PODER JUDICIÁRIO
SÃO PAULO
SEGUNDO TRIBUNAL DE ALÇADA CIVIL
Décima Câmara
APELAÇÃO COM REVISÃO Nº 550.853-0/5 - CAMPINAS Apelantes: Alberto Amin
Clara Sad Amin
Apelada : J. Mahfuz Móveis e Eletrodomésticos Ltda.
LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. O método da renda compreende a determinação do valor do imóvel, como capital, em função dos demais valores do terreno e das benfeitorias e, da consideração de outros fatores que cercam o cálculo. O método comparativo consiste, basicamente, na fixação dos alugueres de mercado e de outros imóveis. A prova pericial examinou os dois critérios e sugeriu que o aluguel fosse apurado pela média dos dois valores.
FIXAÇÃO. A contrariedade lançada pelos Apelantes, sem crítica por Assistente Técnico, não pode alijar os elementos técnicos existentes nos autos. Prevalece a sugestão do Perito Judicial, aceita pela sentença.
Voto nº 3.559
Visto.
J. MAHFUZ MÓVEIS E ELETRODOMÉSTICOS LTDA.
ingressou com Ação Renovatória de Locação Comercial contra
ALBERTO AMIN e sua mulher CLARA SAD AMIN, caracteres e
qualificação nos autos. Vencida a instrução houve entrega da
prestação jurisdicional, e, procedente a pretensão, foi determinada a
renovação por 05 anos, a partir de 1°.10.95; fixado o aluguel mensal
de R$6.182,50 para o primeiro mês, mantidas as demais cláusulas;
facultada a execução das diferenças entre o valor do aluguel pago e o
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atual; condenação dos Requeridos ao pagamento das despesas
processuais, e honorários de Perito e de Advogado.
ALBERTO AMIN e CLARA SAD AMIN recorreram.
Argüiram preliminar de carência da ação, e perseguem fixação do
aluguel mensal pelo método comparativo em R$6.715,05, com
reajuste mês a mês, até a desocupação, fixação de prazo para
desocupação e
“solução da sucumbência”
(Folha 482).
J. MAHFUZ MÓVEIS E ELETRODOMÉSTICOS LTDA.
contrariou as razões, sustentando o acerto da decisão, uma vez que
“o
pedido inicial foi instruído com todos os documentos necessários ...”
(Folha 488).
É o relatório, adotado no mais o da r. sentença.
Os Apelantes ingressaram com Ação de Cobrança de
Diferenças de Aluguel contra a Apelada, que resultou procedente:
“... para fins de condenar a ré a pagar à autora a quantia de R$13.219,08, devidamente corrigida a partir da propositura da ação, acrescida de juros de mora a partir da citação, bem como os valores das diferenças de aluguel pagos a menor a partir de fevereiro de 1995, a serem apuradas na fase da execução ...” (Folhas 137/138).
As partes recorreram. A E. 2ª Câmara desta Corte, por
v.u. negou provimento aos dois recursos. Verifica-se do v. Acórdão:
“... Com relação ao recurso dos autores, onde se pede a multa contratual da cláusula penal e a apenação indenizatória da litigância de má-fé, não têm os recorrentes razão ...” (Folha 455).
“... De fato, emerge do contrato que os locativo seriam corrigidos, mês-a-mês, pela inflação mensal apurada pelo INPS”.
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“Portanto, para a conversão do locativo para a moeda nova, in casu, não incidiam as regras contidas nos incisos e parágrafos do artigo 21, da Medida Provisória nº 542/94, convertida na Lei nº 9.069/94, que instituiu o Plano Real e, sim, o artigo 20 ...” (Folha 457).
Todas as questões invocadas nas razões, embora
sirvam para referenciar o comportamento das partes, que guardam
relação expressa com essas decisões (Sentença e Acórdão), não
podem ser apreciadas nesta ação.
A sentença proferida neste processo enfrentou com
propriedade a matéria:
“... a preliminar de carência da ação por não preencher a autora os requisitos legais para a propositura da ação renovatória não prospera. Antes de tudo porque, conforme enfatizou o acórdão que versou sobre a ação de cobrança de diferenças de aluguéis, não houve qualquer infração contratural pelo fato da requerente converter o valor do aluguel de junho de 1994 para a nova moeda sem observância do art. 20, da Medida Provisória nº 542 ...”
