Direito Notarial Imobiliário MBA 11

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Legale Educacional

Direito Notarial Imobiliário

04.03.2017

MBA 11

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LEGALE Cursos Jurídicos

 P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a

 Advogado

 Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade Metropolitana de Santos – UNIMES

 Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola Paulista de Direito - EPD.

 Professor da Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral Imobiliário na EPD

 Professor do Legale Cursos Jurídicos

 Professor da Pós-Graduação em Direito Imobiliário da Unicuritiba/PR

 Professor do Instituto Conde Matarazzo/SC

 Autor do Manual Lex Magister de “Prática Imobiliária” – Notarial e Registral.

 Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP

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

Objetivo:



Capacitar o discente a sistematizar a

atividade notarial

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LEGALE Cursos Jurídicos 2. Direito Notarial

2.1. Introdução

Razões da atividade notarial:

- Complexidade social (vontade + leis) = Notariado Latino vontade (assinatura)

- Paz social = autenticação fatos (ata notarial) documentos

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2.2. Conceito

É o ramo do direito que estuda as formas de efetivar o direito material, cuja responsabilidade está afeta exclusivamente ao Tabelião de Notas.

Tabelionato de Notas:

É a serventia extrajudicial responsável pelas autenticações da vontade, documentos e de fatos, outorgando-lhes fé pública, além de conserva-los e gerar efetividade do direito privado.

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2.3. Bem jurídico

É a tutela da manifestação de vontade na efetivação do direito privado.

2.4. Elementos do direito notarial

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2.5. Características do Tabelionato de Notas

2.5.1. Imparcialidade (decorre da função)

2.5.2. Informativo (decorre da obrigação em tutelar a vontade) 2.5.3. Autenticador (decorre da fé pública)

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2.6. Princípios

2.6.1. P. Juridicidade (6º, II, LNR)

(SP) item 1.1 Na atividade dirigida à consecução do ato notarial, atua na condição de assessor jurídico das partes, orientado pelos princípios e regras de direito, pela prudência e pelo acautelamento.

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2.6.1. P. Juridicidade (6º, II, LNR)

(RS) Art. 562 – Ao Tabelião é atribuída a função de:

b) colher, interpretar e formalizar juridicamente a vontade das partes;

Art. 1º – As normas técnicas a serem observadas pelos Notários e Registradores são as estabelecidas nesta Consolidação Normativa como subsidiária à legislação federal sobre a matéria e as decisões emanadas dos juízos competentes.

§ 1º – É dever do Notário e do Registrador manter-se atualizado em relação à

legislação aplicável à função, verificando e observando as edições, alterações

e revogações das leis e regulamentos, de modo que sejam aplicadas sempre as normas em vigor.

§ 2º – A aplicação de novas normas legais ou regulamentares independe de prévia

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2.6.2. P. Territorialidade (9º, LNR)

(PR) Art. 3º É vedada a prática de ato notarial e registral fora do

território da circunscrição para a qual o agente recebeu delegação.

(MG) Art. 136. É vedado ao TN funcionar em mais de um endereço, devendo a serventia estar localizada na circunscrição para a qual o titular recebeu a delegação, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos.

(RJ) Art. 216. O Tabelião de Notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação.

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2.6.3. P. Confiança (8º, L. 8.935/94)

(PR) Art. 665. É livre às partes a escolha do notário, qualquer que seja o seu domicílio ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.

Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.

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2.6.4. P. Imediação (6º, I, LNR e 446, II, CPC/73)

CPC/73 - Art. 446. Compete ao juiz em especial: I - dirigir os trabalhos da audiência;

II - proceder direta e pessoalmente à colheita das provas; (RS) Art. 562 – Ao Tabelião é atribuída a função de:

b) colher, interpretar e formalizar juridicamente a vontade das partes; (SP) item 2. A função pública notarial, atividade própria e privativa do

tabelião de notas, que contempla a audiência das partes, o aconselhamento jurídico, a qualificação das manifestações de vontade, a documentação dos fatos, atos e negócios jurídicos e os atos de autenticação, deve ser exercida com independência e imparcialidade jurídicas.

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2.6.5. P. Independência (6º, II, “autorizando”, LNR)

(MG) Art. 143. O TN, como autor do instrumento público, não está vinculado a minutas que lhe sejam apresentadas,

podendo revisá-las ou negar-lhes curso, uma vez que é

sua a responsabilidade pela redação dos atos notariais.

(RS) Art. 570 – O Tabelião, como autor do instrumento público, não está vinculado a minutas, podendo revisá-las ou

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2.6.6. P. Segurança (6º, II, “conservando”, LNR)

Art. 6º Aos notários compete:

II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;

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2.6.6. P. Segurança (6º, II, “conservando”, LNR)

(SP) 2.2. A consultoria e o assessoramento jurídicos devem ser prestados por meio de informações e de esclarecimentos objetivos, particularmente sobre o melhor meio jurídico de alcançar os fins desejados pelas partes, os efeitos e consequências dos fatos, atos e negócios jurídicos a serem documentados, e visar à tutela da autonomia privada e ao equilíbrio substancial da relação jurídica, de modo a minimizar as desigualdades materiais e a proteger os

hipossuficientes e os vulneráveis, tais como as crianças e os

adolescentes, os idosos, os consumidores, os portadores de necessidades especiais e as futuras gerações.

