CVM - COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS
FORMULÁRIO DE REFERÊNCIA
Conforme Anexo 24 da Instrução CVM nº 480, de 7 de dezembro de 2009.
1. IDENTIFICAÇÃO DAS PESSOAS RESPONSÁVEIS PELO CONTEÚDO DO FORMULÁRIO
2. AUDITORES
2.1. Em relação aos auditores independentes:
31/12/2007 31/12/2008 31/12/2009
a. Nome Empresarial PricewaterhouseCoopers Auditores Independentes PricewaterhouseCoopers Auditores Independentes Deloitte Touche Tohmatsu Auditores Independentes
b. Nome das pessoas responsáveis, CPF e dados para contato
Nome: Henrique Jose Fernandes Luz
Nome: Henrique Jose
Fernandes Luz Nome: Ismar de Moura CPF: 343.629.917-00 CPF: 343.629.917-00 CPF: 051.550.278-29 Email: henrique.luz@br.pwc.com Email: henrique.luz@br.pwc.com E-mail: ismoura@deloitte.com
Tel: 3674-2000 Tel: 3674-2000 Tel: 5186-1000
c. Data da Contratação
dos serviços 31/03/2007 28/03/2008 27/04/2009
d. Descrição dos serviços contratados
Revisão completa das demonstrações financeiras e auditoria do prospecto para IPO
Revisão completa das demonstrações financeiras e emissão de laudo para reestruturação societária.
Revisão completa das demonstrações financeiras, auditoria do prospecto para oferta e emissão de laudos para incorporação de subsidiárias. Revisão da DIPJ. e. Eventual substituição do auditor i. Justificativa da
substituição Não aplicável
Rodízio interno da
Companhia Não aplicável
ii. Eventuais razões apresentadas pelo auditor em discordância da
justificativa do emissor para sua substituição, conforme
regulamentação da CVM específica a respeito da matéria
Não aplicável Não houve Não aplicável
2.2 Informar montante total de remuneração dos auditores independentes no último exercício social, discriminando os honorários relativos a serviços de auditoria e os relativos a quaisquer outros serviços prestados:
A remuneração dos auditores independentes relativa ao último exercício social, consolidado da Iguatemi, findo em 31.12.2009, corresponde ao montante de R$ 435,3 mil, referente aos serviços de auditoria prestados (demonstrações financeiras, laudos para incorporação e revisão da DIPJ).
Para auditoria dos documentos relativos à oferta de ações realizada em outubro de 2009, Deloitte Touche Tohmatsu Auditores Independentes recebeu R$ 299,9 mil e a PricewaterhouseCoopers Auditores Independentes recebeu R$ 339,7 mil.
2.3 Outras informações relevantes:
3. INFORMAÇÕES FINANCEIRAS SELECIONADAS
3.1. Informações financeiras consolidadas
3.2. a) Medições não contábeis e b) conciliações entre os valores divulgados e os valores das demonstrações financeiras auditadas:
FFO (Funds from Operations)
¹ Refere-se aos resultados de nossa participação no Esplanada Shopping durante alguns meses de 2007 que foram contabilizados como resultado financeiro por corresponder ao rendimento de debêntures de emissão da Solway, que por sua vez detinha participação no Esplanada Shopping.
² Refere-se às despesas com a abertura de capital em fevereiro de 2007.
³ Trata-se do efeito cambial sobre o patrimônio líquido de nossa controlada no exterior, Anwold Malls Corporation reconhecido até o exercício findo em 31 de dezembro de 2007.
4 Representa o EBITDA dividido pela Receita líquida.
FFO
76.091
119.378
119.413
31/12/2007
31/12/2008
31/12/2009
Lucro líquido
49.832
76.754
86.434
(+) Imposto de renda e contribuição social
10.906
17.843
25.003
(+) Depreciação e Amortização
26.259
42.624
32.979
(-) Receita Financeira
(56.248)
(51.077)
(35.116)
(+) Despesa Financeira
31.747
45.747
42.138
(-) Participação dos minoritários
423
41
41
EBITDA
62.919
131.932
151.479
(+) Debêntures Esplanada¹
1.980
-
-(+) Despesas não recorrentes²
33.374
-
-(+) Varaiação cambial de investimento no
exterior³
2.578
-
-EBITDA Ajustado
100.851
131.932
151.479
Receita líquida
137.004
189.609
217.420
Margem EBITDA
445,9%
69,6%
69,7%
Margem EBITDA ajustado
573,6%
69,6%
69,7%
Dados consolidados
31/12/2007
31/12/2008
31/12/2009
a. Patrimônio Líquido (R$ mil)
808.745
944.890
1.380.294
b. Ativo total (R$ mil)
1.338.090
1.433.356
1.964.885
c. Receita líquida (R$ mil)
137.004
189.609
217.420
d. Resultado Bruto (R$ mil)
97.179
132.423
146.546
e. Resultado Líquido (Rs mil)
49.832
76.754
86.434
f. Número de ações, ex tesouraria (mil)
60.962
64.855
79.255
g. Valor patrimonial da ação
13,27
14,57
17,42
h. Resultado líquido por ação
0,82
1,18
1,09
5 Representa o EBITDA dividido pela Receita líquida.
c) Motivo pelo qual se entende que tal medição é mais apropriada para a correta compreensão da condição financeira e do resultado das operações da Companhia
EBITDA
O EBITDA consiste no lucro líquido antes das receitas e despesas financeiras líquidas, participação dos minoritários, IRPJ e CSLL e da depreciação e amortização, sendo esta a definição para o cálculo do EBITDA utilizada pela Companhia. O EBITDA não é medida de desempenho financeiro elaborada segundo as práticas contábeis adotadas no Brasil, IFRS ou US GAAP, e tampouco deve ser considerado como uma alternativa ao lucro líquido, um indicador do desempenho operacional, uma alternativa aos fluxos de caixa ou como indicador de liquidez. O EBITDA não possui significado padronizado, e nossa definição de EBITDA pode não ser comparável àquelas utilizadas por outras empresas. A nossa administração acredita que o EBITDA fornece uma medida útil de seu desempenho, que é amplamente utilizada por investidores e analistas para avaliar desempenho e comparar empresas. Outras empresas podem calcular o EBITDA de maneira diferente da Companhia.
Em razão de não serem consideradas, para o seu cálculo, as despesas e receitas financeiras, a participação dos minoritários, o IRPJ e a CSLL, a depreciação e a amortização, o EBITDA funciona como um indicador de nosso desempenho econômico geral, que não é afetado por flutuações nas taxas de juros, alterações de carga tributária do IRPJ e da CSLL ou alterações nos níveis de depreciação e amortização.
Consequentemente, acreditamos que o EBITDA permite uma melhor compreensão não só do nosso desempenho financeiro, como também da nossa capacidade de cumprir com nossas obrigações passivas e obter recursos para nossas despesas de capital e nosso capital de giro. No entanto, o EBITDA apresenta limitações que prejudicam a sua utilização como medida de nossa lucratividade, em razão de não considerar determinados custos decorrentes de nossos negócios, que poderiam afetar de maneira significativa os nossos lucros, tais como despesas financeiras, tributos, depreciação, despesas de capital e outros encargos relacionados.
EBITDA Ajustado
O EBITDA Ajustado é formado pelo lucro líquido antes do IRPJ e da CSLL, participação dos minoritários, receitas financeiras, despesas financeiras, depreciação e amortização, e ajustado: (i) pela inclusão do resultado de nossa participação no Esplanada Shopping durante alguns meses de 2007 que foi contabilizado como resultado financeiro por corresponder ao rendimento de debêntures de emissão da Solway, que por sua vez detinha participação no Esplanada Shopping; (ii) pela eliminação das despesas não recorrentes com a abertura de capital da Companhia em fevereiro de 2007; e (iii) pela variação cambial de investimentos no exterior.
