EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO
DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS/SP.
PROCESSO N° 0031420-11.2019.8.26.0114
LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA
, infra assinado,
Engenheiro Civil - CREA/SP n° 060087686.1, perito judicial nos autos retro
mencionado, tendo concluído o trabalho com que foi distinguido, vem pela
presente, respeitosamente, apresentar a V. Exa. as conclusões a que chegou e
que seguem consubstanciadas por meio do seguinte:
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Classe
– Assunto: Cumprimento de Sentença
Exequentes: Liliane Ribeiro de Souza Mattoso e Paulo Sérgio Costa
Mattoso Júnior.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1.1 - Objetiva o presente laudo, determinar o possível valor de mercado do imóvel
objeto de penhora, caracterizado pelo Apartamento nº 41, 4º andar do Edifício 2
– Pallazzo Grimani, integrante do Condomínio Villagio Di Venezia, situado na
Avenida dos Ourives, nº 600, Parque Bristol, 21º Subsdistrito Saúde, São
Paulo/SP.
1.2 -
Às fls. 220 dos autos, o signatário foi honrado com a sua nomeação para
perito do M. Juízo.
1.3 – A vistoria do imóvel foi previamente agendada para o dia 21 de agosto de
2020, às 10:30 horas, conforme consta de fls. 247 dos autos. Antes, porém, o
signatário fez contato com a administradora do condomínio para saber se a
unidade estava ocupada, se as chaves estavam na zeladoria ou quem habitava o
imóvel. Foi encaminhado e-mail informando que o apartamento estava ocupado
por uma tal de Cida.
1.4
– Cumprindo o agendamento da perícia (fls. 247), estivemos no condomínio
no dia e hora mencionado e fomos informados pelo zelador (Sr. Vinicius Francisco
dos Santos) que o apartamento ainda estava no nome da construtora Rossi,
porém estava sendo ocupado por Maria Aparecida Dias. Não soube informar se se
trata de funcionária da executada ou inquilina, que não se encontrava no local.
1.5
– Diante da impossibilidade de fazer a inspeção interna do apartamento,
buscamos as informações devidas do condomínio residencial e da padronização
de unidades similares que se encontram à venda no próprio empreendimento
(pesquisa juntada no laudo).
1.6
– Dada impossibilidade de vistoriar o imóvel internamente, a avaliação será
feita com embasamento no item 7.3.5.2 da NBR 14.653-2, que trata dessa
modalidade; a saber:
2 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
2.1 - LOCALIZAÇÃO:
O Condomínio Villagio di Venezia, situa-se na Avenida dos Ourives, nº
600, Parque Bristol, 21º Subsdistrito Saúde, São Paulo/SP.
Trata-se de uma região bastante ativa na cidade de São Paulo, dotada de
toda a infraestrutura convencional. Atualmente encontra-se ocupada por inúmeros
edifícios residenciais térreos e de múltiplos andares, com comércio bastante
desenvolvido e atuante e com todos os melhoramentos públicos usuais e serviços.
0.1.1.1 Impossibilidade de vistoria
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser
justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria
interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for
possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:
a) descrição interna;
b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de
áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da
respectiva administração;
c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.
As considerações hipotéticas sobre o imóvel, que configuram a situação paradigma, devem estar
claramente explicitadas no laudo de avaliação.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
O acesso ao local é bastante facilitado e conhecido, tendo-se em conta sua
proximidade com a região central da cidade, sendo dotada de toda a infraestrutura
convencional como:
redes de água, esgoto, energia elétrica, telefone,
iluminação pública; pavimentação; sistema de drenagem de águas
pluviais, etc, bem como dos serviços públicos essenciais e privados,
transporte coletivo intenso, comércio local amplo e variado.
2.2 - O “CONDOMÍNIO VILLAGGIO DI VENEZIA”:
O
“Condomínio VILLAGGIO di Venezia” é constituído de 6 (seis)
edifícios verticais, cada qual dotado de pavimento térreo e 8 (oito) pavimentos
tipo, com 4 (quatro) unidades por pavimento.
Cada edifício é servido por 2 (dois) elevadores.
O condomínio aparenta uma idade de 10 (dez) anos. Conta com portaria
virtual, churrasqueira coletiva, academia de giinástica, quadra poliesportiva,
brinquedoteca e playground.
1. VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO VISTO DA AVENIDA DOS OURIVES.ÍNIO
VISTO DA AVENIDA DOS OURIVES.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
2. VISTA DA PORTARIA DE ACESSO AO CONDOMÍNIO.
4. VISTA DA PORTARIA DE ACESSO AO CONDOMÍNIO VISTO DA AVENIDA DOS OURIVES.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
6. VISTA GERAL DO CONDOMÍNIO VILLAGGIO DI VENEZIA.
2.3 - O IMÓVEL EM QUESTÃO:
4 13º pavimento DO Edifício 2
– Pallazzo Grimani), encontra-se matriculado sob n
o126.256
–14º RI de São Paulo/SP (fls. 199/207).
