A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O. N o /0514 OBJETO: ENDEREÇO: RUA GUILHERME MOREIRA, N. 315

(1)

A N E X O D O L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

No 19.510.002/0514

SOLICITANTE: BB

PROGRESSIVO

II

FUNDO

DE

INVESTIMENTO

IMOBILIÁRIO FII

OBJETO:

ENDEREÇO:

RUA GUILHERME MOREIRA, N. 315

MANAUS - AM

ÁREA CONSTRUÍDA: 9.269,63M²

ÁREA TERRENO:

1.251,00M²

FINALIDADE:

MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO

OBJETIVO:

DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E

VENDA

AVALIAÇÃO

DATA BASE: MAIO/2014

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

(CONCEITO VALOR JUSTO “FAIR VALUE”)

(2)

2 ÍNDICE

I. INTRODUÇÃO ... 3

II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO ... 4

1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA ... 4

2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO ... 5

3. DESCRIÇÃO DO TERRENO ... 6

3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS ... 6

3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ... 6

3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO ... 6

4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES ... 7

III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (COMPARATIVO) ... 8

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ... 8

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) ... 9

VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO ... 10

VII. CONCLUSÃO ... 12

(3)

3

I. INTRODUÇÃO

A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais),

com sede na Rua Nelson Camargo nº 393, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São

Paulo, CNPJ nº 48.882.971/0001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente

referenciado, classificado como Propriedades para Investimento do BB PROGRESSIVO II

– Fundo de Investimento Imobiliário – FII, administrado pela Votorantim Asset

Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda..

.

No volume incial do laudo identificado com o número 19.510.000/0514 estão descritas

todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações

comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial,

onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como

as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão

apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices.

Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas

premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já

estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas

podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do

relatório.

Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão

vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o

decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de

projeção.

(4)

4 II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO

1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Distribuição da Ocupação

Predominante

Vertical

Densidade de Ocupação

Média-alta

Estágio de Desenvolvimento Local

Evolução vertical gradual

Uso Predominante Local

Comercial

Padrão Comercial Local

Regional

Padrão Econômico

Médio

Nível Geral de Transportes

Bom

Nível de Acesso

Bom

Acesso ao imóvel

Acesso direto

Intensidade de Trafego

Alta

Nível de Escoamento de Tráfego

Bom

O entorno possui ciclovias?

Não

Elementos Urbanos Identificados até

500m

Comércio de vizinhança / Polo comercial

regional / Parques públicos / Shopping centers /

Hotéis / Ônibus / Lotação / Escolas /

Igrejas/templos / Lazer / Saúde / Segurança

pública / Água encanada / Coleta de lixo / Coleta

seletiva de lixo / Esgoto pluvial / Esgoto sanitário

/ Energia elétrica / Iluminação pública /

Pavimentação / Telefone

Elementos Urbanos Identificados de

500m a 1500m

Faculdades ou universidades

Elementos Urbanos Identificados de

1500m a 3000m

Clubes sociais ou esportivos / Hospitais

O local se encontra em uma zona de

risco (acidentes, assaltos, roubos)?

Não

(5)

5

2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO

L

O

G

R

A

D

O

U

R

O

1 Denominação

Rua Guilherme Moreira

Tipo de Logradouro

Local

Quantidade de Pistas

1 Mãos de Direção

Única

Pavimentação

Asfalto

Traçado

Retilíneo

Perfil (inclinação)

Levemente inclinado

Calçadas

Cimentada

Iluminação Pública

Vapor de mercúrio

Nível Comercial do Logradouro

Médio

L

O

G

R

A

D

O

U

R

O

2 Denominação

Rua Marechal Deodoro

Tipo de Logradouro

Local

Quantidade de Pistas

1 Mãos de Direção

Única

Pavimentação

Asfalto

Traçado

Retilíneo

Perfil (inclinação)

Levemente inclinado

Calçadas

Cimentada

Iluminação Pública

Vapor de mercúrio

(6)

6

3. DESCRIÇÃO DO TERRENO

3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS

Área (m²)

1.251,00

Quantidade de Frentes

2 Esquina

Múltiplas frentes

Formato (aproveitamento)