O EBITDA Ajustado não é medida de desempenho financeiro elaborada segundo as práticas contábeis adotadas no Brasil, IFRS ou US GAAP, tampouco deve ser considerado como uma alternativa ao lucro líquido, um indicador do desempenho operacional, uma alternativa aos fluxos de caixa ou como indicador de liquidez. O EBITDA Ajustado não possui significado padronizado, e nossa definição de EBITDA Ajustado pode não ser comparável àquelas utilizadas por outras empresas. A nossa administração acredita que o EBITDA Ajustado fornece uma medida útil de seu desempenho, que é amplamente utilizada por investidores e analistas para avaliar desempenho e comparar empresas. Outras empresas podem calcular o EBITDA Ajustado de maneira diferente da Companhia.
pelas despesas com a abertura de capital da Companhia em fevereiro de 2007 e pela variação cambial de investimentos no exterior, o EBITDA Ajustado funciona como um indicador de nosso desempenho econômico geral, que não é afetado por flutuações nas taxas de juros, alterações de carga tributária do IRPJ e da CSLL ou alterações nos níveis de depreciação e amortização.
FFO (Funds from Operations)
O FFO é uma medição não contábil usada na indústria de shopping centers e imobiliária consistindo no lucro líquido do exercício adicionado das despesas de depreciação e amortização (Funds from Operations). O FFO não é uma medida reconhecida pelo BR GAAP, IFRS ou US GAAP, não possui um significado padrão e pode não ser comparável a medidas com títulos semelhantes fornecidas por outras empresas. A Companhia divulga o FFO para medir seu desempenho.
O FFO não deve ser considerado isoladamente ou como um substituto do lucro (prejuízo) ou da receita operacional, ou do fluxo de caixa gerado pelas operações, conforme apresentado na demonstração de fluxo de caixa, nem como um indicador de desempenho operacional ou fluxo de caixa ou para medir a liquidez ou a capacidade de pagamento de dívida.
A nossa administração acredita que o FFO fornece uma medida útil de seu desempenho, que é amplamente utilizada por investidores e analistas para avaliar desempenho e comparar empresas. Outras empresas podem calcular o FFO de maneira diferente da Companhia.
3.3. Eventos subsequentes às últimas demonstrações financeiras de encerramento de exercício social que as alterem substancialmente
Não ocorreram eventos subsequentes que possam alterar substancialmente as demonstrações financeiras da Companhia de 31 de dezembro de 2009, as quais foram aprovadas em 11 de março de 2010. Porém, eventos subsquentes as demonstrações estão descritos abaixo.
Em fato relevante de 29 de janeiro de 2010, a Companhia informou que foi aprovada, em Assembleia Geral Extraordinária, realizada na mesma data, a incorporação de sua controlada integral Mídia Mall pela Iguatemi nos termos e nas condições estabelecidos no Protocolo e Justificação de Incorporação da Mídia Mall, celebrado em 14 de janeiro de 2010 e com base no Laudo de Avaliação Contábil elaborado pela Deloitte Touche Tohmatsu Auditores Independentes, com a consequente extinção da Mídia Mall, a qual, nos termos do artigo 227 da Lei nº 6.404/76, será sucedida pela Companhia em todos os seus bens, participações societárias, direitos e obrigações, sem solução de continuidade. Como resultado da incorporação, todas as operações da Mídia Mall passaram a ser exercidas pela Companhia. A incorporação aprovada foi realizada sem aumento ou redução do capital social da Companhia.
A Companhia divulgou em 11 de fevereiro de 2010 que assumiria, a partir de 1º de março de 2010, a administração da Villa Daslu, prédio comercial com cerca de 18,2 mil m² de área bruta locável, sendo 6,3 mil m² da loja da Daslu e o restante dividido em áreas para lojistas e espaço para eventos.
3.4. Política de destinação dos resultados dos 3 últimos exercícios sociais
a. Regras sobre retenção de lucros
De acordo com a Lei das Sociedades por Ações e do nosso Estatuto Social, 5% do lucro líquido do exercício da Companhia deverá ir para a constituição de Reserva Legal, até atingir 20% do nosso capital social. Adicionalmente, uma parcela, proposta por órgãos da administração, poderá ser destinada à formação de reserva para contingências e reversão das mesmas reservas de exercícios anteriores.
b. Regras sobre distribuição de dividendos
Nosso Estatuto, em conformidade com a Lei das Sociedades por Ações, prevê que 25% do lucro anual da Companhia seja distribuído como dividendos.
Nosso Conselho de Administração pode declarar dividendos intermediários ou juros sobre capital próprio à conta de lucros apurados no último balanço semestral. Adicionalmente, o nosso Conselho de Administração pode determinar o levantamento de balanços em períodos inferiores a seis meses e declarar dividendos ou juros sobre o capital próprio com base nos lucros apurados em tais balanços, desde que o total dos dividendos pagos em cada semestre do exercício social não exceda o montante das reservas de capital previstas no artigo 182, parágrafo 1º, da Lei das Sociedades por Ações. Nosso Conselho de Administração poderá, ainda, pagar dividendos intermediários ou juros sobre o capital próprio à conta de lucros acumulados ou de reserva de lucros existentes no último balanço anual ou semestral. Os pagamentos de dividendos intermediários constituem antecipações do valor de dividendos obrigatórios relativos ao lucro líquido do final do exercício em que os dividendos intermediários foram pagos. Os juros sobre capital próprio podem ser considerados antecipação dos dividendos obrigatórios relativos ao lucro líquido do final do exercício.
c. Periodicidade das distribuições de dividendos
Nos termos da Lei das Sociedades por Ações e do nosso Estatuto Social, devemos realizar Assembleia Geral Ordinária até o quarto mês subsequente ao encerramento de cada exercício social, ocasião em que ocorre a deliberação acerca da destinação dos resultados do exercício social e a distribuição dos dividendos (ou juros sobre capital próprio). O pagamento do dividendo anual é determinado com base em nossas demonstrações financeiras auditadas do exercício social anterior.
De acordo com a Lei das Sociedades por Ações, os dividendos deverão ser distribuídos ao proprietário ou usufrutuário de nossas ações registrado na data de declaração de dividendo, no prazo de 60 dias a contar da data em que o dividendo foi declarado, a menos que deliberação dos acionistas estabeleça outra data de distribuição que, em qualquer caso, deverá ocorrer antes do encerramento do exercício social em que o dividendo foi declarado. Dividendos não reclamados não rendem juros, não são corrigidos monetariamente e revertem em nosso favor se não reclamados dentro de três anos após a data em que os colocamos à disposição do acionista.
d. Eventuais restrições à distribuição de dividendos impostas por legislação ou por regulamentação especial aplicável à Companhia, por contratos, decisões judiciais, administrativas ou arbitrais
acordo com o BR GAAP e ajustado em conformidade com a Lei das Sociedades por Ações, com relação ao exercício social anterior, deverá ser distribuído como dividendo anual obrigatório.
A Lei das Sociedades por Ações, contudo, permite a redução ou a retenção da distribuição obrigatória de dividendos em qualquer exercício social em que o Conselho de Administração reporte à Assembleia Geral que a distribuição seria desaconselhável, tendo em vista a situação financeira da companhia.
A suspensão está sujeita a aprovação em Assembleia Geral e a análise pelos membros do Conselho Fiscal, se estiver instalado na ocasião. No caso de companhias abertas, o Conselho de Administração deverá apresentar justificativa para a suspensão à CVM, no prazo de cinco dias a contar da Assembleia Geral pertinente. Se o dividendo obrigatório não for pago, os valores correspondentes serão atribuídos a uma conta de reserva especial. Se não forem absorvidos por prejuízos subsequentes, tais valores serão pagos aos acionistas assim que a situação financeira da companhia permitir.
Além disso, o Estatuto Social da Companhia, em conformidade com o disposto na Lei das Sociedades por Ações, prevê que 5% do lucro líquido seja, anualmente, destinado à formação de reserva legal, a qual não poderá ultrapassar 20% do capital social integralizado ou o limite previsto no § 1º do art. 193 da Lei das Sociedades por Ações.