O é constituído de: sala de estar e jantar com varanda, hall de
distribuição, banheiro social, cozinha conjugada com área de serviço e 2
dormitórios.
Áreas edificadas:
Dimensões
Apartamento nº 41
Área privativa (m²)
53,310 m²
Área de Uso Comum (m²)
44,389 m²
Área Total (m²)
97,699 m²
Fração Ideal de Terreno
0,52083%
3 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
3.1 - MÉTODO DE AVALIAÇÃO ADOTADO:
No desenvolvimento da avaliação é recomendado o emprego de métodos
de cálculo calçados em raciocínios confiáveis e em processos condizentes com os
objetivos do trabalho e que haja meios técnicos suficientes para se atingir o fim
visado.
No caso em estudo, foram observadas as exigências técnicas da NBR
14.653
– Partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
No presente caso, a avaliação do imóvel será feita com base no
MÉTODO COMPARATIVO, o qual, segundo a NBR 14.653-2 assim
_________________________________________________________________________________________________________________________________
O Método Comparativo é aquele que define o valor através da comparação
com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas
e extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que
exerçam influência na formação de preços e, conseqüentemente, no valor,
devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística. É
condição fundamental para aplicação deste método a existência de um
conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do
mercado imobiliário.
O Tratamento dos dados da amostra (com 25 elementos comparativos),
bem como a definição do valor de mercado mais provável do apartamento em
estudo, foi feito por método científico com tratamento técnico com a utilização da
Regressão Linear/Inferência Estatística, observando-se os procedimentos
básicos constantes do ANEXO A (Procedimentos para utilização de modelos de
regressão linear) da NBR 14.653 - 2ª PARTE.
Foi empregado o software
“SISDEA Windows 1.72 – Regressão Linear e Redes
Neurais”, de autoria da Pelli Sistemas Engenharia.
3.2 – VALOR DO IMÓVEL:
O valor do imóvel (apartamento e vaga de garagem), obtido por meio de
VIMÓVEL
– AGOSTO/2020
= R$ 232.000,00
(duzentos e trinta e dois mil reais)
Dados para a projeção de valores:
Área privativa = 53,31
Dormitórios = 2
Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%
Valor Total
Mínimo = 227.555,87
Médio = 231.514,67
Máximo = 235.613,14
Valor Unitário
Mínimo (1,71%) = 4.268,54
Médio = 4.342,80
Máximo (1,77%) = 4.419,68
Intervalo Predição
Mínimo (5,84%) = 4.089,10
Máximo (6,61%) = 4.630,06
Campo de Arbítrio
RL Mínimo = 3.691,38
RL Máximo = 4.994,22
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Segue-se a devida juntada dos precedentes exigidos pela NBR 14.653-2.
Obs: arredondamento até o máximo de 1% do valor calculado, conforme é recomendado pela NBR 14.653-2
Nº CÓD. DO
IMÓVEL LOCAL FONTE DA OFERTA FONE (11)
ÁREA PRIV.
FATOR
FONTE DORM. VALOR (R$
V. UNIT. (R$/M²)
1 AP7502 AV. DOS OURIVES, 600, CD. VILLAGIO DI VENEZIA
MELHORES BAIRROS
LTDA 99805.6216 53,31 0,90 2 225.000,00 3.798,54 2 29856 AV. DOS OURIVES, 600, CD.
VILLAGIO DI VENEZIA
TRADE HOUSE
IMÓVEIS 5063.3900 53,31 0,90 2 250.000,00 4.220,60 3 373-IM17856 AV. DOS OURIVES, 560, CD.
VILLAGIO DI FIRENZA LOPES CONDOVEL 99735.7495 63,00 0,90 3 260.000,00 3.714,29 4 30189 AV. DOS OURIVES, 630 TRADE HOUSE
IMÓVEIS 99735.7495 48,00 0,90 2 265.000,00 4.968,75 5 AP1793 AV. DOS OURIVES, 530 GRANDINI IMÓVEIS 97695.0890 62,00 0,90 3 286.000,00 4.151,61 6 25744 AV. DOS OURIVES, 560, CD.
VILLAGIO DI FIRENZA
TRADE HOUSE
IMÓVEIS 99735.7495 63,00 0,90 3 270.000,00 3.857,14 7 29536 AV. DOS OURIVES, 330,
RESIDENCIAL DOS PÁSSAROS
TRADE HOUSE
IMÓVEIS 99735.7495 52,00 0,90 2 273.000,00 4.725,00 8 28149 AV. DOS OURIVES, 470, PQ.
