
Artigo 3º - Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica (...), que desenvolvem atividade de Produção, Montagem, Construção (...) ou Comercialização de Produtos ou Serviços. Artigo 3º parágrafo 1º - Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. Artigo 12º - O Fabricante, o Produtor, o Construtor (...) respondem, independente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de Projetos, de Fabricação, de Construção (...), bem como por informações insu cientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.
RESPONSABILIDADES - CONSTRUTORES-INCORPORADORES.
Em atendimento ao artigo 12 secção II do Código de defesa do Consumidor, Lei 8078/90 e de acordo com a ABNT NBR 14037, os Construtores/Incorporadores na entrega da Obra ou do Habite-se tem obrigação de fornecer ao Administrador ou a quem receber a Obra, (Proprietários) o Manual de Uso Operação e Manutenção da Edi cação.
O M a n u a l é e l a b o r a d o p e l o s Construtores/Incorporadores, considerando as normas e leis exigidas, contem todas as informações necessárias da área privativa do imóvelNBR 5674, ABNT NBR 15575-1, o mesmo deverá fornecer o Laudo de Avaliação, o Programa de Manutenção e a ART. Baseado nas anomalias existentes deverá informar o grau de risco, urgências e prioridades técnicas com as devidas orientações para as correções.
A Auto vistoria com Laudo de Avaliação tem consequências diretas no estado de conservação e funcionamento dos edifícios. Ambos in uenciam no seu valor e a manutenção adequada gera: Segurança; Valorização Patrimonial; Aumento da vida útil do imóvel; conforto e tranquilidade para os condôminos.
Baseado no Programa de Manutenção contrate pessoal habilitado para fazer as manutenções. Ferramentas e acessórios necessários para manutenção.
Alicates (universal, de pressão e de corte); Chaves de Fenda e Phillips de vários tamanhos; Chaves xas e de boca de acordo com os equipamentos existentes; Lanterna; Escada; Bomba d´água; Furadeira; Brocas para concreto e madeira; Grifo de 75 mm; Martelo; Marreta e Talhadeiras; Bota de borracha; Luva de borracha; Medidor de corrente, Lâmpada teste; Trena; Colher de pedreiro; Desempenadeira de
madeira; Caixa de plástico para fazer argamassa, e outras.
Equipamentos de reserva (essenciais).
Motores: para bomba d'água; para portões e para a piscina.
Materiais auxiliares para as manutenções. Fita isolante; Fita veda rosca; Resistências para chuveiro; Fita crepe; Fita dupla face; Isoladores e arames para cerca elétrica; Fusíveis; Pilhas para controle do portão; Controles para portão; Tomadas; Interruptores; Sensores; Boias elétrica e comum; Lâmpadas várias (tipos existentes); Buchas plásticas várias medidas; Pregos e parafusos (alguns os mais usados). Lubri cante spray; Cola tipo araldite; Graxa branca (para o portão), e outros.
Inspeções e vistorias constantes que competem ao Zelador:
Elevadores; Bombas; Interfones; Portão automático;
Fechadura automática; Antena coletiva; Iluminação de emergência; Minuterias; Sensores; Hidrantes; Caixas d'água e seus encanamentos; Baterias das lâmpadas de emergência; Extintores de incêndio; Luz piloto; Para raios; Filtros de piscina; Equipamentos de sauna; Equipamentos de segurança; Jardins e etc...
EM ESPECIAL VERIFICAR:
• Vazamentos de água; In ltrações; Rejunte de pisos e pastilhas; Queima de lâmpadas; Fusíveis e Reatores; Fixação de corrimão; Degeneração da pintura; Escoamento de águas pluviais (telhados, calhas e rufos).
Veri car as anomalias nas estruturas(vigas, pilares paredes e lajes) tais como:
• Fissura: abertura capilar (variação da abertura em função de movimentações hidrotérmicas ou outras).
• Trinca: abertura em forma de linha, com espessura de 0,5 mm a 1,0 mm.
• Rachadura: abertura expressiva a espessura varia de 1,0 mm a 1,5 mm
• Fenda: acentuada ruptura da massa, com espessura superior a 1,5 mm.