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2.6.7. P. Profilaxia

(SP) item 1.3. É seu dever recusar, motivadamente, por escrito, a prática de atos contrários ao ordenamento jurídico e sempre que presentes fundados indícios de fraude à lei, de

prejuízos às partes ou dúvidas sobre as manifestações de vontade.

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2.6.7. P. Profilaxia

(RJ) Art. 218. Os TN somente poderão colher e retratar declarações das partes

destinadas a formar e constituir atos jurídicos, proibidas aquelas que

importem em depoimentos de testemunhas arroladas em processos

administrativos, cíveis ou criminais, para fins de instruir as pretensões

deduzidas em Juízo.

(RJ) Art. 219. Os TN devem abster-se de lavrar escrituras relativas a negócios jurídicos de alienação de frações ideais, quando, à base de dados objetivos, apontarem indícios de fraudes e infringências às Leis nºs. 6.766/79 e

10.257/01, ao ordenamento positivo normatizador do parcelamento do solo

urbano e protetivo da zona rural, prejudiciais aos mananciais da fauna e da flora e a fim de proteger os ecossistemas contra a predação e a destruição causadas pela ocupação desorganizada e sem fiscalização.

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2.6.8. P. Excelência

(SP) 3.1. A competição entre os Tabeliães de Notas deve ser leal, pautada

pelo reconhecimento de seu preparo e de sua capacidade profissional e praticada de forma a não comprometer a dignidade e o prestígio das funções exercidas e das instituições notariais e de

registro, sem utilização de publicidade individual, de estratégias mercadológicas de captação de clientela e da intermediação dos serviços e livre de expedientes próprios de uma economia de mercado, como, por exemplo, a redução de emolumentos.

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2.6.9. P. Imparcialidade

(RS) Art. 658. Ao notário compete:

XVI - aconselhar, com imparcialidade e independência, todos os integrantes da relação negocial, instruindo-os sobre a natureza e as consequências do ato que pretendam realizar;

(RJ) Art. 221. Integra a atividade notarial:

II - assessorar e orientar, com imparcialidade e independência, os interessados, instruindo-os sobre a natureza e as consequências do ato a ser realizado;

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2.7. Estrutura jurídica

2.7.1. Sujeitos (art. 20, Lei 8.935/94) 2.7.2. Objeto a) Livros b) Classificadores c) Impressos de segurança 2.7.3. Forma a) P. Diligência b) P. Escrituração

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2.7.1. Sujeitos (art. 20, Lei 8.935/94)

a) Tabelião

b) Prepostos

c) Usuários

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2.7.2. Objeto (SÃO PAULO)

2.7.2.1. Assentos (livros)

2.7.2.2. Classificadores (item 15, NSCGJ)

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2.7.3. Forma (Lavratura dos atos notariais – Escrituração)

a) P. Identificação (41)

b) P. Orientação (42/43) (CNDT/Indisponibilidade)

c) P. Escrituração uniforme (45, 49 e 56, 2ª parte)

(SP) 45. Os atos notariais, redigidos obrigatoriamente na língua nacional, serão manuscritos, datilografados ou impressos nos livros de notas.

(SP) 49. O espaçamento entre as linhas e as tabulações serão rigorosamente iguais, até o encerramento do ato, salvo quanto às tabelas nele eventualmente contidas.

(RS) Art. 698 – A redação será em linguagem clara, precisa e lógica, em ordem cronológica.

§ 1º – As palavras serão empregadas no sentido usual, corrente, de modo a facilitar a compreensão e não originar dúvidas.

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d) P. da tutela subscricional do tabelião (51)

Item 51. O Tabelião de Notas poderá não subscrever o ato notarial, embora já assinado pelas partes e pelos demais

comparecentes, expondo, por escrito e de modo

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e) P. da Relativização da unidade do ato (52.2) – prazo de 30 dias para lavratura

(SP) 52.2. Lavrada a escritura pública, a coleta das respectivas assinaturas das partes poderá ocorrer em até 30 dias, e nessas hipóteses as partes deverão apor ao lado de sua firma a data da respectiva subscrição. (MG) Art. 154. Não sendo possível a lavratura imediata do instrumento público notarial, o tabelião de notas, conforme acordado com o solicitante, designará dia e hora para sua leitura e assinatura, devendo os emolumentos e a TFJ ser pagos pelo interessado quando do requerimento.

§ 1º. Decorridos 7 (sete) dias úteis da sua lavratura, o instrumento público notarial não assinado por todos será declarado sem efeito, não sendo devida qualquer restituição de emolumentos ou de TFJ por parte do tabelião de notas, tendo em vista a regular prática do ato no que concerne às atribuições do tabelião.