Bom

Superfície

Seca

Topografia

Caído para os fundos até 5%

3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Denominação da Zona

UES CENTRO

Coeficiente de Aprov. Básico

4,80

Taxa de Ocupação

0,90

Principais Usos Permitidos

Residencial Multifamiliar / Comercial de

vizinhança / Comercial central (médio porte) /

Comercial de grande porte / Serviço de vizinhança

/ Serviços centrais (médio porte) / Hotelaria

central (médio porte) / Hotelaria de grande porte

/Unidades de saúde de vizinhança / Unidades de

saúde central (médio porte) / Unidades de saúde de

grande porte / Institucional de vizinhança /

Institucional central (médio porte) / Institucional de

grande porte

Principais Usos Vetados

Industrial leve / Industrial pesado / Usos

incômodos, nocivos e perigosos

3.3. RESTRIÇÕES EM FUNÇÃO DE PRESERVAÇÃO OU TOMBAMENTO

Restrições de Aproveitamento em função de

preservação por tombamento ou lei

(7)

7

4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

Denominação

PREDIO COMERCIAL

Tipo

Edifício Comercial

Padrão Construtivo

Comercial/ Escritório /Médio/c/elev.

Situação

Construído

Idade

37 Estado de Conservação

d - Entre Regular e Reparos Simples

Nº Pavimentos

9 Área Útil Total (m²)

7.034,27

Área Construída Total (m²)

9.269,63

Nº de vagas de garagem cobertas 20

Pé direito (metros)

3,00

Posicionamento no terreno

Geminado por ambos os lados e sem recuo frontal

Estrutura:

Concreto armado

Fechamento Lateral:

Alvenaria

Tipo de Cobertura:

Laje impermeabilizada

Apoio da Cobertura:

Concreto

Material da Cobertura:

Laje

Revestimento Externo:

Massa com pintura a base de látex / mármore

Dependências Internas:

Subsolo com garagens, térreo, e mezanino com

agencia bancaria, andares tipo com salas, escritórios,

sanitários, copa e depósitos, cobertura com casa de

maquinas, ar condicionado central, antenas, para raios

Pisos:

Ardósia / borracha (plurigoma) / carpete / cerâmico /

cimentado / granilite / granito / vinílico (paviflex) /

Paredes:

Azulejo / caiação / granito / mármore / massa com

pintura a base de látex / massa com pintura a base de

óleo /

Forros:

Colmeia / gesso / laje / termos acústico /

Esquadrias:

Alumínio / ferro

Nº Elevadores:

4 Marca dos Elevadores

Atlas Schindler

Capacidade dos elevadores (Kg): 700

Segurança:

Central de PABX / circuito fechado de TV /

fechamento periférico / registro de imagem / sistema

de alarme (infravermelho)

Incêndio / Emergência:

Detector de fumaça / extintores / luz e alarme de

emergência / rede de hidrantes

Ar Condicionado:

Central comum / individual

Energia:

Gerador automatizado

Áreas Comuns:

Auditório / salão de festas

(8)

8 III. DETERMINAÇÃO

DO

VALOR

DE

MERCADO

PARA

LOCAÇÃO

(COMPARATIVO)

O valor de mercado de locação foi obtido com base no unitário definido para o imóvel

avaliando, considerando-se as devidas correções específicas para adequá-lo às

características do avaliando, conforme apresentado no memorial de cálculo e pesquisa em

anexo.

Área Locável (m²)

Unitário (R$/m²)

Valor de Mercado de

Locação (R$)

7.034,27

36,11

254.000,00

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)

Com base nos procedimentos, conceitos, premissas e parâmetros apresentados no volume

inicial e seus anexos, obtivemos o seguinte valor de mercado de compra e venda do

imóvel avaliando no conceito de valor justo (“fair value”):

Valor do Empreendimento:

R$ 19.857.772,00

Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer

decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das

premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são

vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que

carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.

(9)

9

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)

Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor:

A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de

comercialização de 41%para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método

da Renda.

Áre a Un it. Id . Est. V id a De p . Cu sto Cu sto (m 2) R$ a p . Re m . Re p ro d u çã o Re e d içã o T e rre n o 1.251,00 2.660,00 1,00 3.327.660 3.327.660

Im óvel c om erc ial 9.269,63 2.520,00 37 d 26 0,46 23.359.468 10.745.355

S u b to ta l Ed ifica çõ e s 9.269,63 23.359.468 10.745.355

Cu sto s 26.687.128 14.073.015

V a lo r d e M e rca d o F . Com erc ializ aç ão 1,41 19.857.772 De n o m in a çã o

(10)

10 VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO

Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:

1)

O imóvel avaliando é uma propriedade especializada?

a)

O projeto do imóvel permite o uso adequado por atividades convencionais?