3.5. Sumário das distribuições de dividendos e retenções de lucro ocorridas
¹ A Companhia aderiu ao Novo Mercado de Governança Corporativa da BMF&Bovespa e seu capital social é dividido exclusivamente em ações ordinárias.
3.6. Dividendos declarados à conta de lucros retidos ou reservas constituídas em exercícios sociais anteriores.
Não houve a distribuição de dividendos declarados à conta de lucros detidos ou reservas constituídas em exercícios sociais anteriores.
3.7 Nível de endividamento (Informações Consolidadas)
2007
2008
2009
a. Lucro líquido da Controladora
49.832
78.776
92.927
b. Dividendo distribuído
47.375
50.003
50.000
i. Dividendos
27.257
30.028
19.962
ii. Juros sobre capital próprio
20.118
19.975
30.038
c. Percentual de dividendo distribuído em
relação ao lucro líquido
95,1%
63,5%
53,8%
d. Dividendo distribuído por ação
ordinária¹
0,78
0,77
0,63
e. Data do pagamento do dividendo
15/05/2008
08/05/2009
20/05/2010
f. Taxa de retorno em relação ao
patrimônio líquido do emissor
6,2%
8,3%
6,7%
g. Lucro líquido retido
2.457
26.535
42.927
3.8 Obrigações da Companhia de acordo com natureza e prazo de vencimento Abaixo quadro com as dívidas consolidadas da Companhia em 31/12/2009.
3.9 Fornecer outras informações que o emissor julgue relevante
Abaixo quadro com a abertura da dívida da Companhia.
Prazo Garantia Real Garantia Flutuante Quirográfica Total
a. Inferior a 1 ano 9.887 4.800 111.345 126.032 b. Superior a 1 ano e inferior a 3 anos 26.608 5.561 82.832 115.001 c. Superior a 3 anos e inferior a 5 anos 26.608 - 148.046 174.654 d. Superior a 5 anos 49.844 - 118.866 168.710 Total 112.947 10.361 461.089 584.397
2007
2008
2009
a. Montante total da dívida (R$ mil)
529.342
488.305
584.397
b. Índice de endividamento
(passivo circulante mais o não circulante,
divido pelo patrimônio líquido)
65,5%
51,7%
42,3%
c. Outro índice de endividamento
Moeda Encargos 31/12/2009 31/12/2008 31/12/2007
Financiamento não sujeito a liquidação em dinheiro
R$ Amortizável mensalmente contra parte do aluguel
pelo uso do imóvel
2.108 2.490 2.619 BNDES R$ TJLP + 5,13% a.a. - - 1.448 BNDES R$ TJLP + 5,13% a.a. - 199 2.575 BNDES R$ TJLP + 4,40% a.a. 3.224 5.463 7.700 BNDES R$ TJLP + 2,3% a.a. + 0,55% 7.137 9.645 8.904
ABN AMRO Real R$ 99% do CDI 5.150 5.871 6.032
ABN AMRO Real R$ TR + 9,52% a.a. 15.669 17.883 18.335
ABN AMRO Real R$ TR + 9,51% a.a. 13.523 15.387 15.477
ABN AMRO Real R$ TR + 12,0% a.a. 78.605
-Debêntures R$ 110% do CDI 200.599 201.216 201.666
Curto prazo 16.433 13.106 9.974
Longo prazo 309.582 245.048 254.782
Dívida total (326.015) (258.154) (264.756)
Disponibilidades 626.261 252.210 541.419
4. FATORES DE RISCO
4.1. Fatores de risco que podem influenciar a decisão de investimento em valores mobiliários de emissão da Companhia:
a) Com relação à Companhia
Condições econômicas adversas nos locais onde estão localizados nossos shopping centers podem afetar adversamente os níveis de ocupação e locação dos espaços, e, consequentemente, causar um efeito adverso para nós.
Nossos resultados operacionais dependem substancialmente da nossa capacidade em locar os espaços disponíveis nos shopping centers nos quais temos participação e/ou administramos. Condições adversas nas regiões em que operamos podem reduzir os níveis de locação, restringir a possibilidade de aumentarmos o preço de nossas locações, bem como diminuir nossas receitas de locação que estão atreladas às receitas dos lojistas. Caso nossos shopping centers não gerem receita suficiente para que possamos cumprir com as nossas obrigações, a nossa condição financeira e resultados operacionais podem ser afetados. Os fatores a seguir, entre outros, podem causar um efeito adverso para nós:
• períodos de recessão e aumento dos níveis de vacância nos nossos empreendimentos, ou aumento das taxas de juros podem resultar na queda dos preços das locações ou no aumento da inadimplência pelos locatários, bem como diminuir nossas receitas de locação e/ou administração que estão atreladas às receitas dos lojistas;
• percepções negativas dos locatários acerca da segurança, conveniência e atratividade das áreas nas quais nossos shopping centers estão instalados;
• incapacidade de atrairmos e mantermos locatários de primeira linha;
• inadimplência e/ou não cumprimento das obrigações contratuais pelos locatários; • aumento dos custos operacionais, incluindo a necessidade para incremento do capital; • aumento de tributos incidentes sobre as nossas atividades; e
• mudanças regulatórias no setor de shopping centers, inclusive nas leis de zoneamento.
Podemos não conseguir executar integralmente nossa estratégia de negócios.
Os resultados operacionais dos shopping centers nos quais detemos participação e/ou administramos dependem das vendas geradas pelas lojas neles instaladas.
Historicamente, o mercado de varejo tem sido suscetível a períodos de desaquecimento econômico geral, que tem levado à queda nos gastos do consumidor. O sucesso das nossas operações depende, entre outros, de vários fatores relacionados ao poder de compra dos consumidores e/ou que afetam a sua renda, inclusive a condição econômica brasileira e, em menor escala, mundial, a situação geral dos negócios, taxas de juros e de câmbio, inflação, disponibilidade de crédito ao consumidor, tributação, confiança do consumidor nas condições econômicas futuras, níveis de emprego e salários.
O nosso desempenho depende, em grande parte, do volume de vendas das lojas, assim como da capacidade dos lojistas em gerar movimento de consumidores dos shopping centers nos quais participamos e/ou administramos. Os nossos resultados operacionais e o volume de vendas em nossos shopping centers podem ser negativamente afetados por fatores externos, tais como, entre outros, declínio econômico, abertura de novos shopping centers competitivos em relação aos nossos e o fechamento ou queda de atratividade de lojas em nossos shopping centers.
Uma redução no movimento dos nossos shopping centers como resultado de quaisquer desses fatores ou de qualquer outro fator pode resultar em uma diminuição no número de clientes que visitam as lojas desses empreendimentos, e, consequentemente, no volume de suas vendas, o que pode causar um efeito adverso para nós, tendo em vista que a maior parte das nossas receitas provêem do pagamento de aluguel pelos lojistas e merchandising nos espaços de circulação do público em nossos shopping centers. A queda no número de clientes pode gerar perda de rentabilidade dos lojistas, e consequentemente, inadimplência e redução no preço e volume de merchandising em nossos shopping centers.
Parcela do aumento das nossas receitas e lucros operacionais dependem do constante crescimento da demanda por produtos oferecidos pelas lojas dos shopping centers por nós administrados ou nos quais temos participação, em especial aqueles produtos de alto valor agregado. Uma queda na demanda, seja em função de mudanças nas preferências do consumidor, redução do poder aquisitivo ou enfraquecimento das economias brasileira e global pode resultar em uma redução das receitas dos lojistas, e, consequentemente, causar um efeito adverso para nós.
O fato dos nossos shopping centers serem espaços públicos pode gerar consequências que fogem do controle de suas respectivas administrações, o que pode acarretar danos materiais à imagem dos nossos shopping centers, além de poder nos gerar eventual responsabilidade civil.
Caso percamos e/ou não sejamos capazes de atrair profissionais qualificadas, nossa capacidade de crescimento e a execução de nossa estratégia de negócios podem causar efeito adverso para nós.