• In ltrações: ocorrem tanto nas áreas internas dos apartamentos como nas áreas comuns. Essa anomalia esta relacionada principalmente às instalações hidráulicas e ao desgaste da impermeabilização.
Deve-se corrigir o mais rápido possível, caso contrário a estrutura do prédio poderá ser comprometida em função da corrosão das armaduras, sendo necessário, em casos mais graves, reforçar a estrutura.
Deverá ser executada a recuperação estrutural, através de lixamento, esmerilhamento e ou processo químico e ou recomposição das armaduras.
ANOMALIAS NO SISTEMA ELÉTRICO.
As instalações elétricas merecem atenção especial, são de certa forma mais perigosas e sua manutenção é questão de segurança. A falta de manutenção nas instalações mais antigas pode ocasionar sobrecargas, curto circuitos, incêndios e até perda de vidas e do patrimônio.
Segundo estatísticas do Corpo de Bombeiros problemas nas instalações elétricas, são a segunda maior causa de incêndios, no Estado de São Paulo.
SOBRECARGAS NA INSTALAÇÃO.
Toda ação é dimensionada para suportar uma determinada corrente elétrica; quando há uma sobrecarga na instalação, ocorre um superaquecimento dos os, que incendiarão a isolação caso essa não seja antichama.
Exemplos: Fazer muitas ligações usando a mesma tomada; troca por disjuntor com maior capacidade sem a troca do condutor. Um disjuntor com capacidade de corrente maior do que o condutor suporta pode levar o condutor a se fundir, podendo provocar um curto circuito e provável incêndio.
Curto-circuito.
Poderão causar a queima de equipamentos e incêndio. Podem ser ocasionadas por instalações malfeitas, provisórias, os mal isolados; não emendar os, usar conectores de louça ou de baquelite.
SEGURANÇA DO SISTEMA ELÉTRICO.
• O sistema elétrico é o que mais causa riscos à segurança, devido a isso deve-se dar especial atenção as instalações em geral.
• O síndico deve contratar para serviços, somente pro ssional que tenha o curso de quali cação e que seja orientado por pro ssional habilitado.
• A NR 10 – Segurança em instalações e serviços com eletricidade. Estabelece que o trabalhador da área de instalações elétricas deve possuir o curso de quali cação com carga horária de 40 horas.
• É necessário que ao assumir a função o síndico, solicite um Laudo de Vistoria das Instalações elétricas com programa de manutenção e com informações dos riscos e prioridades, por pro ssional habilitado e que o mesmo forneça a ART com o devido registro;
• Baseado nesse programa contratar p r o s s i o n a l , q u e p o d e r á s e r s o b -responsabilidade do mesmo, para os devidos reparos e ajustes.
M A N U T E N ÇÕ E S Q U E P O D E M S E R EXECUTADAS PELO ZELADOR.
• Trocas ou substituição de: Lâmpadas, Sensores, Fusíveis, Boias, Interruptores, disjuntores, Tomadas, Bocais, Pilhas, Resistências, Torneiras, motores, Chuveiros e etc...
• Repintura em geral de: Paredes, Pisos, Faixas e outros.
• Eliminação de pequenas trincas em paredes e forros.
• Limpar e desobstruir ralos, calhas e grelhas de coleta de águas pluviais periodicamente. • Limpar ralos internos, sifões de pias e lavatórios destinados à coleta de esgotos, a m de não haver entupimentos.
• Outros serviços e reparos, dependendo de sua capacidade.
Compete ao Síndico o treinamento e patrocínio em cursos para o desenvolvimento e capacitação do Zelador e outros colaboradores. O síndico deve elaborar uma Lista de obrigações do Zelador por dias da semana e até p o r h o r á r i o s , d e v e s e r a t u a l i z a d a constantemente e xada em quadro visível para conhecimento dos condôminos.
O zelador deverá acompanhar os serviços executados por terceiros com a nalidade de informar o síndico sobre a qualidade da execução e também para aprendizado, melhorando assim sua capacidade de execução de serviços e reparos.