Sim

b)

O imóvel tem condições de atender as necessidades de uma grande quantidade

de usuários de mercado? Sim

c)

O imóvel é muito especializado para determinado uso ou atividade? Não

d)

O imóvel enquadra-se como: Propriedade com baixo grau de especialização

2)

A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente:

a)

O imóvel situa-se em local em evolução vertical gradual ;

b)

As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno? Sim;

c)

O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado? Sim;

d)

Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação? Sim;

e)

A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação?

Sim;

f)

Existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações

de acordo com a legislação? Não;

g)

Existe sobra física de terreno para ampliação das edificações? Não;

h)

É possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações

atuais? Não;

i)

O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação? Sim;

j)

O uso atual está compatível com o entorno do local? Sim;

k)

Existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança? Não;

l)

Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação

de imóveis no entorno? Sim;

3)

O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando:

a)

Frente e entrada do Imóvel: Boa.

b)

Formato do terreno: Regular.

c)

Posicionamento das edificações no terreno: Boa.

d)

Distribuição das dependências: Boa.

e)

Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Regular.

f)

Circulação interna (horizontal e vertical): Regular.

g)

Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Regular.

h)

Estado de conservação geral: Regular.

i)

O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em

aproximadamente 24%, indicando que o imóvel está em uma fase de

aproveitamento eficiente em termos de investimento em terreno e edificações.

(11)

11 j)

A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado

dividido pelo custo de reedição) está em 1,80% (R$ 254.000,00 /R$

14.073.015,00 ), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio

econômico.

O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em

edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do

terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o

terreno.

4)

Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto

ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços,

temos o seguinte cenário:

a) Nível de oferta: Baixo: existe um estoque baixo de imóveis similares para

negociação no local.

b) Nível de demanda: Baixo: procura reduzida por imóveis similares (demanda

reduzida).

c) Absorção pelo mercado: Normal: expectativa de venda entre 6 meses a 1 ano.

d) Desempenho do mercado atual: Normal: nível de oferta e demanda equilibrados.

e) Momento de mercado: Estável: As forças de negociação estão em equilíbrio.

(12)

12 VII. CONCLUSÃO

Diante dos critérios expostos, concluímos o seguinte valor de mercado de compra e venda

do imóvel avaliando para a data base de maio/2014 no conceito de valor justo (“fair

value”):

VALOR DO EMPREENDIMENTO:

R$ 19.857.772,00

Consideramos que o valor justo para os imóvel avaliando é o indicado acima para a

finalidade do presente trabalho (registros contábeis), contudo é importante esclarecer que,

em função da conjuntura do mercado atual e das expectativas de comportamento futuro,

bem como as condições especiais do instrumento financeiro (FII) que detém a propriedade,

outros referênciais de valor podem ser arbitrados, conforme valores apresentados no

volume inicial para cada imóvel e fluxos de caixa projetados apresentados em anexo.

É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas

pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados

fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe

técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente

premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo

pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das

quais dependem os resultados projetados.

Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo

qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados

e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um

número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se

principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política

de impostos e outras variáveis relevantes.

Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou

desinvestimento.

PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO

DA

CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS

CARLOS EDUARDO FONSECA

ENGo CIVIL - CREA No 5060.356.339/D

(13)

13 VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no

19.510.002/0514, que se compõe de 13 (treze) folhas computadorizadas de um só lado,

sendo a última folha datada.

Em anexo:

-

croqui de localização

-

documentação fotográfica

-

fluxo de caixa mensal projetado – cenário buy to lease - BB

-

fluxo de caixa anual projetado – cenário buy to lease - BB

-

fluxo de caixa mensal projetado – cenário mercado aberto

-

fluxo de caixa anual projetado – cenário mercado aberto

-

fluxo de caixa mensal projetado – cenário FII - BB

-

fluxo de caixa anual projetado – cenário FII - BB

-

pesquisas de valores

(14)

(15)

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

(16)

(17)

(18)

ENTRADA DO PRÉDIO E AGÊNCIA

(19)

VISTA PARCIAL DA GARAGEM

(20)

AGÊNCIA BANCÁRIA

(21)

AGÊNCIA NO PRIMEIRO PAVIMENTO

(22)

SEGUNDO PAVIMENTO ANTIGO BB ESTILO

(23)

SEGUNDO PAVIMENTO ANTIGO BB ESTILO

(24)