§ 2º. Sendo necessário novo instrumento público notarial em virtude de ter sido o anterior declarado sem efeito por falta de assinatura no prazo previsto no §1º deste artigo, o solicitante deverá arcar com os custos para sua lavratura.

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2.7.4. Incidentes na escrituração 1º) No ato da escrituração

a) Emendas, entrelinhas e notas marginais (50) = vedação

absoluta

(RS) Art. 698, § 6º – As emendas, rasuras, borrões, riscaduras e entrelinhas serão ressalvados no fim do texto e antes da subscrição, com referência à sua natureza e localização.

(MG) Art. 285. As emendas, entrelinhas, rasuras e riscaduras devem ser evitadas, mas, caso ocorram, serão ressalvadas “em tempo”, ao final do texto e antes das assinaturas, fazendo-se referência a seu motivo e localização.

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b) Incompleta (52.2.1) = falta de assinatura = 1/3 custas (9.1.

Tabela) e vedado a certidão (52.3)

(SP) 52.2.1. Não sendo assinado o ato notarial dentro do prazo fixado, a escritura pública será declarada incompleta, observando-se a legislação que trata dos emolumentos.

(SP) 52.3. Pelo ato notarial incompleto, serão devidos os emolumentos e custas, restando proibido o fornecimento de certidão ou traslado, salvo ordem judicial.

(RS) Art. 712, § 1º – Na ausência de assinatura de uma das partes, o Tabelião declarará incompleta a escritura e consignará, individuando, as assinaturas faltantes, mas pelo ato serão devidos emolumentos, se imputável a qualquer das partes.

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c) Sem efeito – certificar os motivos (55)

(SP) 55. Nas escrituras tornadas sem efeito, ou corrigidas em decorrência de erro imputável ao Tabelião de Notas, dever-se-ão certificar os motivos.

(RS) Art. 712 – Nas escrituras declaradas sem efeito, o Tabelião certificará as causas e motivos, datará e assinará o ato, sendo exigíveis os emolumentos respectivos se atribuíveis a culpa às partes.

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d) Em tempo (50.1) – antes da assinatura e não afetar elem.

Essenciais (objeto, preço e forma de pagamento)

(RS) Art. 698, § 7º – Se o defeito ou omissão for verificado após a assinatura, em havendo espaço a seguir, será feita a corrigenda “em tempo”, e nova subscrição; mas, se não existir, deverá ser feita retificação em ato próprio, com a participação de todos os anteriores intervenientes no ato

(MG) Art. 285. Parágrafo único. Caso se verifique o defeito ou a omissão após as assinaturas, mas antes da expedição do traslado, e havendo espaço a seguir, poderá ser feita a corrigenda “em tempo”, sendo a ressalva novamente por todos assinada.

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2.7.4. Incidentes na escrituração 2º) Após a escrituração

a) Ata retificativa ou “aditamento” (53)

(SP) 53. Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, constatáveis documentalmente e desde que não modificada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico realizado, podem ser corrigidos de ofício ou a requerimento das partes, ou de seus procuradores, mediante ata retificativa lavrada no livro de notas e subscrita apenas pelo tabelião ou por seu substituto legal, a respeito da qual se fará remissão no ato retificado.

(MG) Art. 286. Mediante escritura pública de aditamento lavrada em Livro de Notas e subscrita apenas pelo tabelião de notas, poderá ele suprir omissões e corrigir erros evidentes cometidos em escritura pública que já tenha sido objeto de traslado, se em nada for alterada a vontade das partes ou a substância do ato, anotando-se à margem da escritura pública corrigida a circunstância.

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LEGALE Cursos Jurídicos 2. Direito Notarial 2.7. Estrutura jurídica 2.7.4. Incidentes na escrituração 2º) Após a escrituração b) Retificação e ratificação (54)

(SP) 54. Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, quando insuscetíveis de saneamento mediante ata retificativa, podem ser remediados por meio de escritura de retificação-ratificação, que deve ser assinada pelas partes e pelos demais comparecentes do ato rerratificado e subscrita pelo Tabelião de Notas ou pelo substituto legal.

54.1. Far-se-ão remissões na escritura de retificação-ratificação e no ato rerratificado.

54.2. Se praticados os atos em serventias distintas, o Tabelião de Notas que lavrou a escritura de retificação-ratificação comunicará o evento, para a remissão devida, ao que realizou o ato rerratificado.

54.3. Pela escritura de rerratificação destinada a sanear os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades imputáveis ao Tabelião de Notas, nada será devido a título de emolumentos e custas.

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2.8. Espécies de atos

2.8.1. Atos protocolares

a) Escrituras

- Declaratórias (U.E., rec. patern., inv. provisório, dep. econ., man. subs) - Translativas (CV, doação, permuta, dação)

- Sucessórias (inventário, sobrepartilha)

- Testamentárias (com e sem conteúdo econômico) e revogações - Constitutivas próprias (CCB/ Sep/Div./Conf. dívida/Novação) - Constitutivas impróprias (Emanc./Afid/Hipoteca)

- Retificatórias (reti-rati, ato retificatório, aditamento) - Extintivas (renúncia usufruto ou propriedade / quitação)

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b) Procurações públicas (substabelecimentos/revogações)

- Fins previdenciários (2.1.)