A concretização da nossa estratégia, no que se refere à execução dos nossos negócios, bem como a seleção, estruturação, direcionamento e execução dos nossos investimentos no setor de shopping centers, dependem significativamente do comprometimento e das habilidades de nossa alta administração. Nesse sentido, o nosso sucesso e crescimento futuro estão diretamente relacionados à continuidade dos serviços desses administradores e da nossa capacidade em identificar, atrair e manter em nossos quadros profissionais qualificados. O mercado em que atuamos é competitivo e não podemos assegurar que teremos sucesso em atrair e manter tais profissionais. A perda dos serviços ou o falecimento de qualquer destes profissionais pode ter um efeito adverso para nós.
Podemos não ser bem sucedidos nas nossas aquisições ou não ser capazes de realizar aquisições com a regularidade, dimensão, ou mesmo a preços e em condições previstas em nossas estratégias de negócios, o que pode causar um efeito adverso para nós. Adicionalmente, nossas aquisições futuras podem ser contestadas pelas autoridades concorrenciais brasileiras.
Como parte da nossa estratégia de negócios, temos crescido por meio de aquisições estratégicas de participação acionária tanto nos shopping centers do nosso portfólio atual como de novos shopping centers, e pretendemos continuar a implementar tal estratégia. A integração com sucesso de novos negócios depende da nossa capacidade de gerir tais negócios satisfatoriamente e eliminar custos redundantes e/ou excessivos. Nós podemos não ser capazes de reduzir custos ou de nos beneficiar de outros ganhos esperados com essas aquisições, o que pode nos afetar adversamente.
Aquisições também representam risco de exposição a responsabilidades relativas a contingências envolvendo shopping centers ou a sociedade adquirida, sua administração ou passivos incorridos anteriormente à sua aquisição. O processo de auditoria (due diligence) que conduzirmos com relação a uma aquisição e quaisquer garantias contratuais ou indenizações que possamos receber dos vendedores de tais shopping centers podem não ser suficientes para nos proteger ou nos compensar por eventuais contingências. Uma contingência significativa associada a uma aquisição pode nos afetar adversamente.
A flutuação da taxa de juros pode causar um efeito adverso para nós.
As dívidas das companhias do segmento de shopping centers, inclusive as nossas, estão sujeitas à variação das taxas de juros no mercado, conforme estabelecidas pelo Banco Central, de acordo com a expansão da economia brasileira, nível de inflação e outras políticas. Na hipótese de elevação das taxas de juros, os custos e pagamentos do serviço da nossa dívida serão aumentados.
Perdas não cobertas pelos seguros por nós contratados podem resultar em prejuízos, o que pode causar efeitos adversos para nós.
Mantemos contratados seguros, dentro das práticas usuais de mercado, que protegem nossos shopping centers e empreendimentos. Há, no entanto, determinados tipos de perdas que não estão cobertas por nossas apólices, tais como atos de terrorismo, guerras e revoluções civis. Se qualquer dos eventos não cobertos nos termos dos contratos de seguro dos quais somos parte vir a ocorrer, o investimento por nós integralizado pode ser perdido, obrigando-nos a incorrer em custos adicionais para sua recomposição, e resultando em prejuízos em nosso desempenho operacional. Adicionalmente, podemos ser responsabilizados judicialmente para indenizar eventuais vítimas de eventuais sinistros que venham a ocorrer, o que pode ocasionar efeitos adversos sobre nossos negócios, nossa condição financeira e nossos resultados operacionais. Por fim, podemos não ser capazes de renovar nossas apólices de seguro nas mesmas condições atualmente contratadas. Esses fatores podem ter um efeito adverso para nós.
A política de remuneração dos nossos executivos está parcialmente ligada à performance e à geração de resultados da Companhia, o que pode levar a nossa administração a dirigir os nossos negócios e atividades com maior foco na geração de resultados no curto prazo.
Nossa política de remuneração conta com um programa de remuneração variável e um programa de opção de compra de ações. O fato de parte da remuneração de nossos executivos estar ligada à performance e à geração de resultados da Companhia pode levar a nossa administração a dirigir nossos negócios e atividades com maior foco na geração de resultados no curto prazo, o que pode não coincidir com os interesses dos nossos demais acionistas que tenham uma visão de investimento de longo prazo em relação às ações de nossa emissão.
Podemos não pagar dividendos ou juros sobre o capital próprio aos acionistas titulares de nossas ações.
De acordo com nosso Estatuto Social, devemos pagar aos nossos acionistas 25% de nosso lucro líquido anual, calculado e ajustado nos termos da Lei das Sociedades por Ações, sob a forma de dividendos ou juros sobre o capital próprio. O lucro líquido pode ser capitalizado, utilizado para compensar prejuízo ou então retido, conforme previsto na Lei das Sociedades por Ações, podendo não ser disponibilizado para pagamento de dividendos ou juros sobre capital próprio. Podemos não pagar dividendos aos nossos acionistas em qualquer exercício social se nossos administradores manifestarem ser tal pagamento desaconselhável diante de nossa situação financeira.
Futuras demonstrações financeiras a serem elaboradas por nós poderão eventualmente vir a ser alteradas de maneira relevante em decorrência de diversos pronunciamentos contábeis previstos pelo CPC e normatizados pela CVM.
Durante o exercício de 2009, foram aprovados pela CVM diversos novos Pronunciamentos, Interpretações e Orientações Técnicas emitidas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) com vigência para 2010, que alteram as práticas contábeis adotadas no Brasil. Adicionalmente, outros pronunciamentos serão ainda editados nos próximos exercícios.
b) Com relação ao seu controlador, direto ou indireto, ou grupo de controle
Nosso Acionista Controlador poderá tomar determinadas decisões em relação aos nossos negócios que podem conflitar com os interesses dos nossos demais acionistas.
Nosso Acionista Controlador pode tomar medidas que podem ser contrárias aos interesses dos nossos demais acionistas, inclusive reorganizações societárias e condições de pagamento de dividendos. Até 31 de dezembro de 2009, nosso Acionista Controlador mantinha o nosso controle efetivo, estando apto a eleger a maioria dos membros de nosso Conselho de Administração.
Embora o investidor seja beneficiado pela obrigação que qualquer adquirente de ações representativas do nosso controle tem no sentido de efetivar oferta pública de aquisição das demais ações de sua emissão, nas mesmas condições de aquisição das ações representativas do bloco de controle (tag along), além de proteções específicas relativas às operações entre o Acionista Controlador e as partes relacionadas, a decisão do nosso Acionista Controlador quanto aos nossos rumos pode divergir da decisão esperada por nossos acionistas minoritários.
Compartilhamos o controle de nossos shopping centers com outros investidores que podem ter interesses divergentes aos nossos.
Dividimos o controle de nossos shopping centers com investidores institucionais, tais como fundos de pensão, e outros investidores que podem ter interesses divergentes aos nossos. Em 31 de dezembro de 2009, 13,9% da nossa receita total de aluguéis era proveniente de shopping centers controlados por ou conjuntamente com terceiros. Dessa forma, dependemos da anuência desses investidores para a tomada de decisões significativas que afetem tais empreendimentos.
Mencionados investidores, co-proprietários em nossos shopping centers, podem ter interesses econômicos diversos dos nossos, podendo agir de forma contrária à nossa política estratégica e aos nossos objetivos. Adicionalmente, caso não sejamos capazes de atingir o quórum necessário para a aprovação destas deliberações, podemos não conseguir implementar adequadamente nossas estratégias de negócio, o que pode causar um efeito adverso para nós.
c) Com relação aos seus acionistas
Um mercado de negociação ativo e líquido para as nossas ações poderá não se desenvolver, limitando a capacidade dos investidores de venderem as ações pelo preço e no momento desejado.
