Como as micro,
pequenas e médias
empresas podem
se beneficiar
construção
civil
Como as micro,
pequenas e médias
empresas podem
se beneficiar
construção
civil
Como as micro,
pequenas e médias
empresas podem
se beneficiar
construção
civil
© 2021. CNI – Confederação Nacional da Indústria.
Qualquer parte desta obra poderá ser reproduzida, desde que citada a fonte.
CNI
Unidade de Política Industrial – GEPI
C748c
Confederação Nacional da Indústria.
Construção Civil: como as micro, pequenas e médias empresas podem se beneficiar / Confederação Nacional da Indústria. - Brasília : CNI, 2021.
36 p. : il.
ISBN: 978-85-7957-224-1
1. Construção Civil. 2. Empresas. I. Título.
CDU: 658.14 FICHA CATALOGRÁFICA
CNI
Confederação Nacional da Indústria
Sede
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s u m á r i o
Quais são as principais formas de financiamento existentes para o empresário
da construção civil? ...08
O que é o apoio à produção? ...09
Quem pode contratar a construção de empreendimentos e a comercialização de unidades novas? ...10
Qual é o perfil das empresas que operam nesta linha de crédito? ...11
Como acontece esse financiamento? ...12
Quais são as modalidades do financiamento à produção? ...12
O que é necessário para análise da proposta de financiamento pela construtora? ...13
Quais são as condições para a contratação de financiamento para construção de empreendimentos e comercialização de unidades novas? ...14
Qual o percentual de demanda mínima de comercialização do empreendimento exigido como condição para contratação de financiamento para construção de empreendimento e comercialização? ...16
Como é comprovada a comercialização das unidades sem financiamento? ...17
Quais são as principais exigências?...18
O que é o PBQP-H e como obter essa certificação? ...20
O que é necessário para verificar a saúde financeira da empresa? ...21
Como acontece a análise jurídica da construtora? ...22
Quais são as exigências em relação ao terreno onde será construído o empreendimento? ...23
O que é a Incorporação registrada no cartório de registro de imóveis? ...23
Como é efetuada a análise da operação na instituição financeira? ...24
Qual o limite de empréstimo à Construtora? ...25
O valor relativo ao custo das unidades vendidas com autofinanciamento pode ser incluído no cálculo do valor a ser financiado? ...25
Como são efetuados os desembolsos de recursos para a construtora? ...26
Após a conclusão do empreendimento e a liquidação da dívida, os recursos que excederam podem ser liberados à construtora? ...26
Como ocorre a liberação do recurso no financiamento à pessoa física para aquisição da unidade do empreendimento financiado? ...27
CONFEDERAÇÃO NACIONAL DA INDÚSTRIA
Robson Braga de Andrade Presidente
Gabinete da Presidência Teodomiro Braga da Silva Chefe do Gabinete - Diretor
Diretoria de Desenvolvimento Industrial e Economia Carlos Eduardo Abijaodi
Diretor
Diretoria de Relações Institucionais Mônica Messenberg Guimarães Diretora
Diretoria de Serviços Corporativos Fernando Augusto Trivellato
Diretor
Diretoria Jurídica
Hélio José Ferreira Rocha Diretor
Diretoria de Comunicação Ana Maria Curado Matta Diretora
Diretoria de Educação e Tecnologia Rafael Esmeraldo Lucchesi Ramacciotti Diretor
Diretoria de Inovação Gianna Cardoso Sagazio Diretora
Conselho Temático da Micro e Pequena Empresa (COMPEM) Amaro Sales De Araújo
APRESENTAÇÃO
Os investimentos no setor habitacional têm expressiva capacidade de sensibili-zar o desenvolvimento econômico e social, gerando efeitos visíveis no curto e médio prazos.
Implementar ações que facilitem a pro-dução de habitações impacta, de imediato, um dos segmentos da indústria com maior capacidade de absorver mão de obra e aquecer indiretamente outros segmentos da economia.
Nesse contexto, uma das ações que po-dem facilitar a construção de habitações é disseminar as informações das formas de financiamento disponíveis de acordo com os recursos alocados para construção civil.
