DIREITOS DE VIZINHANÇA

DIREITOS DE VIZINHANÇA

CONCEITO DE DIREITOS DE VIZINHANÇA

• São limitações impostas por normas jurídicas a

propriedades individuais, com o escopo de conciliar

interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os

poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a

convivência social.

CLASSIFICAÇÃO

• Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício, regulando seu uso anormal (arts. 1.277 a 1.281, CC);

• Limitações legais ao domínio similares à servidão (arts.

1.282 a 1.296, CC);

• Restrições oriundas das relações de contiguidade entre

dois imóveis (arts. 1.297 a 1.313, CC)

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

 Uso normal e uso anormal da propriedade.

• Art. 188, I, CC: não comete ato ilícito o proprietário que

exerce seu direito de maneira regular ou normal.

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

Art. 188. Não constituem atos ilícitos:

I - os praticados em legítima defesa ou no exercício regular

de um direito reconhecido;

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

• O proprietário não pode agir de tal forma que o exercício de seu direito importe em sacrifício ou prejuízo ao seu vizinho. Ex.: fumaça de restaurante.

• Art. 1.277, CC. O proprietário ou o possuidor de um

prédio tem o direito de fazer cessar as interferências

prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que

o habitam, provocadas pela utilização de propriedade

vizinha.

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

• As normas de direito de vizinhança não protegem somente o proprietário, mas também o possuidor.

• Regra dos três “Ss”: segurança, sossego e saúde dos moradores do imóvel. Ex.: ruídos de cães.

• Amplas medidas podem ser aplicadas por aquele que se

sentir perturbado. Ex.: tutelas nas obrigações de fazer e

não fazer, danos moral e material, etc.

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

• São ofensas à segurança pessoal ou dos bens: todos os atos que comprometerem a estabilidade de um prédio e a incolumidade de seus moradores. Exemplos:

existência de árvores que ameaçam tombar no prédio

vizinho; existência de poço em terreno aberto, construção

de prédio que causa trepidações e provoca fendas em

prédios, etc.

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

• São ofensas ao sossego: os ruídos excessivos que

tiram a tranquilidade do prédio vizinho; gritarias, terreno

de macumba; barulho de móveis arrastados durante a

madrugada; barulho excessivo causados por cultos, etc.

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

• São ofensas à saúde: a emissão de gases tóxicos e de

fumaça ou fuligem; a queima de detritos com

penetração de fumaça; a presença de águas paradas,

escoamento de fezes de animal no prédio inferior, etc.

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

• O mau uso é o uso anormal, mesmo que não exista a intenção de incomodar ou prejudicar.

• O que não ultrapassar os limites da anormalidade entra, na categoria dos encargos ordinários da vizinhança. Ex.:

instalação de estação rodoviária em bairro residencial;

barulho das máquinas de tipografia vizinha, etc.

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

• Qual a linha divisória entre o uso regular e irregular?

• Há que se considerar alguns fatores:

a) O grau de tolerabilidade: se o incômodo for tolerável o juiz despreza a reclamação da vítima;

b) A localização do prédio;

c) A natureza da utilização ou do incômodo;

d) A pré-ocupação: quem chegou primeiro ao lugar.

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

Art. 1.277.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências

considerando-se a natureza da utilização, a localização do

prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações

em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos

moradores da vizinhança.

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

• O proprietário lesado não terá direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, à saúde e ao sossego se forem justificadas por interesse público.

Ex.: construção de açude que provoca umidade.

• Cabe indenização: art. 1.278, CC

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

• Art. 1.278, CC. O direito a que se refere o artigo

antecedente não prevalece quando as interferências

forem justificadas por interesse público, caso em que o

proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao

vizinho indenização cabal.

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

• Exemplo do art. 1.278, CC: passagem de rede elétrica

pela propriedade.

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

• Caso tais interferências tiverem de ser toleradas via decisão judicial, o vizinho poderá requerer, se possível, a redução ou eliminação através de realização de obras ou medidas de segurança.

• Vide art. 1.279, CC

Restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício

• Art. 1.279, CC. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

• Exemplo: emissão de gases poluentes por indústria

autorizadas por decisão judicial.

Limitações legais à propriedade similares à servidão

• Das árvores limítrofes;

• Da passagem forçada;

• Da passagem de cabos e tubulações;

• Das águas

Limitações legais à propriedade similares à servidão – árvores limítrofes

 As árvores limítrofes dão origem a relações de vizinhança quando:

a) A árvore tem seu tronco na linha divisória;

b) Os frutos da árvore caem no terreno vizinho;

c) As raízes e ramos ultrapassam os limites do prédio,

causando incômodo ao vizinho.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – árvores limítrofes – a árvore tem seu tronco na linha divisória

• Pela redação do art. 1.282 do CC há presunção de que a árvore pertence em comum aos proprietários.

• Há presunção juris tantum, ou seja, admite prova em contrário.

• Trata-se de “árvore meia”: cada vizinho é dono de

partes iguais. Há um condomínio necessário.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – árvores limítrofes – a árvore tem seu tronco na linha divisória

• Cada proprietário poderá podar a árvore, desde que seja preservada.

• Os donos não poderão cortá-la sem anuência do outro.

• Serão comuns as despesas com o corte ou colheita.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – árvores limítrofes – a árvore tem seu tronco na linha divisória

• A norma não se aplica ao corte de árvore que pertence ao bem público, o que caracteriza crime de dano (art.

163, parágrafo único, III do CP)

Limitações legais à propriedade similares à servidão – árvores limítrofes – os frutos da árvore caem no terreno vizinho

• Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno

vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se

este for de propriedade particular.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – árvores limítrofes – os frutos da árvore caem no terreno vizinho

• Caso pendentes os frutos, pertencem ao dono da árvore, mas se tombarem no terreno vizinho a ele pertencerão.