“... Ora, para a caracterização da infração contratual é preciso que o contratante aja com manifesto propósito de ferir a avença. Mera divergência na aplicação do reajuste, não demonstra a má-fé da locatária, não pode ser tida como infração contratual ...” (Folhas 463/464).
Em face dessa circunstância, e pela satisfação dos
requisitos estabelecidos pela Lei nº 8.245, de 1991, para a ação
renovatória, não se afigura possível o reconhecimento da alegada
carência da ação.
Sobre a fixação do aluguel em R$6.715,05, pelo
método comparativo, houve aceitação formal dos Apelantes. Nessa
oportunidade, para justificar essa posição, discordou do método de
renda por duas razões: 1. Porque o
“... método comparativo apura com
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mais propriedade o valor locativo a nível de mercado ...”
. 2. Porque o Perito
baseou-se em imóveis distantes e
“... até de outras localizações e
condições para a estimativa do valor do terreno e da construção ...”
(Folha 380).
O método da renda compreende a determinação do
valor do imóvel, como capital, em função dos demais valores do
terreno e das benfeitorias e, da consideração de outros fatores que
cercam o cálculo. O método comparativo consiste, basicamente, na
fixação dos alugueres de mercado e de outros imóveis.
O Perito apresentou dois critérios para renovação do
preço do aluguel: 1. Método de renda – R$5.650,oo. 2. Método
comparativo – R$6.715,05. Esclareceu que os dois são
representativos do livre mercado imobiliário, sugerindo
“... que o aluguel
final seja dado pela média dos respectivos valores, ou seja: Am = 5.650,00 +
6.715,05. Am = 6.182,50 (seis mil cento e oitenta e dois reais e cinquenta
centavos). (VÁLIDO PARA OUTUBRO DE 1995) ...”
(Folha 307).
A sentença considerou essa proposta
(Folha 468).
Para o método de renda o Perito assim se expressou:
“... a) A determinação do valor do térreo será falta de acordo com as Normas Para Avaliações e Laudos em Desapropriação nas Varas da Fazenda Municipal da Capital – 1975.
Tendo em conta que o terreno possui profundidade equivalente de 39,89m, situado entre a mínima (M1=20,00m) e a máxima (M2=40,00) e testada principal de 7,17m menor que a referência da zona (ar=10,00m), sua avaliação deve ser feita observando as regras dos artigos 1.1.1 e 1.1.2, representados algebricamente pela expressão:
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a
r Onde:Vt = valor procurado do terreno S = área do terreno = 286,08 m2 a = testada do tereno 7,17
a r = testada de referência = 10,00 m
O preço unitário médio (q) para o local na data de renovação (01/10/95) de acordo com a pesquisa do Anexo 05 é de R$2.408,99/m2/10,00 m frente/20,00 a 40,00 m.
b) Com esse preço e aplicando a fórmula indicada em A o valor do terreno resulta:
Vt = 286,08 m2 x R$2.408,99/m2 x (7,17) 0,25
10,00 Vt = R$634.416,00
(VALIDO PARA OUTUBRO DE 1.995)” (Folhas 293/294).
Para o método comparativo o Perito concluiu:
“... O Método Comparativo para a determinação do valor locativo consiste, basicamente na fixação dos aluguéis de mercado de outros imóveis.
É um método direto de avaliação e, quando bem empregado, conduz a resultados extremamente confiáveis, uma vez que o número de conceituações técnicas para se chegar ao aluguel é bastante reduzido.
É evidente, por outro lado, que essa segurança propicia pelo Método Comparativo é diretamente proporcional ao grau de semelhança que os aluguéis comparativos tenham em relação ao procurado.
Basicamente as características dos aluguéis (ou imóveis), que determina haver semelhança, são as seguintes:
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- a localização
- o tipo de imóvel (loja, apartamento, escritório) - o seu tamanho
- a idade (aparente)
- a data do evento (ofertas, contrato) - a perioridade do reajuste do aluguel
É evidente que a obtenção de todos os dados comparativos com as mesmas características é extremamente difícil, devendo o avaliador utilizar sua experiência e o bom senso na sua pesquisa ...” (Folha 301).