- Foro em geral comum (2.2.1. e 2.2.2) - Foro em geral analfabeto (2.2.3.) - Sem conteúdo econômico (2.3.) - Com conteúdo econômico

- Subprocuração

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c) Atas notariais

1º) Conceito: é o instrumento dotado de fé pública, de competência exclusiva do Tabelião de Notas, no qual assenta a narração de fatos jurídicos, envolvendo ou não pessoas ou coisas, constatados pelos seus sentidos (olfato, paladar, audição, visão ou tato)

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2º) Elementos da ata notarial são: (i) a narrativa de um fato;

(ii) presença do Tabelião de Notas; (iii) presunção de autenticidade.

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3º) Bem jurídico: pré-constituição de prova de qualquer fato.

Kioitsi Chicuta, “(...) em seu sentido lógico, a prova nada mais significa do que a demonstração ou a comprovação da verdade de uma proposição, qualquer que seja sua natureza”.

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LEGALE Cursos Jurídicos 2. Direito Notarial 2.8. Espécies de atos 2.8.1. Atos protocolares c) Atas notariais 4º) Natureza jurídica:

(i) Plano da existência – constatação do fato pelo Tabelião de Notas.

(ii) Plano da validade – forma prescrita (art. 7º, inciso III, Lei nº 8.935/94), permissão de materialização pelo preposto.

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LEGALE Cursos Jurídicos 2. Direito Notarial 2.8. Espécies de atos 2.8.1. Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica:

5.1. Sujeito ativo: Tabelião de Notas

(MG) (Provimento nº 260/CGJ/2013) - Art. 234. A ata notarial, dotada de fé pública e de força de prova pré-constituída, é o instrumento em que o

tabelião, seu substituto ou escrevente, a pedido de pessoa

interessada, constata fielmente os fatos, as coisas, pessoas ou situações para comprovar a sua existência ou o seu estado. (grifo nosso)

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5.1. Sujeito ativo: Tabelião de Notas

(PR) (Provimento 249/2013 – CGJ) - Art. 726. Ata notarial é a certificação de fatos jurídicos, a requerimento da parte interessada e por constatação pessoal do tabelião, do substituto ou do escrevente, cujo objeto não comporte a lavratura de escritura pública. Pode ser lavrada ata notarial, entre outros exemplos, para a captura de imagens e de conteúdo de sites (Internet), vistorias em objetos e lugares, bem como narração de situações fáticas, com o intuito de prevenir direitos e responsabilidades.

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5.1. Sujeito ativo: Tabelião de Notas (SC – art. 817, RS – art. 817 e SP item 137, cap. XIV)

(SC) - Art. 817. Na lavratura da ata notarial, o tabelião deverá efetuar narração objetiva de uma ocorrência ou fato por ele constatado ou presenciado.

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(RS) (Prov. nº 32/06-CGJ, atualizado até o prov. 02/2015) - Art. 628 – Ata Notarial é a narração objetiva de uma ocorrência ou fato, presenciado ou constatado pelo Tabelião.

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(SP) NSCGJ - Capítulo XIV - item 137. Ata notarial é a narração objetiva, fiel e detalhada de fatos jurídicos presenciados ou verificados pessoalmente pelo Tabelião de Notas.

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LEGALE Cursos Jurídicos 2. Direito Notarial 2.8. Espécies de atos 2.8.1. Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica

5.2. Sujeito passivo: Qualquer pessoa (CAPAZ ou INCAPAZ) (MG) Art. 235. (...)

§ 2º. Recusando-se o solicitante a assinar a ata, será anotada a circunstância no campo destinado à sua assinatura. (grifo nosso)

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LEGALE Cursos Jurídicos 2. Direito Notarial 2.8. Espécies de atos 2.8.1. Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica

5.2. Sujeito passivo: Qualquer pessoa (CAPAZ ou INCAPAZ) (SP) 139. A ata notarial poderá:

a) conter a assinatura do solicitante e de eventuais testemunhas;

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5.3. Objeto – QUALQUER FATO

(i) COISAS, na hipótese da narrativa da existência material ou não de algum objeto;

(ii) DOCUMENTOS, que seria a situação da autenticação de documentos ou suas cópias, a verificação da presentação ou representação de uma associação, a posse por determinada pessoa ou a recusa de assinatura em documentos;

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5.3. Objeto – QUALQUER FATO

(iii) PESSOAS, na situação da constatação da existência ou não de uma pessoa, situação pela qual exigiria a identificação do sujeito, ou seu estado físico; e

(iv) ATOS HUMANOS, que seriam as hipóteses da autenticação das ações da pessoa.