VISTA PARCIAL DO TERCEIRO PAVIMENTO

(25)

VISTA PARCIAL DO QUARTO PAVIMENTO

(26)

VISTA PARCIAL DO QUINTO PAVIMENTO

(27)

VISTA PARCIAL DO QUINTO PAVIMENTO

(28)

VISTA PARCIAL DO SEXTO PAVIMENTO

(29)

VISTA PARCIAL DO SETIMO PAVIMENTO

(30)

VISTA PARCIAL DO OITAVO PAVIMENTO

(31)

VISTA PARCIAL DO NONO PAVIMENTO

(32)

VISTA COBERTURA CASA DE MÁQUINAS

(33)

VISTA PARCIAL DA PARTE EXTERNA DA COBERTURA

(34)

VISTA PARCIAL DA OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

(35)

VISTA PARCIAL DA RUA GUILHERME MOREIRA

(36)

)/8;2'(&$,;$$18$/352-(7$'2

&217(;72%7/

(37)

19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional Cenário: BuyToLease

Ano 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total R$ em moeda constante + Receitas Operacionais 1.704 2.916 2.920 2.924 2.928 2.931 2.933 2.933 2.930 2.920 2.915 30.954 Área locável (m2) 4.103 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034

Unitário de mercado locação (R$/m2) 36 35 36 36 36 36 36 36 36 36 36

Potencial de Mercado de Alugueis 1.753 2.983 3.004 3.025 3.046 3.066 3.072 3.072 3.072 3.072 3.072 32.235 Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,4% 4,9% 5,1% Área vaga (m2) - - - 28 347 359 Alugueis Efetivos 1.704 2.916 2.920 2.924 2.928 2.931 2.933 2.933 2.930 2.920 2.915 30.954 Receitas de estacionamento - - - Outras receitas - - - -- Impostos sobre receitas 62 106 107 107 107 107 107 107 107 107 106 1.130 PIS 11 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 201 COFINS 51 87 88 88 88 88 88 88 88 88 87 929 - Despesas Operacionais 14 23 23 23 23 23 23 23 27 73 74 351

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) - - - 3 35 36 73

Inadimplência irrecuperável - - - 1 15 15 30

Gestão e comercialização de contratos de locação 14 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 248

Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia - - -

Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX - - -

Despesas com auditoria - - -

Despesas com honorários advocatícios - - -

Despesas com reavaliação anual dos imóveis - - -

Despesas com formador de mercado - - -

Despesas com seguro dos imóveis - - -

Outras despesas - - -

Reserva de contingências - - -

Despesas iniciais de estruturação e distribuição - - - -= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 1.628 2.786 2.790 2.794 2.798 2.801 2.802 2.802 2.796 2.741 2.735 29.473 - Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 1.628 2.786 2.790 2.794 2.798 2.801 2.802 2.802 2.796 2.741 2.735 29.473 -/+ Receitas/Despesas financeiras (335) (499) (365) (237) (136) (70) (39) (21) (6) 0 0 (1.707) = Lucro antes de Impostos 1.963 3.285 3.155 3.031 2.933 2.870 2.841 2.824 2.802 2.741 2.735 31.180 - Impostos (IR/CSSL) 185 317 318 318 319 319 319 319 319 318 317 3.368 = Lucro líquido 1.778 2.968 2.838 2.712 2.615 2.552 2.522 2.505 2.483 2.423 2.418 27.812 + Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 1.778 2.968 2.838 2.713 2.615 2.552 2.522 2.505 2.483 2.423 2.418 27.812 - Investimento em novos ativos 14.354 - - - - 14.354 - Reinvestimentos para reposição de ativos 598 1.054 1.353 1.182 997 655 342 342 328 183 187 7.221 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (13.175) 1.914 1.485 1.530 1.618 1.896 2.180 2.163 2.154 2.240 2.230 6.237 = Fluxos de Caixa Acumulado (13.175) (11.261) (9.776) (8.245) (6.628) (4.731) (2.551) (388) 1.766 4.006 6.237

+ Integralização dos Acionistas 21.190 - - - - - - - - - - 21.190 + Reservas e provisões 6.836 - - - 6.836 = Fluxos de Caixa Acumulado 21.190 21.190 21.190 21.190 21.190 21.190 21.190 21.190 21.190 21.190 21.190

- Pagamento de Dividendos a Acionistas 1.778 2.968 2.838 2.713 2.615 2.552 2.522 2.505 2.468 2.240 2.230 27.427