REFORMAS EM EDIFICAÇÕES.
Norma ABNT – NBR 16280 – validade a partir de 18/04/2014.
• Requisitos para a gestão da reforma • Organização de diretrizes.
PRINCIPAIS DESTAQUES:
a) o proprietário que necessite reformar sua edi cação deverá ter autorização do síndico, e o mesmo deve informa-lo das exigências da norma NBR 16280, nas questões de segurança e responsabilidades;
b) as reformas que alterem a originalidade ou afetem a estrutura ou os sistemas existentes dentro das unidades autônomas ou nas áreas comuns daedi cação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto), o mesmo deve elaborar um plano de reforma ou projeto e fornecer a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), encaminhar ao responsável legal (síndico) da edi cação em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma;
c) o responsável técnico deve garantir que a reforma não prejudica a continuidade dos diferentes tipos de manutenção da edi cação após a reforma;
d) deve haver a preservação dos sistemas de segurança existentes na edi cação;
e) deve haver meios que protejam os usuários (condôminos e inquilinos), de eventuais danos
ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reforma e sua vizinhança;
f) o responsável legal (síndico) antes de liberar a execução da obra, seja em área autônoma ou comum, deverá estar de posse de toda documentação, plano de reforma, projeto e ART devidamente assinados pelo responsável técnico;
g) o responsável legal (síndico) deve apresentar à análise da incorporadora-construtora e do projetista de toda e qualquer modi cação que altere ou comprometa a segurança da edi cação ou do seu entorno, dentro do prazo decadencial (legal). Após esse prazo, um responsável técnico designado pelo responsável legal (síndico) deve efetuar a análise;
h) formalizar, com base na análise, resposta à solicitação nos seguintes termos e justi cativas (aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado);
i) durante a execução da obra o proprietário e o síndico deverão diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança, da qualidade de execução, devem atender às normas técnicas existentes, legislações vigentes e regulamento do edifício; j) o síndico é o responsável por autorizar a entrada de materiais e pessoas contratadas para execução da reforma, devendo cadastrar dados da empresa e dos seus funcionários, fazendo com que cumpram as normas e regulamentos do edifício e deve zelar pela segurança das mesmas e dos condôminos nas áreas comuns, se necessário colocar avisos informando sobre a reforma;
k) após as obras de reforma o responsável legal deve vistoriar ou delegar para terceiros as condições de nalização da obra concluída; l) receber o termo de encerramento da obra emitido pelo responsável técnico;
m) requerer a necessária atualização do manual de operação, uso e manutenção da edi cação, observadas as normaspertinentes vigentes; n) o responsável legal (síndico) deverá arquivar toda documentação referente à reforma, incluindo o termo de encerramento da mesma, emitido e assinado pelo responsável técnico; o) o responsável legal (síndico) deve manter a guarda da documentação referente às reformas, e transferi-la integralmente e
formalmente ao seu sucessor.
ALTERAÇÕES INTERNAS QUE PODEM CAUSAR PROBLEMAS:
• Remoção de paredes não prevista em projeto – ação perigosa que poderá provocar o desabamento do edifício, graças às paredes estruturais;
• fechamento de sacadas – realizado em edifícios antigos, produz excesso de peso e torna irregular a edi cação como um todo, pois as sacadas não estavam previstas como área construída;
• Instalação de banheira não prevista no projeto • O excesso de peso poderá fragilizar a laje; • Colocação de azulejo sobre azulejo e ou piso sobre piso – o excesso de peso poderá fragilizar a laje e consequente ruptura colocando em risco os usuários.
Atitudes ao assumir a função de Síndico, com a nalidade de fazer uma boa Gestão de manutenção.
• Conhecer juntamente com o síndico anterior e zelador, ainda que super cialmente, as diversas áreas com as quais vai lidar e pontos críticos de manutenção.
• Veri car com síndico anterior e zelador o programa de manutenção preventiva, a curto, médio e longo prazo existente, se necessário reprogramar de acordo com as prioridades de urgência, segurança e conforto aos usuários (condôminos).