O mercado de valores mobiliários brasileiro é significativamente menor, menos líquido, mais concentrado e volátil que o mercado de valores mobiliários dos Estados Unidos, por exemplo. Embora todas as ações em circulação de uma companhia listada possam ser negociadas na BM&FBOVESPA, em vários casos, menos de metade das ações listadas estão efetivamente disponíveis para negociação ao público, sendo o restante detido por pequenos grupos de controladores, entidades governamentais ou um único acionista principal. Essas características de mercado podem limitar substancialmente a capacidade dos titulares de ações de vender suas ações a preços satisfatórios e no momento desejado, afetando adversamente, dessa forma, o valor de mercado das nossas ações.
O preço de mercado das nossas ações poderá flutuar de modo significativo por diversos motivos, inclusive em resposta aos fatores de risco indicados neste Formulário ou por motivos não relacionados ao nosso desempenho.
d) Com relação à suas controladas e coligadas
A Companhia entende que não há fatores de risco adicionais aos divulgados que devam ser levados em consideração no que diz respeito às suas controladas e coligadas.
e) Com relação a seus fornecedores
A operação regular dos nossos shopping centers depende fundamentalmente de serviços públicos, em especial os de água e energia elétrica. Qualquer diminuição ou interrupção desses serviços pode causar dificuldades na operação dos shopping centers e, consequentemente, nos resultados dos nossos negócios.
f) Com relação a seus clientes
Poderemos ser adversamente afetados em decorrência do não pagamento de aluguéis por nossos inquilinos, da revisão dos valores dos aluguéis por nossos inquilinos ou do aumento de vacância nas lojas dos nossos shopping centers.
Os aluguéis são a nossa principal fonte de receitas. O não pagamento de aluguéis por nossos inquilinos; a revisão que implique redução dos valores dos aluguéis por nossos inquilinos ou o aumento de vacância nos nossos shopping centers, inclusive no caso de decisão unilateral do locatário de deixar o imóvel antes do vencimento do prazo estabelecido no seu respectivo contrato de locação, implicarão no não recebimento ou redução de nossa receita. A ocorrência de qualquer desses eventos pode causar um efeito adverso para nós.
g) Com relação aos setores de atuação
O setor de shopping centers no Brasil é altamente competitivo, o que pode ocasionar uma redução do volume de nossas operações e nos afetar adversamente.
O setor de shopping centers no Brasil é altamente competitivo e fragmentado. O produto shopping center requer constantes pesquisas para definir novos formatos e estratégias de atuação. As mudanças na preferência do consumidor, o aparecimento de sistemas alternativos de varejo e a construção de um número crescente de shopping centers têm levado a modificações nos shopping centers existentes para enfrentar a concorrência. A disputa pelo consumidor e a busca de diferenciação estão estreitamente ligadas às medidas tomadas para revitalizações e redefinição do perfil dos shopping centers. Esses projetos abrangem gastos crescentes de marketing, seleção e/ou modificação da rede de lojistas (tenant mix), âncoras, promoção de eventos, vagas de estacionamento, projeto arquitetônico, ampliação do número de centros de lazer e serviços, treinamento e modernização e informatização de operações.
Outras companhias, inclusive estrangeiras, em alianças com parceiros locais, ou companhias capitalizadas após a realização de ofertas públicas de ações passaram e passarão a atuar ainda mais ativamente no segmento de shopping centers no Brasil nos próximos anos, aumentando a concorrência no setor. Na medida em que um ou mais de nossos concorrentes iniciem uma campanha de marketing ou venda bem sucedida e, em decorrência disso, suas vendas aumentem de maneira significativa, as nossas atividades podem ser afetadas adversamente de maneira relevante. Se não formos capazes de responder a tais pressões de modo tão imediato e adequado quanto os nossos concorrentes, nossa situação financeira e nossos resultados operacionais podem ser prejudicados de maneira relevante. Assim, na hipótese de agravamento desses fatores, uma diminuição do volume de nossas operações pode ocorrer, influenciando negativamente os nossos resultados.
A construção de novos shopping centers próximos aos nossos poderá requerer investimentos não programados e/ou dificultar a nossa capacidade em renovar locações ou locar espaços para novos lojistas, causando um efeito adverso para nós.
A construção de shopping centers competitivos em áreas próximas às que se situam os nossos empreendimentos pode impactar a nossa capacidade em locar nossos espaços em condições favoráveis. O ingresso de novos concorrentes nas regiões em que operamos pode demandar um aumento não planejado nos investimentos em nossos shopping centers, o que pode causar um efeito adverso para nós.
haver vacância de espaços em nossos empreendimentos.
h) Com relação à regulação do setor de atuação
A lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, (“Lei de Locação”) possui características peculiares e pode gerar riscos à condução dos nossos negócios e causar efeito adverso para nós.
Os contratos de locação com os lojistas em nossos shopping centers são regidos pela Lei de Locação, que, em algumas situações, geram determinados direitos ao locatário, como o direito à renovação compulsória do contrato de locação no caso de serem preenchidos determinados requisitos previstos em lei. Nesse sentido, uma eventual renovação compulsória do contrato de locação pode apresentar dois riscos principais que, caso efetivamente materializados, podem causar efeito adverso para nós. São eles: (i) caso desejarmos desocupar o espaço ocupado por determinado locatário visando renovar e/ou adaptar o mix de lojas de nossos shopping centers, esta ação ficará prejudicada, uma vez que o locatário pode ter obtido ordem judicial que o permita permanecer em nossos shopping centers por um novo período contratual; e (ii) caso desejarmos, além da desocupação do espaço, a revisão do aluguel para valor maior, esta revisão deve ocorrer no curso da ação judicial de renovação do contrato de locação, hipótese em que a definição do valor final do aluguel fica a cargo de sentença judicial. Dessa forma, ficamos sujeitos à interpretação a ser adotada e à decisão a ser proferida pelo Poder Judiciário, podendo ocorrer, inclusive, a definição de um aluguel inferior ao pago anteriormente pelo lojista.
A renovação compulsória de contratos de locação e/ou a revisão judicial do aluguel pago por lojistas, se decididos contrariamente aos nossos interesses, podem afetar a condução dos nossos negócios e impactar de forma adversa os nossos resultados operacionais.
O setor de shopping centers está sujeito a regulamentação, o que poderá implicar maiores despesas ou obstrução do desenvolvimento de determinados empreendimentos, causando um efeito adverso para nós.
As nossas atividades estão sujeitas às leis federais, estaduais e municipais, assim como a regulamentos, autorizações e licenças aplicáveis, dentre outros, à construção, zoneamento, uso do solo, proteção do meio ambiente e do patrimônio histórico, locação e condomínio, que afetam as nossas atividades. Somos obrigados a obter e renovar periodicamente licenças e autorizações de diversas autoridades governamentais para desenvolver nossos empreendimentos. Na hipótese de violação ou não cumprimento de tais leis, regulamentos, licenças e autorizações, ou falha na sua obtenção ou renovação, podemos sofrer sanções administrativas, tais como imposição de multas, embargo de obras, cancelamento de licenças e revogação de autorizações, além de outras penalidades cíveis e criminais.
i) Com relação aos países estrangeiros
A Companhia entende que não há fatores de risco que devam ser levados em consideração no que diz respeito aos países estrangeiros. Somos uma empresa 100% nacional, não possuímos dívida atrelada a moeda estrangeira e menos de 3% dos nossos lojistas são internacionais.
4.2. Expectativas de redução ou aumento na exposição a riscos relevantes:
A Companhia tem como prática a análise constante dos riscos aos quais está exposto e que possam afetar seus negócios, situação financeira e os resultados das suas operações de forma adversa. Estamos constantemente monitorando mudanças no cenário macro-econômico e setorial que possam influenciar nossas atividades, através de acompanhamento dos principais indicadores de performance. Possuímos elevado grau de controle sob nossos fornecedores visando evitar qualquer tipo de efeito adverso nas nossas atividades. Adotamos política de foco contínuo na disciplina financeira e na gestão conservadora de caixa. Atualmente, a Companhia não identifica cenário de aumento ou redução dos riscos mencionados na seção 4.1.
