CONDOMÍNIO- CESSÃO DE DIREITOS CREDITÓRIOS ORIUNDOS DE DÍVIDA DE CONDOMÍNIO
A cessão de crédito se substancia, na aquisição pelo adquirente e na perda pelo cedente ao mesmo tempo dos direitos oriundos ao crédito original.
A cessão é válida independente da causa principal que levou a cessão dos créditos, no caso as ações de cobrança de condomínio em questão.
O crédito passa a ser um bem patrimonial. Sendo a cessão uma forma de alienação, e como o condomínio não tem personalidade jurídica não conseguirá efetivar tal transação por instrumento público, o que não representa um problema uma vez que poderá seguir a forma particular (Art. 288 do Código Civil).
A cessão tem caráter duplo, pois existe a perda e a aquisição de um direito no que toca ao titular.
O negócio subjacente à cessão deve existir, ser válido e eficaz para que a cessão possa gozar desses atributos.
“ O negócio que lhe serve de base, pode ser qualquer um, desde que seja apto a produzir o efeito translativo desejado - por exemplo, uma compra e venda, uma doação, uma dação em cumprimento etc.- e o termo “ cessão de crédito” designa apenas o efeito translativo da posição creditória que esse mesmo negócio produz. “ (Monteiro & Cunha . Sobre o contrato de cessão financeira ou de factoring, p. 550)
A possibilidade da cessão é a regra, a impossibilidade exceção, como no caso dos bens fora de comércio, intransmissíveis (crédito de alimento) e
Art. 286. O credor pode ceder o seu crédito, se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor; a cláusula proibitiva da cessão não poderá ser oposta ao cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da obrigação.
Sendo possível a alienação do objeto litigioso sem que isso represente alteração da relação jurídica no processo.
Quanto a representatividade no processo, continua em nome do Condomínio, que quando receber o crédito deverá transferir ao adquirente dos direitos creditórios.
Art. 6º Ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei. Art. 42. A alienação da coisa ou do direito litigioso, a título particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes.
Desta forma, não se encaixam na exceção de direitos inegociáveis as dívidas de condomínio, a qual em tese podem ser negociadas.
A cessão de crédito em geral deve ser realizada através de um instrumento público ou instrumento particular. Conforme já explicado acima, para o caso específico de dívida condominial, recomenda-se a utilização de instrumento particular.
O instrumento particular deve seguir o descrito no Art. 654,
parágrafo 1º do Código Civil, sendo que a falta da formalidade exigida não inviabiliza a cessão, apenas a torna ineficaz contra terceiros.
Art. 654. § 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
Sendo que a cessão não terá eficácia contra o devedor, caso este não tenha sido devidamente notificado.
Código Civil, Art. 290. A cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada; mas por notificado se tem o devedor que, em escrito público ou particular, se declarou ciente da cessão feita.
Os artigos abaixo não se aplicam ao condomínio quanto a dívida que ele mesmo penhorou, porém, se terceiros tiverem levado o bem a penhora, a cessão não poderá ser realizada.
Art. 298. O crédito, uma vez penhorado, não pode mais ser transferido pelo credor que tiver conhecimento da penhora; mas o devedor que o pagar, não tendo notificação dela, fica exonerado, subsistindo somente contra o credor os direitos de terceiro.
Na mesma esteira, esclarece a obra de Caio Mário da Silva Pereira:
“'sendo o credor, como efetivamente é, livre de dispor de seu crédito, não necessita da anuência do devedor para transferi-lo a terceiro, porque o vínculo essencial da obrigação sujeita-o a uma prestação; e não existe modificação na sua substância se, em vez de pagar ao primitivo sujeito ativo, tiver de prestar a um terceiro em que se sub-rogam as respectivas qualidades, sem agravamento da situação do devedor.' (Instituições de Direito Civil, Vol. II. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p.371)
Quanto a possibilidade da Cessão:
COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CESSÃO DE CRÉDITO DO CONDOMÍNIO A TERCEIRO, SEM NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DO DEVEDOR. ADMISSIBILIDADE. “Em havendo regra
específica aplicável ao processo de execução (art. 567, II, CPC), que prevê expressamente a possibilidade de prosseguimento da execução pelo cessionário, não há falar em incidência, na execução, de regra que se aplica somente ao processo de conhecimento no sentido da anuência do adversário para o ingresso do cessionário no processo (arts. 41 e 42 do CPC)”; REsp nº 1.091.443-SP, representativo de controvérsia repetitiva, na forma do art. 543-C do CPC. Agravo provido para integrar o cessionário no polo ativo da execução.
Agravo de Instrumento nº 2056364-70.2014.8.26.0000 RELATOR Soares Levada 34ª Câmara de Direito Privado TJ-SP, 30 de junho de 2014.
Desta forma, conclui-se clara a possiblidade de cessão dos créditos oriundos da dívida condominial.