RESIDENCIAL DO OURIVES
TRADE HOUSE
IMÓVEIS 99735.7495 52,00 0,90 2 245.000,00 4.240,38 9 AP2140 AV. DOS OURIVES, 330,
RESIDENCIAL DOS PÁSSAROS
CONTINENTAL
IMÓVEIS 4122.6399 52,00 0,90 2 235.000,00 4.067,31 10 AP3632 AV. DOS OURIVES, 530 METROPOLIS
IMÓVEIS 3565.3530 62,00 0,90 3 340.000,00 4.935,48 11 AP14929 AV. DOS OURIVES, 748 NEIDE VIEIRA 95348.5181 40,00 0,90 2 205.000,00 4.612,50 12 414 AV. DOS OURIVES, 600, CD.
VILLAGIO DI VENEZIA UNI 10 IMÓVEIS 99865.1830 53,31 0,90 2 265.000,00 4.473,83 13 ALEXANDRE
RAPIN R. ALEXANDRE RAPIN, 23 CRF IMÓVEIS 99152.3842 54,00 0,90 2 200.000,00 3.333,33 14 AP1702-96225 R. PE. ARLINDO VIEIRA, 2772 ESB IMÓVEIS E
CONSULTORIA 97556.4217 72,00 0,90 3 359.000,00 4.487,50 15 01E956 R. GIOVANNI BOLTRAFFO, 370 ADELSON OLIVEIRA 98727.9291 47,00 0,90 2 225.000,00 4.308,51 16 31181 R. GIACOMO COZZARELLI, 250 TRADE HOUSE
IMÓVEIS 99735.7495 47,00 0,90 2 180.000,00 3.446,81 17 VENDA041 R. PE. ARLINDO VIEIRA, 3100 JG IMÓVEIS 94149.6284 55,00 0,90 2 255.000,00 4.172,73 18 1975JR R. PE. ARLINDO VIEIRA, 3200 IMOBILIÁRIA JR 99305.1658 50,00 0,90 2 249.000,00 4.482,00 19 310-IM355348 AV. MIGUEL STEFANO LOPES BROOKLIN 4545.5000 60,00 0,90 2 300.000,00 4.500,00 20 92117 R. PROF. ARNALDO JOSÉ SEMERO USUÁRIO NEWCORE 08925.1160 60,00 0,90 2 270.000,00 4.050,00 21 310-IM350498 R. PE. JERONIMO VERMIN LOPES BROOKLIN 4545.5000 64,00 0,90 3 371.000,00 5.217,19 22 30523 R. PE. ARLINDO VIEIRA, 3175 TRADE HOUSE
IMÓVEIS 99735.7495 68,00 0,90 3 295.000,00 3.904,41 23 27088 AV. DOS OURIVES, 132 TRADE HOUSE
IMÓVEIS 99735.7495 54,00 0,90 2 260.000,00 4.333,33 24 AP2526 R. MANOEL SALGADO, 381 KOYAMA IMÓVEIS 5581.5887 46,00 0,90 2 255.000,00 4.989,13 25 VENDA 044 R. PE. ARLINDO VIEIRA, 3086 JG IMÓVEIS 94149.6284 57,00 0,90 2 260.000,00 4.105,26
Dado S N
Endereço
Cód. Imóvel
Área
privativa
Dormitórios
Valor
unitário
1
X
AV. DOS OURIVES, 600, CD.
VILLAGIO DI VENEZIA
AP7502
53,31
2
3.798,54
2
X
AV. DOS OURIVES, 600, CD.
VILLAGIO DI VENEZIA
29856
53,31
2
4.220,60
3
X
AV. DOS OURIVES, 560, CD.
VILLAGIO DI FIRENZA
373-IM17856
63,00
3
3.714,29
4
X
AV. DOS OURIVES, 630
30189
48,00
2
4.968,75
5
X
AV. DOS OURIVES, 530
AP1793
62,00
3
4.151,61
6
X
AV. DOS OURIVES, 560, CD.
XVILLAGIO DI FIRENZA
25744
63,00
3
3.857,14
7
X
AXV. DOS OURIVES, 330,
RESIDENCIAL DOS
PÁSSAROS
29536
52,00
2
4.725,00
8
X
AV. DOS OURIVES, 470, PQ.
RESIDENCIAL DO OURIVES
28149
52,00
2
4.240,38
9
X
AV. DOS OURIVES, 330,
RESIDENCIAL DOS
PÁSSAROS
AP2140
52,00
2
4.067,31
10
X
AV. DOS OURIVES, 530
AP3632
62,00
3
4.935,48
11
X
AV. DOS OURIVES, 748
AP14929
40,00
2
4.612,50
12 X
AV. DOS OURIVES, 600, CD.