Para obter o valor locativo unitário de locação nesse
local, em 1º de outubro de 1995, data da renovação, o Perito viu-se
obrigado a realizar pesquisa abrangendo a área central, onde concluiu
ser o preço básico unitário de locação de R$26,06, por metro
quadrado. E, para encontrar o valor de R$6.715,05, por mês, elaborou
a seguinte operação:
“... O unitário calculado (R$26,06/m2 é válido para área de lojas e profundidade da loja de 20,00m. Assim para a determinação do valor locativo de imóvel é preciso ponderar a área do pavimento mezanino através da relação d:1,1 e a profundidade equivalente da loja que é de 36,00m, através da fórmula de Harper.
Dessa forma o valor locativo, ou aluguel do imóvel pelo Método Comparativo é dado pela seguinte expresão:
Al = q x [S1 x (N/f) 0,5 + S2] Onde:
Al = aluguel do imóvel pelo Método Comparativo q = unitário básico (locação) = R$ 26,06/m2
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S1 = área da loja = 258,12 m2 N = profundidade padrão = 20,00 m
F = profundidade equivalente = (20,00/36,00) 0,50 = 0,7453 S2 =área do mezanino direto ligado na loja= 97,95 x 2/3 = 65,30 “d” = peso do aluguél térreo = 5
Substituindo, vem:
Al = R$26,06/m2 x [(258,12 m2 x 0,7453) + 65] Al = RS6.715,05 / mês “ (Folha 306).
As partes, a partir de 17 de março de 1981, firmaram
contrato de locação e posteriores aditivos em 1º.4.85, 09.11.87,
30.3.89 e 08.10.92, este com vencimento em 30.9.95
(Folhas 22/41).
Estabeleceram:
No contrato inicial:
“... os aluguéis mensais serão reajustados pelos índices de variação das O.R.T.N. ocorridas entre os meses de abril de cada ano, ou por outra modalidade que venha a ser adotada pelos Órgãos Governamentais ...” (Folha 23).
No primeiro aditivo:
“... o aluguél mensal será reajustado pelo índice de variação das O.R.T.N. ocorrida no período, ou por outro índice ou método que venha a ser adotado pelos Orgãos Governamentais ...” (Folha 31).
No segundo aditivo:
“... reajustável, semestralmente, mas especificamente, nos meses de abril e outubro de cada ano, de acordo com a variação do valor nominal das Obrigações do Tesouro Nacional ...” (Folha 34).
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No terceiro aditivo:
“... valor esse reajustável, mês a mês, de acordo com a variação do I.P.C. ou qualquer outro índice que venha a ser fixado para exprimir a real inflação ...” (Folha 36).
No quarto adivito:
“... Continuam em vigor e permanecem inalteradas as demais cláusulas do primitivo contrato de locação e posteriores adendos que não conflitarem com as fixadas neste adendo de contrato de locação ...” (Folha 39).
No quinto aditivo:
“... As demais cláusulas do primitivo contrato de locação e posteriores adendos que não conflitarem com as fixadas neste ´adendum´, permanecem inalteradas e em pleno vigor ...” (Folha 41).
O imóvel está situado na Avenida Campos Sales, nº
636, no quarteirão completado pela Rua Ernesto Kumann e pelas
Ruas Álvaro Machado e 13 de Maio. Essas características para quem
conhece, ou pelo simples exame de planta da cidade, deixa evidente
tratar-se de região conhecida, que dispensa maiores detalhes, de
maneira especial porque se insere no retângulo central da cidade,
compreendido pelas Avenidas Campos Sales e Francisco Glicério, e
com as Ruas Barão de Jaguara, Conceição e 13 de Maio, servidas
pelo centro financeiro (bancos), pelo comércio e por escritórios. É o
“coração”
da cidade.
A contrariedade lançada pelos Apelantes, sem crítica
por Assistente Técnico, não pode alijar os elementos técnicos
existentes nos autos. Prevalece a sugestão do Perito Judicial, aceita
pela sentença.
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“O fato de o perito ter trabalhado com base na média extraída a partir de dois métodos: renda e galonagem, totalmente diferentes, mas não incompatíveis ou inconciliáveis, nada tem de condenável em si mesmo. Pelo contrário: seu uso evita o predomínio exagerado de qualquer um deles 1”.
Em face ao exposto, rejeita-se a preliminar e nega-se
provimento ao recurso.
IRINEU PEDROTTI
Relator