4.3. Processos judiciais, administrativos e arbitrais em que a Companhia ou suas controladas são partes, são relevantes para seus negócios e não estão sob sigilo:
Pendências Judiciais e Administrativas
Cível
Na data deste Formulário, estamos envolvidos em cinco processos judiciais cíveis que, individualmente considerados ou agrupados conforme a origem material do litígio, envolvem valores superiores a R$15 milhões. Em caso de julgamento contrário a nossos interesses em tais processos, não necessariamente estaremos obrigados ao valor total envolvido em cada um deles, considerando a existência de litisconsortes ou a nossa participação nos shopping centers envolvidos. O valor total discutido nesses processos atualizado até 31 de dezembro de 2009 é de cerca de R$88,1 milhões, considerando a proporção da participação da Companhia nas ações movidas contra os shopping centers. Existem depósitos judiciais em nosso favor no valor, atualizado até 31 de dezembro de 2009, de cerca de R$57,8 milhões, e saldo provisionado, nesta mesma data, no montante de aproximadamente R$35,5 milhões, sendo que o montante de R$22,3 milhões decorre da reclassificação desse valor depositado judicialmente para a conta de provisão.
Segue abaixo uma breve descrição dos litígios cíveis que julgamos mais relevantes em que nós e/ou os condomínios que integramos estamos envolvidos, embora nós e/ou os condomínios que integramos também sejamos parte em outras ações cíveis, tais como, mas não se limitando a, indenizatórias por danos materiais e morais, renovatórias de contrato de locação e ações civis públicas declaratórias de nulidade de cláusulas contratuais com lojistas, tal como a cláusula de raio, as quais não serão destacadas abaixo por conta dos valores envolvidos, porque não apresentam riscos às nossas atividades e/ou porque nossos advogados consideram remotas nossas chances de perda.
Litígio com a Nossa Caixa
Em fevereiro de 1987, ajuizamos ação alegando que a Nossa Caixa vinha aplicando correção monetária trimestralmente, quando deveria fazê-lo anualmente. O pedido foi julgado procedente por decisão que transitou em julgado em março de 1993, de modo que a Nossa Caixa depositou em juízo o valor, atualizado e reconhecido até 31 de dezembro de 2009, de cerca de R$57,8, em fase de execução, ainda não levantado por nós.
Contra essa decisão, a Nossa Caixa propôs ação rescisória, que foi julgada improcedente, o que a levou a interpor recursos especial e extraordinário. Os Tribunais Superiores mantiveram a improcedência da ação rescisória em caráter definitivo, sendo que, atualmente, não está pendente nenhum recurso.
Em setembro de 1994, a Nossa Caixa ajuizou ação de execução contra nós, Jereissati Participações e os outros fiadores, pretendendo o pagamento do valor total atualizado, até 31 de dezembro de 2009 de aproximadamente R$57,8 milhões correspondente a (i) parcelas do financiamento desde março de 1986 a junho de 1994; (ii) prestações em atraso; (iii) juros de mora de 3% ao mês contados da data do vencimento da primeira prestação não paga; e (iv) multa de 10% sobre o débito. Após a realização da penhora de 72,9% da fração ideal do Iguatemi Campinas, os executados opuseram embargos à execução, julgados improcedentes. Diante disso, os executados interpuseram recurso de apelação, ao qual foi dado parcial provimento para reduzir o valor da execução relativo às prestações em atraso.
Em setembro de 1999, os executados interpuseram recurso especial com a finalidade principal de obter a redução do valor cobrado, mediante o reconhecimento da inexigibilidade dos juros de mora, da impossibilidade de cumulação de juros remuneratórios com moratórios e do afastamento da incidência do percentual de 70,3% do IPC para correção monetária de janeiro de 1989, determinando-se sua substituição pelo percentual de 42,7%.
A Nossa Caixa também interpôs recurso especial, questionando a redução do valor executado determinada pelo Tribunal de Justiça, o qual foi inadmitido. Contra essa decisão, a Nossa Caixa interpôs agravo de instrumento contra decisão denegatória, o qual foi admitido.
Contra a parte não unânime do acórdão, relacionada ao termo inicial da contagem de juros de mora, os executados apresentaram embargos infringentes, acolhidos para que os juros de mora fossem computados apenas a partir da notificação para pagamento, datada de 19 de julho de 1994.
Em fevereiro de 2009, os recursos especiais foram julgados, tendo sido dado provimento ao recurso dos executados e não conhecido o recurso da Nossa Caixa, de modo que: (i) foi decretada a prescrição dos juros remuneratórios vencidos há mais de cinco anos da data do ajuizamento da ação, (ii) foi reduzido o índice de correção monetária, no mês de janeiro de 1989, de 70,28% para 42,72%, repercutindo no mês de fevereiro de 1989 índice de 10,14%, (iii) foi afastada a multa moratória e os juros de mora por um determinado período. Essa decisão do Superior Tribunal de Justiça já transitou em julgado. O processo está retornando a Vara de origem para início da execução de sentença onde será apurado o valor devido entre as partes. Está depositado judicialmente o montante de R$57,8 milhões, sendo que R$35,5 milhões estão classificados como valor de provisão e R$22,3 milhões estão classificados como depósito judicial, de acordo com as demonstrações financeiras de 31 de dezembro de 2009.
Litígio com a Corella
Obrigamo-nos, ainda, a recomprar ou apresentar compradores interessados nas frações ideais em um período de quatro anos contados da inauguração do shopping center, a um preço pré-estabelecido.
Em maio de 2001 a Corella, na condição de cessionária dos direitos relativos à escritura supra mencionada, ajuizou ação de cobrança visando à condenação da Companhia e outros requeridos a pagarem a quantia relativa ao valor da recompra daquela participação imobiliária.
A ação foi julgada totalmente procedente por sentença e confirmada pelo Tribunal de Justiça em decisão proferida em sede de apelação. Ainda está pendente de julgamento recurso especial, que ainda não foi julgado.
Acreditamos, com base na opinião dos advogados que patrocinam esta ação, serem possíveis as nossas chances de êxito neste processo. Embora o valor envolvido na lide atualizado até 31 de dezembro de 2009 seja de aproximadamente R$9,5 milhões, de acordo com o critério defendido pela Corella, nossos advogados acreditam no sucesso da defesa da utilização de um critério de correção monetária diferente estimando o valor devido em aproximadamente R$15,1 milhões. O valor provisionado atualizado até 31 de dezembro de 2009 é de cerca de R$9,5 milhões, em contrapartida ao ativo realizável a longo prazo. Caso sejamos condenados neste processo, passaremos a deter 3,58% a mais de participação no Iguatemi Rio, não havendo impacto negativo no resultado.
Litígio com a CEF
Em 9 de junho de 2005, o Condomínio Shopping Center Iguatemi São Paulo propôs ação cautelar em face da CEF, objetivando a concessão de liminar para (i) expurgar do saldo devedor de mútuo o reajuste aplicado em abril de 1990, (ii) proceder ao recálculo do saldo do débito com a aplicação do BTNF vigente no dia do aniversário do contrato e (iii) apurar o valor das prestações vincendas. A medida liminar foi concedida. No prazo legal, o condomínio ajuizou ação pelo rito ordinário com os objetos mencionados acima. Ambas as ações foram julgadas procedentes e confirmadas em apelação. A CEF conseguiu reverter essa decisão em recurso especial julgado monocraticamente, obtendo decisão determinando as atualizações do saldo do contrato no mês de março de 1990 pelo IPC. Dessa decisão monocrática, o Condomínio interpôs agravo regimental, ao qual foi negado provimento e embargos de declaração, os quais foram rejeitados. Há agravo de instrumento contra decisão denegatória de recurso extraordinário pendente de julgamento.