Esta cartilha faz parte de uma série para desmitificar o acesso ao crédito, trazendo informações básicas e linguagem simpli-ficada para as empresas.
Temos as seguintes formas de financiamento que podem variar de acordo com a instituição financeira:
X Apoio à produção;
X Financiamento de imóvel na planta; X Alocação de recursos;
X Plano empresário.
Quais são as principais formas
de financiamento existentes
para o empresário da
construção civil?
É uma linha de crédito destinada às empresas do ramo de construção civil de todos os portes para financiar a produção e a comercialização de empreendimentos habitacionais e/ou mistos, de acordo com as condições de enquadramento e financeiras para cada tipo de funding, seja de FGTS, SBPE ou outra fonte de recursos.
O que é o apoio à
produção?
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Entende-se por empreendimento a execução de obras, sob a forma de condomínio ou loteamento, que tem o início e sua conclusão
dotados de condições de habitabilidade e segurança independente de outras etapas a serem executadas na mesma área de abrangência. Edificar um empreendimento
significa executar, escriturar e entregar as unidades aos adquirentes em perfeitas condições de habitabilidade e segurança,
A pessoa jurídica do ramo da construção civil, ou seja, a Constru-tora, a Incorporadora e a Sociedade de Propósito Específico – SPE; As pessoas físicas adquirentes das unidades habitacionais novas, produzidas ou em produção;
As pessoas físicas ou pessoas jurídicas adquirentes das unidades comerciais novas.
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Quem pode contratar aconstrução de empreendimentos e a comercialização
de unidades novas?
A SPE é uma pessoa jurídica constituída pela construtora e pelos seus sócios pessoas físicas e ou jurídicas e por terceiros, cujo escopo é a
execução de um único empreendimento.
A construtora pode constituir uma SPE, possibilitando segregar os ativos e passivos do empreendimento e, consequentemente, facilitar o controle dos recebíveis, das vendas e do acompanhamento do seu fluxo de caixa,
São empresas do segmento da construção civil que comerciali-zam as unidades do empreendimento com o objetivo de financia-mento desde o início da construção.
Os recursos das unidades comercializadas são utilizados para amortizar o saldo devedor do financiamento pessoa jurídica, quan-do houver.
A capacidade de pagamento e o valor disponível de emprésti-mo são precedidos de análise e calculados pela área de risco.
O valor de financiamento às pessoas físicas – PF – e pessoas ju-rídicas – PJ – compradoras das unidades e do empréstimo à Cons-trutora, quando houver, é liberado de acordo com o cronograma de obra executada.
Qual é o perfil das
empresas que operam
O financiamento acontece em duas modalidades e, ainda, há a possibilidade de efetuar o financiamento à produção conjugado ou não com o financiamento à pessoa física. Assim, enquanto o empre-sário executa o cronograma de obras, o agente financeiro pode fi-nanciar, também, a compra das unidades habitacionais para a pes-soa física ou jurídica.
Uma das modalidades é a que pode ser efetuada diretamente com a construtora para viabilizar a construção do empreendimen-to. Poderá ser efetuado, também, o financiamento aos compradores das unidades do empreendimento, tanto para pessoa física quanto para pessoa jurídica. Nesse caso, os valores do financiamento aos adquirentes abatem o saldo devedor da construtora. É uma moda-lidade recomendada às empresas que precisam de velocidade na produção do empreendimento.
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Como acontece esse
financiamento?
Quais são as modalidades
do financiamento à
A outra modalidade é a destinada ao empresário que queira co-mercializar o empreendimento imobiliário sem contrair o financia-mento em nome da construtora.
Nessa modalidade, os recursos do financiamento às pessoas físi-cas são liberados diretamente à construtora conforme o cronograma de execução da obra. O financiamento pode ser efetuado em qual-quer fase da obra.