= Fluxos de Caixa Líquidos do período (598) (1.054) (1.353) (1.182) (997) (655) (342) (342) (313) (0) (0) (6.836) = Aplicações + Disponibilidades 6.238 5.184 3.831 2.649 1.652 997 655 313 (0) (0) (0)

Acionistas

- Integralização dos Acionistas 21.190 - - - - - - - - - - 21.190 + Distribuição de Dividendos 1.778 2.968 2.838 2.713 2.615 2.552 2.522 2.505 2.468 2.240 2.230 27.427

- Impostos - - - -+ Valor Residual - - - - 21.837 21.837 = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (19.412) 2.968 2.838 2.713 2.615 2.552 2.522 2.505 2.468 2.240 24.068 28.074

(38)

19510_BBProgressivoII_140610 FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional

Ano R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2)

Unitário de mercado locação (R$/m2)

Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas

- Impostos sobre receitas PIS COFINS - Despesas Operacionais

Despesas de condomínio/IPTU (vacância)

Inadimplência irrecuperável

Gestão e comercialização de contratos de locação

Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia

Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX

Despesas com auditoria

Despesas com honorários advocatícios

Despesas com reavaliação anual dos imóveis

Despesas com formador de mercado

Despesas com seguro dos imóveis

Outras despesas

Reserva de contingências

Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras

= Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos

- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado

+ Integralização dos Acionistas + Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades

Acionistas

- Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos

- Impostos + Valor Residual

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas

Cenário: BuyToLease 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 102,9% 102,3% 102,9% 103,5% 104,0% 104,6% 104,7% 104,7% 104,8% 105,2% 105,4% 104,1% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,9% 2,5% 2,5% 1,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 1,2% 1,2% 0,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,1% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,6% 95,4% 93,9% 93,8% 95,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,5% 95,4% 93,9% 93,8% 95,2% -19,7% -17,1% -12,5% -8,1% -4,6% -2,4% -1,3% -0,7% -0,2% 0,0% 0,0% -5,5% 115,2% 112,7% 108,1% 103,6% 100,2% 97,9% 96,9% 96,3% 95,6% 93,9% 93,8% 100,7% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 104,3% 101,8% 97,2% 92,8% 89,3% 87,0% 86,0% 85,4% 84,7% 83,0% 82,9% 89,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 104,3% 101,8% 97,2% 92,8% 89,3% 87,0% 86,0% 85,4% 84,7% 83,0% 82,9% 89,9% 842,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 46,4% 35,1% 36,1% 46,3% 40,4% 34,0% 22,3% 11,7% 11,7% 11,2% 6,3% 6,4% 23,3% -773,2% 65,6% 50,8% 52,3% 55,3% 64,7% 74,3% 73,7% 73,5% 76,7% 76,5% 20,1% -773,2% -386,2% -334,8% -282,0% -226,4% -161,4% -87,0% -13,2% 60,3% 137,2% 214,0% 0,0% 1243,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 68,5% 401,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 22,1% 1243,7% 726,7% 725,7% 724,7% 723,7% 722,9% 722,5% 722,5% 723,1% 725,7% 727,0% 0,0% 104,3% 101,8% 97,2% 92,8% 89,3% 87,0% 86,0% 85,4% 84,2% 76,7% 76,5% 88,6% -35,1% -36,1% -46,3% -40,4% -34,0% -22,3% -11,7% -11,7% -10,7% 0,0% 0,0% -22,1% 366,1% 177,8% 131,2% 90,6% 56,4% 34,0% 22,3% 10,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1243,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 68,5% 104,3% 101,8% 97,2% 92,8% 89,3% 87,0% 86,0% 85,4% 84,2% 76,7% 76,5% 88,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 749,2% 70,5% -1139,3% 101,8% 97,2% 92,8% 89,3% 87,0% 86,0% 85,4% 84,2% 76,7% 825,7% 90,7% Página 2 de 2

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)/8;2'(&$,;$0(16$/352-(7$'2

&217(;72%7/

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19510_BBProgressivoII_140610 FluxoCaixaMensal

Mês Ano Meses R$ em moeda constante + Receitas Operacionais Área locável (m2) Unitário de mercado locação (R$/m2) Potencial de Mercado de Alugueis Vacância do empreendimento Área vaga (m2) Alugueis Efetivos Receitas de estacionamento Outras receitas - Impostos sobre receitas

PIS COFINS - Despesas Operacionais

Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)

- Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)