Na hipótese de perda do processo, o Condomínio será responsável pelas diferenças das prestações do período de julho de 1995 a setembro de 1999, que deverão ser recalculadas com o expurgo da BTNF e a aplicação do IPC até o término do contrato e, após essa data, o montante apurado deverá ser atualizado pela tabela das ações condenatórias da Justiça Federal. O valor envolvido na lide, proporcional à nossa participação no Iguatemi São Paulo, e devidamente provisionado atualizado é de aproximadamente R$33,5 milhões.
Os advogados responsáveis por tal ação acreditam que sejam remotas nossas chances de êxito.
Litígios com a PREVI-BANERJ
A primeira série de debêntures emitidas estabeleceu remuneração no percentual de 0,01% da receita líquida mensal do Iguatemi Rio, sendo que, se nos seis primeiros anos contados da data de sua inauguração, esses rendimentos não atingissem o montante correspondente a 6% ao ano, a emissora deveria pagar aos debenturistas um prêmio correspondente à diferença apurada. Já a segunda série de debêntures previu remuneração de 3% ao ano, além de um prêmio equivalente à diferença positiva que houvesse entre os juros pagos e 0,01% do montante da receita líquida mensal proveniente do Iguatemi Rio. Todas as debêntures tiveram previsão de atualização monetária pelo IPC-R.
Em 21 de setembro de 1994 e em 31 de julho de 1995, PREVI-BANERJ e Iguatemi firmaram instrumentos particulares de compra e venda de 500 debêntures de emissão da Jereissati Participações em cada oportunidade, relacionadas às duas emissões antes mencionadas.
Nas mesmas datas, Companhia, Itaboraí e ainda Carlos Jereissati e Maria do Carmo Braga, como garantidores, garantiram à PREVI-BANERJ, por ajustes epistolares, que ao invés dos 6% ao ano de remuneração e/ou prêmio previstos na escritura de emissão de debêntures, estas teriam rendimento, a partir de setembro de 1996, de 12% ao ano sobre o valor investido. Previu-se ainda que, ao final de dez anos, caso fosse apurado que o rendimento total do valor investido não tivesse atingido 12% ao ano, a diferença deveria ser paga no prazo de 30 dias, sob pena de a PREVI-BANERJ receber opção de venda das debêntures pelo valor corrigido na forma prevista na escritura de emissão, acrescido de juros de 12% ao ano. Por outro lado, caso a remuneração tivesse sido corretamente paga, então os ajustes epistolares seriam repactuados nas mesmas condições.
Em 15 de outubro de 2004, Jereissati Participações, Companhia e Icatu Holding S.A., sucessora da Itaboraí Participações S.A., propuseram ação contra PREVI-BANERJ e PRECE – Previdência da CEDAE, esta posteriormente excluída por acordo, alegando que, com a extinção do IPC-R pela Medida Provisória nº 1.053/95, o índice de correção monetária do valor das debêntures deveria ser o INPC, conforme previsto na norma, e não o IGP-DI eleito unilateralmente pelos debenturistas, onerando excessivamente a emissora. Diante disso, pediu-se a declaração de inaplicabilidade do IGP-DI como indexador das debêntures, determinando-se a aplicação do INPC e condenando os réus a compensar com a remuneração futuramente devida as eventuais diferenças pagas a maior, o que nos representa, considerando nossa participação no Iguatemi Rio, o montante atualizado de aproximadamente R$7,8 milhões.
Em 19 de outubro de 2004, os garantidores propuseram ação requerendo a declaração de inexigibilidade (i) das garantias adicionais previstas nos ajustes epistolares, porque estas seriam acessórias ao prêmio previsto na escritura de emissão de debêntures, prêmio esse que já teria sido pago e, portanto, extinguiria as obrigações acessórias, no valor atualizado de cerca de R$7,8 milhões, considerada apenas nossa participação no Iguatemi Rio, ou, subsidiariamente, a revisão dos parâmetros da garantia de remuneração, e (ii) da obrigatoriedade de repactuação dos ajustes epistolares.
Além de apresentar contestação, a PREVI-BANERJ também reconviu, alegando que os garantidores não pagaram os juros de 12% ao ano previstos nos ajustes epistolares, e portanto, alega que poderá exercer sua opção de venda das debêntures. Diante disso, pediu a condenação dos Garantidores a comprarem as debêntures pelo valor corrigido pelo IGP-DI mais 12% de juros ao ano e 6% de juros moratórios ao ano contados da citação.
de Débitos com Partes Relacionadas – com acionista controlador, considerando que o emissor dessas debêntures é a Jereissati Participações (Acionista Controlador), conforme mencionado anteriormente.
Litígio envolvendo a OK ÓLEOS VEGETAIS
Em abril de 2007, adquirimos da Paulo Octávio Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“Paulo Octávio”), cerca de 64% da fração ideal do imóvel em que está sendo construído o Shopping Iguatemi Brasília.
Anteriormente a nossa aquisição, a Paulo Octávio havia adquirido 33,33% da parte ideal do imóvel da sociedade Alvoran Participações e Empreendimentos Ltda. e 33,33% da sociedade Park Way Automóveis Ltda. (“Park Way”), sendo que o restante (33,33%) já era de sua titularidade.
A Park Way, por sua vez, adquiriu sua participação no imóvel como decorrência da aquisição das quotas detidas pela sociedade OK Óleos Vegetais Indústria e Comércio Ltda. (“OK Óleos”) na empresa LPS Participações e Empreendimentos Ltda. (“LPS”), proprietária originária do imóvel, e que tinha como sócios, além da própria OK Óleos, a Paulo Octávio (já com 33,33%) e uma outra sociedade, de quem a Alvoran adquiriu sua participação no imóvel, correspondente a 33,33%.
Em 2000, o Ministério Público Federal ajuizou Ação Civil Pública contra a OK Óleos e outros para apurar dano ao erário público em razão da construção do fórum trabalhista da Cidade de São Paulo. Nos autos, foi decretada a indisponibilidade dos bens de todos os réus.
Ao tomar conhecimento da alienação à Park Way das quotas detidas pela OK Óleos na LPS, e da consequente alienação de 33,33% da parte ideal do imóvel em que está sendo construído o Shopping Iguatemi Brasília, o Ministério Publicou requereu e obteve a desconsideração inversa da personalidade jurídica da LPS na Ação Civil Pública, bem como a declaração de nulidade da venda e compra de tais 33,33% do referido imóvel.
Contra essa decisão, interpusemos Agravo de Instrumento. No julgamento de referido recurso, a turma julgadora permitiu a convalidação do negócio jurídico mediante depósito judicial provisoriamente arbitrado no valor atualizado de R$16,7 milhões. Para verificar o valor que efetivamente deverá ser depositado, determinou-se a avaliação do imóvel, por perito judicial e, se necessário, o posterior complemento do depósito com a diferença entre 33,33% da avaliação do valor de mercado e o valor depositado.
Contra esse acórdão, opusemos Embargos de Declaração requerendo, dentre outros pedidos, a apresentação de fiança bancária em vez de depósito judicial, com base no voto divergente proferido quanto a esse ponto no julgamento do Agravo de Instrumento mencionado acima. Os Embargos de Declaração não foram acolhidos. Apresentamos Recurso Especial e Extraordinário os quais pendem de julgamento.
Trabalhista
milhões, em 31 de dezembro de 2009. Ademais, existem 4 dissídios coletivos, nos quais são partes, juntamente com outros 33 e 35 shopping centers, o Condomínio Shopping Center Iguatemi e Condomínio Conjunto Comercial Petros Iguatemi, que tratam de enquadramento sindical, cujos valores atribuídos às causas totalizam R$96,5 mil.
Fiscal
Somos parte em diversos processos administrativos e judiciais de natureza tributária, cujo valor total envolvido, em 31 de dezembro de 2009, era de aproximadamente R$34,0 milhões. Em 31 de dezembro de 2009, mantínhamos, em nossas demonstrações financeiras, provisão para suportar eventuais perdas decorrentes desses processos no montante total de R$33,7 milhões. Na mesma data, contabilizávamos, pelo valor histórico, depósitos judiciais relacionados a esses processos cujo valor atualizado é de R$1,8 milhões. Os principais processos em que estamos envolvidos encontram-se descritos a seguir. Com exceção dos processos descritos a seguir, entendemos que, na data deste Formulário, não estamos envolvidos em quaisquer outros processos de natureza tributária que, considerados isoladamente ou em conjunto com outros processos com objeto semelhante, envolvam valores de contingência passiva que possam impactar de forma adversa e relevante nossos resultados.
