Assessor Jurídico do SECOVI-SP Instrutor da Universidade SECOVI-SP Especialista em Direito Civil pela ESA-OABSP
I - O dever de pagar o rateio mensal é o principal dever do condômino:
Base legal - Código Civil:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
...
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
A propósito da afirmação é útil lembrar a lição do jurista J.
Nascimento Franco:
“O pagamento pontual das despesas, na data e na forma usual
(via banco, resgate no escritório do síndico ou do administrador etc.) constitui dever moral de solidariedade, lealdade e honradez de cada um dos condôminos para com os demais, visto como tem por fim o custeio da manutenção do edifício, que é moradia de todos eles... O atraso importa em autêntico parasitismo, por ser injusto que os condôminos pontuais sejam forçados a suprir a caixa condominial, tornando-se, deste modo, financiadores compulsórios dos faltosos”. FRANCO, J. Nascimento.
Condomínio. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1997, p.
II - Inadimplência do rateio mensal e suas repercussões:
A falta de pagamento do rateio mensal atribuído a cada unidade acarreta a aplicação dos itens seguintes:
- multa moratória; - juros moratórios; - correção monetária.
Base legal - Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino: ...
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
II.1. – Qual é o momento inicial para aplicação da multa, dos juros e da correção monetária?
Os acréscimos moratórios são devidos desde vencimento de cada parcela, independentemente de qualquer notificação por parte do condomínio, posto que, em se tratando de obrigações com datas de vencimento preestabelecidas, não se faz necessária a interpelação da parte devedora para a constituição da mora.
II.2. O dilema da multa moratória condominial. Aplica-se 20% ou 2%?
- Início da vigência do Código Civil: 11/01/2003; - Correntes de entendimento que daí nasceram:
a - É possível manter a aplicação da multa de 20% para os condomínios anteriores ao Código Civil;
b - Desde 11/01/03 a multa moratória está limitada a 2% para todos os condomínios, anteriores ou não ao Código Civil.
Qual das duas teses vingou?
- A redução da multa moratória para o patamar de 2% deve ser acatada por todos os condomínios. - Trata-se de disposição de ordem pública, de observância obrigatória (art. 2.035, parágrafo único, do Código Civil).
II.3. - Juros moratórios
- Origem: art. 1.336, § 1°, do Código Civil:
“O condômino que não pagar a sua contribuição ficará
sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês...”
Continuação:
O que diz o artigo do Código Civil que rege a limitação legal dos juros moratórios?
Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.
Posição ortodoxa sobre o tema:
“Os juros convencionais moratórios... estão limitados à taxa 12% ao
ano. O limite imposto aos juros convencionais moratórios decorre dos arts. 1° e 5° do Decreto 22.626/33... Essa é a mesma conclusão que se extrai do Código Civil de 2002, na medida da interpretação do seu art. 406, cumulado com o art. 5° do Decreto 22.626/33 e art. 161, § 1°, do Código Tributário Nacional”.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Juros no Direito Brasileiro. São Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 2003, p. 197.
Tal entendimento é o predominante no TJSP sobre o assunto: "A convenção de condomínio pode prever taxa menor por atraso no
pagamento das prestações condominiais, mas nunca superior a 1% ao mês.” NERY JÚNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade.
Código Civil Comentado. 7ª Ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2009, p. 1023.
Porém, alguns julgados do Superior Tribunal de Justiça apontam no sentido oposto:
Ementa: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE.
...
2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. ...
(STJ REsp nº 1.002.525 DF – Rel. Min. Nancy Andrighi v.u. -Julg. 16/09/10).
- Os condomínios que seguirem a lógica exposta no Recurso Especial nº 1.002.525-DF do STJ devem alterar a Convenção do Condomínio mediante aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos em assembleia geral;
- Sabe-se que a formação da jurisprudência é dinâmica, de modo que ao SECOVI-SP cabe o acompanhamento do assunto para o fim de se saber se a linha de julgamento do Recurso Especial nº 1.002.525-DF do STJ se tornará uma tendência predominante nas diferentes esferas do Judiciário (primeira instância, TJ e STJ).