RODRIGUES, Felipe Leonardo; FERREIRA, Paulo Roberto Gaiger. Tabelionato de Notas (Coleção cartórios / coordenador Christiano Cassettari). São Paulo: Saraiva, 2013, p. 106

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LEGALE Cursos Jurídicos 2. Direito Notarial 2.8. Espécies de atos 2.8.1. Atos protocolares c) Atas notariais 5º) Estrutura jurídica: 5.4. Forma:

(i) Extraprotocolar (FORMAÇÃO)

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Sujeitos – capazes e incapazes Objetos – qualquer fato jurídico

Forma – extraprotocolar (na sua formação) e protocolar (na sua produção de efeitos

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d) Atas notariais para usucapião extrajudicial

138.1. Da ata notarial para fins de reconhecimento extrajudicial de usucapião, além do tempo de posse do interessado e de seus sucessores, poderão constar:

a) declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo;

(50)

a) (...)

b) declarações de pessoas a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores;

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a) (...); b) (...);

c) a relação dos documentos apresentados para os fins dos incisos II (planta), III (feitos ajuizados) e IV (justo título), do art. 216-A, Lei 6.015/73.

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138.2. Os documentos apresentados para a lavratura da ata notarial serão arquivados em classificador próprio, obedecidos, no que couber, os itens da Seção II, deste Capítulo;

138.3. Aplicam-se à ata notarial de reconhecimento extrajudicial de usucapião os itens 5, 5.1 e 5.2, deste Capítulo XIV (Princípio da territorialidade).

(53)

Base de cálculo:

Enunciado nº 8 – XX Congresso de Direito Notarial, realizado em 03/10/2015.

“A ata notarial para fins de usucapião tem conteúdo

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2.8.2. Atos extraprotocolares

a) Autenticações de documentos

b) Autenticações de assinaturas (reconhecimentos de firma)

c) Cartas de sentença extrajudiciais (item 213 a 218, Cap. XIV, NSCGJ/SP)

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2.8.3. Atos mistos

a) Autenticação de assinatura por verdadeira (rec. firma por autenticidade)

b) Aprovação de testamento cerrado

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DIREITO REGISTRAL

IMOBILIÁRIO

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LEGALE Cursos Jurídicos 3. Direito Registral

3.1. Do Sistema Registral

3.1.1. Introdução

O nosso sistema registral, após a entrada em vigor da Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), alterou seu viés para perpetuar o histórico do imóvel.

Assim, somente com o registro se opera a aquisição da propriedade (art. 1.245, § 1º, do CC).

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3.1.2. Conceito de registro imobiliário

Ato primordial da aquisição da propriedade imobiliária inter

vivos, por meio de cópia, em livro próprio, de todo título

oneroso ou gratuito e dos demais atos translativos de domínio judiciais ou administrativos, que originam oponibilidade erga

omnes em face da publicidade gerada por consulta obrigatória.

(Manual Lex – Prática Imobiliária, inclui prática registral e notarial, fascículo 61, São Paulo, Ed. Lex Magister, p. 9)

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3.1.3. Bem jurídico

Garantir o acesso à propriedade (art. 5º, inciso XXII, CF)

3.1.4. Função

1º) Controle da legalidade

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1º) P. obrigatoriedade do registro (172, LRP e 1227, CC)

“A mutação jurídico-real nasce com a inscrição e, por meio

desta, se exterioriza a terceiros”. (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 3ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1982, p. 163)

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2º) P. unitariedade matricial (176, §1º, I, LRP)

Entende-se por este princípio a impossibilidade da matrícula conter mais do que um imóvel em sua descrição, bem como da abertura de matrícula de parte ideal de imóvel.

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3º) P. da legalidade (não exauriência do art. 167, I e II, LRP)

Somente podem ser lançados os atos que contem com expressa previsão legal. “os direitos registráveis são taxativamente fixados pela lei, constituem um numerus clausus”. (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, Forense, Rio de Janeiro, 1976, pág. 76)

Ex: Arrolamento fiscal (lei 9.532/97)

Ex2: Direito de superfície (LRP, 167, I, “39” x 1.369, CC) Ex3: Penhora (LRP, 167, I, “5” x 828/837/844, nCPC)

Ex4: Adjudicação por condomínio edilício (art. 63, §3º, L. 4.591/64)

Ex5: Doação a condomínio edilício (TJMG – 2ª Câmara - Ap. Cível nº 1.0188.13.006872-2/00, j. 24.11.2015)

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4º) P. da prioridade (art. 182, 183 e 205, LRP)

O título ao ser recepcionado para registro recebe uma numeração cronológica que garante a sua prioridade ao registro. Esse número é o que garantirá a sua prioridade ao registro. O prazo para que o oficial promova o registro é de 30 dias. No caso de devolução do título com exigências e a parte não as cumpra a prenotação será cancelada.

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5º) P. da territorialidade (art. 169, LRP)

É a delimitação de atuação pela circunscrição imobiliária. Comarca = unidade territorial de jurisdição

Exceção = Imóvel em + de uma circunscrição (art. 169, II)

Ex: Registro de loteamento

Ex2: Registro de formal de partilha de gleba (Ap. Cível nº 13.549-0/5, rel: Onei Raphael – j. 02.12.1992

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6º) P. da instância ou Rogação (art. 13, LRP)

Todos os títulos que forem apresentados à qualificação do oficial deverão conter expressa ou implicitamente a autorização para se proceder os atos requeridos.