Somos parte em processo administrativo decorrente de auto de infração lavrado pela RFB, de aproximadamente R$100 milhões. Discute-se, nesse processo, a incidência de tributos (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS), nos anos-calendário de 2000 a 2003, em relação aos seguintes assuntos: (i) IRPJ e CSLL sobre lucro auferido no exterior no ano- calendário de 2003 pela nossa controlada, Anwold Malls, (ii) IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre juros e variação cambial decorrentes de operações de mútuo realizadas com nossa controlada, Anwold Malls, (iii) dedutibilidade do lucro real e da base de cálculo da CSLL de certas despesas incorridas por nós e (iv) IRPJ e CSLL sobre suposto benefício de reavaliação de bens em operação societária. Nossa impugnação ao auto de infração foi julgada improcedente em 1ª instância administrativa. Ainda na esfera administrativa, interpusemos recurso em face dessa decisão, que foi parcialmente acolhido no julgamento em 2ª instância pelo Conselho Administrativo de Recursos Fiscais. Os advogados responsáveis pelo processo administrativo entendem que, em razão desse julgamento, ainda não definitivo em âmbito administrativo, o montante atualizado da autuação pode ser substancialmente reduzido, remanescendo a importância aproximada de R$13 milhões (em 31 de dezembro de 2009). Atualmente aguardamos a publicação do acórdão relativo a esse julgamento. Os advogados que patrocinam esse processo estimam que o valor, cuja probabilidade de perda é considerada provável, totaliza R$ 6,7 milhões em 31 de dezembro de 2009, objeto de provisão referente à discussão judicial mencionada abaixo.
Também discutimos, em âmbito judicial (mandado de segurança), a tributação pelo IRPJ e pela CSLL de lucros auferidos no exterior pela nossa controlada, Anwold Malls, inclusive em relação ao período objeto de autuação no processo administrativo acima referido. Constituímos provisão para suportar perdas em relação a todos os períodos objeto dessa discussão judicial no valor total de R$6,7 milhões, em 31 de dezembro de 2009. Baseados na opinião dos advogados responsáveis, que consideram o ganho possível, não estamos efetuando o recolhimento do IRPJ e da CSLL incidentes sobre esta parcela de lucro.
Parcelamentos de débitos
Optamos por parcelar débitos de IRPJ e CSLL dos anos-calendário de 2000 a 2003, no valor de R$1,9 milhões, que, originalmente, eram objeto de auto de infração lavrado contra nós. Vide “Fiscal” na página 198 deste Prospecto, para informações desse auto de infração.
O parcelamento foi pactuado originalmente em 60 parcelas, sendo que, em 31 de dezembro de 2009, restavam 40 parcelas a vencer. Também em 31 de dezembro de 2009, o valor total remanescente a pagar, no parcelamento, era de R$2,4 milhões. Os débitos objeto desse parcelamento são atualizados por juros equivalentes à taxa referencial do SELIC, acumulada mensalmente, acrescida de 1% no mês em que o pagamento de cada parcela é efetuado.
Além desse parcelamento, uma de nossas controladas parcelou débitos de COFINS e ISS. O valor total remanescente nesse outro parcelamento era de R$0,06 milhões, em 31 de dezembro de 2009.
Os valores objeto desses parcelamentos encontram-se integralmente reconhecidos em nossas demonstrações financeiras, sob a rubrica de “Impostos Parcelados”.
Programa de Pagamento ou Parcelamento de Tributos Federais – Lei 11.941/09
Em 30 de novembro de 2009, a Companhia e suas controladas aderiram ao parcelamento de débitos perante a Receita Federal e a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, no chamado “Refis da Crise”, no montante total de R$ 10,1 milhões tendo optado pelo pagamento desses débitos em 30 meses.
As principais teses inseridas neste programa foram:
- Reparcelamentos de imposto de renda e contribuição social, anteriormente existentes (mencionados acima); e
- Autos de infração do Instituto Nacional do Seguro Social;
CADE
Em dezembro de 1998, a Participações Morro Vermelho Ltda. apresentou representação perante o CADE contra Iguatemi São Paulo e Shopping Centers Reunidos do Brasil alegando que a inserção de cláusulas de exclusividade, que proibia seus locatários de se instalarem em determinados shopping centers da cidade de São Paulo, nos contratos de locação das lojas localizadas no Iguatemi São Paulo violaria a ordem econômica.
Em abril de 2004, o CADE decidiu contra nós, determinando a imediata cessação de tal prática, além de impor multa ao Iguatemi São Paulo e à Shopping Centers Reunidos do Brasil, correspondente a 1% do faturamento bruto de cada uma delas, registrado em 1997, excluídos os impostos. Além disso, o CADE determinou que comprovássemos no prazo de até 30 dias da publicação da decisão, sob pena de multa diária de R$30 mil, a retirada das cláusulas de exclusividade de todos os contratos de locação das lojas localizadas no Iguatemi São Paulo.
A revogação da medida liminar ou uma decisão final desfavorável a nós nessa ação judicial obrigar-nos-ia a retirar as cláusulas de exclusividade de todos os contratos de locação das lojas localizadas no Iguatemi São Paulo.Os advogados responsáveis por tal ação acreditam que seja possível a obtenção de uma decisão favorável em tal ação judicial.
Em 1997, a Associação dos Lojistas de Shopping de São Paulo e a Procuradoria Geral do CADE apresentaram representação à SDE, alegando que a inserção de cláusulas de raio (i.e., estipulando obrigações que impediriam os lojistas do Iguatemi São Paulo de se instalarem em um raio de 2,5 km desse shopping) nos contratos de locação do Iguatemi São Paulo caracterizaria infração à ordem econômica.
Em decisão de setembro de 2007, o CADE entendeu que as cláusulas de raio caracterizariam infração, decidindo pela cessação da prática e impondo multa correspondente a 2% do faturamento do Iguatemi São Paulo, excluídos os impostos. O valor original envolvido nesse processo era de aproximadamente R$1,9 milhões. Em abril de 2008 ajuizamos ação visando a declarar a nulidade do acórdão proferido pelo CADE, e no mesmo mês obtivemos decisão judicial antecipando a suspensão da exigibilidade de mencionado acórdão. Em maio de 2008, o CADE interpôs Agravo de Instrumento contra essa decisão judicial e, em novembro de 2008, obtivemos decisão do Tribunal Federal da 1ª Região, em sede de Medida Cautelar, restabelecendo a suspensão da exigibilidade do acórdão do CADE.
A revogação da decisão obtida em sede de Medida Cautelar ou uma decisão final desfavorável a nós nessa ação judicial, obrigar-nos-ia a retirar as cláusulas de raio dos contratos de locação das lojas localizadas no Iguatemi São Paulo. Os advogados responsáveis acreditam que seja possível a obtenção de uma decisão favorável em tal ação judicial. Não podemos, contudo, estimar as perdas futuras resultantes da exclusão das cláusulas de raio nos contratos de locação, ou mesmo em decorrência da eventual redução do número de contratos de locação que tenham cláusula dessa natureza, e não registramos nenhuma provisão nesse sentido.
Ambiental
Áreas Sob Gerenciamento Ambiental
Na data deste Formulário, possuímos duas áreas sob gerenciamento ambiental no âmbito da agência ambiental de São Paulo CETESB. Trata-se de duas áreas adjacentes aos Shoppings Iguatemi São Paulo e Campinas, nas quais, no passado, operaram postos de gasolina.
No tocante à área localizada na cidade de São Paulo, o processo de gerenciamento ambiental da área encontra-se em fase final e não tem impactado o desenvolvimento das obras no local.