Base Legal - Código Civil:
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
(...)
Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional.
Em caso de dúvida, recomenda-se a adoção do índice
divulgado pelo TJSP, por meio da “
Tabela Prática de Atualização dos Débitos Judiciais”, publicada mensalmentepela Imprensa Oficial:
CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – CORREÇÃO MONETÁRIA – TABELA DE ATUALIZAÇÃO DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA – APLICABILIDADE. Devida é a atualização das parcelas devidas pela tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, se nem a convenção condominial, nem a sentença, especificaram o índice para norteá-la.
(2°TACivilSP - Ap.s/rev. 658.116-00/9 – 12ª Câm. – Rel. Juiz PALMA BISSON – J. 31.1.2003).
III - Questões pontuais sobre o assunto: • O conceito de inadimplência no condomínio;
• A importância da realização do pagamento na forma correta;
• A inconveniência de se cobrar o rateio mensal conjuntamente com o valor da multa disciplinar;
• Importância da aprovação orçamentária e do cadastro de condôminos;
• Cobrança extrajudicial e judicial;
• A formação de título executivo extrajudicial; • Uso da mediação e arbitragem;
• Juizados Especiais Cíveis; • Bem de família.
IV – Propostas legislativas sobre o tema
-Mudança do art. 1.336, § 1°, do Código Civil:
Notícia sobre o veto presidencial ao dispositivo do projeto que originou Lei n° 10.931/04, prevendo o aumento da multa moratória;
V - Expedientes de controle da inadimplência não recomendados pelo SECOVI-SP
V.1. - Negativação
- O boleto do rateio mensal não se reveste dos requisitos próprios dos títulos executivos extrajudiciais, a saber, certeza, liquidez e exigibilidade (artigos 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil).
- Diferentemente do protesto, a negativação não traz segurança jurídica ao condomínio credor.
V.2. - Desconto Pontualidade
O desconto pontualidade é visto como medida ilegal, por disfarçar multa moratória sob forma de desconto, ultrapassando, no mais das vezes, o patamar máximo estipulado pela lei, dando ensejo a uma dupla punição sobre um mesmo fato (trata-se do famoso bis in idem), razão pela qual sua adoção é desaconselhada.
V.3. - Restrição de uso de coisa ou área comum
- Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1°, e 1.337, caput, do Código Civil, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente;
- Não será lícito impor a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns, tais como a supressão do fornecimento de água, luz, gás, interrupção na entrega das correspondências, proibição do uso dos elevadores, piscina, salões de jogos, discriminação no sorteio de vagas na garagem etc.;
- Alerta: exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal) e dano moral.
VI - Expedientes de controle da inadimplência recomendados pelo SECOVI-SP
VI.1. - Proibição da participação e voto do inadimplente nas assembléias
Desde o início da vigência do novo Código Civil, ou seja, 11/01/03, é vedada expressamente a participação e o voto dos condôminos devedores, inclusive daqueles que estiverem cumprindo regularmente os acordos judiciais ou extrajudiciais (art. 1.335, III, do Código Civil).
VI.2. - Divulgação das unidades inadimplentes
• É possível?
• Como colocar em prática?
• Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao assunto? • A medida encontra-se no dever do síndico de prestar contas
VI.3. – Protesto
O que é o protesto?
Lei Federal n°9.492/97 (Lei do Protesto)
Art. 1º Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida.
- Qual era o entendimento até então aplicado ao assunto? Os condomínios podiam protestar seus créditos?
R: Não se admitia o protesto dos créditos do condomínio no âmbito do Estado de SP (TJSP).
Base legal - Código de Processo Civil:
Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais: ...
V - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
- Qual é a situação atual?
- É possível protestar os créditos do condomínio e o aluguel.
Base legal - Lei Estadual nº 13.160/08:
Altera a Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro;
VI.4. - O art. 1.337, caput, do Código Civil e a inadimplência
- O que prevê o art. 1.337 a respeito?
- Quais os requisitos para aplicação da multa? - É necessário alterar a Convenção para tanto?