• Contar com a assessoria de uma boa administradora, deve haver integridade, transparência e competência.
• Promover treinamento e reciclagem de seus colaboradores nas diversas funções, principalmente o zelador.
• Contratar empresas idôneas para execução de serviços, com pro ssionais habilitados e capacitados.
• Providenciar e manter contrato de manutenção preventiva dos equipamentos imprescindíveis, tais como elevadores e bombas com empresas especializadas.
Ter em mãos:
O Manual de Manutenção, (conforme NBR 14037).
O Livro de Registro das Manutenções, (conforme NBR 5674).
Plantas: elétrica, hidráulica e civil. Os planos de reformas existentes.
O programa de manutenção preventiva existente.
TELEFONES ÚTEIS.
• Tenha uma agenda onde deve constar: • Telefone, endereço e atividade dos pro ssionais especializados prestadores de vários tipos de serviço.
• Telefone, endereço de fornecedores de vários tipos de materiais necessários para executar a manutenção predial.
TELEFONES DE EMERGÊNCIA.
• Bombeiro; Policia Civil; Policia Militar; Guarda Municipal; Hospital mais próximo; Ambulância municipal e outros. (mantenha esses números de telefones a xados em local de fácil acesso para uso comum).
Com base no Livro de Registro das Manutenções:
Veri car os sistemas que tem maior número de ocorrências de Manutenção.
• Classi car das mais graves para as menos, (por sistema), Identi car a causa, estabelecer as prioridades para correção.
• Providenciar ações de correção, sempre com o objetivo de atenuar ou eliminar as fontes causadoras dos diversos problemas que afetam a edi cação.
Com certeza em muitos casos será possível eliminar a causa ou diminuir a frequência, reduzindo custos, evitando transtornos.
DICAS PARA OS SÍNDICOS.
• O síndico deve atender a todos, condôminos e usuários sem distinção, sempre com atenção e respeito.
• Não dizer não de imediato às solicitações, agradecer e dizer que vai analisar. Se necessário consultar o conselho e ou pro ssional especializado, usar o bom senso.
• Ser amigo e conhecer toda comunidade de seu condomínio.
• Cumprir as normas e regulamentos estabelecidos com rmeza sem imposições ou autoritarismo.
• Manter sempre excelentes fornecedores e prestadores de serviço.
• Informar as obras, as modi cações e as melhorias que vai executar ou que estejam sendo executadas, de forma visível a todos. • Tratar as prioridades com urgência e capacidade, dando tudo de si para a plena realização.
CONSIDERAÇÕES FINAIS:
Com o aumento das exigências legais, o síndico precisa cada vez mais adquirir conhecimentos para exercer, de forma e caz, as atividades inerentes ao cargo.
A preocupação do Síndicond é de cada vez mais orientar e esclarecer os Síndicos, por isso estamos lançando a primeira parte desta cartilha, pois o síndico esclarecido forti ca o Sindicond.
DÚVIDAS ?
consulte o departamento jurídico
juridico@sindicond.com.br
’’A segurança é a essência da vida
nos condomínios .’’
Presidente do sindicond
José Luiz Bregaida
SINDICOND
SEDE AMERICANA: Fortunato Faraone, 696 • Jardim Girassol • CEP: 13465-660 • (19) 3604-8904 SEDE BAURU: Av. Nações Unidas, 17-17, Sala 410 • 4º Andar Vila Santo Antônio • CEP: 17013-035 RIBEIRÃO PRETO: Visconde de Inhaúma, 490 – 13º Andar, Centro • CEP :14010-90316 • 3325-1643 SÃO CAETANO: Baraldi, 926, Sala 12 – 1º Andar, Centro • CEP: 09510-00511 • 3593-8150 SÃO JOSÉ DOS CAMPOS: Armando Oliveira Cobra, 50, Sala 402 – 4º Andar, • Parque Residencial Acquarius SÃO JOSÉ DO RIO PRETO: Av. Vera Cruz, 639 Sala 28 – 2º Andar • Parque Estoril • 3305-2888