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6º) P. da instância ou Rogação (art. 13, LRP)

Exceções:

a) retificação de erro evidente (art. 213, § 1º da LRP)

b) alteração de logradouros públicos (art. 167, II, “13”, LRP) c) abertura de matrícula (item 45, Cap. XX, NSCGJ/SP)

“45. É facultada a abertura de matrícula, de ofício, desde que não acarrete despesas para os interessados, nas seguintes hipóteses:

a) para cada lote ou unidade autônoma, logo em seguida ao registro de loteamento, desmembramento ou condomínio;

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7º) P. da Continuidade (art. 195, 196, 197, 222, 223, 225, 228, 229 e 237 LRP)

Exigência de causalidade subjetiva e objetiva ininterrupta de assentos.

Art. 197 - Quando o título anterior estiver registrado em outro cartório, o novo título será apresentado juntamente com certidão atualizada, comprobatória do registro anterior, e da existência ou inexistência de ônus.

Art. 222 - Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório

(68)

8º) P. da Disponibilidade

Corolário do P. continuidade.

Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua

(69)

8.1. Disponibilidade qualitativa (imóvel)

a) Bens no comércio (urbano, rural ou enfitêutico):

1) Caução locatícia 2) Arrolamento fiscal 3) Ônus real

3.1. Fruição (usufruto, superfície, servidão) 3.2. Garantia (hipoteca, penhor e anticrese) 3.3. Aquisição (ccv ou cessão de direitos)

(70)

a) Bens no comércio (urbano, rural ou enfitêutico):

4) Garantias judiciais 4.1. Sequestro 4.2. Arresto 4.3. Penhora

(71)

b) Bens fora do comércio por lei ou natureza:

b.1) Bens públicos (99, Código Civil)

b.2) Penhora da Fazenda Nacional (53, §1º, L. 8.212/91) b.3) Indisponibilidade pela falência - Lei 11.101/2005

Art. 103. Desde a decretação da falência ou do seqüestro, o devedor perde o direito de administrar os seus bens ou deles dispor.

(72)

c) Bens fora do comércio por mandamento judicial:

c.1) Bloqueio de matrícula (214, §3º, LRP)

Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.(Renumerado do art. 215 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). (...)

§ 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

§ 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

(73)

c) Bens fora do comércio por mandamento judicial:

c.2) Indisponibilidade judicial

Prov. 13/2012 - CGJ/SP (DJE 14/05/12) - vigência a partir de 01/06/2012 Prov. 39/2014 CNJ (DOU 25.07.14) – vigência a partir de 10/08/2014 a) Ordens genéricas

(74)

d) Bens fora do comércio voluntariamente:

d.1) Bem de família voluntário (1711 a 1722, Código Civil) d.2) Bem alienado fiduciariamente (Lei 9.514/97)

d.3) Bem clausulado com inalienabilidade (1848 e 1911, CC)

(75)

8.2. Disponibilidade quantitativa (sujeitos)

a) Titularidade exclusiva

Obs: Analisar estado civil

b) Titularidade em condomínio civil

(76)

9º) P. da Especialidade

Segundo Afrânio de Carvalho, “o princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precipuamente individuado”

A especialidade deve ser observada tanto quanto:

1ª) OBJETIVA – refere-se aos imóveis (176, §1º, II, item 3 e 225, LRP), 2º) SUBJETIVA – refere-se às pessoas (176, §1º, nº 4, e 180, LRP).

(77)

10º) P. da Concentração (P. Inoponibilidade) (art. 54, L. 13.097/15)

Admissão de presunção “absoluta” da boa-fé do titular de direito real.

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos

jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

(78)

I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias (167, I, “21”, L. 6.015/73);

(79)

II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 828, Ncpc (antigo 615-A CPC);

Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.

(80)

III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

(81)

IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu

proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 792, nCPC,

(antigo 593 CPC) (Fraude à execução).

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: (...)

IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor

ação capaz de reduzi-lo à insolvência; V - nos demais casos expressos em lei.

(82)

V – OBJETIVO DA LEI:

Não poderão ser opostas - situações jurídicas não constantes da matrícula no RI, inclusive para fins de evicção, ao 3º de

boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel,

(83)

VI - Situações não protegidas:

1º) Falência (hipóteses dos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9.2.2005) 2º) usucapião, herança e casamento (hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.)

3º) Imóveis públicos (art. 58)

Art. 58. O disposto nesta Lei não se aplica a imóveis que façam parte do patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e de suas fundações e autarquias.

(84)

VII – Proteção dos empreendimentos imobiliários

Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício,

devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de

decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam

sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei no 8.078, de 11.9.1990.

(85)

Lei 7.433/85 - Art 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

§ 2o O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do ITBI, as certidões fiscais e as

certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)

(86)

11º) P. Tempus regit actum

Significa a aplicação das exigências legais contemporâneas ao registro, e não aquelas que vigoravam quando da lavratura do título apresentado a registro.

REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura de Compra e Venda lavrada antes da averbação da indisponibilidade, mas apresentado a registro depois dela - Impossibilidade de registro até que a indisponibilidade seja cancelada por quem a decretou - Tempus regit actum-Precedentes do CSM - Recurso não provido (AP. CÍVEL 0015089-03.2012.8.26.0565 – SCS - j. 23/08/2013 Relator: José Renato Nalini)

Outros precedentes:

Apelação Cível nº, 115-6/7, rel. José Mário Antonio Cardinale, Apelação Cível nº 777-6/7, rel. Ruy Camilo,

Apelação Cível nº 530-6/0, rel. Gilberto Passos de Freitas,

(87)

11º) P. Tempus regit actum

Exceção:

Art. 176. § 2º Para a matrícula e registro das escrituras e

partilhas, lavradas ou homologadas na vigência

do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior . (Incluído pela Lei nº 6.688, de 1979)

(88)

12º) P. Cindibilidade

Pela sistemática adotada pela LRP, o CSM Ap. Cív. nº 2.642-0-São Paulo. "Isso porque só aquele sistema da transcrição dos títulos justificava não se admitisse a cisão do título, para considerá-lo apenas no que interessa.

"Vale dizer que hoje é possível extratar só o que comporta inscrição, afastando-se aquilo que não puder constar do registro, por qualquer motivo, como quando, eventualmente, houver ofensa à continuidade registrária.

(89)

REGISTRO DE IMÓVEIS Instrumento particular de venda e compra -Descrição do bem imóvel objeto da alienação - Coincidência entre as

individualizações constantes do registro e do título - Princípio da

especialidade objetiva observado - Condicionamento do registro à prévia averbação da construção levantada no terreno - Realidade extratabular estranha à qualificação registral Exigência descabida -Dúvida improcedente - Recurso provido. (CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL – 0000070-28.2012.8.26.0606/Suzano J. 07/02/2013 Relator: José Renato Nalini)

(90)

Exceções: art. 187 e 244, LRP

1ª) Art. 187, LRP (Registro de permuta)

Art. 187 - Em caso de permuta, e pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas matrículas correspondentes, sob um único número de ordem no Protocolo.

2ª) Art. 244, LRP (Averbação de pacto antenupcial)

Art. 244 - As escrituras antenupciais serão registradas no livro nº 3 do cartório do domicílio conjugal, sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos imóveis de propriedade do casal, ou dos que forem sendo adquiridos e sujeitos a regime de bens diverso do comum, com a declaração das respectivas cláusulas, para ciência de terceiros.

(91)

3.3. Do Processo de Registro

6.1. Prenotação

6.2. Título adequado

1º) Escritura pública - critério é a exigência legal e o valor (fiscal ou do negócio) iguais ou superiores a 30 s.m. – Precedente: STJ – REsp nº 1.099.480-MG.

2º) Instr. particular (permissão legal ou negócios abaixo de 30 s.m.) 3º) Instr. oriundo de paises estrangeiros

4º) Títulos judiciais

5º) Títulos de natureza pública (terras devolutas, concessão de uso) 6º) Autos de arrematação judiciais ou particulares (art. 37, DL 70/66)

(92)

3.3. Do Processo de Registro

6.3. Contraditório

Análise de eventuais prenotações de títulos conflituosos.

6.4. Qualificação positiva

(93)

3.4. Retificação dos atos registrais

3.4.1. Retificação ex officio (art. 213, inciso I, LRP)

a) omissão ou erro cometido na transposição de elementos do título; b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, (...);

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

(94)

3.4. Retificação dos atos registrais

3.4.2. Retificação a requerimento (art. 213, inciso II, LRP)

a) Alteração de área do imóvel

inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

(95)

3.5. Processo de dúvida

3.5.1. Conceito

É o procedimento administrativo que visa sanear o juízo obstativo de registro pelo oficial.

(96)

3.5.2. Princípios

1º) P. Qualificação (legalidade)

Ex1: Arrolamento de bens – Formal de partilha – Qualificação

registral que questiona a que título a viúva do de cujus deveria receber seu quinhão – Indagação que desborda dos

limites da qualificação registral – impossibilidade de a via administrativa discutir o mérito da decisão judicial transitada em julgado – Recurso provido. (Apelação Cível n° 1025290-06.2014.8.26.0100 j. 22.01.2015)

(97)

Ex2: Formal de partilha - Inobservância do princípio da continuidade - Inocorrência - Qualificação registral que não

pode discutir o mérito da decisão judicial - Recurso provido.

(98)

Ex3: Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da

decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental" (Ap. Cível nº 031881-0/1).

(99)

2º) P. Instância (Inércia do oficial) Requerimento:

a) Verbal

b) Escrito

c) Ordem judicial

(100)

3.5.3. Natureza jurídica

Procedimento administrativo vinculado.

Não se confunde com jurisdição voluntária (103, CPC) Não se admite discussão de alta indagação.