Devem ser apresentados os documentos para análise cadastral de todos os envolvidos, para análise de risco de crédito, conforme check-list da instituição financeira, documentos relativos à cons-trutora/incorporadora, do projeto do empreendimento imobiliário, para que seja analisada a viabilidade econômico-financeira do empreendimento e da construtora. Assim, são necessárias as se-guintes análises:
O que é necessário para
análise da proposta
de financiamento pela
A empresa precisa atender a alguns requisitos, tais como:
X Situação cadastral regular e boa saúde econômico-financeira; X A empresa deve apresentar rating mínimo, que pode variar
de uma instituição financeira para outra, dependendo também da fonte de recursos do financiamento;
X A construtora deve apresentar Certificado de Qualificação no
PBQP-H, se for o caso;
X A incorporação deve estar registrada no cartório de registro
de imóveis;
X O projeto de arquitetura deve ter sido aprovado e o alvará de
licença para construção expedido pelo município;
X Licenças ambientais aplicáveis e declaração de viabilidade
pelas concessionárias de água, esgoto e energia elétrica;
X Existência de infraestrutura interna e externa ao
empreendimento;
X Demanda mínima de comercialização das unidades do
empreendimento;
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Quais são as condições para a contratação de financiamento para construção de empreendimentos e comercialização de unidades novas?X Gestão pela instituição financeira de 100% dos recursos
necessários para a conclusão do empreendimento;
X A garantia hipotecária, representada pela avaliação do
terreno com todas as suas benfeitorias, geralmente igual ou maior a 130% do valor do financiamento à pessoa jurídica.
Atenção: Existe a possibilidade de efetuar a contratação simplificada,
em que a empresa assina o contrato, inicia a obra e cumpre as exigências contratuais em até seis meses.
Pode ser firmado o contrato com condições suspensivas, que são exigências que podem ser cumpridas em até 06 meses, para que o
Geralmente para contratação do financiamento com a pessoa jurídica é obrigatória a comercialização de percentual mínimo das unidades do empreendimento, com ou sem financiamento da insti-tuição financeira.
Há um percentual mínimo exigido de comercialização com fi-nanciamento na instituição financeira e a depender da combina-ção de: estrutura de garantias, percentual do custo a ser financia-do, percentual mínimo de realização prévia de obras e análise de risco da operação. Pode ser aceito percentual abaixo do mínimo exigido, desde que seja apresentado o estudo de Viabilidade Co-mercial do Empreendimento.
Na Caixa Econômica Federal, para contratação deve ser com-provada a comercialização mínima das unidades do empreendi-mento e um percentual mínimo de obra executada para recursos do SBPE; ou de determinado percentual das unidades, com finan-ciamento na CAIXA aos adquirentes pessoa física – PF.
O percentual mínimo de obra pode ser substituído total ou parcial-mente pelas unidades financiadas no banco aos adquirentes PF/PJ.
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Qual o percentual de demanda mínima de comercialização do empreendimento exigido como condição para contratação de financiamento para construção de empreendimento e comercialização?Como é comprovada
a comercialização das
unidades sem financiamento?
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Atenção: A instituição financeira deve ter gestão de 100% dos recursos
necessários para a conclusão do empreendimento. Para formar esses 100% de recursos é utilizado o valor do empréstimo à pessoa jurídica mais recursos próprios do tomador que podem ser por meio de depósito
em conta poupança pessoa jurídica – PJ ou percentual de obra executada. Exemplo:
Custo do empreendimento: R$2.000.000,00 Contrato PJ: R$1.000.000,00
Para se ter 100% dos recursos sob gestão será necessário complementar o valor do contrato à pessoa jurídica em R$1.000.000,00, que pode ser por meio do depósito do valor em conta poupança PJ ou executar 50% de obra com recursos próprios ou ainda levar financiamento de pessoas
físicas para a instituição financeira.
A construtora, incorporadora ou SPE deve ser depositante na instituição financeira, não possuir restrição cadastral, comprovar re-gularidade jurídica e possuir capacidade de pagamento.
A contratação deve ocorrer em módulos, exceto quando for de-tectada a necessidade técnica pela área de engenharia da contra-tação do empreendimento como um todo.
A construtora deve apresentar a ART – Anotação de Responsa-bilidade Técnica/RRT – Registro de ResponsaResponsa-bilidade Técnica, de execução e desempenho de cargo ou função.