VILLAGIO DI VENEZIA
414
53,31
2
4.473,83
13
X
R. ALEXANDRE RAPIN, 23
ALEXANDRE
RAPIN
54,00
2
3.333,33
14
X R. PE. ARLINDO VIEIRA, 2772
AP1702-
96225
72,00
3
4.487,50
15
X R. GIOVANNI BOLTRAFFO, 370
01E956
47,00
2
4.308,51
16
X
R. GIACOMO COZZARELLI,
250
31181
47,00
2
3.446,81
17 X R. PE. ARLINDO VIEIRA, 3100
VENDA041
55,00
2
4.172,73
18 X R. PE. ARLINDO VIEIRA, 3200
1975JR
50,00
2
4.482,00
19
X
AV. MIGUEL STEFANO
310-IM355348
60,00
2
4.500,00
20 X
R. PROF. ARNALDO JOSÉ
SEMERO
92117
60,00
2
4.050,00
21
X
R. PE. JERONIMO VERMIN
_________________________________________________________________________________________________________________________________
24 X
R. MANOEL SALGADO, 381
AP2526
46,00
2
4.989,13
25 X R. PE. ARLINDO VIEIRA, 3086 VENDA 044
57,00
2
4.105,26
Relatório Estatístico - Regressão Linear
1. Informações Complementares:
Variáveis e dados do modelo
Quant.
Total de variáveis:
3
Variáveis utilizadas no modelo:
3
Total de dados:
25
Dados utilizados no modelo:
15
2. Estatísticas:
Estatísticas do modelo
Valor
Coeficiente de correlação:
0.8542660 / 0.8613784
Coeficiente de determinação:
0.7297704
Fisher - Snedecor:
16.20
Significância do modelo (%):
0.01
3. Normalidade dos resíduos:
Distribuição dos resíduos
Curva Normal
Modelo
Resíduos situados entre -1 e + 1
68%
73%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64
90%
93%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96
95%
93%
4. Outliers do modelo de regressão:
Quantidade de outliers:
0
5. Análise da variância:
Fonte de variação
Soma dos
Quadrados
Graus de
Liberdade
Quadrado
Médio
F
Explicada
0.000
2
0.000
16.203
Não Explicada
0.000
12
0.000
Total
0.000
14
6. Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):
1/Valor unitário = +8.238012723E-005 +3.334624647E-006 * Area privativa -1.494138166E-005 *
Dormitórios
7. Testes de Hipóteses:
Variáveis
Transf.
t Obs.
Sig.(%)
Area privativa
x
4.37
0.09
Dormitórios
x
-1.36
19.94
Valor unitário
1/y
3.07
0.97
8. Correlações Parciais:
Correlações parciais para Area privativa
Isoladas
Influência
Dormitórios
0.80
0.75
Valor unitário
0.83
0.78
Correlações parciais para Dormitórios
Isoladas
Influência
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2
Item
Descrição
Grau
Grau
Grau
Pontos
obtidos
III
II
I
1
Caracterização do
imóvel avaliando
Completa quanto a
todas as variáveis
analisadas
Completa quanto às
variáveis utilizadas
no modelo
Adoção de situação
paradigma
III
2
Quantidade mínima
de dados de
mercado,
efetivamente
utilizados
6 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
3 (k+1), onde k é o
número de
variáveis
independentes
II
3
Identificação dos
dados de mercado
Apresentação de
informações relativas a
todos os dados e
variáveis analisados na
modelagem, com foto e
características
conferidas pelo autor do
laudo
Apresentação de
informações
relativas a todos os
dados e variáveis
analisados na
modelagem
Apresentação de
informações
relativas aos dados
e variáveis
efetivamente
utilizados no
modelo
II
4
Extrapolação
Não admitida
Admitida para
apenas uma variável,
desde que: a) as
medidas das
características do
imóvel avaliando não
sejam superiores a
100% do limite
amostral superior,
nem inferiores à
metade do limite
amostral inferior, b)
o valor estimado não
ultrapasse 15% do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para a
referida variável
Admitida, desde
que: a) as medidas
das características
do imóvel
avaliando não
sejam superiores a
100 % do limite
amostral superior,
nem inferiores à
metade do limite
amostral inferior;
b) o valor estimado
não ultrapasse 20
% do valor
calculado no limite
da fronteira
amostral, para as
referidas variáveis,
de per si e
simultaneamente,
e em módulo
III
5
Nível de significância
(somatório do valor
das duas caudas)
máximo para a
rejeição da hipótese
nula de cada
regressor (teste
bicaudal)
10%
20%
30%
II
6
Nível de significância
máximo admitido
para a rejeição da
hipótese nula do
modelo através do
teste F de Snedecor
1%
2%
5%
III
_________________________________________________________________________________________________________________________________