(101)

3.5.4. Hipótese de incidência (art. 198, LRP)

1º) Atos de registro = dúvida (CSM/SP – art. 64, VI, Decreto-lei Complementar 3/69 e art. 16, V, Regimento Interno do TJSP) 2º) Atos de averbação = pedido de providência (CGJ)

(102)

3.5.5. Partes

1º) Suscitante – sujeito ativo da dúvida = Oficial (1º, LRP) ou Tabelião de Protestos (18, L. 9492/97)

2º) Suscitado – é o interessado (jurídico ou econômico) no ato ou apenas aquele em cujo nome será feito o registro.

3º) Terceiro interessado - aquele que possa ter um direito atingido se o título for registrado

4º) Terceiro prejudicado (202, LRP)

5º) Tabelião de Notas – como assistente (item 41.4.1, Cap. XX, NSCGJ)

(103)

3.5.6. Procedimento de dúvida

1º) Prenotação do título (art. 221 e 174, LRP)

Observar: Art. 12, LRP

Cap. XX, item 26.4. Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento no Protocolo, com o respectivo número de ordem, salvo o depósito prévio de emolumentos, nas hipóteses em que há incidência deste.

47.2. Será também prorrogado o prazo da prenotação se a protocolização de reingresso do título, com todas as exigências cumpridas, der-se na vigência da força da primeira prenotação.

(104)

2º) Qualificação negativa

43. O prazo para exame, qualificação e devolução do título, com exigências ou registro, será de 10 (dez)

dias, contados da data em que ingressou na serventia.

43.1. O prazo acima ficará reduzido a 5 (cinco) dias, se o título for apresentado em documento eletrônico estruturado em XML (Extensible Markup Language), com especificações definidas por portaria da Corregedoria Geral da Justiça.

43.2. Reapresentado o título com a satisfação das exigências, o registro será efetivado nos 5 (cinco) dias seguintes.

43.3. Caso ocorram dificuldades na qualificação registral em razão da complexidade, novidade da matéria,

ou volume de títulos apresentados em um mesmo dia, o prazo poderá ser prorrogado, somente por uma

vez, até o máximo de 10 (dez) dias, desde que emitida pelo Oficial nota escrita e fundamentada a ser arquivada, microfilmada ou digitalizada com a documentação de cada título.

(105)

2º) Qualificação negativa

40. É dever do Registrador proceder ao exame exaustivo do título apresentado. Havendo exigências de qualquer ordem, deverão ser formuladas de uma só vez, por escrito, de forma clara e objetiva, em formato eletrônico ou papel timbrado do cartório, com identificação e assinatura do preposto responsável, para que o interessado possa satisfazê-las ou requerer a suscitação de dúvida ou procedimento administrativo.

40.1. A nota de exigência deve conter a exposição das razões e dos fundamentos em que o Registrador se apoiou para qualificação negativa do título, vedadas justificativas de devolução com expressões genéricas, tais como “para os devidos fins”, “para fins de direito” e outras congêneres.

40.2. Ressalva-se a emissão de segunda nota de exigência, exclusivamente, na hipótese de, cumpridas as exigências primitivamente formuladas, surgirem elementos que não constavam do título anteriormente

qualificado ou em razão do cumprimento parcial das exigências formuladas anteriormente.

40.3. Elaborada a nota de exigência, seu conteúdo será imediatamente postado na Central de Serviços

Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis do Estado de São Paulo (Central Registradores

(106)

3º) Cumprimento parcial das exigências (Irresignação parcial)

Apelação n° 0075967-91.2013.8.26.0100 j. 16/10/2014

“A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências – e não apenas parte delas – sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior, como demonstra o julgamento da apelação cível no. 1.118-6/8, rel. Des. Ruy Camilo, de 30.06.2009.

(107)

4º) Requerimento do interessado

41. Não se conformando o apresentante com a exigência, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao Juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte: a) o título será prenotado; b) será anotada, na coluna "atos formalizados", à margem da prenotação, a observação "dúvida suscitada", reservando-se espaço para anotação do resultado; c) após certificadas, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, será aquele rubricado em todas as suas folhas; d) em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la no prazo legal; e) certificado o cumprimento do acima disposto, as razões da dúvida serão remetidas ao Juízo competente, acompanhadas do título, mediante carga.

(108)

5º) Suscitação de dúvida pelo oficial

6º) Anotação à margem da prenotação (suspensão do prazo) 7º) Remessa ao juiz competente

8º) Contra-fé ao interessado e notificação para impugnação em 15 dias ou inércia (199, LRP)

9º) Intimação ao TN para apresentar justificativas de lavratura 10º) Vista ao MP (custus legis) em 10 dias

(109)

13º) Sentença improcedente = manda registrar

---14º) Sentença procedente = oficial tem razão

15º) Apelação administrativa (15 dias)

(110)

3.6. Cancelamentos e encerramento da matrícula

3.6.1. Cancelamento (233 e 234, LRP) - Decisão judicial

3.6.2. Encerramento

1ª) Alienações parciais 2º) Fusão (234 e 235, LRP)

3.6.3. Bloqueio (art. 214, LRP) - Decisão judicial

Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

§ 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

(111)

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