Devem ser apresentadas, até a entrega da obra, as licenças obri-gatórias para transporte e armazenamento de madeiras nativas, quando estas forem utilizadas na obra, quais sejam: Documento de Origem Florestal (DOF) ou Guias Florestais.
Os projetos devem apresentar soluções de infraestrutura exter-na e interexter-na.
O terreno pode ser de propriedade do tomador pessoa jurídica do financiamento, da construtora ou de terceiros. Em programa com recursos do FGTS o terreno pode ser doado pelo Poder Público local.
É necessário contratar os seguros SGC – Seguro de Garantia Construtor, SGPE – Seguro de Garantia Pós-Entrega de Obra, nos casos de operações com recursos do FGTS, e SRE – Seguro de Risco de Engenharia.
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Quais são as
Atenção: Estão impedidos de operar com a Instituição Financeira, a
Construtora, Incorporadora ou SPE sócios ou dirigentes que:
• Estejam com demanda judicial em curso contra a Instituição Financeira decorrente de operações de créditos; • Possuam apontamento de natureza cadastral, considerado
impeditivo pelas políticas da Instituição Financeira; • Apresentem registro de sanção cadastrada por órgãos ou entidades da Administração Pública no CEIS – Cadastro Nacional de
O PBQP-H – Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat – é o Programa do Governo Federal, coordenado pelo Ministério do Desenvolvimento Regional, que objetiva a melhoria da qualidade, o aumento da produtividade e a redução de custos da construção, por meio da mobilização e articulação dos segmentos da cadeia produtiva do setor. Já o SIAC é o Sistema de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da Construção Civil desse programa e tem o objetivo de avaliar a conformidade de Sistemas de Gestão da Qualidade em níveis adequados às características das empresas do setor de serviços e obras na Construção Civil.
O Certificado de Conformidade do PBQP-H é o instrumento para comprovação de adequação da empresa construtora aos níveis de avaliação da conformidade no SIAC, do PBQP-H.
Para saber sobre a certificação acesse:
www.cidades.gov.br/pbqp-h
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O que é o PBQP-H e como
obter essa certificação?
A empresa construtora/incorporadora e/ou conglomerado será submetida à avaliação de risco de crédito, em conformidade com as diretrizes da política de concessão de crédito da instituição financeira, podendo variar o tipo de documentação exigida para efetuar a avaliação.
Além do rating mínimo para operar, a empresa deve possuir limite global para custo do empreendimento utilizado para verificar se a empresa tem condições de arcar com o custo total, custos não incidentes e custo de infraestrutura externa dos empreendimentos/loteamentos de carteira própria ou equipamentos públicos, contratados ou a contratar no banco, para operações com ou sem financiamento à pessoa jurídica.
O empreendimento deve apresentar viabilidade financeira. A empresa deve possuir capacidade de pagamento para financiamento direto a pessoa jurídica, que pode ser incrementado pelo estudo de velocidade de vendas calculada pela área de engenharia do banco.
O que é necessário
para verificar a saúde
A análise consiste em examinar a operação sob o aspecto jurí-dico legal, especialmente quanto a:
• Representação das partes; • Garantia da operação;
• Origem e titularidade do bem recebido em garantia; • Situação dominial;
• Prevenção de operações que possam resultar em fraudes à execução ou contra credores;
• Eventuais pendências cadastrais que possam existir em nome do vendedor do terreno, da construtora, dos sócios e representantes legais;
• São verificados, também, a regularidade e legalidade da documentação do empreendimento.
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Como acontece a análise
jurídica da construtora?
• O terreno deve estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus;
• Apresentar situação fundiária regular;
• Estar parcelado/loteado, com divisão voluntária do solo e com abertura de vias e logradouros públicos registrados na matrícula imobiliária;
• Estar inserido na malha urbana com soluções de infraestrutura já existentes, inclusive pavimentação.
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Quais são as exigências
em relação ao terreno
onde será construído
o empreendimento?
O que é a Incorporação
registrada no cartório
de registro de imóveis?