• Caso os frutos tombem em terreno público, o

proprietário da árvore conserva a propriedade dos

frutos caídos.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – árvores limítrofes – as raízes e os ramos ultrapassam os limites do prédio, causando incômodo

• O proprietário do prédio vizinho poderá cortá-la até o plano vertical divisório.

• O locatário não poderá cortar ramos de árvores que ultrapassem os limites.

• O dono do terreno invadido pelos galhos não precisa

avisar que irá apará-la.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – árvores limítrofes – as raízes e os ramos ultrapassam os limites do prédio, causando incômodo

• O exercício do direito de corte não está condicionado à prova do prejuízo ou da lesão.

• A fornecedora de energia elétrica poderá cortar galhos

de árvores no interior de propriedade.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – da passagem forçada

• Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

• § 1

Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel

mais natural e facilmente se prestar à passagem.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – da passagem forçada

 Requisitos para a caracterização da passagem forçada:

1) Que o imóvel encravado se ache, realmente, sem acesso a via pública, nascente ou porto;

• o encravamento há de ser absoluto (regra relativizada);

• funda-se no princípio de solidariedade social e na

função econômico-social.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – da passagem forçada

2) Que o imóvel esteja naturalmente encravado.

• aquele que provoca o encravamento, voluntariamente, não poderá exigir a passagem forçada do vizinho;

• aquele que aliena parcialmente imóvel poderá exigir

passagem forçada de quem o adquiriu;

Limitações legais à propriedade similares à servidão – da passagem forçada

Art. 1.285.

§ 2

Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§ 3

Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda

quando, antes da alienação, existia passagem através de

imóvel vizinho, não estando o proprietário deste

constrangido, depois, a dar uma outra.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – da passagem forçada

3) Que o proprietário do prédio por onde se estabeleceu a passagem receba uma indenização.

• o direito à passagem é oneroso e não gratuito;

• concedida a passagem, ela deverá ser exercida, pois o não uso, por 10 anos, pode acarretar sua perda (art.

1.389, III, CC);

• Poderá ser readquirida.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – diferença entre passagem forçada e servidão

Passagem forçada

• Instituto de direito de vizinhança;

basta o encravamento do prédio;

• É compulsória, deriva da lei e do interesse social ;

• Há pagamento de indenização ao imóvel serviente;

• Não está sujeita à prescrição aquisitiva;

• Ação de passagem forçada.

Servidão

• Direito real de gozo ou fruição, depende da vontade das partes;

• São facultativas, depende de convenção entre as partes;

• Somente haverá indenização se houver acordo entre os donos;

• Pode ser adquirido por usucapião.

• Ação confessória

Limitações legais à propriedade similares à servidão – da passagem de cabos e tubulações

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.

Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a

instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem

como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – da passagem de cabos e tubulações

Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será

facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de

obras de segurança.

Limitações legais à propriedade similares à servidão – das águas

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é

obrigado a receber as águas que correm naturalmente do

superior, não podendo realizar obras que embaracem o

seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio

inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono

ou possuidor do prédio superior.

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis

• Dos limites entre prédios;

• Direito de tapagem;

• Direito de construir.

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – dos limites entre prédios

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar,

valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou

rural, e pode constranger o seu confinante a proceder

com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar

rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou

arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os

interessados as respectivas despesas. (Grifamos)

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – dos limites entre prédios

• O legitimado pode ajuizar ação demarcatória que é imprescritível e irrenunciável;

• Objetivos da ação demarcatória (art. 946, I, CPC): fixar rumos novos e aviventar os já existentes.

• Há duas espécies de ação demarcatória: a simples e a

qualificada.

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – dos limites entre prédios

• Ação demarcatória simples: sinalização de limites;

• Ação demarcatória qualificada: fixação de limites e

restituição de glebas.

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – do direito de tapagem

 Art. 1.297, 1ª parte, CC;

• Inequívoco o direito do proprietário de tapar o prédio, bem como de seu vizinho;

• Concurso necessário de ambos para as obras.

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – do direito de tapagem

 Princípios:

• Presume-se que os tapumes divisórios entre propriedades confinantes sejam comuns; há presunção juris tantum.

• Despesas de tapagem entre prédios confinantes são

comuns;

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – do direito de tapagem

• A obrigação de construir tapumes especiais para

cercar a propriedade para deter nos seus limites aves,

animais de pequeno porte e outros fins, pode ser

exigida de quem provocou a necessidade da

construção deles, pelo proprietário, que não está

obrigado a concorrer para as despesas (art. 1.297, §

3º, CC)

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – do direito de tapagem

• Não há direito de criar em aberto aqueles animais;

• Não exorbita seu direito o proprietário que colocar ofendículas;

• Crime de alteração de limites: art. 161, CP.

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – do direito de construir

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Ex.: proíbe a construção de casas de taipa, fábricas em

zonas residenciais; demolição de prédios históricos, etc.

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – do direito de construir

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço

ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – do direito de construir

• Estilicídio

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz,

seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a

todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que

lhes vede a claridade. (Grifamos)

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – do direito de construir

Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar

edificações a menos de três metros do terreno vizinho.

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – do direito de construir

Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la

até ao meio da espessura, não pondo em risco a

segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando

previamente o outro condômino das obras que ali

tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro,

fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes,

correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas

do lado oposto. (Grifamos)

Restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis – do direito de construir

• Alteamento

Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a

parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para

suportar o alteamento; arcará com todas as despesas,

inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho

adquirir meação também na parte aumentada.