-/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos

- Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido

+ Depreciação e Amortização

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações

- Investimento em novos ativos

- Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos

= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas

- Reservas e provisões

= Fluxos de Caixa Acumulado após integralizações e reservas - Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Fluxos de Caixa Líquidos do período

= Aplicações + Disponibilidades Inicial

= Aplicações + Disponibilidades Acionistas

61

62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014

jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14 dez/14

61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 - - - - - - 0,0% 0,0% 0,0% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Página 1 de 11 - - - - 235 234 249 248 247 246 245 - - - - 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 - 36,11 35,93 35,76 35,58 35,41 35,24 35,17 - 254,00 252,76 251,53 250,31 249,09 247,88 247,36 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - 235 234 249 248 247 246 245 - - - - - - - - - - 9 9 9 9 9 9 9 - 2 2 2 2 2 2 2 - 7 7 7 7 7 7 7 - - - - 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - - 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 225 224 238 237 236 235 234 - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 225 224 238 237 236 235 234 - (50) (49) (49) (48) (47) (46) (46) - - - - 275 273 287 285 283 281 279 - 26 25 27 27 27 27 27 - - - - 249 247 260 258 256 255 253 - 0 0 0 0 0 0 0 - - - - 249 247 260 258 256 255 253 - 14.354 - - - - 85 85 85 85 85 85 85 - - - (14.354) 164 162 174 173 171 169 167 - (14.354) (14.191) (14.029) (13.855) (13.682) (13.511) (13.342) (13.175) - - - 21.190 - - - - - - - 6.836 - - - - 164 326 500 672 843 1.012 1.180 - - - - 249 247 260 258 256 255 253 - (85) (85) (85) (85) (85) (85) (85) - 6.836 6.750 6.665 6.579 6.494 6.408 6.323 - 6.836 6.750 6.665 6.579 6.494 6.408 6.323 6.238 - - - 21.190 - - - - - - - - - - 249 247 260 258 256 255 253 - - - - - - - - - (21.190) 249 247 260 258 256 255 253

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Despesas de condomínio/IPTU (vacância) Inadimplência irrecuperável Gestão e comercialização de contratos de locação Taxa de administração,controladoria, escrituração e custódia Taxa CVM/CETIP/SELIC/SOMA FIX Despesas com auditoria Despesas com honorários advocatícios Despesas com reavaliação anual dos imóveis Despesas com formador de mercado Despesas com seguro dos imóveis Outras despesas Reserva de contingências Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação

= Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas - Reservas e provisões

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74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015 2015

73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 243 242 241 240 239 238 237 249 248 247 246 245 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 7.034 34,99 34,82 34,65 34,49 34,32 36,31 36,14 35,98 35,81 35,65 35,48 35,42 246,16 244,96 243,77 242,58 241,40 255,42 254,25 253,08 251,92 250,76 249,61 249,15 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - - - - -243 242 241 240 239 238 237 249 248 247 246 245 - - - - - - - - -9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - - - -2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -233 231 230 229 228 228 227 238 237 236 235 234 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 233 231 230 229 228 228 227 238 237 236 235 234 (45) (44) (44) (43) (43) (42) (41) (41) (40) (39) (39) (38) 278 276 274 272 271 269 268 279 277 276 274 272 26 26 26 26 26 26 26 27 27 27 27 27 251 249 248 246 245 244 242 252 250 249 247 245 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 251 249 248 246 245 244 242 252 250 249 247 245 - - - - -85 85 85 85 85 85 85 85 85 85 85 114 166 164 162 161 159 158 157 166 165 163 162 131 (13.009) (12.845) (12.683) (12.522) (12.363) (12.205) (12.048) (11.882) (11.717) (11.554) (11.392) (11.261) - - - - - - - - - - - - - - -1.345 1.509 1.672 1.833 1.992 2.150 2.306 2.473 2.638 2.801 2.962 3.094 251 249 248 246 245 244 242 252 250 249 247 245 (85) (85) (85) (85) (85) (85) (85) (85) (85) (85) (85) (114) 6.238 6.152 6.067 5.981 5.896 5.810 5.725 5.639 5.554 5.469 5.383 5.298 6.152 6.067 5.981 5.896 5.810 5.725 5.639 5.554 5.469 5.383 5.298 5.184 - - - - - - - - - - -251 249 248 246 245 244 242 252 250 249 247 245 - - - - - - - - -251 249 248 246 245 244 242 252 250 249 247 245 Página 2 de 11

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