Geralmente a análise da operação de financiamento é efetuada após aprovadas as análises cadastrais, jurídicas e de viabilidade do empreendimento, momento em que é efetuada a análise de ris-co de crédito, de forma integral ou modular, ris-conforme a opção de contratação.
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Como é efetuada a
análise da operação na
instituição financeira?
construídas. É efetuada a incorporação da construção do empre-endimento ao terreno, para isso deverá apresentar uma série de documentos ao cartório: requerimento, documentos da empresa, do terreno, do empreendimento, tais como projeto arquitetônico, quadros da NBR 12.721/2006, ART do engenheiro responsável, al-vará de licença para construção, discriminação das frações ideais de terreno, certidões negativas do proprietário e do incorporador, escritura e histórico vintenário do terreno, atestado de idoneidade financeira, dentre outros.
Módulo é a divisão teórica do empreendimento que prevê sua execução em partes, podendo se referir a apenas um prédio/grupo de casas ou vá-rios grupos de prédios/casas com custos e serviços definidos para cada módulo, tendo como objetivo possibilitar a comercialização parcial do empreendimento. A premissa para modulação é a independência das
Na Caixa, o valor máximo de financiamento direto à pessoa jurí-dica poderá chegar a até 85% do custo total do empreendimento/ módulo a executar, deduzidos os valores do terreno e das despe-sas financeiras, limitado a 60% do VGV– Valor Global de Vendas do Empreendimento/Módulo e ao valor aprovado pela área de risco.
No cálculo do limite de financiamento à pessoa jurídica da pro-dução de empreendimentos mistos, o valor correspondente às uni-dades comerciais deve ser subtraído do custo total do empreendi-mento e do VGV.
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Qual o limite de empréstimo
à Construtora?
O valor relativo ao custo das unidades vendidas com autofinanciamento pode ser incluído no cálculo do valor a ser financiado?
O primeiro desembolso só será efetuado quando comprova-da a execução do percentual mínimo de obra física a ser rea-lizado com recursos próprios e/ou outras condições contratuais resolutivas.
Os demais desembolsos ocorrerão de forma parcelada confor-me cronograma físico-financeiro, observado o andaconfor-mento da obra.
Sim, é facultada ao agente financeiro a liberação do recurso excedente, sendo recomendado à construtora verificar se consta essa prerrogativa no contrato firmado com o agente financeiro.
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Como são efetuados os
desembolsos de recursos
para a construtora?
Após a conclusão do empreendimento e a liquidação da dívida, os recursos que excederam podem ser liberados à construtora?
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Quando houver financiamento à pessoa física, na instituição financeira, obrigatoriamente o produto do financiamento será utilizado integralmente para reduzir as parcelas a liberar e/ou amortizar o saldo devedor já constituído, se for o caso.
Geralmente nas operações sem financiamento à pessoa jurídica:
Como ocorre a liberação do recurso no financiamento à Pessoa Física para aquisição da unidade do empreendimento financiado?
Quais são as
Podem ser exigidas garantias adicionais representadas por cau-ção de depósitos, contas especiais de garantias (covenats) vincula-das ao empreendimento, fiança bancária, fiança de terceiros; Ces-são Fiduciária ou CesCes-são fiduciária de ações, CesCes-são Fiduciária ou Cessão Fiduciária de direitos creditórios de outros empreendimen-tos concluídos; Cessão Fiduciária ou Cessão Fiduciária de direiempreendimen-tos creditórios do empreendimento financiado.
Nas operações com financiamento à pessoa jurídica:
X Hipoteca constituída sobre todo o terreno e benfeitorias que
lhe serão acrescentadas;
X Fiança dos sócios da pessoa jurídica do ramo da construção
civil, tomador do financiamento.
Atenção: Geralmente não é hipotecado
todo o terreno na contratação do primeiro módulo, uma vez que a garantia pode ser insuficiente, quando ocorrer a contratação dos demais módulos do empreendimento.
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Quais são os prazos de
produção/carência e de
amortização?
O prazo de construção/carência é de até 36 meses, sendo que nesta fase a construtora deve pagar as parcelas mensais de juros e de atualização monetária.