Nesse sentido ainda:
'(...) 3. O condomínio, mesmo mantendo contrato de prestação de serviços para cobrança das cotas condominiais com empresa
especializada, com recebimento dos valores adiantados, mantém sua legitimidade para agir contra os condôminos inadimplentes. 4. Contrato de prestação de serviços que não incute em cessão ou sub-rogação do direito de crédito à empresa contratada (...).' (TJPR, AC 289405-9 15ªC.C, Rel. Ruy Francisco Thomaz. DJ 27.05.05).
E ainda, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.263.762 - PR (2009/0250126-9).
DO DESCONTO NO RECEBIMENTO DAS COTAS EM ATRASO
Todos os Condôminos têm o dever de concorrer para o pagamento das despesas de Condomínio conforme a sua cota parte como previsto no Art. 1.336, I do Código Civil).
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na
convenção;
Conforme aduz o Art. 1.350 do Código Civil as despesas de condomínio devem ser previamente apresentas em assembleia, aprovado rateio e posteriormente aprovadas as contas.
Conceder desconto para aqueles que atrasam as suas cotas condominiais pode representar um incentivo a outros deixarem de pagar e depois negociarem em melhores condições.
Ademais, pode configurar um enriquecimento ilícito, uma vez que o ato constitutivo do condomínio determina a forma de rateio por fração ideal, e deixar de cobrar desta forma representa uma benesse ao inadimplente em detrimento ao adimplente e o descumprimento de Cláusula Convencional .
Convenção de Condomínio Artigo 5º.- O montante das
despesas gerais e encargos do condomínio, serão rateados entre os condôminos proporcionalmente à área útil de cada unidade ou de sua correspondente quota parte ideal sobre o o todo.
Nesse sentido o entendimento do Secovi
“1. É facultado ao síndico perdoar débitos de quotas, juros, multas ou conceder descontos substanciais? E os descontos àqueles que efetuarem os pagamentos em dia?
Não. Os valores cobrados dos condôminos são resultantes do rateio da soma das despesas comuns ordinárias (água, luz, telefone, salários, encargos, etc.), de despesas extraordinárias derivadas da implementação de alguma obra,
manutenção, etc. ou, encargos financeiros ou penalidades impostas a condôminos que estejam em falta com suas obrigações. Assim sendo, o síndico não tem poder para perdoar dívida ou para conceder descontos, sem a autorização da assembléia geral. Mesmo nos casos em que a dívida esteja sendo cobrada judicialmente o síndico necessitará de autorização para realizar acordo, ainda que essa autorização lhe tenha sido dada, de forma geral pela assembléia que o elegeu ou por outra assembléia em que a matéria tenha sido tratada. Da mesma forma, pagar as quotas em dia é obrigação do condômino e o síndico, sem autorização da assembléia, não pode conceder desconto para quem cumpre essa obrigação. O que vemos, comumente, é a aprovação, pela assembléia que aprova a previsão orçamentária, é o estabelecimento de um vencimento para o pagamento da cota condominial e uma autorização para dispensa de juros e multas, aos pagamentos efetuados até "X" dias do vencimento.”
Fonte: http://www.secovi-ce.com.br/index.php/duvidas.html Assim, é claro que o síndico não pode conceder qualquer desconto ou redução dos acréscimos legais decorrentes da inadimplência, sob pena de responder civilmente pelos prejuízos que der causa perante os demais condôminos que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios.
Sendo que qualquer condômino que se sinta lesado, independente de aprovação em assembleia, poderá em defesa de seus interesses pessoais ingressar em juízo em busca de ressarcimento dos danos sofridos.
Por outro, lado o condomínio tem a prerrogativa, mediante aprovação em assembleia, de contratar qualquer empresa relacionada com a sua atividade e a remunerar pelo serviço.
Como também seria razoável a contratação de um advogado para efetuar a cobrança das cotas em atraso e além dos valores sucumbenciais ou no caso da falta deste, ajustar um percentual do resultado entre 10 e 20% a título de remuneração, seria plausível, embora também se daria em detrimento dos demais condôminos que arcaram com suas cotas em dia.
Temos visto aparecerem no mercado cada vez mais empresas que vêm trabalhando no formato de “adquirirem” a inadimplência do condomínio em troca de um deságio e se sub-rogando na cobrança dos créditos futuros.
Assim, como também alguns advogados e investidores que têm “comprado” a dívida do condomínio de unidades especificas, seja por já ter examinado a situação jurídica e ter a certeza de um ganho futuro, ou por interesse em adquirir a unidade em leilão.
Seja qual for a razão a forma de cessão dos direitos creditórios, essa não é uma a operação que se encaixa de forma fácil a simples sistemática condominial, porém, em casos extremos poderá ser aplicada, desde que o síndico siga um critério rígido que vai desde a aprovação do conceito e da operação em assembleia e a elaboração do termo por intermédio de um escritório de advocacia.