O prazo de amortização é de até 24 meses nos financiamentos à pessoa jurídica com recursos de FGTS.
Nos financiamentos à pessoa jurídica com recursos do SBPE os prazos podem ser:
X Até 24 meses: 12 meses de carência e 12 meses
de amortização;
X Até 36 meses: 12 meses de carência e 24 meses
de amortização;
X Até 48 meses: 12 meses de carência e 36 meses
Estas condições financeiras do empréstimo obedecerão às regras estabelecidas para cada origem de recursos, se FGTS, SBPE ou captados do mercado, ou outras fontes, e vai depender da instituição financeira concessora.
Geralmente o Sistema de Amortização adotado é o SAC – Sistema de Amortização Constante, para o financiamento à pessoa jurídica do segmento da construção civil.
Entende-se por recursos próprios os correspondentes ao percentual de obras executadas com recursos do tomador, antes da liberação dos recursos pela instituição financeira, ou de terceiros para compor o valor necessário à integralização dos recursos sob gestão da instituição financeira para a conclusão do empreendimento.
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O que é considerado recurso próprio pela instituição financeira no empréstimo de apoio à produção?
Qual a taxa de juros,
Sistema de Amortização
e Plano de Reajuste?
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Qual é a composição dos
recursos necessários para a
conclusão da obra?
São consideradas as seguintes alternativas para integralização dos recursos necessários para a conclusão da obra:
• Financiamento da comercialização das unidades a pessoas físicas;
• Valor relativo às frações ideais de terreno de propriedade do tomador das unidades comercializadas com
financiamento da instituição financeira; • Empréstimo direto à pessoa jurídica;
• Aporte de recursos próprios ou de terceiros;
• Aporte decorrente de financiamento voltado à antecipação de carteira de recebíveis imobiliários à instituição
financeira.
O saldo devedor constituído do empréstimo deverá ser amortizado com o produto dos financiamentos concedidos pela instituição financeira às pessoas físicas, ainda no decorrer da obra e durante o prazo de amortização. O saldo devedor apurado após a conclusão da obra deverá ser pago mediante prestações mensais e sucessivas na forma acordada no contrato.
Geralmente, as micro e pequenas empresas ao serem analisadas quanto ao enquadramento do financiamento são enquadradas no limite do FGTS, que possui condições mais favoráveis do que os recursos do SBPE, no tocante a taxas, prazos,
rating mínimo, percentual de comercialização, dentre outros.
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Qual a forma de
pagamento do empréstimo
pela Pessoa Jurídica?
Quais são os benefícios
para as micro e pequenas
empresas?
SUA OPINIÃO É IMPORTANTE!
Núcleo de Acesso ao Crédito – NAC
O Núcleo de Acesso ao Crédito é um serviço de apoio às micro, pequenas e médias empresas industriais, prestado pelas Federações Estaduais de Indústrias e coordenado pela CNI, com o objetivo de orientar no processo de captação de recursos para viabilizar investimentos e a operação do setor industrial, contribuindo para a modernização, o aumento da competitividade e a ampliação da capacidade produtiva.
Para mais informações, acesse:
CNI
Robson Braga de Andrade Presidente
Diretoria de Desenvolvimento Industrial e Economia – DDIE
Carlos Eduardo Abijaodi
Diretor de Desenvolvimento Industrial e Economia
Superintendência de Desenvolvimento Industrial
João Emílio Padovani Gonçalves
Superintendente de Desenvolvimento Industrial Caroline Letícia Lompa
Cristiano Antonio da Silva Paula Verlangeiro Vieira Valentine Carpes Braga Equipe Técnica
Diretoria de Serviços Corporativos – DSC
Fernando Augusto Trivellato Diretor de Serviços Corporativos
Superintendência de Administração - SUPAD
Maurício Vasconcelos de Carvalho Superintendente Administrativo Alberto Nemoto Yamaguti Normalização
Maria Aparecida Rosa Vital Brasil Bogado Consultora
Maria da Penha Oliveira Dutra Revisão Gramatical
Agência Elemento
